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Vorstellung & Gruß aus Köln!

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Ich hätte an deiner Stelle schon längst alle beruflichen Überlegungen ad acta gelegt und hätte mich mehr mit Musik beschäftigt.

Ich beneide deine finanzielle Situation - bin selbst 32 Jahre alt und wäre sehr gerne Profimusiker (es gab Zeiten, da habe ich 8 bis 10h am Tag geübt) - hatte mir kurzzeitig auch überlegt auf Anraten meines Lehrers auch mit 32 nochmal Musik zu studieren, es aber verworfen.

 

Mein Plan ist die finanzielle Freiheit zu erreichen um eben dann mich mehr der Musik widmen zu können (sie nimmt aktuell auch relativ viel Zeit in Anspruch, aber es ist etwas anderes nach 10h Arbeit Musik zu machen, oder morgens um 10 Uhr ausgeschlafen und entspannt zu üben/spielen/komponieren).

 

Viel Erfolg!

Ein Update aus dem Rheinland.
Der Fire-Status wird gedanklich immer greifbarer. Einerseits durch nochmals erhöhtes planbares Einkommen durch Beförderung (mit 120-150k netto rechne ich, auch wenn sie nicht 100% planbar sind) & sehr gut laufende Geschäfte in der Firma, andererseits durch positive Entwicklung des Depot (aufgrund meiner starken Tech-Gewichtung habe ich hier immer noch eine starke Volatilität.
Konkrete Ziele sind nun inklusive zweier "Sicherheits-Puffer", die ich aufgrund der doch langen zu überbrückenden Zeitspanne einplane, Fire zu erreichen.
Die da wären:

  • Ich möchte vorerst mit einer 3% - Entnahmerate planen.
  • Ich werde die Immoblie erstmal behalten & weitervermieten, in erster Linie um zu streuen. Verkaufen & in ETFs anlegen wäre sicherlich rentabler.
    Zusätzlich möchte ich die Immobilie nicht in die 3% hereinrechnen.

Weiterhin mit der Zielgröße 36.000 € Ausgaben planend, benötige ich im Depot also etwa 1,2 Mio.
Mit etwa gleicher Allokation wie in den Eingangspost beschrieben beläuft sich der Gesamtwert momentan auf 920.000 €, ich bin also einen großen Schritt weitergekommen. Bis April 2024 (da werden die letzten Mitarbeiter-Aktien "freigeschaltet") möchte ich diesen Wert erreicht haben. Das wäre dann kurz vor meinem 37. Geburtstag. Etwa 5-7 Jahre später müsste dann die Wohnung schuldenfrei sein & etwa 1300 Mieteinnahmen zusätzlich abwerfen.

Bis dahin für mich zu klären / zu erledigen:

  • Krankenversicherung. Momentan sehr günstig (380 €, 190 Eigenanteil) privat versichert. Hier fürchte ich eine deutliche Erhöhung über die Jahre, muss mich hier mal einlesen ob das im Rahmen bleibt, oder man doch besser irgendwie in die GKV wechselt. Gibt es hierzu Erfahrungswerte aus einer ähnlichen Alters-Situation?
  • Aktien-Portfolio insofern anpassen, als dass High-Risk-Positionen nach und nach durch breit gestreute ETFs ersetzt werden sollen.
  • Konkretisieren, ob ich zu dem Zeitpunkt dann tatsächlich aufhören möchte, oder nicht. Im Moment mache ich mir mit dieser Entscheidung aber keinen Stress.

Klingt das soweit schlüssig? Gibt es Themen, die ich eurer Meinung nach zusätzlich beachten sollte?

Hallo und liebe Grüße aus der Stadt ohne Namen in Richtung Krefeld 😛

  • Krankenversicherung. Momentan sehr günstig (380 €, 190 Eigenanteil) privat versichert. Hier fürchte ich eine deutliche Erhöhung über die Jahre, muss mich hier mal einlesen ob das im Rahmen bleibt, oder man doch besser irgendwie in die GKV wechselt. Gibt es hierzu Erfahrungswerte aus einer ähnlichen Alters-Situation?

Meine Situation ist etwas unterschiedlich (ich habe 2 Kinder) aber grundsätzlich ist der Plan, dank meiner aktuellen Teilzeitbeschäftigung (=> Gehalt unter der Beitragsbemessungsgrenze) irgendwann in die GKV zu wechseln, bevor ich komplett aufhöre zu arbeiten, und vor allem bevor die 9/10-Regel für die KVdR eintritt (in meinem Fall, als ich 49 werde, aber ohne Kinder kann es in deinem Fall viel schneller gehen).

  • Aktien-Portfolio insofern anpassen, als dass High-Risk-Positionen nach und nach durch breit gestreute ETFs ersetzt werden sollen.

Diversifizieren, diversifizieren, diversifizieren. MSCI ACWI oder FTSE All World statt Einzelbranchen.

  • Konkretisieren, ob ich zu dem Zeitpunkt dann tatsächlich aufhören möchte, oder nicht. Im Moment mache ich mir mit dieser Entscheidung aber keinen Stress.

Wenn die Arbeit keinen Stress macht, dann zählt die Freiheit, jederzeit aufzuhören, mehr als das tatsächliche Aufhören.

Klingt das soweit schlüssig? Gibt es Themen, die ich eurer Meinung nach zusätzlich beachten sollte?

Das klingt sehr gut!

Noch ein Thema: in deinem Alter hat man bestimmt nicht endgültig geplant, ob man single bleibt (und ggf. ob man Kinder haben will). Aus meiner Sicht sollte jeder unter 50 eine Art "Plan B" haben, für den Fall, das man sich verliebt (was eigentlich eine sehr gute Sache ist, allerdings muss man finanziell sehr viel umstellen, insbesondere wenn es um eine Frau im gebärfähigen Alter geht ;-)).

Hi Kölschejung

Finanziell bist du mehr als gut im Plan!

Du bist noch sehr jung und so werden es nach theoretischem Erreichen von FIRE eher die Fragen sein was du jetzt vom Leben erwartest und machen willst? Familie ja/nein, lebensphilosophische Fragen usw. . Du scheinst gut in deinem Job zu sein, sonst würde man sich nicht fördern? Komplett aufhören wäre da so etwas wie ein Sturzflug.

Für eine klassische 3% Entnahme würde ich dann auch aus den Tech rausgehen und diversifizieren mit ordentlich Cash Puffer oder Anleihen (wenn es sich wieder lohnen sollte).

Hi,

ich lese schon länger mit und komme auch immer mal wieder im Forum vorbei - irgendwie finde ich mich in deiner Situation zumindest teilweise wieder... aber wohl eher in kleinerem Maßstab.

 

Daher zunächst einmal: Meinen größten Respekt zu deinem bisherigen Weg. Sich ein solches Einkommen aufzubauen verdient Anerkennung, dann aber trotzdem bescheiden zu bleiben und nicht dem Geld und der Versuchung zu verfallen finde ich mindestens genau so bemerkenswert. Du kannst stolz auf dich sein!

Ich habe was die Wohnung angeht eine ähnliche Situation. Vor einigen Jahren habe ich sehr günstig eine Wohnung in sehr guter Lage gekauft und diese mit viel Eigenleistung kernsaniert. Das letzte Gutachten belief sich auf etwa das dreifache meiner Kaufkosten... dennoch habe ich beschlossen sie zu behalten um breit aufgestellt zu sein... Die Wohnung zu verkaufen und den erlös als ETF anzulegen wäre auch für mich wohl bei weitem rentabler. Deinen Gedanken teile ich also womit wir beim nächsten Punkt wären  : Diversifizierung

Hierzu wurde ja schon sehr viel geschrieben ... ich würde es recht einfach halten MSCI World , MSCI Emerging Markets ... und wenn du Lust hast noch einen kleinen Teil S&P500. Tech bietet vielleicht hohe Renditen aber eben auch Blasenrisiko und da du mit deinen übrigen Annahmen eher konservativ an die Sache gehst dachte ich mir solltest du das eventuell auch in der Anlage so machen. Mitarbeiteraktien mit Haltefrist kann man natürlich nichts gegen machen - Kaufe ich auch immer wenn die Vergünstigung stimmt.

Was deine Entnahmestrategie angeht kann ich nur sagen : Das sieht sehr konservativ und sicher gerechnet aus - Wird so funktionieren!  Wie hat denn dein Depot in den letzten Jahren so performt?

 

Wenn dir dein Job noch Spaß bringt würde ich sagen - läuft es doch wie geschmiert für dich. Willst du denn überhaupt aussteigen oder geht es dir um die Gewissheit im Zweifelsfall jeden Tag aufhören zu können? Hast du dir schonmal konkret Gedanken über einen Ausstieg gemacht? Big Bang oder Schrittweise abbauen? Vielleicht mit Beratervertrag weiter der Firma erhalten bleiben und sporadisch das ein oder andere Projekt übernehmen... würde die KVS Frage zumindest aufschieben (geht sowas bei dir)? Mach dir bei alledem bewusst, das in jedem Fall die Zeit für dich Spielt. Dein Depot hat eine beträchtliche Größe und wird (zumindest statistisch im Durchschnitt) in jedem Monat indem du nichts entnimmst wachsen. Ist ein gutes Gefühl wenn einem so das so richtig bewusst wird.

Ein paar Fragen , möglicherweise Denkanstöße :

  • Du sagst deine Risikotoleranz ist hoch, rechnest aber nur sehr konservativ was die Entnahme und Sicherheitspuffer anbelangt. bist du wirklich so risikotolerant? Ich bin auch eher auf der konservativen Seite zuhause...
  • Du schreibst viel zur Einnahmen Seite ... auf meinem Weg widme ich mich auch sehr stark der Ausgabenseite. Da ich viel mit ETFs arbeite sind die Einnahmen daraus volatil, Ausgaben kann ich besser kontrollieren. Wohnst du zur Miete? Hast du noch offene Verbindlichkeiten abgesehen von deiner Wohnung ? Auto wurde ja bereits eliminiert, sehr cool!
  • Ich denke dass du dich vielleicht noch etwas intensiver mit deinem weiteren Weg auseinander setzen solltest. Wie siehst du deine Zukunft? Im gleichen Job ? Im ähnlichen Job ? Andere Disziplin ... ohne Job? Macht Eigentum Sinn? Familie? Steigende Ansprüche? Das wäre für mich die wichtigste Variable in meiner Gleichung für die persönliche finanzielle Freiheit. Ich selber möchte irgendwann dem Corporate Life den Rücken kehren und im Sommer als Tauchlehrer arbeiten - das wird zumindest meine Lebenshaltungskosten decken für eine Weile so das mein Depot sich weiter entwickeln kann ... und die Zeit spielt für mich...

Hoffe dir helfen ein paar der Fragen und meine Einschätzung. Großen Respekt für deinen WWeg und alles Gute!

Hi all & ein verspätetes Dankeschön @Turz und @six für eure Beiträge!

Bei mir steht gerade eine größere Entscheidung an, die ich gerne mit euch teilen möchte.
Ggfs. kann man von der riesigen Schwarmintelligenz hier nochmals profitieren.

Meine Frage lautet momentan: Kauf einer (zusätzlichen) Immobilie, ja oder nein?

Die Eckdaten zum einordnen:

  • Vermögenssituation: Durch weiterhin extrem starke Aktien-Performance nunmehr 1,15 Mio in den verschiedenen Depots.
  • Eigentumswohnung wie beschrieben, Restschuld dürften noch ca. 120k sein, Wert der Immobilie schätze ich mittlerweile auf 450k.
    Diese Wohnung ist vermietet & für mich keine Option zur Selbstnutzung. (zu hellhörig, da bin ich recht empfindlich).
    Ist aber in einer Top-Lage und sicher vermietet, momentan zu 1320 € kalt monatlich.

Eckdaten zur zusätzlichen Immobilie, welche im Moment im Fokus steht:

  • Ebenfalls in Köln, Toplage
  • Tolle 140 m2 wohnung (100m2 + 60m2 Dachterasse, TG-Stellplatz, oberirdisch autofreier Neubaukomplex)
  • BJ2016
  • große Küchen / Wohnzimmerkombi + 3 Zimmer, 2 Bäder, Aufzug)
  • Kaufpreis 1,1 Mio, NK 8,5% (kein Makler)
  • Lage und Wohnung gefallen mir extrem gut, sodass ich Sie mir in Zukunft durchaus als eigene Wohnung vorstellen könnte.
    (aufgrund des Kostenpunktes und der Größe natürlich nicht alleine) Bis dahin würde ich sie vermieten.

Ich hätte gerne eine Nettorendite von 4 % erziehlt, diese werde ich aber bei weitem nicht erreichen können.
Die Wohnung halte ich für sehr leicht vermietbar. 3000€ monatlich hielte ich als Kaltmiete für realistisch, ggfs. auch 1-200 € mehr.

Was spricht aus meiner Sicht dafür:
- nach heutigem Stand sicher vermietbare Wohnung
- Die Wohnung trifft in allen Belangen meinen persönlichen Geschmack und wäre im Notfall jederzeit zur Selbstnutzung möglich,
auch vorstellbar als WG, sofern es bis dahin nicht mit der Partnersuche klappt 😉
- Zinsangebot von 1,3% auf 25 Jahre liegt vor. 100% Finanzierung, Nebenkosten trage ich
- Ich würde gerne ein wenig das Volumen des Aktiendepots reduzieren
- Der Gedanke der EK-Rendite reizt mich, bzw. in der Konstellation einen so großen Betrag hebel zu können / von Mietern abzahlen lassen zu können.

Was lässt mich grübeln:
- Ich bin kein Fachmann & in den Größenordnungen tun Fehler natürlich sehr weh
- Das Zinsrisiko steigt natürlich mit der Höhe des Kredits.
- Ich würde zum Faktor 30 der Jahreskaltmiete einkaufen. Für mich absolut grenzwertig.

Shoot me! Wo bin ich zu naiv, welche Risiken (oder Chancen) übersehe ich? Würdet ihr es tun, oder eher lassen?
Vielen Dank vorab für jeden Input!

Shoot me! Wo bin ich zu naiv, welche Risiken (oder Chancen) übersehe ich? Würdet ihr es tun, oder eher lassen?
Vielen Dank vorab für jeden Input!

Moin,

ich kenne den Koelner Immobilienmarkt nicht, aber wie realistisch ist es denn, dass du sofort und immer wieder verlässliche Mieter findest, die bereit sind, solch einen hohen Betrag für die Miete auszugeben?
Da du auch einen Eigennutzen im Hinterkopf hast - wärst du bereits 3000€ Kaltmiete für die Wohnung zu zahlen?
Könnte mir vorstellen, dass die Gruppe der potenziellen Mieter in diesen  Mietgrössenordnungen schon recht klein ist.

Grüsse vom Sparschwein.

Moin @koelschejung und willkommen bei uns im Forum 🙂

- Ich würde zum Faktor 30 der Jahreskaltmiete einkaufen. Für mich absolut grenzwertig.

Eine Million für eine einzige Wohnung und somit keine Risikostreuung auf mehrere Parteien ist prinzipiell schon ein Wagnis und 3% Rendite empfinde auch ich als Schmerzgrenze.

Allerdings hast du mit deinem großen Aktienvermögen ja auch quasi keine Risiken in der Finanzierung. Was du über die Immo Ansicht geschrieben hast klingt alles solide und wenn eine spätere Selbstnutzung ebenfalls in Frage kommt - warum nicht! Leisten kannst du dir deine Miete ja 😉

Viel schief gehen kann dann nicht. Sollte sich das Zinsniveau in einigen Jahren erhöhen, so kannst du einen Teil der Finanzierung ablösen. Da du auch kein Eigenkapital verwendest, wirkt der Hebel auf die Finanzierung natürlich auch enorm. Mietausfälle und Instandhaltung kann notfalls auch aus laufendem Einkommen oder Kapitalerträgen gedeckt werden - das Risiko dass die Wohnung dich finanziell überfordert ist also sehr gering und eine grenzwertige Rendite somit auch nicht besonders tragisch. Es werden auch Immos zu deutlich schlechteren Konditionen verkauft und gehebelt, teilweise von Leuten mit deutlich kleineren prozentualen Vermögensverhältnissen.

Solange du stets den Deckungsbetrag "auf Tasche" hast, kann dir ja quasi nichts passieren. Du musst eben immer brav deinen Kredit tilgen, alles was übrig bleibt ist ein gutes Geschäft dass du aufgrund deiner starken Bonität eben leisten kannst.

 

Technisch kann man mit einem quasi Neubau nicht viel verkehrt machen - erste größere Kostengruppen könnten in 20 Jahren auf dich zukommen - bis dahin hast du bereits einige hunderttausend Euro an Mieten eingenommen und auch dein Aktiendepot wird sich statistisch gesehen verdoppelt bis verdreifacht haben. Was also kann dir passieren?!

Bei meiner Immo (Neubau 2021 - 12 Wohneinheiten) habe ich eine Rendite von knapp 5% vor "Hebel". Mein EK betrug 150.000€ für den Kauf des Grundstücks. Finanziert ist sie über 30 Jahre zu 0,75% (festgeschrieben auf leider nur 10 Jahre). Abzgl. Steuern geht das ziemlich genau gegen Null auf. Allerdings habe ich, anders als du, quasi keinerlei Rücklagen und Cashreserven. Das Risiko ist bei mir also deutlich höher, trotz besserer Rendite - dennoch bewerte ich das Investment als  ausgezeichnet.

Aufgrund deiner großen finanziellen Reserven und der weiteren Immobilie die du besitzt, ist das Gesamtrisiko für dich meiner persönlichen Einschätzung nach als gering einzustufen - diene Bank sieht das offensichtlich ähnlich wenn sie einer Vollfinanzierung in dieser Größenordnung trotz nur einer Wohneinheit zustimmt - die rechnen schon recht konservativ.

Unabhängig davon ist es natürlich ein sehr großes Investment und ich würde mich da nicht nur auf das verlassen was Makler und Verkäufer dir präsentieren.

Sprich mit anderen Mietern im Gebäude:

-Was zahlen die an Miete - ist deine Vorstellung an Kaltmiete von 30€/Qm auch realistisch?

-gibt es Probleme bauliche Probleme die festgestellt wurden?

-wie ist die "soziale Struktur" im Haus und leben Leute dort eher langfristig orientiert oder musst du alles zwei Jahre mit Mieterwechseln rechnen?

 

Da es sich um eine Eigentümergemeinschaft handelt:

-wer sind die anderen Eigentümer?

-wie hoch sind Hausgeld und/oder monatlich abzuführende Instandhaltungsrücklagen an die EG?

 

Das alles aber wie gesagt betrachtet mit dem Hintergrund deines beachtlichen Vermögens als "Einlagensicherung"!

Ich persönlich mit meinen Voraussetzungen könnte und würde hier nicht investieren können (wollen). Einen nicht zahlenden Mieter über einen längeren Zeitraum könnte ich mir aufgrund fehlender Cashreserven nicht leisten bzw. kompensieren und auch eine Eigennutzung würde mein Budget sprengen, so dass auch das nicht infrage käme. Bei mir im MFH sind es 12 Wohnungen die ein Mietausfallrisiko breit streuen so dass auch zwei nicht vermietete Wohnungen die Finanzierung nicht gefährden.

So unterschiedlich kann das also sein - was für den einen ein solides Investment darstellt, ist für den anderen mit nicht zu vernachlässigender Wahrscheinlichkeit der finanzielle Ruin...

 

VG aus dem Norden,

Frugi85

 

 

 

 

 

 

Moin @koelschejung, schließe mich dem Sparschwein an, war auch mein erster Gedanke. Haben das grad bei Bekannten erlebt: Neubau mitten im Zentrum einer wirtschaftsstarken Kleinstadt, beste Lage und trotzdem im Grünen. große, hochwertige, barrierefreie Wohnungen, schick von aussen, da in Teilen als Lofts in historischem Gebäude integriert. Alle Wohnungen waren 2020 ratzfatz verkauft für 3500€-4000€/qm. Käufer waren meist wohlhabene ältere Paare, viele wollen vermieten und später mal selbst einziehen. Man hat erwartet, dass die Vermietung zu 11-12€/qm problemlos funktioniert. Nun stehen mehrere der Wohnungen schon ein ganzes Jahr leer, weil nur wenige Mieter in diesem Segment suchen, und dieses zusammen mit zwei weiteren Bauprojekten den örtlichen Maekt regelrecht überschwemmt haben. Und Leute von außerhalb können die Qualität der Lage oft nicht richtig einschätzen.

Kann bei dir ja anders sein, du solltest dir den lokalen Markt in deinem Preissegment auf jeden Fall genau verfolgen.

Vielleicht nochmal ergänzend zu Sparschweins Ausführungen:

Bei mir im MFH sind es 12 Wohnungen die ein Mietausfallrisiko breit streuen so dass auch zwei nicht vermietete Wohnungen die Finanzierung nicht gefährden und auch sind es recht kleine Wohnungen zw. 48-62 Qm so dass auch für die Mieter das Risiko recht gering ist sich die Wohnungen "nicht mehr leisten zu können". Zudem sind die Quadratmeterpreise bei meinem Objekt auch um mehr als die Hälfte "günstiger" als in deinem Fall. Es steht mir also ein deutlich größerer Pool an potenziellen Mietern zur Verfügung aus denen ich auswählen kann. Innerhalb einer Woche hatte ich über 200 Bewerber und konnte mir die Rosinen herauspicken.

Meine Exfreundin hat in Köln studiert und wohnte in der zeit in einer WG in Köln Kalk. Ist schon 10 Jahre her und war bereits damals kaum finanzierbar. Neben Schufaauskunft, Führungszeugnis und Bonitätsnachweis musste bei Einzug eine Kaution ihv. einer Jahresmiete hinterlegt werden. Das war gruselig. Unter anderem auch deshalb sind in ihrer Vierer-WG im Laufe der 3 Jahre insgesamt 6 Mieterwechsel der Zimmer "passiert". Man muss sich also auch fragen ob man auf sowas Lust hat und zusätzliche Zeit binden will oder ob man das an entsprechend spezialisierte Unternehmen abgibt und damit weitere Renditeeinbußen in Kauf nimmt.

Du musst dir im Klaren sein, was deine Zielgruppe an Mietern ist. Für einer 3er WG eignet sich die Wohnung aufgrund der Größe wohl eher nicht. 1000€ kalt für ein WG-Zimmer - ich denke das wird nichts und der Aufwand ist groß - für Studenten und Azubis zu teuer und "Erwachsenen-WG" sind oft nicht ganz einfach. Familien mit Kindern nehmen sich eher was mit 3 Zimmer auf 60 oder 70 Quadratmetern und /oder ziehen eher in den Speckgürtel, das ist teuer genug für den "Normalbürger". Es sind also meiner Meinung nach eher sehr solvente wohlhabende Paare oder Einzelpersonen die sich für das Objekt interessieren werden wo sich berufliche oder finanzielle Situationen auch recht schnell mal ändern können. Ich will damit nicht sagen dass du es schwer haben wirst, Mieter zu finden - aber es wird länger dauern als bei einer halb so großen Wohnung und mehr Aufwand erfordern potenzielle Interessenten zu "durchleuchten".

Es wird mit deinen Voraussetzungen schon klappen, wärst du jetzt allerdings jemand mit 100K auf dem Reservekonto, so hätte ich dir wohl nicht zum Kauf geraten...

 

VG

 

 

 

VG aus dem Norden,

Frugi85

 

 

 

 

 

 

Hallo nach Köln,

ich rechne mich auch den eher kritischen Stimmen zu: Klumpenrisiko besteht sowie Vermietsituation unübersichtlich: Wieviel % der Bevölkerung können sich 3.000 €  Monatsmiete leisten UND mieten dann lieber anstatt selbst zu kaufen? 2 % der Mitbürgerfamilien können sich das leisten und davon sind die meisten Immobesitzer. So schätze ich das mal ein. Köln ist groß, da gibts absolut gesehen schon viele die das machen können. Kann aber dauern.

Wir suchen für unsere Immobilie, ebenfalls im Hochpreissegment seit 6 Monaten. Viele Interessenten, aber alle extrem wählerisch und dann alle wieder abgesprungen: Keine Garage (nur Stellplatz), eine Wand war fürs das vorhandene Sofa 1 m zu kurz; Balkon nicht genau nach Westen (bei uns Nordwesten), Trockner soll ebenerdig stehen anstatt auf der Waschmaschine oben drauf... usw.

Mit Geduld und entsrechender Toleranz bei der Finanzierung kann das schon laufen.

Zitat von koelschejung am 30. November 2021, 22:11 Uhr

zur zusätzlichen Immobilie, welche im Moment im Fokus steht:

  • ...
  • Tolle 140 m2 wohnung (100m2 + 60m2 Dachterasse, TG-Stellplatz, oberirdisch autofreier Neubaukomplex)
  • ...
  • Kaufpreis 1,1 Mio, NK 8,5% (kein Makler)
  • Lage und Wohnung gefallen mir extrem gut, sodass ich Sie mir in Zukunft durchaus als eigene Wohnung vorstellen könnte.

Sind wir hier wirklich ein FRUGALISTEN-Forum  😆

Da ich (noch) kaum Cash besitze, ist meine Herangehensweise natürlich auch eine andere als bei dir bzw. hast du viel mehr Spielraum bei deiner Planung und der strategischen Marktentwicklung.

Wenn ich mal mit ganz groben Zahlen überschlage, dann lade ich bei deinem Investment über eine 30 jährige Finanzierung ( bei dir 25 oder ist das nur die Zinsfestschreibung?) bei ca. folgenden gerundeten Zahlen:

Kauf inkl. Nebenkosten: 1.200.000€

Da stellt sich direkt die Frage nach dem Grundstückswert und deinem prozentualen Anteil daran, da es maßgeblich die Abschreibung beeinflusst. Neben wir mal genügsame 20% des Kaufpreises an....

Du erwartest jährliche Mieteinnahme ihv. 36.000€. Abschreiben kannst du dann 2% der Immo (1Mio) und Zinsen (1.5% p.a.). Das macht etwa 20.000€ und 18.000€

Du kannst also die kompletten Mieteinnahmen absetzen und hast somit keine extra Steuerlast. AM Anfang ist die Zinslast noch recht groß - schauen wir uns also diesen Zustand an:

Du zahlst von den 1,2 Mio jährlich (auf 30 Jahre gerechnet) 40.000€ an Tilgung und 18.000€ Zinsen, zusammen = 58.000€.

Dazu wahrscheinlich noch ein Hausgeld für Rücklagen der EG von wohl um die 300-500€ (ich rechne mal mit 400,-)monatlich. Macht zusammen etwa 62.000€.

Es bleibt also eine Differenz von monatlich rund 2000€. Die Zinslast wird nach und nach im Verhältnis sinken, ebenso allerdings die Abschreibung. Ich habe daher etwas abgerundet - aber die Größenordnung stimmt.

Selbst wenn wir jetzt so tun, als wären eventuelle Mietausfälle und Leerstand, Renovierungen über die Jahre schon mit eingerechnet - das ist auf jeden Fall die Größenordnung dessen was du (zumindest in den ersten Jahren vor Mietanpassungen) monatlich drauflegen musst um die Sache am laufen zu halten.

Das macht es nicht prinzipiell zu einem schlechten Investment für DICH, der noch eine Million an sich mehrendem Spielgeld auf dem Depot und wahrscheinlich auch ein solides Einkommen hat, für mich hingegen wäre das tödlich.

Wenn man nun also festgestellt hat dass 3% Rendite bis man wieder verkauft oder fertig getilgt hat erstmal 2.000€ monatliche negative Erträge mit sich bringt und eben keine Nullrechnung ist und zudem auch noch Aufwand für Abrechnung, Mietersuche etc. anfällt, dann stellt sich für mich immer die Frage nach dem Sinn hinter dem Investment. Was ist also das langfristige Ziel?

Von Job und Depotausschüttungen kannst du mehr als gut leben, das wirft sicher in der Größenordnung vermutete 10.000€ Brutto ab. Was also ist der Anreiz für dich, oben drauf zu zahlen? Natürlich auch eine Frage des Alters - wie alt bist du denn? Während der Buchvermögenswert durch Tilgung und Wertzuwachs also stetig steigt, zahlst du über einige (oder auch viele) Jahre erstmal oben drauf, Vermnietungsaufwand und auch sicher der ein oder andere Ärger oben drauf.

Ist das so geplant, ist dir das in der Form überhaupt bewusst und ist es das was du möchtest um in einigen Jahrzehnten dein jetziges Bestnadsvermögen verdoppelt zu haben zusätzlich die in dieser Milchmädchenrechnung nicht aufgeführten und mit Vermietung einhergehenden Risiken zu tragen?

 

Der Gedanke hinter dem Bau meiner Immobilie war genau andersrum. Während du, zumindest in den ersten 10-20 Jahren 2.000€ monatlich drauf zahlst und deinen Depotstand reduzieren möchtest, ziehe ich die ersten 5 Jahre durch Sonderafa und Tilgungsfreiheit monatlich 5.000€ raus und generiere somit schnell Geld das ich eigentlich gar nicht habe und das ich dann in Aktien anlegen kann - darin liegt bei mir die eigentliche Rendite. Danach läuft nochmal 25 Jahre alles kostenneutral weiter.

Während du also eine reale praktische Rendite erst in 30 Jahren oder bei Verkauf erhältst, habe ich sie umgehend und im "JETZT" und behalte den Bestand als Alterssicherung - denn erst in 30 Jahren ist alles getilgt.

So unterschiedlich kann das sein. Was du also hast ist eine stolze Rendite im Buch, jedoch weniger Cash im realen Leben - wenn genug davon monatlich rein kommt, dennoch unter Umständen ein guter Kauf - je nachdem was die Idee dahinter ist.

Was ist also die Idee hinter diesem Investment?

 

VG

Frugi85

 

 

 

 

 

 

Zitat von exit-tbd am 1. Dezember 2021, 11:29 Uhr
Zitat von koelschejung am 30. November 2021, 22:11 Uhr

zur zusätzlichen Immobilie, welche im Moment im Fokus steht:

  • ...
  • Tolle 140 m2 wohnung (100m2 + 60m2 Dachterasse, TG-Stellplatz, oberirdisch autofreier Neubaukomplex)
  • ...
  • Kaufpreis 1,1 Mio, NK 8,5% (kein Makler)
  • Lage und Wohnung gefallen mir extrem gut, sodass ich Sie mir in Zukunft durchaus als eigene Wohnung vorstellen könnte.

Sind wir hier wirklich ein FRUGALISTEN-Forum  😆

Natürlich, eindeutig! Steht doch auch extra da "kein Makler"! Durch und durch frugalistisch also.  😆

Vergleichen mit den meisten anderen hier bin ich ja selbst ein klarer "Immobilien-Hans" mit einem großen Klumpenrisiko (90% des Vermögens in Immobilien, verteilt auf zwei Häuser mit insgesamt 9 Wohnungen, Haus 2 mit vier Wohnungen derzeit in Aufteilung). Ich kenne den hiesigen Markt wirklich sehr gut, den Kölner Immobilien- und Vermietungsmarkt dagegen nur vom Hörensagen.

Eine 30-fache NKM sehe ich derzeit aufgrund der Zinssituation als nicht ungewöhnlich in guten Lagen an. Diese erreichst Du ja eigentlich aber nur unter der Annahme der aus meiner Sicht schon recht hohen Miete, wobei auch hier die oben gemachte Einschränkung bezüglich meiner fehlenden Ortskenntnis gilt. Auch für die von Dir angenommene KM werden sich Mieter finden. Deren Verweildauer könnte aber möglicherweise eher kürzer sein (junge Paare, Wissenschaftler, Medienmacher, Leute aus den sicherlich unzähligen Startups oder Beratungsfirmen aller Art). Hier vor Ort (Universitäts- und Hansestadt, 10.000 Studierende, viele Forschungsinstitute etc.) sind Neubau-KM von 12-14 Euro je qm (bei sehr guter Ausstattung) mittlerweile auch Standard.

Was man auch nicht unterschätzen sollten, sind die Ansprüche dieses Klientels. Meine Erfahrung (tendenziell) und gerade heraus gesprochen: Je mehr ein Mieter verdient, umso pinschiedricher wird er. Da kannst Du einen Passus bezüglich der Kleinreparaturen im Mietvertrag mit drin haben, es erreicht Dich vorzugsweise am Abend oder an den Wochenenden trotzdem des Öfteren ein (manchmal aufgebrachter) Anruf wegen  eines tropfenden Wasserhahns, wegen einer sich dort, wo irgendein Möbelstück ab und zu gegen schlägt, lösenden Sockelleiste oder auch wegen einer manchmal quietschende Durchabtrennung.

Ist die Wohnung eigentlich familientauglich (abgeschlossenes Kinderzimmer)? Wäre für mich auch mit Blick auf eine spätere Selbstnutzung unabdingbar und ist auch in Sachen Vermietung nicht unwichtig. Große, familientaugliche Wohnungen sind vermutlich auch in Köln sehr rar.

Zitat von Absprung_2020 am 1. Dezember 2021, 10:48 Uhr

Hallo nach Köln,

ich rechne mich auch den eher kritischen Stimmen zu: Klumpenrisiko besteht sowie Vermietsituation unübersichtlich: Wieviel % der Bevölkerung können sich 3.000 €  Monatsmiete leisten UND mieten dann lieber anstatt selbst zu kaufen? 2 % der Mitbürgerfamilien können sich das leisten und davon sind die meisten Immobesitzer. So schätze ich das mal ein. Köln ist groß, da gibts absolut gesehen schon viele die das machen können. Kann aber dauern.

Bei so teuren Wohnungen zu vermieten, sehe ich das immer wie @absprung_2020: es wird schon den einen oder die andere geben, die so etwas mieten. Aber grundsätzlich denke ich mal, wenn ich 3000 kalt an Miete zahle, verdient der Mieter 10 TEUR im Monat netto, liegt also beim Jahresbrutto bei mindestens einer Viertelmillion. Und dann kann die Person auch selber kaufen.

Zitat von Privatier am 1. Dezember 2021, 14:07 Uhr
Zitat von Absprung_2020 am 1. Dezember 2021, 10:48 Uhr

Hallo nach Köln,

ich rechne mich auch den eher kritischen Stimmen zu: Klumpenrisiko besteht sowie Vermietsituation unübersichtlich: Wieviel % der Bevölkerung können sich 3.000 €  Monatsmiete leisten UND mieten dann lieber anstatt selbst zu kaufen? 2 % der Mitbürgerfamilien können sich das leisten und davon sind die meisten Immobesitzer. So schätze ich das mal ein. Köln ist groß, da gibts absolut gesehen schon viele die das machen können. Kann aber dauern.

Bei so teuren Wohnungen zu vermieten, sehe ich das immer wie @absprung_2020: es wird schon den einen oder die andere geben, die so etwas mieten. Aber grundsätzlich denke ich mal, wenn ich 3000 kalt an Miete zahle, verdient der Mieter 10 TEUR im Monat netto, liegt also beim Jahresbrutto bei mindestens einer Viertelmillion. Und dann kann die Person auch selber kaufen.

Tatsächlich will aber gar nicht jeder kaufen. Das korreliert auch nicht unbedingt mit dem Verdienst. Gerade in größeren Städten gibt es zum einen eine große Zahl gut dotierter, aber befristeter Arbeitsverträge (Wissenschaft, Unimedizin) oder eben auch viele Führungskräfte, die heute schon wissen, dass ihr jetziger Job nur ein Sprungbrett ist, was wiederum auch oft mit Ortswechseln verbunden ist. Dazu kommt, dass mieten eben doch einfacher ist als kaufen, was die Folgeverantwortung betrifft. Für viele ist auch das ein Argument. Alles potentielle Mieter.

Hi Kölschejung,

du kannst dir gemessen am Gehalt, Vermögensstand und Alter die Immobilie leisten.  Es ist mehr eine Lifestyle Entscheidung als ein Investment. Bedeutet halt ein gewisser Paradigmenwechsel auf deinem Weg. Und ja, es ist schon etwas skurril sowas hier in einem Frugalisten Forum zu diskutieren 😉 .

Als mein Beitrag kann ich dir meine Erfahrung und Meinung zwecks Vermietung einer Hochpreisimmobilie mitteilen.

Ich habe ein Einfamilienhaus mit 2 Balkonen, einer 45m2 Terrasse und insgesamt 230m2 Wohnfläche und 30m2 Nutzfläche, welches im Speckgürtel 5km vor einer Stadt mit ähnlichem Preisniveau wie Köln steht. Schätzwert irgendwo zwischen 1,2 und 1,3 Mio.

Wegen familiären Veränderungen habe ich es auf Zeit an einen Expat für 3.400€ kalt vermietet. Die Mietersuche hat 3 Monate gedauert. Es sind tolle Mieter, die das Haus gut pflegen. Da auch ich ähnlich wie du das Haus nach dem Mietende wieder selbst bewohnen will, ist es für mich emotionaler als bei einer reinen Renditeeimmobilie. Man ist nicht so entspannt. Sprich, ich halte eine teure Immobilie nicht geeignet als dauerhafte Kapitalanlage zur Vermietung.

Wenn du es machst solltest du spätestens bei der Eigennutzung mindestens 30% EK einbringen um nicht wie von Frugi85 gezeigt ewig zu tilgen oder eine sehr hohe Belastung zu haben.

Noch 3 Anmerkungen zu den Angaben zur Wohnung selbst:

  1. Du schreibst von einer Gesamtwohnfläche von 140m2 aufgeteilt in Wohnfläche 100m2 und Dachterrasse 60m2. Ich kenne die DIN Berechnung für Freiflächen so, dass der überdachte Teil mit 50% berechnet wird und der nicht überdachte Teil mit 25%. Es müssten also mindestens 110m2 reine Wohnfläche sein. Irgendwas kann da bei deinen Angaben nicht passen.
  2. Großes Wohnzimmer mit offener Küche plus 3 weitere Zimmer plus 2 Bäder. Das ist eine 4 Zimmerwohnung mit 2 Bädern verteilt auf 100m2 Wohnfläche. Müsste ich sehen wie die Aufteilung aussieht. Für exklusives Wohnen wäre mir das zuviel Not auf wenig Raum.
  3. So eine Wohnung ist schön für ein Paar mit max. einem Kind. Du bist jung und weißt nicht wie sich Dinge entwickeln. Kann gut sein, dass du dann doch wieder in die Überlegung kommst zu verkaufen oder zu vermieten. Sollte aber bei 1a Lage in Köln kein Ding sein. By the way, für eine 1a Lage finde ich das 30 fache der JM für einen fast Neubau absolut ok!

 

 

Wollte gerade genau das gleiche schreiben. Derteit habe ich in der Wohnung über meiner eigenen einen Mieter in führender Position in einem großen Konzern der hier für die nächsten drei Jahre als Standortleiter geparkt ist. Da die Bude eigentlich eine Ferienwohnung mkt entsprecenden Preisen ist, zahlt auch er nun knapp 25€/qm Warmmiete. Dafür ist die Wohmung nagelneu, frisch und hochwertig möbliert und der komische Hippie von unten kommt einmal die Woche - macht sauber, bezieht das Bett neu, und füllt den Kühlshrank mit Grundprodukten auf. 😉

Er kann sich das eben leisten und die Wohmung gefällt ihm. Er muss keine Möbel kaufen und wieder los werden, sich um nichts kümmern und am Wochenende ist er ohmehin meist in der süddeutschen Heimat. Gegenüber steht gerade eine gleich große Wohnung für 5,80€ /Qm Zur Vermietung...

Aber eben auch nur für drei Jahre, vielleicht auch nur eines oder zwei...wer weiß. Kaufen wäre aber in jedem Fall Unfug. So ist man flexibel.

 

Aber so ust es eben oft mit großen und teuren Wohnungen in Ballungsräumen. Mieter findet man, allerdings oft nur recht kurzweilig, so dass viel renoviert werden muss und häufiger mit Mieterwechseln und auch mal kurzfristigem Leerstand zu rechnen ist. Aufwand natürlich auch höher. Zwischenablesungen, Neuanmeldungen von Strom, Heizung etc. wenn kein direkter Nachmieter parat steht. Abnahme, Abrechnung, Kautionsbuch, Übergabe, Mietergespräche und Besichtigungen...

Hätte ich nicht alle zwei Jahre Bock drauf...

Dafür dann auch noch monatlich drauf zu zahlen entspräche nicht meinen Vorstellungen eines Investments.

Zitat von Cosmic68 am 1. Dezember 2021, 14:34 Uhr

 

Tatsächlich will aber gar nicht jeder kaufen. Das korreliert auch nicht unbedingt mit dem Verdienst. Gerade in größeren Städten gibt es zum einen eine große Zahl gut dotierter, aber befristeter Arbeitsverträge (Wissenschaft, Unimedizin) oder eben auch viele Führungskräfte, die heute schon wissen, dass ihr jetziger Job nur ein Sprungbrett ist, was wiederum auch oft mit Ortswechseln verbunden ist. Dazu kommt, dass mieten eben doch einfacher ist als kaufen, was die Folgeverantwortung betrifft. Für viele ist auch das ein Argument. Alles potentielle Mieter.

Da hast du wohl recht. Meine Wohnung die letzten Jahre in Frankfurt war auch ziemlich teuer. War aber bei 2 Gutverdienern egal und sollte auch nur für 3 - 4 Jahre sein.

@cosmic68

Ich habe zu keinem Zeitpunkt geschrieben,  dass das nicht laufen kann, etwas mehr Geduld scheint aber nötig.

Zudem: mit 12 Monatsmieten kann genau aus dem von Ihnen genannten Grund keinesfalls kalkuliert werden wenn ich Expats oder nur Zeitvertragsleute als Mieter fokussiere. Das wird dann eben keinesfalls 30 Jahre ohne zeitliche Vermietungslücke laufen. So sollte man sich eben vorher klarmachen: 3.000 € plus x im Monat, dann die 30 Jahre sicherheitshalber nur mit durchschnittlich 10 Monatsmieten im Jahr kalkulieren, bei leichter vermietbaren kann man langfristig 11,5 Monatsmieten ansetzen.

Ich hier mit meiner Wohnung habe 11 Monatsmieten pro Jahr angesetzt pro Jahr und 2€/m2 weniger als ich gerade in der Annonce stehen habe. So fühle ich mich wohler und ein paar Monate Leerstand sind kein finanzielles Thema.

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