Aktuelles zum Immobilienmarkt
Zitat von MFZ73 am 10. Oktober 2022, 10:12 UhrZitat von Lostoi am 9. Oktober 2022, 13:48 UhrVielleicht noch einmal lesen...
Warum sollte man sich den Unfug erneut durchlesen?
Zitat von Lostoi am 7. Oktober 2022, 17:31 Uhr2) Bei Finanzierungen hat eine „EK-Quote“ nicht wirklich eine Bedeutung. Denn hier entscheidet der Vertragspartner anhand mehrerer Faktoren, ob er das Risiko eingehen möchte, Dir Geld zu leihen oder nicht.
Das ist und bleibt hanebüchener Unsinn, weil die EK-Quote - und zwar exakt so, wie Jan Veerman sie ansetzt - das entscheidende Kriterium ist.
Im Regelfall kaufen die meisten Leute einmal eine Immobilie, stottern diese ab,
Tut er offensichtlich nicht, sondern er kauft nach, bevor alle Immos abgestottert sind.
und daher ist es entscheidend, was sie für die anfallenden Nebenkosten „Cash“ in die Finanzierung mit einbringen.
Vor allem interessiert es die Bank, ob die Zahlungen künftig auch geleistete werden können.
Hier ist der Betrachtungszeitraum also „Zukünftig“.
Siehe BelWertV. Wo nach wie vor kein Wort zur Bilanzierung oder zum HGB vorkommt.
Aber gut, Wissenschaft ist - nach Reinald Grebe - eine Meinung, die muss jeder sagen dürfen. Und wo bestätigt sich das, wenn nicht in diesem Forum.
Zitat von Lostoi am 9. Oktober 2022, 13:48 UhrVielleicht noch einmal lesen...
Warum sollte man sich den Unfug erneut durchlesen?
Zitat von Lostoi am 7. Oktober 2022, 17:31 Uhr2) Bei Finanzierungen hat eine „EK-Quote“ nicht wirklich eine Bedeutung. Denn hier entscheidet der Vertragspartner anhand mehrerer Faktoren, ob er das Risiko eingehen möchte, Dir Geld zu leihen oder nicht.
Das ist und bleibt hanebüchener Unsinn, weil die EK-Quote - und zwar exakt so, wie Jan Veerman sie ansetzt - das entscheidende Kriterium ist.
Im Regelfall kaufen die meisten Leute einmal eine Immobilie, stottern diese ab,
Tut er offensichtlich nicht, sondern er kauft nach, bevor alle Immos abgestottert sind.
und daher ist es entscheidend, was sie für die anfallenden Nebenkosten „Cash“ in die Finanzierung mit einbringen.
Vor allem interessiert es die Bank, ob die Zahlungen künftig auch geleistete werden können.
Hier ist der Betrachtungszeitraum also „Zukünftig“.
Siehe BelWertV. Wo nach wie vor kein Wort zur Bilanzierung oder zum HGB vorkommt.
Aber gut, Wissenschaft ist - nach Reinald Grebe - eine Meinung, die muss jeder sagen dürfen. Und wo bestätigt sich das, wenn nicht in diesem Forum.
Zitat von Muslime_Frugi am 17. Oktober 2022, 8:44 UhrIch kann die Gesamtlage am Immo Markt nach wie vor nicht einschätzen. Der einzig rationale Grund, warum die Preise nicht deutlicher nachgeben ist die unverändert hohe Nachfrage in zukunftssicheren Lagen und der Ausblick, dass sich dieser Zustand erst mal nicht ändert.
Für Investoren lohnt sich ein Kauf nur noch bei Objekten mit deutlich gesunkenen Preisen, Neubau ist davon ausgeschlossen. Wegen der hohen Nachfrage und den ausfallenden Käufer steigen die Mieten, wovon die Bestandsbesitzer mit langlaufenden Kreditlaufzeiten profitieren.
Der Markt spreizt sich zunehmend in Objekte die energetisch auf altem Stand sind und Objekte auf zeitgemäßem Standard. Bei größeren Zinshäuser mit Gasheizung und nicht barrierefreier Wohnungen (kein Fahrstuhl, kleine Türen, versetzte Ebenen usw.) sinken wohl die Preise und Investoren können hier mit "Risikoaufschlag" kaufen.
Reale Beispiele aus meinem Umfeld kenne ich wenige. Ein Freund wollte aufgrund Scheidung sein Haus zu alten, hohen Preisen verkaufen. Es scheint niemand anzubeißen und der Makler hat signalisiert, dass das Haus so keinen Käufer findet.
Der Immobilienmarkt ist träge. Zinsereignisse, Kaufkraftverluste und eine Rezessionen kommen verzögert an. Bei Kaufvorhaben würde ich momentan noch die Füße stillhalten und warten. Wer bereit ist auch ältere Immobilien zu kaufen kann auf weiter sinkende Preise hoffen.
Ich kann die Gesamtlage am Immo Markt nach wie vor nicht einschätzen. Der einzig rationale Grund, warum die Preise nicht deutlicher nachgeben ist die unverändert hohe Nachfrage in zukunftssicheren Lagen und der Ausblick, dass sich dieser Zustand erst mal nicht ändert.
Für Investoren lohnt sich ein Kauf nur noch bei Objekten mit deutlich gesunkenen Preisen, Neubau ist davon ausgeschlossen. Wegen der hohen Nachfrage und den ausfallenden Käufer steigen die Mieten, wovon die Bestandsbesitzer mit langlaufenden Kreditlaufzeiten profitieren.
Der Markt spreizt sich zunehmend in Objekte die energetisch auf altem Stand sind und Objekte auf zeitgemäßem Standard. Bei größeren Zinshäuser mit Gasheizung und nicht barrierefreier Wohnungen (kein Fahrstuhl, kleine Türen, versetzte Ebenen usw.) sinken wohl die Preise und Investoren können hier mit "Risikoaufschlag" kaufen.
Reale Beispiele aus meinem Umfeld kenne ich wenige. Ein Freund wollte aufgrund Scheidung sein Haus zu alten, hohen Preisen verkaufen. Es scheint niemand anzubeißen und der Makler hat signalisiert, dass das Haus so keinen Käufer findet.
Der Immobilienmarkt ist träge. Zinsereignisse, Kaufkraftverluste und eine Rezessionen kommen verzögert an. Bei Kaufvorhaben würde ich momentan noch die Füße stillhalten und warten. Wer bereit ist auch ältere Immobilien zu kaufen kann auf weiter sinkende Preise hoffen.
Zitat von exitus2022 am 17. Oktober 2022, 12:05 UhrZitat von Muslime_Frugi am 17. Oktober 2022, 8:44 Uhr... Bei Kaufvorhaben würde ich momentan noch die Füße stillhalten und warten. Wer bereit ist auch ältere Immobilien zu kaufen kann auf weiter sinkende Preise hoffen.
Für meinen Eigenbedarf suche ich ja eher eine "Schrottimmobilie"
(mit reichlich Platz/"Nichtwohnfläche", z.B. altes "Siedlungshaus" mit Schuppen dabei, oder kleine Werkstatt mit bewohnbarem Büro, oder Scheune mit der Option, ein Tiny House daneben hinzustellen/anzubauen)
Zitat von Muslime_Frugi am 17. Oktober 2022, 8:44 Uhr... Bei Kaufvorhaben würde ich momentan noch die Füße stillhalten und warten. Wer bereit ist auch ältere Immobilien zu kaufen kann auf weiter sinkende Preise hoffen.
Für meinen Eigenbedarf suche ich ja eher eine "Schrottimmobilie"
(mit reichlich Platz/"Nichtwohnfläche", z.B. altes "Siedlungshaus" mit Schuppen dabei, oder kleine Werkstatt mit bewohnbarem Büro, oder Scheune mit der Option, ein Tiny House daneben hinzustellen/anzubauen)
Zitat von Jan Veerman am 17. Oktober 2022, 14:30 UhrZitat von Muslime_Frugi am 17. Oktober 2022, 8:44 UhrDer Markt spreizt sich zunehmend in Objekte die energetisch auf altem Stand sind und Objekte auf zeitgemäßem Standard. Bei größeren Zinshäuser mit Gasheizung und nicht barrierefreier Wohnungen (kein Fahrstuhl, kleine Türen, versetzte Ebenen usw.) sinken wohl die Preise und Investoren können hier mit "Risikoaufschlag" kaufen.
Interessante Einschätzung. Allerdings halte ich immer ganz großen Abstand von Objekten mit Fahrstuhl (nur einmal gekauft so ein Ding) etc. Da diese Objekte sowohl beim Kaufpreis als auch in der Instandhaltung so viel mehr kosten das es sich für mich einfach nicht rechnet.
Mit Geschick lassen sich auch alte Häuser auf einen guten Stand bringen und erfreuen so die Menschen mit einfachen Ansprüchen.Was die Preise angeht ist der aktuelle Zinsanstieg getrieben von den USA so immens das ich auch davon ausgehe des er die Preise etwas fallen lässt.
Dem entgegen stehen die Inflation und Lohnsteigerungen. Wenn die Löhne mehrere Jahre um 3-5% ansteigen lassen sich auch höhere Preise für die Objekte gut durchsetzen. Man kann dann ja trotz höherer Zinsen mit vielen Sondertilgungen (die man sich im laufe der Zeit immer leichter leisten kann) wieder viel schneller tilgen. Bin gespannt wie es kommt gehe aber bis Jahresende erstmal von etwas fallenden Preisen und steigenden Zinsen aus.
Momentan können sich in unserer Gegend nur super reiche einen Neubau leisten die anderen gehen Kompromisse ein oder bleiben vorerst Mieter womöglich bis zur Rente.
Zitat von Muslime_Frugi am 17. Oktober 2022, 8:44 UhrDer Markt spreizt sich zunehmend in Objekte die energetisch auf altem Stand sind und Objekte auf zeitgemäßem Standard. Bei größeren Zinshäuser mit Gasheizung und nicht barrierefreier Wohnungen (kein Fahrstuhl, kleine Türen, versetzte Ebenen usw.) sinken wohl die Preise und Investoren können hier mit "Risikoaufschlag" kaufen.
Interessante Einschätzung. Allerdings halte ich immer ganz großen Abstand von Objekten mit Fahrstuhl (nur einmal gekauft so ein Ding) etc. Da diese Objekte sowohl beim Kaufpreis als auch in der Instandhaltung so viel mehr kosten das es sich für mich einfach nicht rechnet.
Mit Geschick lassen sich auch alte Häuser auf einen guten Stand bringen und erfreuen so die Menschen mit einfachen Ansprüchen.
Was die Preise angeht ist der aktuelle Zinsanstieg getrieben von den USA so immens das ich auch davon ausgehe des er die Preise etwas fallen lässt.
Dem entgegen stehen die Inflation und Lohnsteigerungen. Wenn die Löhne mehrere Jahre um 3-5% ansteigen lassen sich auch höhere Preise für die Objekte gut durchsetzen. Man kann dann ja trotz höherer Zinsen mit vielen Sondertilgungen (die man sich im laufe der Zeit immer leichter leisten kann) wieder viel schneller tilgen. Bin gespannt wie es kommt gehe aber bis Jahresende erstmal von etwas fallenden Preisen und steigenden Zinsen aus.
Momentan können sich in unserer Gegend nur super reiche einen Neubau leisten die anderen gehen Kompromisse ein oder bleiben vorerst Mieter womöglich bis zur Rente.
Zitat von Muslime_Frugi am 18. Oktober 2022, 8:26 UhrZitat von exit-tbd am 17. Oktober 2022, 12:05 UhrFür meinen Eigenbedarf suche ich ja eher eine "Schrottimmobilie"
(mit reichlich Platz/"Nichtwohnfläche", z.B. altes "Siedlungshaus" mit Schuppen dabei, oder kleine Werkstatt mit bewohnbarem Büro, oder Scheune mit der Option, ein Tiny House daneben hinzustellen/anzubauen)Dürfte besser funktionieren in ländlichen oder strukturschwachen Gegenden mit niedrigen Grundstückspreisen. In Regionen mit hohen Grundstücksbewertungen konkurierst du mit Eigennutzer/Investoren, die das Grundstück "entwickeln" wollen. Schlecht muss ein Kauf aber auch in teurer Region dennoch nicht sein, da Grundstücke sich in angespannten Lagen i.d.R. gut entwickeln. Es wäre dann quasi ein Bewohnen mit geringem Gebäudewert und einem relativ hohen Anteil an "stillen Reserven" des Grundstückes. Bringt halt keinen Cashflow und muss deshalb mit den FIRE Plänen geprüft werden.
Zitat von exit-tbd am 17. Oktober 2022, 12:05 Uhr
Für meinen Eigenbedarf suche ich ja eher eine "Schrottimmobilie"
(mit reichlich Platz/"Nichtwohnfläche", z.B. altes "Siedlungshaus" mit Schuppen dabei, oder kleine Werkstatt mit bewohnbarem Büro, oder Scheune mit der Option, ein Tiny House daneben hinzustellen/anzubauen)
Dürfte besser funktionieren in ländlichen oder strukturschwachen Gegenden mit niedrigen Grundstückspreisen. In Regionen mit hohen Grundstücksbewertungen konkurierst du mit Eigennutzer/Investoren, die das Grundstück "entwickeln" wollen. Schlecht muss ein Kauf aber auch in teurer Region dennoch nicht sein, da Grundstücke sich in angespannten Lagen i.d.R. gut entwickeln. Es wäre dann quasi ein Bewohnen mit geringem Gebäudewert und einem relativ hohen Anteil an "stillen Reserven" des Grundstückes. Bringt halt keinen Cashflow und muss deshalb mit den FIRE Plänen geprüft werden.
Zitat von exitus2022 am 18. Oktober 2022, 9:42 UhrZitat von Muslime_Frugi am 18. Oktober 2022, 8:26 Uhr... In Regionen mit hohen Grundstücksbewertungen konkurierst du mit Eigennutzer/Investoren, die das Grundstück "entwickeln" wollen. ...Darum käme mir (als Konsument von immobiler Fläche) ein Crash beim Neubaumarkt entgegen:
Mir ist z.B. im Sommer ein Kassenhäuschen einer früheren Tankstelle aufgefallen, das von Größe + Lage (1 km zum nächsten Bahnhof, 15 km zur Großstadt, in so nem Mischgebiet, ...) her optimal wäre - zuletzt als Corona-Teststation zwischengenutzt
Und einen Artikel in der Lokalzeitung gefunden
"xy.02.2022 · Das Gelände der ehemaligen Firma ******* wird zurzeit für eine Corona-Teststation genutzt. Bald soll hier ein großes Wohnhaus mit rund ..."Wenn das irgendwann in 2024 günstig aus der Konkursmasse des Bauträgers heraus zu haben sein sollte...
Zitat von Muslime_Frugi am 18. Oktober 2022, 8:26 Uhr... In Regionen mit hohen Grundstücksbewertungen konkurierst du mit Eigennutzer/Investoren, die das Grundstück "entwickeln" wollen. ...
Darum käme mir (als Konsument von immobiler Fläche) ein Crash beim Neubaumarkt entgegen:
Mir ist z.B. im Sommer ein Kassenhäuschen einer früheren Tankstelle aufgefallen, das von Größe + Lage (1 km zum nächsten Bahnhof, 15 km zur Großstadt, in so nem Mischgebiet, ...) her optimal wäre - zuletzt als Corona-Teststation zwischengenutzt
Und einen Artikel in der Lokalzeitung gefunden
"xy.02.2022 · Das Gelände der ehemaligen Firma ******* wird zurzeit für eine Corona-Teststation genutzt. Bald soll hier ein großes Wohnhaus mit rund ..."
Wenn das irgendwann in 2024 günstig aus der Konkursmasse des Bauträgers heraus zu haben sein sollte...
Zitat von Rente2027 am 18. Oktober 2022, 10:17 Uhr
Wenn das irgendwann in 2024 günstig aus der Konkursmasse des Bauträgers heraus zu haben sein sollte...
geht es dem Bauträger so schlecht oder hat er schon Konkurs angemeldet?
Wenn das irgendwann in 2024 günstig aus der Konkursmasse des Bauträgers heraus zu haben sein sollte...
geht es dem Bauträger so schlecht oder hat er schon Konkurs angemeldet?
Zitat von exitus2022 am 18. Oktober 2022, 10:47 Uhr@rente2027
Wenn sich bei Bauzinsen von 5 % oder 7 % plötzlich 80 % der Möchtegernkäufer den Kredit für eine Wohnung zu derzeitigen Preisen nicht mehr leisten können, dann wird es plötzlich und unerwartet (fast) ALLEN Bauträgern schlecht gehen.
Wenn sich bei Bauzinsen von 5 % oder 7 % plötzlich 80 % der Möchtegernkäufer den Kredit für eine Wohnung zu derzeitigen Preisen nicht mehr leisten können, dann wird es plötzlich und unerwartet (fast) ALLEN Bauträgern schlecht gehen.
Zitat von yaleidal am 18. Oktober 2022, 11:30 UhrMich ruft jeden Tag ein Makler an und erzählt mir 8.000qm sei günstig.
oder bei einem aufgerufenen Preis von 125.000€ und einem ersten Angebot von 45.000€ von mir ruft mich der Makler zurück. offenbar weil er keine Käufer hat.
zinsne wie 2012, also auch Preise wie 2012.
die Realität in den Köpfen benötigt noch 6-12 Monate, dann beginnt Shopping Saison.
Mich ruft jeden Tag ein Makler an und erzählt mir 8.000qm sei günstig.
oder bei einem aufgerufenen Preis von 125.000€ und einem ersten Angebot von 45.000€ von mir ruft mich der Makler zurück. offenbar weil er keine Käufer hat.
zinsne wie 2012, also auch Preise wie 2012.
die Realität in den Köpfen benötigt noch 6-12 Monate, dann beginnt Shopping Saison.
Zitat von exitus2022 am 18. Oktober 2022, 11:54 UhrZitat von yaleidal am 18. Oktober 2022, 11:30 Uhr...
zinsne wie 2012, also auch Preise wie 2012.
die Realität in den Köpfen benötigt noch 6-12 Monate, dann beginnt Shopping Saison.
Darum habe ich oben bewußt "2024" geschrieben - ich hoffe DANN vielleicht ein Schnäppchen machen zu können - bis dahin wird gemietet
Zitat von yaleidal am 18. Oktober 2022, 11:30 Uhr...
zinsne wie 2012, also auch Preise wie 2012.
die Realität in den Köpfen benötigt noch 6-12 Monate, dann beginnt Shopping Saison.
Darum habe ich oben bewußt "2024" geschrieben - ich hoffe DANN vielleicht ein Schnäppchen machen zu können - bis dahin wird gemietet
Zitat von Rente2027 am 18. Oktober 2022, 15:10 UhrZu jeder These gibt es eine Gegenthese: Immobilien: Sieben Gründe sorgen dafür, dass Preise weiter steigen dürften - FOCUS online
Wenn es so klar ist, dass es negative Auswirkungen auf die Preise für Immobilien gibt, frage ich mich warum dann niemand darauf wettet (siehe Michael Burry 2008).
Zu jeder These gibt es eine Gegenthese: Immobilien: Sieben Gründe sorgen dafür, dass Preise weiter steigen dürften - FOCUS online
Wenn es so klar ist, dass es negative Auswirkungen auf die Preise für Immobilien gibt, frage ich mich warum dann niemand darauf wettet (siehe Michael Burry 2008).
Zitat von Gelöschter Benutzer am 18. Oktober 2022, 17:54 UhrDa hat Focus online mit seinen sieben Punkten schön genau das zusammengefasst, was auch ich hier in den letzten Wochen argumentiert habe und vermutet habe. Wie es nun real passieren wird bleibt fraglich, dennoch:
Vor allem was Neubauten angeht (bzw. bin ich da "auf zack") sind die Gesamtkosten sehr gestiegen. Im Artikel wird von 16% "Materialpreisinflation" im Vergleich zum letzten Jahr geschrieben, eine Immobilie besteht ja aber nicht nur aus Material sondern auch aus jeder Menge Arbeitsleistung. Zumindest hier in der Gegend kann man quasi zusehen wie die Preise auch bei den Handwerkern kräftig ansteigen - das ist ja auch logisch. Vorübergehende Materialknappheit sorgt zudem für noch höhere Preise wenn etwas schnell und zeitnah zur verfügung stehen muss.
Wenn man die aktuellen Finanzierungskosten auf 10 Jahre (also bis idr. zur ersten Zinsbindungsklausel) und die fehlenden Subventionierungen (Sonderafa, Tilgungszuschüsse etc.) berücksichtigt, do kostet ein Neubau jetzt fast das doppelte wie noch vor 3 Jahren. Dazu kommen noch enorme Planungsunsicherheiten, die anständige Baukostenkalkulationen fast unmöglich machen, vor allem bei größeren Objekten wie MFH-Bauten. Wer also jetzt noch will, der darf dann oft nicht weil die Finanzierung kipplig wird.
Das wird sich auch so schnell nicht von diesem Niveau wegbewegen wenn der Zinsmarkt so "angespannt" bleibt. Und noch immer ist die Inflation hoch, wird es vermutlich wohl auch noch bis 24 rein bleiben. Mieten werden zwangsläufig steigen müssen. Das wird bei Wohnungen im bestand schwierig, darf man doch "nur" frühestens alle drei Jahre um maximal 20% anheben - und das auch nur sehr gut begründet und unter engen Voraussetzung - Neuvermietung ist da einfacher. Vielerorts ist das Vermieten zu aktuellen Neubaupreisen und den marktüblichen Mieten einfach nicht mehr möglich. Warum gerade dann oder deshalb auch noch die Objektpreise fallen sollen erklärt sich mir nicht - wenn Mieten und Nachfrage steigen (und nachgefragt werden ja vor allem energieeffiziente Neubauten), dann werden auch die Objektpreise voraussichtlich nicht fallen wenn Logik die Oberhand behält.
Ich habe da im Nachhinein betrachtet ein gutes Händchen gehabt, denn vor zwei Jahren sah es noch so aus:
Sonderafa: 5% zusätzlich zur normalen Afa kann ich 4 Jahre lang absetzen. Damit sind die kompletten Mieteinnahmen in dieser zeit steuerfrei, bei mir bleiben sogar noch 40.000€ übrig, so dass auch meine anderen Einnahmen über Freibetrag komplett steuerneutral ausgehen. Vor allem letzteres ist ein wichtiger Punkt der auch für viele Investoren ausschlaggebend war. Das ist nun seit diesem Jahr abgeschafft.
Zinsen auf 10 Jahre: 0,75%
Tilgungszuschuss: hier habe ich von der KFW 20% Zuschuss erhalten (durch Laufzeitverkürzung, nicht ausgezahlt). In meinem Fall sind das 20% der Gesamtbauwerkskosten.
In meinem Fall spare ich somit alleine aus diesen drei Positionen in den ersten 5 Jahren fast 500.000€, also 30% gegenüber heutigen Konditionen, da kommen jetzt die höheren Baupreise erst noch oben drauf. Danach ist das Objekt quasi Cashflow-neutral. Somit habe ich in den ersten 5 Jahren quasi eine halbe Million (1/4 der Gesamtkosten) wieder eingefahren und aus dem Kredit herausgehebelt - zudem bereits 30% der Immo abgeschrieben (dafür braucht man eigentlich sonst 15 Jahre).
Das würde heute alles komplett wegfallen und nur noch einen Gewinn durch Tilgungszahlungen bedeuten die erst bei Verkauf generiert werden.
Für einen Investor der mit Zuschüssen und Steuervorteilen (das ist für das selbstgenutzt Wohnobjekt ja nicht zutreffend) geplant hat, ergeben sich somit also gute 50% Mehrkosten und eben nicht nur 15-20%. Wiedereinsteigen werden da viele erst dann, wenn Vater Staat auch wieder Förderprogramme anschiebt und Anreize für Investments gibt. Passiert das nicht, gibts aus genannten Gründen eben nur noch wenig gewerbliche Neubauaktivität mit den bekannten Folgen der zunehmenden Verknappung.
Warum in Summe das nun zu Preisnachlässen führen soll, ist mir unklar. Man wird doch Neubauten oder junge effiziente Gebäude in dieser Situation nicht auf einmal billiger kaufen können als es kostet, sie zu errichten, schon gar nicht, wenn die Nachfrage stetig steigt.
Oder was verstehe ich jetzt nicht?!
VG
Da hat Focus online mit seinen sieben Punkten schön genau das zusammengefasst, was auch ich hier in den letzten Wochen argumentiert habe und vermutet habe. Wie es nun real passieren wird bleibt fraglich, dennoch:
Vor allem was Neubauten angeht (bzw. bin ich da "auf zack") sind die Gesamtkosten sehr gestiegen. Im Artikel wird von 16% "Materialpreisinflation" im Vergleich zum letzten Jahr geschrieben, eine Immobilie besteht ja aber nicht nur aus Material sondern auch aus jeder Menge Arbeitsleistung. Zumindest hier in der Gegend kann man quasi zusehen wie die Preise auch bei den Handwerkern kräftig ansteigen - das ist ja auch logisch. Vorübergehende Materialknappheit sorgt zudem für noch höhere Preise wenn etwas schnell und zeitnah zur verfügung stehen muss.
Wenn man die aktuellen Finanzierungskosten auf 10 Jahre (also bis idr. zur ersten Zinsbindungsklausel) und die fehlenden Subventionierungen (Sonderafa, Tilgungszuschüsse etc.) berücksichtigt, do kostet ein Neubau jetzt fast das doppelte wie noch vor 3 Jahren. Dazu kommen noch enorme Planungsunsicherheiten, die anständige Baukostenkalkulationen fast unmöglich machen, vor allem bei größeren Objekten wie MFH-Bauten. Wer also jetzt noch will, der darf dann oft nicht weil die Finanzierung kipplig wird.
Das wird sich auch so schnell nicht von diesem Niveau wegbewegen wenn der Zinsmarkt so "angespannt" bleibt. Und noch immer ist die Inflation hoch, wird es vermutlich wohl auch noch bis 24 rein bleiben. Mieten werden zwangsläufig steigen müssen. Das wird bei Wohnungen im bestand schwierig, darf man doch "nur" frühestens alle drei Jahre um maximal 20% anheben - und das auch nur sehr gut begründet und unter engen Voraussetzung - Neuvermietung ist da einfacher. Vielerorts ist das Vermieten zu aktuellen Neubaupreisen und den marktüblichen Mieten einfach nicht mehr möglich. Warum gerade dann oder deshalb auch noch die Objektpreise fallen sollen erklärt sich mir nicht - wenn Mieten und Nachfrage steigen (und nachgefragt werden ja vor allem energieeffiziente Neubauten), dann werden auch die Objektpreise voraussichtlich nicht fallen wenn Logik die Oberhand behält.
Ich habe da im Nachhinein betrachtet ein gutes Händchen gehabt, denn vor zwei Jahren sah es noch so aus:
Sonderafa: 5% zusätzlich zur normalen Afa kann ich 4 Jahre lang absetzen. Damit sind die kompletten Mieteinnahmen in dieser zeit steuerfrei, bei mir bleiben sogar noch 40.000€ übrig, so dass auch meine anderen Einnahmen über Freibetrag komplett steuerneutral ausgehen. Vor allem letzteres ist ein wichtiger Punkt der auch für viele Investoren ausschlaggebend war. Das ist nun seit diesem Jahr abgeschafft.
Zinsen auf 10 Jahre: 0,75%
Tilgungszuschuss: hier habe ich von der KFW 20% Zuschuss erhalten (durch Laufzeitverkürzung, nicht ausgezahlt). In meinem Fall sind das 20% der Gesamtbauwerkskosten.
In meinem Fall spare ich somit alleine aus diesen drei Positionen in den ersten 5 Jahren fast 500.000€, also 30% gegenüber heutigen Konditionen, da kommen jetzt die höheren Baupreise erst noch oben drauf. Danach ist das Objekt quasi Cashflow-neutral. Somit habe ich in den ersten 5 Jahren quasi eine halbe Million (1/4 der Gesamtkosten) wieder eingefahren und aus dem Kredit herausgehebelt - zudem bereits 30% der Immo abgeschrieben (dafür braucht man eigentlich sonst 15 Jahre).
Das würde heute alles komplett wegfallen und nur noch einen Gewinn durch Tilgungszahlungen bedeuten die erst bei Verkauf generiert werden.
Für einen Investor der mit Zuschüssen und Steuervorteilen (das ist für das selbstgenutzt Wohnobjekt ja nicht zutreffend) geplant hat, ergeben sich somit also gute 50% Mehrkosten und eben nicht nur 15-20%. Wiedereinsteigen werden da viele erst dann, wenn Vater Staat auch wieder Förderprogramme anschiebt und Anreize für Investments gibt. Passiert das nicht, gibts aus genannten Gründen eben nur noch wenig gewerbliche Neubauaktivität mit den bekannten Folgen der zunehmenden Verknappung.
Warum in Summe das nun zu Preisnachlässen führen soll, ist mir unklar. Man wird doch Neubauten oder junge effiziente Gebäude in dieser Situation nicht auf einmal billiger kaufen können als es kostet, sie zu errichten, schon gar nicht, wenn die Nachfrage stetig steigt.
Oder was verstehe ich jetzt nicht?!
VG
Zitat von Jan Veerman am 18. Oktober 2022, 18:10 UhrZitat von yaleidal am 18. Oktober 2022, 11:30 UhrMich ruft jeden Tag ein Makler an und erzählt mir 8.000qm sei günstig.
oder bei einem aufgerufenen Preis von 125.000€ und einem ersten Angebot von 45.000€ von mir ruft mich der Makler zurück. offenbar weil er keine Käufer hat.
zinsne wie 2012, also auch Preise wie 2012.
die Realität in den Köpfen benötigt noch 6-12 Monate, dann beginnt Shopping Saison.
Kann mir nicht vorstellen das die Preise wieder auf das Niveau von 2012 zurück fallen dazu müssten ja auch die Materialien so günstig wie 2012 sein.
1) Die Gebäude bestehen aus Materialien die allesamt im Wert zugelegt haben wegen hoher Inflation => höherer Gebäudewert
2) Die Grundstücke sind jetzt zwar mehr vorhanden allerdings haben die Menschen jetzt auch mehr Geld als 2012 und können dafür auch mehr ausgeben => höhere Grundstückswerte
Fazit: Ich gehe davon aus das es eine Rezession von gigantischem Ausmaß benötigt damit die Preise auf das Niveau von 2012 zurück fallen. Und in einem solchen Fall ist es fraglich ob dieser Standort dann der richtige ist um zu investieren.
Zitat von yaleidal am 18. Oktober 2022, 11:30 UhrMich ruft jeden Tag ein Makler an und erzählt mir 8.000qm sei günstig.
oder bei einem aufgerufenen Preis von 125.000€ und einem ersten Angebot von 45.000€ von mir ruft mich der Makler zurück. offenbar weil er keine Käufer hat.
zinsne wie 2012, also auch Preise wie 2012.
die Realität in den Köpfen benötigt noch 6-12 Monate, dann beginnt Shopping Saison.
Kann mir nicht vorstellen das die Preise wieder auf das Niveau von 2012 zurück fallen dazu müssten ja auch die Materialien so günstig wie 2012 sein.
1) Die Gebäude bestehen aus Materialien die allesamt im Wert zugelegt haben wegen hoher Inflation => höherer Gebäudewert
2) Die Grundstücke sind jetzt zwar mehr vorhanden allerdings haben die Menschen jetzt auch mehr Geld als 2012 und können dafür auch mehr ausgeben => höhere Grundstückswerte
Fazit: Ich gehe davon aus das es eine Rezession von gigantischem Ausmaß benötigt damit die Preise auf das Niveau von 2012 zurück fallen. Und in einem solchen Fall ist es fraglich ob dieser Standort dann der richtige ist um zu investieren.
Zitat von yaleidal am 18. Oktober 2022, 20:00 UhrLässt sich alles gut hören und lesen. Sofern ich mit Zins und Tilgung und der tatsächlich sicher am Markt erzielbaren Miete (unter Beachtung der Mietpreisbremse) nicht einen positiven Cashflow von 1 EUR erzielen kann oder bei der Berechnung der Mietrendite nicht 5,5,% und mehr rauskommt ist ein Kauf finanzieller Selbstmord.
Da nehme ich lieber solide 5% bei nem dummen ETF ohne nachzudenken.
Spekulation auf Wertsteigerungen sind reine Spekulationen. Es gab Jahrzehnte bspw. Ohne wesentliche Wertsteigerungen selbst in den besten Lagen in Großstädten. Ich hab so eine Lage. 90% der Wertsteigerung sind allein in den letzten 15 Jahren, davor ist quasi nichts passiert.
Wer lange genug warten kann oder für die nächste Generation vorsorgt (bei Kaufpreisfaktoren von weiterhin 60 bei den bestehenden Mieten) wird niemals eine Wohnungssanierung (fachgerecht) nach 25 Jahren bezahlen können.
Von 08/15 und Hartz iv Wohnungsbau redet auch niemand…. Sondern von Schaltplan, fliesenplan, Handwerker deutsch sprechend mit Fachausbildung. So dass die nächsten 25 nichts ausgebessert werden muss.
solange die Mieten nicht anfangen anzuziehen, sind die Preise völliger Quatsch für jeden Kapitalanleger (bessere Möglichkeiten)
und jeden Eigennutzer (mieten ist günstiger bei den Preisen: in Frankfurt kann ich mir 55qm finanzieren für irgendwas mit 2.500 im Monat oder ich Miete sie, reduzier die Miete dank connylegal und anderer Mietpreise auf das gesetzlich zulässige und zahle bestenfalls die hälfte.
Lässt sich alles gut hören und lesen. Sofern ich mit Zins und Tilgung und der tatsächlich sicher am Markt erzielbaren Miete (unter Beachtung der Mietpreisbremse) nicht einen positiven Cashflow von 1 EUR erzielen kann oder bei der Berechnung der Mietrendite nicht 5,5,% und mehr rauskommt ist ein Kauf finanzieller Selbstmord.
Da nehme ich lieber solide 5% bei nem dummen ETF ohne nachzudenken.
Spekulation auf Wertsteigerungen sind reine Spekulationen. Es gab Jahrzehnte bspw. Ohne wesentliche Wertsteigerungen selbst in den besten Lagen in Großstädten. Ich hab so eine Lage. 90% der Wertsteigerung sind allein in den letzten 15 Jahren, davor ist quasi nichts passiert.
Wer lange genug warten kann oder für die nächste Generation vorsorgt (bei Kaufpreisfaktoren von weiterhin 60 bei den bestehenden Mieten) wird niemals eine Wohnungssanierung (fachgerecht) nach 25 Jahren bezahlen können.
Von 08/15 und Hartz iv Wohnungsbau redet auch niemand…. Sondern von Schaltplan, fliesenplan, Handwerker deutsch sprechend mit Fachausbildung. So dass die nächsten 25 nichts ausgebessert werden muss.
solange die Mieten nicht anfangen anzuziehen, sind die Preise völliger Quatsch für jeden Kapitalanleger (bessere Möglichkeiten)
und jeden Eigennutzer (mieten ist günstiger bei den Preisen: in Frankfurt kann ich mir 55qm finanzieren für irgendwas mit 2.500 im Monat oder ich Miete sie, reduzier die Miete dank connylegal und anderer Mietpreise auf das gesetzlich zulässige und zahle bestenfalls die hälfte.
Zitat von TheWanderer am 18. Oktober 2022, 20:25 UhrZitat von Rente2027 am 18. Oktober 2022, 15:10 UhrZu jeder These gibt es eine Gegenthese: Immobilien: Sieben Gründe sorgen dafür, dass Preise weiter steigen dürften - FOCUS online
Argumente gibts ja für beide Thesen genug, lustigerweise erwartet hier jeder zufällig genau diejenige Entwicklung, die ihm selbst am besten in den Kram passt. Und im Gesamtmarkt sieht es wohl ähnlich aus, darum finden Käufer und Verkäufer gerade so schlecht zusammen.
Ich erwarte persönlich, dass der Zinseffekt alles andere dominiert und es insgesamt erstmal abwärts geht, auch wenn ich mir anderes wünsche. Immerhin ist Mietermangel so fürs erste weiterhin kein Thema.
Zitat von Rente2027 am 18. Oktober 2022, 15:10 UhrZu jeder These gibt es eine Gegenthese: Immobilien: Sieben Gründe sorgen dafür, dass Preise weiter steigen dürften - FOCUS online
Argumente gibts ja für beide Thesen genug, lustigerweise erwartet hier jeder zufällig genau diejenige Entwicklung, die ihm selbst am besten in den Kram passt. Und im Gesamtmarkt sieht es wohl ähnlich aus, darum finden Käufer und Verkäufer gerade so schlecht zusammen.
Ich erwarte persönlich, dass der Zinseffekt alles andere dominiert und es insgesamt erstmal abwärts geht, auch wenn ich mir anderes wünsche. Immerhin ist Mietermangel so fürs erste weiterhin kein Thema.
Zitat von Gelöschter Benutzer am 18. Oktober 2022, 20:38 UhrLässt sich alles gut hören und lesen. Sofern ich mit Zins und Tilgung und der tatsächlich sicher am Markt erzielbaren Miete (unter Beachtung der Mietpreisbremse) nicht einen positiven Cashflow von 1 EUR erzielen kann oder bei der Berechnung der Mietrendite nicht 5,5,% und mehr rauskommt ist ein Kauf finanzieller Selbstmord.
Da nehme ich lieber solide 5% bei nem dummen ETF ohne nachzudenken.
Eine Mietrendite von 5,5% finde ich zum Start schon sehr ordentlich, zumal sie durch regelmäßige Anpassungen ja auch fortwährend gesteigert werden - fast garantierter Dividendenaristokrat.
Wenn man das ganze jetzt aber mit einem ETF vergleichen will, dann sollte man da fairerweise auch den entsprechenden Hebel vergleichen.Wenn ich 100.000€ an Kapital in einen ETF stecke und 5% Zinsen bekomme, dann sind das 5000€ im Jahr.
Wenn ich die 100.000€ als Eigenkapital in einen Kredit von 900.000€ einbringe und von dieser Million eine vermietete Immobilie mit 5% Dividende erwerbe, dann sind das 50.000€ jährlich. Selbst wenn sie nach 3% Finanzierungskosten und Gedöns. nur noch 1% abwirft ist das durch den Hebel mit 10.000€ p.a. immer noch doppelt so viel wie der ETF mit 5% liefert. Gleiches gilt für die Wertsteigerung. Auch hier setzt der Hebel erneut ein.
Auf das EK bezogen, liefert dann die finanzierte Immobilie mit Hebel 10 eben 50% Rendite, der ETF nur 5.
Das ist ja das tolle an Investitionen in Immobilien - dass man sie Hebeln kann, bzw. eine Dekade lang sehr gut konnte - dadurch eben ein unheimlicher Beschleuniger im VermögensAUFBAU. Meine Eigenkapitalrendite durch Finanzierungshebel beträgt in den ersten vier Jahren der Vermietung 85% p.a. nach Steuern. Danach weiterhin 15% p.a. als "Bruttoausschüttungsdividende" und gut 50% on top in Form von Tilgungszahlungen. Wenn ich nach 10 Jahren ohne Wertsteigerung verkaufe, habe ich aus 150.000€ eingesetztem Kapital 3 Millionen Euro Gewinn erzielt - also gut verzwanzigfacht Netto! Und der Staat hat das auch nochmal mit 20% vom Errichtungswert gefördert - super Sache. Solche ausgefuchsten Konstrukte brechen natürlich derzeit wie ein Kartenhaus zusammen, da die Finanzierungszinsen natürlich in erheblichem Maße diesen Hebel beeinflussen. Reine Spekulation auf Wertsteigerung und vor allem auch bei Altbauten - Erhöhung der Mietdividende ohne größere Umlagekosten/ Sanierung wegen ggf. schlechter Energiebilanz - das ist vielen Investoren derzeit dann zu heikel, vor allem wenn sie das Projekt selbst aufziehen und nichts fertiges kaufen
Rendite ist also nicht gleiche Rendite, man muss es schon auf den selben Nenner bringen 😉
Lässt sich alles gut hören und lesen. Sofern ich mit Zins und Tilgung und der tatsächlich sicher am Markt erzielbaren Miete (unter Beachtung der Mietpreisbremse) nicht einen positiven Cashflow von 1 EUR erzielen kann oder bei der Berechnung der Mietrendite nicht 5,5,% und mehr rauskommt ist ein Kauf finanzieller Selbstmord.
Da nehme ich lieber solide 5% bei nem dummen ETF ohne nachzudenken.
Eine Mietrendite von 5,5% finde ich zum Start schon sehr ordentlich, zumal sie durch regelmäßige Anpassungen ja auch fortwährend gesteigert werden - fast garantierter Dividendenaristokrat.
Wenn man das ganze jetzt aber mit einem ETF vergleichen will, dann sollte man da fairerweise auch den entsprechenden Hebel vergleichen.
Wenn ich 100.000€ an Kapital in einen ETF stecke und 5% Zinsen bekomme, dann sind das 5000€ im Jahr.
Wenn ich die 100.000€ als Eigenkapital in einen Kredit von 900.000€ einbringe und von dieser Million eine vermietete Immobilie mit 5% Dividende erwerbe, dann sind das 50.000€ jährlich. Selbst wenn sie nach 3% Finanzierungskosten und Gedöns. nur noch 1% abwirft ist das durch den Hebel mit 10.000€ p.a. immer noch doppelt so viel wie der ETF mit 5% liefert. Gleiches gilt für die Wertsteigerung. Auch hier setzt der Hebel erneut ein.
Auf das EK bezogen, liefert dann die finanzierte Immobilie mit Hebel 10 eben 50% Rendite, der ETF nur 5.
Das ist ja das tolle an Investitionen in Immobilien - dass man sie Hebeln kann, bzw. eine Dekade lang sehr gut konnte - dadurch eben ein unheimlicher Beschleuniger im VermögensAUFBAU. Meine Eigenkapitalrendite durch Finanzierungshebel beträgt in den ersten vier Jahren der Vermietung 85% p.a. nach Steuern. Danach weiterhin 15% p.a. als "Bruttoausschüttungsdividende" und gut 50% on top in Form von Tilgungszahlungen. Wenn ich nach 10 Jahren ohne Wertsteigerung verkaufe, habe ich aus 150.000€ eingesetztem Kapital 3 Millionen Euro Gewinn erzielt - also gut verzwanzigfacht Netto! Und der Staat hat das auch nochmal mit 20% vom Errichtungswert gefördert - super Sache. Solche ausgefuchsten Konstrukte brechen natürlich derzeit wie ein Kartenhaus zusammen, da die Finanzierungszinsen natürlich in erheblichem Maße diesen Hebel beeinflussen. Reine Spekulation auf Wertsteigerung und vor allem auch bei Altbauten - Erhöhung der Mietdividende ohne größere Umlagekosten/ Sanierung wegen ggf. schlechter Energiebilanz - das ist vielen Investoren derzeit dann zu heikel, vor allem wenn sie das Projekt selbst aufziehen und nichts fertiges kaufen
Rendite ist also nicht gleiche Rendite, man muss es schon auf den selben Nenner bringen 😉
Zitat von Muslime_Frugi am 18. Oktober 2022, 20:49 UhrZitat von yaleidal am 18. Oktober 2022, 20:00 Uhr…. Sondern von Schaltplan, fliesenplan, Handwerker deutsch sprechend mit Fachausbildung. So dass die nächsten 25 nichts ausgebessert werden …
das Argument fand ich am schlüssigsten.
@wanderer: Das mit der prophezeienden Erwartung ist wohl wahr😉
Zitat von yaleidal am 18. Oktober 2022, 20:00 Uhr…. Sondern von Schaltplan, fliesenplan, Handwerker deutsch sprechend mit Fachausbildung. So dass die nächsten 25 nichts ausgebessert werden …
das Argument fand ich am schlüssigsten.
@wanderer: Das mit der prophezeienden Erwartung ist wohl wahr😉
Zitat von yaleidal am 18. Oktober 2022, 23:13 UhrNunja der zinseffekt wird unterschätzt.
wenn ich Zinsen von 4-5% habe und eine mietrendite von 4 % habe. Dann habe ich faktisch keine Rendite…..
Nunja der zinseffekt wird unterschätzt.
wenn ich Zinsen von 4-5% habe und eine mietrendite von 4 % habe. Dann habe ich faktisch keine Rendite…..
