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Finanziell Frei ab Sommer 2021 mit 44 Jahren und 4 Kindern

#221 · 9. September 2024, 11:56

@konsument MwSt auf Vermietung ist eher ungewöhnlich, außer es ist als Gewerbe angemeldet oder das Objekt ist im gewerblichen Besitz.

Und dann trifft evtl der Satz "Als Kleinunternehmer unter 22k Umsatz im Jahr brauch ich auch keine MwSt in Rechnung stellen" von Jan Veerman zu.

D.h. ab dem Überschreiten der Grenze zum Kleinunternehmer muß man die MwSt auf Rechnungen ausweisen und dann will das FA natürlich auch die ausgewiesene MwSt ab haben. Zwar kann man auch die Vorsteuer ziehen, was aber meist nicht viel bringt, weil man ja Gewinn macht.

#222 · 9. September 2024, 12:20

Danke für dein Lob @konsument . Zur MwSt ist es wie @moneymaker sagt in der normalen bzw. WG Vermietung nicht üblich gewerblich zu vermieten das macht man im Privatbestand. Manche Leute die im Spitzensteuersatz sind fangen an eine Holding und VVGmbH zu gründen um von den 42% auf 15% runter zu kommen und selbst da ist keine MwSt fällig. MwSt wird fällig wenn man gewerblichen Handel betreibt z.B. mehr als 3 Objekte in 5 Jahren nach Anschaffung verkauft oder Ferienwohnungen vermietet mit Airbnb etc. und über 22k Umsatz kommt.
Meine Hausmeistertätigkeit ist allerdings unabhängig von der Vermietung und da müsste ich MwSt auf meine Rechnungen aufschlagen sobald ich mehr als 22k umsetzte. Bin mit meinen 10-12k im Jahr aber weit darunter.
Fazit: Mit normaler Vermietung kann man auch über eine Mio Umsatz im Jahr machen ohne MwSt abführen zu müssen. Bei Kurzzeitvermietung ist man schon bei ca. 22k dabei.
So mal ganz grob ohne Gewähr von mir als Laien erklärt.

#223 · 9. September 2024, 12:45

Zitat von Jan Veerman am 9. September 2024, 8:22 Uhr

Hi Leute,

heute ist mein erster Tag als richtiger Hausmann. Meine Frau hat die Ausbildung zur Erzieherin angefangen und meine 4 Kinder sind jetzt in der Schule.
Ich habe die Spühlmaschine aus und eingeräumt und eingeschaltet, die Waschmaschine eingeschaltet, den Müll rausgebracht und kann jetzt im Internet komisches Zeugs schreiben was keinen Interessiert. Es ist ein wunderbares Gefühl Hausmann zu sein.
Es ist gerade absolut ruhig im Haus das habe ich noch nie erlebt so eine Stille unglaublich.

Jan, du siehst sehr zufrieden und glücklich aus. Sei dir sehr vergönnt.

#224 · 9. September 2024, 18:27

Zitat von Jan Veerman am 9. September 2024, 12:20 Uhr

Danke für dein Lob @konsument . Zur MwSt ist es wie @moneymaker sagt in der normalen bzw. WG Vermietung nicht üblich gewerblich zu vermieten das macht man im Privatbestand. Manche Leute die im Spitzensteuersatz sind fangen an eine Holding und VVGmbH zu gründen um von den 42% auf 15% runter zu kommen und selbst da ist keine MwSt fällig. MwSt wird fällig wenn man gewerblichen Handel betreibt z.B. mehr als 3 Objekte in 5 Jahren nach Anschaffung verkauft oder Ferienwohnungen vermietet mit Airbnb etc. und über 22k Umsatz kommt.
Meine Hausmeistertätigkeit ist allerdings unabhängig von der Vermietung und da müsste ich MwSt auf meine Rechnungen aufschlagen sobald ich mehr als 22k umsetzte. Bin mit meinen 10-12k im Jahr aber weit darunter.
Fazit: Mit normaler Vermietung kann man auch über eine Mio Umsatz im Jahr machen ohne MwSt abführen zu müssen. Bei Kurzzeitvermietung ist man schon bei ca. 22k dabei.
So mal ganz grob ohne Gewähr von mir als Laien erklärt.

@jan-veerman @moneymaker Das putzige war das das Finanzamt angerufen und das bestimmt hat, obwohl die 22k nicht erreicht wurden. In 2023 schon, davor aber nicht. Ist Ferienhausvermietung 7%. Um den Betrag wurde dann halt der Tagessatz erhöht, also wie immer zahlt es der Endverbraucher. Vorsteuer ziehe ich natürlich. Die abgeführte Steuer kann man wiederum als Betriebsausgaben geltend machen. Wir wollen da aber auch kein Fass aufmachen, wird etwas UST gezahlt und gut is. Auf die Vermietung der Wohnungen im MFH wird keine MwSt erhoben.

#225 · 9. September 2024, 19:01

Das putzige war das das Finanzamt angerufen und das bestimmt hat, obwohl die 22k nicht erreicht wurden.

Da geht es aber um Umsatz, nicht um Gewinn, sind wir uns da einig?

Ich kann mir kaum vorstellen, dass dein Bruder da mit mehreren Fewos nicht über 22k Umsatz kommt, sonst müsste er von deutlich unter 1000€ im Monat leben. Denke nicht, dass das der Fall ist. Ich habe etwa 50k Umsatz pro Fewo und Jahr. Was alles zum Umsatz zählt weißt du als BWLer ja sicherlich 😉 Bei mir sind etwa 30-40% vom Umsatz Gewinn VOR Steuer.

Irgendwie klingt das für mich nicht schlüssig, außer er hat kaum bzw. deutlich unterdurchschnittlich Belegung in seinen (offensichtlich mehreren) Fewos.

#226 · 9. September 2024, 19:24

ich dachte du wärst im Urlaub...ich an Deiner Stelle wäre dann mal total offline...

#227 · 9. September 2024, 19:33

Zitat von *********** am 9. September 2024, 19:01 Uhr

Das putzige war das das Finanzamt angerufen und das bestimmt hat, obwohl die 22k nicht erreicht wurden.

Da geht es aber um Umsatz, nicht um Gewinn, sind wir uns da einig?

Ich kann mir kaum vorstellen, dass dein Bruder da mit mehreren Fewos nicht über 22k Umsatz kommt, sonst müsste er von deutlich unter 1000€ im Monat leben. Denke nicht, dass das der Fall ist. Ich habe etwa 50k Umsatz pro Fewo und Jahr. Was alles zum Umsatz zählt weißt du als BWLer ja sicherlich 😉 Bei mir sind etwa 30-40% vom Umsatz Gewinn VOR Steuer.

Irgendwie klingt das für mich nicht schlüssig, außer er hat kaum bzw. deutlich unterdurchschnittlich Belegung in seinen (offensichtlich mehreren) Fewos.

Doch, ist Umsatz für 3 Ferienhäuser. Mein Bruder ist der Oberfrugalist und gibt überhaupt kein Geld aus. Keine Schulden. 1K Rente bekommt er noch und eben Mieteinkünfte aus der Vermietung von 2 Wohnungen in seinem Haus. Er vermietet sehr günstig. Im Winter nur wenig, ist Saisongeschäft.

Aber ist ok so wie es ist. Ansonsten stimme ich @privatier zu, mach Urlaub, Rechner aus 😉

#228 · 9. September 2024, 20:15

Oha, das ist ja deutlich weniger als würde er die Häuser fest an reguläre Mieter anbieten 🫣

Soll ich ihm die Buden übern Winter voll machen? 😉😎

Urlaub ist schon wieder vorbei, waren nur vier Tage Festival an der Seenplatte. War super!

Ende September nochmal für zwei Wochen (das erste Mal seit mehr als 10 Jahren) in den Süden wenn die Gesundheit keinen Strich durch die Rechnung macht 🙈. Da bin ich dann wohl in der Tat offline. Ich gelobe dahingehend aber Besserung. Durch die Einstellung der Putzkraft die sich in Teilen auch um die Fewos kümmert, habe ich schlagartig deutlich mehr und v.a. planbare Zeit für Quality Time.

Rechner aus 😉

War seit Wochen nicht mehr an, mache mittlerweile fast alles außer Steuererklärung und Zeugs drucken am Handy. 🤓

#229 · 9. September 2024, 20:35

Zitat von *********** am 9. September 2024, 20:15 Uhr

War seit Wochen nicht mehr an, mache mittlerweile fast alles außer Steuererklärung und Zeugs drucken am Handy. 🤓

Das ist der Fehler...

#230 · 9. September 2024, 23:25

Zitat von Privatier am 9. September 2024, 20:35 Uhr

Zitat von *********** am 9. September 2024, 20:15 Uhr

War seit Wochen nicht mehr an, mache mittlerweile fast alles außer Steuererklärung und Zeugs drucken am Handy. 🤓

Das ist der Fehler...

führt auf jeden Fall nicht zur Entschleunigung des Lebens, da gebe ich dir Recht. Andererseits ist es eben effizient da man so auch vieles zwischendurch erledigen kann wo man sonst Leerlauf hätte.

Gelegentlich muss man sich dann mal "entsuchten". Daher nehme ich in den Urlaub auch kein Smartphone mit weil ich mich da komplett vom Alltag entkoppeln möchte.

#231 · 10. September 2024, 12:44

@konsument ein Blick ins Gesetz (§ 4 UStg Steuerbefreiungen bei Lieferungen und sonstigen Leistungen) sagt unter 12.

a) die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken, von Berechtigungen, für die die Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke gelten, und von staatlichen Hoheitsrechten, die Nutzungen von Grund und Boden betreffen,

b) die Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zur Nutzung auf Grund eines auf Übertragung des Eigentums gerichteten Vertrags oder Vorvertrags,

c) die Bestellung, die Übertragung und die Überlassung der Ausübung von dinglichen Nutzungsrechten an Grundstücken.

Nicht befreit sind die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält, die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen, die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen und die Vermietung und die Verpachtung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind;

Ausschlaggebend dürfte hier also die kurzfristige Vermietung sein. Eine kurzfristige Vermietung wird angenommen, wenn das Mietverhältnis darauf angelegt ist, weniger als sechs Monate zu dauern. Es ist also nicht von der tatsächlichen Dauer der Mietzeit abhängig, sondern von den Absichten des Vermieters. Also auch unter der 22k Grenze. Vermutlich hat das FA erst 2023 genauer hingeschaut. Grund könnte sein, weil es dem FA zu wenig Einnahmen für ein Jahr waren und dann eine kurzfristige Vermietung unterstellt wurde.

Nebenbei: Nach dem oben, müsste eigentlich die Vermietung einer Garage auch der USt unterliegen ... 🙄 ... und tatsächlich ... siehe hier oder hier / hier ... naja Deutschland eben

#232 · 10. September 2024, 12:54

Zitat von MoneyMaker am 10. September 2024, 12:44 Uhr

Vermutlich hat das FA erst 2023 genauer hingeschaut. Grund könnte sein, weil es dem FA zu wenig Einnahmen für ein Jahr waren und dann eine kurzfristige Vermietung unterstellt wurde.

Das wird der Punkt sein, die langjährige Sachbearbeiterin hat gewechselt, m.W. ist sie in den Ruhestand gegangen, bei ihr lief das einfach durch. Der Nachfolger hat wahrscheinlich genauer hingeschaut und dann telefonisch mitgeteilt, dass zukünftig MwSt zu erheben ist, damit man das schon mal einpreisen kann. Damit liegen wir dann auch über der 22k Grenze. War jetzt auch keine große Sache, habe ich die Excel etwas erweitert, ich mache ihm die Steuer seit 11 Jahren, besser als jeder Steuerberater 😉

Deswegen ist dann die Vermietung der beiden Wohnungen umsatzsteuerfrei, weil dies dauerhaft ist. Gut zu wissen, danke für die Info.

#233 · 10. September 2024, 15:08

Bei mir ist es tatsächlich so, dass die UST nicht zu höherer Belastung führt, da auf die Vermietung eben nur 7% anfallen, ich aber auch auf der Ausgabenseite gegenrechnen kann, dann idr. zu 19%. Nebenkosten, Ausstattung, Handwerkerrechnungen etc. und nicht zuletzt auch (zumindest über 10 Jahre) die Mehrwertsteuer der Sanierung/Baukosten. Bislang habe ich immer mehr zurück erhalten als ich hätte abführen müssen - am Ende oft ein Nullsummenspiel. Dadurch dann auch keine Vorabzahlungen sondern Nachbererechnung im Rahmen der normalen Steuererklärung nach vereinfachtem Bilanzverfahren.

Wirklich ändern tut sich unterm Strich also wohl nichts.

#234 · 10. September 2024, 17:00

@max-aus-e

Wirklich ändern tut sich unterm Strich also wohl nichts.

Finanziell vielleicht nicht. Nur der Arbeitsaufwand steigt auf allen beteiligten Seiten. Aber warum einfach, wenn's kompliziert auch geht ?

#235 · 10. September 2024, 19:22

Ausschlaggebend dürfte hier also die kurzfristige Vermietung sein. Eine kurzfristige Vermietung wird angenommen, wenn das Mietverhältnis darauf angelegt ist, weniger als sechs Monate zu dauern. Es ist also nicht von der tatsächlichen Dauer der Mietzeit abhängig, sondern von den Absichten des Vermieters. Also auch unter der 22k Grenze. Vermutlich hat das FA erst 2023 genauer hingeschaut. Grund könnte sein, weil es dem FA zu wenig Einnahmen für ein Jahr waren und dann eine kurzfristige Vermietung unterstellt wurde.

"Umgehen" kann man das als Kleinunternehmer. Dann betreibt man die Vermietung nicht mehr privat sondern gewerblich und unterliegt dann auch wieder den Grenzwerten -was du im Zitat schriebst gilt dann aber entsprechend nicht mehr, das bezieht sich nur auf die private Kurzzeitvermietung. 🤓Im Endeffekt ist aber auch so der Mehraufwand gering. Ein Excel mit meinen Einnahmen und Ausgaben erstelle ich ohnehin, eine Spalte mehr für die UST macht den Kohl dann auch nicht fett.

#236 · 12. September 2024, 14:26

Hi Leute,

ich muss euch was beichten. Ich habe heute zum ersten mal einen ehemaligen Mieter von mir in WhatsApp blockiert. Eigentlich hatte er eine harmlose Frage zur Nebenkostenabrechnung gestellt allerdings hat mich das derart getriggert das ich ihm an ende gesagt habe... Ich wünsche dir noch alles Gute. Wenn du noch etwas brauchst schreib mir einfach einen Brief.
Ich habe ihm und seiner Familie vor 2023 für ca. 1,5 Jahre eine Wohnung vermietet. Er hat ständig Fragen zu lächerlich kleinen Beträgen gehabt die ich ihm stets geduldig beantwortet habe. Innerlich war es mir aber zu viel geworden zusammen mit anderen Dingen die ich hier nicht erwähne.
Ich kann jetzt die Leute verstehen die überhaupt keine Lust auf normale Wohnungsvermietung haben. Es macht mir überhaupt keinen Spaß über Nebenkostenabrechnungen mit Mietern zu sprechen. Für mich habe ich erkannt das ich möglichst nur noch pauschal vermiete (inklusive aller Nebenkosten egal wieviel die Mieter brauchen) koste es was es wolle. Es ist so eine sinnlose Zeitverschwendung mit Leuten über 10€ mehr oder weniger zu diskutieren.
Vielleicht sollte ich deshalb auch kein Verwalter werden, es tut meinem Gemüt einfach nicht gut mich mit solchen Kleinigkeiten zu beschäftigen.
Es klingt vielleicht arrogant aber ich geh lieber spazieren und zahle etwas drauf als so meine Lebenszeit zu verschwenden.
Ab jetzt nur noch Pauschalmieten mit mir nichts anderes mehr. Fixer Preis und keine Diskussionen über Allgemeinstrom. Schronsteinfegerkosten, Müllgebühren etc.
Ich zahle einfach alles. scheint nicht frugal zu sein ist es aber: Frugal hinsichtlich meiner Lebenszeit!!!
In diesem Sinne ärgert eure Vermieter bitte nicht mehr das sind auch ganz normale Menschen wie du und ich.

#237 · 12. September 2024, 14:59

Ich würde mich aber hierzu gut beraten lassen zum Thema Kostenanpassung oder verbrauchsabhägige Kosten wie Heizung/Warmwasser.

Der Umfang und eine Anpassung der Pauschale muss im Vertrag genau geregelt sein und die Heizkostenverordung gibt so weit ich weiß vor, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser maximal 50% pauschalisiert werden können, der Rest muss verbrauchsabhägig berechnet werden. Also doch wieder eine Abrechung.

Aber richtig: den ganzen anderen Kleinkram einmal ausrechnen und anteilig pauschal weitergeben.

#238 · 12. September 2024, 15:07

Hi Jan, bei meinen 2 Wohnungen macht das die Hausverwaltung.
Ein Blatt aufgeschlüsselt mit unlegbaren- und nicht umlegbaren Kosten ergänze ich um die Grundsteuer und schicke es den Mietern. Da gab es noch nie Fragen und wenn dann eben an die HV.

Deine gute Art wird nicht von jedem gewürdigt. Leider…

Deshalb will ich auch kein Großvermieter sein

#239 · 12. September 2024, 15:21

@muslime_frugi guter Tipp bei Hausverwaltung sollten sich die Mieter einfach dort hin wenden.
Und ja so Großvermieter > 200 Mieter ist auch nichts für mich. Bei 100 sollte Schluss sein.

#240 · 12. September 2024, 15:24

Zitat von Jan Veerman am 12. September 2024, 15:21 Uhr

Bei 100 sollte Schluss sein.

jeder hat seine Schmerzgrenze wo anders