Aktuelles zum Immobilienmarkt
Zitat von Jan Veerman am 23. Februar 2024, 22:58 UhrEinigen wir uns auf folgendes: Alle hier im Frugalistenforum haben aus meiner Sicht den Heiligenschein der Vermieter verdient da ihr alle zwar gerne etwas Geld verdient aber auch irgendwie sozial seid. Privatier hat den Heiligenschein als Mieter verdient. Er ist ein Vorzeigemieter den wir alle gerne bei uns wohnen hätten.
Einigen wir uns auf folgendes: Alle hier im Frugalistenforum haben aus meiner Sicht den Heiligenschein der Vermieter verdient da ihr alle zwar gerne etwas Geld verdient aber auch irgendwie sozial seid. Privatier hat den Heiligenschein als Mieter verdient. Er ist ein Vorzeigemieter den wir alle gerne bei uns wohnen hätten.
Zitat von Rente2027 am 26. Februar 2024, 15:18 UhrZitat von Jan Veerman am 23. Februar 2024, 18:02 UhrEin Vermieter sollte seine Mieter lieben so wie ein Vater seine Kinder liebt.
Bei den Mietpreisen von Jan würde ich meine Mieter auch lieben 😛
Zitat von Jan Veerman am 23. Februar 2024, 18:02 UhrEin Vermieter sollte seine Mieter lieben so wie ein Vater seine Kinder liebt.
Bei den Mietpreisen von Jan würde ich meine Mieter auch lieben 😛
Zitat von Jan Veerman am 27. Februar 2024, 22:13 UhrZitat von Rente2027 am 26. Februar 2024, 15:18 UhrBei den Mietpreisen von Jan würde ich meine Mieter auch lieben 😛
Muss ich wohl zwangsläufig da ich mit meinen 1621 qm gerade mal 20.980€ Kaltmiete bekomme während ich laut Mietspiegel bei 22.440€ Kaltmiete liegen müsste. Und wenn ich mir die Angebotsmieten anschaue dann verlangen alle die anderen im Schnitt nochmal 30% mehr als ich selbst mit normaler Vermietung. Wie gesagt so etwas geht nur aus reinster Liebe zu den Menschen. Aber zumindest meine Bruttomieten sind jetzt gegenüber vor 12 Monaten um 50% gestiegen von 20k auf 30k im Monat. Hab allerdings auch 25% Wohnfläche dazugewonnen und einiges optimiert/renoviert.
Zitat von Rente2027 am 26. Februar 2024, 15:18 UhrBei den Mietpreisen von Jan würde ich meine Mieter auch lieben 😛
Muss ich wohl zwangsläufig da ich mit meinen 1621 qm gerade mal 20.980€ Kaltmiete bekomme während ich laut Mietspiegel bei 22.440€ Kaltmiete liegen müsste. Und wenn ich mir die Angebotsmieten anschaue dann verlangen alle die anderen im Schnitt nochmal 30% mehr als ich selbst mit normaler Vermietung. Wie gesagt so etwas geht nur aus reinster Liebe zu den Menschen. Aber zumindest meine Bruttomieten sind jetzt gegenüber vor 12 Monaten um 50% gestiegen von 20k auf 30k im Monat. Hab allerdings auch 25% Wohnfläche dazugewonnen und einiges optimiert/renoviert.
Zitat von Max aus E am 28. Februar 2024, 11:45 UhrEs bleibt spannend und wird noch viel spannender:
https://amp-focus-de.cdn.ampproject.org/v/s/amp.focus.de/immobilien/eiszeit-am-immobilienmarkt-ist-gekommen-was-sich-jetzt-dringend-aendern-muss_id_259706817.html?amp_gsa=1&_js_v=a9&usqp=mq331AQGsAEggAID#amp_tf=Von%20%251%24s&aoh=17091163163542&csi=0&referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com&share=https%3A%2F%2Fwww.focus.de%2Fimmobilien%2Feiszeit-am-immobilienmarkt-ist-gekommen-was-sich-jetzt-dringend-aendern-muss_id_259706817.html
Es bleibt spannend und wird noch viel spannender:
Zitat von Privatier am 22. März 2024, 13:48 UhrPreise für Wohnimmobilien sinken im Rekordtempo: Stärkster Rückgang seit 2000 (faz.net)
SCHWACHE NACHFRAGE:Preise für Wohnimmobilien sinken so stark wie seit 2000 nicht mehr
Preise für Wohnimmobilien sinken im Rekordtempo: Stärkster Rückgang seit 2000 (faz.net)
SCHWACHE NACHFRAGE:Preise für Wohnimmobilien sinken so stark wie seit 2000 nicht mehr
Zitat von Muslime_Frugi am 22. März 2024, 15:19 UhrGanz so stark wie die Schriftgrösse signalisiert sind sie dann doch nicht gesunken😉
Am Ende des Drawdowns zeigt der Haken wieder einen Tick nach oben.
Viel spannender als die Korrektur der Preise wird eine lange Seitwärtsphase sein. So vermute ich zumindest. Dann wird der reale Buchwert über Jahre sinken.
Diejenigen, welche mit einem großen Hebel und niedrigen Zinsen finanziert haben und Ende der Zinsbindung Kasse machen wollen werden neu rechnen müssen. Im dümmsten Fall dreht der Loan to Value ins Negative.
Weiter wird auch interessant wie sich Vorschiften und Standards für den Neubau ändern. Sinken diese und damit die Herstellungskosten werden auch neuwertige Immobilien im Prris abgewertet.
Aber alles normale und gesunde Marktprozesse. Ist halt nur nicht bei jedem angekommen. Die Jungen und Mittelalten kennen nur to the 🚀🌓.
Interessant wie es jedenfalls hier im Faden ruhiger wurde. Bei Immocation ist immer eine geniale Zeit zu kaufen. Jetzt muss man halt nur cleverer verhandeln und kann günstig einkaufen. Das nervt und etwas demütiger Realitätssinn täte gut.
Langfristig wird es wie bei Aktien sein. Sachwerte steigen mit der Inflation und auch etwas darüber. Der Cashflow durch Mieten passt sich auch an.
Ganz so stark wie die Schriftgrösse signalisiert sind sie dann doch nicht gesunken😉
Am Ende des Drawdowns zeigt der Haken wieder einen Tick nach oben.
Viel spannender als die Korrektur der Preise wird eine lange Seitwärtsphase sein. So vermute ich zumindest. Dann wird der reale Buchwert über Jahre sinken.
Diejenigen, welche mit einem großen Hebel und niedrigen Zinsen finanziert haben und Ende der Zinsbindung Kasse machen wollen werden neu rechnen müssen. Im dümmsten Fall dreht der Loan to Value ins Negative.
Weiter wird auch interessant wie sich Vorschiften und Standards für den Neubau ändern. Sinken diese und damit die Herstellungskosten werden auch neuwertige Immobilien im Prris abgewertet.
Aber alles normale und gesunde Marktprozesse. Ist halt nur nicht bei jedem angekommen. Die Jungen und Mittelalten kennen nur to the 🚀🌓.
Interessant wie es jedenfalls hier im Faden ruhiger wurde. Bei Immocation ist immer eine geniale Zeit zu kaufen. Jetzt muss man halt nur cleverer verhandeln und kann günstig einkaufen. Das nervt und etwas demütiger Realitätssinn täte gut.
Langfristig wird es wie bei Aktien sein. Sachwerte steigen mit der Inflation und auch etwas darüber. Der Cashflow durch Mieten passt sich auch an.
Zitat von Privatier am 22. März 2024, 16:56 UhrZitat von Muslime_Frugi am 22. März 2024, 15:19 UhrGanz so stark wie die Schriftgrösse signalisiert sind sie dann doch nicht gesunken😉
War keine Absicht 😉
Zitat von Muslime_Frugi am 22. März 2024, 15:19 UhrGanz so stark wie die Schriftgrösse signalisiert sind sie dann doch nicht gesunken😉
War keine Absicht 😉
Zitat von Max aus E am 23. März 2024, 0:41 UhrViel spannender als die Korrektur der Preise wird eine lange Seitwärtsphase sein. So vermute ich zumindest. Dann wird der reale Buchwert über Jahre sinken.
Das denke ich eher nicht, zumindest bei jungen energieeffizienten und gut ausgestatteten Immobilien (altengerecht, Fahrstuhl, ebenerdige Dusche etc.). Als ich vor 5 Jahren für die Beantragung der Finanzierung mit der Sparkasse meine Präsentation durchgegangen bin, habe ich noch mit 9€ den Quadratmeter gerechnet. Bei der Bank ging man eher von 8€ aus. Genommen habe ich 2021 dann 10€. Seit diesem Jahr sind es nun 12. Aktuell fertiggestellte Gebäude gehen weg von um die 13€. Einige meiner Mieter sind sehr alt und/oder krank. Sollten die mal "ausziehen", dann würde ich wohl auch ggf. auf 14€ gehen. Es sind einfach sehr tolle kleine Wohnungen in sehr guter Lage. Vor allem eben sind sie mit Größen zw. 48 und 62 qm eben dennoch bezahlbar. Die Heizenergetischen Nebenkosten sind zu vernachlässigen und beschränken sich praktisch auf die Wartungskosten.
Die Ertragsrendite auf den Herstellungspreis liegt bei aktuell 7%. Das ganze ist noch 1:10 gehebelt.
Was ich sagen will:
Solche Mehrfamilienhäuser (in dem Fall 12 WE) oder auch nur einzelne junge Eigentumswohmungen werden üblicherweise nach dem Ertragswertverfahren gehandelt. Je nach Lage und Ausstattung gibts dann ggf. noch "Aufschläge". Bei stetig steigenden Mieten wie auch deutlich steigende Errichtungskosten bei gleichzeitigem Wohnungsmangel ist ein mjttelfristig weiter steigender Immobilienwert ja absehbar bzw. sehe ich das sehr gelassen ( und Dinge gelassen sehen ist sonst nicht so mein Ding ).
Im Prinzip ist es wie auch bei Aktien. Wenn die Wertsteigerung ggf. nur inflationär ansteigt, ich aber regelmäßig die Mitdividende steigern kann, dann ist auch höherer Cashflow zu erwarten. bei Aktien arbeitet man mit Werten wie KGV etc. Das ist bei Immobilien nicht anders.
Für derartige Immobilien sehe uch in den nächsten 10 Jahren "Goldene Zeiten". Es wäre doch sehr naiv, anzunehmen, dass wir in Deutschland unser stetig anwachsendes Wohnraummangelproblem zeitnah in den Griff bekommen. Es baut eben kaum einer wenn sich das Gebäude nicht rentiert. Unter aktuellen Kostenpunkten ist ein Neubau ohne die Förderungen gar nicht mehr unter 17-18€ kostendeckend vermietbar. Da erahnt man, wo auch in kleinen und mittelgroßem Städten die Reise hingehen wird.
Unweigerlich muss es zeitnah eine Anhebung von Förderungen kommen damit Wohnungsbau wirtschaftlich und somit leistbar bleibt. In Kombination mit fallenden Zinsen ergibt sich meiner Meinung nach.
Wer jetzt anfängt sich zu kümmern, der kann über die nächsten Jahre auch im Neubausektor gute Deals machen.
Viel spannender als die Korrektur der Preise wird eine lange Seitwärtsphase sein. So vermute ich zumindest. Dann wird der reale Buchwert über Jahre sinken.
Das denke ich eher nicht, zumindest bei jungen energieeffizienten und gut ausgestatteten Immobilien (altengerecht, Fahrstuhl, ebenerdige Dusche etc.). Als ich vor 5 Jahren für die Beantragung der Finanzierung mit der Sparkasse meine Präsentation durchgegangen bin, habe ich noch mit 9€ den Quadratmeter gerechnet. Bei der Bank ging man eher von 8€ aus. Genommen habe ich 2021 dann 10€. Seit diesem Jahr sind es nun 12. Aktuell fertiggestellte Gebäude gehen weg von um die 13€. Einige meiner Mieter sind sehr alt und/oder krank. Sollten die mal "ausziehen", dann würde ich wohl auch ggf. auf 14€ gehen. Es sind einfach sehr tolle kleine Wohnungen in sehr guter Lage. Vor allem eben sind sie mit Größen zw. 48 und 62 qm eben dennoch bezahlbar. Die Heizenergetischen Nebenkosten sind zu vernachlässigen und beschränken sich praktisch auf die Wartungskosten.
Die Ertragsrendite auf den Herstellungspreis liegt bei aktuell 7%. Das ganze ist noch 1:10 gehebelt.
Was ich sagen will:
Solche Mehrfamilienhäuser (in dem Fall 12 WE) oder auch nur einzelne junge Eigentumswohmungen werden üblicherweise nach dem Ertragswertverfahren gehandelt. Je nach Lage und Ausstattung gibts dann ggf. noch "Aufschläge". Bei stetig steigenden Mieten wie auch deutlich steigende Errichtungskosten bei gleichzeitigem Wohnungsmangel ist ein mjttelfristig weiter steigender Immobilienwert ja absehbar bzw. sehe ich das sehr gelassen ( und Dinge gelassen sehen ist sonst nicht so mein Ding ).
Im Prinzip ist es wie auch bei Aktien. Wenn die Wertsteigerung ggf. nur inflationär ansteigt, ich aber regelmäßig die Mitdividende steigern kann, dann ist auch höherer Cashflow zu erwarten. bei Aktien arbeitet man mit Werten wie KGV etc. Das ist bei Immobilien nicht anders.
Für derartige Immobilien sehe uch in den nächsten 10 Jahren "Goldene Zeiten". Es wäre doch sehr naiv, anzunehmen, dass wir in Deutschland unser stetig anwachsendes Wohnraummangelproblem zeitnah in den Griff bekommen. Es baut eben kaum einer wenn sich das Gebäude nicht rentiert. Unter aktuellen Kostenpunkten ist ein Neubau ohne die Förderungen gar nicht mehr unter 17-18€ kostendeckend vermietbar. Da erahnt man, wo auch in kleinen und mittelgroßem Städten die Reise hingehen wird.
Unweigerlich muss es zeitnah eine Anhebung von Förderungen kommen damit Wohnungsbau wirtschaftlich und somit leistbar bleibt. In Kombination mit fallenden Zinsen ergibt sich meiner Meinung nach.
Wer jetzt anfängt sich zu kümmern, der kann über die nächsten Jahre auch im Neubausektor gute Deals machen.
Zitat von TakeTwo am 23. März 2024, 9:07 UhrIrgendwie widersprichst Du Dich, einerseits schreibst Du von 7% Rendite, andererseits, dass 17-18€ pro qm genommen werden müssen um überhaupt rentabel zu bleiben.
sind das die Preiserhöhung der letzten paar Jahre? War das so krass?
Irgendwie widersprichst Du Dich, einerseits schreibst Du von 7% Rendite, andererseits, dass 17-18€ pro qm genommen werden müssen um überhaupt rentabel zu bleiben.
sind das die Preiserhöhung der letzten paar Jahre? War das so krass?
Zitat von Muslime_Frugi am 23. März 2024, 9:23 UhrEr spricht von extrem niedrige Entstehungskosten, die wohl nur durch Beziehungen in die Bau- und Planungsbranche sowie durch den Skaleneffekte desMFH realisierbar waren.
Das ist eine Sondersituation und so für 99% nicht zugänglich.Ich habe eine neue einzelne 1ZKB Wohnung in 2021 mit 13% Discount (KfW Auszahlung) gekauft und 0,7% Zins auf 15y. Ich werde in den 15 Jahren wahrscheinlich keine Realpreissteigerung erzählen können. Da bin ich mir sehr sicher.
Mir ging es auch darum was mit neuwertigen, teuren Bauten passiert wenn die in Deutschland hohen Baustandards gesenkt werden und Neubau billiger wird?
Er spricht von extrem niedrige Entstehungskosten, die wohl nur durch Beziehungen in die Bau- und Planungsbranche sowie durch den Skaleneffekte desMFH realisierbar waren.
Das ist eine Sondersituation und so für 99% nicht zugänglich.
Ich habe eine neue einzelne 1ZKB Wohnung in 2021 mit 13% Discount (KfW Auszahlung) gekauft und 0,7% Zins auf 15y. Ich werde in den 15 Jahren wahrscheinlich keine Realpreissteigerung erzählen können. Da bin ich mir sehr sicher.
Mir ging es auch darum was mit neuwertigen, teuren Bauten passiert wenn die in Deutschland hohen Baustandards gesenkt werden und Neubau billiger wird?
Zitat von Max aus E am 23. März 2024, 9:45 UhrNein, für mich kein Widerspruch, das sind zwei Paar Schuhe.
Zu meinen persönlichen 7%:
Ich habe durch gute Kontakte in der Branche vor vier Jahren zum einen sehr preiswert gebaut. Zudem 20% KFW Förderung erhalten und kann inkl. Sonderafa 7% pro Jahr absetzen, gehe also steuerneutral aus der Nummer raus. Finanziert zu unter 1% Zinsen. Und ich habe wie gesagt auch ein gutes Drittel günstiger gebaut als "üblich". Zudem wie bereits iben beschrieben in den letzten drei Jahren die Miete 20% angehoben.
Heute:
Im Vergleich zu vor vier Jahren gute 30% Preissteigerungen bei den Herstellungskosten. Finanzierung vier mal so teuer. Förderungen aktuell fraglich bzw. im aktuellen Chaos nicht zuverlässig planbar und ständig "ausgeschöpft".
Da schrumpft die Rendite dann schnell gewaltig zusammen. Im ländlichen Bereich oder in Kleinstädten ist aktuell niemand bereit, das an Miete zu bezahlen was für einen kostendeckenden Betrieb notwendig wäre. Daher haben wir dort aktuell kaum Bauaktivität während sich die Mangellage mehr und mehr zuspitzt. Zudem steigen die Anforderungen an die Gebäude weiter (pv Pflicht, WP Pflicht, energetische Verschärfungen etc.)
Es gibt eigentlich nur drei Möglichkeiten wie das ganze gelöst werden kann.
1. Entweder es gibt massive und vor allem planbar stabil verfügbare Förderungen
2. Oder es werden die hohen Mietpreise in Kauf genommen und staatlich auf Mieterseite gefördert und bezuschusst
3. Oder die Mietpreise würden bei Neuvermietung eben auf Kosten der Mieter durch die Decke gehen. Vielerorts verhindert dies aber noch die Mietpreisbremse oder die veralteten Mietspiegel der Gemeinden die nur theoretischer Natur sind und ebenfalls dafür sorgen, dass wirtschaftlicher Neubau kaum möglich sein kann.
Letztlich ggf. auch eine Kombination aus allem.
Alles staatlich gesteuerte Prozesse die sich über Jahre hinziehen. Bis da Land in Sicht ist werden Mieten naturgemäß weiter steigen (müssen).
Zudem stehen wir in den nächsten 10 Jahren vor einer großen Sanierungswelle mit ambitionierten Zielen. Auch diese Kosten müssen natürlich in irgendeiner Form verteilt und umgelegt werden. Wir sollten uns also darauf einstellen, dass Wohnen deutlich teurer werden wird... 🤷🏻♂️🙈
Nein, für mich kein Widerspruch, das sind zwei Paar Schuhe.
Zu meinen persönlichen 7%:
Ich habe durch gute Kontakte in der Branche vor vier Jahren zum einen sehr preiswert gebaut. Zudem 20% KFW Förderung erhalten und kann inkl. Sonderafa 7% pro Jahr absetzen, gehe also steuerneutral aus der Nummer raus. Finanziert zu unter 1% Zinsen. Und ich habe wie gesagt auch ein gutes Drittel günstiger gebaut als "üblich". Zudem wie bereits iben beschrieben in den letzten drei Jahren die Miete 20% angehoben.
Heute:
Im Vergleich zu vor vier Jahren gute 30% Preissteigerungen bei den Herstellungskosten. Finanzierung vier mal so teuer. Förderungen aktuell fraglich bzw. im aktuellen Chaos nicht zuverlässig planbar und ständig "ausgeschöpft".
Da schrumpft die Rendite dann schnell gewaltig zusammen. Im ländlichen Bereich oder in Kleinstädten ist aktuell niemand bereit, das an Miete zu bezahlen was für einen kostendeckenden Betrieb notwendig wäre. Daher haben wir dort aktuell kaum Bauaktivität während sich die Mangellage mehr und mehr zuspitzt. Zudem steigen die Anforderungen an die Gebäude weiter (pv Pflicht, WP Pflicht, energetische Verschärfungen etc.)
Es gibt eigentlich nur drei Möglichkeiten wie das ganze gelöst werden kann.
1. Entweder es gibt massive und vor allem planbar stabil verfügbare Förderungen
2. Oder es werden die hohen Mietpreise in Kauf genommen und staatlich auf Mieterseite gefördert und bezuschusst
3. Oder die Mietpreise würden bei Neuvermietung eben auf Kosten der Mieter durch die Decke gehen. Vielerorts verhindert dies aber noch die Mietpreisbremse oder die veralteten Mietspiegel der Gemeinden die nur theoretischer Natur sind und ebenfalls dafür sorgen, dass wirtschaftlicher Neubau kaum möglich sein kann.
Letztlich ggf. auch eine Kombination aus allem.
Alles staatlich gesteuerte Prozesse die sich über Jahre hinziehen. Bis da Land in Sicht ist werden Mieten naturgemäß weiter steigen (müssen).
Zudem stehen wir in den nächsten 10 Jahren vor einer großen Sanierungswelle mit ambitionierten Zielen. Auch diese Kosten müssen natürlich in irgendeiner Form verteilt und umgelegt werden. Wir sollten uns also darauf einstellen, dass Wohnen deutlich teurer werden wird... 🤷🏻♂️🙈
Zitat von Muslime_Frugi am 23. März 2024, 9:46 UhrHab gerade nochmals meinen Case der 1ZKB nachgerechnet.
Ich bin in der Vermietung mit 3,5% Mietrendite auf KP + NK ohne KfW Schönrechnerei gestartet. Das entspricht einer indexierten Miete von 16,xx € zum Start.
Die Indexanhebung gleicht nur den Kaufkraftverlust aus. Eine reale Steigerung gibt es nicht. Bei 7% müsste der Mieter 34€ pro m2 zahlen. Das wird sie/er in 20 Jahren. Aber dann ist der € auch weniger wert.Warum sollte ein Nachkäufer zu einem Business Case für 3,5% ein Objekt kaufen bei dem gerade mal der Fremdkapitalzins gedeckt ist? Förderungen und Sonder AfAs gibt es meist auch nur bei Neubauten.
Also Marktpreise runter oder Neubauten steigen exponentiell über Inflation.
Hab gerade nochmals meinen Case der 1ZKB nachgerechnet.
Ich bin in der Vermietung mit 3,5% Mietrendite auf KP + NK ohne KfW Schönrechnerei gestartet. Das entspricht einer indexierten Miete von 16,xx € zum Start.
Die Indexanhebung gleicht nur den Kaufkraftverlust aus. Eine reale Steigerung gibt es nicht. Bei 7% müsste der Mieter 34€ pro m2 zahlen. Das wird sie/er in 20 Jahren. Aber dann ist der € auch weniger wert.
Warum sollte ein Nachkäufer zu einem Business Case für 3,5% ein Objekt kaufen bei dem gerade mal der Fremdkapitalzins gedeckt ist? Förderungen und Sonder AfAs gibt es meist auch nur bei Neubauten.
Also Marktpreise runter oder Neubauten steigen exponentiell über Inflation.
Zitat von TakeTwo am 23. März 2024, 10:32 UhrOder man muss sich wieder mit weniger Wohnfläche zufrieden geben.
Mein Mann hat eine Wohnung aus dem 60ern geerbt, 3 Zimmer 66qm, da haben früher 4köpfige Familien gewohnt.
Die Sanierung kostet fast soviel, wie die Wohnung in den 80ern gekostet hat. Die Elektrik muss Neu, Wände und Decken Beton. Es ist günstiger die Decken abzuhängen als zu fräsen. Naja, jammern auf hohem Niveau.
Jedenfalls ist dieser altmodische Schnitt wieder hochinteressant für viele wegen des 3. Zimmers. Der Mietspiegel wirft 1100€ raus, super für eine Kleinfamilie in einer Süddeutschen Großstadt. Oder Leuten mit Home Office Bedarf.
Oder man muss sich wieder mit weniger Wohnfläche zufrieden geben.
Mein Mann hat eine Wohnung aus dem 60ern geerbt, 3 Zimmer 66qm, da haben früher 4köpfige Familien gewohnt.
Die Sanierung kostet fast soviel, wie die Wohnung in den 80ern gekostet hat. Die Elektrik muss Neu, Wände und Decken Beton. Es ist günstiger die Decken abzuhängen als zu fräsen. Naja, jammern auf hohem Niveau.
Jedenfalls ist dieser altmodische Schnitt wieder hochinteressant für viele wegen des 3. Zimmers. Der Mietspiegel wirft 1100€ raus, super für eine Kleinfamilie in einer Süddeutschen Großstadt. Oder Leuten mit Home Office Bedarf.
Zitat von Max aus E am 23. März 2024, 11:37 UhrJa, da stimme ich zu. Heute liegt die Pro-kopf-Wohnfläche gut doppelt so hoch wie damals. Zeitgleich wird gejammert wie teuer das geworden ist. Ich habe daher bewusst kleine Wohnungen gebaut - die gehen immer weg. Ich vermute auch, dass den Trend entsprechend wieder zu kleinerer aber effizient geschnittener Wohnfläche gehen wird. Da sind die Ansprüche immer noch sehr hoch. Selbst bei einem alleinstehenden Bürgergeldempfänger wird hier bei uns eine Wohnung bis 60 qm als angemessen bewertet und bezahlt. Wir selbst wohnen zu weit auf knapp 50 qm und fänden das auch zu dritt nicht zu klein...
Wir werden sehen, wo die Reise hingeht. Der Leitzins wird gesenkt werden, ggf. kann man bereits 2025 wieder für stabile 2-3% finanzieren. Wenn dann auch die Bundesregierung aufwacht und die Lage erkennt, wird es ggf. auch stabilere Förderungen geben um Neubau anzukurbeln. Wer dann erst losrennt und nach Grundstücken sucht, der wird wieder alles verpennt haben und leer ausgehen.
Jetzt ist ein guter Zeitpunkt für den Kauf von Baugrund mit EK. Ggf. auch mit schrottreifem Altbestand. Abriss kostet wenig.
Etwurfsplanung und Konzeptmappe vorbereiten und dann auf 2025ff warten 🤷🏻♂️😉
Es MUSS Entlastungspakete geben, geht gar nicht anders wenn Bauaktivitäten, vor allem außerhalb der Metropolen nicht zum erliegen kommen sollen. Wer also an Neubau als Invest interessiert ist, der sollte meiner Meinung nach bereits JETZT (pro)aktiv werden.
Energetische Sanierung von Altbauten ist teuer, umso teurer noch wenn die Buden bewohnt sind. Riesen Organisationskatastrophe und ständig die Angst vor politischen Entscheidungen, dazu nur minimal auf die Mieter umlegbar. Fass ohne Boden - verständlich also, dass Altbauten bei aktuellen Sanierungspflichten preislich abkacken. Das wird sich auch noch weiter verschärfen. Energetische Katastrophen-EFH aus den 60ern bekommt man hier un der Gegend aktuell fast schon zum Grundstückspreis bzw. für deutlich unter 1000€ den Qm inkl. 600-800 qm Grundstück. Kannste dann entweder abreißen und neu bebauen oder fürn Haufen Kohle sanieren, ist und bleibt dann aber Altbau mit schmalen Fluren und unmodernen Grundrissen 🤷🏻♂️
Es sind eben vor allem energetische Richtlinien die aktuell den Preis bestimmen. Haste einen Altbau, dann sinkt der Wert um den finanziellen Umfang der vorgeschriebenen Sanierungsarbeiten. Ein Problem dass junge Bauten eben nicht haben.
Ja, da stimme ich zu. Heute liegt die Pro-kopf-Wohnfläche gut doppelt so hoch wie damals. Zeitgleich wird gejammert wie teuer das geworden ist. Ich habe daher bewusst kleine Wohnungen gebaut - die gehen immer weg. Ich vermute auch, dass den Trend entsprechend wieder zu kleinerer aber effizient geschnittener Wohnfläche gehen wird. Da sind die Ansprüche immer noch sehr hoch. Selbst bei einem alleinstehenden Bürgergeldempfänger wird hier bei uns eine Wohnung bis 60 qm als angemessen bewertet und bezahlt. Wir selbst wohnen zu weit auf knapp 50 qm und fänden das auch zu dritt nicht zu klein...
Wir werden sehen, wo die Reise hingeht. Der Leitzins wird gesenkt werden, ggf. kann man bereits 2025 wieder für stabile 2-3% finanzieren. Wenn dann auch die Bundesregierung aufwacht und die Lage erkennt, wird es ggf. auch stabilere Förderungen geben um Neubau anzukurbeln. Wer dann erst losrennt und nach Grundstücken sucht, der wird wieder alles verpennt haben und leer ausgehen.
Jetzt ist ein guter Zeitpunkt für den Kauf von Baugrund mit EK. Ggf. auch mit schrottreifem Altbestand. Abriss kostet wenig.
Etwurfsplanung und Konzeptmappe vorbereiten und dann auf 2025ff warten 🤷🏻♂️😉
Es MUSS Entlastungspakete geben, geht gar nicht anders wenn Bauaktivitäten, vor allem außerhalb der Metropolen nicht zum erliegen kommen sollen. Wer also an Neubau als Invest interessiert ist, der sollte meiner Meinung nach bereits JETZT (pro)aktiv werden.
Energetische Sanierung von Altbauten ist teuer, umso teurer noch wenn die Buden bewohnt sind. Riesen Organisationskatastrophe und ständig die Angst vor politischen Entscheidungen, dazu nur minimal auf die Mieter umlegbar. Fass ohne Boden - verständlich also, dass Altbauten bei aktuellen Sanierungspflichten preislich abkacken. Das wird sich auch noch weiter verschärfen. Energetische Katastrophen-EFH aus den 60ern bekommt man hier un der Gegend aktuell fast schon zum Grundstückspreis bzw. für deutlich unter 1000€ den Qm inkl. 600-800 qm Grundstück. Kannste dann entweder abreißen und neu bebauen oder fürn Haufen Kohle sanieren, ist und bleibt dann aber Altbau mit schmalen Fluren und unmodernen Grundrissen 🤷🏻♂️
Es sind eben vor allem energetische Richtlinien die aktuell den Preis bestimmen. Haste einen Altbau, dann sinkt der Wert um den finanziellen Umfang der vorgeschriebenen Sanierungsarbeiten. Ein Problem dass junge Bauten eben nicht haben.
Zitat von Max aus E am 24. März 2024, 0:05 UhrGerade las ich diesen Artikel der die Lage und künftige Entwicklung vor allem im zweiten Abschnitt nochmal ganz gut zusammengefasst bzw. stimme ich den Ursachen und absehbaren Folgen überwiegend zu.
https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article250703430/Die-vergessenen-Ursachen-fuer-die-fallenden-Immobilienpreise.html
Gerade las ich diesen Artikel der die Lage und künftige Entwicklung vor allem im zweiten Abschnitt nochmal ganz gut zusammengefasst bzw. stimme ich den Ursachen und absehbaren Folgen überwiegend zu.
Zitat von Achim am 24. März 2024, 0:31 UhrZitat von TakeTwo am 23. März 2024, 10:32 UhrOder man muss sich wieder mit weniger Wohnfläche zufrieden geben.
Mein Mann hat eine Wohnung aus dem 60ern geerbt, 3 Zimmer 66qm, da haben früher 4köpfige Familien gewohnt.
Das mag heute keiner mehr. Ich habe mal (allein!) in einer 3-Zimmer-Wohnung in einem Haus von 1955 gewohnt, Dreispänner. Meine Wohnung hatte 81 m², auf der gegenüberliegenden Seite war fast nochmal die gleiche, aber nur mit 2 Zimmern und 68 m² (13 m² Unterschied für das 3. Zimmer) und eine kleine Mittelwohnung, die man zur einen wie der anderen Wohnung hätte dazuschlagen können.
3 Zimmer auf 66 m² ist schon kuschelig. Das muß man mögen.
Die Sanierung kostet fast soviel, wie die Wohnung in den 80ern gekostet hat. Die Elektrik muss neu, Wände und Decken Beton. Es ist günstiger die Decken abzuhängen als zu fräsen. Naja, jammern auf hohem Niveau.
Den Deckenauslaß wird man sinnvollerweise beibehalten. Möglicherweise steckt ein Rohr in der Decke, das man nochmal nutzen könnte. Abhängen kostet halt Raumhöhe. Das macht die ohnehin schon kleinen Räume noch kleiner.
Jedenfalls ist dieser altmodische Schnitt wieder hochinteressant für viele wegen des 3. Zimmers. Der Mietspiegel wirft 1100€ raus, super für eine Kleinfamilie in einer süddeutschen Großstadt. Oder Leuten mit Home Office Bedarf.
Super für eine Einzelperson in der baden-württembergischen oder freistaatlichen Landeshauptstadt (oder sind die anderen Großstädte dort auch so teuer)? Allenfalls für ein Paar. Sobald ein Kind da ist, hätten die gern etwas mehr Platz. Nicht jeder ist Frugalist/Minimalist.
Zitat von TakeTwo am 23. März 2024, 10:32 UhrOder man muss sich wieder mit weniger Wohnfläche zufrieden geben.
Mein Mann hat eine Wohnung aus dem 60ern geerbt, 3 Zimmer 66qm, da haben früher 4köpfige Familien gewohnt.
Das mag heute keiner mehr. Ich habe mal (allein!) in einer 3-Zimmer-Wohnung in einem Haus von 1955 gewohnt, Dreispänner. Meine Wohnung hatte 81 m², auf der gegenüberliegenden Seite war fast nochmal die gleiche, aber nur mit 2 Zimmern und 68 m² (13 m² Unterschied für das 3. Zimmer) und eine kleine Mittelwohnung, die man zur einen wie der anderen Wohnung hätte dazuschlagen können.
3 Zimmer auf 66 m² ist schon kuschelig. Das muß man mögen.
Die Sanierung kostet fast soviel, wie die Wohnung in den 80ern gekostet hat. Die Elektrik muss neu, Wände und Decken Beton. Es ist günstiger die Decken abzuhängen als zu fräsen. Naja, jammern auf hohem Niveau.
Den Deckenauslaß wird man sinnvollerweise beibehalten. Möglicherweise steckt ein Rohr in der Decke, das man nochmal nutzen könnte. Abhängen kostet halt Raumhöhe. Das macht die ohnehin schon kleinen Räume noch kleiner.
Jedenfalls ist dieser altmodische Schnitt wieder hochinteressant für viele wegen des 3. Zimmers. Der Mietspiegel wirft 1100€ raus, super für eine Kleinfamilie in einer süddeutschen Großstadt. Oder Leuten mit Home Office Bedarf.
Super für eine Einzelperson in der baden-württembergischen oder freistaatlichen Landeshauptstadt (oder sind die anderen Großstädte dort auch so teuer)? Allenfalls für ein Paar. Sobald ein Kind da ist, hätten die gern etwas mehr Platz. Nicht jeder ist Frugalist/Minimalist.
Zitat von Muslime_Frugi am 24. März 2024, 9:10 UhrMeine erste ETW hatte 64m2 3ZKB. Es war eine Dachwohnung und die tatsächliche Grundfläche betrug 73m2. Durch günstig liegende Gauben war sie sehr gut nutzbar.
Ich habe diese Wohnung geliebt. Wir haben dann zu 2. drin gewohnt und die ersten 2 Jahre mit dem Sohn.
Dann wurde es doch zu eng.
Heute mit Bedarf nach einem Arbeitszimmer und 2 großen Klndern völlig undenkbar.
Ich muss auch eingestehen, dass der Platzbedarf zum Wohlfühlen wenn man älter ist steigt. Auch große Kinder brauchen mehr eigenen Raum und Privatsphäre.
Meine erste ETW hatte 64m2 3ZKB. Es war eine Dachwohnung und die tatsächliche Grundfläche betrug 73m2. Durch günstig liegende Gauben war sie sehr gut nutzbar.
Ich habe diese Wohnung geliebt. Wir haben dann zu 2. drin gewohnt und die ersten 2 Jahre mit dem Sohn.
Dann wurde es doch zu eng.
Heute mit Bedarf nach einem Arbeitszimmer und 2 großen Klndern völlig undenkbar.
Ich muss auch eingestehen, dass der Platzbedarf zum Wohlfühlen wenn man älter ist steigt. Auch große Kinder brauchen mehr eigenen Raum und Privatsphäre.
Zitat von Max aus E am 24. März 2024, 10:22 UhrHeute mit Bedarf nach einem Arbeitszimmer und 2 großen Klndern völlig undenkbar.
Ich muss auch eingestehen, dass der Platzbedarf zum Wohlfühlen wenn man älter ist steigt. Auch große Kinder brauchen mehr eigenen Raum und Privatsphäre.Dein Haus ist super toll - ich war ja schon bei dir zu Gast 😃. Aber alleine dein Wohnzimmer ist größer als meine ganze Wohnung - ob man da wirklich noch von "brauchen" sprechen kann? Auch in Lage und Ausstattung ist dein Haus ja nun nichts was sich mal eben jeder zweite leisten könnte, zur Miete schon gar nicht. Das ist schon eine Sonderstellung, dessen sollte man sich bewusst sein. Ich bin gespannt, was passiert, wenn in drei, vier Jahren die Kids nach ihren Ausbildungen sich was eigenes suchen. Man gewöhnt sich ja doch schnell an das Lebensgefühl und die räumliche Freiheit. Ist es realistisch dass ihr euch dann nochmal wieder verkleinert? Letztlich verzichtest du ja, dabk guter Lage und enormer Wertsteigerung auch auf hohe Mieteinnahmen. 🤷🏻♂️
Heute mit Bedarf nach einem Arbeitszimmer und 2 großen Klndern völlig undenkbar.
Ich muss auch eingestehen, dass der Platzbedarf zum Wohlfühlen wenn man älter ist steigt. Auch große Kinder brauchen mehr eigenen Raum und Privatsphäre.
Dein Haus ist super toll - ich war ja schon bei dir zu Gast 😃. Aber alleine dein Wohnzimmer ist größer als meine ganze Wohnung - ob man da wirklich noch von "brauchen" sprechen kann? Auch in Lage und Ausstattung ist dein Haus ja nun nichts was sich mal eben jeder zweite leisten könnte, zur Miete schon gar nicht. Das ist schon eine Sonderstellung, dessen sollte man sich bewusst sein. Ich bin gespannt, was passiert, wenn in drei, vier Jahren die Kids nach ihren Ausbildungen sich was eigenes suchen. Man gewöhnt sich ja doch schnell an das Lebensgefühl und die räumliche Freiheit. Ist es realistisch dass ihr euch dann nochmal wieder verkleinert? Letztlich verzichtest du ja, dabk guter Lage und enormer Wertsteigerung auch auf hohe Mieteinnahmen. 🤷🏻♂️
Zitat von Muslime_Frugi am 24. März 2024, 14:06 UhrLieber Max
keine Frage, so ein Haus ist ein Luxus.
Eine Veräußerung war nie ernsthaft Teil des FIRE Planes.Den Kopf frei zu bekommen war wichtig. Die Vermietung ein guter Schub fürs Depot und und gut für die Erkenntnis wie gut es der Familie tut.
Die Bedeutung des Heimathafen für die Trennungskinder ist nicht zu unterschätzen! Nicht alles was rational effizient ist muss auch zwangsläufig richtig sein.
Ein Verkauf und Verkleinerung wird zu gegebener Zeit entschieden. Derzeit sehe ich den Schritt noch als Gewinn. Vielleicht bringt es mir in der Phase in der die Partnerin noch arbeitet aber auch einen Gewinn an Lebensqualität?
Die Kohle aus dem Verkaufserlös ist dann irrelevant und bringt keinen Mehrwert.
…und by the way… das Wohnzimmer ist 14m2. Was du meinst ist der gesamte offene Bereich aus Küche, Essbereich, WiGa und Wohnzimmer 😉
Lieber Max
keine Frage, so ein Haus ist ein Luxus.
Eine Veräußerung war nie ernsthaft Teil des FIRE Planes.
Den Kopf frei zu bekommen war wichtig. Die Vermietung ein guter Schub fürs Depot und und gut für die Erkenntnis wie gut es der Familie tut.
Die Bedeutung des Heimathafen für die Trennungskinder ist nicht zu unterschätzen! Nicht alles was rational effizient ist muss auch zwangsläufig richtig sein.
Ein Verkauf und Verkleinerung wird zu gegebener Zeit entschieden. Derzeit sehe ich den Schritt noch als Gewinn. Vielleicht bringt es mir in der Phase in der die Partnerin noch arbeitet aber auch einen Gewinn an Lebensqualität?
Die Kohle aus dem Verkaufserlös ist dann irrelevant und bringt keinen Mehrwert.
…und by the way… das Wohnzimmer ist 14m2. Was du meinst ist der gesamte offene Bereich aus Küche, Essbereich, WiGa und Wohnzimmer 😉
Zitat von exitus2022 am 24. März 2024, 14:28 UhrZitat von Max aus E am 23. März 2024, 11:37 Uhr... Jetzt ist ein guter Zeitpunkt für den Kauf von Baugrund mit EK. Ggf. auch mit schrottreifem Altbestand. ...
Dann wäre nur eine Frage:
Wie vermeide ich bei dem "Altbestand" - und dessen Zwischennutzung bis zu einem Weiterverkauf des Baugrunds an einen Bauträger (in 10 + Epsilon Jahren) - kostspielige Sanierungsauflagen???
Zitat von Max aus E am 23. März 2024, 11:37 Uhr... Jetzt ist ein guter Zeitpunkt für den Kauf von Baugrund mit EK. Ggf. auch mit schrottreifem Altbestand. ...
Dann wäre nur eine Frage:
Wie vermeide ich bei dem "Altbestand" - und dessen Zwischennutzung bis zu einem Weiterverkauf des Baugrunds an einen Bauträger (in 10 + Epsilon Jahren) - kostspielige Sanierungsauflagen???
