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Aktuelles zum Immobilienmarkt

https://m.faz.net/aktuell/finanzen/anstieg-der-baupreise-beunruhigt-banken-17777469.amp.html

Die Inflation und auch der Fachkräftemangel lässt die Baukosten weiter steigen.
Infolge steigen die Neubaupreise weiter, trotz Stopp der KfW Förderungen.

Dies macht die Bestandsimmobilien teurer und im Vergleich zu dem ungefördertem teuren Neubau attraktiver.

Auch die Hypotheken Zinsen sind mittlerweile 30-40% teurer als im Sommer 2021. Aber sie werden auf lange Sicht dennoch historisch günstig bleiben, was nicht auf stärker korrigierende Preise hoffen lässt.

Glückwunsch an alle die länger gewünschte Immobilien Investments die letzten 2-3 Jahre noch getätigt haben trotz mentaler Hürden wegen subjektiv als hoch empfundenen Preise.

genauso sieht das aus, und wenn der Zins nun 1,5% anstelle 1,0% beträgt sind das zwar 50% mehr aber eben nur 0,5% und damit immer noch historisch günstig.

Du wolltest jetzt eine Wohnung verkaufen oder ?

Zitat von Muslime_Frugi am 6. Februar 2022, 13:18 Uhr

 

Glückwunsch an alle die länger gewünschte Immobilien Investments die letzten 2-3 Jahre noch getätigt haben trotz mentaler Hürden wegen subjektiv als hoch empfundenen Preise.

Du willst dir ja nur selber auf die Schulter klopfen. Ausserdem ersetze subjektiv durch objektiv!

Zitat von Muslime_Frugi am 6. Februar 2022, 13:18 Uhr

https://m.faz.net/aktuell/finanzen/anstieg-der-baupreise-beunruhigt-banken-17777469.amp.html

... und auch der Fachkräftemangel lässt die Baukosten weiter steigen.
Infolge steigen die Neubaupreise weiter, trotz Stopp der KfW Förderungen.

anders formuliert:

egal wie viel gefördert wird/würde, es KÖNNTE nicht mehr gebaut werden - der limitierende Faktor sind die Kapazitäten!
(und evtl. Lieferketten)

zusätzliche Förderungen würden nur die Lücke zwischen Nachfrage und Angebot weiter aufreißen = die Preise noch mehr hochtreiben!

also ich würde meine Immobilien nicht mehr zu den heutigen Preisen kaufen, bei jüngeren Käufern mag das anders sein, da sie die niedrigen Preise von damals nur vom Hörensagen kennen.

aber man muss klar festhalten, das die aktuellen Preise nur durch die künstlich niedrig gehaltenen Zinsen möglich sind, denn sonst könnte das niemand mehr bezahlen. Wer die ganzen hohen Kredite irgendwann mal tilgen wird bleibt die spannende Frage.

Zitat von Privatier am 6. Februar 2022, 16:27 Uhr
Zitat von Muslime_Frugi am 6. Februar 2022, 13:18 Uhr

 

Glückwunsch an alle die länger gewünschte Immobilien Investments die letzten 2-3 Jahre noch getätigt haben trotz mentaler Hürden wegen subjektiv als hoch empfundenen Preise.

Du willst dir ja nur selber auf die Schulter klopfen. Ausserdem ersetze subjektiv durch objektiv!

Hi @privatier schön dich auch wieder im Immo Forum zu sehen. Im Miami werden grotten schlechte Papphäuser (sorry ich übertreibe etwas) für 5k/Monat möbliert warm vermietet und das im Außenbezirk im Zentrum ist es mehr als doppelt so teuer. Da sind wir in Deutschland noch ganz weit von weg und werden es hoffentlich auch noch lange bleiben. Aber Objektiv betrachtet ist Deutschland international ein Schnäppchenmarkt (Preis/Leistung) da wirst du mir hoffentlich zustimmen 🙂

Das haben "sie" vor 15 und 20 Jahren auch schon gesagt...

Immos werden eben nicht billiger. Als meine Eltern vor 30 Jahren gebaut bzw. geksuft haben war das Objekt ansich vielleicht inflationäe gesehen etwas günstiger, dafür mussten sie aber auch 8% Zinsen zahlen zzgl. Tilgung. Haben das Haus also 3 Mal abgezahlt. Das war letztlich auch nicht billiger als es heute fürs dreifache Geld zu kaufen und nur 1,3 mal zahlen zu müssen, zumal die Mieten,ja auch entsprechend geringer waren.

Man muss eben die Gesamtrechnung betrachten und nicht nur den Kaufpreis. Und wer heute "teuer" kauft, wird in 30 Jahren auch beneidet werden wie günstig das damals war - ein Eigenheim unter einer Million - das waren noch Zeiten 😉

Keine Ahnung ob in der Zukunft mit den Immopreisen passiert, aber was denke ich nicht passieren wird: Dass man irgendwann in nächster Zeit sagen würde "die Preise sind niedrig, jetzt ist eine gute Zeit für Immokäufe". Falls die Preise hoch gehn / hoch bleiben sowieso nicht, und falls sie runtergehn, dann sind sie dennoch nicht attraktiv (z.B. hohe Kreditkosten), oder es heißt "bloß keine Immobilien, die Bevölkerung schrumpft! Landflucht! Stadtflucht! Der Bestand wird wegen Klimawandel bald unbewohnbar!" usw.

Aus heutiger Sicht war 2010-2011 eine traumhafte Zeit für Käufe. Mein subjektives Gefühl damals war anders: Der Markt wirkte leergekauft, die Preise zogen bereits stark an, die Verkäufer haben mitunter kurz vor Vertragsschluss versucht den Preis nochmal hochzuhandeln. Mit der folgenden starken Entwicklung hat kaum jemand gerechnet. Beim zweiten Kauf 2019 war ich der Meinung, die Preise werden eh nicht mehr steigen, mit Glück halbwegs die Inflation ausgleichen, Rendite kommt wenn aus der Miete. Seitdem überlass ich die Bewertung des Markts lieber anderen. 🙂

Zitat von Frugi85 am 6. Februar 2022, 18:36 Uhr

Das haben "sie" vor 15 und 20 Jahren auch schon gesagt...

Immos werden eben nicht billiger.

das ist nicht ganz richtig, in den 90ern sind die Preise für Immobilien runtergegangen, meine Wohnung hatte bspw. 1995 200 Tsd. Euro neu gekostet und ich habe sie 2007 für 123. Tsd Euro gekauft. In dem Zeitraum sind die Preise zurückgegangen und haben auch lange stagniert, ich beobachte das schon ein bisschen länger. Deswegen wäre es mir persönlich aktuell auch zu teuer losgelöst davon, ob die Preise weiter steigen, einfach von meiner Erwartung, was ich fürs Geld bekommen möchte. Wie lange das so weitergeht weiß keiner, aber das die Entwicklung durchs billige Geld getrieben wird ist offensichtlich. Langfristig ist eine Immobilie auf jeden Fall eine gute Investition (Lage, Lage, Lage). Ich weiß noch wie mir ein Pärchen 2007 im Urlaub erzählt hatte, das sie für 240 Tsd. Euro eine 80 qm 3-Zimmer Wohnung in München gekauft haben an der sie noch einiges machen müssen und ich dachte mir wie bekloppt sind die denn ... heute ein Schnäppchen 😀

Zitat von TheWanderer am 6. Februar 2022, 19:44 Uhr

Keine Ahnung ob in der Zukunft mit den Immopreisen passiert, aber was denke ich nicht passieren wird: Dass man irgendwann in nächster Zeit sagen würde "die Preise sind niedrig, jetzt ist eine gute Zeit für Immokäufe".

Sehr interessanter Punkt der Grund dafür könnte darin liegen das der Kaufpreisfaktor (Anzahl der Jahresmieten für den Kaufpreis) in guter Lage immer als zu hoch erscheint da es sich auf den ersten Blick nicht rechnet (es sei denn man kauft unter Marktwert ein). Warum er so hoch ist liegt in meinen Augen daran das:

  1. Selbstnutzer in guten Lagen gerne mehr bezahlen und damit die Preise höher treiben
  2. Investoren mit
    1. zukünftig höheren Mieten rechnen
    2. durch hohe Abschreibungen anderweitig ihr Geld verdienen
    3. Inflationsschutz rechnen ihnen damit die Rendite egal ist
    4. steigenden Preisen rechnen

Dies alles führt dazu das Immobilien tendenziell nach herkömmlichen Bewertungskriterien in guten Lagen immer als zu teuer erscheinen und das zu allen Zeiten. Es sei denn es gibt weder Selbstnutzer noch Investoren für die gute Lage.

Trifft jedoch für den Investor a) oder c) oder d) ein dann hat sich das ganze Investment schon nach einigen Jahren gelohnt. Punkt b) kann sich selbst bei fallenden Preisen für manche noch rentieren.

@Konsument: Ja, ich renoviere gerade die Wohnung die zum Verkauf steht.

 

Zitat von Privatier am 6. Februar 2022, 16:27 Uhr
Zitat von Muslime_Frugi am 6. Februar 2022, 13:18 Uhr

 

Glückwunsch an alle die länger gewünschte Immobilien Investments die letzten 2-3 Jahre noch getätigt haben trotz mentaler Hürden wegen subjektiv als hoch empfundenen Preise.

Du willst dir ja nur selber auf die Schulter klopfen. Ausserdem ersetze subjektiv durch objektiv!

Tut mir leid wenn dass bei dir so missionarisch ankommt. Es ist wohl schon so, dass ich diese Schallplatte wie eine Monstranz hier durchs Forum trage. Dies mag an der Überzeugung liegen, dass eine Immobilie (zumindest die Selbstgenutzte) in ein breites FIRE Portfolio gehört.

Zinsfestschreibungen von 15J <1%, umfassende Förderprogramme waren und sind z.T. nun mal Chancen, die durch mentale Sperren (subjektives Preisempfinden) vertan werden. Und ja, dafür habe ich hier geworben und auf Möglichkeiten hingewiesen.

Die ersparte Miete senkt das den Brutto FIRE Bedarf und streut die Risiken. Auch eine Vermietung bei späterer optionalen Selbstnutzung kann sinnvoll sein. Deine Frau arbeitet ja noch. So wären alle Nebenkosten absetzbar, sowie Werbungskosten über Jahre. Sinnvoll EK, hebeln, tilgen, nach Zinsbindung gerne Restkredit mit EK ablösen und später selbst nutzen oder wieder verkaufen. Risiken und Aufwand bei Neubau gering.

... ups, ich lauf schon wieder mit der Schallplatten Monstranz hier durch die Gegend...

@muslime_frugi Dann auch hier nochmal von mir das Statement: ich habe ja auch gar nichts gegen Immobilien. Habe ich sogar meiner Frau zur Streuung empfohlen und sie sieht sich auch schon auf dem Markt um. Also alles ok. Empfiehl das hier gerne weiter!

Aber 1, nur weil jetzt die letzten 1-2 Jahre der Markt auch noch gut gelaufen ist, heisst das ja nicht, dass es die nächsten 30 Jahre so weiter läuft. Wie wir gesehen haben, gibt es auch im Immobilienmarkt lange Phasen, die die Inflation nicht ausgleichen könne. Und ja, keine Ahnung wie das die nächsten 10 oder 20 Jahre läuft. Vielleicht liege ich voll daneben.

Aber 2, mal angenommen ich wäre ein 27 jähriger Jungfrugalist, hätte mir vor 2 Jahren vorgenommen 25 bis 30 Jahre 1000 bis 1500 EU in ETFs zu zahlen und dann mit Anfang 50 aufzuhören, und die ersten beiden Jahre hätten überdurchschnittliche Renditen wie letztes Jahr gebracht. Dann würde ich, wenn ich mich mit den Märkten auskenne, ja auch nicht daraus schliessen, dass es jetzt ewig so weiterläuft, das Haus meiner Mutter beleihen und ich spätestens in 15 Jahren FI bin.

Bisschen mehr Realismus und Risikobewusstsein ist manchmal doch angebracht.

Zitat von Muslime_Frugi am 8. Februar 2022, 12:01 Uhr

@Konsument: Ja, ich renoviere gerade die Wohnung die zum Verkauf steht.

alles richtig gemacht, jetzt Gewinne realisieren, Du hast dann ja immer noch eine Wohnung und ein Haus. Und Erben, die habe ich ja nicht, daher hätte ich ohnehin irgendwann verkaufen müssen und aktuell ist ein guter Zeitpunkt. Über mein Haus muss ich mir iwann auch noch Gedanken machen.

Klar, der Wertzuwachs wie er insbesondere die letzten 4-5 Jahre war, wird und kann so nicht endlos weitergehen. Jedoch ist der Kaufpreis nur eine von vielen Variablen der Gesamtkosten bzw. des Business Case einer Immobilie. Da Immobilien meist teilweise oder gar ganz gehebelt sind, ist der Zins entscheidend für die Kosten. Der zu Beginn festgelegte Business Case ist sehr gut planbar. Förderungen oder Sonder AfA sind eher Goodies und als sowas wie ein Rabatt zu betrachten

  1. Mieten (auch die entfallene bei Eigennutz) sinken selten bis gar nicht.
  2. Die Zinsfestschreibung ist garantiert und fix
  3. Die steuerlichen Abschreibungen (bei Vermietung) sind fix und kontinuierlich planbar (NK einmalig, AfA 50J)

Es ergibt sich auf lange Sicht wie 15 Jahren fast kein Risiko. Es sei denn es will keiner mehr in der Immobilie wohnen. Dann wird sie natürlich genauso wertlos wie eine Nestle Aktie deren Lebensmittel keiner mehr kaufen will. Beides ist aber ein Grundbedürfnis. Bei der Immobilie sollte man halt die Finger von Gegenden lassen wo heute schon fast keiner mehr wohnen mag, außer man mag selbst langfristig darin wohnen. Selbst bei effektiv fallenden Immobilienpreisen wird die nominale Restschuld bei moderater Tilgung geringer sein. Bei seitwärts laufenden oder auch auf lange Sicht leicht fallenden Preise (nur Inflation ausgleichend)  ergibt sich schon eine Rendite. Das funktioniert so in der nun schon länger anhaltenden Niedrigzinsphase weil Objekte mit 1-1,5% Zins und 2% Tilgung nicht teurer sind als die Miete.

Wenn du das mit deiner Frau mit einem gefüllten Aktientopf machst, hast du noch viel weniger Risiken, weil das Zinsänderungsrisiko quasi nicht existiert. Bei heute teuren Preisen halte ich es als viel riskanter eine Immobilie cash zu bezahlen als zu finanzieren. Denn, wenn die Preise einbrechen tut gebundenes EK mehr weh. Deswegen würde ich deinem Beispiel dem 27 Jährigen empfehlen, seinen Aktien Aufbau wie geplant umzusetzen und daneben eine Immobilie zu Kosten (Z&T) in etwa der Höhe der Miete mit einer Finanzierung zu starten (falls er selbst mobil sein will, eine vermieten). Bei der Ersten ist etwas EK natürlich schon notwendig, was dann das Depot Wachstum verlangsamt.

Bei Aktien (zumeist ungehebelt) ist der Kaufpreis viel relevanter. Wobei oft die vermeidlich teuren Aktien (KGV, up vom ATH etc.) auf lange Sicht die besseren Käufe sind.

Der Kaufmännisch grundlegend richtige Grundsatz: "Im Einkauf liegt der Gewinn" ist daher, wenn auch nicht falsch etwas zu vereinfacht.

Zitat von Jan Veerman am 6. Februar 2022, 18:30 Uhr

Hi @privatier schön dich auch wieder im Immo Forum zu sehen. Im Miami werden grotten schlechte Papphäuser (sorry ich übertreibe etwas) für 5k/Monat möbliert warm vermietet und das im Außenbezirk im Zentrum ist es mehr als doppelt so teuer. Da sind wir in Deutschland noch ganz weit von weg und werden es hoffentlich auch noch lange bleiben. Aber Objektiv betrachtet ist Deutschland international ein Schnäppchenmarkt (Preis/Leistung) da wirst du mir hoffentlich zustimmen 🙂

Angenommen der Zins für Immobilienkredite würde nur auf 3%/a steigen.

Wieviele Haushalte mit Medianverdiener könnte sich zu den heutigen Preisen dann noch eine 100m² Wohnung oder 140m² EFH kaufen, wenn nicht mehr als 35% des Monatsnettos (und das ist alles andere als ein Schnäppchen, eher das gerade noch tragbare) bei einer 30jährigen Laufzeit angenommen würde?

ich kenne die Zahlen nicht, würde aber meinen dass das in München, Frankfurt & Co gegen Null % gehen wird und in vielen anderen deutschen Städte auch eher im einstelligen Prozentbereich bleiben wird.

Jetzt kann man natürlich argumentieren, dass es für einen Medianverdiener auch nicht geziemt, sich eine Immobilie in der Stadt zu kaufen und das eh nur was ist für reiche Erben und Investoren, aber würde man das einen "Schnäppchenmarkt" nennen? ich nicht.

UBS Global Real Estate Bubble Index 2021 | UBS Global

Zitat von Cepha am 8. Februar 2022, 17:55 Uhr
Zitat von Jan Veerman am 6. Februar 2022, 18:30 Uhr

Hi @privatier schön dich auch wieder im Immo Forum zu sehen. Im Miami werden grotten schlechte Papphäuser (sorry ich übertreibe etwas) für 5k/Monat möbliert warm vermietet und das im Außenbezirk im Zentrum ist es mehr als doppelt so teuer. Da sind wir in Deutschland noch ganz weit von weg und werden es hoffentlich auch noch lange bleiben. Aber Objektiv betrachtet ist Deutschland international ein Schnäppchenmarkt (Preis/Leistung) da wirst du mir hoffentlich zustimmen 🙂

 

Schon mal was von Angebot und Nachfrage gehört? Wie wahrscheinlich ist es, dass demnächst eine durchschnittliche Wohnung in Hannover 10k/Monat kostet (das ist es doch, was du uns hier sagen willst)? Wieviele Leute könnten denn das in D überhaupt bezahlen.

1) absolut 100% wahrscheinlich 2) eventuell 3) unwahrscheinlich

Grundsätzlich ist aber aber immer sinnvoll, aus der Wertentwicklung der Vergangenheit für die Zukunft zu schliessen. Das machst du schon richtig so und dann kann man auch viel entspannter durch das Leben gehen. Ich habe das auch mal für mich gerade ausgerechnet: wenn ich bei meiner Performance aus dem letzten Jahr nochmal 5% draufschlage (ich werde ja immer besser und bei den dramatischen Zuwächsen kann ich auch ein bisschen hebeln), dann bin ich spätestens mit 90 der reichste Mann der Welt! Das ist mathematisch einfach so und da führt auch kein Weg mehr daran vorbei.

Zitat von Cepha am 8. Februar 2022, 17:55 Uhr

Angenommen der Zins für Immobilienkredite würde nur auf 3%/a steigen.

Wieviele Haushalte mit Medianverdiener könnte sich zu den heutigen Preisen dann noch eine 100m² Wohnung oder 140m² EFH kaufen, wenn nicht mehr als 35% des Monatsnettos (und das ist alles andere als ein Schnäppchen, eher das gerade noch tragbare) bei einer 30jährigen Laufzeit angenommen würde?

Wenn Immokredite langfristig auf 3% Zinsen steigen dann muss diesem eine ordentlich heiß gelaufene Wirtschaft (hohe Inflation) vorausgehen bei der saftige Lohnerhöhungen stattgefunden haben. Dies führt zu höherem EK bei den Käufern und damit geringerem Finanzierungsbedarf. So lässt sich in Summe mit dem höheren Einkommen auch die Finanzierung bei höheren Zinsen ohne Abstriche tätigen. Oder sehe ich etwas falsch in meiner Rechnung?

@privatier was ich sagen wollte ist das es hier in Deutschland günstig ist und ich das auch gut so finde. Die Löhne sind ja auch sehr niedrig darum passt es ja auch. Wobei ich höhere Löhne schon durchaus insbesondere im Niedriglohnsektor empfehlen würde.

Ach du grüne Neue: Habe gerade ein frugales Angebot (sehr einfach kein Schnickschnack) zum Fenstertausch bekommen (18 Fenster mit Rolläden, eine Balkontüre und eine Haustüre) kleines Haus ca. 150qm das ganze für 30k. Das war vor 8 Jahren noch für weniger als die Hälfte zu haben. Echt der Hammer wie die Preise gestiegen sind. Kein Wunder das die Häuserpreise auch steigen wenn das Material und der Einbau so teuer wird. Bin trozdem etwas geschockt.

Moin Jan,

schau dir diese Jungs mal an:

Fensterhof-brb.de

Fa. Bruhn und Frankenberg. Hatte dort bereits vor 8 Jahren Fenyter für mein Eigenheimbbestellt, für das MFH dann erneut. Toller Service, sehr gute Qualität und Auswahl und termingerechte Lieferung. Die Fenster werden in Polen produziert, die Beschläge in Deutschland montiert - alles Standard

Preislich unschlagbar. Wenn du viel zu machen hast dann ist es ein Vergkeichsangebot auf jeden Fall wert.

 

vg

Frugi