Aktuelles zum Immobilienmarkt
Zitat von TheWanderer am 26. Dezember 2023, 11:56 UhrZitat von Max aus E am 26. Dezember 2023, 0:37 UhrIch mache mir überhaupt keine Gedanken. Meine Anschlussfinanzierung ist noch fast 7 Jahre hin. bis dahin ist die Restschuld im Verhältnis zum Wert der Wohnungen doch sehr überschaubar. Mit einem Zinsniveau um die 4% käme ich dann aber immer noch sehr gut zurecht. Wer in den nächsten 2-5 Jahren mit dem Thema Anschlussfinanzierung konfrontiert wird, hat aber " seinerzeit" eben auch zu sehr guten Zinssätzen erstfinanziert und idr. auch entsprechend getilgt. Bei einer Anschlussfinanzierung wird ja "nur noch" die Restschuld "neuverzinst". Letztlich steigen die Realkosten der Finanzierung auch inflationsbedingt kaum bzw. kann man da recht viel umherspielen. Mieterträge steigen ja ebenfalls im Laufe der Jahre.
Jo schon, aber nicht alles Stemmbare ist auch wirtschaftlich sinnvoll. Mit Nettozins < 1% steck ich fremdes Geld gerade noch ins Aktiendepot, mit > 3% eher nicht. Wenn du weiter in Immos investierst, verschiebt sich abgesehn von der Stemmbarkeit ja auch die Kalkulation. Passen mit den erwarteten Zinskosten noch Rendite und Cashflow, ist das schlechtere Rendite/Risikoverhältnis weiter akzeptabel?
Klar, wenn's gut läuft, gehen die Zinsen zurück und man sitzt das einfach aus. Aber es hat hier doch vermutlich zumindest jeder mal durchgerechnet, wie ein blebendes oder weiter steigendes Zinsniveau auf die eigene Finanzplanung wirken würde und wie man ggf. reagieren kann?
Zitat von Max aus E am 26. Dezember 2023, 0:37 UhrIch mache mir überhaupt keine Gedanken. Meine Anschlussfinanzierung ist noch fast 7 Jahre hin. bis dahin ist die Restschuld im Verhältnis zum Wert der Wohnungen doch sehr überschaubar. Mit einem Zinsniveau um die 4% käme ich dann aber immer noch sehr gut zurecht. Wer in den nächsten 2-5 Jahren mit dem Thema Anschlussfinanzierung konfrontiert wird, hat aber " seinerzeit" eben auch zu sehr guten Zinssätzen erstfinanziert und idr. auch entsprechend getilgt. Bei einer Anschlussfinanzierung wird ja "nur noch" die Restschuld "neuverzinst". Letztlich steigen die Realkosten der Finanzierung auch inflationsbedingt kaum bzw. kann man da recht viel umherspielen. Mieterträge steigen ja ebenfalls im Laufe der Jahre.
Jo schon, aber nicht alles Stemmbare ist auch wirtschaftlich sinnvoll. Mit Nettozins < 1% steck ich fremdes Geld gerade noch ins Aktiendepot, mit > 3% eher nicht. Wenn du weiter in Immos investierst, verschiebt sich abgesehn von der Stemmbarkeit ja auch die Kalkulation. Passen mit den erwarteten Zinskosten noch Rendite und Cashflow, ist das schlechtere Rendite/Risikoverhältnis weiter akzeptabel?
Klar, wenn's gut läuft, gehen die Zinsen zurück und man sitzt das einfach aus. Aber es hat hier doch vermutlich zumindest jeder mal durchgerechnet, wie ein blebendes oder weiter steigendes Zinsniveau auf die eigene Finanzplanung wirken würde und wie man ggf. reagieren kann?
Zitat von Energiefuchs am 26. Dezember 2023, 13:15 UhrEigene Immobilie noch zu einem Drittel finanziert: Zinssatz ca 1 Prozent mit niedrigster Tilgung und noch für die nächsten 28 Jahre festgeschrieben. Ich freue mich also auf die Inflation und werde das Ende der Festschreibung (wäre dann 85 Jahre) statistisch gesehen eh nicht erleben.
Mietobjekte noch zur Hälfte finanziert: Zinssatz 0,78 Prozent bei einem Prozent Tilgung noch für 7 Jahre festgeschrieben. Verkauf ist eh danach geplant und eine zusätzliche Beleihung für Fire auf Pump eine angestrebte Option. Ggfls ist noch eine Wertsteigerung zu erwarten aufgrund der Dekarboniesierung, was den Verkauf dann wahrscheinlicher macht.
Sehe da bei unseren Immobilien im Moment keinen Handlungsbedarf und auch für die Zukunft kein Problem bezüglich der Anschlussfinanzierungen.
Eigene Immobilie noch zu einem Drittel finanziert: Zinssatz ca 1 Prozent mit niedrigster Tilgung und noch für die nächsten 28 Jahre festgeschrieben. Ich freue mich also auf die Inflation und werde das Ende der Festschreibung (wäre dann 85 Jahre) statistisch gesehen eh nicht erleben.
Mietobjekte noch zur Hälfte finanziert: Zinssatz 0,78 Prozent bei einem Prozent Tilgung noch für 7 Jahre festgeschrieben. Verkauf ist eh danach geplant und eine zusätzliche Beleihung für Fire auf Pump eine angestrebte Option. Ggfls ist noch eine Wertsteigerung zu erwarten aufgrund der Dekarboniesierung, was den Verkauf dann wahrscheinlicher macht.
Sehe da bei unseren Immobilien im Moment keinen Handlungsbedarf und auch für die Zukunft kein Problem bezüglich der Anschlussfinanzierungen.
Zitat von TheWanderer am 28. Dezember 2023, 11:38 UhrKlingt super, klar bei Verkauf nach Ende der Zinsbindung stellt sich die Frage nicht.
Klingt super, klar bei Verkauf nach Ende der Zinsbindung stellt sich die Frage nicht.
Zitat von exitus2022 am 28. Dezember 2023, 14:03 UhrZitat von TheWanderer am 28. Dezember 2023, 11:38 UhrKlingt super, klar bei Verkauf nach Ende der Zinsbindung stellt sich die Frage nicht.
Dann stellt sich aber die Frage, zu welchen Konditionen der Käufer Kredit bekommt: wenn 80 % der Kaufinteressenten wegen fehlendem Fremdkapital ausbleiben, könnten die Preise einbrechen...
Zitat von TheWanderer am 28. Dezember 2023, 11:38 UhrKlingt super, klar bei Verkauf nach Ende der Zinsbindung stellt sich die Frage nicht.
Dann stellt sich aber die Frage, zu welchen Konditionen der Käufer Kredit bekommt: wenn 80 % der Kaufinteressenten wegen fehlendem Fremdkapital ausbleiben, könnten die Preise einbrechen...
Zitat von Max aus E am 28. Dezember 2023, 14:40 UhrAktuell haben wir historisch betrachtet aber gar keine keine hohen Zinsen und tendenziell werden sie bei Leitzinssenkung eher noch etwas fallen. Die letzten zehn Jahre waren eine absolute und noch nie zuvor dagewesene Ausnahme und nicht die Regel!!! Wer zu 3-4% finanzieren kann hat doch keinen schlechten Deal gemacht. Meine Eltern haben ihr erstes MFH anfangs mit 9% Finanziert. DAS war eine Herausforderung. Ich würde nicht dcsrauf spekulieren, dass wir sowas nochmal sehen werden, jedenfalls nicht zeitnah. Dafür braucht man auch keine Glaskugel 😉
Aktuell haben wir historisch betrachtet aber gar keine keine hohen Zinsen und tendenziell werden sie bei Leitzinssenkung eher noch etwas fallen. Die letzten zehn Jahre waren eine absolute und noch nie zuvor dagewesene Ausnahme und nicht die Regel!!! Wer zu 3-4% finanzieren kann hat doch keinen schlechten Deal gemacht. Meine Eltern haben ihr erstes MFH anfangs mit 9% Finanziert. DAS war eine Herausforderung. Ich würde nicht dcsrauf spekulieren, dass wir sowas nochmal sehen werden, jedenfalls nicht zeitnah. Dafür braucht man auch keine Glaskugel 😉
Zitat von Energiefuchs am 28. Dezember 2023, 15:02 UhrZitat von exitus2022 am 28. Dezember 2023, 14:03 UhrZitat von TheWanderer am 28. Dezember 2023, 11:38 UhrKlingt super, klar bei Verkauf nach Ende der Zinsbindung stellt sich die Frage nicht.
Dann stellt sich aber die Frage, zu welchen Konditionen der Käufer Kredit bekommt: wenn 80 % der Kaufinteressenten wegen fehlendem Fremdkapital ausbleiben, könnten die Preise einbrechen...
Das sind zwei kleine einfache 18 Jahre alte 115 qm Einfamilienhäuser in Massivbauweise mit Garage und 440 qm Grundstück. Allerdings KfW 40 Standard mit Wp und PV.
Wert je ca 200.000 Euro, da sehe ich keine großen Probleme beim Eigen- oder Fremdkapital und auch die Zinsen sind überschaubar, hoffe aber noch aufgrund des Energiestandards noch auf eine Wertsteigerung.
Zitat von exitus2022 am 28. Dezember 2023, 14:03 UhrZitat von TheWanderer am 28. Dezember 2023, 11:38 UhrKlingt super, klar bei Verkauf nach Ende der Zinsbindung stellt sich die Frage nicht.
Dann stellt sich aber die Frage, zu welchen Konditionen der Käufer Kredit bekommt: wenn 80 % der Kaufinteressenten wegen fehlendem Fremdkapital ausbleiben, könnten die Preise einbrechen...
Das sind zwei kleine einfache 18 Jahre alte 115 qm Einfamilienhäuser in Massivbauweise mit Garage und 440 qm Grundstück. Allerdings KfW 40 Standard mit Wp und PV.
Wert je ca 200.000 Euro, da sehe ich keine großen Probleme beim Eigen- oder Fremdkapital und auch die Zinsen sind überschaubar, hoffe aber noch aufgrund des Energiestandards noch auf eine Wertsteigerung.
Zitat von Max aus E am 28. Dezember 2023, 16:23 UhrWert 200k?🤔 Kauf dir bei den Angaben ungesehen sofort beide ab. Wär der Deal des Jahres☝️😎
Wert 200k?🤔 Kauf dir bei den Angaben ungesehen sofort beide ab. Wär der Deal des Jahres☝️😎
Zitat von Energiefuchs am 29. Dezember 2023, 9:21 UhrZitat von Max aus E am 28. Dezember 2023, 16:23 UhrWert 200k?🤔 Kauf dir bei den Angaben ungesehen sofort beide ab. Wär der Deal des Jahres☝️😎
Können wir in sechs bis sieben Jahren drüber reden. Wobei dörfliche Lage und 40 km bis zur nächsten Autobahn laut Mietspiegel nur 5,6 Euro /m2 zulassen, Immobilien Gutachten lag 2018 bei 180.000 Euro, habe den Wert also geschätzt und rechne noch mit einer Steigerung . Die PV Anlagen laufen als Volleinspeiser bis 2025, bringen noch mal 650 Euro im Monat, dann baue ich um auf Eigenverbrauch und montier einen 10 kWh Batteriespeicher, Miete geht dann natürlich hoch.
Zitat von Max aus E am 28. Dezember 2023, 16:23 UhrWert 200k?🤔 Kauf dir bei den Angaben ungesehen sofort beide ab. Wär der Deal des Jahres☝️😎
Können wir in sechs bis sieben Jahren drüber reden. Wobei dörfliche Lage und 40 km bis zur nächsten Autobahn laut Mietspiegel nur 5,6 Euro /m2 zulassen, Immobilien Gutachten lag 2018 bei 180.000 Euro, habe den Wert also geschätzt und rechne noch mit einer Steigerung . Die PV Anlagen laufen als Volleinspeiser bis 2025, bringen noch mal 650 Euro im Monat, dann baue ich um auf Eigenverbrauch und montier einen 10 kWh Batteriespeicher, Miete geht dann natürlich hoch.
Zitat von Max aus E am 29. Dezember 2023, 13:56 UhrIch wohne auch ländlich, nicht am Arsch der Welt- aber man kann ihn von hier aus schon gut sehen 😉
Für das was du beschreibst kommt man hier nicht unzer 8-9€ raus, Neubauten gehen als Vergleich um die 10-12€, Wohnungsbau 70er Style um die 5-6€. Einige Km weiter in Oldenburger Nähe fast das doppelte.
Ich denke du unterschätzt den Wert der Häuser - aber besser so als andersrum 😉
In 6-7 Jahren kaufe uch gar nichts mehr, im Gegenteil ist es dann geplant, alles zu verhöhkern. Ich sehe Immobilien als Vermögenshebel. Wenn sie ihren Dienst getan haben, muss ich mich nicht weiter damit beschäftigen, da ist ein Depot deutlich weniger Arbeitsintensiv aber das siehst du ja scheinbar ähnlich 😎
Ich wohne auch ländlich, nicht am Arsch der Welt- aber man kann ihn von hier aus schon gut sehen 😉
Für das was du beschreibst kommt man hier nicht unzer 8-9€ raus, Neubauten gehen als Vergleich um die 10-12€, Wohnungsbau 70er Style um die 5-6€. Einige Km weiter in Oldenburger Nähe fast das doppelte.
Ich denke du unterschätzt den Wert der Häuser - aber besser so als andersrum 😉
In 6-7 Jahren kaufe uch gar nichts mehr, im Gegenteil ist es dann geplant, alles zu verhöhkern. Ich sehe Immobilien als Vermögenshebel. Wenn sie ihren Dienst getan haben, muss ich mich nicht weiter damit beschäftigen, da ist ein Depot deutlich weniger Arbeitsintensiv aber das siehst du ja scheinbar ähnlich 😎
Zitat von Phototropic am 30. Dezember 2023, 12:49 UhrHallo an die Immobilienexperten,
Wenn man das Geld für den Immokauf (Selbstnutzung) eigentlich komplett hätte, macht es dann dennoch Sinn, einen Kredit aufzunehmen und wenn ja mit welcher EK-Quote und Tilgung?
Gibt es hier generell Richtwerte wo hier das günstigste Verhältnis liegt?
Wenn nicht generell, dann vielleicht für das aktuelle Zinsniveau?
Bei den Immokredit Rechnern wurde mir ein Zinssatz von ca. 3% bei 50% EK Quote angegeben. Der Rest würde in Aktien ETFs bleiben.
Hallo an die Immobilienexperten,
Wenn man das Geld für den Immokauf (Selbstnutzung) eigentlich komplett hätte, macht es dann dennoch Sinn, einen Kredit aufzunehmen und wenn ja mit welcher EK-Quote und Tilgung?
Gibt es hier generell Richtwerte wo hier das günstigste Verhältnis liegt?
Wenn nicht generell, dann vielleicht für das aktuelle Zinsniveau?
Bei den Immokredit Rechnern wurde mir ein Zinssatz von ca. 3% bei 50% EK Quote angegeben. Der Rest würde in Aktien ETFs bleiben.
Zitat von MFZ73 am 30. Dezember 2023, 19:35 UhrZitat von Phototropic am 30. Dezember 2023, 12:49 UhrWenn man das Geld für den Immokauf (Selbstnutzung) eigentlich komplett hätte, macht es dann dennoch Sinn, einen Kredit aufzunehmen und wenn ja mit welcher EK-Quote und Tilgung?
Das ergibt rein logisch nur dann einen Sinn, wenn der Baukredit maximal niedrig und die Opportunitätsgewinne aus dem Alternativgeschäft maximal hoch sind. Bei 1-2% Differenz steht das Risiko nicht im Vergleich zum potentiellen Gewinn. Grundsätzlich ist das aber eine Entscheidung, die jeder nach eigener Risikoaffinität treffen kann und muss. Manche können mit Schulden nicht ruhig schlafen, andere finanzieren lieber 120% mit endfälligem Darlehen, weil sie Angst haben, am Aktienmarkt 5€ zu verlieren - also alles persönliche Einstellung.
Ich selbst habe 2020/2021 zu 0,95% nachfinanziert und dabei noch neue Schulden aufgenommen, weil ich nicht so viel Kapital in der Immo binden wollte. Rein auf die Immobilie bezogen habe ich jetzt ca. 35% Belastung, habe aber 2021 noch Garagengold mit einem freien Immo-Kredit zu ebenjenden 0,95% gekauft. Wenn man das noch mit reinrechnet hätte ich auf KFZ und Immo zusammen ca. 40-42% Belastung.
Passt für mich.
Zitat von Phototropic am 30. Dezember 2023, 12:49 UhrWenn man das Geld für den Immokauf (Selbstnutzung) eigentlich komplett hätte, macht es dann dennoch Sinn, einen Kredit aufzunehmen und wenn ja mit welcher EK-Quote und Tilgung?
Das ergibt rein logisch nur dann einen Sinn, wenn der Baukredit maximal niedrig und die Opportunitätsgewinne aus dem Alternativgeschäft maximal hoch sind. Bei 1-2% Differenz steht das Risiko nicht im Vergleich zum potentiellen Gewinn. Grundsätzlich ist das aber eine Entscheidung, die jeder nach eigener Risikoaffinität treffen kann und muss. Manche können mit Schulden nicht ruhig schlafen, andere finanzieren lieber 120% mit endfälligem Darlehen, weil sie Angst haben, am Aktienmarkt 5€ zu verlieren - also alles persönliche Einstellung.
Ich selbst habe 2020/2021 zu 0,95% nachfinanziert und dabei noch neue Schulden aufgenommen, weil ich nicht so viel Kapital in der Immo binden wollte. Rein auf die Immobilie bezogen habe ich jetzt ca. 35% Belastung, habe aber 2021 noch Garagengold mit einem freien Immo-Kredit zu ebenjenden 0,95% gekauft. Wenn man das noch mit reinrechnet hätte ich auf KFZ und Immo zusammen ca. 40-42% Belastung.
Passt für mich.
Zitat von Phototropic am 30. Dezember 2023, 21:33 Uhr@mfz7373 das war natürlich eine besondere Situation und es kommt allgemein auf viele Faktoren an.
Ich schränke meine Frage noch etwas ein.
Wie viel Prozent Eigenkapital brauche ich, um die besten Konditionen für den Kredit zu bekommen?
Die besten Konditionen erhalten Sie, wenn Sie mindestens 30 % des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren können. In diesem Fall stuft die Bank das Ausfallrisiko als sehr gering ein und gewährt Ihnen daher einen besonders günstigen Zinssatz. Nur die Erwerbsnebenkosten zu tragen, bringt die Bank noch nicht dazu, Ihnen günstige Bauzinsen anzubieten.
Möchten Sie dagegen das Haus kaufen und vermieten, empfiehlt es sich, die Eigenkapitalquote niedriger anzusetzen. Somit verbessert sich Ihre Rendite und Sie können die Kreditzinsen als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
Quelle: https://www.drklein.de/eigenkapital.html
Rein auf den Zinssatz bezogen, werden die Konditionen bei einer EK Quote größer 30% noch einmal merklich besser, oder werden die Konditionen nur noch relativ gering besser, so dass sich allein aus diesem Gesichtspunkt keine höhere EK Quote lohnt?
@mfz7373 das war natürlich eine besondere Situation und es kommt allgemein auf viele Faktoren an.
Ich schränke meine Frage noch etwas ein.
Wie viel Prozent Eigenkapital brauche ich, um die besten Konditionen für den Kredit zu bekommen?
Die besten Konditionen erhalten Sie, wenn Sie mindestens 30 % des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren können. In diesem Fall stuft die Bank das Ausfallrisiko als sehr gering ein und gewährt Ihnen daher einen besonders günstigen Zinssatz. Nur die Erwerbsnebenkosten zu tragen, bringt die Bank noch nicht dazu, Ihnen günstige Bauzinsen anzubieten.
Möchten Sie dagegen das Haus kaufen und vermieten, empfiehlt es sich, die Eigenkapitalquote niedriger anzusetzen. Somit verbessert sich Ihre Rendite und Sie können die Kreditzinsen als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
Quelle: https://www.drklein.de/eigenkapital.html
Rein auf den Zinssatz bezogen, werden die Konditionen bei einer EK Quote größer 30% noch einmal merklich besser, oder werden die Konditionen nur noch relativ gering besser, so dass sich allein aus diesem Gesichtspunkt keine höhere EK Quote lohnt?
Zitat von Max aus E am 30. Dezember 2023, 21:41 UhrBei 3-4% Zins würde ich persönlich zwar nicht mehr zum Zwecke eines Zinsdifferenzgeschäfts beleihen, jedoch dafür auch keine Kohle aus dem Depot holen. Meine Bank des Vertrauens bietet mir gute Konditionen, aktuell könnte ich (aber das ist natürlich sehr individuell) eine 100% Finanzierung (das bekommt auch nicht jeder) zu 3,3% bekommen. Da sowohl Aktienanlage als auch Immobilienkredit langfristige Angelegenheiten sind, sehe ich die Chancen am Aktienmarkt über 10-20 Jahre als lukrativer an.
Zudem: wenn das Geld schon eine Weile im Depot liegt, fallen auf die Kursgewinne auch noch Steuern an. Sinn und Zweck MEINER langfristigen überwiegend Thesaurier-ETF basierten Anlagestrategie ist es ja aber gerade, die Steuerlast möglichst weit in die Zukunft zu schieben und in der späteren Entnahmephase möglichst nur das zu entnehmen (und entsprechend zu versteuern) was ich nebst kleiner Reserve auch an Cash brauche.
Und noch ein Argument spricht meiner Meinung nach für den Kredit: während sich andere mit einer hohen Schuldsumme eher unwohl fühlen könnten, sehe ich es eher so, dass ich mir mit der Finanzierung einen langjährig geregelten Zugang zu schnell generierbarem Cash erkaufen kann. Brauche ich dich mal für ein Vorhaben kurzfristig Kohle, so kann ich diese dann immer noch aus dem Depot generieren. Dadurch bleibe ich finanziell flexibel.
Ich mag die langjährige Planbarkeit einer Finanzierung.
Je nach größe des vorhandenen Depots auch eine Frage der Diversifizierung der Assets als Aspekt:
Wenn man das Aktiendepot zum Kauf der Immobilie z.b. komplett auflösen müsste, dann wäre man zwar wieder voll investiert, hat jedoch voll von Aktien auf Immobilien umgeschichtet. Wird die Immobilie hingegen finanziert, so bleibt das Depot erhalten, man ist dann 50:50 in Aktien und Immobilien investiert. Wenn man an den Immobilienstandort Deutschland glaubt (und warum sollte man das nicht?!) , dann ist auch das sicherlich ein Aspekt den man nicht gänzlich ausklammern sollte denn:
Da du die Wohmung selbst bewohnst, bist du selbst eigentlich dein größtes Risiko, nämlich dass du es auf die Reihe kriegst, pünktlich jeden Monat Zins und Tilgung zu bezahlen, so wie jeder andere Mieter auch. Bei Mietern weiß man das nie so genau, vor allem nicht wenn es nur eine einzige Wohneinheit ist...
Und wenn du unwahrscheinlicherweise doch mal nicht flüssig sein solltest weil irgendeine Katastrophe eintritt die deine Fähigkeit, mit Humankapital Cash zu erzeugen beschneidet, dann hast du ja noch immer das Depot 😃
Wenn ich dein Finanzfuzzi wäre und tiefere Einblicke hätte, dann würde ich dir in Summe der genannten Aspekte mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer Vollfinanzierung raten, zumal ich vermute, dass wir kurzfristig noch wieder unter die 3% Marke rutschen könnten, senn auch ggf. nicht dauerhaft.
Im Rahmen der gesunkenen Preise und all dem Heckmeck um Energiestandards etc. empfinde ich das aktuelle Verhältnis aus Kaufpreis und Finanzierungskonditionen als fair.
Die Frage dabei ist aber eher ob du überhaupt eine Vollfinanzierung bekommst 🤷🏻♂️ Hast du das mal erfragt? Oft wird das mit unter 20% EK schon schwer werden, Sollte der Leitzins weiter fallen, so werden die Banken da auch wieder etwas lockerer berechnen.
Bei 3-4% Zins würde ich persönlich zwar nicht mehr zum Zwecke eines Zinsdifferenzgeschäfts beleihen, jedoch dafür auch keine Kohle aus dem Depot holen. Meine Bank des Vertrauens bietet mir gute Konditionen, aktuell könnte ich (aber das ist natürlich sehr individuell) eine 100% Finanzierung (das bekommt auch nicht jeder) zu 3,3% bekommen. Da sowohl Aktienanlage als auch Immobilienkredit langfristige Angelegenheiten sind, sehe ich die Chancen am Aktienmarkt über 10-20 Jahre als lukrativer an.
Zudem: wenn das Geld schon eine Weile im Depot liegt, fallen auf die Kursgewinne auch noch Steuern an. Sinn und Zweck MEINER langfristigen überwiegend Thesaurier-ETF basierten Anlagestrategie ist es ja aber gerade, die Steuerlast möglichst weit in die Zukunft zu schieben und in der späteren Entnahmephase möglichst nur das zu entnehmen (und entsprechend zu versteuern) was ich nebst kleiner Reserve auch an Cash brauche.
Und noch ein Argument spricht meiner Meinung nach für den Kredit: während sich andere mit einer hohen Schuldsumme eher unwohl fühlen könnten, sehe ich es eher so, dass ich mir mit der Finanzierung einen langjährig geregelten Zugang zu schnell generierbarem Cash erkaufen kann. Brauche ich dich mal für ein Vorhaben kurzfristig Kohle, so kann ich diese dann immer noch aus dem Depot generieren. Dadurch bleibe ich finanziell flexibel.
Ich mag die langjährige Planbarkeit einer Finanzierung.
Je nach größe des vorhandenen Depots auch eine Frage der Diversifizierung der Assets als Aspekt:
Wenn man das Aktiendepot zum Kauf der Immobilie z.b. komplett auflösen müsste, dann wäre man zwar wieder voll investiert, hat jedoch voll von Aktien auf Immobilien umgeschichtet. Wird die Immobilie hingegen finanziert, so bleibt das Depot erhalten, man ist dann 50:50 in Aktien und Immobilien investiert. Wenn man an den Immobilienstandort Deutschland glaubt (und warum sollte man das nicht?!) , dann ist auch das sicherlich ein Aspekt den man nicht gänzlich ausklammern sollte denn:
Da du die Wohmung selbst bewohnst, bist du selbst eigentlich dein größtes Risiko, nämlich dass du es auf die Reihe kriegst, pünktlich jeden Monat Zins und Tilgung zu bezahlen, so wie jeder andere Mieter auch. Bei Mietern weiß man das nie so genau, vor allem nicht wenn es nur eine einzige Wohneinheit ist...
Und wenn du unwahrscheinlicherweise doch mal nicht flüssig sein solltest weil irgendeine Katastrophe eintritt die deine Fähigkeit, mit Humankapital Cash zu erzeugen beschneidet, dann hast du ja noch immer das Depot 😃
Wenn ich dein Finanzfuzzi wäre und tiefere Einblicke hätte, dann würde ich dir in Summe der genannten Aspekte mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer Vollfinanzierung raten, zumal ich vermute, dass wir kurzfristig noch wieder unter die 3% Marke rutschen könnten, senn auch ggf. nicht dauerhaft.
Im Rahmen der gesunkenen Preise und all dem Heckmeck um Energiestandards etc. empfinde ich das aktuelle Verhältnis aus Kaufpreis und Finanzierungskonditionen als fair.
Die Frage dabei ist aber eher ob du überhaupt eine Vollfinanzierung bekommst 🤷🏻♂️ Hast du das mal erfragt? Oft wird das mit unter 20% EK schon schwer werden, Sollte der Leitzins weiter fallen, so werden die Banken da auch wieder etwas lockerer berechnen.
Zitat von MFZ73 am 31. Dezember 2023, 0:07 UhrZitat von Phototropic am 30. Dezember 2023, 21:33 UhrRein auf den Zinssatz bezogen, werden die Konditionen bei einer EK Quote größer 30% noch einmal merklich besser, oder werden die Konditionen nur noch relativ gering besser, so dass sich allein aus diesem Gesichtspunkt keine höhere EK Quote lohnt?
Das musst Du individuell erfragen. Ich habe Anfang Dezember eine Finanzierung unterschrieben, die nur 10% EK erfordert und diese 10% auch schon den bestmöglichen Zins liefern. Bei 11% oder mehr EK wäre der Zins also nicht mehr weiter gefallen. Die 10% EK leihe ich mir auch noch, also eine glatte 100%-Finanzierung.
Zur Situation i.A.:
Es gab Infos, dass die Talsohle bei Immos in Q3/4 2023 durchschritten sei, sieht aber aktuell so aus, als ob sich das auf Q1/2 2024 verschieben würde. Aufpassen muss man an der Stelle bei der Energieklasse der Immos, weil sich die generelle Entwicklung nicht auf alle E-Klassen gleichermaßen verteilt. Man muss also wissen, in welcher E-Klasse das eigene Objekt steht und wie sich diese Klasse individuell entwickelt.
Bei Dir persönlich hängt es dann auch wieder - in Ergänzung @max-aus-e - davon ab, wie groß Dein Depot im Vergleich zur Immo ist ... und ... ob Du die eigene Immo als Invest betrachtest (was meiner Betrachtung entspricht) oder ob das zB nur Deine "eigene Scholle" sein soll, von der aus Du alles andere regelst und das im Prinzip wie "buy-and-hold" betrachtet wird.
Richtwert für einen Zinsswap sind bei mir allerdings auch mindestens 5%. Und das kriegt man mit einem Aktiendepot kaum dargestellt.
Zitat von Phototropic am 30. Dezember 2023, 21:33 UhrRein auf den Zinssatz bezogen, werden die Konditionen bei einer EK Quote größer 30% noch einmal merklich besser, oder werden die Konditionen nur noch relativ gering besser, so dass sich allein aus diesem Gesichtspunkt keine höhere EK Quote lohnt?
Das musst Du individuell erfragen. Ich habe Anfang Dezember eine Finanzierung unterschrieben, die nur 10% EK erfordert und diese 10% auch schon den bestmöglichen Zins liefern. Bei 11% oder mehr EK wäre der Zins also nicht mehr weiter gefallen. Die 10% EK leihe ich mir auch noch, also eine glatte 100%-Finanzierung.
Zur Situation i.A.:
Es gab Infos, dass die Talsohle bei Immos in Q3/4 2023 durchschritten sei, sieht aber aktuell so aus, als ob sich das auf Q1/2 2024 verschieben würde. Aufpassen muss man an der Stelle bei der Energieklasse der Immos, weil sich die generelle Entwicklung nicht auf alle E-Klassen gleichermaßen verteilt. Man muss also wissen, in welcher E-Klasse das eigene Objekt steht und wie sich diese Klasse individuell entwickelt.
Bei Dir persönlich hängt es dann auch wieder - in Ergänzung @max-aus-e - davon ab, wie groß Dein Depot im Vergleich zur Immo ist ... und ... ob Du die eigene Immo als Invest betrachtest (was meiner Betrachtung entspricht) oder ob das zB nur Deine "eigene Scholle" sein soll, von der aus Du alles andere regelst und das im Prinzip wie "buy-and-hold" betrachtet wird.
Richtwert für einen Zinsswap sind bei mir allerdings auch mindestens 5%. Und das kriegt man mit einem Aktiendepot kaum dargestellt.
Zitat von Phototropic am 31. Dezember 2023, 9:05 Uhr@max-aus-e & @mfz73
Vielen Dank euch Beiden für eure Denkanstöße und Tipps.
Ich hatte nicht bedacht, wie wichtig die eigene Bonität und Situation ist und man dann auch mit EK Quoten alleine nicht weiterkommt. Es macht dann erst wieder Sinn hier nachzufragen, wenn ich eine konkrete Situation habe.
Ich wünsche einen guten Rutsch ins neue Jahr!
Vielen Dank euch Beiden für eure Denkanstöße und Tipps.
Ich hatte nicht bedacht, wie wichtig die eigene Bonität und Situation ist und man dann auch mit EK Quoten alleine nicht weiterkommt. Es macht dann erst wieder Sinn hier nachzufragen, wenn ich eine konkrete Situation habe.
Ich wünsche einen guten Rutsch ins neue Jahr!
Zitat von Max aus E am 31. Dezember 2023, 13:01 UhrEs macht dann erst wieder Sinn hier nachzufragen, wenn ich eine konkrete Situation habe.
Genau! Eine konkrete Situation kannst du ja aber auch mal "simulieren". Such dir eine Wohnung im Netz die dem entspricht was du dir vorstellst und stell bei deiner Hausbank einfach mal eine Finanzierungsanfrage für diesen konkreten Fall. Dann weißt du für künftige potenziell interessante Objekte schonmal was dich erwartet und bist vorbereitet wenn deine Traumwohnung auf der Bildfläche erscheint ☝️
Allen einen guten Rusch!
Es macht dann erst wieder Sinn hier nachzufragen, wenn ich eine konkrete Situation habe.
Genau! Eine konkrete Situation kannst du ja aber auch mal "simulieren". Such dir eine Wohnung im Netz die dem entspricht was du dir vorstellst und stell bei deiner Hausbank einfach mal eine Finanzierungsanfrage für diesen konkreten Fall. Dann weißt du für künftige potenziell interessante Objekte schonmal was dich erwartet und bist vorbereitet wenn deine Traumwohnung auf der Bildfläche erscheint ☝️
Allen einen guten Rusch!
Zitat von Absprung_2020 am 5. Januar 2024, 9:25 Uhrhttps://www.focus.de/immobilien/wer-jetzt-ein-haus-kauft-muss-zehn-jahre-wertverlust-einplanen_id_259469129.html
Ggf. interessant.
Ggf. interessant.
Zitat von TheWanderer am 5. Januar 2024, 9:58 UhrZitat von Absprung_2020 am 5. Januar 2024, 9:25 Uhrhttps://www.focus.de/immobilien/wer-jetzt-ein-haus-kauft-muss-zehn-jahre-wertverlust-einplanen_id_259469129.html
Ggf. interessant.
Klingt, als habe jemand Kommers Kaufen oder Mieten quergelesen und pickt sich jetzt ein paar Stichworte daraus aus dem Kontext, für einen möglichst provokanten Artikel. Leider handwerklich ziemlich hemdsärmelig, nur ein paar Beispiele:
- Es wird teilweise rein von Wertentwicklungen geschrieben, ohne Berücksichtigung von Mietzins oder verringerter Ausgaben durch Wohnen im Eigenheim. Zum Vergleich dann ausgerechnet der - Dividenden schon enthaltende - DAX.
- Renditesteigernde Effekte der bei Immos üblichen Fremdfinanzierung werden nicht berücksichtigt.
- Selektives Schauen auf bestimmte Zeiträume.
- Die recht unterschiedlichen Risikoprofile werden ebenso wenig erwähnt wie psychologische Aspekte, die i.d.R. zugunsten des Immobilienkäufers wirken.
Der Fokus schreibt natürlich für seine Zielgruppe, von der man offenbar annimmt, dass sie weitgehend uninformiert ist und gängigen Werbeaussagen glaubt, oder als Immobesitzer dem Confirmation-Bias unterliegt. Für diese mag der Artikel ein paar neue Informationen bereithalten. Für uns hier ist er eher uninteressant.
Zitat von Absprung_2020 am 5. Januar 2024, 9:25 UhrGgf. interessant.
Klingt, als habe jemand Kommers Kaufen oder Mieten quergelesen und pickt sich jetzt ein paar Stichworte daraus aus dem Kontext, für einen möglichst provokanten Artikel. Leider handwerklich ziemlich hemdsärmelig, nur ein paar Beispiele:
- Es wird teilweise rein von Wertentwicklungen geschrieben, ohne Berücksichtigung von Mietzins oder verringerter Ausgaben durch Wohnen im Eigenheim. Zum Vergleich dann ausgerechnet der - Dividenden schon enthaltende - DAX.
- Renditesteigernde Effekte der bei Immos üblichen Fremdfinanzierung werden nicht berücksichtigt.
- Selektives Schauen auf bestimmte Zeiträume.
- Die recht unterschiedlichen Risikoprofile werden ebenso wenig erwähnt wie psychologische Aspekte, die i.d.R. zugunsten des Immobilienkäufers wirken.
Der Fokus schreibt natürlich für seine Zielgruppe, von der man offenbar annimmt, dass sie weitgehend uninformiert ist und gängigen Werbeaussagen glaubt, oder als Immobesitzer dem Confirmation-Bias unterliegt. Für diese mag der Artikel ein paar neue Informationen bereithalten. Für uns hier ist er eher uninteressant.
Zitat von MFZ73 am 5. Januar 2024, 10:16 UhrStimmt. Der Artikel ist an mehreren Stellen sachlich falsch. Aber gut … vom Focus erwartet man auch nicht mehr.
Stimmt. Der Artikel ist an mehreren Stellen sachlich falsch. Aber gut … vom Focus erwartet man auch nicht mehr.
Zitat von Muslime_Frugi am 5. Januar 2024, 11:41 UhrGeorg, bekanntlich Aktien affiner Mieter hat am GREIX Index hier einen Vergleich gewagt der deutlich positiver für Immobilien ausfällt:
https://www.finanzen-erklaert.de/aktien-versus-immobilien-der-versuch-eines-vergleichs/#comments
Georg, bekanntlich Aktien affiner Mieter hat am GREIX Index hier einen Vergleich gewagt der deutlich positiver für Immobilien ausfällt:
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