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Anlageklassen Immobilie vs. Aktien

Ich muss sagen, es wundert mich wirklich: Auch hier sprechen alle davon, dass Immobilien durch Aktien outperformed werden und ich verstehe es einfach nicht... Hier wird von Renditen bei Immobilien gesprochen die irgendwo zwischen -2% und +4% liegen. Was ja sicher bei auch stimmt, aber dieser Wert ist bei einer Immobilie doch nicht relevant?! Wer eine Immobilie zu 100% durch Eigenkapital finanziert, der macht ja bei dieser Assetklasse was falsch.

Ich möchte hier zwei reale Beispiele bringen und ich würde bitten, mich über Denkfehler aufzuklären.

Beispiel 1:

  • 50m² in Wien in brauchbarer Lage (5 Minuten mit der Straßenbahn zur U-Bahn)
  • Kaufpreis im Jahr 2016: 115.000
  • 85.000 durch Kredit auf 30 Jahre finanziert, monatliche Rate: 350 (ca. 230 Zinsen, 120 Tilgung)
  • Schuldenstand real (mit Finanzierungsnebenkosten): 89.000
  • Eingesetztes Eigenkapital: 41.500
  • erstmalig vermietet im Jahr 2016 (Nettomiete, davon ist Abgezogen: Hausverwaltung, Betriebskosten für das Haus, Rücklagen für das Haus (liegt bei der Hausverwaltung), Rücklagen für die Wohnung (liegt direkt bei mir, 1,50€/m²): 390
  • Rendite der Wohnung: 4%
  • Eigenkapitalrendite im Jahr 2016 ohne Wertsteigerung: 4,6
  • Eigenkapitalrendite im Jahr 2016 mit Wertsteigerung (2%- sehr konservativ gerechnet): 10%
  • Eigenkapitalrendite im Jahr 2016 mit Wertsteigerung und Infaltionseffekt (Annahme 2% - ich will jetzt nicht nachsehen wie hoch sie wirklich war) auf den Kredit: 14,3%

Jahr 2018:

  • Miete wird um 5% erhöht
  • Neue Nettomiete: 410
  • Kreditrate: 350 (Zinsen 175, Tilgung 175)
  • Schuldenstand: 83.000
  • Wert der Wohnung beginn 2019 (jedes Jahr 2%): 122.000
  • Eigenkapitalrendite im Jahr 2019 ohne Wertsteigerung: 6,8%
  • Eigenkapitalrendite im Jahr 2019 mit Wertsteigerung: 12,7%
  • Eigenkapitalrendite im Jahr 2019 mit Wertsteigerung und Berücksichtigung der Inflation:  16,7%

Nicht berücksichtigt wird die Lohnsteuergutschrift im Jahr 2016 von ca. 1.700.

Die Einkommensteuer wird hier nicht berücksichtigt, das ist mir zu viel Aufwand. Im Jahr 2019 lag die bei ca. 400

Ja man hätte mit mehr Fremdkapital finanzieren können, war aber meine erste Wohnung und ich wollte vorsichtig sein.

Ob man die Inflation wirklich zu 100% einpreisen kann, darüber lässt sich sicher streiten.

Trotzdem ist die Rendite durchaus in Ordnung, die Reserven (außer die 1,5€/m² zur Instandhaltung), die ich zu diesem Zeitpunkt für die Wohnung beiseite gelegt habe waren vernachlässigbar, da ich Mietausfälle von meinem laufenden Einkommen bezahlt hätte.

 

Beispiel 2:

  • 35m² Wohnung in Wien in Top Lage (3 min zu Fuß zur U-Bahn)
  • Kaufpreis im Jahr 2018: 107.000
  • Investitionsbedarf für leider eine Maßküche und kleine Arbeiten: 6.500
  • Kredit 107.000 auf 35 Jahre, monatliche Rate: 410 (270 Zinsen, 140 Tilgung
  • Schuldenstand real (mit Nebenkosten): 112.000
  • Eingesetztes Eigenkapital (Kaufnebenkosten, Küche und kleine Arbeiten): 17.200
  • "Totes Kapital" weil Reserve (Rate+Betriebskosten für 12 Monate): 7.500
  • erstmalig vermietet im Jahr 2019 (Nettomiete, davon abgezogen siehe oben): 415
  • Rendite der Wohnung: 4,6% 3980
  • Eigenkapitalrendite im Jahr 2018: 7%
  • Eigenkapitalrendite im Jahr 2018 mit Wertsteigerung: 16%
  • Eigenkapitalrendite im Jahr 2018 mit Wertsteigerung und Inflation: 25,2%

Nicht berücksichtigt wird eine Lohnsteuergutschrift im Jahr 2018 von ca 2.600

Einkommensteuer ist 2018 keine angefallen, 2019 war sie minimal

Ob man die Inflation wirklich zu 100% einpreisen kann, darüber lässt sich sicher streiten.

Die Rendite ist absolut brauchbar. In den oben genannten Renditen ist die Reserve mit eingerechnet, diese kann bei mehren Wohnungen jedoch immer etwas verkleinert werden, weil auch hier eine Risikostreuung statt findet. Zahlenspiel: Rendite auf das Eigenkapital ohne Inflation und Wertsteigerung und ohne Berücksichtigung der Reserve: 10%

 

Die Zahlen sind jene, mit denen ich für mich persönlich rechne und sind daher teilweise stark zu meinen ungunsten gerundet bzw. die Wertentwicklung liegt deutlich über 2%.

Beide Wohnungen bringen ab dem ersten Tag einen positiven Cashflow, auch wenn 5€ bei Beispiel 2 nicht viel sind. Eigentlich sind es ja 55€, weil die 50€ für Instandhaltung habe ich ja trotzdem auf dem Konto. Das sind meiner Meinung nach ganz brauchbare Zahlen und ich kann mit diesen Renditen sehr gut leben. Was sagt ihr dazu?

 

Hallo Nyxpriest,

wenn das reale Beispiele sind, dann hast du extrem günstig eingekauft und damit erklärt sich auch schon zum Teil deine gute Rendite. Ich kenne den Markt in Wien nicht, aber wenn ich nach https://www.wohnungsboerse.net/AT/immobilienpreise-Wien/16688 gehe, wären durchschnittliche Preise:

- für deine 50qm 2016: 4.375,62€ x 50 = 218.750€ statt deiner 115.000€

- für deine 35qm 2018: 4.643,04€ x 35 = 162.506,40€ statt deiner 107.000€

Dein Zins bei 230€ für 89.000€ kommt mir mit ca 3,1% dagegen für 2016 zu hoch vor. Kann man den in Österreich auch vom versteuerten Einkommen abziehen? Würde deine geringe Steuerlast mit erklären.

Deine 1,6% Tilgung führen zu > 30 Jahren Laufzeit, da wird dann die Zinsbindungsfrist relevant, mit wieviel rechnest du?

Die 1,5€/qm Rücklage für Sondereigentum sind sehr hoch, da kommst du mit der Hälfte locker aus.

Du solltest mit einem Prozentsatz Mietausfall kalkulieren, z.B. 2%, auch wenn das noch nicht eingetreten ist.

5% Mieterhöhung nach 2 Jahren wäre in Deutschland nach zwei Jahren regulär unmöglich. Man vermietet ja in guter Lage zu den erlaubten Mietspiegel + 10%, eine Erhöhung ist aber nur bis zum Mietspiegel erlaubt. Wie läuft das in AT? Außer durch Neuvermietung, Staffel- oder Indexmiete. Davon schreibst du aber nichts.

Hätte noch mehr Punkte, nur leider grad keine Zeit mehr. 🙂

 

Hi @thewanderer!

Ja ich habe billig eingekauft, hier liegt ja bekanntlich auch die erste Hürde, ob sich das ganze auch auszahlt! Die Zahlen kann man so aber nicht ganz hernehmen, weil der Durchschnittswert natürlich durch die Top Top Mega-Lagen (Innenstadt) massiv gepuscht wird.

Ob Zinsen und Tilgung 100% stimmen weiß ich nicht, da ich meinen Kreditvertrag gerade nicht zur Hand habe. Ich kenne nur die Rate und habe das mal so ca. hingeschätzt. Sollzins ist bei der Wohnung die du angesprochen hast 2,5% und Kreditnebenkosten kann ich mich nicht mehr 100%ig erinnern. Aber ungefähr kommt das schon hin. Es war ja auch meine erste Finanzierung, und ich habe mich sicher nicht in allen Bereichen gut angestellt. Zum Thema absetzen der Steuer: Es ist möglich die Zinsen vom UNVERSTEUERTEN Einkommen abzuziehen und somit die Bemessungsgrundlage zu senken.

Zinsbindung beim 1. Beispiel sind 15 Jahre, beim 2. Beispiel 20 Jahre.

Die Rücklagen sind deshalb so hoch , weil ich bei einer anderen Wohnung schon mal ein gröberes Problem hatte. Lässt mich ruhiger schlafen.

Der %-Satz für Mietausfall wird bei Beispiel 1 nicht berücksichtigt, weil ich hier nach wie vor plane Ausfälle von meinem laufenden Gehalt zu zahlen. Bei Beispiel 2 ist das "tote Kapital" die Reserve für 12 Monate Totalausfall.

Die Mietverhöhung um 5% fand nach 3 Jahren statt. 2016 vermietet, 2019 erhöht. Sorry, dass habe ich falsch geschrieben! Mietverträge sind in Österreich Indexwertgesichert. Steigt der Verbraucherpreisindex um Wert X (im Vertrag festgehalten) wird die Miete um Wert X erhöht.

Für mehr Punkte bin ich dankbar!

Achja, wichtig: Deine EK-Rendite ist natürlich am Anfang besonders schick, verringert sich aber mit der Abzahlung über die Zeit. Du streckst das zwar mit niedriger Tilgungsrate über die Zeit, solltest aber für einen Vergleich mit Aktien über die Gesamtlaufzeit mitteln. Zum Festlegen der Gesamtlaufzeit musst du einen Verkauf nach x Jahren einrechnen, auch wenn du den real nicht planst. Und hier auf jeden Fall den steuerlichen Aspekt beachten. In D ist der Verkauf von Mietobjekten nach min. 10 Jahren halten steuerfrei, wie ist das in AT? Insgesamt solltest du die Rendite nach Steuer berechnen und vergleichen. Die Aussage des Vergleichs Immo vs Aktie kann vor und nach Steuern sehr unterschiedlich sein.

 

Zitat von Nyxpriest am 26. April 2020, 10:03 Uhr

Hi @thewanderer!

[..]

Der %-Satz für Mietausfall wird bei Beispiel 1 nicht berücksichtigt, weil ich hier nach wie vor plane Ausfälle von meinem laufenden Gehalt zu zahlen. Bei Beispiel 2 ist das "tote Kapital" die Reserve für 12 Monate Totalausfall.

[..]

Ich rede nicht von den eventuellen Kosten zum Abfedern des Ausfalls, sondern von der in Summe geringeren Mieteinnahme an sich, dadurch, dass statistisch nur z.B. 98% der Monate Mieten reinkommen. Wie du das abfederst ist dabei erst einmal egal.

Hattest du denn ab dem ersten Monat nach Lastenübergang Mieteinnahmen? Ich würde persönlich nie einen Mietvertrag vor Lastenübergang und Übergabe machen. Geht irgendwas schief und der Mieter kann nicht einziehen, dann wird es zumindest in D teuer für den Vermieter, ggf. zahlst du dem Mieter dann einen längeren Hotelaufenthalt. Da hab ich lieber etwas Leerstand, auch wenn ich dadurch nie an die 0% rankomme.

Eigenkapitalrendite: Da stimme ich nur bedingt zu. Die EK-Rendite ist ab einem gewissen Zeitpunkt sehr abhäng von der Wertentwicklung der Wohnung. Sollte die Wohnung kontinuierlich um 2% steigen, wird die EK-Rendite immer besser, weil der Teil der durch Tilgung erreicht wird immer kleiner wird. Frei nach Alex Fischer (auch wenn den nicht jeder mag): Bei einer Immobilie bekomme ich JETZT einen Sachwert, der 115.000 Wert ist und zahle dafür nur 41.500 und die Wertsteigerung spielt ab dem ersten Tag voll in meine Hände. Da muss ich in Aktien schon lange anlegen, bis ich aus 41.500 115.000 mache. Sinkt der Wert schaut die EK-Rendite dafür natürlich schlechter aus.

Da es aus meiner Sicht kaum verlässliche Infos über wirklich langfristige Immobilienpreisentwicklungen gibt (wo genau beschrieben ist: die Größe, die Makro- und Mikrolage,  Alt- oder Neubau, usw.) halte ich das für Glaskugel lesen und ist für mich immer erst im nachhinein berechenbar. Vl mache ich mir mal die Mühe und rechne mit Wertsteigerung=Inflation (wie oben bereits angegeben), aber das gestern war schon langwierig genug.

Zur Einpflegung der Steuer war ich wie gesagt auch zu faul, da müsste ich mich jetzt zu lange mit einer Einkommensteuererklärung beschäftigen. Fakt ist, bisher war sie recht überschaubar, da man ja praktisch wirklich alles (Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr, Provisionen, Anwaltskosten, Notarkosten, Fahrtkosten) steuerlich geltend machen kann und somit BISHER keine wirklichen Auswirkungen auf die Rendite hat, im Gegenteil, wie bereits beschrieben, habe ich Lohnsteuer erstattet bekommen.

Der größte Nachteil in Österreich. Beim Verkauf einer Immobilie fallen immer 30% Immobilienertragsteuer an. Ziemlich besch*****.

Mietausfälle: Ah okay jetzt habe ich verstanden! Ja das kann man so sicher berücksichtigten, da hast du recht!

Nein natürlich habe ich erst vermietet, nachdem mir die Wohnung auch gehörte. Das hat bei beiden Wohnungen keine Woche gedauert, es ist eben in Wien, und ich habe das daher vernachlässigt. Da bist als Vermieter auch in Österreich dran 😀

Fühlt sich für mich aber nicht wie schummeln an, weil wie gesagt alle anderen Werte sind sehr zu meinem Nachteil gerechnet. Rechne mal die Rendite mit nur 75% der Preise aus, die du im Netz gefunden hast - das wäre schon eine ordentliche Zahl!

 

Was soll ich sagen, in der Quarantäne hat man einfach zu viel Zeit!

Hab jetzt eine Exceltabelle nach bestem Wissen und Gewissen erstellt, schaut euch das mal an, ob irgendwo grob was falsch ist.

Die Zahlen sind jetzt alle real. Außer der Kredit, da die Spesen, die eigentlich über die gesamte Laufzeit verteilt wären, alle im Anfangsstand eingepreist sind. Also zu meinen Ungunsten. Ich habs nicht besser zusammengebracht.

Der Kredit wurde über diese Seite errechnet: https://www.zinsen-berechnen.de/kreditrechner.php

Nettomiete ist Bruttomiete minus Betriebskosten für das Haus, Rücklage für das Haus, persönliche Rücklage für die Wohnung (1,5€/m²)

Steuer ist immer noch nicht dabei, dass ist einfach zu viel Aufwand. Das würde das Ergebnis vor allem in den späteren Jahren natürlich massiv verschlechtern, aber selbst wenn man die Renditen um 50% reduziert (was sehr viel wäre) steigt man bei dem Beispiel immer noch sehr gut aus.

Was die Steuer wiederum schmälern würde sind die Ausgaben für Instandhaltung, die hier jetzt als 100% Ausgaben abgezogen werden.

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Zitat von Nyxpriest am 26. April 2020, 12:29 Uhr

Hab jetzt eine Exceltabelle nach bestem Wissen und Gewissen erstellt, schaut euch das mal an, ob irgendwo grob was falsch ist.

Lohnt sich nicht, Erklärung findet sich u.a. hier: https://frugalisten.de/forum/topic/erfahrungsbericht-immocation/?part=3#postid-8084

Deine Rendite ist dabei noch schlechter als sie es in D wäre, weil hier der Veräußerungsgewinn nicht versteuert werden muss. Du kommst also erst in 30 Jahren überhaupt in den Genuss, die volle Frucht aus der Immobilie zu ziehen. Bis dahin lachen sich Mieter und Bank kaputt. Meine beiden Jungs werde ich mit ca. 12-13 so weit geschult haben, dass die nie im Leben auf die Idee kommen werden, eine solche Finanzierung zu unterschreiben, es sei denn, die wirtschaftlichen Randbedingungen verschieben sich gewaltig.

Falls die mir mal sowas auf den Tisch legen sollten und ich noch zwei gesunde Hände habe, werde ich die umgehend dazu zwingen, das Kapital für einen Sportwagen auszugeben und zwar sofort und ohne Umschweife, ich zieh' die an den Ohren ins Autohaus, wenn's sein muss.

Du kannst im Prinzip nur noch beten, dass der Markt in Wien 40 Jahre konstant bleibt oder sich zufällig im zeitlichen Bereich der Nachfinanzierung eine echte Verkaufssituation ergibt - bei allen anderen Optionen verlierst Du Geld. Was Du in Händen hältst ist im Prinzip nichts anderes als ein Zockerpapier auf den Wohnimmobilienmarkt in Wien in dem spezifischen Bezirk für das Jahr 2050.

Das einzig Gute an der Nummer sind Deine ausreichend hohen Cash-Reserven, die werden Dich vermutlich in die Lage versetzen, das Ding irgendwann über die schwarze Null (ja, ich weiß, was ich hier schreibe und es ist mir egal, wie lange Du brauchst, um es zu begreifen) zu hieven. Bis dahin bist Du nur Passagier.

Viel Erfolg.

Danke für die konstruktive und offensichtlich hoch qualifizierte Rückmeldung. Vor allem die Argumente deines Statements sind sehr überzeugend. Viel Spaß beim Sportwagen fahren!

Hi Nyxpriest,

mir kommt auch der Zins verdammt hoch vor. Besteht bei euch in Österrreich auch ein Kündigungsrecht nach 10 Jahren?

Ich selbst finanzierte im letzten Jahr so um 1,0% Zinsen auf 10 Jahre (bei 90-100% auf den Kaufpreis bei Eintragung auf das einzelne Objekt, jedoch mit guter Bonität durch das bestehende Portfolio)

Für die längerfristige Betrachtung des Mietmarktes lohnt eine Betrachtung der Demographie. Doch ob du hier Zahlen bekommst die über einen Zeitraum von mehr als 10 Jahren in deiner Region reichen weiss ich nicht. Letztens hab ich ein Interview von H.Beck gesehen der sich für Deutschland so ab dem Jahr 2030 eher negativ äußert was die Demographie und die Auswirkung auf den Wohungsmarkt betrifft. Ich meine seine Worte waren, wir bekommen Leerstände auch in München. Man weiss es natürlich nicht. Liegt auch daran ob wir weitere Zuwanderungswelle haben werden oder nicht.

Der wesentliche Teil meines Vermögens ist bisher in Immobilen investiert. Bisher ging die Rechnung mehr als auf. Ich würde das jedoch nicht auf 20 Jahre statisch durchplanen sondern in kürzeren Zeiträumen immer wieder bewerten und dann entspechend handeln.

Übereinstimmung habe ich mit dir darin das der Gewinn mit dem richtigen Einkaufspreis gemacht wird. Letztlich geht es hier darum unterbewertete Wohnungen oder Wohnungen mit Abschlag zu erkennen und diese entsprechend zu entwickeln.

Alles Gute.

 

 

Hi @lex

Die Finanzierung war bisher auch immer mein größtes Problem. Da ich relativ viel arbeite und das alles nebenbei mache habe ich bei der Finanzierungssuche immer hohen Zeitdruck. An einer Strategie habe ich bereits gearbeitet, die setze ich gerade um und ich hoffe, die nächste Finanzierung wird besser! Außerdem besteht ein Kündigungsrecht und meine Absicht ist es, die ersten 3 Wohnungen komplett neu zu finanzieren, das wird aber wahrscheinlich erst nächstes Jahr passieren.

Ich kenne das Interview auch und es erscheint mir durchaus logisch, was der Mann von sich gibt. Aufgrund der Lage der Wohnungen mache ich mir trotzdem eher weniger Sorgen. Berücksichtigt muss das natürlich trotzdem werden. Den Leerstände in München werden kommen, aber aus meiner Sicht nicht nur aufgrund der Demographie, sondern aufgrund der Preise. London ist hierfür ein gutes Beispiel, fast die ganze Innenstadt steht dort leer, aber nicht, weil dort keiner wohnen will, sondern weil es sich einfach niemand mehr leisten kann. Davon sind wir in Wien weit entfernt.

Die Tabelle habe ich nur erstellt, da TheWanderer gemeint hat, ich sollte für den Vergleich mit Aktien einen längeren Zeitraum betrachten. Ich sehe es genauso wie du, dass der Immobilienmarkt in kürzeren Abständen einfach analysiert gehört. Das mache ich bei jedem Neukauf natürlich.

Aber bei dem Thema geht es ja nicht darum, was ich speziell mache, sondern welche Assetklasse besser performt. Das ist nur ein reales Beispiel, das so die letzten 30 Jahre in Wien funktioniert hätte (https://www.raiffeisen.at/eBusiness/services/resources/media/1015018521967-NA-908474746532746617-1-30-NA.pdf). Ob es wieder 30 Jahre lang funktioniert weiß kein Mensch, aber es kann auch niemand sagen, dass es mit Aktien die nächsten 30 Jahre so weiter geht wie in den vergangen 30 Jahren.

Ich würde gerne wissen, ob rein rechnerisch an meiner Tabelle irgendwas falsch/ nicht berücksichtigt wird.

Und wenn die Frage geklärt ist (und die Tabelle sich nicht wesentliche ändern sollte), würde mich interessieren, und @mfz73 bitte mit nachvollziehbaren Argumenten, warum die Aktie so viel besser sein sollte als die Immobilie.

Es geht mir hier auch nicht darum irgendetwas zu versuchen zu beweisen, aber mich interessiert die Thematik und ein Diskurs darüber würde mir Spaß machen.

 

Bezüglich Demografie in Deutschland:

https://www.spiegel.de/panorama/gesellschaft/demografie-wo-deutschland-schrumpft-und-wo-es-waechst-a-1261262.html

...sind natürlich nur Prognosen.....

Zitat von Nyxpriest am 26. April 2020, 0:20 Uhr

 

  • 50m² in Wien in brauchbarer Lage (5 Minuten mit der Straßenbahn zur U-Bahn)
  • Kaufpreis im Jahr 2016: 115.000
  • 85.000 durch Kredit auf 30 Jahre finanziert, monatliche Rate: 350 (ca. 230 Zinsen, 120 Tilgung)
  • Schuldenstand real (mit Finanzierungsnebenkosten): 89.000
  • Eingesetztes Eigenkapital: 41.500
  • erstmalig vermietet im Jahr 2016 (Nettomiete, davon ist Abgezogen: Hausverwaltung, Betriebskosten für das Haus, Rücklagen für das Haus (liegt bei der Hausverwaltung), Rücklagen für die Wohnung (liegt direkt bei mir, 1,50€/m²): 390
  • Rendite der Wohnung: 4%
  • Eigenkapitalrendite im Jahr 2016 ohne Wertsteigerung: 4,6
  • Eigenkapitalrendite im Jahr 2016 mit Wertsteigerung (2%- sehr konservativ gerechnet): 10%
  • Eigenkapitalrendite im Jahr 2016 mit Wertsteigerung und Infaltionseffekt (Annahme 2% - ich will jetzt nicht nachsehen wie hoch sie wirklich war) auf den Kredit: 14,3%

Ich hätte dazu ein paar Anfängerfragen, falls das okay ist:

1) Was bedeutet das mit "230 Zinsen, 120 Tilgung"? Bedeutet das, dass pro Monat 120€ für die Eigentliche Tilgung sind und 230€ bezahlt man quasi für die Zinsen? Aber das Verhältnis ändert sich da doch jedes Jahr oder? Ich habe da jetzt schon einiges im Internet gesucht, aber finde irgendwie nirgends eine genaue Beschreibung, wie das eigentlich genau funktioniert, es wird bei allen Rechnern/Beschreibungen irgendwie davon ausgegangen, dass man schon weiss was das alles ist. Um einfach mal ein blödes random Beispiel zu machen: Ich kaufe eine Wohnung für 150.000, habe 50.000 Eigenkapital also muss ich 100.000 finanzieren zu sagen wir mal 1% Zinsen. Dann bezahle ich doch im ersten Jahr die 1% von den 100.000 (auf 12 Monate aufgeteilt) + einen Teil den ich tilge, und im nächsten Jahr zahle ich dann wieder 1% auf den Rest von den 100.000 den ich noch nicht getilgt habe (also weniger als im Jahr zuvor an Zinsen?)? Ist das so richtig? (Kaufnebenkosten jetzt bewusst ignoriert, geht mir darum wie genau das mit den Zinsen funktioniert)

2) Wieso bei eingesetztes Kapital 41500 und nicht 30000? Wegen den Nebenkosten?

3) Ist mit "Rendite der Wohnung" die Mieteinnahmen im Verhältnis zu den Gesamtkosten der Wohnung gemeint?

Versuche mich da grade allgemein ein bisschen einzulesen und irgendwie sind die Seiten die man im Internet so findet immer so kompliziert zumindest für mich.

mfg

Hi @panameraflow

  1. Du hast eine Rate (in diesem Fall 350€) und von den 350 gehen im ersten Monat UNGEFÄHR (das sind in dem Beispiel Näherungswerte gewesen!) 230 an die Bank (Zinsen) und 120 tilgen deinen Kredit. Du hast dann also nicht mehr 85.000 Schulden sondern 84.880. Und du hast recht, mit der Zeit wird der Zinsanteil kleiner und die Tilgung höher. Schau dir die Excel-Tabelle an, da ist das für die kompletten 30 Jahre beschrieben. Oder dieser Link, da kannst du dein Beispiel selber Rechnen: https://www.zinsen-berechnen.de/kreditrechner.php. Du hast es aber eigentlich eh schon richtig verstanden glaube ich!
  2. Ja genau, 10% Nebenkosten vom Kaufpreis sind da mit einberechnet
  3. Richtig. 390x12/115.000

@ Nyxpriest

Aktien oder Immobilien sind nicht besser oder schlechter sondern nur anders.

Die Höhe der Wertschöpfung in der jeweiligen Anlageklasse liegt am Investor bzw. am Anleger.

Ich investiere in die für mich relevanten 3 Anlageklasse: Immobilien, Aktien, Edelmetalle.

@vodef72

Danke fürs nochmal teilen. Nach der Prognose und auch nach anderen habe ich in einem Bereich mit positiver Prognose investiert. Sicher bin ich mir jedoch nicht wie es sich wirklich entwickelt...

D

 

Ich glaube auch nicht, dass das eine oder andere besser ist. Ich habe auch beides und ich finde beides spaßig. Aber fast die gesamten Vorschreiber in diesem Thema treffen diese Aussage.

@ Nyxpriest

Normal hier,  ich meine die meisten investieren hier eher in Aktien oder ETF´s.  Es liegt wohl an der Subjektivität der eigenen Erfahrungen mit der bevorzugten Anlageklasse.

Mir gefällt am Forum jedoch genau die Unterschiedlichkeit. Es gibt halt verschiedene Anlagemöglichkeiten um finanziell frei zu werden.

Wenn man sich nicht groß einen Kopf machen will, sind Aktien wohl die bessere Alternative. Kaum Risiko, über Marktpreisen zu kaufen oder unter Martpreis zu verkaufen, Transaktionskosten sind deutlich günstiger, wenn man streut hat man kein Klumpenrisiko, und man kann auch mit viel überschaubaren Beträgen einsteigen.

Die sicherste Art der Immobilie scheint mir ein Eigenheim zu sein, in dem man sich selbst wohlfühlt, da kann einem der Marktpreis egal sein, so schlimm fände ich es glaube ich nicht, irgendwann mal zwei Kinderzimmer nicht dauernd belegt zu haben.

Wenn es gelingt, einige Fallstricke zu umgehen, und etwas Glück hat, kann man mit vermieteten Objekten aber auch schneller zum Ziel kommen.

Bei uns lief es mit zwei kleinen Wohnungen bis jetzt (werden zehn Jahre) ganz gut, zwischenzeitlich konnten wir in einer der beiden Wohnungen sehr günstig wohnen (gut, steckte auch rel. viel eigenes Geld und auch viel Eigenleistung drin), die zweite Wohnung trug sich selbst und einen guten Teil der Kosten der ersten Wohnung. Von unserem sonstigen laufenden Einkommen hätten wir uns eine entsprechende Wohnung in der Lage einfach nicht leisten können. Hätten wir z.B. 50% mehr für die Wohnungen bezahlt (das haben einige Käufer von vergleichbaren Wohnungen im gleichen Haus, die nicht lange nach uns kauften, gemacht), hätte sich das schon nicht mehr wirklich gelohnt... Risiko: Wir mussten auch schon mal 13 Monate komplett ohne Mieteinnahmen überbrücken (Wasserschaden, nicht witzig... ) , und hatten auch schon "Gschiss" mit Mietern... also durchaus Sachen, die wohl unter Nötigung fallen würden, und ohne, dass der Mieter eigentlich wirklich was böses wollte, er wusste sich nur nicht zu helfen (dachte, wenn er "Rechtsanwalt" sagt, mache ich, was er gerne hätte, allerdings ziemlich offensichtlich ohne, dass da wirklich ein Rechtsanwalt involviert gewesen wäre...), und war dabei sehr selbstbewusst.

Wien scheint bei Immobilien recht speziell zu sein, mit dem sehr hohen Anteil an subventionierten städtischen Wohnungen ist man als Vermieter wohl in einem anderen Umfeld als in anderen Städten dieser Größe- in der kleinen Großstadt, in der unsere Wohnungen sind, gibt's Genossenschaften, die zwar keinen Gewinn machen, und halt auch viel größer sind, als ein kleiner privater Vermieter sein kann (hat Vorteile) - aber sie sind auch nicht so groß, dass sie jedem eine Wohnung anbieten könnten, der gerne eine hätte, und sie werden wohl auch nicht substanziell subventioniert - heißt: Bestand ist da oft saugünstig, dafür ist der Zustand öfter auch nicht ganz so toll, und die meisten Bewerber bekommen auch keine Wohnung - Neubau vielleicht etwas günstiger, als die privaten Angebote, aber eigentlich auch nur für Besserverdienende. Da ist die Stadt Wien als Vermieter schon eine andere Hausnummer. Aber natürlich ist Wien Wien, gibt sicherlich schlechtere Lagen... die hier irgendwo genannten Preise scheinen mir für 2016 schon ziemlich günstig gewesen zu sein. (kenne mich mit Wien nicht aus, aber in manchen deutschen Städte, mit etwa 1/10 der Bevölkerung Wiens, wäre das 2016 auch fast als Schnäppchen durchgegangen)

 

Zitat von Nyxpriest am 26. April 2020, 15:29 Uhr

Danke für die konstruktive und offensichtlich hoch qualifizierte Rückmeldung. Vor allem die Argumente deines Statements sind sehr überzeugend. Viel Spaß beim Sportwagen fahren!

Du verstehst es wirklich nicht, oder?

Zitat von Nyxpriest am 26. April 2020, 19:17 Uhr
  1. Ja genau, 10% Nebenkosten vom Kaufpreis sind da mit einberechnet

Und das ist so grundfalsch wie nur irgendetwas. Das sind Kosten, die Du erst mal wieder reinholen musst, vorher kann Deine Rendite gar nicht positiv werden und ist daher zwingend negativ. Der Anteil an der Wohnung, der auf Dich entfällt, muss also erst mal auf 41,5T€ steigen, einerseits durch Tilgung, andererseits durch die Summe, die möglicherweise nach Steuern noch von den Mieteinnahmen übrigbleibt ... erst dann bist Du überhaupt +- Null und den Punkt hast Du bestenfalls dieses Jahr erreicht.