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Anlageklassen Immobilie vs. Aktien

@namir

Es ist sicher richtig, dass man sein Riskio mit Aktien wesentlich besser streuen kann.

Aktien sind auch liquider.

Und ja man kann bei Aktien auch mit überschaubaren Beträgen einsteigen.

Dafür baue ich mit Immobilien schneller Vermögen auf, die Risiken die du beschreibst sind dann natürlich in Kauf zu nehmen. Mir persönlich ist es das Wert und bisher waren die großen Probleme überschaubar. Ich hatte eine Wohnung einmal 3 Wochen leer stehen, weil die elektrische Anlage ausgefallen ist. War im Moment ärgerlich, hat mich auch zusätzliches Eigenkapital gekostet, aber  am Ende war es eine Wertsteigerung der Wohnung, also war das Geld nicht ganz verloren.

Zum Markt Wien: Der Vorteil sind viele geförderte Wohnungen und starke Einschränkungen bei Vermietung von Altbauten (diese kann man aufgrund gesetzlicher Bestimmungen nicht rentabel vermieten). Das hält aber den Markt gesund, daher sind die Preise auf brauchbaren Levels. Natürlich könnte man argumentieren, das man mehr Geld verdienen würde, wen z.B. alle Wohnungen am freien Markt vermietet werden könnten, aber irgendwo sind Mieter auch Menschen und es freut mich, wenn meine Mieter lange in meinen Wohnungen bleiben und solange am Ende des Monats Geld überbleibt bin ich damit zufrieden.

@mfz73

"Du verstehst es wirklich nicht, oder?"

Nein, nachdem ich jetzt aber in anderen Bereichen des Forums unterwegs war und gemerkt habe, dass ich nicht der Einzige bin, verkrafte ich das.

Natürlich sind die KaufnebenKOSTEN Kosten. Trotzdem müssen sie bei der Renditerechnung mit einberechnet werden. Aber hier verstehe ich deinen Punkt sogar!

Neue Tabelle also:

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Zitat von Nyxpriest am 27. April 2020, 8:18 Uhr

@mfz73

"Du verstehst es wirklich nicht, oder?"

Nein, nachdem ich jetzt aber in anderen Bereichen des Forums unterwegs war und gemerkt habe, dass ich nicht der Einzige bin, verkrafte ich das.

Die Ignoranz kostet Dich 'ne Menge Geld. Genau wie bei den anderen, die so rechnen.

Natürlich sind die KaufnebenKOSTEN Kosten. Trotzdem müssen sie bei der Renditerechnung mit einberechnet werden. Aber hier verstehe ich deinen Punkt sogar!

Neue Tabelle also:

Na guck', er lernt. Kann also doch noch was werden mit dem Sportwagen.

Nächste Gedanken-Schritte (teilw. in meinem upload bereits drin):

  1. Wertverlust 2020 auf fiktive -10 bis 15% (erl.) setzen, Wertsteigerung ab da jährlich 1% ohne Inflation (die Inflation darf nicht beim Kredit UND beim Wertzuwachs angesetzt werden, ansonsten hast Du die Inflation doppelt drin bzw. deutlich mehr als die gewollten/prognostizierten/realen 2%! - auch inkludiert)
    1. Besser wäre es, mMn die Kreditkosten ohne Inflation zu belassen, dafür das Objekt mit 2% anzusetzen
    2. zusätzlich Mietsteigerungen einbauen (nicht inkludiert)
    3. diesen Wert alle 2-3 Jahre mit Preisentwicklung aus Grundstücksmarktbericht und/oder Portalen vergleichen, geht bei Wohnungen noch so einigermaßen (erl. mit 10% Abwertung in 2020)
  2. Letzte Zeile "Rendite auf EK" anpassen:
    1. Dein EK ist immer aktueller Immowert abzgl. Restkreditsumme. Darauf den Gewinn vor Steuern beziehen (erl.)
  3. Punkt 2 liefert dann - wie von Geisterhand und "Simsalabim" - im Jahr der Kreditablösung die Bruttorendite von ca. 5,67% im Jahr 2051 (sic!)
    1. davon dann noch die Kosten/Steuern abziehen, dann kommst Du ungefähr auf die Nettorendite, die logischerweise niedriger ist.

Insgesamt ist die Berechnung auch relativ wirr aufgebaut. Die Kreditkosten komplett von Anfang an anzusetzen, ist auch mathematisch falsch bzw. ist dann die Inflation nicht korrekt berechnet - Du rechnest das Ergebnis damit (vermutlich aus Versehen) zu Deinen Gunsten, weil Du auf diesen Gesamtwert die Inflation des Kredits berechnest. Wenn Du das so aufbaust, müsstest Du allerdings an anderer Stelle eine Barwertabzinsung des Gewinns vornehmen, was die Rechnung zusätzlich verkomplizieren - und Deine Bruttorendite schmälern - würde.

Ich glaube, das löst auch noch einen weiteren Folgefehler bei der steuerlichen Betrachtung aus bzw. die könnte man aus diesen Werten dann nicht direkt ableiten.

 

 

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Okay okay coole Sache! Danke für die Mühen.

Jetzt verstehe ich auch langsam, wo du das Problem siehst. Du passt das Eigenkapital in der Renditerechnung jährlich an (und zwar um den Gewinn vom Vorjahr). Ich verstehe, warum du das machst, aber kann man nicht argumentieren, dass der Gewinn der Vorjahre gar nicht entstanden wäre ,wenn man nicht in die Wohnung investiert hätte und somit das am Anfang investierte Eigenkapital immer gleich bleiben muss? Faktisch ist die Immobilie ja ein Selbstläufer und wenn nichts außergewöhnliches passiert, muss ich nichts nachschießen. Also habe ich anfangs nur die 24.700 hineingesteckt und rechne somit den gesamten Betrachtungszeitraum mit dieser Summe. Verstehst du, was ich meine?

Aber angenommen wir bleiben bei deiner Betrachtungsweise: Siehst du einen Weg, wie ich die Rendite trotzdem wieder pushen kann?

Das mit der Inflation und den Kreditkosten hab ich noch nicht kapiert. Kannst du das nochmal versuchen für Dumme zu erklären?

Das meine Tabelle ziemlich wirr ist weiß ich selber, aber sie hat ihren Zweck erfüllt, ich habe deinen Standpunkt verstanden! Ich gab mein Bestes 😀

Kannst dann in 25  Jahren mal ne Runde im Sportwagen drehen!

Zitat von Nyxpriest am 27. April 2020, 11:30 Uhr

Okay okay coole Sache! Danke für die Mühen.

Jetzt verstehe ich auch langsam, wo du das Problem siehst. Du passt das Eigenkapital in der Renditerechnung jährlich an (und zwar um den Gewinn vom Vorjahr). Ich verstehe, warum du das machst, aber kann man nicht argumentieren, dass der Gewinn der Vorjahre gar nicht entstanden wäre ,wenn man nicht in die Wohnung investiert hätte und somit das am Anfang investierte Eigenkapital immer gleich bleiben muss? Faktisch ist die Immobilie ja ein Selbstläufer und wenn nichts außergewöhnliches passiert, muss ich nichts nachschießen. Also habe ich anfangs nur die 24.700 hineingesteckt und rechne somit den gesamten Betrachtungszeitraum mit dieser Summe. Verstehst du, was ich meine?

Hattest du mir ja auch geschrieben, kannst du aber so nicht rechnen. Wenn jemand 2010 einen ETF für 100.000€ gekauft hat und nicht mehr anrührt, und 2019 steigt der Wert von 300.000€ auf 350.000€, dann hatte er 2019 zwar 50% Rendite in Bezug auf das ursprüngliche EK, aber viel Sinn ergibt die Aussage dann trotzdem nicht. Man sagt man hatte 16,67% Rendite, immer ausgehend vom EK zu Beginn der betrachteten Zeitspanne.

Zitat von Nyxpriest am 27. April 2020, 11:30 Uhr

Okay okay coole Sache! Danke für die Mühen.

Jetzt verstehe ich auch langsam, wo du das Problem siehst. Du passt das Eigenkapital in der Renditerechnung jährlich an (und zwar um den Gewinn vom Vorjahr). Ich verstehe, warum du das machst, aber kann man nicht argumentieren, dass der Gewinn der Vorjahre gar nicht entstanden wäre ,wenn man nicht in die Wohnung investiert hätte und somit das am Anfang investierte Eigenkapital immer gleich bleiben muss?

Klar kann man so argumentieren - es ist nur falsch. Und führt - wie man eindrucksvoll erkennt - zu absurden Gewinnmargen, die einfach nicht da sind: Also warum einen Index benutzen, der fernab jeder Realität viel zu hohe Renditen errechnet?

Faktisch ist die Immobilie ja ein Selbstläufer und wenn nichts außergewöhnliches passiert, muss ich nichts nachschießen. Also habe ich anfangs nur die 24.700 hineingesteckt und rechne somit den gesamten Betrachtungszeitraum mit dieser Summe. Verstehst du, was ich meine?

Ja, ich verstehe das. Es bleibt aber falsch. 100 mal erklärt, habe ich auch schon 100 mal gehört, es ist und bleibt aber Unfug. Kannst Du mir auch 100 mal auftischen, meine Antwort wird immer die gleiche sein: hör' auf so zu rechnen. Oder lebe damit, dass Dich niemand ernst nimmt, der eine Immo korrekt durchrechnen kann.

Aber angenommen wir bleiben bei deiner Betrachtungsweise: Siehst du einen Weg, wie ich die Rendite trotzdem wieder pushen kann?

Zinssenkung. Du zahlst viel zu viel.

Ob sich SoTi bzw. vorzeitige Ablösung von (Teilkrediten) rechnen, müsste man sich im Detail ansehen, ich vermute aber, dass die Antwort auf diese Frage JA ist.

Das mit der Inflation und den Kreditkosten hab ich noch nicht kapiert. Kannst du das nochmal versuchen für Dumme zu erklären?

Wenn Du beim Immowert jedes Jahr als Inflation 2% draufrechnest, wird sich das logischerweise auch in der Mieterhöhung widerspiegeln. Die Miete kannst Du also auch fiktiv jedes Jahr um 2% hochziehen - ob das real immer umgesetzt werden kann, sei mal dahingestellt. Wenn nicht, ist das aber auch ein Zeichen dafür, dass die Immo nicht mehr wert wird - Miete und Immowert sind eindeutig positiv miteinander korrelliert.

Wenn die Miete wächst, verringern sich die realen Kosten des Kredits aber schon einmal und zwar genau um den Wert. Der Wohnwert wird ja nicht höher, die Wohnung wird ja nicht plötzlich größer, nur weil Du die Miete absolut anhebst. Die Kreditrate an die Bank bleibt aber konstant, ergo hat sich die Rate im Vergleich zur Mieteinnahme verringert.

Wenn Du das dann NOCHMAL ansetzt, entspricht das einer Inflation von bis zu 4%.

Das meine Tabelle ziemlich wirr ist weiß ich selber, aber sie hat ihren Zweck erfüllt, ich habe deinen Standpunkt verstanden! Ich gab mein Bestes 😀

Kannst dann in 25  Jahren mal ne Runde im Sportwagen drehen!

Das wird bis dahin verboten, jede Wette.

Scheiße das ist richtig. @thewanderer das Beispiel mit ETFs rechne ich ja auch so, jetzt fühle ich mich dumm...

Okay also mache ich mit den Immos am Anfang Verlust (das ist klar), dann gehts ein paar Jahre richtig ab und dann wird die Rendite immer niedriger.

Mit dem Cashflow ist es dafür umgekehrt, der ist am Anfang niedriger, wird mit der Zeit aber immer höher, wegen der steigenden Miete.

Dann ist jetzt meine Frage umso wichtiger, was ich mache um die Rendite zu pushen??

Verkaufen ist in Wahrheit keine Option (30% Immobilienertragsteuer).

Und auch wenn ich das jetzt verstanden habe, was ihr meint, fühlt es sich für mich immer noch gut an für 24.700 eine Wohnung zu bekommen, die nach 15 Jahren immerhin 715€ und nach 30 Jahren 7600€ pro Jahr BRUTTO abwirft und ich dann eine abbezahlte Wohnung habe, für die ich selbst eben "nur" 24.700 bezahlt habe.

Ist aber zugegebner Maßen JETZT ein subjektives Gefühl.

@mfz73

Jaa habs eh jetzt verstanden.

Ich weiß, dass ich zu viel Zinsen zahle, das geh ich nächstes Jahr an.

Wenn ich sondertilge, dann fließt ja noch mehr Eigenkapital in die Wohnung und die Rendite wird noch niedriger?

Die Inflation habe ich in die Miete einbrechnet. Nicht jedes Jahr um 2% (wäre die sauberer Lösung gewesen) sondern so wie ich es real bisher gemacht habe, alle 2-4 Jahre (also im Mittel alle 3 Jahre) um 5% erhöht.

Zitat von Nyxpriest am 27. April 2020, 12:46 Uhr

Wenn ich sondertilge, dann fließt ja noch mehr Eigenkapital in die Wohnung und die Rendite wird noch niedriger?

Wenn Du sondertilgst, kommst Du deutlich eher an die tatsächliche Frucht aus der Immobilie, das mit verringertem Risiko und weniger absoluten Kreditkosten. Deine Entscheidung, muss man aktuell aber gerade bei Deiner durchschnittlichen Belastung schwer im Auge haben.

So meine Herren (ihr seid doch alle Herren?), ihr habt mir heute gehörig den tag versaut, weil meine Renditen nicht mehr so toll sind, wie ich das einmal gelaubt habe - sehr schade.

@mfz73 für die nächsten 10-20 Jahre brauche ich aber noch nichts von meiner Frucht, Risiko fange ich immer noch mit Reserven auf und die absoluten Kreditkosten nehme ich in Kauf. Hab das jetzt mal berechnet und meine Rendite sinkt, wenn ich sondertilge. Das will ich nicht, ist eh schon viel zu niedrig. Da kann ich nie Sportwagen fahren!

 

Wildes Gedanken Spiel (ohne Berücksichtigung des Gesamtportfolios):

Der Kredit bei meiner am weitesten getilgten Wohnung steht bei 60% des aktuellen Wohnungswertes.

Ich könnte jetzt den Kredit wieder auf 80% aufstocken und mir den Betrag (ca. 25.000) auszahlen lassen und das dann als Eigenkapital für eine neue Wohnung hernehmen. Dann würde ich die Rendite der alten Wohnung wieder pushen, Eigenkapital herausnehmen und hätte gleich eine neue dazu.

JA ICH WAS IN DER JETZIGEN SITUATION SOLLTE ICH DAS NICHT MACHEN. Mein Fremdkapitalanteil ist eh schon relativ hoch und wer weiß was Mr CORONA noch so mit sich bringt. Aber ich muss mir ernsthaft überlegen, wie ich mit 45 (einen coolen) Sportwagen fahren kann. Und ehrliche Arbeit ist nichts für mich 😀

Zitat von Nyxpriest am 27. April 2020, 16:24 Uhr

 

@mfz73 für die nächsten 10-20 Jahre brauche ich aber noch nichts von meiner Frucht, Risiko fange ich immer noch mit Reserven auf und die absoluten Kreditkosten nehme ich in Kauf. Hab das jetzt mal berechnet und meine Rendite sinkt, wenn ich sondertilge. Das will ich nicht, ist eh schon viel zu niedrig. Da kann ich nie Sportwagen fahren!

Vergiss bei der Betrachtung aber nicht das Risiko. Die Sondertilgung ist wie risikoloses Festgeld mit dem Zinssatz deines Kredits (oder eines größeren Anteils daran, falls der Zins in AT das versteuernde Einkommen mindert). Das sind Konditionen, die man auf dem Markt nicht annähernd bekommt. Die Rendite kannst du nicht vergleichen mit der Rendite eines ETF, der ohne Vorwarnung 50% nach unten rauschen kann. Mein Kredit hat nur 1,2% Zins und ich schwanke schon zwischen tilgen und nichz tilgen. Bei deinen 2,5% wär meine Entscheidung einfacher. 🙂

Jeden Euro, den ich in der Immobilie versenke muss ich dort auch irgendwie wieder herausholen. Da hab ich das Geld lieber am Konto liegen und bin flexibel. Wie gesagt, die höhen Zinsen nehme ich in Kauf.

Redet mich nicht immer auf die 2,375 an, ich fühl mich heute eh schon schlecht genug!

@nyxpriest Was sagt denn Dein Vater zu den Renditewerten deiner Immobilien ? Wirst Du weitere Objekte kaufen ? Änderst Du etwas bei zukünftigen Investitionen ? Nimmst Du weitere Assetklassen dazu ?

3 Tage Woche. Teilzeitarbeit.

Mein Vater hat abseits von den steuerlichen Aspekten der Thematik nicht viel Einblick in meine Investitionen. Wir reden zwar hin und wieder darüber, aber ich glaube sein Interesse in Bereichen wie Vermögensaufbau und Investment ist nicht sonderlich groß und da ich ihn nicht mehr so oft sehe, seit ich vor ein paar Jahren ausgezogen bin, möchte ich nicht durchgehen über Dinge plaudern, wo ich mir nicht sicher bin ob ihn das auch interessiert.

Ja ich werde weitere Objekte kaufen. Entweder dieses Jahr, wenn ich was sehr Attraktives finde, sonst sicher nächstes Jahr. Mit meinen neuen Renditerechnungen werde ich noch viele Wohnungen brauchen...

Großartig ändern werde ich nichts. Ich bleibe vorerst bei Immobilien, ETFs und Cash. Cash werde ich etwas zum Nachteil der ETFs erhöhen, weil ja praktisch immer noch keiner sagen kann, was mit der aktuellen Krise noch so heransteht.

Ich habe vor mich mit Einzelaktien zu beschäftigen, dafür muss ich vorher noch ein paar Bücher lesen. (Btw. Bisher habe ich "Prinzipien des Erfolgs" von Ray Dalio empfohlen bekommen. Was sagt ihr da zu und habt ihr andere Empfehlungen?)

 

Zitat von Nyxpriest am 27. April 2020, 16:24 Uhr

So meine Herren (ihr seid doch alle Herren?), ihr habt mir heute gehörig den tag versaut, weil meine Renditen nicht mehr so toll sind, wie ich das einmal gelaubt habe - sehr schade.

Truth hurts. Aber Du bist ja noch jung, hast jetzt 'ne Menge gelernt und kannst noch gegensteuern. Es gibt unglaublich viele, die das NIE raffen, ihr ganzes Leben nicht. Die halten Immobilien, die sie nie halten dürften und versenken jahrzehntelang Geld, nur weil sie der felsenfesten Überzeugung sind, dass das die richtige Entscheidung ist.

@mfz73 für die nächsten 10-20 Jahre brauche ich aber noch nichts von meiner Frucht, Risiko fange ich immer noch mit Reserven auf und die absoluten Kreditkosten nehme ich in Kauf. Hab das jetzt mal berechnet und meine Rendite sinkt, wenn ich sondertilge. Das will ich nicht, ist eh schon viel zu niedrig. Da kann ich nie Sportwagen fahren!

Hast Du denn auch berechnet, dass Du dann zB eine signifikante Zeitspanne eher die vollen Einnahmen rausziehst? Wenn ich meine SoTi bei der eigengenutzten Immo tätige, erspart mir das aktuell rund 2 Jahre Kapitaldienst, also zwei Jahre eher mietfrei wohnen.

Bei fremdgenutzten Immos muss man den Steuereffekt reinrechnen, ist klar. Aber der sinkt gegen Ende sowieso fast auf Null.

Letztlich Deine Entscheidung, aber institutionelle Anleger halten ihr Fremdkapital möglichst konstant bei 30-40%. Davon bist Du aktuell sehr weit weg, hatte ich ja schon vorher mal dargestellt.

 

Wildes Gedanken Spiel (ohne Berücksichtigung des Gesamtportfolios):

Der Kredit bei meiner am weitesten getilgten Wohnung steht bei 60% des aktuellen Wohnungswertes.

Ich könnte jetzt den Kredit wieder auf 80% aufstocken und mir den Betrag (ca. 25.000) auszahlen lassen und das dann als Eigenkapital für eine neue Wohnung hernehmen. Dann würde ich die Rendite der alten Wohnung wieder pushen, Eigenkapital herausnehmen und hätte gleich eine neue dazu.

JA ICH WAS IN DER JETZIGEN SITUATION SOLLTE ICH DAS NICHT MACHEN. Mein Fremdkapitalanteil ist eh schon relativ hoch und wer weiß was Mr CORONA noch so mit sich bringt. Aber ich muss mir ernsthaft überlegen, wie ich mit 45 (einen coolen) Sportwagen fahren kann. Und ehrliche Arbeit ist nichts für mich 😀

Wie gesagt, Deine relativ hohen Cash-Bestände retten Dich an der Stelle. Du musst aber diszipliniert bleiben und hellwach beobachten, was an Deinen Standorten passiert, weil Du eben deutlich über der ominösen 70%-Marke liegst. Ich bin sowohl in der Firma als auch bei meiner privaten Immo signifikant unter 50%, meine Cash-Bestände sind geringer als bei Dir, aber ich habe - gerade aktualisiert - wieder soviel Auftragslage, dass ich ein Jahr lang alle MA unter Volllast bezahlen kann. UND ich habe in den letzten Boomjahren in die Firma investiert, mir also den Sportwagen gespart und lieber Technik eingekauft. Hätte ich auch alles auf Pump machen können, Geld wurde einem ja bislang hinterhergeschmissen - aber ich habe teilweise aus Eigenmitteln investiert, was betriebswirtschaftlich nicht immer clever sein muss (Stichwort "Rendite"), aber mir jetzt und nur schlappe 2-3 Jahre später voll zu Gute kommt.

Deine Argumentation läuft ja immer auf eine theoretische Rendite raus, die optimal sein soll. Ok, verstanden.

Du bist aber auch auf der Suche nach einer Bank, die Dich generell bei Neukäufen unterstützen soll, was Du auch benötigen wirst, wenn Du noch mehr Immos anschaffen willst. Wenn Du noch 2-3 weitere Immos kaufst, rutscht Du irgendwann in die nächsthöhere Kreditabteilungsliga auf - und das ist durchaus ein Problem. Andere Banken werden nämlich irgendwann Deine Anfragen für Alternativangebote ablehnen oder Dir von vornherein einen Strafzins draufhauen, weil die keine Lust haben, erst Deine kompletten Investitionen durchzubewerten, bevor sie mit Dir ins Geschäft kommen. Was sie aber tun müssen, wenn das Rad, das Du drehst, eine bestimmte Schwelle überschreitet. Du musst Dir also die Mühe machen, die komplette Kasperei mit zwei oder drei Banken durchzuarbeiten, oder Deine eine Hausbank vom jeweiligen Invest überzeugen.

Jetzt ist die Kernfrage, wer bei seiner Bank aktuell den besseren Stand hat - Du oder ich.

Ich meine, probier's vielleicht einfach mal aus. In meinem Netzwerk höre ich aktuell nur, dass Finanzierungszusagen dauern, weil jetzt eben genauer hingeguckt wird. Manche, die vor 3 Monaten noch Geld bekommen hätten, werden auch einfach nichts mehr kriegen (was meiner Meinung nach schon seit 1-2 Jahren die richtige Entscheidung gewesen wäre, aber das ist ein anderes Thema).

@mfz73

 

Zitat von MFZ73 am 27. April 2020, 22:18 Uhr

Hast Du denn auch berechnet, dass Du dann zB eine signifikante Zeitspanne eher die vollen Einnahmen rausziehst? Wenn ich meine SoTi bei der eigengenutzten Immo tätige, erspart mir das aktuell rund 2 Jahre Kapitaldienst, also zwei Jahre eher mietfrei wohnen.

Ich werden die nächsten 10-15 Jahre nicht geplanter weiße Einnahmen aus den Wohnungen herausziehen, außer den monatlichen Cashflow, der immerhin bei 350€ liegt. Mein Lebensstil ist günstig und ich kann locker eine Frau, mich und 2 Kinder finanzieren. Mieten ist dort wo ich wohne auch nicht so dramatisch, weil ich mitten in der Pampa Dienst versehe und dort die Preise niedrig sind. Wenn ich nach 15 Jahren doch meine, dass ich Einnahmen aus den Wohnungen benötige kann ich noch immer sondertilgen - natürlich ist dann der Effekt nicht so stark, ist klar.

Die großen Anlager haben den Vorteil, dass die schon "jemand sind". Ich bin aber noch garnix außer hoch verschuldet und kann mir diesen Luxus von 40% Fremdkapital einfach noch nicht leisten. Aber ich werde zusehen, dass ich zwischen 70 und 80 komme.

Du bist aber auch auf der Suche nach einer Bank, die Dich generell bei Neukäufen unterstützen soll, was Du auch benötigen wirst, wenn Du noch mehr Immos anschaffen willst. Wenn Du noch 2-3 weitere Immos kaufst, rutscht Du irgendwann in die nächsthöhere Kreditabteilungsliga auf - und das ist durchaus ein Problem. Andere Banken werden nämlich irgendwann Deine Anfragen für Alternativangebote ablehnen oder Dir von vornherein einen Strafzins draufhauen, weil die keine Lust haben, erst Deine kompletten Investitionen durchzubewerten, bevor sie mit Dir ins Geschäft kommen. Was sie aber tun müssen, wenn das Rad, das Du drehst, eine bestimmte Schwelle überschreitet. Du musst Dir also die Mühe machen, die komplette Kasperei mit zwei oder drei Banken durchzuarbeiten, oder Deine eine Hausbank vom jeweiligen Invest überzeugen.

Das wird tatsächlich mittelfristig eine große Baustelle. Die Vermittlern, mit denen ich bisher gearbeitet habe, meinen, dass es ab 1.Mio Gesamtportfolio spannend wird. Daher versuche ich jetzt "gefestigte" Beziehungen zu Banken zu etablieren. Über Vermittler ist das natürlich nicht so leicht, aber ich habe einfach die Zeit nicht, dass ich unter der Woche zu Bankgesprächen fahre um dort Finanzierungen auszuhandeln. Leider arbeiten die nicht am Wochenende.

Hi Nyxpriest,

ich bin auch eher ein Freund von Sondertilgung selbst oder besser wenn man am Anfang steht. Ich habe das so gemacht. Für meinen ersten Kredit hatte ich am Anfang eine Tilgungsrate von mehr als 14% pro Jahr. Klar mittlerweile ist der Bestand viel größer doch auch jetzt tilge ich 2% aus den Verträgen raus und min. nochmal die gleiche Summe per Sondertilgung. Ärgere dich nicht zu sehr über den zu hohen Zins. Ich habe auch noch eine Finanzierung mit 4%, die in 2 Jahren ausläuft und jedes Jahr mit dem max. Sondertilgungsbetrag bedacht wird. Bei mehreren Verträge tilgst du die höchsten Zinsen logischerweise mit dem höchsten Betrag.

Das Laufzeitthema hat man am Anfang nicht so im Blick. Ich würde der verkürzten Kreditlaufzeit durch Sondertilgung immer den Vorgang geben gegenüber der theoretischen Eigenkapitalrendite. Am Ende zählt finanzielle Stabiltät und Sicherheit mehr.

Der Vermittler vermittelt sein Interesse. Meine Erfahrung ist das es ab 1 Mio eher schwieriger wird. Es wird dann für die normale Hausbank langsam schon ein großer Posten. Oft geht es dann schon eine Entscheidungshierachie höher, was bei guter Bonität und Schuldenquote kein Nachteil ist, bei schlechter schon. Wer als Risiko eingestuft wird hat dann mehr Risikoauswirkungen. 🙂

 

 

Hier ist ja schon viel und gut diskutiert worden, ich möchte noch ein paar Punkte ergänzen.

Immobilien bieten Aktien gegenüber den enormen Vorteil des leverage Effekts. Kurz ausgedrückt: Immobilien kann man guten Gewissens mit Fremdkapital kaufen und so das eigene Vermögen hebeln, bei Aktien sollte man das tunlichst lassen!

Eine selbst genutzte Immobilie ist rausgeschmissenes Geld und dient nicht dem Vermögensaufbau. Warum? Weil der Staat die Vermietung steuerlich fördert und bei ordentlicher Ausgestaltung der Mieter sämtliche Kosten der vermieteten Immobilie durch die Mietzahlung trägt.

Mieten ist gerade am Anfang für junge Menschen günstiger. Sie müssen keinen großen Einmalbetrag investieren und haben keine nennenswerten Kosten abseits der Mietzahlungen (Reparaturen, staatliche Sonderabgaben, Instandhaltung etc.).

Es gibt eine gute Gegenüberstellung der besprochenen Punkte in diesem Video: https://youtu.be/JYB7EDOX0tI

Zitat von ClaraMertes am 28. Mai 2020, 13:04 Uhr

Eine selbst genutzte Immobilie ist rausgeschmissenes Geld und dient nicht dem Vermögensaufbau. Warum? Weil der Staat die Vermietung steuerlich fördert und bei ordentlicher Ausgestaltung der Mieter sämtliche Kosten der vermieteten Immobilie durch die Mietzahlung trägt.

Das kannst du so nicht vergleichen. Mit "Förderung" meinst du sicher die Absetbarkeit der Kosten (AfA, Zinsen, Instandhaltung...). Das geht aber nur vom Brutto ab, der Nettoeffekt ist je nach persönlichem Steuersatz wesentlich geringer. Die gesparte Miete entlastet dich dagegen Netto.

Wir zahlen zu zweit aktuell ca 200€ Hausgeld in einer 66qm Wohnung, dazu vielleicht 50€/Monat Rücklage für Instandhaltung Sondereigentum. Marktübliche Miete ist ca 650€. Das sind 400€ Ersparnis netto monatlich. Man kann jetzt lustig rumrechnen, ob das gebundene Kapital sich anderweitig besser mehren würde, aber "rausgeschmissenes Geld" kann man es nicht nennen. Und ja, der Lifestylefaktor war wichtiges Kaufkriterium. Die eigene Wohnung haben fühlt sich für mich einfach super an. Bei anderen mag das aber anders sein.

Ich würde die Absetzbarkeit der Kosten bei Vermietung auch nicht als Förderung sehn. Selbstverständlich muss man wie bei allen anderen Unternehmungen nur den Gewinn nach Kosten versteuern und nicht die Einnahmen. Eine echte Förderung liegt in der Steuerfreiheit des Wertzuwachs nach 10 Jahren, den bekommst du aber auch als Selbstnutzer, und dann sogar wesentlich früher.

Zitat von ClaraMertes am 28. Mai 2020, 13:04 Uhr

Immobilien bieten Aktien gegenüber den enormen Vorteil des leverage Effekts. Kurz ausgedrückt: Immobilien kann man guten Gewissens mit Fremdkapital kaufen und so das eigene Vermögen hebeln, bei Aktien sollte man das tunlichst lassen!

Klar, dachten die ganzen Immobilienbesitzer in Spanien, USA etc. bei der letzten Finanzkrise auch. Das ist ja genau der Denkfehler!

Leider verstehen die meisten die Risiken nicht und wundern sich, wenn der Schuß nach hinten losgeht.

Zitat von ClaraMertes am 28. Mai 2020, 13:04 Uhr

Eine selbst genutzte Immobilie ist rausgeschmissenes Geld und dient nicht dem Vermögensaufbau.

Das ist grandioser Unsinn.

Meine eigengenutzte 180m²-Bude in 200€-BRW-Zone (bei Kauf 2011 noch 145€) hat in 9 Jahren abzgl. der Wertsteigerung knapp 80T€ für Kredit-, Opportunitäts- für das eingesetzte EK sowie Instandhaltungskosten verursacht, das sind 740€ pro Monat. Tendenz fallend, da die Kreditkosten absolut fallen und die Anschlussfinanzierungen deutlich günstiger sind. Die örtliche Vergleichsmiete lag 2011 schon bei ca. 1000€ kalt, heute ist der Wert fast nicht zu ermitteln, weil es gar keine Objekte am Markt gibt. Im Umkreis 50 km gibt's bei Immoscout 3-4 Objekte, die so halbwegs vergleichbar sind, Kaltmiete minimum 1200€, geht schnell auf +1500€.

Und das deckt sich auch absolut mit dem, was Kommer - zugegeben speziell über genau diesen Zeitraum nach der letzten Finanzkrise bis heute - berechnet und dargestellt hat. Wer im letzten Jahrzehnt gekauft hat, liegt tendenziell vor dem Mieter was den Vermögensaufbau angeht. Und da ich noch deutlich schneller tilge als der Durchschnittskäufer, ist das Ergebnis bei mir eben nicht nur ein knapp gewonnener Coinflip, sondern ein nicht zu schlagendes Invest.

Denn noch mal zur Verdeutlichung: wenn ich ausziehen und zur Miete wohnen würde, hätte ich auch während Corona signifikant höhere Kosten für Kaltmiete und ergo weniger freies Kapital in der Tasche als jetzt, könnte also auch nichts parallel an der Börse investieren, sondern ganz im Gegenteil, da würde mir noch zusätzlich Kapital fehlen. Das liegt allerdings auch eindeutig daran, dass die Kaufpreise 2011 deutlich niedriger waren und man jetzt von den noch niedrigeren Zinsen profitieren kann.

Dein obiger Satz stimmt daher idR nur dann, wenn die eigengenutzte Immo zu groß für's Portemonnaie gewählt wird. Das ist ein reales Risiko, das die meisten nicht überblicken. Trotzdem sind die meisten Immobesitzer am Ende vermögender, weil sie absoluten Sparzwang haben und daher grundsätzlich disziplinierter investieren. Auch das kann man bei Kommer nachlesen.