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Aktuelles zum Immobilienmarkt

Und Ergänzung: EK aufzubauen kostet Zeit. Die wird den Banken ja auch gegeben, da gültig ab 2023. Das kann aber eben genau daher schon jetzt zu Maßnahmen führen, um bis zum Stichtag die EK Anforderungen erfüllen zu können. Margenausdehnung, Kreditvergabe reduzieren usw.

Das Problem scheint für mich zu sein: Die müssen das bei Kreditvergabe nachweisen und nicht am Ende wenn die Gewinne für den Kredit eingespielt sind.

Soweit meine Beschreibung als Nichtbanker aber ehemaliger Bankkunde mit entsprechenden Diskussionen bei Basel II Kreditvergaben für nicht besicherbaren Invest-Projekten.

Zitat von Jan Veerman am 16. Januar 2022, 19:37 Uhr

Ich habe eine Gegenthese zu den Anmerkungen von @privatier:

https://www.kreditvergleich.net/statistiken/immobilienpreise-deutschland/

  1. Laut diesen Graphiken waren Immobilien nur in der Zeit von 2003 bis 2019 erschwinglicher als jetzt. In der ganzen Zeit davor waren Immobilien nie so erschwinglich wie jetzt. D.h. wir können uns mit unserem Einkommen verhältnismäßig sehr viel Wohnraum leisten im Gegensatz zu allen Generationen die vor 2003 gekauft haben. => Jammern auf hohem Niveau
  2. Inflationsbereinigt als Basis Jahr 2005 lag die Immobilienpreisentwicklung (Realindex) nur in den Jahren 2005 bis 2013 leicht unter 100 und damit etwas unter der Inflationsrate in all den anderen Jahren immer deutlich über 100 also über die Inflationsrate und das seit 1975.

Ich wollte ja nichts mehr zu Immobilien schreiben. Aber da hier viele mitlesen und mir die Beiträge körperliche Schmerzen verursachen, hier zur Klarstellung:

@jan-veerman Sehr schön. Eigene Grafiken als Gegenthese verlinken, und diese dann selber nicht verstehen!

Die Grafik (lila Kurve) zeigt doch deutlich, dass inflationsbereinigt Immobilien die Preise von 1981 erst wieder 2019 erreichten!

Zitat von TheWanderer am 16. Januar 2022, 17:37 Uhr

 

Hier fehlt noch der Link? Falls Bezahlschranke, wär eine kurze Info nett, was da wie bewertet wird.

Kommer geht dagegen von einer leichten realen Wertsteigerung aus. Hier gleich von "Fehleinschätzung" zu sprechen scheint mir darum arg übertrieben.

Sorry, hier der Link:

Schützen Immobilien vor Inflation? Ein Ratgeber (faz.net)

In dem Artikel ist eine Grafik mit den realen Wertentwicklungen von Eigentumswohnungen und Häusern.

Diese liegt im Zeitraum ca. 1992/93 bis ca. 2010 fast durchgängig im negativen Bereich. Bei Wohnungen noch negativer als bei Häusern. Wohnungen 1996 bis 2000 zb bei gut -5 bis -7% pro Jahr.

Den Zeitraum Mitte der 90er bis heute kann ich aus meinem eigenen Erleben bestätigen. Die Wohnung welche ich dieses Jahr verkaufen will, hätte von Kauf 1995 bis etwa 2010 nominal nur den damaligen NP gebracht. Durch degressive Abschreibung, höheren abzugsfähigen Zinsen bei hohem Einkommen habe ich mit einer sehr geringen eigenen Sparquote einen Kapitalstock geschaffen, den ich durch eine Besparung mit der gleichen Rate in einen ETF nicht erreicht hätte. Das ist Fakt!

Mit der 2010 gekauften Wohnung sieht es ganz anders aus, nämlich noch viel besser.

Wie schon geschrieben, man kann ein Direktinvestment von Immobilien mit Aktien nicht vergleichen, da Immobilien meist fremdfinanziert werden und steuerliche wie hebel Komponenten eine maßgebliche Rolle spielen.

Ich persönlich habe immer sehr konservativ gehebelt und kann auch nur zur Vorsicht aufrufen an alle die nur die letzten 10-12 Jahr aus eigenem Erleben kennen!

Betrachtet man die reine Realrendite ohne den Fremdkapitalhebel ergeben sich unter Berücksichtigung von Mieten und Dividenden historisch folgende Realrenditen:

Tabelle 1: Vergleich historischer Gesamtrenditen der wichtigsten Asset-Klassen von 1900 bis 2017 (118 Jahre) – inflationsbereinigt

  Aktien, global (in USD) Wohn-immo-bilien, global
in lok. Währg. (1)
Lfr. Staats-anleihen,
global
(in USD)
Geldmarkt
(in USD) (2)
Gold
(in USD)
Rohstoffe
(in USD) (3)
Reale Rendite p. a. 5,2% p. a. 2,4% p. a. 2,0% p. a. 0,8% p. a. 0,6% p. a. 0,2% p. a.

Zur oben diskutierten Eigenkapitalerhöhung: Ich verstehe um was es geht und kann Bilanzen lesen, bin aber auch kein Banker. Die Banken werden dies in irgend einer Weise in Form höherer Kosten weitergeben, bzw. Zinsaufschläge >60% Beleihung weitergeben. Denkbar halte ich auch, dass der Spread von kurzlaufenden zu langlaufenden Zinsfestschreibungen wieder größer wird (derzeit ist dieser sehr gering).

Wie geschrieben finde ich schärfere Bedingungen sehr gut und diese schützen vor Einbrüchen des Gesamtmarktes.

Eine prinzipielle Anmerkung zur allgemeinen Diskussion hier in dem Faden:

Gedacht war, ähnlich dem parallel Faden "Aktuelles zum Aktienmarkt" hier aktuelle Ereignisse zum Immobilienmarkt zu posten und weniger Grundsatzdiskussionen zu führen.

@Oliver: Wenn du es für gut hälst, kannst du den Faden gerne pinnen.

Zitat von Privatier am 17. Januar 2022, 10:15 Uhr

Ich wollte ja nichts mehr zu Immobilien schreiben. Aber da hier viele mitlesen und mir die Beiträge körperliche Schmerzen verursachen, hier zur Klarstellung:

@jan-veerman Sehr schön. Eigene Grafiken als Gegenthese verlinken, und diese dann selber nicht verstehen!

Die Grafik (lila Kurve) zeigt doch deutlich, dass inflationsbereinigt Immobilien die Preise von 1981 erst wieder 2019 erreichten!

Punkt für dich habe den Basispunkt falsch interpretiert. Wenn es jedoch in den letzten 118 Jahre inflationsbereinigt 2,4% Wachstum gab wie Muslime_Frugi schreibt dann ist das noch deutlich mehr als ich erwartet hätte. Gut das gilt zwar global und der Zeitraum in den 90er Jahren war tatsächlich etwas sonderbar in Deutschland. (Ich gebe zu da gab es inflationsbereinigt Verluste und das kann auch wieder kommen ja) Trotzdem haben die Leute auch in der Zeit gutes Geld dank steuerlicher Abschreibungen etc. verdient wenn sie es geschickt in guten Lagen investiert haben.

Sorry Muslime_Frugi das wir immer wieder über grundsätzliches Diskutieren. Bei Immobilien gibt es vermutlich nicht so viele Neuigkeiten wie bei Aktien wo sich stündlich fundamentales ändert :-).

Die Diskussion zeigt mir, dass das Prinzip der Kreditvergabe und der Geldschöpfung der Banken noch nicht klar genug geworden ist.

Wenn eine Bank einen Immobilienkredit vergibt und ihn auf das Konto des Kunden auszahlt, dann verlängert sich ihre Bilanz:

Auf der Aktivseite steht eine Forderung gegen den Kunden.
Auf der Passivseite steht eine Zahlungsverpflichtung in Form einer Sichteinlage auf Girokonten. Quelle

Somit schafft die Bank durch die Kreditvergabe neues Giralgeld. Bei der Tilgung verschwindet das Geld wieder, die Bilanz verkürzt sich also wieder.

Hierbei wichtig:
"Insbesondere müssen Geschäftsbanken dieses neue Geld nicht vorher als Eigenkapital besessen haben, nicht als Kundeneinlagen in ihrer Bilanz gehalten haben und nicht von der Zentralbank oder anderen Geschäftsbanken leihen. Sie müssen allerdings in der Folge dieser Giralgeldschöpfung die Mindestreserveanforderungen der Zentralbank einhalten sowie die Mindesteigenkapitalanforderungen für Kreditrisiken erfüllen." (Quelle ebenda)

Den Banken sind für diese Geldschöpfung also Grenzen gesetzt.

Die Mindestreserve beträgt derzeit 1%, das Eigenkapital mindestens 8%, bei privaten Immokrediten jetzt aktuell 10,75%. Somit werden 10,75% gebunden, die Mindestreserve bringt jedoch Zinsen.

So hat die Bank definitiv nur Refinanzierungskosten für dieses Geld.

Sie verleiht also nicht Eigenkapital und Kundengelder. Sie schafft neues Giralgeld und dabei sind ihr Grenzen gesetzt.

https://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/immobilienmarkt-gutachter-rechnen-mit-weiter-steigenden-preisen-a-ed567ea0-7be9-4e2e-ae3d-ae26989823cc-amp

Zitat von Muslime_Frugi am 21. Januar 2022, 11:10 Uhr

https://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/immobilienmarkt-gutachter-rechnen-mit-weiter-steigenden-preisen-a-ed567ea0-7be9-4e2e-ae3d-ae26989823cc-amp

Eigentlich halte ich nicht viel von Gutachterausschüssen. Habe die Erfahrung gemacht das sie viel zu konservativ in ihrer Einschätzung waren. Weit weg vom realen Marktgeschehen. In diesem Fall denke ich aber das sie durchaus richtig liegen.

nur falls jemand irgendein Vorhaben mit dieser Förderung planen sollte: 

Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) - Sofortiger Antrags- und Zusagestopp

Zitat von Jan Veerman am 21. Januar 2022, 14:34 Uhr
Zitat von Muslime_Frugi am 21. Januar 2022, 11:10 Uhr

https://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/immobilienmarkt-gutachter-rechnen-mit-weiter-steigenden-preisen-a-ed567ea0-7be9-4e2e-ae3d-ae26989823cc-amp

Eigentlich halte ich nicht viel von Gutachterausschüssen. Habe die Erfahrung gemacht das sie viel zu konservativ in ihrer Einschätzung waren. Weit weg vom realen Marktgeschehen. In diesem Fall denke ich aber das sie durchaus richtig liegen.

Sehe ich sehr ähnlich. Wobei die Gutachter(ausschüsse) sogar noch näher dran sind am realen Marktgeschehen, als viele andere Experten, denen das Wort "Immobilienblase" gern von den akademisch im Elfenbeinturm geschulten Lippen rutscht.

Dass es immer wieder mal regionale Übertreibungen gibt, ist sicher gewissen Marktdynamiken geschuldet und dort sind die möglichen Auf- und Abbewegungen von Preisen in totalen Summen (also harter Währung) natürlich auch am größten. Und auch die "lockere" Geldpolitik der EZB tut ihr übriges. Schaut man aber mal auf fundamentale Grundlagen (Angebot und Nachfrage sowie aktuelle und sicher nicht unter dem heutigen Niveau liegende zukünftige Baupreise), wird es in den meisten Regionen vielleicht demnächst mal eine moderate Seitwärtsbewegung geben. Aber viel billiger? Nein, das wird es nicht werden, was auch an den heute schon beachtlichen Auflagen zur Vergabe von Krediten liegt, die dafür sorgen, dass kaum ein Kreditnehmer mit seiner Immobilie in die Bredouille kommen wird. Und vielleicht noch als letztes: Nein, Banken wollen sich nicht mit an sie fallenden Immobilien aus faulig gewordenen Kreditgeschäften befassen. Dafür haben die gar kein Personal. Und Zwangsversteigerungen wegen notleidender Kredite sind für Banken ebenfalls selten ein gutes Geschäft.

die dafür sorgen, dass kaum ein Kreditnehmer mit seiner Immobilie in die Bredouille kommen wird.

Wenn ich da so sehe, wer alles 100% Finanzierungen bekommt, dann ist das, was du schreibst, so bestimmt nicht der Fall.

"Dieses mal ist alles anders" zu denken ist immer gefährlich.

Zitat von Privatier am 24. Januar 2022, 14:17 Uhr

die dafür sorgen, dass kaum ein Kreditnehmer mit seiner Immobilie in die Bredouille kommen wird.

Wenn ich da so sehe, wer alles 100% Finanzierungen bekommt, dann ist das, was du schreibst, so bestimmt nicht der Fall.

"Dieses mal ist alles anders" zu denken ist immer gefährlich.

Von "Dieses mal ist alles anders" ist in meinem Beitrag doch gar nichts zu lesen. Und dass es Regionen mit möglicherweise zum Teil ordentlichen Übertreibungen bei den Preisen gibt, habe ich selbst auch geschrieben. Die von Dir angesprochenen 100%-Finanzierungen mag es ja geben. Sie laufen jedoch im Regelfall so oder so ähnlich wie hier gerade erst in einem höchst realen und aktuellen Beispiel geschildet. Nämlich über die Absicherung der Bank über eine bereits vorhandene Immobilie, deren Beleihungswert deutlich über der verbliebene Restschuld liegt (konkret: "Als Sicherheit soll eine bestehende Eigentumswohnung eingebracht werden. Wert laut Gutachten der Bank 515.000 €, Restschuld noch etwa 120.000€."). Da gerade die angesprochenen Übertreibungen in einzelnen Regionen und/oder bei einzelnen Angeboten durchaus ein reales Risiko darstellen können, habe ich in dem genannten Beispiel unabhängig von den Finanzierungskonditionen sogar von einem Kauf abgeraten (womit ich mit meiner damit verbundenen Glaskugelei trotzdem falsch liegen kann).

Ja, ein Hammer seitens der KfW die zugegebenermaßen Überförderungen von energetischen Baumaßnahmen derart kurzfristig zu cancelln.

Letztlich aber auch klar Bauen zu erschweren um Preisblasen zu dämpfen. Wie zuletzt schon die Maßnahme mehr EK der Banken bei Privat Immokrediten abzuverlangen. Geht alles eine Richtung!

Zitat von Cosmic68 am 24. Januar 2022, 14:51 Uhr

Von "Dieses mal ist alles anders" ist in meinem Beitrag doch gar nichts zu lesen.

Explizit nicht, aber was heisst denn

"Und auch die "lockere" Geldpolitik der EZB tut ihr übriges. Schaut man aber mal auf fundamentale Grundlagen (Angebot und Nachfrage sowie aktuelle und sicher nicht unter dem heutigen Niveau liegende zukünftige Baupreise), wird es in den meisten Regionen vielleicht demnächst mal eine moderate Seitwärtsbewegung geben. Aber viel billiger? Nein, das wird es nicht werden, was auch an den heute schon beachtlichen Auflagen zur Vergabe von Krediten liegt, die dafür sorgen, dass kaum ein Kreditnehmer mit seiner Immobilie in die Bredouille kommen wird."

anderes als "diesesmal wird alles anders" - nämlich dieses mal kommt es zu keinem Nachgeben der Preise?

Ich kann es gut verstehen, dass die KfW die Förderungen weiter drosselt/zurückfährt. Bei meinem Einzimmer-Appartement letztes Jahr machte der KfW Zuschuss 12% des gesamten Kaufpreises (also inkl. Kaufnebenkosten) aus.

Dabei hat die kleine Wohnung schon ohne den Zuschuss einen kleinen Überschuss ergeben bezogen auf den kompletten KP. Wozu dann ein Zuschuss?

Die Wohnung war der 2. von 3 Bauabschnitten. Der 3. geht jetzt in die Vermarktung und die Preise sind etwas höher ohne Aussicht auf Zuschuss. Der Entfall der Förderung hat also keinen Einfluss auf die Preise. Damit macht er sich überflüssig.

Eine andere Story: In dem Ort wo mein Haus steht hat die Stadt ein kleiner Neubaugebiet ausgegeben und ein Bieterverfahren der Grundstücke gestartet. Der Mindestpreis lag bei 1.100€/m2. Die Grundstücke gingen zwischen 1.500 - 1.800€ weg.

Ich muss schon sagen, das sind Dinge die mir Angst machen. Es geht ja schließlich um ein Grundbedürfnis: Wohnen. Denke auch, dass die Preise irgendwann korrigieren. Aber die Korrektur dürfte begrenzter sein als am Aktienmarkt. Beeinflussbar sind eigentlich nur die Spekulationspreise der Grundstücke, aber auch die sind sehr limitiert. Oder ein Überschuss an Wohnungen. Aber es mangelt ja seit mehr als 10 Jahren deutlich an Neubauten und der Bestand wird marode und muss teuer und energetisch zeitgemäß saniert werden.

Baumaterialien und Lohnkosten im angespannten Arbeitsumfeld der Baubranche werden nicht billiger. Also ehrlich gesagt, ich bin auch ratlos auf Sicht.

Zitat von Muslime_Frugi am 24. Januar 2022, 17:54 Uhr

... und der Bestand wird marode und muss teuer und energetisch zeitgemäß saniert werden.

warum MUSS?

die Wohnungswirtschaft in der DDR hatte sich diesem "muss" 40 Jahre lang entzogen ...

:mrgreen:

Zitat von exit-tbd am 24. Januar 2022, 20:02 Uhr

warum MUSS?

die Wohnungswirtschaft in der DDR hatte sich diesem "muss" 40 Jahre lang entzogen ...

:mrgreen:

Na gibt es denn nicht die 50k Bauvorschriften die uns dazu nötigen bei kleinsten Änderungen auch energetische Sanierungen vorzunehmen? Auch bei Verkauf/Kauf muss eine Heizungsanlage die älter als 30 Jahre ist innerhalb gewisser Fristen durch eine moderne ersetzt werden. Wenn es einen Weg gibt dies alles zu umgehen da wäre ich sehr gespannt drauf.

Ich sehe es auch wie Muslime alles deutet darauf hin das die Preisspierale sich noch schneller dreht und einem langsam schwindelig werden kann. Bis 5% Wertsteigerung ist ja noch verkraftbar aber ab 10% führt es langfristig zu sozialen Spannungen. Vielleicht nimmt die Reduktion der KFW Förderung ja etwas Luft raus es könnte aber auch genau das Gegenteil passieren (Angebotsverknappung => weitere Preisexplosionen)

Sogar die Bildzeitung nimmt sich des Themas schon an:

Eigenheim-Förderung: Habeck stoppt plötzlich die Hausbau-Förderung - Wirtschaft - Bild.de

https://amp2.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilienkauf-17-prozent-mehr-fuer-eine-eigentumswohnung-keine-spur-von-sinkenden-immobilienpreisen/28010398.html

Zitat von Muslime_Frugi am 27. Januar 2022, 23:17 Uhr

https://amp2.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilienkauf-17-prozent-mehr-fuer-eine-eigentumswohnung-keine-spur-von-sinkenden-immobilienpreisen/28010398.html

Danke für den Link (der gerade noch funktionierte, nun aber nicht mehr). Nein, diese Steigerungsraten sind nicht gesund. Und auch wenn es richtigerweise im Artikel heißt...

"Ob sie es bekommen, ist eine andere Frage: Immoscout24 wertet lediglich die Anzeigen aus – darüber, ob die Immobilien dann auch tatsächlich zu dem in der Anzeige genannten Preis den Besitzer wechseln und ob abseits des Portals ohnehin andere Summen im Spiel sind, kann das Berliner Unternehmen daher nichts sagen."

... so ist doch unabhängig davon mit ziemlicher Sicherheit eine Tendenz abzuleiten. Hier vor Ort, mittelgroße Universitäts- und Hansestadt, ist es jedenfalls so, wenn man hört, was an Preisen für Immobilien aufgerufen und auch offenbar bezahlt wird.

Mit dem Einkommen aus unseren beiden 35h-Angestelltenverhältnissen wäre eine Immobilie zum heutigen Zeitpunkt für uns vom Kaufpreis her nur noch schwer darstellbar. Zwar liegen wir einkommenstechnisch oberhalb des Durchschnittes und nach den reinen Zahlen wäre eine adäquate Immobile finanzierbar (Reihenhaus 130qm ab ca. 400T€, freistehend ab 550T€ aufwärts, adäquate Wohnung ab 400T€; das sind aber wirklich die unteren Limits, die man nur noch selten findet; Häuser bzw. Wohnungen um 180qm nähern sich der 1-Mio-Grenze), aber das sind für Normalverdiener mit Kindern schon stattliche Summen und für die Familie aus Verkäuferin/Kindergärtnerin/Krankenschwester und Elektriker/Klempner/Hermes-Boten mit Kindern bietet der Markt hier in der Stadt und auch im Umland bis ca. 15km eigentlich gar keine bezahl- und finanzierbaren Angebote mehr. Und das schafft Unfrieden.

Falls der Handelsblattlink oben nicht funktioniert, einfach mal hiermit probieren.