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Aktuelles zum Immobilienmarkt

Zitat von Jan Veerman am 8. Februar 2022, 22:38 Uhr

Wenn Immokredite langfristig auf 3% Zinsen steigen dann muss diesem eine ordentlich heiß gelaufene Wirtschaft (hohe Inflation) vorausgehen bei der saftige Lohnerhöhungen stattgefunden haben. Dies führt zu höherem EK bei den Käufern und damit geringerem Finanzierungsbedarf. So lässt sich in Summe mit dem höheren Einkommen auch die Finanzierung bei höheren Zinsen ohne Abstriche tätigen. Oder sehe ich etwas falsch in meiner Rechnung?

Das klingt doch ein bisschen wie Erdogan, wonach die Wirtschaft oder gar die Politik bestimmen würde, wie sich der Zins zu verhalten hat.

ich denke eher, den Zins betsimmen die Märkte und die Zentralbanken, egal ob das Ergebnis den Leuten gefällt oder nicht.

Die Inflation in den USA steigt gerade auf 7%/a, bei uns 5%/a.

Wenn die USA und der Euro Raum nicht auch Türkei spielen wollen (was ja alles andere als ein positives Vorbild ist) gehe ich mal davon aus, dass die Leitzinen schon bald signifikant steigen werden.

Ob die Löhne steigen ist ein ganz anderes Thema.

Für mich wäre das möglicherweise sogar positiv.

Hi @Cepha meine Aussage fußt auf der Annahme das es eine Korrelation zwischen einer langfristigen Inflation und Lohnerhöhungen gibt. Ob die momentane Inflation langfristig ist wird sich erst noch zeigen. Wenn dem so ist, werden ziemlich wahrscheinlich auch die Löhne steigen. In USA tun sie dies bereits. Und selbst in der Türkei steigen die Löhne sogar um über 10% was für uns unvorstellbar ist. Es scheint also tatsächlich etwas dran zu sein an der Korrelation. In Wiki gibt es dazu eine passende Theorie die Lohn-Preis-Spriale die meine These untermauert.

Meine Kernaussage ist jedoch: Solange der Wohnflächenverbrauch in Deutschland stetig zunimmt brauchen wir uns über zu hohe Preise für Immobilien keine großen Gedanken machen.

Hier ein passender Artikel dazu von Spiegel Online: Menschen in Deutschland wohnen immer großzügiger

Ein Profi wie @privatier würde jetzt vielleicht sagen aus der Vergangenheit lässt sich nichts für die Zukunft ableiten. Dann könnte ich aber auch gleich sagen das sich keinerlei vorhersagen für die Zukunft treffen lassen und wir alle Annahmen fallen lassen können. An irgendetwas muss man sich doch orientieren oder?

Immobilienverluste, wohin man auch sieht :mrgreen: 😎

Why Did Cristiano Ronaldo Sell His Trump Tower NYC Condo for a Loss? - MarketWatch

Zitat von Privatier am 16. Februar 2022, 17:37 Uhr

Immobilienverluste, wohin man auch sieht :mrgreen: 😎

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Bei 66k pro qm würde selbst ich von Spekulation sprechen. Vermute mal er hat es sich gekauft um sich bei seinen Arbeitgebern attraktiver zu machen. Damit konnte er einen höheren Lohn durchsetzen mit der Drohung in der Hinterhand wenn ihr mir nicht mehr zahlt spiele ich in den USA hab schon ne kleine Wohnung 230qm dort gekauft. Auch wenn er nur 30k pro qm beim Verkauf erhält hat er dank seiner hohen Löhne immer noch einen guten Gewinn eingefahren. Es muss immer Gesamtheitlich betrachtet werden.

Persönlich finde ich auch 30k noch etwas teuer. Da gibt es in Deutschland nicht viele Standorte wo Wohnungen für solche Preise verkauft werden. Also ist in Deutschland noch viel Luft nach oben oder in USA noch viel Luft nach unten 🙂

Luft nach oben ist immer... 😉

Die absurdesten Preis-Hypes der Geschichte: Kaiserpalast so teuer wie ganz Kalifornien (yahoo.com)

Immobilienpreise: Verstärkte Preisübertreibungen am Wohnungsmarkt (faz.net)

Die Bundesbank warnt vor Preisübertreibungen von bis zu 40%

Die Bundesbank warnt schon länger. Aber klar, wenn die Zinsen spürbar anziehen, wird es schwieriger mit den Finanzierungskosten und dies wird die Verkäufe hemmen.

Das blöde ist nur für Käufer, dass es trotz nachgebender Preise vielleicht teurer wird. Barzahler haben dann natürlich einen Vorteil.

Die Bundesbank hat schon seit meinem ersten Kauf 2011 jährlich gewarnt (und bestimmt auch davor, da hab ich sowas noch überlesen). Eigentlich müssten die Übertreibungen heute eher bei bis zu 100-150% liegen, sonst gibt man ja indirekt zu, damals heftig danebengelegen zu haben. Aber wie auch immer, wenn die neuen Maßnahmen nun für einen kontrollierten statt crashartigen Rückgang sorgen, dann soll mir das nur recht sein.

Nachtrag: hier noch die Quellen:

https://www.bundesbank.de/resource/blob/885332/6c288b7c56324c9a35922c743e558fae/mL/2022-02-monatsbericht-data.pdf (Monatsbericht, ab S. 59)

https://www.bundesbank.de/de/statistiken/indikatorensaetze/indikatorensystem-wohnimmobilienmarkt/indikatorensystem-zum-wohnimmobilienmarkt-775496

Da hast du wohl recht:

Bundesbank warnt vor Immobilienblase in Deutschland - Wirtschaft - SZ.de (sueddeutsche.de)

In der Vergangenheit hat die Bundesbank immer mitgeteilt das die Preise teilweise um 30% zu hoch sind. Im Anschluss daran sind die Preise dann immer um 10% gestiegen. Da die Bundesbank diesmal sagt es seien 40% gehe ich von einer vorläufigen Stagnation der Preise aus. Wenn es nicht so eintrifft kann ich die Prognosen der Bundesbank zukünftig nicht mehr für mich nutzen und muss auf etwas anderes umsteigen. 🙂

Die Bundesbank warnt nicht weil sie einfach mal warnen will, sondern das hat nat. tieferliegende Gründe. Über die zu reden scheint (für mich) sinnvoller: Es geht um die Finanzierbarkeit durch die Häuslebauer (oder auch nachfolgend Mietpreisentwicklung bei Mietwohnungen) sowie deren Fähigkeit die Kredite zurückzuzahlen und nachfolgend einem stabilen Bankensystem; und ob die ggf. Kreditausfälle stemmen können, sowie im Extremfall fallende Immopreise und der dann verlustig gegangenen Sicherheiten der Banken mit katastrophalen Folgen für das Bankensystem. Nebenkriegsschauplatz ist sicher auch die Inflationsentwicklung, für deren Bekämpfung die Bundesbank zuständig ist. Vor derlei Szenario wird letztlich gewarnt, dass ist aber wegen der Komplexität schwer kommunizierbar.

Wenn man natürlich alle Preisentwicklungen für sich und die Kapitalanforderungen stets im Griff hat bleibt nat. weder für Banken noch Häuslebauer ein Problem....allenfalls für die Wertentwicklung für sich selbst oder noch Mieter zu finden die das alles bezahlen können.

Zitat von Absprung_2020 am 21. Februar 2022, 18:50 Uhr

Wenn man natürlich alle Preisentwicklungen für sich und die Kapitalanforderungen stets im Griff hat bleibt nat. weder für Banken noch Häuslebauer ein Problem....allenfalls für die Wertentwicklung für sich selbst oder noch Mieter zu finden die das alles bezahlen können.

Man sollte es mit den Immobilien genauso halten wie mit den Aktien auch. D.h. bei Änderungen der Marktbewertung einfach behalten, weiter die Raten zahlen und Miete kassieren oder selbst drin wohnen.

Mental fällt die Übung natürlich viel einfacher als bei Aktien, da eine schnelle Liquidierung gar nicht möglich und der Preis nicht jeden Tag abzulesen ist wie an der Börse. Zudem sind die Parameter für den Zinsfestschreibungszeitraum fixiert. Das eine Miete bei laufender Vermietung gesenkt wird habe ich noch nicht erlebt. Ein längeres Aussetzen von Mietpreissteigerungen ist schon möglich und sollte einkalkuliert sein, genauso wie ein Zinsänderungsrisiko. Völlig anders natürlich bei strukturschwachen Gegenden mit Wegzug.

Wenn es nach deutlichen Zinsanhebungen zu einem Preisrutsch kommt -was ich als gesunde Korrektur nach den letzten Boomjahren- durchaus für möglich halte, wäre dies ein perfekter Zeitpunkt für einen Barzahler. Aber woher kommt der Cash? Entweder vom Depot, welches in Down Phasen auch oft runtergehen, oder aus einem Cashpuffer der unter der Inflation gelitten hat. Der Großteil, der fremdfinanziert, hat dann höhere Zinskosten.

Vorläufiges Zwischenfazit: Irgendwas ist immer und irgendwo gibt es immer Opportunitätskosten. Deswegen einfach planen, kaufen und laufend Vermögen aufbauen!

 

Hier Ei interessanter Case zum BAFin Risikoaufschlag.

Georg arbeitet im Risikomanagement bei einer Bank. Ich gehe daher von einem erste Quelle Artikel aus.

Das Thema wurde ja hier in diesem Faden lebhaft diskutiert Erstaunliches Ergebnis: 0,07%.

https://www.finanzen-erklaert.de/bafin-risiko-puffer-immobilienkredite-auswirkung-kreditzins/

korrekt erläutert von Georg, bin ja ebenfalls in dem Bereich tätig.

die andere Frage ist natürlich immer inwieweit so etwas genutzt wird um die "Preise" etwas mehr zu erhöhen, das findet ja auch in vielen anderen Bereichen statt. Die Banken hoffen natürlich auch mal wieder etwas bessere Margen erzielen zu können.

in den Medien wird es dann alles miteinander verwurstet und dann kommen die ganzen "Verschwörungstheorien" dabei raus 😉

Neben diesem Effekt der die Zinsen minimal erhöht gibt es natürlich auch andere Einflüsse die wesentlich prägender sind. Da die Darlehenszinsen zur Zeit recht schnell ansteigen bleibt jetzt weniger Zeit um sich vereinbarte Zinsen auch zu sichern. Hat den Nachteil: Ein Darlehensnehmer muss sich jetzt schneller entscheiden. Und eventuell den Vorteil das sich Kreditvertragsabschlüsse etwas beschleunigen und mal etwas mehr Schwung in die Sache kommt.
Aus meiner Sicht läuft das Prozedere Immobilienkauf in Deutschland extrem zäh, langsam und bürokratisch ab.

Die Blase läuft und läuft und läuft… nur platzen tut sie bislang nicht.

Der neue Dreiklang fürs Nichtinvestieren lautet:

  1. Bauzinsen
  2. Baupreise
  3. Inflation

https://finanzmarktwelt.de/bauzinsen-baupreise-immobilienpreise-immobilienblase-231616/?amp

Gegenwärtig erscheinen die so „teuren Preise“ der letzten Jahre i.V. mit historisch niedrigen Zinsen als verpasste Chancen.
Verrückte Zeiten.

Hi @muslime_frugi tatsächlich erscheint es so auf den ersten Blick. Da die Preise jedoch auch von Angebot und Nachfrage abhängig sind und ich kaum eine Ausweitung des Angebots feststellen kann gerade aufgrund gestiegener Baukosten sehe ich die gegenwärtigen Preise als verhältnismäßig moderat an. Insbesondere steigende Löhne werden das verfügbare EK der Käufer deutlich erhöhen was steigende Zinsen durchaus kompensieren kann. Lohnerhöhungen werden zwar erst mit Verzögerungen von ein bis zwei Jahren durchgesetzt werden, sind jedoch für die Stabilität unserer Gesellschaft unabdingbar und damit aus meiner Sicht unausweichlich.
Was mir extrem zu schaffen macht ist gerade der Handwerkermangel bei mir ist eine der drei Phasen vom Elektroherd in einer WG gerade kaputt gegangen und ich musste einige Elektriker durchtelefonieren bis ich einen gefunden habe der es mir allerdings auch erst am nächsten Tag richten kann. Die anderen waren auf Wochen komplett zu.
Wie soll unter diesen Umständen das Angebot noch erweitert werden wenn selbst der Bestand kaum noch in Schuss gehalten werden kann.
Fazit aus meiner Sicht: Die Preise steigen weiter und in 10 Jahren fragen wir uns warum keiner von uns 2022 kräftig investiert hat.

Berlin überlegt eine neue Abgabe auf hohe Mieten von 10 bis 30%. Da werden sich die Vermieter freuen: berlin-miete-steuer-senat-wohnen-mietendeckel-enteignung.html

Zu den Zinsen ist zu sagen, dass die Banken hohe Zinsen nutzen, um richtig zu kassieren. Im verlinkten Blog wird ausgeführt, dass die Banken nur 12 bis 15% Eigenkapital verwenden bafin-risiko-puffer-immobilienkredite-auswirkung-kreditzins. Und was ist "Eigenkapital"? "Einfach ausgedrückt ist Eigenkapital das Geld, das eine Bank von ihren Anteilseignern und anderen Anlegern erhalten hat. Dazu zählen außerdem nicht ausgeschüttete Gewinne." Was zählt zum eigenkapital der banken

Die Banken haben also nur für maximal 15% eines Darlehens Refinanzierungskosten. Den Rest des Darlehens kreieren sie selbst und bekommen auch darauf Zinsen.

Bei 3% Zinsen auf 1 Mio. bekommt die Bank also jährlich 30.000€, zahlt ihren Kunden aber weniger bis nichts. Natürlich hat sie Kosten der Verwaltung, Akquise, Ausfall etc, die sind aber bei 3% nicht höher als bei 1% Zinsen. Außerdem amortisieren sich die Kosten über 10 Jahre (Akquise z. B. 1,5% an einen Vermittler). Die Banken hätten also viel Luft für niedrigere Zinsen.

Lasst uns eine Hypothekenbank auf gemeinnütziger Basis gründen und den Markt mit niedrigen Zinsen total aufrollen! Anleger bekommen bei uns dann z. B. 1,5% für Tagesgeld, wir würden mit Geld überflutet.

Zitat von FredFinanzFuchs am 20. April 2022, 11:17 Uhr

Zu den Zinsen ist zu sagen, dass die Banken hohe Zinsen nutzen, um richtig zu kassieren. Im verlinkten Blog wird ausgeführt, dass die Banken nur 12 bis 15% Eigenkapital verwenden bafin-risiko-puffer-immobilienkredite-auswirkung-kreditzins. Und was ist "Eigenkapital"? "Einfach ausgedrückt ist Eigenkapital das Geld, das eine Bank von ihren Anteilseignern und anderen Anlegern erhalten hat. Dazu zählen außerdem nicht ausgeschüttete Gewinne." Was zählt zum eigenkapital der banken

Die Banken haben also nur für maximal 15% eines Darlehens Refinanzierungskosten. Den Rest des Darlehens kreieren sie selbst und bekommen auch darauf Zinsen.

Bei 3% Zinsen auf 1 Mio. bekommt die Bank also jährlich 30.000€, zahlt ihren Kunden aber weniger bis nichts. Natürlich hat sie Kosten der Verwaltung, Akquise, Ausfall etc, die sind aber bei 3% nicht höher als bei 1% Zinsen. Außerdem amortisieren sich die Kosten über 10 Jahre (Akquise z. B. 1,5% an einen Vermittler). Die Banken hätten also viel Luft für niedrigere Zinsen.

Lasst uns eine Hypothekenbank auf gemeinnütziger Basis gründen und den Markt mit niedrigen Zinsen total aufrollen! Anleger bekommen bei uns dann z. B. 1,5% für Tagesgeld, wir würden mit Geld überflutet.

das stimmt leider überhaupt nicht was Du hier schreibst. Also der zusätzliche Risikoaufschlag wurde von der Bafin vorgeschrieben damit mehr Eigenkapital für die Immobilienkredite hinterlegt werden muss um die Banken vor Insolvenz zu schützen. Eine Bank muss für 8% der risikogewichteten Aktiva Eigenkapital vorhalten, d.h. je höher die risikogewichteten Aktiva desto höher muss das Eigenkapital ausfallen. Genau hier setzt der Risikoaufschlag an. Natürlich muss eine Bank nicht für 100% eines Kredites Eigenkapital vorhalten, dann wäre ein Kredit unbezahlbar, ein Eigenkapitalgeber würde sich bei einem Ausfallrisiko nicht mit 3% Rendite zufrieden geben.

Die Bank hat natürlich für das gesamte Darlehen Refinanzierungskosten, bei einer Hypothekenbank erst recht weil die kein Einlagengeschäft betreiben. Jeder Kredit muss refinanziert werden. Und das grundlegenste und allerwichtigste warum es überhaupt Banken gibt wird völlig vergessen, nämlich die Banken übernehmen das Risiko eines Ausfalles und dieser Ausfall muss eingepreist werden. Sonst würde ja jede Privatperson ihr Geld verleihen. Und dieses Risiko ist nicht unerheblich. Die regulatorischen Anforderungen an Banken sind immens, an Hypothekenbanken besonders da diese Pfandbriefe begeben dürfen und diese durch einen Deckungsstock gesichert sein müssen. Im übrigen muss eine Bank eine Lizenz bei der BaFin beantragen.