Aktuelles zum Immobilienmarkt
Zitat von Gelöschter Benutzer am 19. Oktober 2022, 0:32 UhrRichtig, dann habe ich aber zumindest auch eine hohe Steuersenkende Wirkung. Bei einer 100% Finanzierung habe ich somit 5% Zinsen plus 2% Afa zum absetzen, mit Sonderafa (die wurde ja abgesetzt) wären es dann nochmal 5% - insgesamt also 12% der Finanzierungssumme pro Jahr. Das entspricht also mindestens dem doppelten der steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Auch kein zu unterschatzender Effekt auf weiteres Einkommen. Wer da für eine Million baut, der kann/konnte damit jährliches Einkommen ihv. 120.000€ steuerfrei schalten, hat aber sicher damit keine 120k Mieteinnahmen generiert. So habe z.b. ich für 2021 85.000€ an Mieten eingenommen, dazu 20.000€ aus gleitzonenjob, 40.000€ aus Ferienwohnungen und rund 15.000€ aus Fahrzeugvermietung. Steuern habe ich insgesamt 1400€ gezahlt, also unter 1 % 🙂
Und ich hatte nur 0,75% Finanzierungszinsen. Kann jeder selbst nachrechnen - wer aber wie gesagt sonst gut verdient, der kann hier hohe Steuerfreie Beträge generieren.
Aber auch jetzt noch ohne Sonderafa käme man noch immer auf 5+2=7%, effektiv sogar mehr. Bei einem angenommenen gängigen Mietpreisfaktor von 25 (also 4% p.a.) hat man auch aktuell noch die Möglichkeit, quasi das doppelte der jährlichen Mieteinnahmen aus der Immo steuerlich geltend zu machen. Klappt natürlich nur dann effizient oder unerhaupt, wenn man noch weitere Einnahmen hat. Wenn man eine Immobilie als unternehmerisches Investment betrachtet, dann sollte man solche Effekte beachten und gegenrechnen. Da sind dann 5% Zinsen auf einmal gar nicht mehr so teuer wie man ersteinmal vermutet. 4% Zinsen "kosten" dann nach genauer und umfänglicher Betrachtung nämlich effektiv in etwa doppelt so viel wie 1% und nicht das vierfache...! 🙂
Wer viel verdient zahlt viel an Steuern...oder eben auch nicht und kann dadurch selbst bei negativer Anfangsrendite noch kräftig "Gewinn" machen wenn am Ende alle Einnahmen auf einem Tisch landen und versteuert werden.
Das Investitionsvolumen meines MFH habe ich dshingehend auf meine zu erwartenden sonstigen Einnahmen abgestimmt. Hätte ich größer gebaut, hätte ich da viel verschenkt, ebenso, wäre das Objekt nur halb so groß gesesen.
Gilt natürlich alles nur für vermietete Objekte! Bei der selbstgenutzen Immobilie fällt das natürlich alles weg!
Richtig, dann habe ich aber zumindest auch eine hohe Steuersenkende Wirkung. Bei einer 100% Finanzierung habe ich somit 5% Zinsen plus 2% Afa zum absetzen, mit Sonderafa (die wurde ja abgesetzt) wären es dann nochmal 5% - insgesamt also 12% der Finanzierungssumme pro Jahr. Das entspricht also mindestens dem doppelten der steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Auch kein zu unterschatzender Effekt auf weiteres Einkommen. Wer da für eine Million baut, der kann/konnte damit jährliches Einkommen ihv. 120.000€ steuerfrei schalten, hat aber sicher damit keine 120k Mieteinnahmen generiert. So habe z.b. ich für 2021 85.000€ an Mieten eingenommen, dazu 20.000€ aus gleitzonenjob, 40.000€ aus Ferienwohnungen und rund 15.000€ aus Fahrzeugvermietung. Steuern habe ich insgesamt 1400€ gezahlt, also unter 1 % 🙂
Und ich hatte nur 0,75% Finanzierungszinsen. Kann jeder selbst nachrechnen - wer aber wie gesagt sonst gut verdient, der kann hier hohe Steuerfreie Beträge generieren.
Aber auch jetzt noch ohne Sonderafa käme man noch immer auf 5+2=7%, effektiv sogar mehr. Bei einem angenommenen gängigen Mietpreisfaktor von 25 (also 4% p.a.) hat man auch aktuell noch die Möglichkeit, quasi das doppelte der jährlichen Mieteinnahmen aus der Immo steuerlich geltend zu machen. Klappt natürlich nur dann effizient oder unerhaupt, wenn man noch weitere Einnahmen hat. Wenn man eine Immobilie als unternehmerisches Investment betrachtet, dann sollte man solche Effekte beachten und gegenrechnen. Da sind dann 5% Zinsen auf einmal gar nicht mehr so teuer wie man ersteinmal vermutet. 4% Zinsen "kosten" dann nach genauer und umfänglicher Betrachtung nämlich effektiv in etwa doppelt so viel wie 1% und nicht das vierfache...! 🙂
Wer viel verdient zahlt viel an Steuern...oder eben auch nicht und kann dadurch selbst bei negativer Anfangsrendite noch kräftig "Gewinn" machen wenn am Ende alle Einnahmen auf einem Tisch landen und versteuert werden.
Das Investitionsvolumen meines MFH habe ich dshingehend auf meine zu erwartenden sonstigen Einnahmen abgestimmt. Hätte ich größer gebaut, hätte ich da viel verschenkt, ebenso, wäre das Objekt nur halb so groß gesesen.
Gilt natürlich alles nur für vermietete Objekte! Bei der selbstgenutzen Immobilie fällt das natürlich alles weg!
Zitat von exitus2022 am 19. Oktober 2022, 1:40 UhrZitat von Jan Veerman am 18. Oktober 2022, 18:10 UhrKann mir nicht vorstellen das die Preise wieder auf das Niveau von 2012 zurück fallen dazu müssten ja auch die Materialien so günstig wie 2012 sein.
Bei 70 % oder 80 % der Bestandsimmobilien heißt das v.a. höhere Preisabschläge für den aufgelaufenen Renovierungs- und Sanierungsstau 😉
Da der Käufer ja eine größeren Teil des (i.a. limitierten) Budgets für Handwerkerrechnungen und Baumarktbesuche zurückhalten muss!
Zitat von Jan Veerman am 18. Oktober 2022, 18:10 UhrKann mir nicht vorstellen das die Preise wieder auf das Niveau von 2012 zurück fallen dazu müssten ja auch die Materialien so günstig wie 2012 sein.
Bei 70 % oder 80 % der Bestandsimmobilien heißt das v.a. höhere Preisabschläge für den aufgelaufenen Renovierungs- und Sanierungsstau 😉
Da der Käufer ja eine größeren Teil des (i.a. limitierten) Budgets für Handwerkerrechnungen und Baumarktbesuche zurückhalten muss!
Zitat von Jan Veerman am 19. Oktober 2022, 7:53 UhrHi @exit-tbd
bei älteren Bestandsobjekten ist der Renovierungsstau offensichtlicher (alte Fenster/Elektrik/Dach/Heizung/Wasserleitungen) bei neueren Objekten aus den 80er und 90er Jahren fällt es nicht so ins Auge weil alles noch so gut aussieht. Hinter der Wand sind die Rohre aber auch nicht mehr im besten Zustand und müssen ebenso renoviert werden ebenso die Fenster aus den 90er wenn sie mal über 35 Jahre auf dem Buckel haben.
Und die neuen Fenster sind in beiden Fällen gleich teuer egal ob ich Fenster aus den 60er austausche oder aus den 90er. Selbst bei einem Neubau von heute müssen nach 40 Jahren fast alle Gewerke angegangen werden.
Was ich damit sagen möchte: Egal wie alt das Gebäude ist für die Instandhaltung müssen immer entsprechende Rücklagen gebildet werden und im mittel (über 40 Jahre) sind diese bei allen Gebäudejahrgängen in etwa gleich hoch. Es muss also die Kombination Sanierungsstau+Instandhaltungsrücklage betrachtet werden um Preisabschläge zu rechtfertigen.
Beispiel: Wohnung Baujahr ca. 1900 Instandhaltungsrücklage aufgrund eingezogener Sonderumlage pro Einheit über 30k, Dach und Fenster müssen gemacht werden. Aufgrund der Rücklage aber kein Problem also lässt sich auch kein Abschlag für diese Gewerke rechtfertigen.
Hi @exit-tbd
bei älteren Bestandsobjekten ist der Renovierungsstau offensichtlicher (alte Fenster/Elektrik/Dach/Heizung/Wasserleitungen) bei neueren Objekten aus den 80er und 90er Jahren fällt es nicht so ins Auge weil alles noch so gut aussieht. Hinter der Wand sind die Rohre aber auch nicht mehr im besten Zustand und müssen ebenso renoviert werden ebenso die Fenster aus den 90er wenn sie mal über 35 Jahre auf dem Buckel haben.
Und die neuen Fenster sind in beiden Fällen gleich teuer egal ob ich Fenster aus den 60er austausche oder aus den 90er. Selbst bei einem Neubau von heute müssen nach 40 Jahren fast alle Gewerke angegangen werden.
Was ich damit sagen möchte: Egal wie alt das Gebäude ist für die Instandhaltung müssen immer entsprechende Rücklagen gebildet werden und im mittel (über 40 Jahre) sind diese bei allen Gebäudejahrgängen in etwa gleich hoch. Es muss also die Kombination Sanierungsstau+Instandhaltungsrücklage betrachtet werden um Preisabschläge zu rechtfertigen.
Beispiel: Wohnung Baujahr ca. 1900 Instandhaltungsrücklage aufgrund eingezogener Sonderumlage pro Einheit über 30k, Dach und Fenster müssen gemacht werden. Aufgrund der Rücklage aber kein Problem also lässt sich auch kein Abschlag für diese Gewerke rechtfertigen.
Zitat von Muslime_Frugi am 19. Oktober 2022, 11:06 UhrZitat von Frugi85 am 19. Oktober 2022, 0:32 UhrAber auch jetzt noch ohne Sonderafa käme man noch immer auf 5+2=7%, effektiv sogar mehr. Bei einem angenommenen gängigen Mietpreisfaktor von 25 (also 4% p.a.) hat man auch aktuell noch die Möglichkeit, quasi das doppelte der jährlichen Mieteinnahmen aus der Immo steuerlich geltend zu machen. Klappt natürlich nur dann effizient oder unerhaupt, wenn man noch weitere Einnahmen hat.
@frugi85:
spielen wir doch deine Gedanken weiter durch.Immoinvestor A kauft sich eine 2 ZKB Wohnung in einer Stadt. Durch die gestiegenen Zinsen konnte er ein Schnäppchen machen und anstatt Mietpreisfaktor 33 wie noch vor einem Jahr bekommt er die Wohnung zum MPF 25. Die Mietrendite ist von 3 auf 4% gestiegen. Kaufpreis der Wohnung 100k€ (davon 20k nichtabsetzbarer Grundsückswert). Der Mietpreis bingt 4.000€ p.a.. Er bekommt eine 110% Finanzierung bei der Bank durch mit entsprechendem Zinsaufschlag. Der Hypothekenzins beträgt 5%. Die AfA 2%.
- 110.000*5%= 5.500€ AfA
- 80.000*2%= 1.600€ AfA
- nichtumlagefähige NK= 400€
- in Summe 7.500€ AfA
Der Käufer zählt zu dem Kreis der "Besserverdiener" und verdient 100k p.a.. Hinzu kommen noch die 4k Mieteinnahmen.
Macht in Summe 7.500€ Abschreibung, denen 4.000€ gegenüber stehen. Laut nettolohnrechner.de liegen die Gesamteinkünfte (Miete und pos. Steuereffekt) bei dem Besserverdiener bei 5.525€ (LStk. 1, keine Kirche). Hierbei habe ich keine sonstigen Werbungskosten berücksichtigt, was den Steuereffekt weiter nach unten reduziert.
Das heißt die Gesamteinnahmen decken die Zinskosten. Die Tilgung sowie nicht Umlagefähige Nebenkosten und außerordentliche Investitionen müssen aus der Sparquote bedient werden.Von einem weiteren Einkommen kann also keine Rede sein.
Bei gleichbleibend hohem Zins rechne ich damit, dass der Bund degressive Abschreibungen bzw. Sonder AfA´s initiiert. Ansonsten wird es nicht zu den nötigen Investitionen zu wenige machen.
Zitat von Frugi85 am 19. Oktober 2022, 0:32 UhrGilt natürlich alles nur für vermietete Objekte! Bei der selbstgenutzen Immobilie fällt das natürlich alles weg!
Bei der selbstgenutzten Immobilie hast du auch einen Steuereffekt, nämlich dadurch dass du die potentiellen Mietzahlungen der Eigenmiete nicht aus dem zu versteuernden Einkommen bedienen musst. Ist nicht zu unterschätzen. Ein beschiedener Frugalist kann bei den üblich weiteren Werbungskosten in der FIRE Phase um die Null Linie tanzen.
Zitat von Frugi85 am 19. Oktober 2022, 0:32 UhrAber auch jetzt noch ohne Sonderafa käme man noch immer auf 5+2=7%, effektiv sogar mehr. Bei einem angenommenen gängigen Mietpreisfaktor von 25 (also 4% p.a.) hat man auch aktuell noch die Möglichkeit, quasi das doppelte der jährlichen Mieteinnahmen aus der Immo steuerlich geltend zu machen. Klappt natürlich nur dann effizient oder unerhaupt, wenn man noch weitere Einnahmen hat.
@frugi85:
spielen wir doch deine Gedanken weiter durch.
Immoinvestor A kauft sich eine 2 ZKB Wohnung in einer Stadt. Durch die gestiegenen Zinsen konnte er ein Schnäppchen machen und anstatt Mietpreisfaktor 33 wie noch vor einem Jahr bekommt er die Wohnung zum MPF 25. Die Mietrendite ist von 3 auf 4% gestiegen. Kaufpreis der Wohnung 100k€ (davon 20k nichtabsetzbarer Grundsückswert). Der Mietpreis bingt 4.000€ p.a.. Er bekommt eine 110% Finanzierung bei der Bank durch mit entsprechendem Zinsaufschlag. Der Hypothekenzins beträgt 5%. Die AfA 2%.
- 110.000*5%= 5.500€ AfA
- 80.000*2%= 1.600€ AfA
- nichtumlagefähige NK= 400€
- in Summe 7.500€ AfA
Der Käufer zählt zu dem Kreis der "Besserverdiener" und verdient 100k p.a.. Hinzu kommen noch die 4k Mieteinnahmen.
Macht in Summe 7.500€ Abschreibung, denen 4.000€ gegenüber stehen. Laut nettolohnrechner.de liegen die Gesamteinkünfte (Miete und pos. Steuereffekt) bei dem Besserverdiener bei 5.525€ (LStk. 1, keine Kirche). Hierbei habe ich keine sonstigen Werbungskosten berücksichtigt, was den Steuereffekt weiter nach unten reduziert.
Das heißt die Gesamteinnahmen decken die Zinskosten. Die Tilgung sowie nicht Umlagefähige Nebenkosten und außerordentliche Investitionen müssen aus der Sparquote bedient werden.Von einem weiteren Einkommen kann also keine Rede sein.
Bei gleichbleibend hohem Zins rechne ich damit, dass der Bund degressive Abschreibungen bzw. Sonder AfA´s initiiert. Ansonsten wird es nicht zu den nötigen Investitionen zu wenige machen.
Zitat von Frugi85 am 19. Oktober 2022, 0:32 UhrGilt natürlich alles nur für vermietete Objekte! Bei der selbstgenutzen Immobilie fällt das natürlich alles weg!
Bei der selbstgenutzten Immobilie hast du auch einen Steuereffekt, nämlich dadurch dass du die potentiellen Mietzahlungen der Eigenmiete nicht aus dem zu versteuernden Einkommen bedienen musst. Ist nicht zu unterschätzen. Ein beschiedener Frugalist kann bei den üblich weiteren Werbungskosten in der FIRE Phase um die Null Linie tanzen.
Zitat von Gelöschter Benutzer am 19. Oktober 2022, 12:25 Uhr
Immoinvestor A kauft sich eine 2 ZKB Wohnung in einer Stadt. Durch die gestiegenen Zinsen konnte er ein Schnäppchen machen und anstatt Mietpreisfaktor 33 wie noch vor einem Jahr bekommt er die Wohnung zum MPF 25. Die Mietrendite ist von 3 auf 4% gestiegen. Kaufpreis der Wohnung 100k€ (davon 20k nichtabsetzbarer Grundsückswert). Der Mietpreis bingt 4.000€ p.a.. Er bekommt eine 110% Finanzierung bei der Bank durch mit entsprechendem Zinsaufschlag. Der Hypothekenzins beträgt 5%. Die AfA 2%.
- 110.000*5%= 5.500€ AfA
- 80.000*2%= 1.600€ AfA
- nichtumlagefähige NK= 400€
- in Summe 7.500€ AfA
Der Käufer zählt zu dem Kreis der "Besserverdiener" und verdient 100k p.a.. Hinzu kommen noch die 4k Mieteinnahmen.
110% Finanzierung und 5% sind nun natürlich schon recht extrem in Kommbination. Lass uns mal eines davon entfernen und annehmen, dass der Käufer die Kaufnebenkosten selbst auf die Reihe kriegt - zudem werden dann die zahlen einfacher zu rechnen 😉
Machen wir aus der 110% Finanzierung mal eine mit 100% - was ja immer noch sehr hoch ist!
- 100.000*5%= 5.000€ Zins
- 80.000*2%= 1.600€ AfA
- nichtumlagefähige NK= 400€
- in Summe 7.000€ Absetzbare Kosten (nicht nur AfA!!!) -Okay 🙂
Bei der steuerlichen Betrachtung des degressiver Steuersystems muss man bei weiteren Einnahmen stets den Grenzsteuersatz betrachten - da jeder weitere Euro mit diesem Steuersatz besteuert wird - es ist wichtig, das zu verstehen!
In deinem Beispiel mit dem 100K Jahresgehalt liegt das bei 42%. Wir müssen da bei den Einahmen nicht den Durchschnittssteuersatz betrachten sondern von hinten nach vorne durchrechnen - und ab knapp 60K Jahresbrutto haben wir den schon erreicht - als grenze, nicht als Durchschnitt!
Wir generieren also 7000€ an abschreibungsfähigen Kosten, die dazu führen dass wir eine solche Einnahmensumme nicht zu 42% versteuern müssen. Das sind dann also
7000€/1,42= 4930€
Das ist das Geld was mir die Immobilie effektiv an Mehrwert in Geld einbringt - davon 4000€ durch die Mieteinnahmen und 1930€ aus Steuereinspoarung sonstiger Verdienste.
Dagegenrechnen müssen wir nun Zins und Tilgung. Wir wir sehen, deckt sich das recht genau mit dem Finanzierungszins. Bei 4% Zins, wie aktuell angeboten, ist noch leichte Deckung vorhanden, bei dann 4000€ Einnahmen zu 4200€ "Ersparnis". Irgendwo dort ist also der aktuelle Break even Point.
Natürlich steigen die Mieten auch über die Laufzeit und der Zinsanteil wird durch zunehmende Tilgung irgendwann auch deutlich kleiner, inflationäre Wertsteigerung mal oben drauf angenommen - da ist das ganze dann schon noch interessant, selbst wenn die eigentliche Tilgung noch oben drauf kommt - das ist ja als Investment sehr überschaubar - die knapp 200€ im Monat sollte man dann schon haben. Das ganze wird ja recht flott cashflowneutral - oder positiv. Aber zwischen 4-5 ist dann auch wirklich die Kotzgrenze für Investoren erreicht. Alles andere muss dann für ein stabiles Investment mit Eigenkapital ausgefüttert werden, das können dann natürlich nur die, welche es haben.
Man sieht an diesem Beispiel schön, wieviel da nun noch 5% Sonderafa ausmachen würden, dann wäre trotz des hohen Zinses die ganze Geschichte dicke im positiven Cashflow, trotz der 5% Zinsen. Der Anteil dann aber alleine durch Abschreibung - wären in unserem Beispiel nochmal 5000€/1,42 Steuerersparnis= 3500€ im Jahr extra und somit an Überschuss vorhanden. In Prozent ausgedrückt also 3,5
Davon lässt es sich auch bequem tilgen und Rücklage bilden.
Wenn der Staat möchte, dass weiterhin Bauaktivität stattfindet auch wenn der Finanzierungszins gegen 5% geht, dann ist er quasi gezwungen, Anreize zu geben. Dass dies dann in Form von Sonderabschreibungen passiert, ist sehr wahrscheinlich....
Immoinvestor A kauft sich eine 2 ZKB Wohnung in einer Stadt. Durch die gestiegenen Zinsen konnte er ein Schnäppchen machen und anstatt Mietpreisfaktor 33 wie noch vor einem Jahr bekommt er die Wohnung zum MPF 25. Die Mietrendite ist von 3 auf 4% gestiegen. Kaufpreis der Wohnung 100k€ (davon 20k nichtabsetzbarer Grundsückswert). Der Mietpreis bingt 4.000€ p.a.. Er bekommt eine 110% Finanzierung bei der Bank durch mit entsprechendem Zinsaufschlag. Der Hypothekenzins beträgt 5%. Die AfA 2%.
- 110.000*5%= 5.500€ AfA
- 80.000*2%= 1.600€ AfA
- nichtumlagefähige NK= 400€
- in Summe 7.500€ AfA
Der Käufer zählt zu dem Kreis der "Besserverdiener" und verdient 100k p.a.. Hinzu kommen noch die 4k Mieteinnahmen.
110% Finanzierung und 5% sind nun natürlich schon recht extrem in Kommbination. Lass uns mal eines davon entfernen und annehmen, dass der Käufer die Kaufnebenkosten selbst auf die Reihe kriegt - zudem werden dann die zahlen einfacher zu rechnen 😉
Machen wir aus der 110% Finanzierung mal eine mit 100% - was ja immer noch sehr hoch ist!
- 100.000*5%= 5.000€ Zins
- 80.000*2%= 1.600€ AfA
- nichtumlagefähige NK= 400€
- in Summe 7.000€ Absetzbare Kosten (nicht nur AfA!!!) -Okay 🙂
Bei der steuerlichen Betrachtung des degressiver Steuersystems muss man bei weiteren Einnahmen stets den Grenzsteuersatz betrachten - da jeder weitere Euro mit diesem Steuersatz besteuert wird - es ist wichtig, das zu verstehen!
In deinem Beispiel mit dem 100K Jahresgehalt liegt das bei 42%. Wir müssen da bei den Einahmen nicht den Durchschnittssteuersatz betrachten sondern von hinten nach vorne durchrechnen - und ab knapp 60K Jahresbrutto haben wir den schon erreicht - als grenze, nicht als Durchschnitt!
Wir generieren also 7000€ an abschreibungsfähigen Kosten, die dazu führen dass wir eine solche Einnahmensumme nicht zu 42% versteuern müssen. Das sind dann also
7000€/1,42= 4930€
Das ist das Geld was mir die Immobilie effektiv an Mehrwert in Geld einbringt - davon 4000€ durch die Mieteinnahmen und 1930€ aus Steuereinspoarung sonstiger Verdienste.
Dagegenrechnen müssen wir nun Zins und Tilgung. Wir wir sehen, deckt sich das recht genau mit dem Finanzierungszins. Bei 4% Zins, wie aktuell angeboten, ist noch leichte Deckung vorhanden, bei dann 4000€ Einnahmen zu 4200€ "Ersparnis". Irgendwo dort ist also der aktuelle Break even Point.
Natürlich steigen die Mieten auch über die Laufzeit und der Zinsanteil wird durch zunehmende Tilgung irgendwann auch deutlich kleiner, inflationäre Wertsteigerung mal oben drauf angenommen - da ist das ganze dann schon noch interessant, selbst wenn die eigentliche Tilgung noch oben drauf kommt - das ist ja als Investment sehr überschaubar - die knapp 200€ im Monat sollte man dann schon haben. Das ganze wird ja recht flott cashflowneutral - oder positiv. Aber zwischen 4-5 ist dann auch wirklich die Kotzgrenze für Investoren erreicht. Alles andere muss dann für ein stabiles Investment mit Eigenkapital ausgefüttert werden, das können dann natürlich nur die, welche es haben.
Man sieht an diesem Beispiel schön, wieviel da nun noch 5% Sonderafa ausmachen würden, dann wäre trotz des hohen Zinses die ganze Geschichte dicke im positiven Cashflow, trotz der 5% Zinsen. Der Anteil dann aber alleine durch Abschreibung - wären in unserem Beispiel nochmal 5000€/1,42 Steuerersparnis= 3500€ im Jahr extra und somit an Überschuss vorhanden. In Prozent ausgedrückt also 3,5
Davon lässt es sich auch bequem tilgen und Rücklage bilden.
Wenn der Staat möchte, dass weiterhin Bauaktivität stattfindet auch wenn der Finanzierungszins gegen 5% geht, dann ist er quasi gezwungen, Anreize zu geben. Dass dies dann in Form von Sonderabschreibungen passiert, ist sehr wahrscheinlich....
Zitat von yaleidal am 19. Oktober 2022, 12:47 UhrSollte ein Geschäft nicht unabhängig von steuerlichen Gesichtspunkten tragfähig sein?
Sollte ein Geschäft nicht unabhängig von steuerlichen Gesichtspunkten tragfähig sein?
Zitat von Muslime_Frugi am 19. Oktober 2022, 13:42 UhrHi frugi85
Mit der AfA hast du einen Punkt. Die bezieht sich natürlich nur auf die Abschreibung des Gebäudewertes. Zinsen und nicht umlagefähige NK gehen als Werbekosten Steuer-mindernd in die Abschreibung ein aber eben nicht als AfA! An meinen Zahlen ändert sich dennoch nichts.
Wegen der Steuer können wir das kurz halten. Ich habe oben 3.500€ Verlustvortrag und entsprechend ca. 1.500€ Steuereffekt. Entspricht wieviel Prozent 😉 ... Gerechnet im Lohnrechner mit Grundlage der Steuertabellen.
Eigenkapital in jeder Form in den Business Case nicht einzubeziehen halte ich für Selbstbetrug. Deshalb muss eine Immobilie sich mit einer 107-110% Finanzierung rechnen.
Klar kann man auch heute mit einem Immobilien Invest Vermögen aufbauen. Ist dann halt ein genauso langer Weg wie mit einem ETF Sparplan. Mit Mitte 20 habe ich das mit 5% Mietrendite und 6% Zins auch gemacht. Damals mit degressiver Abschreibung. Mit über 50 und FIRE im Blick ist das nix mehr für mich.
Letztes Jahr mit 0,7% Zins und KfW Zuschuss bei kleiner Wohnung war das ein No-brainer. Heute rechnet sich das einfach nicht mehr. Für mich auch nicht bei gebrauchten Wohnungen.
Hi frugi85
Mit der AfA hast du einen Punkt. Die bezieht sich natürlich nur auf die Abschreibung des Gebäudewertes. Zinsen und nicht umlagefähige NK gehen als Werbekosten Steuer-mindernd in die Abschreibung ein aber eben nicht als AfA! An meinen Zahlen ändert sich dennoch nichts.
Wegen der Steuer können wir das kurz halten. Ich habe oben 3.500€ Verlustvortrag und entsprechend ca. 1.500€ Steuereffekt. Entspricht wieviel Prozent 😉 ... Gerechnet im Lohnrechner mit Grundlage der Steuertabellen.
Eigenkapital in jeder Form in den Business Case nicht einzubeziehen halte ich für Selbstbetrug. Deshalb muss eine Immobilie sich mit einer 107-110% Finanzierung rechnen.
Klar kann man auch heute mit einem Immobilien Invest Vermögen aufbauen. Ist dann halt ein genauso langer Weg wie mit einem ETF Sparplan. Mit Mitte 20 habe ich das mit 5% Mietrendite und 6% Zins auch gemacht. Damals mit degressiver Abschreibung. Mit über 50 und FIRE im Blick ist das nix mehr für mich.
Letztes Jahr mit 0,7% Zins und KfW Zuschuss bei kleiner Wohnung war das ein No-brainer. Heute rechnet sich das einfach nicht mehr. Für mich auch nicht bei gebrauchten Wohnungen.
Zitat von MFZ73 am 19. Oktober 2022, 14:58 UhrZitat von yaleidal am 19. Oktober 2022, 12:47 UhrSollte ein Geschäft nicht unabhängig von steuerlichen Gesichtspunkten tragfähig sein?
Wenn Du so rechnest/argumentierst … wie willst Du mit Preisen von Marktbegleitern konkurrieren, die so denken/rechnen?
Das ergibt nur Sinn, wenn die Mehrheit so argumentiert und rechnet, was eine Grundthese der Wertermittlung ist - man geht immer davon aus, was der durchschnittliche Marktteilnehmer tut.
Zitat von yaleidal am 19. Oktober 2022, 12:47 UhrSollte ein Geschäft nicht unabhängig von steuerlichen Gesichtspunkten tragfähig sein?
Wenn Du so rechnest/argumentierst … wie willst Du mit Preisen von Marktbegleitern konkurrieren, die so denken/rechnen?
Das ergibt nur Sinn, wenn die Mehrheit so argumentiert und rechnet, was eine Grundthese der Wertermittlung ist - man geht immer davon aus, was der durchschnittliche Marktteilnehmer tut.
Zitat von exitus2022 am 19. Oktober 2022, 16:10 UhrZitat von Frugi85 am 19. Oktober 2022, 12:25 UhrWenn der Staat möchte, dass weiterhin Bauaktivität stattfindet auch wenn der Finanzierungszins gegen 5% geht, dann ist er quasi gezwungen, Anreize zu geben. Dass dies dann in Form von Sonderabschreibungen passiert, ist sehr wahrscheinlich....
Im Prinzip ja
Wobei NUR Anreize zur Schaffung NEUEN = zusätzlichen Wohnraums was bringen, AfA für den Viertbesitzer einer Bestandswohnung schafft keinen neuen Wohnraum!
Zitat von Frugi85 am 19. Oktober 2022, 12:25 UhrWenn der Staat möchte, dass weiterhin Bauaktivität stattfindet auch wenn der Finanzierungszins gegen 5% geht, dann ist er quasi gezwungen, Anreize zu geben. Dass dies dann in Form von Sonderabschreibungen passiert, ist sehr wahrscheinlich....
Im Prinzip ja
Wobei NUR Anreize zur Schaffung NEUEN = zusätzlichen Wohnraums was bringen, AfA für den Viertbesitzer einer Bestandswohnung schafft keinen neuen Wohnraum!
Zitat von yaleidal am 19. Oktober 2022, 16:29 UhrZitat von MFZ73 am 19. Oktober 2022, 14:58 UhrZitat von yaleidal am 19. Oktober 2022, 12:47 UhrSollte ein Geschäft nicht unabhängig von steuerlichen Gesichtspunkten tragfähig sein?
Wenn Du so rechnest/argumentierst … wie willst Du mit Preisen von Marktbegleitern konkurrieren, die so denken/rechnen?
Das ergibt nur Sinn, wenn die Mehrheit so argumentiert und rechnet, was eine Grundthese der Wertermittlung ist - man geht immer davon aus, was der durchschnittliche Marktteilnehmer tut.
Zitat von MFZ73 am 19. Oktober 2022, 14:58 UhrZitat von yaleidal am 19. Oktober 2022, 12:47 UhrSollte ein Geschäft nicht unabhängig von steuerlichen Gesichtspunkten tragfähig sein?
Wenn Du so rechnest/argumentierst … wie willst Du mit Preisen von Marktbegleitern konkurrieren, die so denken/rechnen?
Das ergibt nur Sinn, wenn die Mehrheit so argumentiert und rechnet, was eine Grundthese der Wertermittlung ist - man geht immer davon aus, was der durchschnittliche Marktteilnehmer tut.
Eine Wertermittlung erfolgt objektiv und
unabhängig von den
marktteilnehmern. Die Renditeberechnung subjektiv.
wenn bei einem einzelnen Steuergründe den Ausschlag geben, so mag dies der Beweggrund für diese Person sein. Für mich jedoch nicht.
manchmal liegt die Mehrheit der markteilnehmer und ihre Bewertung eben auch völlig falsch.
einzig
und allein
sie
zukunft wird es zeigen
Zitat von MFZ73 am 19. Oktober 2022, 14:58 UhrZitat von yaleidal am 19. Oktober 2022, 12:47 UhrSollte ein Geschäft nicht unabhängig von steuerlichen Gesichtspunkten tragfähig sein?
Wenn Du so rechnest/argumentierst … wie willst Du mit Preisen von Marktbegleitern konkurrieren, die so denken/rechnen?
Das ergibt nur Sinn, wenn die Mehrheit so argumentiert und rechnet, was eine Grundthese der Wertermittlung ist - man geht immer davon aus, was der durchschnittliche Marktteilnehmer tut.
Zitat von MFZ73 am 19. Oktober 2022, 14:58 UhrZitat von yaleidal am 19. Oktober 2022, 12:47 UhrSollte ein Geschäft nicht unabhängig von steuerlichen Gesichtspunkten tragfähig sein?
Wenn Du so rechnest/argumentierst … wie willst Du mit Preisen von Marktbegleitern konkurrieren, die so denken/rechnen?
Das ergibt nur Sinn, wenn die Mehrheit so argumentiert und rechnet, was eine Grundthese der Wertermittlung ist - man geht immer davon aus, was der durchschnittliche Marktteilnehmer tut.
Eine Wertermittlung erfolgt objektiv und
unabhängig von den
marktteilnehmern. Die Renditeberechnung subjektiv.
wenn bei einem einzelnen Steuergründe den Ausschlag geben, so mag dies der Beweggrund für diese Person sein. Für mich jedoch nicht.
manchmal liegt die Mehrheit der markteilnehmer und ihre Bewertung eben auch völlig falsch.
einzig
und allein
sie
zukunft wird es zeigen
Zitat von MFZ73 am 19. Oktober 2022, 22:54 UhrZitat von yaleidal am 19. Oktober 2022, 16:29 UhrEine Wertermittlung erfolgt objektiv und
unabhängig von den
marktteilnehmern.
Unsinn. Ohne Marktteilnehmer kein Preis und auch kein Wert.
Die Renditeberechnung subjektiv.
Ja, das habe ich in diesem Forum schon diverse Male gelesen. Ist natürlich auch Unsinn. Es steht Dir natürlich frei, eine Renditeberechnung nach Deiner Fasson aufzustellen, aber diese wird unweigerlich mit den üblichen Berechnungen kollidieren, sobald man sie vergleicht. Eine Bank beleiht und finanziert nach international gängigen Kriterien. Die Finanzämter bewerten ebenfalls nach deren Kriterien, basierend auf Gesetzen.
Im stillen Kämmerlein kannst Du also berechnen soviel Du willst - bis Du auf die rechtliche Betrachtung stößt.
wenn bei einem einzelnen Steuergründe den Ausschlag geben, so mag dies der Beweggrund für diese Person sein. Für mich jedoch nicht.
Auch das ist Unsinn, allerdings ein Folgefehler.
Ich bin zb nicht verheiratet, obwohl das (möglicherweise) Steuervorteile hätte. Das ist eine persönliche Entscheidung meinerseits. Aber diese Entscheidung hat Auswirkungen - positiv/negativ, ob ich will oder nicht will.
Mit Renditeberechnungen ist es genauso.
Gleichwohl kann es für Dich persönlich Beweggründe geben, bestimmte Risiken einzugehen oder eben nicht. Die Annahme aber, dass es national oder gar weltweit keinen Investor gäbe, der mit Dir vergleichbar wäre, ist relativ irrational. Es sei denn, Du spielst mit Elon Musk in einer Liga.
manchmal liegt die Mehrheit der markteilnehmer und ihre Bewertung eben auch völlig falsch
Interessante These. Ich teile diese Auffassung nicht.
Zitat von yaleidal am 19. Oktober 2022, 16:29 Uhr
Eine Wertermittlung erfolgt objektiv und
unabhängig von den
marktteilnehmern.
Unsinn. Ohne Marktteilnehmer kein Preis und auch kein Wert.
Die Renditeberechnung subjektiv.
Ja, das habe ich in diesem Forum schon diverse Male gelesen. Ist natürlich auch Unsinn. Es steht Dir natürlich frei, eine Renditeberechnung nach Deiner Fasson aufzustellen, aber diese wird unweigerlich mit den üblichen Berechnungen kollidieren, sobald man sie vergleicht. Eine Bank beleiht und finanziert nach international gängigen Kriterien. Die Finanzämter bewerten ebenfalls nach deren Kriterien, basierend auf Gesetzen.
Im stillen Kämmerlein kannst Du also berechnen soviel Du willst - bis Du auf die rechtliche Betrachtung stößt.
wenn bei einem einzelnen Steuergründe den Ausschlag geben, so mag dies der Beweggrund für diese Person sein. Für mich jedoch nicht.
Auch das ist Unsinn, allerdings ein Folgefehler.
Ich bin zb nicht verheiratet, obwohl das (möglicherweise) Steuervorteile hätte. Das ist eine persönliche Entscheidung meinerseits. Aber diese Entscheidung hat Auswirkungen - positiv/negativ, ob ich will oder nicht will.
Mit Renditeberechnungen ist es genauso.
Gleichwohl kann es für Dich persönlich Beweggründe geben, bestimmte Risiken einzugehen oder eben nicht. Die Annahme aber, dass es national oder gar weltweit keinen Investor gäbe, der mit Dir vergleichbar wäre, ist relativ irrational. Es sei denn, Du spielst mit Elon Musk in einer Liga.
manchmal liegt die Mehrheit der markteilnehmer und ihre Bewertung eben auch völlig falsch
Interessante These. Ich teile diese Auffassung nicht.
Zitat von DickesSparschwein am 20. Oktober 2022, 7:06 UhrZitat von Frugi85 am 19. Oktober 2022, 12:25 UhrWir generieren also 7000€ an abschreibungsfähigen Kosten, die dazu führen dass wir eine solche Einnahmensumme nicht zu 42% versteuern müssen. Das sind dann also
7000€/1,42= 4930€
Das ist das Geld was mir die Immobilie effektiv an Mehrwert in Geld einbringt - davon 4000€ durch die Mieteinnahmen und 1930€ aus Steuereinspoarung sonstiger Verdienste.
Kann dir bei der Rechnung nicht ganz folgen. So hätte ich die Rendite berechnet.
7000 Abschreibung - 4000 Miete = 3000
3000 * 42% = 1260 Steuerersparnis
Einnahmen: 4000€ Miete + 1260€ Steuerersparnis = 5260
Ausgaben: 5000€ Zins + 400€ nichtumlagefähige Kosten = 5400€
Also auch ohne Berücksichtigung von Rückstellung und Risiko eine negative Rendite.
Zitat von Frugi85 am 19. Oktober 2022, 12:25 UhrWir generieren also 7000€ an abschreibungsfähigen Kosten, die dazu führen dass wir eine solche Einnahmensumme nicht zu 42% versteuern müssen. Das sind dann also
7000€/1,42= 4930€
Das ist das Geld was mir die Immobilie effektiv an Mehrwert in Geld einbringt - davon 4000€ durch die Mieteinnahmen und 1930€ aus Steuereinspoarung sonstiger Verdienste.
Kann dir bei der Rechnung nicht ganz folgen. So hätte ich die Rendite berechnet.
7000 Abschreibung - 4000 Miete = 3000
3000 * 42% = 1260 Steuerersparnis
Einnahmen: 4000€ Miete + 1260€ Steuerersparnis = 5260
Ausgaben: 5000€ Zins + 400€ nichtumlagefähige Kosten = 5400€
Also auch ohne Berücksichtigung von Rückstellung und Risiko eine negative Rendite.
Zitat von Rente2027 am 20. Oktober 2022, 9:38 UhrVor der Zeit des Nullzinses war es gang und gäbe, dass eine Immobilie keinen positiven Cash-Flow bringt sondern vermehrt als Steueroptimierung für Besserverdiener genutzt wurde. Am Ende dann noch die Preissteigerung mitgenommen und das Investment hat gelohnt.
Vor der Zeit des Nullzinses war es gang und gäbe, dass eine Immobilie keinen positiven Cash-Flow bringt sondern vermehrt als Steueroptimierung für Besserverdiener genutzt wurde. Am Ende dann noch die Preissteigerung mitgenommen und das Investment hat gelohnt.
Zitat von yaleidal am 20. Oktober 2022, 10:45 UhrZitat von Rente2027 am 20. Oktober 2022, 9:38 UhrVor der Zeit des Nullzinses war es gang und gäbe, dass eine Immobilie keinen positiven Cash-Flow bringt sondern vermehrt als Steueroptimierung für Besserverdiener genutzt wurde. Am Ende dann noch die Preissteigerung mitgenommen und das Investment hat gelohnt.
Wiecard wurde von der Allgemeinheit mal für wertvoll gehalten.
Aktien vor Der dotcom blase.
Immobilien waren 1991-1998 der heiße Steuersparscheiß. Bis 2012 haben die Leute die eingestiegen sind, reihenweise Verlust gemacht und den mietinteressenten hinterher telefoniert. Möchten Sie nicht mieten, sie kriegen auch 4 Monate kaltmietfrei.
Nicht das Arbeitnehmernetto sondern das arbeitgeberbrutto rechnet jeder Unternehmer.
jedes Ergebnis, dass nur nach Steuern Sinn gibt, mag im Einzelfall Sinn gebe, weil er sich eine quersubventionierung leisten kann.
wirtschaftlich gesehen ist es trotzdem kein Gutes Geschäft.
es sei denn du kannst steuerlich Verluste generieren und damit Vermögen aufbauen. Das funktioniert nur solange solange Einkommen aur
der anderen Seite steht.
ich wünsche jedem nur das beste 🙂 ich sehe beruflich nur die gescheiterten, deswegen bin ich da vorsichtiger.
Zitat von Rente2027 am 20. Oktober 2022, 9:38 UhrVor der Zeit des Nullzinses war es gang und gäbe, dass eine Immobilie keinen positiven Cash-Flow bringt sondern vermehrt als Steueroptimierung für Besserverdiener genutzt wurde. Am Ende dann noch die Preissteigerung mitgenommen und das Investment hat gelohnt.
Wiecard wurde von der Allgemeinheit mal für wertvoll gehalten.
Aktien vor Der dotcom blase.
Immobilien waren 1991-1998 der heiße Steuersparscheiß. Bis 2012 haben die Leute die eingestiegen sind, reihenweise Verlust gemacht und den mietinteressenten hinterher telefoniert. Möchten Sie nicht mieten, sie kriegen auch 4 Monate kaltmietfrei.
Nicht das Arbeitnehmernetto sondern das arbeitgeberbrutto rechnet jeder Unternehmer.
jedes Ergebnis, dass nur nach Steuern Sinn gibt, mag im Einzelfall Sinn gebe, weil er sich eine quersubventionierung leisten kann.
wirtschaftlich gesehen ist es trotzdem kein Gutes Geschäft.
es sei denn du kannst steuerlich Verluste generieren und damit Vermögen aufbauen. Das funktioniert nur solange solange Einkommen aur
der anderen Seite steht.
ich wünsche jedem nur das beste 🙂 ich sehe beruflich nur die gescheiterten, deswegen bin ich da vorsichtiger.
Zitat von Gelöschter Benutzer am 20. Oktober 2022, 11:37 Uhr@dickessparschwein
Kann dir bei der Rechnung nicht ganz folgen. So hätte ich die Rendite berechnet.
7000 Abschreibung - 4000 Miete = 3000
3000 * 42% = 1260 Steuerersparnis
Einnahmen: 4000€ Miete + 1260€ Steuerersparnis = 5260
Ausgaben: 5000€ Zins + 400€ nichtumlagefähige Kosten = 5400€
Also auch ohne Berücksichtigung von Rückstellung und Risiko eine negative Rendite.
Ich denke du hast recht. Ich habe auf anderem Wege versucht das gleiche zu rechnen, bin an einem Punkt aber gedanklich falsch abgebogen. So ist dein Ergebnis sogar noch "positiver gerechnet". Wie auch immer, so ist es auf jeden Fall richtig! 🙂
VG
Kann dir bei der Rechnung nicht ganz folgen. So hätte ich die Rendite berechnet.
7000 Abschreibung - 4000 Miete = 3000
3000 * 42% = 1260 Steuerersparnis
Einnahmen: 4000€ Miete + 1260€ Steuerersparnis = 5260
Ausgaben: 5000€ Zins + 400€ nichtumlagefähige Kosten = 5400€
Also auch ohne Berücksichtigung von Rückstellung und Risiko eine negative Rendite.
Ich denke du hast recht. Ich habe auf anderem Wege versucht das gleiche zu rechnen, bin an einem Punkt aber gedanklich falsch abgebogen. So ist dein Ergebnis sogar noch "positiver gerechnet". Wie auch immer, so ist es auf jeden Fall richtig! 🙂
VG
Zitat von Rente2027 am 20. Oktober 2022, 12:50 UhrZitat von Frugi85 am 20. Oktober 2022, 11:37 Uhr@dickessparschwein
Kann dir bei der Rechnung nicht ganz folgen. So hätte ich die Rendite berechnet.
7000 Abschreibung - 4000 Miete = 3000
3000 * 42% = 1260 Steuerersparnis
Einnahmen: 4000€ Miete + 1260€ Steuerersparnis = 5260
Ausgaben: 5000€ Zins + 400€ nichtumlagefähige Kosten = 5400€
Also auch ohne Berücksichtigung von Rückstellung und Risiko eine negative Rendite.
Ich denke du hast recht. Ich habe auf anderem Wege versucht das gleiche zu rechnen, bin an einem Punkt aber gedanklich falsch abgebogen. So ist dein Ergebnis sogar noch "positiver gerechnet". Wie auch immer, so ist es auf jeden Fall richtig! 🙂
VG
Das hört sich so an, als müssten die Mieten noch weiter steigen, damit sich das überhaupt noch lohnt!?
Zitat von Frugi85 am 20. Oktober 2022, 11:37 UhrKann dir bei der Rechnung nicht ganz folgen. So hätte ich die Rendite berechnet.
7000 Abschreibung - 4000 Miete = 3000
3000 * 42% = 1260 Steuerersparnis
Einnahmen: 4000€ Miete + 1260€ Steuerersparnis = 5260
Ausgaben: 5000€ Zins + 400€ nichtumlagefähige Kosten = 5400€
Also auch ohne Berücksichtigung von Rückstellung und Risiko eine negative Rendite.
Ich denke du hast recht. Ich habe auf anderem Wege versucht das gleiche zu rechnen, bin an einem Punkt aber gedanklich falsch abgebogen. So ist dein Ergebnis sogar noch "positiver gerechnet". Wie auch immer, so ist es auf jeden Fall richtig! 🙂
VG
Das hört sich so an, als müssten die Mieten noch weiter steigen, damit sich das überhaupt noch lohnt!?
Zitat von MFZ73 am 20. Oktober 2022, 13:15 UhrZitat von yaleidal am 20. Oktober 2022, 10:45 Uhrich wünsche jedem nur das beste 🙂 ich sehe beruflich nur die gescheiterten, deswegen bin ich da vorsichtiger.
Die sehe ich beruflich auch, aber nicht nur, sondern so ziemlich die komplette Bandbreite von Imm0-Investoren. Gemessen an der Naivität und Unkenntnis, mit der sich manche in diesen Bereich hineinbewegen, geht aber erstaunlich wenig schief. Selbst dann, wenn nach Deiner Auffassung zu risikoreich gerechnet wird.
Würde man Deinen Level aber konsequent über den kompletten Markt anwenden, wäre der Markt tot. Und das kann am Ende auch nicht Sinn der Übung sein.
Zitat von yaleidal am 20. Oktober 2022, 10:45 Uhr
ich wünsche jedem nur das beste 🙂 ich sehe beruflich nur die gescheiterten, deswegen bin ich da vorsichtiger.
Die sehe ich beruflich auch, aber nicht nur, sondern so ziemlich die komplette Bandbreite von Imm0-Investoren. Gemessen an der Naivität und Unkenntnis, mit der sich manche in diesen Bereich hineinbewegen, geht aber erstaunlich wenig schief. Selbst dann, wenn nach Deiner Auffassung zu risikoreich gerechnet wird.
Würde man Deinen Level aber konsequent über den kompletten Markt anwenden, wäre der Markt tot. Und das kann am Ende auch nicht Sinn der Übung sein.
Zitat von Gelöschter Benutzer am 20. Oktober 2022, 14:47 UhrDas hört sich so an, als müssten die Mieten noch weiter steigen, damit sich das überhaupt noch lohnt!?
Jain. Im Beispiel mit Kaufpreisfaktor 25, Finanzierungszinsen von 5% über 100% des Kaufpreises ist das Ergebnis quasi Neutral bzw. zahlt man knapp 10 Euro im Monat drauf. Dazu hat man dann noch die Tilgung. Bei 2% Tilgung wie derzeit und generell in Phasen hoher Zinsen üblich, zahlt man anfangs also 2.000€ im Jahr drauf.
Das ganze kann sich aber dennoch rechnen wenn man es längerfristig betrachtet, so wie man das bei Aktien ja auch macht. Nach einiger Zeit spürt man dann wieder deutlich den positiven Effekt des Finanzierungshebels.
Hohe Zinsen haben wir ja vor allem auch durch hohe Inflation, wie derzeit zu beobachten ist. Steiger ich meine Mieten regelmäßig inflationär (und das ist ja idr. der Fall), so lande ich schnell bei positivem Cashflow und unter Berücksichtigung des damit einhergehenden Kaufpreisfaktors über den Fremdhebel natürlich auch den Wert der Immo.
Ziehe ich in unserem Beispiel die Mieten um 20% an, so habe ich im bereits folgende Situation nach der Rechnung von Sparschwein:
7000 Abschreibung - 4800 Miete = 2200
2200 * 42% = 924 Steuerersparnis
Einnahmen: 4800€ Miete + 924€ Steuerersparnis = 5724
Ausgaben: 5000€ Zins + 400€ nichtumlagefähige Kosten = 5400€
Das ist also bereits ein Plus von 324€ p.a.
Der Wert der Immobilie steigt natürlich ebenfalls idr. inflationär mit an, fairerweise müssen wir ihn jedenfalls wieder auf den Faktor 25 aufstocken damit die Wirtschaftlichkeitsrechnung gleich bleibt:
Nehmen wir an, wir steigern durch hohe Inflation nach 2 Jahren die Miete um diese 20%
4800€ Mieteinnahmen x 25= 120.000€
Natürlich unterliegt das Schwankungen, wie auch bei Aktien. Immos sind ja aber auch keine Anlage für 3 Jahre, zumindest nicht im klassischen Sinn.
Dennoch ergibt sich dann, dass wir bei 2% Tilgung in 2 Jahren hier 4.000€ an "Eigenkapital" hineingeschossen haben, der Wert die Wertsteigerung aber bereits 20.000€ beträgt und die Finanzierungskosten dann komplett von den Mieten gedeckt sind, mit der nächsten Mieterhöhung nach vielleicht 4 Jahren ist die Geschichte dann komplett cashflowneutral. Die Finanzierungssumme ändert sich ja nicht mehr, die Mietdividende hingegen ist ein Aristokrat der idr. nur eine Richtung kennt und auch die Zinsbelastung wird doch fortschreitende Tilgung stetig geringer.
das bis dahin investierte Eigenkapital ihv. 4.000€ an Tilgungszahlungen gegenüber einer Wertsteigerung nach Faktorrechnung von 20k finde ich schon nicht schlecht, da merkt man dann wieder den Finanzierungshebel. Was hätte man im Vergleich dazu mit den 4.000€ innerhalb von 2 Jahren mit einem ETF an der Börse erreicht?
Rechnen tut sich das also schon noch, nur nicht mehr sofort und für jeden. In den Anfangsjahren 2000€ Tilgung im Jahr nachschieben geht vielleicht bei einer kleinen Wohnung wie hier im Beispiel. Wenn man aber so wie ich es tat, gleich 12 Wohnungen für 2 Millionen Euro baut, dann klappt das natürlich im Verhältnis zum Einkommen nicht mehr bzw. wären es dann gute 40-50K die in den Anfangsjahren nachgeschoben werden müssen. Da ist der Knackpunkt - das kann sich wirklich nur jemand leisten der noch aus anderen Quellen richtig gut verdient - 50 K Netto muss man erstmal "übrig" haben um dem Projekt Starthilfe zu geben. Dieses Risiko können viele Investoren nicht abdecken oder wollen es auch einfach nicht.
Dabei ist das eigentlich der Weg, den ein Immobilieninvestor "normalerweise" geht. War immer so gewesen, bis auf eben die letzten gut 10 Jahre der Niedrigzinsphase. Seither meinen wir, dass die Anlage in eine Immobilie direkt ab dem ersten Tag positiven Cashflow bringen muss und sonst nichts taugt. Das ist ja Unfug!
Meine Eltern haben ihr vermögen aufgebaut indem sie Immobilien in den 90ern und 2000ern zu teilweise 9% Finanziert haben, heute sind sie Millionen wert. Wer also für ein solches Investment analog zur Aktienstrategie "buy and hold" perspektivisch 10-20 Jahre Zeit mitbringt, der macht über Wertzuwachs und Mietsteigerungen auch jetzt noch gute Deals und kann sich in einigen Jahren über den fremdfinanzierten Kapitalhebel freuen. In den 90ern und 2000ern hätte man für eine 5% Finanzierung sein letztes Hemd gegeben, da waren 100% Finanzierungen gar nicht denkbar und man brauchte Eigenkapital für eine wirtschaftliche Betrachtung.
Wenn ich derzeit zur Bank gehe, gibt man mir gar keinen Kredit ohne mindestens 20-30% Eigenkapital mitzubringen. Wer mag, der kann das Rechenbeispiel ja nochmal mit Finanzierungskosten von 70K durchrechnen und kommt dann auf Zahlen die sich schon ganz anders darstellen. Die 30% EK sind dann der analoge Wert zum vergleich der Rendite z.b. mit Anlage in ETF, hier also dann 30.000€
Ich will es nicht schön reden, die Belastungen sind kürzlich sehr gestiegen im Verhältnis zu dem was wir die letzten 10 Jahre gewohnt waren. Aktuelle Sollzinsen von 4% p.a. sind statistisch gesehen aber noch recht günstig. Hier pauschalisierend zu sagen dass sich ein Einstieg dann kategorisch nicht mehr lohnt, halte ich für falsch.
vg
Das hört sich so an, als müssten die Mieten noch weiter steigen, damit sich das überhaupt noch lohnt!?
Jain. Im Beispiel mit Kaufpreisfaktor 25, Finanzierungszinsen von 5% über 100% des Kaufpreises ist das Ergebnis quasi Neutral bzw. zahlt man knapp 10 Euro im Monat drauf. Dazu hat man dann noch die Tilgung. Bei 2% Tilgung wie derzeit und generell in Phasen hoher Zinsen üblich, zahlt man anfangs also 2.000€ im Jahr drauf.
Das ganze kann sich aber dennoch rechnen wenn man es längerfristig betrachtet, so wie man das bei Aktien ja auch macht. Nach einiger Zeit spürt man dann wieder deutlich den positiven Effekt des Finanzierungshebels.
Hohe Zinsen haben wir ja vor allem auch durch hohe Inflation, wie derzeit zu beobachten ist. Steiger ich meine Mieten regelmäßig inflationär (und das ist ja idr. der Fall), so lande ich schnell bei positivem Cashflow und unter Berücksichtigung des damit einhergehenden Kaufpreisfaktors über den Fremdhebel natürlich auch den Wert der Immo.
Ziehe ich in unserem Beispiel die Mieten um 20% an, so habe ich im bereits folgende Situation nach der Rechnung von Sparschwein:
7000 Abschreibung - 4800 Miete = 2200
2200 * 42% = 924 Steuerersparnis
Einnahmen: 4800€ Miete + 924€ Steuerersparnis = 5724
Ausgaben: 5000€ Zins + 400€ nichtumlagefähige Kosten = 5400€
Das ist also bereits ein Plus von 324€ p.a.
Der Wert der Immobilie steigt natürlich ebenfalls idr. inflationär mit an, fairerweise müssen wir ihn jedenfalls wieder auf den Faktor 25 aufstocken damit die Wirtschaftlichkeitsrechnung gleich bleibt:
Nehmen wir an, wir steigern durch hohe Inflation nach 2 Jahren die Miete um diese 20%
4800€ Mieteinnahmen x 25= 120.000€
Natürlich unterliegt das Schwankungen, wie auch bei Aktien. Immos sind ja aber auch keine Anlage für 3 Jahre, zumindest nicht im klassischen Sinn.
Dennoch ergibt sich dann, dass wir bei 2% Tilgung in 2 Jahren hier 4.000€ an "Eigenkapital" hineingeschossen haben, der Wert die Wertsteigerung aber bereits 20.000€ beträgt und die Finanzierungskosten dann komplett von den Mieten gedeckt sind, mit der nächsten Mieterhöhung nach vielleicht 4 Jahren ist die Geschichte dann komplett cashflowneutral. Die Finanzierungssumme ändert sich ja nicht mehr, die Mietdividende hingegen ist ein Aristokrat der idr. nur eine Richtung kennt und auch die Zinsbelastung wird doch fortschreitende Tilgung stetig geringer.
das bis dahin investierte Eigenkapital ihv. 4.000€ an Tilgungszahlungen gegenüber einer Wertsteigerung nach Faktorrechnung von 20k finde ich schon nicht schlecht, da merkt man dann wieder den Finanzierungshebel. Was hätte man im Vergleich dazu mit den 4.000€ innerhalb von 2 Jahren mit einem ETF an der Börse erreicht?
Rechnen tut sich das also schon noch, nur nicht mehr sofort und für jeden. In den Anfangsjahren 2000€ Tilgung im Jahr nachschieben geht vielleicht bei einer kleinen Wohnung wie hier im Beispiel. Wenn man aber so wie ich es tat, gleich 12 Wohnungen für 2 Millionen Euro baut, dann klappt das natürlich im Verhältnis zum Einkommen nicht mehr bzw. wären es dann gute 40-50K die in den Anfangsjahren nachgeschoben werden müssen. Da ist der Knackpunkt - das kann sich wirklich nur jemand leisten der noch aus anderen Quellen richtig gut verdient - 50 K Netto muss man erstmal "übrig" haben um dem Projekt Starthilfe zu geben. Dieses Risiko können viele Investoren nicht abdecken oder wollen es auch einfach nicht.
Dabei ist das eigentlich der Weg, den ein Immobilieninvestor "normalerweise" geht. War immer so gewesen, bis auf eben die letzten gut 10 Jahre der Niedrigzinsphase. Seither meinen wir, dass die Anlage in eine Immobilie direkt ab dem ersten Tag positiven Cashflow bringen muss und sonst nichts taugt. Das ist ja Unfug!
Meine Eltern haben ihr vermögen aufgebaut indem sie Immobilien in den 90ern und 2000ern zu teilweise 9% Finanziert haben, heute sind sie Millionen wert. Wer also für ein solches Investment analog zur Aktienstrategie "buy and hold" perspektivisch 10-20 Jahre Zeit mitbringt, der macht über Wertzuwachs und Mietsteigerungen auch jetzt noch gute Deals und kann sich in einigen Jahren über den fremdfinanzierten Kapitalhebel freuen. In den 90ern und 2000ern hätte man für eine 5% Finanzierung sein letztes Hemd gegeben, da waren 100% Finanzierungen gar nicht denkbar und man brauchte Eigenkapital für eine wirtschaftliche Betrachtung.
Wenn ich derzeit zur Bank gehe, gibt man mir gar keinen Kredit ohne mindestens 20-30% Eigenkapital mitzubringen. Wer mag, der kann das Rechenbeispiel ja nochmal mit Finanzierungskosten von 70K durchrechnen und kommt dann auf Zahlen die sich schon ganz anders darstellen. Die 30% EK sind dann der analoge Wert zum vergleich der Rendite z.b. mit Anlage in ETF, hier also dann 30.000€
Ich will es nicht schön reden, die Belastungen sind kürzlich sehr gestiegen im Verhältnis zu dem was wir die letzten 10 Jahre gewohnt waren. Aktuelle Sollzinsen von 4% p.a. sind statistisch gesehen aber noch recht günstig. Hier pauschalisierend zu sagen dass sich ein Einstieg dann kategorisch nicht mehr lohnt, halte ich für falsch.
vg
Zitat von exitus2022 am 20. Oktober 2022, 17:42 UhrZitat von Rente2027 am 20. Oktober 2022, 12:50 UhrDas hört sich so an, als müssten die Mieten noch weiter steigen, damit sich das überhaupt noch lohnt!?
Wieso?
Es genügt doch, wenn die Preise für BESTANDsimmobilien ordentlich fallen - damit es sich für neue Investoren (wieder) lohnt!
Tja... und diejenigen, die +/- 2020 zu Spitzenpreisen gekauft hatten, sind in diesem Fall genauso gefi*** wie die Volksaktionäre, die sich von Herrn Krug für ein Telekom-Investment begeistern ließen..
Zitat von Rente2027 am 20. Oktober 2022, 12:50 UhrDas hört sich so an, als müssten die Mieten noch weiter steigen, damit sich das überhaupt noch lohnt!?
Wieso?
Es genügt doch, wenn die Preise für BESTANDsimmobilien ordentlich fallen - damit es sich für neue Investoren (wieder) lohnt!
Tja... und diejenigen, die +/- 2020 zu Spitzenpreisen gekauft hatten, sind in diesem Fall genauso gefi*** wie die Volksaktionäre, die sich von Herrn Krug für ein Telekom-Investment begeistern ließen..
Zitat von Jan Veerman am 20. Oktober 2022, 21:24 UhrZitat von exit-tbd am 20. Oktober 2022, 17:42 UhrTja... und diejenigen, die +/- 2020 zu Spitzenpreisen gekauft hatten, sind in diesem Fall genauso gefi*** wie die Volksaktionäre, die sich von Herrn Krug für ein Telekom-Investment begeistern ließen..
Na da gibt es aber doch noch einen gewaltigen Unterschied. Wer +/- 2020 gekauft hat, der hat sich oft einen super Zins für 10 Jahre gesichert und macht die nächsten 10 Jahre erstmal ordentlich Gewinn durch die Vermietung und was dann in 10 Jahren ist wenn die Anschlussfinanzierung ansteht ist heute ja noch gar nicht absehbar oder?
Jedenfalls sind meine Objekte von 2019, 2020 und 2021 gekauft mit wenig Eigenkapital durchweg cashflow positiv und das trotz einer Tilgung von durchweg über 3%. Selbst wenn die Zinsen um 2030 bei 8% liegen mach ich mir keine Sorgen.
Zitat von exit-tbd am 20. Oktober 2022, 17:42 UhrTja... und diejenigen, die +/- 2020 zu Spitzenpreisen gekauft hatten, sind in diesem Fall genauso gefi*** wie die Volksaktionäre, die sich von Herrn Krug für ein Telekom-Investment begeistern ließen..
Na da gibt es aber doch noch einen gewaltigen Unterschied. Wer +/- 2020 gekauft hat, der hat sich oft einen super Zins für 10 Jahre gesichert und macht die nächsten 10 Jahre erstmal ordentlich Gewinn durch die Vermietung und was dann in 10 Jahren ist wenn die Anschlussfinanzierung ansteht ist heute ja noch gar nicht absehbar oder?
Jedenfalls sind meine Objekte von 2019, 2020 und 2021 gekauft mit wenig Eigenkapital durchweg cashflow positiv und das trotz einer Tilgung von durchweg über 3%. Selbst wenn die Zinsen um 2030 bei 8% liegen mach ich mir keine Sorgen.
