Zitat von reddie am 9. Januar 2022, 23:52 Uhr

Hi @jan-veerman,

ein wenig Arbeit darf das Einkommen ja ruhig machen 🙂  Bei 50 Mietverträgen pro Jahr sind das ja auch 50 Ein-und Auszüge mit allem was da noch dranhängt. Da kann man ja praktisch nie mal weg oder benötigt sowas wie eine Hausverwaltung. Das würde bei mir nur zeitweise gehen, da ich wirklich viel reisen möchte. Trotzdem finde ich deine Einstellung toll und wenn es mit den Mietern gut klappt umso besser. Ich habe auch eine tolle Mieterin, bei dem anderen Objekt läuft es gerade nicht so gut und ich laufe ständig bei den Nebenkosten meinem Geld hinterher. Es gibt jetzt endlich einen Gerichtstermin, aber was dabei rauskommt, ist völlig offen.

Auch danke. Zu meiner Situation habe ich gestern schon etwas in meinem Kommentar zum Artikel "Rente mit 4o ist tot" geschrieben. Ich habe das Thema Frugalismus bzw. FIRE relativ spät entdeckt und auch nie auf einen konkreten Termin hingearbeitet. Es ist jetzt einfach der richtige Zeitpunkt, sowohl von der Situation im Job als auch von der finanziellen Seite und im Privatleben. Als wäre es so geplant gewesen, stehe ich momentan (schuldenfrei) etwa bei Faktor 35 meiner Jahresausgaben. Da ist der Wert der Immobilien noch nicht mit eingerechnet. Natürlich können sich die Ausgaben ändern, wenn man mehr Zeit zum Geldausgeben hat. Meine Frau verdient ab sofort auch erstmal nichts mehr (Teilzeit etwa Mindestlohn), da kommt also noch ein kleiner Aufschlag bei den Ausgaben hinzu. Viel aber nicht, da ich die größeren Sachen sowieso bisher schon immer bezahlt habe. Sollte also ganz gut passen. Natürlich hätte ich den Schritt schon früher machen können, aber irgendwas ist ja immer (zuletzt war es Corona und zu viele Reisebeschränkungen).

Es steht ja auch nirgends geschrieben, dass man bei finanzieller Freiheit nicht mehr arbeiten darf oder soll. Viele streben ja die Selbständigkeit an, wo man sich (theoretisch) die Zeit frei einteilen kann und etwas flexibler ist. Manchmal mag das ja klappen. Wichtig ist doch, dass man mit dem, was man macht, zufrieden ist. So ähnlich hattest du das, glaube ich, auch geschrieben. Ich könnte mir auch zwischen den Reisen einen Midijob oder was Ehrenamtliches vorstellen, aber soweit ist es noch nicht. Vielleicht machen wir auch irgendwo eine Beach Bar auf, wer weiß das schon 🙂

Zitat von Jan Veerman am 10. Januar 2022, 8:43 Uhr

Zitat von reddie am 9. Januar 2022, 23:52 Uhr

Bei 50 Mietverträgen pro Jahr sind das ja auch 50 Ein-und Auszüge mit allem was da noch dranhängt. Da kann man ja praktisch nie mal weg oder benötigt sowas wie eine Hausverwaltung. Das würde bei mir nur zeitweise gehen, da ich wirklich viel reisen möchte.

Ich habe nahezu jeden Schritt der mich langweilt automatisiert. Wegen Ein- und Auszügen eine FAQ erstellt. Pro WG eine WhatsApp Gruppe in der ich den neuen Mieter aufnehme, dort kann er den Einzug mit den anderen in der WG koordinieren. Die Schlüssel liegen auf dem Schreibtisch im jeweiligen Zimmer. Persönlich bin ich so gut wie nie bei einem Ein- oder Auszug dabei, da ich genau wie du auch sehr gerne auf Reisen bin. Einen Mietvertrag kann ich in 5 Minuten erstellen und online unterschreiben alles über Excel, VBA Makros, welche die Hompage akutalisieren und ein Word-Template befüllen, gesteuert. Bei mir gibt es so gut wie kein copy paste :-).

Zu dem Punkt Geld hinterherlaufen: Ich habe mich davon mittlerweile emotional entkoppelt. Es gibt immer 5 bis 6 Leute die nicht rechtzeitig bezahlen denen schreib ich ne WhatsApp und dann läuft es meistens wieder. Falls es größere Probleme gibt freue ich mich wenn ich jemand sinnvoll helfen kann, wir einigen uns dann oft auf einen Auszug damit derjenige wieder an einem Neuen Ort mit neuer Kraft durchstarten kann um der Gesellschaft einen Mehrwert zu bieten. Oder es gibt auch mal zeitweise ein Mietreduktion die sich dann langfristig für mich auszahlt. Alles was du gibst kommt auch irgendwann wieder zurück. Sehr schade das es bei dir zu einem Gerichtstermin gekommen ist. Sieh es einfach so egal was dabei rauskommt wenn du etwas gutes getan hast war es das Wert auch wenn der andere es momentan noch nicht erkennen kann. Irgendwann wird er dir dankbar sein. Versuche mit Freude mehr zu geben als man von dir erwarten kann (finanziell gibt es da natürlich Grenzen). Sich in Menschen zu investieren ist das beste was wir für ein friedliches miteinander machen können. Alles Gute weiterhin auf deinem Weg.

Zitat von timo000 am 10. Januar 2022, 11:48 Uhr

Zitat von Jan Veerman am 10. Januar 2022, 8:43 Uhr

Zitat von reddie am 9. Januar 2022, 23:52 Uhr

Bei 50 Mietverträgen pro Jahr sind das ja auch 50 Ein-und Auszüge mit allem was da noch dranhängt. Da kann man ja praktisch nie mal weg oder benötigt sowas wie eine Hausverwaltung. Das würde bei mir nur zeitweise gehen, da ich wirklich viel reisen möchte.

Ich habe nahezu jeden Schritt der mich langweilt automatisiert. Wegen Ein- und Auszügen eine FAQ erstellt. Pro WG eine WhatsApp Gruppe in der ich den neuen Mieter aufnehme, dort kann er den Einzug mit den anderen in der WG koordinieren. Die Schlüssel liegen auf dem Schreibtisch im jeweiligen Zimmer. Persönlich bin ich so gut wie nie bei einem Ein- oder Auszug dabei, da ich genau wie du auch sehr gerne auf Reisen bin. Einen Mietvertrag kann ich in 5 Minuten erstellen und online unterschreiben alles über Excel, VBA Makros, welche die Hompage akutalisieren und ein Word-Template befüllen, gesteuert. Bei mir gibt es so gut wie kein copy paste :-).

Zu dem Punkt Geld hinterherlaufen: Ich habe mich davon mittlerweile emotional entkoppelt. Es gibt immer 5 bis 6 Leute die nicht rechtzeitig bezahlen denen schreib ich ne WhatsApp und dann läuft es meistens wieder. Falls es größere Probleme gibt freue ich mich wenn ich jemand sinnvoll helfen kann, wir einigen uns dann oft auf einen Auszug damit derjenige wieder an einem Neuen Ort mit neuer Kraft durchstarten kann um der Gesellschaft einen Mehrwert zu bieten. Oder es gibt auch mal zeitweise ein Mietreduktion die sich dann langfristig für mich auszahlt. Alles was du gibst kommt auch irgendwann wieder zurück. Sehr schade das es bei dir zu einem Gerichtstermin gekommen ist. Sieh es einfach so egal was dabei rauskommt wenn du etwas gutes getan hast war es das Wert auch wenn der andere es momentan noch nicht erkennen kann. Irgendwann wird er dir dankbar sein. Versuche mit Freude mehr zu geben als man von dir erwarten kann (finanziell gibt es da natürlich Grenzen). Sich in Menschen zu investieren ist das beste was wir für ein friedliches miteinander machen können. Alles Gute weiterhin auf deinem Weg.

Das nenn ich mal eine Positive Einstellung!!

Du scheinst das leben verstanden zu haben! Glückwunsch Jan.

Ich hab noch einiges an Arbeit vor mir, damit mein ich nicht den Vermögensaufbau, sondern diese Einstellung.

 

VG Timo

Zitat von Jan Veerman am 14. Januar 2022, 20:23 Uhr

Ein Bild sagt mehr als 1000 Worte. Hier mal meine Phase in der ich beim Konzern war 2004 bis 2021. Man kann schön sehen wie die Immobilienwerte gegen Ende sehr stark angestiegen sind während das Nettovermögen erst jetzt richtig anfängt zu wachsen. Ist zwar nur eine Prognose in die Zukunft aber trotzdem schön anzuschauen wie ich finde. 🙂

Zitat von yaleidal am 15. Januar 2022, 5:08 Uhr

Schuldenquote von 60%?

Zitat von Jan Veerman am 15. Januar 2022, 10:10 Uhr

Schulden = Differenz Immobilienwerte zu Nettovermögen = (2,4Mio) - (0,49Mio) = 1,91 Mio

Schuldenquote zu Gesamtvermögen = Schulden/Immowerte = 1,91/2,4 = 80%. Ende 2021

Mein Wunsch mit 50 Jahren Schulden deutlich unter 1 Mio zu kommen (eventuell durch Verkauf von 1-2 Wohnungen), Schuldenquote unter 50%, übrige Immowerte druch Aufwertungen auf 3 Mio, Cashflow 6k/Monat und den Einstieg in die Börse mit einem kleinen ETF Anteil zu wagen (da sind mir in diesem Forum alle weit voraus ich habe keine Ahnung von dem Zeugs :-)). Bin gespannt ob mein Wunsch in Erfüllung geht, wenn nichts großartig dazwischen kommt sollte es eigentlich von ganz alleine laufen so meine Hoffnung.

Zitat von Muslime_Frugi am 15. Januar 2022, 10:28 Uhr

Hi Jan

das schöne bei Immobilien ist, dass du bei einer mäßigen Verschuldungsquote von 50% ausreichend FIRE Cashflow generierst und dennoch eine fortlaufende Sparquote hast und im Hintergrund beiläufig sogar weiter Vermögen aufbaust.
Das ist bei Aktien Anleger nicht so. Parallel würde eine Diversifikation gut tun. Du kannst ja durch Verkauf von Wohnungen in die Richtung denken die Schuldenquote der restlichen Immobilien höher zu halten und dafür die Liquidität in den ETF zu stecken.
Das ist sicher auch eine Frage wie gerne und glücklich du als Lehrer weiter arbeiten willst.

Dann könnte überflüssiger Cashflow aus Nieteinnahmen nämlich steuerschädlicher sein als ein thesaurierender ETF

Zitat von Gatto am 15. Januar 2022, 12:51 Uhr

Hallo Jan,

Eine tolle und motivierende Graphik. Aufgefallen ist mir nur der Rückgang des Nettovermögens von 2016 bis 2021, hat das mit dem EK-Investment in die Immobilien zu tun (Kaufnebenkosten, Ausgaben für Möblierung usw.)? Ab 2021 hast Du deine Zielgröße an Immobilien erreicht und das Nettovermögen steigt kalkulierbar um die Tilgung an?

@Muslime Frugi: Du kannst natürlich über Lombard auch das Aktiendepot hebeln, aber zum Einen ist die Beleihung geringer und volatiler. Allerdings kann man den vorhandenen Cashbestand über Stillhalter Optionsgeschäft nutzen und so Zusatzeinkommen über Optionen generieren. Das Cash dient dann als Sicherheit für mögliche Andienungen von Aktien (ist natürlich kein echter Leverage, weil Du ja das Cash haben solltest).

Zitat von Muslime_Frugi am 15. Januar 2022, 13:50 Uhr

Hi Jan

ich möchte hier in deinem Vorstellungsfaden auf die Anmerkung von @Privatier: auf deine Risikoneigung und das damit verbundene Wissen eingehen.
Ein blutiger Anfänger bist du sicher nicht und hast dich auch schon erfolgreich in der Planung , Finanzierung und dem Vermietergeschäft bewiesen.
Für deine Leichtigkeit mit all dem umzugehen bewundere ich dich wirklich. Das gelingt so den Wenigsten und ist deine eigentliche Stärke.

Dass dein Hebel und die Familiensituation große Risiken darstellen ist klar und anderweitig ausreichend thematisiert. Für die Zeit der Zinsfestschreibungen würde ich an deiner Stelle einfach den freien Cashflow und Sparrate nutzen um das Hebelrisiko zu verringern und mehr zu Diversifizieren um ein Anschlussfinanzierungsrisiko zu begrenzen. Die Immobilien sind ja nicht mehr die Neusten. Wie groß ein etwaiger Investitionsstau ist weißt du besser.
50 Prozent Rücksetzer gab es zumindest historisch noch nie  Inmobilienmärkte sind wenig volatil als Aktienmärkte.

Der Titel deiner Vorstellung darf rückblickend als „provokant“ aufgefasst werden. Aber das ist ja auch ok in so einem Forum und regt zur Diskussion an.

Zu den Risiken und deren Überbewertung habe ich hier einen fast 10 Jahre alten Artikel gefunden der aus heutiger Sicht natürlich putzig wirkt 😎

https://www.manager-magazin.de/finanzen/immobilien/a-849932-amp.html

und so stehen viele die seit 10 Jahren auf sinkende Preise warten halt schlechter da.

Wenn die Angst vor dem kalkulierbaren Risiko immer größer ist als die Chancen die sich bieten ist das auch dramatisch, rein mental meine ich. Und das ist eben die schöne Leichtigkeit und den Optimismus den du beim Schreiben vermittelst. Lass dir den nicht nehmen aber sei dennoch wachsam genug.

Zitat von Jan Veerman am 15. Januar 2022, 14:24 Uhr

Hi @gatto deine Frage ist gut warum das EK sehr oft gesunken ist wenn ich eine zusätzliche Immobilie gekauft habe, das hat ein paar Gründe.

1. In den Jahren bis April 2018 waren meine Immobilien gesamtheitlich betrachtet cashflow negativ und mein Verdienst hat gerade so gereicht das ich meine Familie versorgen konnte obwohl wir recht frugal gelebt haben.
2. Einnahmen waren begrenzt. Habe keine Karriere gemacht war nur einfacher SW Entwickler und habe seit 2015 immer weniger als 40h/Woche gearbeitet zuletzt in Teilzeit 32h/Woche. Und bei jedem Kind natürlich Elternzeit genommen 🙂
3. Beim Kauf einer Immobilie ist einerseits mein Schuldenstand stark gestiegen, da ich kaum EK hatte musste ich fast immer über zwei Kredite eine 100 bis 120% Finanzierung bezogen auf den Nettokaufpreis stemmen. Neben Kaufnebenkosten fallen auch Kosten für Erstrenovierung und Inventar an. Dem gegenüber steht der Immobilienwert der konservativ gerechnet noch unterhalb des Nettokaufpreises liegt da ich ja derjenige war der am meisten bezahlt hat liegt der Wert wohl etwas unterhalb von dem was ich bereit bin zu zahlen. => Schulden steigen stärker als der Immobilienwert im Jahr der Anschaffung.

Vielleicht mach ich noch ein Chart Bruttomieteinnahmen vs. Cashflow könnte mir auch helfen eine Übersicht zu gewinnen.

Zitat von Gatto am 15. Januar 2022, 14:46 Uhr

Hallo Jan,

Dann macht das Sinn. Zu einer Finanzierung mit über 100% stehe ich kritisch, deine Objkte müssen dann erstmal dieses Gap übersteigen. Diese Diskussionen habe ich im Freundeskreis auch geführt, in den letzten Jahren wurde ja der positive Trend propagiert und Finanzierung ohne EK als Nobrainer gefeiert (YouTube ist voll davon).

Ich bin da deutlich vorsichtiger: geringe Standardtilgung, um flexibel zu bleiben, aber Sondertilgungen mind. 5%. KNK sowie 10% des Preises habe ich selbst getragen. Aber deswegen rechnet sich die Sache bei aktuellen Preisen nicht mehr gut für mich. Ich nutze auch jedes Jahr die Sondertilgungen voll aus, alles in ETF anzulegen macht mir mehr Risiko auf.

Da ich nicht verheiratet bin, könnte ich hier wohl aggressiver ran gehen (Scheidungsrisiko), aber ich möchte nicht unwirtschaftlich einkaufen. Cashflow negativ nach Finanierung war bei mir immer ein No Go. Da wäre meine "Unternehmerrendite" negativ ( wohlgemerkt bei Finanzierungen unter 100%).

Zitat von Jan Veerman am 15. Januar 2022, 15:01 Uhr

Zitat von Muslime_Frugi am 15. Januar 2022, 13:50 Uhr

Hi Jan

ich möchte hier in deinem Vorstellungsfaden auf die Anmerkung von @Privatier: auf deine Risikoneigung und das damit verbundene Wissen eingehen.
Ein blutiger Anfänger bist du sicher nicht und hast dich auch schon erfolgreich in der Planung , Finanzierung und dem Vermietergeschäft bewiesen.
Für deine Leichtigkeit mit all dem umzugehen bewundere ich dich wirklich. Das gelingt so den Wenigsten und ist deine eigentliche Stärke.

Danke, ja ich denke auch mit deutlich über 200 verschiedenen Mietern (ok meistens nur Studenten/Praktikanten/Azubis) und über 800k Bruttomieteinnahmen im Laufe der letzten Jahre zähle ich nicht mehr ganz zu den blutigen Anfängern 🙂

Der Titel deiner Vorstellung darf rückblickend als „provokant“ aufgefasst werden. Aber das ist ja auch ok in so einem Forum und regt zur Diskussion an.

Hab ich mir auch schon gedacht, da ich ja jetzt doch wieder als Angestellter arbeite das war aber damals noch absolut nicht absehbar ich war auch bereit mit keinem Job außer der Vermietung ein schönes frugales Leben zu führen.

Zu den Risiken und deren Überbewertung habe ich hier einen fast 10 Jahre alten Artikel gefunden der aus heutiger Sicht natürlich putzig wirkt 😎

https://www.manager-magazin.de/finanzen/immobilien/a-849932-amp.html

Irgendwie haben mich die vielen Privatreisen nach China immun gegen solche Artikel gemacht selbst 2008/2009 war in China von Kriese zumindest auf dem Land (wo meine Frau herkommt) überhaupt nichts zu spüren. Der unbändige Optimismus dort hat mich begeistert und angesteckt. Wenn mir zudem Freunde sagen was sie in München/Paris/Shenzhen/San Francisco für Preise bereit sind zu zahlen sehe ich uns hier noch sehr moderat aufgestellt. Ok Stuttgart ist keine Weltstadt aber jetzt auch kein unbekanntes Dorf.

... sei dennoch wachsam genug.

Ich gebe mir Mühe. Einen Freund habe ich mal aus Spaß gesagt (er ist super vorsichtig): "Wenn du anfängst Immobilien als Kapitalanlage zu kaufen dann ist das ein Zeichen für mich das ich schnell alles verkaufen muss!" 🙂

 

Zitat von Privatier am 15. Januar 2022, 16:02 Uhr

Na, von blutiger Anfänger war sicherlich nicht die Rede. Wenn schon zitieren, dann richtig. Aber von gewissen Wissenslücken. Aber gut, manchmal ist es von Vorteil, wenn man nicht alles versteht.

Ich habe schon festgestellt, dass man hier im Forum die Immobilieninvestments nicht kritisieren darf. Dann steigen gleich alle auf die Barrikaden. Aber hier lesen einige mit. Und die Art und Weise, wie hier bei großen Hebelgeschäften Risiken ausgeblendet werden, ist schon erstaunlich.

Zitat von Muslime_Frugi am 15. Januar 2022, 16:18 Uhr

Bashing gibt es bei Immos und Aktien.
Unglücklich finde ich nur oft gemachte direkte Vergleiche. Das Hebeln gehört bei der Immobilie mit dazu. Geht es rein um das Anlegen freier Liquidität würde ich Aktien oder REITs immer vorziehen.

Bei dem Umgang mit großen Hebelgeschäften und Risiken bin ich sehr bei dir und habe das mit Blick vor allem auf die Generation Y/Z immer wieder angemerkt.

Zitat von Jan Veerman am 15. Januar 2022, 16:36 Uhr

@privatier nicht falsch verstehen kritische Anmerkungen sind absolut willkommen auch wenn ich nicht immer gleich alles umsetze was mir von anderen gesagt wird regt es mich zumindest zum nachdenken an und kann mich langfristig auf einen besseren Weg bringen. Es ist korrekt das es bei mit noch einen Investitionsstau von ca. 500k gibt den ich die nächsten 20 Jahre zu wuppen habe allerdings sind meine Immos dann auch auf Marktniveau von aktuell 2k/qm auf dann locker 4k/qm also schon wieder ein Geschäft bei dem ich nur gewinnen kann 🙂

In der Mietengraphik (alles Jahressummen der jeweiligen Jahre) ist vielleicht zu erkennen warum ich so glücklich mit den Immos bin. Mein Cashflow (in dem auch alle Nebenkosten unserer Wohnung enthalten sind) wurde zwar durch die Mieten immer gedeckt allerdings nach Abzug der Anfänglich extremen Tilgungen zunichte gemacht. Im Jahr 2018 hat es sich dann gedreht und wenn ich jetzt die Füße stillhalte und nichts mehr kaufe bleiben die Zahlen auf dem Niveau mit leicht steigender Tendenz. Ich hoffe das ich euch mit solchen Graphiken nicht langweile. Hab das als Lehrer vor kurzem mit meinen Schülern geübt darum bin ich da noch etwas in Excel drin.

Zitat von Lostoi am 15. Januar 2022, 16:45 Uhr

Zitat von Jan Veerman am 15. Januar 2022, 16:36 Uhr

.. Ich hoffe das ich euch mit solchen Graphiken nicht langweile. Hab das als Lehrer vor kurzem mit meinen Schülern geübt darum bin ich da noch etwas in Excel drin.

*offtopic*

Ist doch total egal, was die anderen Leute von Deinen Grafiken oder sonstigen Datenaufbereitungen halten - DU musst damit zurecht kommen und zufrieden sein!

Das als meine Meinung am Rande ohne auf den Inhalt einzugehen - nicht böse sein.

Edit:

Deine Grafiken und Darstellungen bringen vielleicht den ein oder anderen dazu, seine grafischen Auswertungen zu überdenken und zu überarbeiten - weil manche Sachen vielleicht nicht berücksichtigt wurden oder noch mit einfliessen sollten.

Zumindest betrachte ich das Forum hier für solche Sachen, um manche Belange zu überdenken, zu hinterfragen und ggf. "dumme Fragen" zu stellen!

Wenn ich manche Post hier lese, dann betrachte ich mich - nach deren Beschreibungen und Äusserungen - wegen dem fehlenden Know-How als das letzte Glied an der Kette... ABER ich bin Zufrieden!

Jeder muss seinen eigenen Weg gehen. Und der Weg, der für mich richtig ist, kann für den anderen das totale Desaster bedeuten!

Und es gibt ja den bekannte Spruch: Es gibt keine dummen Fragen - nur dumme Antworten.

Den habe ich für mich aufgenommen und für mich gewandelt:

Fragen darf man alles, es ist nur fraglich, ob man auf alles eine Antwort bekommt! (Copyright by me)

Zitat von Privatier am 16. Januar 2022, 17:29 Uhr

Zitat von Muslime_Frugi am 15. Januar 2022, 16:18 Uhr

Bei dem Umgang mit großen Hebelgeschäften und Risiken bin ich sehr bei dir und habe das mit Blick vor allem auf die Generation Y/Z immer wieder angemerkt.

Hebeln ist ja auch nicht gleich Hebeln. Aber jeder wie er will. Ich halte mich jetzt auch aus den Immobiliendiskussionen raus und beschränke mich auf meine geliebten Aktien und den allgemeinen Teil hier im Forum.

Zitat von exitus2022 am 16. Januar 2022, 17:40 Uhr

Zitat von Lostoi am 15. Januar 2022, 16:45 Uhr

...

Jeder muss seinen eigenen Weg gehen. Und der Weg, der für mich richtig ist, kann für den anderen das totale Desaster bedeuten!

zu bedenken ist allenfalls, dass manche Wege anfangs gut ausschauen, sich dann aber als Sackgasse erweisen

(oder über dünnes Eis führen, das ohne Vorwarnung einbrechen kann)

Zitat von Jan Veerman am 16. Januar 2022, 19:56 Uhr

Zitat von exit-tbd am 16. Januar 2022, 17:40 Uhr

zu bedenken ist allenfalls, dass manche Wege anfangs gut ausschauen, sich dann aber als Sackgasse erweisen

War es bei mir nicht gerade umgekehrt? Am Anfange des Weges sah es katastrophal aus mit gigantisch negativem Cashflow und jetzt am wo ich am Ende des Weges angekommen bin am rettenden Ufer meine Schlittschuhe ausziehe kann unter meinem Boden doch kein Eis mehr einbrechen oder bin ich etwa Schneeblind geworden das ich das Eis nicht mehr sehe?