Zitat von koelschejung am 1. Dezember 2021, 19:23 Uhr

Hallo zusammen!
Ich bin ganz positiv überrascht, wie viel wirklich werthaltiger Input mal wieder in so kurzer Zeit zusammen gekommen ist. Vielen Dank dafür!

Ich versuche ein paar Fragen zu beantworten: (da ich zu doof für die Zitier-Funktion bin arbeite ich kursiv... ;))

-Was zahlen die an Miete - ist deine Vorstellung an Kaltmiete von 30€/Qm auch realistisch?
-gibt es Probleme bauliche Probleme die festgestellt wurden?
-wie ist die "soziale Struktur" im Haus und leben Leute dort eher langfristig orientiert oder musst du alles zwei Jahre mit Mieterwechseln rechnen?

Den Eigentümern sind keine "frischen" Mietpreise bekannt. Zum Großteil wird der Komplex von Familien bewohnt, die langfristig dort wohnen.
Angeblich seien auch des Öfteren Aushänge im Treppenhaus anzufinden, wo nach einer Vergrößerung innerhalb des Komplexes gesucht wird.
Probleme baulicherseits sind mir noch nicht aufgefallen. Bekomme  heute Abend die Protokolle etc und werde mich dort mal einlesen.
30 € pro m2 sind nicht realistisch. Selbst bei 3200 Euro Kalt wäre ich bei 23. Die kann ich mir schon vorstellen.
Vorteil wäre, dass die Eigentümer erst im Sommer 2022 ausziehen & ich zumindest für das Finden des ersten Mieters viel Zeit hätte.

-wer sind die anderen Eigentümer?   Größtenteils die Nachbarn, gut verdienende Familien.
-wie hoch sind Hausgeld und/oder monatlich abzuführende Instandhaltungsrücklagen an die EG? 400 Euro. (inkl. Heizung & Rücklage) Guter geschätzt!

Mit den 25 Jahren war die Sollzinsbindung gemeint. Das neueste Angebot lautet übrigens über 1,16 % bei 20 Jahren Zinsbindung. Wäre eine monatliche Rate von 3813 € bei 3% Tilgung.

1. Du schreibst von einer Gesamtwohnfläche von 140m2 aufgeteilt in Wohnfläche 100m2 und Dachterrasse 60m2. Ich kenne die DIN Berechnung für Freiflächen so, dass der überdachte Teil mit 50% berechnet wird und der nicht überdachte Teil mit 25%. Es müssten also mindestens 110m2 reine Wohnfläche sein. Irgendwas kann da bei deinen Angaben nicht passen. 
2. Großes Wohnzimmer mit offener Küche plus 3 weitere Zimmer plus 2 Bäder. Das ist eine 4 Zimmerwohnung mit 2 Bädern verteilt auf 100m2 Wohnfläche. Müsste ich sehen wie die Aufteilung aussieht. Für exklusives Wohnen wäre mir das zuviel Not auf wenig Raum.
3. So eine Wohnung ist schön für ein Paar mit max. einem Kind. Du bist jung und weißt nicht wie sich Dinge entwickeln. Kann gut sein, dass du dann doch wieder in die Überlegung kommst zu verkaufen oder zu vermieten. Sollte aber bei 1a Lage in Köln kein Ding sein. By the way, für eine 1a Lage finde ich das 30 fache der JM für einen fast Neubau absolut ok!

Gut aufgepasst. 😉 Die Wohnfläche ohne Balkon liegt bei 110m2. Die Zimmer sind "okayish" groß:
Ein 18m2 Schlafzimmer, zwei ca. 13-14m2 Kinderzimmer / Büros. Dazu eben der sehr große Wohn / Küche / Essraum (35m2 meine ich) Angenehm wenig Flur für meinen Geschmack.
Von der Flexibilität her gefällt es mir so eigentlich ganz gut. Sind aber auch einige nicht-tragende Wände, sodass man bei wirklichen Bedarf recht flexibel reagieren könnte.

Zum Konsum / Möchtegernfrugalist: Die Wohnung würde natürlich niemals für mich alleine gedacht sein, käme für mich nur mit halbwegs solventer Partnerin, die sich beteiligt, oder eben in einer WG in Frage.

Zur Strategiefrage von Frugi: Wohl ein Mix aus dem Wunsch, das Aktienportfolio nicht so stark überzugewichten, Fremdkapitalhebel ausnutzen, Inflationsschutz & potenziell der Gedanke eine schöne, eigengenutzte Immobilie "früh genug" (oder eben zu spät?...) angeschafft zu haben. 1000% zuende gedacht / abgesichert ist es aber noch nicht, muss ich gestehen.

Zur Mietersache / potenziellen Ausfällen: Meine Zielgruppe wären eher (wohlhabende) Familien, Paare oder ganz evtl auch Singles.
Expats etc. zur Not auch, ich wohne 5 Autominuten entfernt & hätte rein administrativ nicht soooo viel Aufwand damit, mal den Mietvetrag zu erneuern. Kritisch zu hinterfragen gilt es tatsächlich, ob es mit der Mietersuche annähernd so reibungslos funktionieren kann, wie mit meiner anderen Immobilie. Da bemerke ich, dass "zentral, 3er-WG geeignet, Balkon" an sich schon Massen an Interessenten anzieht. Durchschnittlich schöne Wohnung, 15,70 kalt...
Mehrere Monate Mietausfall dürfen in der Rechnung nicht vorkommen, da habt ihr Recht.

Zitat von koelschejung am 1. Dezember 2021, 19:47 Uhr

@Frugi: Da habe ich aufgrund des Seitenumbruchs deinen letzten Post überlesen. Ich "verdiene" momentan zw. 10.000-20.000 netto, ein Zuschuss generell wäre also nicht so dramatisch. Ein so großer Zuschuss würde aber natürlich einiges an Flexibilität nehmen. Ich verstehe aber deine Rechnung noch nicht zu 100%, um ehrlich zu sein. Wie kommen wir auf  +- 2.000 Euro Zuzahlung?

P.S.: Ggfs. lasse ich auch mal eine 2% anstatt 3% - Tilgung durchrechnen? Da wäre die monatliche Belastung deutlich geringer, Zins wohl etwas höher & Laufzeit dementsprechend länger.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 1. Dezember 2021, 20:06 Uhr

Halo @koelschejung

An welcher Stelle verstehst du meine Rechnung nicht mehr, wo fängt es an zu stocken?

10-20K Netto - da muss dich in,der Tat eine 2000€ Zuzahlung nicht weiter jucken...

Dann würde ich auch Abrechnungskram an Firmen extern vergeben und du hast Ruhe.

Mit dem Einkommen kannst du eigentlich beruhigt kaufen und liegen lassen, dein Risiko beträgt dann so etwa Null 😀

Verkaufen witst du vermutlich eh nie wieder (müssen), so dass die Renditefrage fast schon nebensächlich ist. Das können dann die Erben Interessehalber mal rückblickend auswerten 😉 Wenn du dann mal selbst bewohnst hast du eben eine tolle Wohnung zum Mietpreis deines Zinssatzes. Die Tilgung holst du ja aus der einen Tasche mit Cash und steckst sie in die andere mit Schulden. handel dir also mit der Bank eine gute Miete, also Zinssatz aus 😉

 

Zitat von koelschejung am 1. Dezember 2021, 20:18 Uhr

Danke der Nachfrage, und auf die Gefahr hin, dass es super dämlich ist:

Du zahlst von den 1,2 Mio jährlich (auf 30 Jahre gerechnet) 40.000€ an Tilgung und 18.000€ Zinsen, zusammen = 58.000€.
Wie kommst du auf diese Werte?

Klar, solange das Einkommen so bleibt ist es natürlich eine blöde Diskussion.
Die Rechnung wird natürlich eine ganz Andere, wenn ich irgendwann in x Jahren ggfs. doch mal beruflich kürzer treten möchte. Dann bräuchte es stabile Mieten, im Idealfall nochmals gestiegene Mieten, oder eben einen guten Puffer für eventuelle Zuzahlungen. 2% anstatt 3%  Tilgung habe ich gerade mal selber gerechnet, je nach Variablen könnte man da sogar knapp mit positivem Cashflow arbeiten.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 1. Dezember 2021, 20:58 Uhr

die Bank gibt dir einen Kredit über 1,2 Millionen Euro. Auf 30 Jahre gerechnet (das sind ja in etwa deine 3% Tilgung, genau genommen dann 3,3 - ich habe mal vereinfacht) sind das 40.000€ pro Jahr damit die Bank Ihr Geld nach dieser Laufzeit zurück hat.

Nun will sie ja aber nochmal 1,5% Zinsen haben (das ist der Wert den du anfangs nanntest). 1,5% Zinsen pro Jahr von 1,2 Millionen sind 18.000 Euro pro Jahr. Zusammen zahlst du also (zumindest anfänglich) 58.000€ pro Jahr an das geldgebende Institut wenn du beides zusammenrechnest.

Da du ja stetig tilgst, wird der Anteil der Zinsen bei einem Anuitätendarlehen natürlich jährlich keiner. Allerdings kannst du sie dann auch nicht mehr abschreiben und hast du stetig höheren zu versteuernden Anteil der Mieteinnahmen da Abschreibung alleine die Mieteinnahmen nicht mehr abdecken kann. Bei deinem Einkommen und somit quasi fast Spitzensteuersatz als Durchschnittssatz hast du also auf die eingesparten Zinsen dennoch fast die Hälfte an Steuerabgaben auf den dadurch entstehenden Anteil der steuerpflichtigen Mieteinnahmen des Konstruktes zu leisten. 50% weniger Zinsen nach der Hälfte der Laufzeit bringen also immer noch 75% der "Zinsgleichen Kosten". Und auch wirst du mal renovieren müssen und oder etwas Leerstand haben. Ich habe letztere Summen nicht weiter berücksichtigt und der Einfachheit halber so getan als würdest du stets jährlich den Anfangszins zahlen. Wenn du es ganz exakt wissen willst dann schau in den Finanzierungsplan der Bank und rechne selbst im Detail nach. Die Größenordnung die bei meiner Überschlagsrechnung raus kommt ist auf jeden Fall korrekt.

5 Minuten später....

Ich habe deine Daten jetzt mal in einem einfachen Online Tilgungsrechner eingegeben. Bei einer Gesamtlaufzeit über 30 Jahre ergibt sich damit eine feste monatliche Rate von 4800€. Das will die Bank also jeden Monat haben. Wären also rechnerisch 1800€ statt meinen überschlagenen 2000.

Allerdings ist darin enthalten natürlich noch keinerlei Steuer. Die Bank interessiert ja nicht was du von den Mieten noch an Steuern zahlen musst. Du bezahlst sie von versteuerten! Mietzins. Wenn das nicht reicht musst du drauf legen. Dieser Steueranteil wird über die Laufzeit immer höher. Im letzten Jahr der Tilgung wenn du quasi keine Zinsen mehr zahlst, fehlen dir im vergleich zum ersten Jahr also 18.000 Euro an absetzbaren Kosten, entsprechend zahlst du darauf Steuern nach deinem persönlichen Satz. Sagen wir mal 38%. Das sind auf den Monat gerechnet dann 570€ mehr. Gesamtbelastung dann also nicht mehr 1800€ sondern knapp 2400.

Jetzt Bilde mal einen progressiven Mittelwert und dann landest du bei irgendwas um die 2000€. Dazu! dann noch Renovierung, ggf. verwaltung wenn du nicht willst dass die Mieter DICH wegen einer defekten Glühbirne anrufen etc. - andererseits steigen wohl auch die Mieten mit. Wir können jetzt ewig irgendwas abziehen und hinzufügen - es bleibt bei rund 2 Mille Zuzahlung.

Selbst mal nachrechnen und dann Tilgungsplan aufklappen:

https://www.interhyp.de/tilgungsrechner/?adChannel=S_Google&adCampaign=SG_Tilgung&adKeyword=tilgungsrechner_annuitaet&adTool=SEAgenerischAllgemein&gclid=Cj0KCQiA15yNBhDTARIsAGnwe0XR_8R2xZ-t4lQrEFuHKjEr_OEyI76aAn6kSA-4KpsK3Fq7tLwyproaAiqgEALw_wcB

Ich hoffe das schafft Klarheit.

 

Ansonsten:

Tilgung von 3,3 auf 2% runtersetzen? Das sind 50 Jahre - wie alt bist du, 15? 😀

Da zahlst du die Bude dann zwei Mal ab - und welche Bank macht das bei so einer hohen Summe mit? Dann kannst du auch gleich versuchen ein Endfälliges Darlehen zu ergattern. Da zahlst du dann nur Zinsen, hast stets etwas monatliches Plus und verkaufst die Hütte wenn man in 30 Jahren die Million zurück haben will oder gehst mal kurz ans Depot...oder bist tot und andere kümmern sich drum und können Das Erbe auseinanderrechnen...

Da hast du dann stetig ganz viel Plus durch Vermietung ...oder günstig gewohnt 😉

Zitat von koelschejung am 1. Dezember 2021, 21:30 Uhr

Danke, lieber @frugi85 für die ausführlichen Gedanken!
Ich werde drüber schlafen, bekomme aber langsam mehr und mehr das Bauchgefühl, dass die Geschichte zu schön gerechnet ist.
Dadurch, dass es im Job und an der Börse so gut läuft, möchte ich ja mittelfristig komplett unabhängig sein. Da haut so eine Zusatzbelastung über 30 Jahre schon rein.

Parallel hat der Eigentümer gerade angerufen und gesagt, dass er den Preis wahrscheinlich - aufgrund der unglaublichen Resonanz - testweise mal auf 1,3 Mio anheben wird...
Das würde mir dann die Entscheidung endgültig abnehmen. 😉

Zitat von Gelöschter Benutzer am 1. Dezember 2021, 21:52 Uhr

...und weil es so viel Spaß macht etwas zu rechnen:

Jetzt wo ich dein monatliches Einkommen sowie deine grobe Nutzungsplanung kenne ist ein Endfälliges Darlehen eigentlich gar nicht so unattraktiv für dich wenn man dir das anbietet.

Nehmen wir mal an du würdest entfällt auf 30 Jahre unterinflationär finanzieren, dann hast du die Immo die ganze Zeit für Lau und die Mieteinnahmen in voller Höhe und steuerneutral als "Gewinn" - nur das Haus eben musst du anschließend die Wohnung wieder abgeben oder eben bezahlen. Da du eine Million Netto pro Jahrzehnt ohnehin verdienst und die Immo ja auch Rendite bringt machst du immer noch "Gewinn".

Ein Beispiel in Zahlen ( wieder Überschlagsmäßig ) und für den Fall von Vermietung ausgelegt ( denn nur dann kannst du auch die Zinsen als Werbungskosten absetzen)

 

Sagen wir dein Bäcker gibt dir grünes Licht und bietet dir das Endfällige Darlehen über 1,2 Mio für 2% Zinsen mit 30 Jahren Laufzeit.

Monatlich sind das dann exakt 2000€ Belastung plus Rücklage. Das bleibt immer gleich. Bei dann insgesamt etwa 2500€ monatlicher Belastung und 3000 anfänglicher Mieteinnahme bleiben dir 500 Euro Plus. Während diese Fixkosten 30 Jahre lang stabil bleiben steigen die Mieteinnahmen stetig "jahr für Jahr". In 30 Jahren ist es sicher das doppelte.

Steuerlich absetzen kannst du dann 2% auf 1,0 Mio durch Abschreibung und 2% Zinsen auf 1,2 Mio pro Jahr - Macht 44.000€ per annum. Da du aber nur 36.000 € einnimmst bleiben noch 8.000 € aus anderen Einnahmequellen auf die du keine Steuer zahlst. Du machst also gewinn auf "Bilanzverlust der Buchwerte".

Bedeutet also, bis zu einer Mietpreissteigerung auf 3.700€ monatlich zahlst du keine Steuern. und holst die Differenz auch in früheren Jahren zurück indem du deinen Durchschnittssteuersatz senkst. Als Buchgewinn bleiben also monatlich bis ans Ende der Laufzeit mindestens 3700-2500=1200€ Gewinn - Tendenz inflationär ansteigend. Inflationär ansteigen wird aber mindestens auch der Wert der Immobilie. Gehen wir mal von 3% jährlichem Wertzuwachs aus dann ist das Teil in 30 Jahren 2 Mio wert wenn man von dir die eine Million zurück fordert.

Dann kannst du entweder für 2 Mio verkaufen und du und die bank teilt euch das nett auf oder aber du zahlst das von sonstwas für Geld (das ja bereits jetzt auf dem Depot liegt) und vermietest dann schuldenfrei weiter. Am Ende hast du dann eine Million Gewinn vor Steuer und 30 Jahre lang Einnahmen für lau oder  mindestens kostenlos gewohnt...oder von beidem ein wenig und in den ersten Jahren hast du auch noch ein paar Steuern gespart aber letztlich bis zum, Verkauf nie welche gezahlt.

Gut oder?

Das ist ein klassisches Investorenmodell für Leute mit dickem Konto und kräftig Cashflow. Das funktioniert aber eben auch nur bei solchen wie dir, "kleine Fische" kriegen keine Kredite in der Größenordnung, schon gar nicht endfällig und zu solchen Zinssätzen und Laufzeiten. Mir beispielsweise bietet man das nur für zehn Jahre, ich verdiene aber auch netto nur ein fünftel von dir und bin dabei noch hoch belastet. Es bieten sich dir also sehr viele Konzepte. Du solltest dich mal mit jemandem zusammensetzen der dir das in Ruhe erklärt und mit dem du verschiedene Modelle durchsprechen kannst. Steuerberater sind Leute die auf sowas Bock haben, da in der Regel Durchblick haben und all das mit etwas Erfahrung schon mal gesehen und erlebt haben 😉

Zitat von Gelöschter Benutzer am 1. Dezember 2021, 22:07 Uhr

Danke, lieber @frugi85 für die ausführlichen Gedanken!
Ich werde drüber schlafen, bekomme aber langsam mehr und mehr das Bauchgefühl, dass die Geschichte zu schön gerechnet ist.
Dadurch, dass es im Job und an der Börse so gut läuft, möchte ich ja mittelfristig komplett unabhängig sein. Da haut so eine Zusatzbelastung über 30 Jahre schon rein.

Parallel hat der Eigentümer gerade angerufen und gesagt, dass er den Preis wahrscheinlich - aufgrund der unglaublichen Resonanz - testweise mal auf 1,3 Mio anheben wird...
Das würde mir dann die Entscheidung endgültig abnehmen. 😉

Das kam jetzt während ich schrieb, daher gehe ich da auch nochmal drauf ein.

Es ist nicht schön gerechnet worden sondern es wurde quasi gar nicht gerechnet. Leute eh! - Das ist doch das erste was ich mache wenn ich über eine solch große Ausgabe in Millionenhöhe nachdenke! Wenn Ichs selbst nicht kann dann suche ich mir jemanden der mir das für 200 Mark mal erklärt und grob durchspielt!

In deinem fall hat sich eigentlich noch gar nichts grundsätzlich erledigt. Ob 1,1 oder 1,3 Millionen wäre für mein zuletzt vorgestelltes Konzept und deinem Einkommen immer noch attraktiv - Bilanz nach 30 Jahren immer noch positiv, auch noch bei 1,5 Millionen. Rechne mal selbst rückwärts nach wo der break Even Point sich bei den verschiedenen Varianten befindet. Dann weißt du wo die rechnerische "Kotzgrenze" ist und ob du dich mit der Differenz als Sicherheit zufrieden gibst. All das Geld ist geliehen, du setzt keinen Cent Eigenkapital ein. Kostenneutralität ist immer noch ein Gewinn wenn man selbst am Ende der Laufzeit nicht vermietet sondern das tolle Ding selbst bewohnt und über Abschreibung und damit verbundener Steuerersparnis anderer Einkommensarten noch gespart hat.

 

Früher hat man genau dieses Modell gerne mit Schiffsbeteiligungen verwendet. Es hat eine Weile gedauert bis ich im Studium begriffen hatte wie man Gewinn mit etwas einfahren kann das durchgehend Verlust macht 😉

Gerne würde auch ich an solchen Modelle teilhaben können - leider fehlt es mir dafür an CASH sowie Cashflow und damit an Sicherheiten und Finanzierungswürdigkeit zu vernünftigen Konditionen in solcher Größenordnung.

Also - ab zum Steuerfuzzi und zur Bank damit du weißt woran du bist und mit was für Zahlen du rechnen kannst denn auch wenns nicht diese Immo ist - die nächste interessante kommt bestimmt 🙂

 

Frugi85

 

 

 

 

 

Zitat von DickesSparschwein am 1. Dezember 2021, 22:32 Uhr

Ich weiß nicht, was hier soviel geschrieben wird. Es gibt unzählige Renditerechner für Wohnungen. Die Wohnung ist die klassische Liebhaberei, wenn man selbst einziehen möchte. Als Investment schlicht nicht rentabel. Ich denke, da kann man froh sein, wenn man am Ende überhaupt ein Rendite erzielt, 1%?

Nur weil man viel Netto hat und sich die 2k im Monat leisten könnte, wird’s auch nicht rentabel… Meine Meinung: Finger weg!

Wenn du jetzt immer noch überlegst, mach dir die Mühe und nutze mal einen Renditerechner.

Zitat von Muslime_Frugi am 2. Dezember 2021, 8:15 Uhr

Zitat von koelschejung am 1. Dezember 2021, 21:30 Uhr

Parallel hat der Eigentümer gerade angerufen und gesagt, dass er den Preis wahrscheinlich - aufgrund der unglaublichen Resonanz - testweise mal auf 1,3 Mio anheben wird...

Sagte ich doch: Das 30 Fache ist für eine 1a Lage in Köln zu wenig 😉 . Wenn der Verkäufer keinen Verkaufsdruck hat, wird er den Juwel am Ende beahlten, bevor er den Gewinn der <10 Jahre Wohnung versteuern muss.

Zitat von Arnim am 2. Dezember 2021, 8:38 Uhr

Zitat von Muslime_Frugi am 2. Dezember 2021, 8:15 Uhr

 

Sagte ich doch: Das 30 Fache ist für eine 1a Lage in Köln zu wenig 😉 . Wenn der Verkäufer keinen Verkaufsdruck hat, wird er den Juwel am Ende beahlten, bevor er den Gewinn der <10 Jahre Wohnung versteuern muss.

Da die Immobilie ja durch die Eigentümer derzeit selbst bewohnt ist, kann der Gewinn doch schon nach 3 Jahren steuerfrei entnommen werden, oder nicht? Wenn die Wohnung seit 2016 durch die Eigentümer bewohnt ist, sollte da keine Steuer anfallen.

Zitat von Muslime_Frugi am 2. Dezember 2021, 8:52 Uhr

Stimmt, habe ich überlesen. Eigennutzer kann steuerfrei im 3. Jahr verkaufen.

Zitat von Muslime_Frugi am 2. Dezember 2021, 9:16 Uhr

Alternative wäre Leipzig. Ist mindestens genauso hipp und cool wie Köln, nur in schön und günstig 😛

Zitat von Privatier am 2. Dezember 2021, 9:33 Uhr

Zitat von Muslime_Frugi am 2. Dezember 2021, 9:16 Uhr

Alternative wäre Leipzig. Ist mindestens genauso hipp und cool wie Köln, nur in schön und günstig 😛

Reiseführer: "Lonely Planet" kürt Leipzig zum Top-Ziel in Deutschland | ZEIT ONLINE

Zitat von exitus2022 am 2. Dezember 2021, 10:14 Uhr

Zitat von Muslime_Frugi am 2. Dezember 2021, 9:16 Uhr

Alternative wäre Leipzig. Ist mindestens genauso hipp und cool wie Köln, nur in schön und günstig 😛

nach Leipzig will ich zwar nicht ...

... aber ich habe eine ähnliche Überlegung:

nach Stuttgart gezogen bin ich NUR wegen des Jobs

--> ich will zusammen mit dem Job auch die Wohnung kündigen - habe keine Lust danach in einer (teuren) Stadtwohnung 20 Minuten Fußweg vom ehemaligen Büro rumzuhocken
(und weiter eine Stuttgarter Miete zu zahlen)

Folglich  ist für mich die Immobiliensuche in 200 bis 300 km Entfernung - offen ob Miete oder Kauf, je nachdem was mir günstiger scheint = auf welche Miet(ersparnis)rendite ich beim Kauf käme - der letzte Schritt VOR dem "Privatisieren"!

Zitat von koelschejung am 6. Dezember 2021, 12:10 Uhr

Da das Forum ja leider noch keine privaten Nachrichten unterstützt - Danke für den Hinweis & die Idee @frugi85!

Die Möglichkeit eines endfälligen Darlehens hatte ich tatsächlich noch nicht in Betracht gezogen.
Unter 1 Mio Darlehenssumme würde ich hier bei 1,85 % bzw. 1,5% bei 20 bzw. 15 Jahren Sollzinsbindung liegen.
Tatsächlich ein interessantes Gedankenspiel! Hat jemand zufällig schon Erfahrungen damit gemacht?

Zitat von Gelöschter Benutzer am 6. Dezember 2021, 13:04 Uhr

@koelschejung

Ich habe jemanden im Bekanntenkreis der das ebenfalls gemacht hat. Hier spielt die persönliche finanzielle Situation eine ganz große Rolle bei der Kreditvergabe - deutlich mehr als bei einem Annuitätendarlehen. Ich selbst würde das auch sehr gerne für mein letztes geplantes Bauprojekt nutzen - bekomme ich aber wohl nicht mit mehr als 10 Jahren Laufzeit - bräuchte aber 20 damit es Sinn ergibt.

Ich würde dann nochmal einen 6WE - 1,5 Geschossern auf bereits vorhandenem Grundstück bauen (mehr geht nicht) und diesen so finanzieren. Der Vorteil ist der, dass ich durch Abschreibung mit Sonder AFA noch ein Jahr länger steuerfrei bleibe ( oder anders gesagt den Abschreibungsbetrag aus Mieten und anderen Einnahmen steuerfrei aufs Konto kriege) und auch danach abzgl. Steuern und Zinsen über die Laufzeit immer noch monatlich 1500@ "hängen bleiben". Danach (also in ab jetzt etwa 23 Jahren) gibt es unendlich viele Optionen.

Die etwa 500.000€ Darlehen kann ich dann entweder aus dem Depot zurückzahlen (das sollte bis dahin diese Summe angespart haben) oder aber auch das komplette Hintergrundstück mit Haus verkaufen. Ich bin dann Ende 50 und brauche kein großes Grundstück mehr so dass mir die verbleibenden 600 Qm ausreichen. Wahrscheinlich bliebe dann sogar noch ordentlich Geld übrig. Ohnehin sind es DANN auch nur noch 5 Jahre bis zur vollständigen Tilgung des anderen Mehrfamilienhauses.

Es wäre für meine persönliche Situation eine tolle Möglichkeit, die extrem hohen Einnahmen aus dem "Alter" unter Abschlägen "in die Gegenwart zu holen".

Ich werde auch nochmal verschiedene Möglichkeiten prüfen wenn das in zwei Jahren losgehen soll und schauen ob meine Hausbank mir das nicht doch ermöglichen kann - die verdienen ja schließlich auch mit - derzeit ist meine finanzielle Situation ja auch eher undurchsichtig für Institute. Mit 2% Zinsen auf 20 Jahre wäre ich mehr als zufrieden denn das würde bedeuten, dass ich umgehend "FIRE" wäre 😉

 

VG

Zitat von koelschejung am 18. Dezember 2021, 11:49 Uhr

Update aus dem Rheinland. Dank einiger Denkanstöße und guten Tipps konkretisiert sich ein neues Projekt.
Ich habe eine schöne Wohnung in einem Neubauprojekt gefunden.

• 79m2, Erdgeschoss, zwei kleinere Zimmer + großes Wohnzimmer / Küche, Terasse
• Neubau KFW 55, Stellplatz mit Wallbox, Fertigstellung Ende nächsten Jahres. Damit einhergehnder Standard, Fußbodenheizung, etc.
• fantastische Lage - sowohl bei Stundenten als auch Berufstätigen beliebt. Direkt an einem schönen Park dran, in der Nähe von beliebten Plätzen & Rhein
• Kaufpreis 690.000 €, kein Makler, also 8,5% NK. 18.000 € gibts als Förderung von der KFW zurück. Eine schöne Küche muss noch eingebaut werden.
• vermutlich also sehr gut zu vermieten - ich würde mit ca. 1850 € kalt + 150€ Stellplatz kalkulieren, zzgl. Nebenkosten. Zielgruppe: Stundenten mit gut verdienenden Eltern, passabel verdienende Pärchen, sehr gut verdienende Singles.
• Bruttomietrendite damit 3,5%, Netto 3,0%, Faktor Kaufpreis Kaltmiete 28,7.
• Sollte ich eine Partnerin finden wäre es auch vorstellbar, hier selber einzuziehen. Der "Konsum" wäre hier im Vergleich zu der letzten angesehen Wohnung ein wenig vernünftiger.

Interessant wird es trotz überschaubarer Rendite durch das von Frugi vorgeschlagene endfällige Darlehen.
Momentan liegen 1,1 % Zinssatz bei 20 Jahren Bindung auf dem Tisch.
Eine der Banken, die mitmachen möchte, hätte gerne in der Zeit einen Bausparvertrag bespart.
Ich versuche das so zu drehen, dass es anstattdessen ein weltweit gestreuter ETF sein darf.
Als Sicherheit hätte ich die bestehende Eigentums-Wohnung, die dürfte mittlerweile zw. 450-500k wert sein, Restschuld 115k,
sowie eben das momentan sehr gute Einkommen.

Die Wohnung ist reserviert und es wird "ernst". Ich halte euch auf dem Laufenden und danke wie immer für eure wertvollen Ratschläge!

Zitat von koelschejung am 25. März 2022, 14:21 Uhr

Es haben sich ein paar Dinge getan, die ich gern mit euch teilen möchte:

Stocks:
Ich habe mich gestern nach viel auf und ab an der Börse und reiflicher Überlegung ohne Verluste von meinen Tech-Stocks (exkl. Mitarbeiter-Aktien) getrennt & das Kapital in den MSCI World verschoben. Besser für mein Gemüt.
Somit momentan ca. 1M in Stocks, davon ca. 650.000 € MSCI World / All World ETFs & ca. 350k in Mitarbeiteraktien.

Immos:
Ich habe mich dazu entschieden, die o.g. Wohnung zu kaufen & letzte Woche den Notarvertrag unterschrieben.
Die Finanzierung ist bei 1,3% Zinsen gelandet, 100% Finanzierung, etwas mehr als die Hälfte zunächst tilgungsfrei & endfällig (Tilgung mit 1% beginnt in 10 Jahren), die andere Hälfte mit 1% Tilgung. Zinsbindung jeweils 15 Jahre, Kaufpreis 689.000 €, Rendite netto eher schwache ca. 3%.
Ziel: Steuervorteile, positiven Cashflow in ETFs anlegen, insgesamt Fremdkapital hebeln.

Was mich zur Frage bringt, bei der ich ggfs. schlaue Ideen schätzen würde:

Meine bestehende Wohnung (Baujahr 1955, kein Eigennutz-Kandidat), möchte ich nach Ablauf der 10 Jahres-Frist verkaufen. Die läuft schon jetzt voll in den Spitzensteuersatz hinein & wird daher, je näher der Tag der  letzten Rate rückt, weniger interessant, gerade mit der neuen, teureren Wohnung im Portfolio.

Folgende(s) Gedankenspiel / Planlosigkeit:
In etwa 10-15 Jahren möchte / muss ich die neue Wohnung auf einen Schlag abbezahlen. 689.000 € würden dann fällig.
In etwa 2-3 Jahren möchte ich die alte Wohnung verkaufen, Kaufpreis bei derzeitiger Marktlage etwa 450-500k.
Gehalt wird sich für die nächsten 3-5 Jahre noch auf ca. 150k netto belaufen, Kostenseitig bin ich bei 35-40k, also rechne ich mit ca. 100k Sparquote über die nächsten Jahre. Ggfs. möchte ich mit 40 den "Stecker" ziehen & mich der Musik widmen, hier gibts aber noch keine konkreten Pläne.
Wie würdet ihr hinsichtlich Risiko / Rendit planen, was investieren vs. "Cash-Parken" angeht? Einerseits möchte ich natürlich möglichst lange möglichst stark in den Kapitalmarkt investiert sein, damit sich das Konstrukt lohnt, andererseits auch ein mulmiges Gefühl hinsichtlich etwaiger Worst-Case-Szenarien (Heftige Kursverluste kurz vor geplanter Rückzahlung des Darlehens, erzwungene Verkäufer zur falschen Zeit etc. )

Privatleben
Befinde mich noch immer mehr oder weniger fleißig auf Partnersuche. Dabei ertappe ich mich des Öfteren beim Gedanken, dass mir seit der ganzen FIRE-Themen auch die Finanzen meiner potenziellen Partnerin deutlich wichtiger geworden sind. Einem Teil von mir gefällt der Gedanke nicht - sollte doch das Finanzielle eine weniger große Rolle spielen, wenn man selber so viel Glück damit gehabt hat. Den anderen Teil würde es stören, wenn eine potenzielle Partnerin in großen Teilen finanziell auf mich angewiesen wäre bzw. eine potenzielle Fire-Planung komplett zerschießen würde. Nun bin ich generell schon jemand, der bzgl. fester Beziehungen sehr, wohlmöglich zu wählerisch unterwegs ist. Nun steht eben auf der Wunschliste noch "Jungmillionärin mit Hang zum Minimalismus"... 😉

Freue mich wie immer über eure Gedanken!
LG aus dem sonnigen Rheinland