Zitat von Gelöschter Benutzer am 13. Oktober 2022, 10:25 Uhr

Moin Jan,

Ab Februar 2023 im Kleinbetrieb ca. 70k/Jahr
Es ist Mental nicht ganz so einfach für mich trotz sinnvoller Arbeit wo man wirklich was bewegen und den Menschen helfen kann deutlich weniger verdient. Es fühlt sich für mich jedoch viel besser an als all die Stellenbeschreibungen in Großkonzernen mit super Gehalt wo ich nach wenigen Monaten wieder keine Lust mehr drauf habe. Ich habe mir auch die Frage gestellt ob ich einen sinnvollen Job auch ganz ohne Bezahlung machen würde:

Aus unseren Telefonaten und Gesprächen in der Whatsappgruppe weiß ich ja so in etwa die bei euch die "Ausgabenseite" aussieht.
70K sind ja im Verhältnis zum Median noch immer ein deutlich überdurchschnittliches Gehalt!

Das würde euch doch auch reichen, wenn du den Job ihn Teilzeit machst. Dein Immobilien"imperium" wächst ja weiterhin an, es bildet sich "hintenrum" viel Vermögen dass du zu Lebzeiten nie wirst verbrauchen können. Warum also direkt wieder in Vollzeit dort antreten? Wäre eine halbe Stelle nicht viel flexibler? Würde doch immer noch den Großteil aller Lebenshaltungskosten abdecken, aber dennoch genug Freiraum für deine anderen Aktivitäten lassen.

Ich hatte mir ja vorgenommen, meinen sozialversicherungspflichtigen Job auf etwas übers Minimum zurückzufahren wenn ich mein "Vermögnesetappenziel" von 2M erreicht habe. Das habe ich auch umgesetzt - ab Januar arbeite ich nur noch 7,8 Std. die Woche 😛
Wenn die 3M -Marke erreicht ist, würde ich wohl auch die Sondervermietung abgeben und in 8 Jahren, sobald möglich, das MFH verkaufen. Dadurch kann ich dann steueroptimiert Cash aus dem Depot einsammeln.

Wie auch immer, eine Vollzeitstelle kann ich mir nicht (mehr) vorstellen, egal in welchem Bereich. So einem Arbeitspensum mag ich mich nicht mehr regelmäßig aussetzen, schon gar nicht für andere 😉

VG

Zitat von konsument am 13. Oktober 2022, 18:31 Uhr

Hallo Jan,

kurzer Hinweis, für einen Konsumentenkredit benötigt man ebenfalls ein regelmäßiges Einkommen sprich einen Gehaltsnachweis. Ohne den wird es schwer bzw. unmöglich einen Kredit zu bekommen erst recht in einer Größenordnung von 50k. Hast Du denn die Wohnung ohne konkrete Finanzierung gekauft, so liest sich das nämlich?

Zitat von Jan Veerman am 13. Oktober 2022, 22:25 Uhr

Hi @konsument,

ich habe bei der Postbank nach einem Konsumentenkredit angefragt die haben mir einen für ca. 4,3% angeboten (ca. 4-5 Jahre Volltiger).
Ich habe es dann abgelehnt da ich es zu hoch fand.
Da ich mit Abfindung etc. noch knapp 190k Cash auf dem Konto habe habe ich die Wohnung ohne konkrete Finanzierung gekauft das ist richtig. Es gibt noch ein paar Renovierungen die ich bei anderen Objekten erledigen möchte darum wollte ich noch ca. 100k von der Bank gerne auch mit variablen Zins ausleihen.
Jetzt werde ich wohl einige Investitionen wie Solaranlagen etc. nach hinten schieben und mir privat Kredite besorgen. Die Kaufpreiszahlung ist erst Ende November darum habe ich auch noch genügend Zeit und wie gesagt bzgl. Konsumentenkredit mach ich mir eigentlich keine Sorgen als Fall back.

Zitat von konsument am 15. Oktober 2022, 15:59 Uhr

Hallo @jan-veerman,

alles klar, dann bin ich ja beruhigt 😉 mit 190k auf dem Konto braucht man sich keine großen Gedanken zu machen. Interessant das Dir die Postbank auch ohne Gehaltsnachweis einen Kredit anbietet, hätte nicht gedacht das es möglich ist. Dafür ist dann im Zins von 4,3% wahrscheinlich ein Risikoaufschlag enthalten, normalerweise liegen die aktuell bei rd. 2,0%

Zitat von Lex am 16. Oktober 2022, 5:32 Uhr

Hi Jan-Veerman,

interessante Wendung mit der Rückkehr in die Anstellung und Glückwunsch zu der 3 Zinmerwohnung zu 160k.

Ich kann dieses nicht ganz ausgelastet sein gut nachvollziehen. Ich hatte das auch. Ich überlegte wenigstens zeitweise in eine Anstellung zurückzukehren. Wenn ich es dann genau betrachte sind es bei mir dann aber eher Gewohnheiten und kein echtes Bedürfnis. Letztlich finde ich in der Tätigkeit dann doch nicht was ich erwarte. Also in meinem Fall, bleibe ich bei meiner freiberuflichen Tätigkeit, die nun etwa 2 Arbeitstage die Woche ausfüllt. Ich tue mehr Dinge für mich. Liest sich erst mal leichter als es für mich war.

Hast du weitere Wohnungskäufe geplant? oder war das Angebot einfach zu gut?  Also ich bin in meinem Zielkorridor mit den Einheiten bereits drin, weiß aber nicht ob ich einem guten Angebot widerstehen könnte. Finanzierungseitig habe ich die Hausbank noch nicht gefragt, habe aber auch die Möglichkeit von Privatkrediten oder gemeinsamer Investition für ein Projekt bereits geklärt. Die Frage ist halt warum? Warum noch weiter den Bestand aufbauen wenn es eigentlich schon reicht.

Viele Grüße

Lex

 

 

Zitat von Jan Veerman am 17. Oktober 2022, 8:36 Uhr

Hi Lex,

vermutlich ist es bei mir so am Anfang wenn ich etwas neues Beginne macht es mir immer viel Freude und irgendwann wird es zur Routine. Ich erhoffe mir im neuen Job etwas sehr Abwechslungsreiches zu finden so das diese Freude für immer anhält.
Den Wohnungskauf hatte ich so nicht geplant wollte eigentlich ein MFH kaufen nur sind wir uns beim Preis nicht einig geworden und dann habe ich einfach aus Spaß noch nach der Wohnung geschaut. Ich habe jetzt auch das Gefühl das der Bestand groß genug ist das es ein Hobby bleibt und damit auch immer Spaß macht. Wenn ich mal über 100 Mieter hätte würde das ganze wohl in Arbeit ausarten und ich hätte kein Hobby mehr.
Die nächsten Jahre werde ich womöglich das ein oder andere Objekt mal verkaufen und durch ein anderes Schnäppchen ersetzten was besser zu meinem Bestand passt. In Summe sollte mein Bestand sich zwischen 3-4 Mio. bewegen.
Falls meine Kinder später mal richtig Lust hätten könnten sie es ja ausbauen. Ich möchte aber das sich meine Kinder frei entfalten und selbst entdecken was ihnen Freude macht.

Zitat von Muslime_Frugi am 17. Oktober 2022, 8:54 Uhr

Hallo Jan

finde die Entwicklung von dir auch interessant, wenngleich sie mich nicht völlig überrascht.

Ich hätte noch ein paar konkrete Fragen zu deiner FIRE Situation des letzten Jahres:

1. Wieviel freien Cashflow nach Zins&Tilgung sowie Kosten und vor Steuern hattest du für dich und deine Familie zur Verfügung?
2. Hast du ausschließlich davon gelebt? Also ohne Kapitalverzehr aus der Abfindung oder ALG1.

Dass du eine Stelle erst mal in VZ gesucht und angenommen hast finde ich richtig. Das macht es einfacher und nach einiger Zeit kannst du immer noch TZ versuchen.

Bin wirklich gespannt wie dir die kleine Firma schmeckt. Steht und fällt halt mit dem Kopf der vorne führt und das Klima entscheidend prägt. Du hast ja nun fast alle Angestelltenformen durch (Beamter, Großkonzern und KMU).

Zitat von Jan Veerman am 17. Oktober 2022, 13:12 Uhr

Hi @muslime_frugi

du kennst mich wohl besser als ich mich selbst 🙂
Mein freier Cashflow nach Abzug von Zins, Tilgung und aller sonstigen Immo-Kosten lag konstant jeden Monat knapp über 4000€.
Da ich sehr viel investiert habe gehe ich davon aus das ich trotz Abfindung nahezu keine Steuern für die Vermietung nachzahlen muss.
Selbst wenn ich kein ALG1 beziehen würde und meine gesetzlichen Krankenkassen- und Pflegeversicherungsbeiträge von knapp 900€ selbst zahlen müsste konnte ich wunderbar vom free cashflow alleine leben (Sparrate dann 55% siehe unten). Unsere Ausgaben für die ganze Familie waren jeden Monat im Schnitt unter 2000€ (liegt daran das wir für komplett umsonst wohnen da alle Immo-Kosten auch unsere fiktiven Nebenkosten mit enthalten)

Immo-Kosten sind bei mir zur Zeit (Stand Oktober 2022) monatlich:
6000€ Strom/Wasser/Gas/Öl etc. (hier habe ich sehr großzügig mit 17Cent/kWh für Gas und 40Cent/kWh Stromkosten gerechnet)
1550€ Instandhaltung und Verwaltung
6450€ Tilgung
1750€ Zinsen
-----------------
15.750€ Gesamtkosten pro Monat
Die Immo-Kosten sind um über 1000€ angestiegen wegen Gas/Strom etc, einen Großteil habe ich jedoch durch Mieterhöhungen abgefangen. Somit wird der free cashflow auch weiterhin deutlich über 3500€/Monat vor Steuern sein. In ein bis zwei Jahren sollte er bei gut 5000€ pro Monat liegen wenn alles gut läuft.

Übersicht der Einnahmen:
free cashflow: 3500-4000€
Pflegegeld: 728€
Kindergeld: 913€
ALG1: 3000€
---------------
Summe: ca. 8400€ pro Monat Netto minus 2000€ Ausgaben d.h. Sparrate von 76% während FIRE.
Ohne ALG1 und KK selbst zahlen wäre die Sparrate bei 1-(2000/(8400-3900)) = 55% immer noch weit weg von einem Kapitalverzehr.

Ist natürlich nicht so einfach mit den Immos jeden Monat mindestens 16k einnehmen zu müssen um überhaupt mal einen Euro auf die Hand zu bekommen insbesondere bei Lock-Downs, Energiepreisschüben und was sonst noch so kommt. Es hat bis jetzt aber erstaunlich gut geklappt und ich bin mit meinen Preisen noch immer sehr moderat unterwegs.
Eine Garantie für die Zukunft gibt es nicht das mein Konzept aufgeht aber selbst wenn ich im worst case in die Insolvenz gehe habe ich zumindest bis dahin viel Freude gehabt.

Einen wunderschönen sonnigen Tag euch allen im goldenen Herbst von Deutschland.

Zitat von Muslime_Frugi am 17. Oktober 2022, 18:19 Uhr

Ok Jan, danke.

Die Besteuerung der Mieteinnahmen dürfte wohl nur deshalb gegen Null sein, weil du auch -wie du scheibst "sehr viel investiert hast"-. Aus welchen Töpfen kommen diese Investitionen? Aus den 4k fCF?

Dein Bestand ist ja teils in die Jahre gekommen und es sind höhere Investitionskosten die nächsten Jahre zu erwarten. Das was dir zum eigenen Konsum von den 3.500 - 4.000 wirklich bleibt dürfte deutlich weniger sein.

Wie auch immer, ich bewundere deine gewisse Leichtigkeit mit der du Dinge ausprobierst und durchs Leben gehst. Es ist aber glaube so stimmiger dass du derzeit noch eine andere Geldquelle für dich und seine Familie hast.

Wenn du "nimmer meng dadsd" kann dich Gerhard Polt mit dem Klassiker aufheitern 🙂

https://www.youtube.com/watch?v=UmBo1AO3YA0

Zitat von Jan Veerman am 17. Oktober 2022, 23:22 Uhr

Tja gute Frage wo das ganze Geld eigentlich her kommt. Hatte bis letztes Jahr noch knapp 75k Cash mit meiner Frau zusammen dann kam im Januar 2022 die Abfindung (genauen Betrag darf ich leider nicht öffentlich machen waren aber selbst nach Abzug der Betriebsrenteneinzahlung deutlich über 100k). Hinzu konnte ich jeden Monat ca. 7k ansparen als Lehrer. Des weiteren eine Erbe meiner Tante von ca. 15k. Zudem habe ich mir noch 75k Privatkredite für 2% mit Rückzahlung in 1-3 Jahren gesichert.
In Summe habe/werde ich ca. 312k inklusive der Wohnung in 2022 investieren vieles davon lässt sich direkt abschreiben manches über wenige Jahre die Wohnung natürlich nur über 50 Jahre. Ein kleiner Teil wie Bodenwert lässt sich gar nicht absetzen.
Alle Renovierungen wurden an Objekten die länger als 3 Jahre im Bestand sind vorgenommen um kurzlaufende Absetzbarkeit zu ermöglichen.
Viele Renovierungen werden meine Energiekosten langfristig senken. Es ist schön zu sehen das sich das Renovieren trotz hoher Handwerkerrechnungen absolut bezahlt macht. Ich bin sehr gespannt was das Finanzamt alles anerkennt mal schauen wie der Bescheid in vermutlich 1,5 Jahren ausfällt.

Und danke für das Lied auf das ich in entsprechenden Momenten zurückgreifen werde.

Zitat von henri am 19. Oktober 2022, 15:37 Uhr

Faszinierend Jan, danke für den Einblick und Gratulation! Das Thema Househacking interessiert mich auch sehr, davon profitiert wirklich jeder. Gerade wo Wohnraum immer knapper wird in den Städten. Ich bin seit Jahren zu 90-95% (vom Gesamtvermögen) in ETFs und Aktien investiert, bin aber noch am Anfang meiner Berufslaufbahn und kann mir gut vorstellen, mir ein kleines MFH analog wie du zu finanzieren, sobald ich weiß, wo ich sesshaft werde.

Das Konzept ist sicherlich auch in Kombination mit einer kapitalverwaltenden Gesellschaft interessant, um nicht den persönlichen Steuersatz auf Mietüberschüsse zu zahlen (während man noch "normal" arbeitet) und Vermögensteile effizienter zu vererben eines Tages.

Wie ist das eigentlich, wenn man ein MFH kauft und dort alle Einheiten schon vermietet sind. Könnte man den Mietern durch eine Umstellung auf möbelierte Wohneinheiten in Form von WGs eigentlich kündigen? Oder muss man warten, bis die einzelnen Parteien nach und nach von selbst ausziehen?

Zitat von Jan Veerman am 19. Oktober 2022, 20:22 Uhr

Zitat von henri am 19. Oktober 2022, 15:37 Uhr

Wie ist das eigentlich, wenn man ein MFH kauft und dort alle Einheiten schon vermietet sind. Könnte man den Mietern durch eine Umstellung auf möbelierte Wohneinheiten in Form von WGs eigentlich kündigen? Oder muss man warten, bis die einzelnen Parteien nach und nach von selbst ausziehen?

Meines Wissens nach kann und sollte man nicht bestehende Mieter kündigen. Ich bevorzuge eigentlich Objekte die relativ leer sind und mit Leben gefüllt werden sollen. Ein MFH das schon gut mit Mietern ausgestattet ist braucht mich nicht mehr. Mein Ziel ist es ja dem Wohnraummangel entgegenzuwirken. Wenn noch einzelne Mieter im Haus sind, so sind diese oft sehr wertvoll da sie viel Wissen über das Haus haben und mich gut unterstützen können. Ich würde also eher warten bis sowieso ein Umzug statt findet bevor ich eine WG draus mache.

Zitat von Jan Veerman am 4. Dezember 2022, 19:49 Uhr

Hi Leute minni update: Habe es jetzt über WeChat und mit Hilfe meiner Frau geschafft direkten Kontakt zu meinen Mietern der ETW 49qm 160k zu 430€ kalt vermietet aufnehmen zu können. Sie haben mir mitgeteilt das sie sehr vermutlich auf Ende diesen Jahres den Vertrag kündigen möchten und ihre Sachen dann nach und nach über Freunde nach China schicken wollen. Damit sparen sie sich einiges an Miete für eine Wohnung in der sie seit zwei Jahren nicht mehr waren (wegen China Lockdown). Mal schauen wie es tatsächlich kommen wird. Die Wohnung hat jedenfalls ein Potential als WG bis zu 800€ kalt zu erreichen. Das wäre dann eine Verdopplung der Miete gerade mal einen Monat nach kauf und sofort ein positiver Cashflow. Aber warten wir mal ab wie es sich entwickelt. Ich bin gespannt.
Am Ende läuft es immer anders als man denkt (zumeist besser)

Zitat von Gelöschter Benutzer am 4. Dezember 2022, 20:57 Uhr

Super, Jan!

Dann geht dein Gedsnkengang ja genau so auf wie du es vermutet hattest dass es sich zeitnah entwickeln könnte...

So wie ich das von dir kenne, ist die Bude quasi sofort nach ggf. etwas Renovierung umgehend weg - deine Warteliste reicht bis nach Meppen - wie wir hier sagen 😉

Vermutlich konnte sie auch noch mehr als 800 kalt bringen, ohne dass jemand bedrückt wäre bei der sonst vergkeichbaren Miete - wenn man denn überhauot was bekommt...

Ein schönes Beispiel jedenfalls für die Kritiker, die meinen alles sei Quatsc was nicht umgehend Cashflow bringt - mit dem richtigen Konzept und der passenden Immobilie finden sich oft gute Chancen.

 

Zitat von Muslime_Frugi am 5. Dezember 2022, 4:38 Uhr

Hi Jan,

ich hatte keinen Hehl daraus gemacht, dass ich das Geld in der Marktphase anders investiert hätte als in diese Wohnung. Auch kann ich mir nicht vorstellen wie 49m2 auf 3 Zimmer aufgeteilt sind und wer da als WG darin leben will. Gut, bei meiner 1ZKB Wohnung waren wohl auch (Bauträger macht die Erstvermietung) Interessenten da die zu dritt einziehen wollten. Aber zum einen gibt es Dinge die es gibt und ich mir nicht vorstellen kann

Zum anderen bist du der Beweis, dass man die Anlage wählen soll die zu einem passt und für die man im besten Fall auch brennt

Viel Erfolg weiterhin!

 

Zitat von Sparschwein am 6. Dezember 2022, 9:53 Uhr

Zitat von Jan Veerman am 4. Dezember 2022, 19:49 Uhr

Hi Leute minni update: Habe es jetzt über WeChat und mit Hilfe meiner Frau geschafft direkten Kontakt zu meinen Mietern der ETW 49qm 160k zu 430€ kalt vermietet aufnehmen zu können. Sie haben mir mitgeteilt das sie sehr vermutlich auf Ende diesen Jahres den Vertrag kündigen möchten und ihre Sachen dann nach und nach über Freunde nach China schicken wollen. Damit sparen sie sich einiges an Miete für eine Wohnung in der sie seit zwei Jahren nicht mehr waren (wegen China Lockdown). Mal schauen wie es tatsächlich kommen wird. Die Wohnung hat jedenfalls ein Potential als WG bis zu 800€ kalt zu erreichen. Das wäre dann eine Verdopplung der Miete gerade mal einen Monat nach kauf und sofort ein positiver Cashflow. Aber warten wir mal ab wie es sich entwickelt. Ich bin gespannt.
Am Ende läuft es immer anders als man denkt (zumeist besser)

250+€ kalt für ein <10qm Zimmer in einer Wohnung ohne gemeinsamen Aufenthaltsraum, oder wie soll man sich das vorstellen?!

 

Zitat von Jan Veerman am 14. Dezember 2022, 8:16 Uhr

Zitat von Sparschwein am 6. Dezember 2022, 9:53 Uhr

250+€ kalt für ein <10qm Zimmer in einer Wohnung ohne gemeinsamen Aufenthaltsraum, oder wie soll man sich das vorstellen?!

 

Hi @sparschwein Als WG haben die Zimmer alle ca. 12 qm. Flur, Küche und Bad sind sehr klein. Und ja einen gemeinschaftlichen Aufenthaltsraum gibt es dort nicht. Habe festgestellt das meine Mieter lieber günstigere Zimmer statt mehr Wohnfläche bevorzugen, entsprechend gehe ich auf deren Wünsche gerne ein.

Jetzt hat sich nur ergeben das ein anderer Mieter die ganze Wohnung unbedingt haben möchte da seine Familie hier nachzieht. Ich lass jetzt noch schnell die Elektrik und etwas Sanitär machen (3k-5k) und dann vermiete ich es für < 14 Euro pro qm (680 Euro kalt) komplett möbliert. Bin damit etwas unterhalb der angebotenen Durschnittsmieten aber etwas über dem Mietspiegel. Mit Staffelmiete werde ich dann erst in 5 Jahren bei 800 Euro landen. Das ist für mich aber vollkommen in Ordnung da ich so einer Familie helfen kann die sonst kaum eine Chance hat im Stuttgarter Wohnungsmarkt unter zu kommen.
Mein Cashflow liegt ab Januar bei 370€ monatlich was extrem hoch erscheint. Liegt aber daran das ich von der Bank keinen Kredit bekommen habe und mir einen großen Teil privat für 2% ausgeliehen habe plus ca. 40k EK eingebracht.

Fazit: Mir geht es nicht darum das Maximum rauszuholen. Ich denke wenn man Kapital geliehen bekommt hat man auch eine Verantwortung dies der Gesellschaft bestmöglich nutzbringend bereitzustellen.

Zitat von Jan Veerman am 14. Dezember 2022, 8:36 Uhr

Für alle Zahlenaffinen unter euch hier mein Lieblingschart (Abschluss 2022 ist jetzt fertig):

Mit den Bruttomieteinnahmen habe ich dieses Jahr die Viertelmillionen geknackt. Das reicht mir aber auch schon.
Trotz gestiegener Nebenkosten (+14k) und höherer Annulität (+2k) gegenüber 2021 ist mein Cashflow um 10k auf 50k gestiegen.
Er wird sich die nächsten Jahre wohl bei ca. 4k im Monat einpendeln und mit der Inflation steigen. Für eine frugale Familie wie uns reicht das auch schon.
Vieles ist jetzt renoviert darum kann ich mich jetzt zurücklehnen und genießen.
Hoffe es ist euch in 2022 ähnlich gegangen wie mir.

Zitat von Privatier am 14. Dezember 2022, 8:55 Uhr

Zitat von Jan Veerman am 14. Dezember 2022, 8:36 Uhr

Hoffe es ist euch in 2022 ähnlich gegangen wie mir.

Wenn ich jetzt meine Dividendenzahlungen und sonstigen Ausschüttungen als Cash Flow nehme, dann habe ich 22% Zuwachs gegenüber dem 1.1. 2022. Ansonsten war der Cash Flow bisher immer positiv die letzten 30 Jahre, da ich ja sozusagen nur mit Eigenkapital arbeite. Das ist der Unterschied zu deinem Modell.