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Anlageklassen Immobilie vs. Aktien

Ich lese hier im Forum oft Themen und Stichworte, sinngemäß: Vermögensaufbau mit Immmobilien.

Ich mache kein Geheimniss daraus, dass ich da nicht so richtig überzeugt bin, und genau das stelle ich an dieser Stelle zur Diskussion:

Der Immmobilienmarkt ist für mich nichts anderes als ein Teilsektor im großen Bereich des Dienstleistungssektors, neben den weiteren Hauptektoren Industrie, Utilities und meinetwegen inzwischen IT. Dass diese Hauptsektoren jeweils noch differenziert werden können, von der Stromproduktion bis Maschinenbau, Chemie, Elektro, Konsum, Software.... usw. und eben (auch) Immobiliensektor ist ebenfalls evident.

Die einzige Anlageform die mir eine entsprechende Diversifikation bieten kann ist der Aktienmarkt, der alle Sektoren des Wirtschaftlebens abbilden kann. Sobald ich eine Wohnung kaufe habe ich aus diesem Verständnis kein ausgewogenes "Depot" mehr sondern bin (in der Regel) ungleichgewichtet und verzichte auf eine gesunde Streuung. Es sei denn ich habe ein entsprechend hohes Gesamtvermögen und binde nur einen niedrigen zweistelligen % - Anteil in dieser Anlageform.

Zudem scheint klar: Wer derzeit (gilt natürlich auch für Aktien) mit seinen Immobilien nicht erfolgreich ist, der hat ja ein grundsätzliches Strategieproblem betreff Vermögensaufbau. Dass also aktuell für die zurückliegenden 10 Jahre Erfolgsmeldungen formuliert werden ist für mich daher noch kein Beweis für den langfristigen Erfolg der Immmobilie (mit zum Teil hohen Fremdfinanzierungsanteilen) . Das wird sich erst zeigen wenn die Zinsen steigen und ggf. die Immmobilienpreise sinken aber die Kredite bedient werden müssen oder die Wirtschaft einbricht und solvente Mieter ggf. weniger solvent werden.

In diesem Sinne: Allein ein ausgewogenes Aktiendepot bildet die Gesamtwirtschaft ab, kann investiv beliebig gestreut werden und erlaubt einen halbwegs planbaren langfristigen Vermögensaufbau. Dass das Portfolio somit auch Immo-Aktien beinhalten kann ist selbstredend richtig.

Meine These gilt allein für Immos mit Fremdvermietung, eine selbst bewohnte Immobilie bietet natürlich ganz andere Vorteile  jenseits des Vermögensaufbaus; das sei hier ausdrücklich ausgeklammert/bestätigt.

Grundsätzlich glaube ich, dass man mit beiden Assetklassen Vermögen aufbauen kann.

Wichtig ist, dass man sich mit den Assets, in die man investiert, ordentlich auskennt.

Bei mir sind das nun mal Aktien.

Für mich haben Aktien auch diverse Vorteile wie schnelle Handelbarkeit, Diversifikation, Skalierbarkeit etc.

Ich habe deshalb den größten Teil in Aktien investiert. Vielleicht kaufe ich mal, wie oben geschrieben, eine eigene selbst genutzte Wohnung. Aber sicher auch nicht mehr.

@absprung_202

Was für Immobilien spricht ist der Vermögensaufbau ohne Eigenkapital bzw. ohne weitere Sicherheiten mit einer 100 Prozent Finanzierung wie wir es mit positivem Ergebnis durchgezogen haben. Der Hebel kann ja auch bei 80 Prozent Fremdkapital angesetzt werden, da gibt es ja viele Möglichkeiten. Endgeldfällige Darlehn wären ja theoretisch genauso möglich in Erwartung von Wertsteigerungen. Immerhin stehen bei Immobilien dingliche Sicherheiten zur Verfügung, die zur Absicherung der Kredite meist deutlich besser bewertet werden als Aktien. Glaube kaum das uns die Bank vor über 15 Jahren eine Viertel Millionen geliehen hätte um damit Aktien zu kaufen und zu spekulieren, bei unseren Mietobjekten hat sie es gemacht.

Aber das ist auch eine Glaubensfrage was jetzt wirklich besser ist, es gibt ja auch die Möglichkeit in Aktien aus der Wohnungswirtschaft zu investieren. Bei uns war halt der Wissenstand in Sachen Immobilien deutlich höher, also haben wir hier projektiert und umgesetzt.

@absprung_2020

Es lässt sich nicht pauschal beantworten. Ich selbst bin in der Hauptsache in Immobilien investiert welche ich vermiete. Aktien habe ich auch als Anlage sowie Gold.

Bei mir war es jetzt keine bewusste Entscheidung in Immobilien zu gehen anstatt Aktien. Ich habe einfach mit der eigenen Wohnung angefangen und dazu im gleichen Haus eine Mietwohung erstanden. Ich machte meine Erfahrungen damit und habe gesehen das es läuft und blieb dann weiter dran. Mit Aktien hatte ich in der Vergangenheit eher Geld verloren, diese Anlageklasse ab 2018 wieder neu für mich entdeckt.

Immobilien bringen mir einen extrem verlässlichen monatlichen Cashflow. Die Ausfallrisiken sind in einer Gegend mit 60 Bewerber auf eine Wohung recht überschaubar. Die finanziellen Risiken sind wenn man für die Immobilie den richtigen Preis zahlt und die Renovierungs- und Sanierungskosten einschätzen kann ebenso begrenzt. Zinsrisiken lassen sich ebenso mit langer Laufzeit des Darlehnes und überschaubarer Darlehnsquote auf den Immobilienwert gut handhaben.

In Aktien investiere ich weil ich dadurch mein Kapital weltweit diversifizieren kann und es extrem schnell verfügbar ist. Ich erziele mit Aktien jedoch bisher nicht die gleichen Ergebnisse als mit meinen Immobilien, was wohl an der geringen Erfahrung damit liegt. Ich bleib aber daran.

Sowohl Aktien als auch Immobilien eignen sich grundsätzlich für den Vermögensaufbau.

Es dürfte aber diverse Gründe geben, warum Aktien für die meisten Anleger ein besseres Instrument sind

  1. Es lässt sich sehr leicht global streuen, auch mit sehr kleinem Vermögen / kein Klumpenrisiko
  2. Es lässt sich leicht über verschiedene Branchen streuen / nicht nur eine Branche (=Immobilien)
  3. Sparverträge sind gut möglich
  4. Man braucht bei ETFs im Prinzip wenig Wissen
  5. Die Renditen sind historisch betrachtet höher

Das Immobilienproblem fängt bereits damit an, WIE man in Immobilien investieren will

  1. Selber Immobilien kaufen (braucht viel Wissen, Klumpenrisiko, bedeutet Arbeit)
  2. Immobilienfonds offen oder geschlossen (teurer als Aktien ETFs, Ausgabeaufschläge, oft lange Bindung oder nur geringe Streuung, Risiko von Missmanagement)
  3. Immobilienaktien (sind eigentlich Aktien....)

Zu 3tens möchte ich aber anmerken, dass dies wohl die beste Möglichkeit ist. Die meisten Menschen fahren vermutlich besser damit, sich an Unternehmen zu beteiligen (Immobilien-Aktien), die sich professionell um Immobilien kümmern, statt es selber zu versuchen.

Zitat von Andreas900 am 29. Januar 2020, 16:01 Uhr

Zu 3tens möchte ich aber anmerken, dass dies wohl die beste Möglichkeit ist. Die meisten Menschen fahren vermutlich besser damit, sich an Unternehmen zu beteiligen (Immobilien-Aktien), die sich professionell um Immobilien kümmern, statt es selber zu versuchen.

Das dachte ich früher auch immer. Ist es aber nicht. Immobilien Aktien verhalten sich nunmal viel mehr wie Aktien als wie Immobilien.

Wenn man zur Risikodiversifizierung in Immobilien investieren will, sollte man nicht in Immobilien Aktien investieren sondern direkt in Immobilien.

Es ging mir bei dem Thema nicht zwingend um persönliches Können oder Präferenzen, sondern schlicht um die Frage:

Ist die Immoblienwirtschaft nicht ein nur kleiner Teil der Gesamtwirtschaft unnd bedeutet das nicht automatisch ein Klumpenrisiko: Eine Branche, ein Land, eine Assetklasse. Und daher Immmobilien zumindest langfristig (die letzten 10 Jahre konnte man zugegeben da nix falsch machen) nur als Beimischung im unteren zweistelligen % Bereich des Gesamtportfolios?

Ich gebe aber zu: Ich bin mittlerweile auch bei ca. 20 % Anteil Immo am Gesamtinvest, plus selbst bewohnte Wohnung.

Zitat von Absprung_2020 am 29. Januar 2020, 18:31 Uhr

Ist die Immoblienwirtschaft nicht ein nur kleiner Teil der Gesamtwirtschaft unnd bedeutet das nicht automatisch ein Klumpenrisiko: Eine Branche, ein Land, eine Assetklasse. Und daher Immmobilien zumindest langfristig (die letzten 10 Jahre konnte man zugegeben da nix falsch machen) nur als Beimischung im unteren zweistelligen % Bereich des Gesamtportfolios?

Wenn du einen offenen Immobilienfonds (nicht REITS) kaufst, der weltweit anlegt, hast Du genau die Diversifikation. Die Immobilienuhr ist in jedem Land unterschiedlich weit. Mal sind die Mieten in Deutschland hoch, mal sind sie in USA hoch, mal in Australien. Die Korrelation zu Aktien ist niedrig. Es ist eigentlich auch nicht "eine Branche", denn die Mieter sind ja sehr unterschiedliche Unternehmen.

Direkt betrachtet mag das stimmen. Aber welche AG kommt denn ohne eigene oder angemietete Immobilien aus? Selbst ein reiner Internetdienstleister (zb Spielehersteller, wo sogar das Produkt rein digital ist) braucht Büroflächen und Serverkapazitäten, die ja auch irgendwo untergebracht sein müssen.

Faktisch gibt's keine Gewerk, das ohne Immobilien(anteil) funktioniert, zumindest fällt mir gerade keins ein. Insofern sind Immobilienpreise und -verfügbarkeit für Unternehmen natürlich auch immer Teil ihrer Strategie und damit in den Innenkosten enthalten.

Insofern würde ich mal widersprechen, dass Immobilienwirtschaft nur ein kleiner Teil der Gesamtwirtschaft sei - der Anteil des Immomarktes am BIP beträgt ca. 10%.

Was grundsätzlich und in Bezug auf Deinen ET aber nicht bedeutet, dass man mit Immobilien immer vermögend wird. Möglich ist das aber dennoch.

Zitat von Absprung_2020 am 29. Januar 2020, 18:31 Uhr

Es ging mir bei dem Thema nicht zwingend um persönliches Können oder Präferenzen, sondern schlicht um die Frage:

Ist die Immoblienwirtschaft nicht ein nur kleiner Teil der Gesamtwirtschaft unnd [sic!] bedeutet das nicht automatisch ein Klumpenrisiko: Eine Branche, ein Land, eine Assetklasse. Und daher Immmobilien zumindest langfristig [...] nur als Beimischung [...] des Gesamtportfolios? [...]

Eine gute Frage, und ich bin mir sicher, dass die klassischen Immobilieninvestor*Innen mir hier widersprechen werden, auch weil ich eher klar Aktien und meistens maximal REIT bin, das hat aber auch eine Lebensstilkomponente. Meine Meinung hat sich zu diesem Thema erst kürzlich leicht geändert. Ursprünglich war meine Einschätzung Kommer folgend, dass investmenttechnisch Immobilien zur Vermietung und zur Eigennutzung Mumpitz sind. Hauptgründe sind fehlende Diversifikation und Klumpenrisiko, im Schnitt eine Rendite vergleichbar zu einem Girokonto, nur bei viel höherem Risiko weil Fremdkapitalhebel (man kann also mehr Geld verlieren als man einsetzt) und insbesondere bei Häusern die mangelnde Berücksichtigung dessen, dass die Kinder auch mal ausziehen und man vielleicht mal ein behindertengerechtes Wohnen braucht, was zu viel Leerstand und hohen Kosten führt. Zusätzlich ignoriert man, dass man in den allermeisten Fällen lediglich den Gläubiger vom Vermieter zur Bank austauscht, und zwar für Jahrzehnte. Laut dem Investmentpunk ist insbesondere das eigene Haus auch wenig steuereffektiv und sehr kostenintensiv, was Wartung betrifft (im Vergleich zu Apartments zur Vermietung).

Mag sein, dass das so ist, mag sein, dass viele Immobilieninvestor*Innen hier im Forum besser sind als der Schnitt, ich persönlich weiß, dass ich aus Immobilien in Industrienationen nie eine höhere Langfristrendite nach Kosten für Fremdkapital herausholen werde, als den Marktdurchschnitt von Aktien, aber es interessiert mich ehrlich gesagt auch nicht, weil ich mir das lebensstiltechnisch auch überhaupt nicht vorstellen kann: ich finde wenige Vorstellungen beängstigender, als die Pflicht, aufgrund von Immobilien bis zum Ende meines Lebens immobil sein zu müssen. Schließlich will ich auch mal fristlos kündigen können und zu einem anderen Arbeitgeber in einem anderen Land wechseln können, bei dem am Ende des Monats dreimal so viel übrig bleibt wie jetzt.

Das meiste sehe ich jetzt immernoch so, aber inzwischen habe ich dazugelernt: wenn man den Horizont für Immobilieninvestments auf Schwellenländer ausweitet, sieht es auf einmal ganz anders aus. Man stelle sich vor, durch einen Umzug in die Schweiz gelingt es einem, mittelfristig ein sechsstelliges Jahreseinkommen zu erzielen, von dem auch mindestens 60% am Ende des Monats übrig bleibt. Und dann weiß man aber gleichzeitig, dass es in Montenegro Apartments in Strandnähe unter 25000 Euro gibt, also praktisch weniger als ein viertel eines Bruttojahreseinkommens, z. B. hier. Und dann ist das mit dem Fremdkapital und dem Gläubigerwechsel auf einmal kein Argument mehr, Klumpenrisiko und fehlende Diversifikation verschwindet dann auch, oder wird zumindest viel unwichtiger, und lebensstiltechnisch hat man dann auf einmal einen Sommerwohnitz an der Adria, den man auch als Grundschutz gegen Obdachlosigkeit ansehen kann, und eliminiert dadurch gleichzeitig das Klumpenrisiko Heimatland. Aufgrund der erhöhten politischen Risiken, die man damit eingeht, wird eine Outperformance ggüb. dem weltweit gestreutem Aktienportfolio zumindest wahrscheinlicher als mit deutschen Immobilien 😀

Ich kann schon auch verstehen, dass sich viele Leute so etwas nicht antun wollen, aber letztlich ist es nicht nur eine Investmentfrage sondern auch eine Lebensstilfrage, und den politischen Zwang, so zu denken, gibt es zumindest in Deutschland (anders als in vielen anderen Ländern...) zumindest jetzt nicht.

Zitat von Absprung_2020 am 29. Januar 2020, 18:31 Uhr

Es ging mir bei dem Thema nicht zwingend um persönliches Können oder Präferenzen, sondern schlicht um die Frage:

Ist die Immoblienwirtschaft nicht ein nur kleiner Teil der Gesamtwirtschaft unnd bedeutet das nicht automatisch ein Klumpenrisiko: Eine Branche, ein Land, eine Assetklasse. Und daher Immmobilien zumindest langfristig (die letzten 10 Jahre konnte man zugegeben da nix falsch machen) nur als Beimischung im unteren zweistelligen % Bereich des Gesamtportfolios?

Ich gebe aber zu: Ich bin mittlerweile auch bei ca. 20 % Anteil Immo am Gesamtinvest, plus selbst bewohnte Wohnung.

Die meisten langjährigen Untersuchungen Aktien versus Immobilien zeigen, dass Immobilien im Durchschnitt (deutlich) schlechtere Renditen als Aktien über lange Beobachtungszeiträume erwirtschaften. Das Mittel liegt so bei 3-4 % p.a. Renditeunterschied. Dieser Renditeunterschied ist gewaltig (z.B. Faktor 6fach also 6mal so großes Aktienvermögen bei 4 % Renditeunterschied, Aktienrendite 8 % und Anlagezeitraum 50 Jahre). Mein Erklärungsmodell hierfür ist, dass der Vorstand jeder Aktiengesellschaft grundsätzlich nur dann bereit ist, dass ihm zur Verfügung stehende Geld des Unternehmens ins Unternehmen zu investieren oder im Unternehmen zu belassen, wenn er damit mehr Rendite erzielt als mit Immobilien oder Anleihen.

Aus Sicht des einzelnen Anlegers sehe ich die Frage differenzierter: Hier stellt sich die Hauptfrage, wo ist der Anleger kompetent?

Nach meinen Erfahrungen sind Immobilieninvestoren dann erfolgreich, wenn sie von 4 Faktoren für den Erfolg einer Immobilieninvestition zumindest 3 im Griff haben: Lage und Einkaufspreis (das ist ein Muß), Einnahmen und/oder Kosten wie Instandhaltung. Ist das gegeben unter entsprechenden Einsatz von Fremdkapital, so sind Renditen jenseits von 10 % p.a. bezogen auf das Eigenkapital zu erzielen.

Bei Aktieninvestitionen als passiver Investor sind m.E. folgende Faktoren ausschlaggebend: 1. Anlage Indexfonds/ETFs in sehr breiten Märkten wie Weltindex, USA etc. und 2. das richtige Temperament: in Börsenkrisenzeiten nicht zur Unzeit zu verkaufen und 3. einem langjährigen Anlagehorizont (30 Jahre oder länger). Dann wird man auf jeden Fall gute Renditen erzielen.

Bei Aktieninvestitionen als aktiver Investor ist Punkt 2. und 3., die einen passiven Investor zum Erfolg führen, notwendig. Darüber hinaus ist ein hohes Verständnis in der Auswahl geeigneter Aktien, die Bewertung derselben und der Einkauf zum richtigen Preis notwendig. Ist das gegeben wird man auf jeden Fall sehr gute Renditen (jenseits 10 % p.a.) erzielen.

Entscheidend ist aus meiner Sicht, genau zu erkennen, welche Dinge man selbst sehr gut beherrscht (und in diesem Bereich Investments vorzunehmen) und welche Dinge man selbst nicht beherrscht (und diesen Bereich sein zu lassen).

Ich denke, wenn man Immobilien und Aktien als reines Geldinvestment sieht, liegen die Vorteile bei Aktien (und ähnlichem) immer vorn.

Was oft nicht berücksichtigt wird ist z.B.: wenn ich als junger Mensch von beidem keine grosse Ahnung habe und einfach nur Geld sparen und investieren will, dann kann ich mir bei Aktien einen Welt-ETF raussuchen, Sparplan einrichten, fertig. Das kann Jahrzehnte laufen, ggf. ändert man mal seinen Monatsbetrag oder den ETF. Wer möchte, KANN sich darüber hinaus informieren, das lässt sich ja beliebig bis ins tiefste Detail vertiefen, aber man MUSS nicht. Und genau das ist bei Immobilien anders, wer da investiert, MUSS sich z.B. regelmässig über Recht und Gesetz informieren, MUSS sich immer wieder um Papierkram kümmern, MUSS sich mit Zustand, Reparaturen, Investitionen wie neue Heizung usw. irgendwann mal beschäftigen, MUSS sich ggf. immer mal wieder um neue Mieter kümmern etc..

Das ist natürlich sehr stark von der Immobilie abhängig, aber grundsätzlich besteht eben eine höhere und anhaltendere Hürde, als bei Aktien. Der Aktieninvestor KANN Zeit investieren, muss es aber nicht. Der Immobilienbesitzer MUSS, und zwar in der Regel auch zu dem Zeitpunkt, an dem es akut ist. Selbst dann, wenn er für den überwiegenden Teil eine Hausverwaltung beauftragt, ein paar Sachen bleiben dennoch hängen.

Damit will ich nichtmal den höheren Zeitaufwand mit ggf. einem fiktiven Stundenlohn von der Rendite zum Abzug bringen, sondern es geht schlicht darum, dass man als (vernünftiger!) Vermieter natürlich eine gewisse Verantwortung und Verpflichtung eingeht, die man beim Aktienkauf getrost aussen vor lassen kann.

Volle Zustimmung @michael321 . Dieser Aufwand existiert, auch wenn er bei nur einer Wohnung nicht übermäßig hoch ist. Das Spannende an diesen Aufwänden als Vermieter ist aber, dass ich damit etwas tun kann, was ich mir an der Börse nie zutrauen würde: Ich kann den Markt schlagen!

Als Beispiel: Neben mir wohnte viele Jahre ein älteres Paar, denen ich immer mal wieder beim Lampen anbringen, Computer heile machen und helfen durfte (im Austausch gab es hervorragendes türkisches Essen 🙂 ). Als ihnen der vierte Stock zuviel wurde, haben sie sich eine Erdgeschosswohnung gekauft und mir ihre zum Kauf angeboten. Zu einem aus meiner Sicht sehr guten Preis, unter Marktwert, wenn auch nicht extrem. Solcherart Angebote bekommen nur Private, Vonovio und Co können auf solchen "Märkten" nicht mithalten. Der Nachbar hatte natürlich auch einen Vorteil, er konnte die neue Wohnung kaufen und die alte Verkaufen. Da er keinen Kredit wollte, war er zwischen Kauf und Verkauf das Risiko, dass ich zurück trete. Er brauchte dafür einen Käufer, dem er 100% vertraut, damit waren kommerzielle Marktteilnehmer außen vor. Wenn ich mir anschaue, wie leergefegt die Immobilienportale sind, gehe ich davon aus, dass ein sehr hoher Anteil Käufe auf diesem Beziehungsweg läuft.

Anderes Beispiel: Ich habe mir für die Wohnung drei Mietinteressenten angeschaut, von denen einer ausschied (wollte schon bei Besichtigung um die Mietsicherheit verhandeln, weil er knapp bei Kasse sei), und zwei in Frage kamen. Die zweite hat sich aus dem Rennen geschossen hätte, als sie vor meinen Augen neben der Heizung eine Bahn Tapete abriss, auf der Suche nach Schimmel. Ich habe diesen idiotischen Tipp in Ratgebern schon gelesen, hätte nicht gedacht dass sich das real jemand traut. 🙂 Aber ich schweife ab. Die dritten waren eine Familie, mit der ich mich lange unterhalten hatte. Lange genug um zu sehen, wie sie ticken, und dass es mit hoher Wahrscheinlichkeit sehr gute Mieter sein würde. Das Gefühl hat sich bisher bestätigt, sie wohnen hier seit einiger Zeit, sind freundlich, äußerst rücksichtsvoll, erledigen kleinere Reparaturen selbst usw. Vielleicht habe ich einfach nur Glück gehabt, aber ich habe auch schon einige Besichtigungen als Suchender hinter mir. Die Makler, die Wohnungen von Gesellschaften (hier vor allem Heimkehr) anbieten, wirkten auf mich nicht sonderlich interessiert oder sogar begabt darin, die Besucher einzuschätzen. Ich behaupte dreist, dass die Gesellschaften mit ihrem Personal hier i.d.R. nicht gegen mich ankommen. 😎

 

 

Zitat von TheWanderer am 15. Februar 2020, 15:41 Uhr

Solcherart Angebote bekommen nur Private, Vonovio und Co können auf solchen "Märkten" nicht mithalten.

Glaubst Du nicht wirklich, oder? Die Wahrheit ist, Du hast als kleiner Einzeltäter gegen die Vonovia keine Chance. Die schlagen Dich in 10 Punkten, bevor Du überhaupt nur "Vonovia" buchstabiert hast. Abgesehen davon ist das auch gar nicht deren potentielles Geschäft, die kaufen wenn überhaupt gleich die ganze Immobilie und dann mit Sicherheit unter Deinem Preis. Schon allein, weil die oftmals gar keine Grunderwerbsteuer zahlen ...

https://www.derwesten.de/politik/finanzaemtern-entgehen-millionen-id11445380.html

Mit "Markt" habe ich ja den Kauf von einzelnen Wohnungen in WEGs beschrieben, oft ohne dass sie dabei öffentlich angeboten wurden. In dem Sgement kann Vonovia & Co nicht mitspielen. Sie könnten auch keine WEG-Immobilie als Ganzes aufkaufen. Natürlich wolln die das auch gar nicht und sind auf ganz anderen Märkten unterwegs, wie du schon sagst in viel größerem Stil, steueroptimiert und rentabler als ich es je könnte. Im Vergleich habe ich dafür bessere Möglichkeiten, Qualität von z.B. WEG, Verwalter und Mieter einzuschätzen, und später weniger Konfliktpotential/Risiko. Mein Objekt läuft dann hoffentlich "runder" als der Durchschnitt des Markts.

Zitat von TheWanderer am 16. Februar 2020, 1:55 Uhr

Im Vergleich habe ich dafür bessere Möglichkeiten, Qualität von z.B. WEG, Verwalter und Mieter einzuschätzen, und später weniger Konfliktpotential/Risiko.

Nein. Hast Du nicht. Nicht mal ansatzweise. Exakt das ist (nur) einer der Punkte, wo Dich ein Investor wie Vonovia um Längen schlägt und daher Dein "Konfliktpotential/Risiko" deutlich höher ist als bei denen. Das, was Du hier als "bessere Möglichkeiten" Deinerseits beschreibst, ist exakt das, was Investoren wie Vonovia möglichst ausschließen oder zumindest die Kosten für derlei Risiken minimieren. Du hingegen musst diese Risiken voll auf Dein Objekt abwälzen und daher verlierst Du an der Stelle ... haushoch.

Zitat von MFZ73 am 16. Februar 2020, 14:58 Uhr
Zitat von TheWanderer am 16. Februar 2020, 1:55 Uhr

Im Vergleich habe ich dafür bessere Möglichkeiten, Qualität von z.B. WEG, Verwalter und Mieter einzuschätzen, und später weniger Konfliktpotential/Risiko.

Nein. Hast Du nicht. Nicht mal ansatzweise. Exakt das ist (nur) einer der Punkte, wo Dich ein Investor wie Vonovia um Längen schlägt und daher Dein "Konfliktpotential/Risiko" deutlich höher ist als bei denen. Das, was Du hier als "bessere Möglichkeiten" Deinerseits beschreibst, ist exakt das, was Investoren wie Vonovia möglichst ausschließen oder zumindest die Kosten für derlei Risiken minimieren. Du hingegen musst diese Risiken voll auf Dein Objekt abwälzen und daher verlierst Du an der Stelle ... haushoch.

Vonovia & Co können ihr über viele Objekte streuen, über Rechtsabteilungen reduzieren und anderes, was Private nicht können, das ist unbestritten. Bei dem Vergleich verliere ich genauso, wie der Halter einer Einzelaktie wahrscheinlich gegen breitgestreute Aktien-ETFs verliert. Im Direktvergleich mit einem Einzelobjekt der Großen finde ich aber die besseren Mieter. u.a. weil ich mich geschickter anstelle, als der durchschnittliche Makler. Behaupte ich einfach, es steht dir frei, das nicht zu glauben. 🙂

 

 

Zitat von TheWanderer am 18. Februar 2020, 20:50 Uhr

Vonovia & Co können ihr [Risiko] über viele Objekte streuen, über Rechtsabteilungen reduzieren und anderes, was Private nicht können, das ist unbestritten. Bei dem Vergleich verliere ich genauso, wie der Halter einer Einzelaktie wahrscheinlich gegen breitgestreute Aktien-ETFs verliert. Im Direktvergleich mit einem Einzelobjekt der Großen finde ich aber die besseren Mieter. u.a. weil ich mich geschickter anstelle, als der durchschnittliche Makler. Behaupte ich einfach, es steht dir frei, das nicht zu glauben. 🙂

Nix für ungut, aber die Einzelthesen widersprechen sich logisch, insofern muss ich das gar nicht nicht glauben. 😎

Um den Widerspruch zu erkennen, muss man akzeptieren, wie ein Großkonzern tickt. Du hast im Gegensatz zu denen Skrupel und Moral. Ein Großkonzern hat das nicht. Wenn die also die Deiner Meinung nach schlechteren Mieter finden, ist denen das faktisch egal. Weil denen sowohl der Mieter als auch die Substanz der Wohnung (und damit wohlgemerkt deren eigenes anteiliges Kapital) komplett egal ist. Dir nicht. Der Mieter hat's bei Dir ergo besser als bei der Vonovia - und genau da steckt Dein Verlust.

Das ist wie beim Roulette - exakt dann, wenn Deine Zahl kommt und Du glaubst, Du hast was gewonnen, wirst Du um einen fixen Anteil Deines Gewinns betrogen.

Wobei ich das nicht gutheißen will, man sollte aber zumindest wissen, wie der Hase an der Stelle läuft.

Nachdem ich einiges an Lektüre dazu durch habe, finde ich den Vergleich von Immobilien zu Aktien nach wie vor schwierig.

Ja es gibt im weiteren Bekanntenkreis oft mehr Leute, die mit Immobilien Vermögen aufbauen als mit Aktien.

Ich kenne es so, dass ein Bekannter X sich eine Eigentumswohnung kauft, 50% davon finanziert. Wenn die Finanzierung halbwegs durch ist, kauft er eine Wohnung als Anlageobjekt, oft zu 90% finanziert. Als Sicherheit dient die eigene Wohnung. Dann erbt er vielleicht noch eine Immobilie oder sogar noch Geld obendrauf. Kauft irgendwann dann die 4te Immobilie und hat dann schon 3 Mieter, die ihn monatlich Einnahmen bescheren. Irgendwann gilt er in seinem privaten Umfeld als "reicher Immobilienbesitzer".

Aktionäre kenne ich so KEINE!

Warum funktioniert das Investment in Immobilien für viele so gut oder scheinbar besser? Naja man wird bereits mit der ersten Immobilie zum Zwangssparer. Man muss den Kredit bedienen, Rücklagen bilden. Man wird manchmal unfreiwillig zum Frugalisten.

Dazu geht man volles Risiko. Oft wird nicht nur gehebelt, sondern vollkommen fremdfinanziert. Die selbstbewohnte Immobilie wird als Sicherheit genutzt und wehe dem, der arbeitslos wird!

Klar, mit den niedrigen Zinsen klappt das teils sehr gut und steuerlich kann man alle Renovierungen absetzen.

Man bekommt natürlich nur die Erfolgsgeschichten erzählt und nicht die Story verlassener Mietwohnungen in ländlichen Bereichen. Wissenschaftler der London Business School haben sich für die Schweizer Großbank Credit Suisse die Wertentwicklung von verschiedenen Anlageklassen in elf großen Ländern seit 1900 angesehen. Das Ergebnis: Nach Abzug aller Kosten erzielten Immobilien in diesem extrem langen Zeitraum eine negative Rendite von minus zwei Prozent pro Jahr.

Das merken Anleger aber oft nicht mal, denn welcher Immobilienanleger kennt wirklich seine Rendite? Er erhält ein Arbeitseinkommen im Laufe seines Lebens von vielleicht 1 Mio € + 1 Mio des Lebenspartners und obendrauf noch ne halbe Million Erbschaft. Klar kann er damit leben und nebenbei mehrere Immobilien kaufen. Ob sicher letzteres für ihn wirklich gelohnt hat, ist aber oft gar nicht klar.

So oder so, es ist kein geeigneter Vergleich zum Aktionär. Der finanziert oft gar nichts fremd, setzt nicht sein eigenes Zuhause aufs Spiel. Er spart auch oft weniger. Und die Amazon Aktie wird bei gutem Kursstand vielleicht auch versilbert um sich ein schickes neues Auto zu kaufen.

Es gibt zig tausende Deutsche, die Jahrzehnte für Immobilien sparen bzw. abzahlen. Wer macht das wirklich bei Aktien? Such in deinem Bekanntenkreis mal jemanden, der seit 20 Jahren Aktien hat, ich kenne niemanden. Ich kenne nicht einmal jemanden, mit dem man sich halbwegs darüber unterhalten kann.

Erzähl doch mal Menschen, dass du sparsam lebst um dein Aktien Depot zu besparen. Da kassierst du komische Blicke. Sagst du aber, dass du eine Immobilie abbezahlst, gilt das als normal.

Ich glaube, dass unter gleichen Bedingungen Aktien die deutlich bessere, sicherere und renditestärkere Anlage sind. Aber die Bedingungen sind nicht gleich und ich kann verstehen, dass manche Immobilien vorziehen. Oft auch weil sie geerbt werden, weil man sich damit besser auskennt oder man einfach der Typ dafür ist.

Das ist so schon alles richtig, was du so schreibst. Vor allem laufen eben viele rum" ich habe in Immobilien investiert" und kommen sich wichtig vor.

In Immobilien zu investieren ist ja auch nicht da schlechteste. Aber manchmal ist es auch sinnvoll, nicht das zu tun, was alle machen.