Ich bin also ein Frugalist
Zitat von Noordlicht am 25. Juli 2024, 16:32 Uhrmit der Finanzierung verstehe ich nicht ganz? Wenn du keine Sicherung über eine freie Grundschuld hattest, bekommst du doch nur Kondition bis 60% erstrangig und danach mit kräftigen Aufschlägen.
Wie konntest du im aktuellen Zinsumfeld 3,2% auf 20y bekommen.Das ganze läuft über die KFW als Klimafreundlicher Neubau. Ich habe die Unterlagen gerade nicht zur Hand aber ich meine das Programm hat die Nummer 298. Das Grundstück ist ja schon vorhanden. Was nicht über die KFW abgerechnet werden kann, lief über einen zweitrangigen Hauskredit der Bank (z.b. für einen vorgeschriebenen kleinen Kinderspielplatz).
im Mix komme ich auf 3,2%. Wieso genau das so ist kann ich dir auch nicht sagen.
mit der Finanzierung verstehe ich nicht ganz? Wenn du keine Sicherung über eine freie Grundschuld hattest, bekommst du doch nur Kondition bis 60% erstrangig und danach mit kräftigen Aufschlägen.
Wie konntest du im aktuellen Zinsumfeld 3,2% auf 20y bekommen.
Das ganze läuft über die KFW als Klimafreundlicher Neubau. Ich habe die Unterlagen gerade nicht zur Hand aber ich meine das Programm hat die Nummer 298. Das Grundstück ist ja schon vorhanden. Was nicht über die KFW abgerechnet werden kann, lief über einen zweitrangigen Hauskredit der Bank (z.b. für einen vorgeschriebenen kleinen Kinderspielplatz).
im Mix komme ich auf 3,2%. Wieso genau das so ist kann ich dir auch nicht sagen.
Zitat von Absprung_2020 am 25. Juli 2024, 16:47 Uhr@noordlicht Die Sanierung eines Altbaus 'Denkmal' ist steuerlich begünstigt. Nur deswegen kann man derlei Kapriole springen. Je nachdem ob man selbst drin wohnt (90% über 12 Jahre) oder vermietet (100% über 10 Jahre) macht es interessant. Unsere diesbezüglich Absetzbarkeit Kosten waren fast 90% der Bausumme. Also letztlich alles, außer ein paar Sonderwünsche. Flächenpreise sind bei derlei Objekten nach unserer Einschätzung irrelevant. Man darf es ja nur so nutzen wie aktuell bzw. historisch nachweisbar. Extrembeispiel: Du kaufst ein altes Schloss mit Park... der muss aber komplett bleiben. Also ist der auch allenfalls Hartenflächenpreis, nie Baulandpreis wie drumherum, auch wenn das Schloss Stadtmitte steht.
@noordlicht Die Sanierung eines Altbaus 'Denkmal' ist steuerlich begünstigt. Nur deswegen kann man derlei Kapriole springen. Je nachdem ob man selbst drin wohnt (90% über 12 Jahre) oder vermietet (100% über 10 Jahre) macht es interessant. Unsere diesbezüglich Absetzbarkeit Kosten waren fast 90% der Bausumme. Also letztlich alles, außer ein paar Sonderwünsche. Flächenpreise sind bei derlei Objekten nach unserer Einschätzung irrelevant. Man darf es ja nur so nutzen wie aktuell bzw. historisch nachweisbar. Extrembeispiel: Du kaufst ein altes Schloss mit Park... der muss aber komplett bleiben. Also ist der auch allenfalls Hartenflächenpreis, nie Baulandpreis wie drumherum, auch wenn das Schloss Stadtmitte steht.
Zitat von Noordlicht am 25. Juli 2024, 17:11 UhrWarum macht der Architekt das überhaupt mit einem fremden Geldgeber zusammen, anstatt auf eigene Rechnung, wenn er eigentlich alle Kontakte hat und da 100% Rendite aufs eigene Kapital drin sind?
Es hat ja auch nicht jeder Goldschmied eigene Mienen die er betreibt. stattdessen führt er lieber sein Handwerk aus 😉
Mein Architekt hat aber auch eigene Immobilien und ist über 70. Man merkt dass er liebt was er tut - ich denke nicht dass er noch arbeitet weil er es muss. Ich selbst schaffe als Lehrer und finde den Job klasse, könnte in der freien Wirtschaft aber vermutlich auch deutlich mehr verdienen. Mein frugaler Lebensstil ermöglicht mir aber, dass ich das trotz Teilzeit nicht MUSS.
Warum macht der Architekt das überhaupt mit einem fremden Geldgeber zusammen, anstatt auf eigene Rechnung, wenn er eigentlich alle Kontakte hat und da 100% Rendite aufs eigene Kapital drin sind?
Es hat ja auch nicht jeder Goldschmied eigene Mienen die er betreibt. stattdessen führt er lieber sein Handwerk aus 😉
Mein Architekt hat aber auch eigene Immobilien und ist über 70. Man merkt dass er liebt was er tut - ich denke nicht dass er noch arbeitet weil er es muss. Ich selbst schaffe als Lehrer und finde den Job klasse, könnte in der freien Wirtschaft aber vermutlich auch deutlich mehr verdienen. Mein frugaler Lebensstil ermöglicht mir aber, dass ich das trotz Teilzeit nicht MUSS.
Zitat von Muslime_Frugi am 25. Juli 2024, 18:23 UhrDanke @noordlicht
Zinsbindung dann 10y. Aber trotzdem super Sache. Wenn die Mietnachfrage langfristig bleibt bei den Entstehungskosten und günstigem Bauland unschlagbar
Danke @noordlicht
Zinsbindung dann 10y. Aber trotzdem super Sache. Wenn die Mietnachfrage langfristig bleibt bei den Entstehungskosten und günstigem Bauland unschlagbar
Zitat von Muslime_Frugi am 25. Juli 2024, 19:11 UhrZitat von Sparschwein am 25. Juli 2024, 16:00 UhrWarum macht der Architekt das überhaupt mit einem fremden Geldgeber zusammen, anstatt auf eigene Rechnung, wenn er eigentlich alle Kontakte hat und da 100% Rendite aufs eigene Kapital drin sind?
Es gibt halt noch selbstlose Menschen und nicht nur so Frugalisten Geier wie uns😜
@noordlicht den Goldmienen fand ich jetzt nicht so passend. Bei einer Goldmine sind die Zugangsvorraussetzungen schwieriger.
Zitat von Sparschwein am 25. Juli 2024, 16:00 UhrWarum macht der Architekt das überhaupt mit einem fremden Geldgeber zusammen, anstatt auf eigene Rechnung, wenn er eigentlich alle Kontakte hat und da 100% Rendite aufs eigene Kapital drin sind?
Es gibt halt noch selbstlose Menschen und nicht nur so Frugalisten Geier wie uns😜
@noordlicht den Goldmienen fand ich jetzt nicht so passend. Bei einer Goldmine sind die Zugangsvorraussetzungen schwieriger.
Zitat von Noordlicht am 25. Juli 2024, 19:13 UhrZinsbindung dann 10y. Aber trotzdem super Sache.
Ja, Zinsbindung 10 Jahre. Laufzeit 20 Jahre.
3% Zins, 3% Tilgung, die andere Hälfte für mich, steuerfrei. Wenn ich das auch nur ablege, dann kann ich davon in 10 Jahren die Restschuld ablösen, wenn ich es anlege bliebe vermutlich noch die Hälfte übrig. Sollten die Zinsen dann also unerträglich stark gestiegen sein, wäre das eine Option anstelle einer Anschlussfinanzierung. Dafür dann eben noch höherer Cashflow zum Wiederauffüllen des Depots. Max hat mir das alles mal plausibel vorgerechnet - eigentlich sollte da wenig schief gehen können, davon bin ich mittlerweile überzeugt. Wohnraum ist hier aktuell sehr gefragt, die Städte expandieren. Der Standort ist zukunftssicher. Ich denke nicht dass sich das die nächsten zehn Jahre ändert, was danach passiert kann mir aus Sicht des Investments egal sein. Sie wird dann keinen Restwert Null haben. Und selbst wenn sich die Nachfrage nach Wohnraum wieder verringert, so wie es aktuell im Artikel der "Welt" prophezeit wird, dann zieht es die Leute umso mehr in die attraktiven, ruhigen Lagen mit gutem Standard, da gehöre ich denke ich mit dazu.
Aber ich bin ja auch noch nicht durch. Nun folgt MFH no. 2. und der Abriss meines Wohnhauses, das ist trotz allem schon etwas sentimental
Zinsbindung dann 10y. Aber trotzdem super Sache.
Ja, Zinsbindung 10 Jahre. Laufzeit 20 Jahre.
3% Zins, 3% Tilgung, die andere Hälfte für mich, steuerfrei. Wenn ich das auch nur ablege, dann kann ich davon in 10 Jahren die Restschuld ablösen, wenn ich es anlege bliebe vermutlich noch die Hälfte übrig. Sollten die Zinsen dann also unerträglich stark gestiegen sein, wäre das eine Option anstelle einer Anschlussfinanzierung. Dafür dann eben noch höherer Cashflow zum Wiederauffüllen des Depots. Max hat mir das alles mal plausibel vorgerechnet - eigentlich sollte da wenig schief gehen können, davon bin ich mittlerweile überzeugt. Wohnraum ist hier aktuell sehr gefragt, die Städte expandieren. Der Standort ist zukunftssicher. Ich denke nicht dass sich das die nächsten zehn Jahre ändert, was danach passiert kann mir aus Sicht des Investments egal sein. Sie wird dann keinen Restwert Null haben. Und selbst wenn sich die Nachfrage nach Wohnraum wieder verringert, so wie es aktuell im Artikel der "Welt" prophezeit wird, dann zieht es die Leute umso mehr in die attraktiven, ruhigen Lagen mit gutem Standard, da gehöre ich denke ich mit dazu.
Aber ich bin ja auch noch nicht durch. Nun folgt MFH no. 2. und der Abriss meines Wohnhauses, das ist trotz allem schon etwas sentimental
Zitat von Muslime_Frugi am 26. Juli 2024, 1:11 UhrBei angenommenen 2.500€ Gesamtkosten inklusive Grundstück und 3% Tilgung sowie 3% Zins plus nicht unleugbare NK sowie einer Instandhaltungsrücklage bist du bei 14€ den m2. Bleibt immerhin noch ein Cashflow Überschuss plus der Steuereffekt. Durch die degressive Abschreibung verringert sich der Bezugswert jedes Jahr um 5%. Sodass die ersten 10 besonders attraktiv sind.
Ein TG Stellplatz kostet bei uns in der Ecke mittlerweile 100-150€. Einzelgaragen noch teurer. Ist der Garagenplatz bei dir so dabei ist der m2 Mietpreis bei einer kleinen Wohnung faktisch 2-3€ geringer.
Hier im Speckgürtel einer der teuersten Ecken in Deutschland kostet der m2 Grund 1.200-1.500€ der m2. Ein MFH muss zwangsweise mit Tiefgarage gebaut werden was die spezifischen m2 Preise deutlich verteuern. Zudem sind Grundstücke für MFH kaum verfügbar.
Ich denke dein Modell ist nicht auf alle Ecken in Deutschland übertrag- und umsetzbar.
Da hilft dann auch kein Robert Hoffmann aus München.
Bei deinen geringen Entstehungskosten sind die Risiken gering. Die nachhaltige Nachfrage in deiner Ecke kann ich nicht einschätzen. Dass du bei KfW 40+ gut 2€ mehr alleine wegen den geringen NK nehmen kannst ist plausibel.In welchem Standard baut denn der Bautätiger nebenan, der für 5-5,5k€ parzelliert verkauft?
Ist dein erstes MFH schon fertig gestellt und alles planmäßig gelaufen?
Bei angenommenen 2.500€ Gesamtkosten inklusive Grundstück und 3% Tilgung sowie 3% Zins plus nicht unleugbare NK sowie einer Instandhaltungsrücklage bist du bei 14€ den m2. Bleibt immerhin noch ein Cashflow Überschuss plus der Steuereffekt. Durch die degressive Abschreibung verringert sich der Bezugswert jedes Jahr um 5%. Sodass die ersten 10 besonders attraktiv sind.
Ein TG Stellplatz kostet bei uns in der Ecke mittlerweile 100-150€. Einzelgaragen noch teurer. Ist der Garagenplatz bei dir so dabei ist der m2 Mietpreis bei einer kleinen Wohnung faktisch 2-3€ geringer.
Hier im Speckgürtel einer der teuersten Ecken in Deutschland kostet der m2 Grund 1.200-1.500€ der m2. Ein MFH muss zwangsweise mit Tiefgarage gebaut werden was die spezifischen m2 Preise deutlich verteuern. Zudem sind Grundstücke für MFH kaum verfügbar.
Ich denke dein Modell ist nicht auf alle Ecken in Deutschland übertrag- und umsetzbar.
Da hilft dann auch kein Robert Hoffmann aus München.
Bei deinen geringen Entstehungskosten sind die Risiken gering. Die nachhaltige Nachfrage in deiner Ecke kann ich nicht einschätzen. Dass du bei KfW 40+ gut 2€ mehr alleine wegen den geringen NK nehmen kannst ist plausibel.
In welchem Standard baut denn der Bautätiger nebenan, der für 5-5,5k€ parzelliert verkauft?
Ist dein erstes MFH schon fertig gestellt und alles planmäßig gelaufen?
Zitat von Noordlicht am 26. Juli 2024, 7:28 UhrIch denke dein Modell ist nicht auf alle Ecken in Deutschland übertrag- und umsetzbar.
Das wird sicher so sein.
Bleibt immerhin noch ein Cashflow Überschuss plus der Steuereffekt.
Nicht Cashflow plus Steuereffekt sondern eher Cashflow DURCH Steuereffekt. In der Praxis aber vorerst deutlich mehr da ich erst ab dem 5. Jahr nach Baubeginn tilge.
In welchem Standard baut denn der Bautätiger nebenan, der für 5-5,5k€ parzelliert verkauft?
in etwa vergleichbar mit meinem Gebäude.
Ist dein erstes MFH schon fertig gestellt und alles planmäßig gelaufen?
Ja, wie in meinem Vorpost geschrieben ist nun alles bis auf zwei Wohnungen vermietet. In diese beiden Wohnungen ziehen wir bis das Doppelhaus fertig ist. Danach werden diese ebenfalls vermietet.
Und natürlich gab es ein paar Problemchen, hatte damit aber nichts am Hut. Größtes Sorgenkind war bzw. ist die Anmeldung der PV Anlage. Da kommt die EDIS nicht klar, das ist nervig. Sonst alles (zumindest aus meiner Sicht als Bauherr) reibungslos gelaufen.
Ich denke dein Modell ist nicht auf alle Ecken in Deutschland übertrag- und umsetzbar.
Das wird sicher so sein.
Bleibt immerhin noch ein Cashflow Überschuss plus der Steuereffekt.
Nicht Cashflow plus Steuereffekt sondern eher Cashflow DURCH Steuereffekt. In der Praxis aber vorerst deutlich mehr da ich erst ab dem 5. Jahr nach Baubeginn tilge.
In welchem Standard baut denn der Bautätiger nebenan, der für 5-5,5k€ parzelliert verkauft?
in etwa vergleichbar mit meinem Gebäude.
Ist dein erstes MFH schon fertig gestellt und alles planmäßig gelaufen?
Ja, wie in meinem Vorpost geschrieben ist nun alles bis auf zwei Wohnungen vermietet. In diese beiden Wohnungen ziehen wir bis das Doppelhaus fertig ist. Danach werden diese ebenfalls vermietet.
Und natürlich gab es ein paar Problemchen, hatte damit aber nichts am Hut. Größtes Sorgenkind war bzw. ist die Anmeldung der PV Anlage. Da kommt die EDIS nicht klar, das ist nervig. Sonst alles (zumindest aus meiner Sicht als Bauherr) reibungslos gelaufen.
Zitat von MFZ73 am 26. Juli 2024, 9:39 UhrZitat von Muslime_Frugi am 26. Juli 2024, 1:11 UhrIch denke dein Modell ist nicht auf alle Ecken in Deutschland übertrag- und umsetzbar.
Da hilft dann auch kein Robert Hoffmann aus München.
Halleluja! Er hat es! Er hat es!
Zitat von Muslime_Frugi am 26. Juli 2024, 1:11 UhrIch denke dein Modell ist nicht auf alle Ecken in Deutschland übertrag- und umsetzbar.
Da hilft dann auch kein Robert Hoffmann aus München.
Halleluja! Er hat es! Er hat es!
Zitat von Muslime_Frugi am 26. Juli 2024, 10:18 UhrDas ist sicher keine neue Erkenntnis!
Die Frage bleibt, was der Markt bzw. die Lage an dem Standort von @noordlicht in seiner Rechnung schon eingepreist ist, oder ob es einfach ein extrem gutes Netzwerk aus günstigem Planer und Handwerkern ist. Also folgend eine hohe Mietrendite.
Hohe Mietrenditen bei Immobilien implizieren i.d.R. einen geringen Wertzuwachs, bzw. preisen Marktrisiken ein.
Das ist sicher keine neue Erkenntnis!
Die Frage bleibt, was der Markt bzw. die Lage an dem Standort von @noordlicht in seiner Rechnung schon eingepreist ist, oder ob es einfach ein extrem gutes Netzwerk aus günstigem Planer und Handwerkern ist. Also folgend eine hohe Mietrendite.
Hohe Mietrenditen bei Immobilien implizieren i.d.R. einen geringen Wertzuwachs, bzw. preisen Marktrisiken ein.
Zitat von Muslime_Frugi am 26. Juli 2024, 10:24 Uhr@mfz73
magst du noch einen Kommentar zu deinem Statement:
“für 2.500€ pro m2 kann man nicht bauen geben?“
Hier mit KfW40+
magst du noch einen Kommentar zu deinem Statement:
“für 2.500€ pro m2 kann man nicht bauen geben?“
Hier mit KfW40+
Zitat von MFZ73 am 26. Juli 2024, 11:04 UhrZitat von Muslime_Frugi am 26. Juli 2024, 10:18 UhrDas ist sicher keine neue Erkenntnis!
Für Dich schon, denn Du hast mir ja Folgendes - in völliger Unkenntnis des (i.e. meines) Standorts, den ich iÜ vorher als "Citylage" bezeichnet habe und Baustandards - mit auf den Weg gegeben:
https://frugalisten.de/forum/topic/plaene-und-realitaet/?part=2#postid-40799
Zitat von Muslime_Frugi am 26. Juli 2024, 10:24 Uhr@mfz73
magst du noch einen Kommentar zu deinem Statement:
“für 2.500€ pro m2 kann man nicht bauen geben?“
Hier mit KfW40+
Wenn Du das Originalzitat findest/bringst ... immer gern.
Ich hab' den thread "Pläne und Realität" von @taketwo gerade noch mal zweimal quergelesen und keine derartige Aussage von mir gefunden ... zudem wäre das, was Du zitiert hast erstens eine Frage und zweitens "gibt" man ja nicht "bauen", insofern keine Ahnung, wo Du das her hast oder wer das evtl. geschrieben haben könnte. Bis zum Beweis des Gegenteils behaupte ich, dass ich das so nicht geschrieben habe.
Zitat von Muslime_Frugi am 26. Juli 2024, 10:18 UhrDas ist sicher keine neue Erkenntnis!
Für Dich schon, denn Du hast mir ja Folgendes - in völliger Unkenntnis des (i.e. meines) Standorts, den ich iÜ vorher als "Citylage" bezeichnet habe und Baustandards - mit auf den Weg gegeben:
https://frugalisten.de/forum/topic/plaene-und-realitaet/?part=2#postid-40799
Zitat von Muslime_Frugi am 26. Juli 2024, 10:24 Uhrmagst du noch einen Kommentar zu deinem Statement:
“für 2.500€ pro m2 kann man nicht bauen geben?“
Hier mit KfW40+
Wenn Du das Originalzitat findest/bringst ... immer gern.
Ich hab' den thread "Pläne und Realität" von @taketwo gerade noch mal zweimal quergelesen und keine derartige Aussage von mir gefunden ... zudem wäre das, was Du zitiert hast erstens eine Frage und zweitens "gibt" man ja nicht "bauen", insofern keine Ahnung, wo Du das her hast oder wer das evtl. geschrieben haben könnte. Bis zum Beweis des Gegenteils behaupte ich, dass ich das so nicht geschrieben habe.
Zitat von Noordlicht am 26. Juli 2024, 11:06 UhrDie Frage bleibt, was der Markt bzw. die Lage an dem Standort von @noordlicht in seiner Rechnung schon eingepreist ist, oder ob es einfach ein extrem gutes Netzwerk aus günstigem Planer und Handwerkern ist. Also folgend eine hohe Mietrendite.
Man bekommt hier auf der Ecke, ländlich gelegen, auch vom Träger KFW40 Neubauten für 3000€ den Quadratmeter zu kaufen. Da sind dann aber auch nur 11-12€ Kaltmiete drin.
Logischerweise ist aber auch dort Marge enthalten, dann eben vielleicht "nur noch" 1000€ pro Qm.
Es ist doch logisch, dass die Herstellungskosten auf dem Land geringer sind als in den großen Städten - dort zahlt man aber auch mehr Miete.
Es steht ja auch einem Frankfurter oder Münchener frei, ein MFH in der mecklenburger Pampa zu bauen. 😉
Die Frage bleibt, was der Markt bzw. die Lage an dem Standort von @noordlicht in seiner Rechnung schon eingepreist ist, oder ob es einfach ein extrem gutes Netzwerk aus günstigem Planer und Handwerkern ist. Also folgend eine hohe Mietrendite.
Man bekommt hier auf der Ecke, ländlich gelegen, auch vom Träger KFW40 Neubauten für 3000€ den Quadratmeter zu kaufen. Da sind dann aber auch nur 11-12€ Kaltmiete drin.
Logischerweise ist aber auch dort Marge enthalten, dann eben vielleicht "nur noch" 1000€ pro Qm.
Es ist doch logisch, dass die Herstellungskosten auf dem Land geringer sind als in den großen Städten - dort zahlt man aber auch mehr Miete.
Es steht ja auch einem Frankfurter oder Münchener frei, ein MFH in der mecklenburger Pampa zu bauen. 😉
