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Aktuelles zum Immobilienmarkt

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Es sieht so aus, als ob sich die Prognosen für Q4/2023 und Q1-2/2024 - dass sich die Immobilienpreise wieder moderat erhöhen würden - bereits bewahrheiten bzw. nachgewiesen sind:

Immobilien: Wirtschaftsforscher sagen Preissteigerungen bei Häusern und Wohnungen voraus - DER SPIEGEL

Das gleicht die Rückgänge seit 2021 natürlich nicht aus, was im Artikel ebenfalls erwähnt wird, weil das aktuelle Niveau immer noch ~8% unter Q1/2022 liegt. Ebenfalls liegen die 0,6-0,8% Preissteigerung noch unter der Inflation und auch unter dem langfristigen inflationsbereinigten mittleren Zuwachs von 1% ... aber wenn der Trend anhält, wofür es gute Gründe gibt, wäre das ein zeitlich relativ kurzer Rückgang, der im 10-Jahresmittel schon wieder "unterginge". Ebenfalls weit weg von black-swan-Szenarien, die hier ja auch willfährig Unterstützung genossen haben.

Wenn man dann noch sieht, wie die Neuvermietungen nach oben ziehen, dann ist klar, wo das bei energetisch guten Immos hinführen wird. Das wirkt sich insgesamt langsamer aus, weil ja nicht jedes Jahre jede Immo komplett neu vermietet wird, wird sich aber auch dort mittelfristig in den Kaufpreisen niederschlagen.

IfW-Studie: Preise für Wohnimmobilien 2023 in historischem Ausmaß gesunken (faz.net)

Wichtig ist dabei dieser Satz:

Dem jüngsten Preisverfall vorausgegangen sei allerdings eine historisch ebenfalls einmalige Preisrallye, die etwa 2009 begonnen habe. Seither seien die Preise je nach Segment um das Drei- bis Vierfache angestiegen, ehe bereits 2022 der jähe Absturz begonnen habe.

In Excel würde ich jetzt eine Trendlinie an die Preisentwicklung anfügen.

ich denke es kommt ganz drauf an. Energetisch katastrophale Altbauten gehen hier überhaupt gar nicht weg. Bei mir in der Straße z.b ein EFH aus den 60ern in Ursprungszustand -600 qm Grund und 110 qm Wohnfläche. Substanziell sehr gut, energetisch aber brwuchts eine Vollsanierung. Fing letztes Jahr mit 180k Verkaufspreis an. Nach nun 8 Monaten liegt der Preis bei 130k und noch immer zeigt niemamd Interesse. Das Mietpreisniveau für Altbauten hat sich ebenfalls kaum geändert.

Neubau hingegen ist sehr gefragt. Bei energetisch guten Immobilien kann man in den ketzten zwei Jahren deutliche Mietsteigerungen sehen. Bei mir im Bestand habe ich im Januar ebenfalls um 15- 20% erhöht - die erste Steigerung seit 3 Jahren die inflationsbedingt natürlich recht hoch ausfiel.

Ein weiteres MFH würde ich gerne zügig verkaufen - Baujahr 1800, 300 qm -voll vermietet in bester Wasserlage, energetisch und technisch kernsaniert im Jahr 2002 - rund 100kwh/Qm/Jahr. Effizientklasse C.

Ich traue mich derzeit gar nicht das für 3000€ den qm zu inserieren 🫣💩

PN an maxause@gmx.de

Mich wundert es, dass Immos nach den Übertreibungen seit 12 Jahren und insbesondere seit 2020 nicht noch mehr abgewertet haben.

Denke auch, dass die Durchschnittswerte schwer zu allgemeinern sind, da die energetisch schlechten Immos überproportional stark verloren haben.

Meine sind up to date, dennoch habe ich in der Vermögensaufstellung eine Abwertung von nominal 10% auf das Vorjahresniveau gemacht. Real also ca. 20%.

Trotz hohem Sparzufluss hat sich bei Immo lastigem Portfolio das Gesamtvermögen nominal geringfügig reduziert (real entsprechend mehr).

Der Cashflow jedoch hat sich durch Miet-, Dividendensteigerungen und Kapitalzufluss in Dividendenaktien erhöht. Deshalb ist meine FIRE Planung Cashflow basierend. Verkaufen kann man natürlich immer irgendwas, aber dann reduziert sich auch der Cashflow.

Ich mach das halt anders als der Staat, der Post Aktien verkauft 😉

Zitat von Muslime_Frugi am 8. Februar 2024, 10:41 Uhr

Mich wundert es, dass Immos nach den Übertreibungen seit 12 Jahren und insbesondere seit 2020 nicht noch mehr abgewertet haben.

Wie immer bei solchen Statistiken hätte man gern mehr Daten. Meine Hypothese: Es haben 2023 sowieso nur die Leute mit viel EK gekauft. Bei den Gewerbeimmobilien erwarte ich noch größere Abschläge. Der Einbruch bei den Transaktionen wäre noch interessant. Eine Bodenbildung/Seitwärtsbewegung ist ja real gesehen auch Wertverlust. Ich bin gespannt auf 2024. Die Zinspolitik wird hier entscheidend für die Preise sein…

Die Zinspolitik wird hier entscheidend für die Preise sein…

Ich denke nicht dass das ausschlaggebend ist. Mit um die 3-3,5% sind Immobilienkredite im historischem Vergleich eher als günstig einzustufen. Wir hatten Ende der 90er bis in die 2000er rein Sollzinsen von teilweise  über 8-10%. Dennoch wurde kräftig gebaut und saniert, vor allem im Osten wo nach der Wende alles abgefuckt war ( und regional teilweise noch immer ist ).

Ich denke es sind die politischen Rahmenbedingungen die aktuell noch zu Zurückhaltung führen. Zinsen sind kalkulierbar, ob hoch oder niedrig. Das Sieht im Jungle der staatlichen Förderungen schon ganz anders aus. Ständig erscheinen neue Zuschussprogramme die aufgrund zu kleiner Töpfe auch genauso schnell "ausgebucht" sind wir sie kamen. .Mit dieser Unsicheheit in die Planungsphase zu gehen schreckt aktuell auch viele Investoren ab - das kann durchaus 25-30% an ungeplanten und unverschuldeten Mehrkosten bedeuten.

Auch politisch bedingt sollte man bei den Preistrends differenzieren zwischen Neubauten bzw. sanierten Objekten und energetisch ineffizienten Altbauten. Letzteres will derzeit keiner haben um dann unter Zeitdruck in vorgegebenen zeitlichen Abläufen bei ggf. voller Vermietung sanieren zu MÜSSEN.

Weitere Zuwanderung wie auch bereits vorhandener Wohnraummangel bei parallel hoher Inflation führen dennoch zu starken Mieterhöhunngen. Ich denke es ist vor allem letzteres, was aktuell für Bodenbildung auf noch recht hohem Niveau sorgt. Wenn es die Regierung auf die Reihe kriegt, stabile Förderungsbedingungen zu schaffen, dann werden wir meiner Meinung nach in den nächsten Jahren einen wahren Bauboom, vor allem an Mehrfamilienhäusern erleben.

 

PN an maxause@gmx.de
Zitat von Max aus E am 9. Februar 2024, 8:20 Uhr

Die Zinspolitik wird hier entscheidend für die Preise sein…

Ich denke nicht dass das ausschlaggebend ist. Mit um die 3-3,5% sind Immobilienkredite im historischem Vergleich eher als günstig einzustufen. Wir hatten Ende der 90er bis in die 2000er rein Sollzinsen von teilweise  über 8-10%. Dennoch wurde kräftig gebaut und saniert, vor allem im Osten wo nach der Wende alles abgefuckt war ( und regional teilweise noch immer ist ).

In welcher Region im Osten ist denn "heute noch alles abgefuckt"? Da bin ich gespannt.
Es gibt Regionen, wo noch nicht jedes einzelne Gebäude durchsaniert ist, aber das ist dann mal eins von zehn, nach meiner Erfahrung.

Weitere Zuwanderung wie auch bereits vorhandener Wohnraummangel bei parallel hoher Inflation führen dennoch zu starken Mieterhöhunngen. Ich denke es ist vor allem letzteres, was aktuell für Bodenbildung auf noch recht hohem Niveau sorgt. Wenn es die Regierung auf die Reihe kriegt, stabile Förderungsbedingungen zu schaffen, dann werden wir meiner Meinung nach in den nächsten Jahren einen wahren Bauboom, vor allem an Mehrfamilienhäusern erleben.

Es gibt ja immer noch einen gewissen Leerstand, gerade auch in Ostdeutschland. Bin gespannt, wie sich das entwickeln wird.

 

In welcher Region im Osten ist denn "heute noch alles abgefuckt"? Da bin ich gespannt.

Es gibt Landstriche in Mecklenburg, Brandenburg und Thüringen, da glaubst du beim Durchfahren den Leuten wurde 1990 nicht Bescheid gegeben...ist echt so.

Fährst du z.b. aus den Tourigebieten Meckelnburgs mal 20 km von der Küste weg ins Inland findet man Dörfer und Städte in denen noch fast gar nichts passiert ist und auch nicht viel passieren wird. Nach der Wende wurde die komplette Industrie der Russen abgebaut, es gibt keine Arbeit und die Bevölkerung ist überaltert. In den Tourigebieten und infrastrukturell gut gelegenen Orten gebe ich dir Recht, da ist alles neu und schick. Man kann aber auch noch ganze Bauernhöfe mit Traktor und 10 ha Land für 30k erwerben.....nur was soll man dort?!

Da gibt es nichts! Wenn du das gerne mal live ansehen möchtest kann ich dir ein paar nette Landstriche nennen die du als Kulisse für einen DDR Film verwenden könntest.

Es gibt ja immer noch einen gewissen Leerstand, gerade auch in Ostdeutschland. Bin gespannt, wie sich das entwickeln wird.

 

Es gibt Orte, da mietest du in der Platte noch heute für 2€ den qm Kalt. Kann man sich schwer vorstellen wenn man es nicht kennt. Ganze MFH bekommt man nichtmal fürn symbolischen Euro verschenkt, einfach weil niemand dort wohnen möchte wo es weder Arbeit, noch Infrastruktur oder persönliche Beschäftigungsmöglichkeiten gibt, von Sanierungsvorhaben reden wir mal gar nicht...

Es ust wirklich noch an vielen Orten ganz gruselig, auch heute noch.

 

 

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Zitat von Muslime_Frugi am 8. Februar 2024, 10:41 Uhr

Mich wundert es, dass Immos nach den Übertreibungen seit 12 Jahren und insbesondere seit 2020 nicht noch mehr abgewertet haben.

Welche Übertreibungen? Letztes Jahr wurden insgesamt ca 275T Wohnungen gebaut. Man geht iA davon aus, dass wir 400T jedes Jahr bauen müssten, es gibt aber auch Quellen, die von 700T fehlenden Wohnungen insgesamt und/oder allein 250T Sozialwohnungen pro Jahr ausgehen, weil wir auch bei der Einwanderung echten Zuwachs haben. Daraus entsteht ein massiver Mangel, der sich jedes Jahr erhöht - und das zeigt sich jetzt in der Preisentwicklung.

Zitat von DiamondHands am 9. Februar 2024, 6:37 Uhr
Zitat von Muslime_Frugi am 8. Februar 2024, 10:41 Uhr

Mich wundert es, dass Immos nach den Übertreibungen seit 12 Jahren und insbesondere seit 2020 nicht noch mehr abgewertet haben.

Wie immer bei solchen Statistiken hätte man gern mehr Daten.

Es gibt viel, was frei zugänglich und kostenfrei vorliegt, zB die jährlichen Grundstücksmarktberichte der Städte bzw. der örtlichen GA-Ausschüsse.

Meine Hypothese: Es haben 2023 sowieso nur die Leute mit viel EK gekauft.

Das ist so. Es war aber auch absehbar, dass viele, die bei 1% noch einen Kredit bekommen haben, diesen bei 3-4% nicht mehr bekommen würden.

Bei den Gewerbeimmobilien erwarte ich noch größere Abschläge. Der Einbruch bei den Transaktionen wäre noch interessant. Eine Bodenbildung/Seitwärtsbewegung ist ja real gesehen auch Wertverlust. Ich bin gespannt auf 2024. Die Zinspolitik wird hier entscheidend für die Preise sein…

Gewerbe-Immos waren schon immer deutlich volatiler als Wohn-Immos. Kann man drüber diskutieren, aber ich glaube kaum, dass ein nennenswerter Teil der Foristen hier den Vermögensaufbau mit Gewerbeimmobilien plant. Einbruch bei den Transaktionen war schon 2022 da, das ist massiv zurückgegangen, kann man auch in den Gründstücksmarktberichten nachschauen. Seitwärtsbewegung ist nur für diejenigen interessant, die in den letzten 5 Jahren gekauft haben, zu wenig tilgen und kurze Kreditlaufzeiten haben. Mittel- oder langfristig relativ egal.

Können Hauspreise auch bis auf null fallen? (faz.net)

Zitat von Privatier am 12. Februar 2024, 20:07 Uhr

Können Hauspreise auch bis auf null fallen? (faz.net)

Und? Können sie? @privatier

Habe keine Lust auf noch ein Abo, aber der Gedanke interessiert mich. Kannst Du den Teil mit eigenen Worten wiedergeben oder evtl. ne frei zugängliche Quelle angeben?

 

Also die schreiben erst was zum allgemeinen Preisverfall, aber das ist ja bekannt.

Und dann kommt die Frage "Kann es im Extremfall womöglich passieren, dass Hauspreise für ungünstige Immobilien in manchen Regionen bis auf null fallen?"

Es geht also nicht darum, ob grundsätzlich alle Immobilien auf 0 fallen.

Dann ich zitiere "Der Fall, dass ein Hauspreis bis auf null sinkt, ist äußerst selten – aber ausgeschlossen ist er nicht. In der Ökonomie hatten schon im 18. Jahrhundert die Physiokraten wie Jacques Turgot einen stets positiven Wert für Grund und Boden angenommen, der sich aus den künftigen Erträgen dieser gleichsam ewigen Besitztümer herleite. Meistens ist das in der Praxis wohl auch so. Gelegentlich aber gibt es auch Fälle, in denen etwa erst mal ein baufälliges Haus abgerissen werden muss – und die erwarteten Kosten den Wert des Grundstücks übersteigen."

geht dann ein bisschen weiter...

"Bei ihnen in Zwickau beispielsweise sorge gerade das Angebot des „billigsten Mehrfamilienhauses Zwickaus“ für Aufsehen: Das dreistöckige Gebäude an der Bahnstrecke gegenüber dem dortigen Einkaufszentrum „Glück auf“ mit 20 Zimmern und 1250 Quadratmetern Wohnfläche wird jetzt im Internet zum Preis von 1 Euro angeboten. Allerdings weist das Gebäude einen auch für Laien nicht zu übersehenden Sanierungsbedarf auf."

und so geht es noch ein bisschen weiter mit Beispielen und Zitaten von Maklern. Aber so zu einer richtigen Schlussfolgerung kommt es nicht, außer das es in Einzelfällen mal vorkommen mag.

Mit Verlaub, das ist doch aber nix neues. In meinem Berufsleben gab's Fälle, da wurde zu den Grundstücken Geld dazugegeben. Egal ob Industriebrache mit Sanierungsbedarf, Pflicht, Kontamination,  Abbruch oder Sanierung teurer als Grundstückswert. In IT gibt's ja auch Kulturdenkmäler, also alte Landsitze, Villen.... für einen Euro. Abreißen aber verboten.

Zitat von Privatier am 14. Februar 2024, 12:11 Uhr

Und dann kommt die Frage "Kann es im Extremfall womöglich passieren, dass Hauspreise für ungünstige Immobilien in manchen Regionen bis auf null fallen?"

Es geht also nicht darum, ob grundsätzlich alle Immobilien auf 0 fallen.

Ok, das wusste ich aber auch schon vorher, trotzdem Danke. 😉

Tja, schon schade...dann würde sogar ich zugreifen... 😎

na ob wir das noch erleben werden dass du dir eine Wohnung kaufst...? 🙈💩

Bei der Asche die dein Depot abwirft kanns einem letztlich auch egal sein ob man mietet oder kauft, nur rausgeworfen werden kann man bei letzterer Variante nicht 😉

PN an maxause@gmx.de
Zitat von Max aus E am 14. Februar 2024, 14:22 Uhr

na ob wir das noch erleben werden dass du dir eine Wohnung kaufst...? 🙈💩

Bei der Asche die dein Depot abwirft kanns einem letztlich auch egal sein ob man mietet oder kauft, nur rausgeworfen werden kann man bei letzterer Variante nicht 😉

Das nicht. Dafür kann man richtig Stress mit den Nachbarn haben, da kenne ich leider einige Freunde

Warum Deutschland die historische Menschen zu Mietern erzieht und diese auch heute nicht unrationell handeln.

Und warum ein ausgewogenes Eigentümer-/Mieterverhältnis gut ist für eine geringere Immobilien Volatilität.

https://www.tagesschau.de/wirtschaft/verbraucher/immobilien-eigentuemer-deutschland-podcast-100.html

Gut zusammengefasst. Ich finde auch in Deutschland ist der Wohnungsmarkt sehr stabil und ausgeglichen. Wir sollten sehr dankbar sein hier leben zu dürfen.

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