Bitte oder Registrieren, um Beiträge und Themen zu erstellen.

Erfahrungsbericht Immocation

Die gleichen falschen Argumente zu wiederholen, macht die nicht richtig. Der Satz mit dem Glück und den Dummen war glaube ich das einzig inhaltlich richtige.

Einer Immobilie und deren Wertentwicklung ist es natürlich egal, wie ich eine Immobilie finanziere, selbstredend beeinflusst es auch nicht andere Risiken. Ich weiß nicht, gibt es irgendjemanden, der das behaupten würde? Bezahlt man bei Immocation Geld dafür, dass einem solche Einsichten offenbart werden?

Als jemand, der investiert, interessiert mich kein abstraktes Risiko einer Immobilie als solches, sondern allein, welche Risiken das für mich persönlich birgt. Die Erkenntnis, dass eine Wohnung z.B. den gleichen Wertverlust gehabt hätte, wenn ich mehr Eigenkapital eingebracht hätte, hilft mir überhaupt nichts, wenn z.B. die Bank wegen eines Wertverlustes Sicherheiten von mir wollte, die ich aber nicht habe. Oder wenn ich (mit Wertverlust) verkaufen müsste. Oder wenn (aus welchen Gründen auch immer) mal keine Miete reinkommt, und meine sonstigen Einnahmen nicht ausreichen, meinen Lebensunterhalt und die Immobilie zu finanzieren. Je mehr man hebelt, umso leichter kann man sich übernehmen.

Zitat von Dudio am 11. Februar 2021, 11:04 Uhr

Und das obwohl du die Basics nicht mal verstehst. Nicht schlecht.

Wieso?

in einer marktbreiten Hausse
(wie sie seit rund 10 Jahren bei Immobilien läuft - evtl. seit Frühling 2020 nicht mehr bei Einzelhandels- und Gastronomieobjekten)
braucht man kaum ein Risikomanagement und muss schon sehr viel falsch machen um auf der Verliererseite zu landen!

 

Zitat von n am 11. Februar 2021, 11:52 Uhr

Einer Immobilie und deren Wertentwicklung ist es natürlich egal, wie ich eine Immobilie finanziere, selbstredend beeinflusst es auch nicht andere Risiken. Ich weiß nicht, gibt es irgendjemanden, der das behaupten würde? Bezahlt man bei Immocation Geld dafür, dass einem solche Einsichten offenbart werden?

Wird weiter oben behauptet.

Was bei Immocation gemacht wird, weiss ich nicht. Ich habe mit denen nichts zu tun und habe auch keine Masterclass oder ähnliches bei denen absolviert. Da musst Du andere fragen.

Als jemand, der investiert, interessiert mich kein abstraktes Risiko einer Immobilie als solches, sondern allein, welche Risiken das für mich persönlich birgt. Die Erkenntnis, dass eine Wohnung z.B. den gleichen Wertverlust gehabt hätte, wenn ich mehr Eigenkapital eingebracht hätte, hilft mir überhaupt nichts, wenn z.B. die Bank wegen eines Wertverlustes Sicherheiten von mir wollte, die ich aber nicht habe. Oder wenn ich (mit Wertverlust) verkaufen müsste. Oder wenn (aus welchen Gründen auch immer) mal keine Miete reinkommt, und meine sonstigen Einnahmen nicht ausreichen, meinen Lebensunterhalt und die Immobilie zu finanzieren. Je mehr man hebelt, umso leichter kann man sich übernehmen.

Dem kann ich uneingeschränkt zustimmen. Darauf bezogen sich auch meine Kommentare. Erst, wenn ich alle von dir beschriebenen Risiken (und noch mehr) abgeklopft habe, kann ich beurteilen, wie Riskant das ganz dann für mich persönlich ist. Und ob ich diese nur mit (viel) Eigenkapital oder auch mit anderen Mitteln beherrschen kann.

Zitat von exit-tbd am 11. Februar 2021, 11:56 Uhr
Zitat von Dudio am 11. Februar 2021, 11:04 Uhr

Und das obwohl du die Basics nicht mal verstehst. Nicht schlecht.

Wieso?

in einer marktbreiten Hausse
(wie sie seit rund 10 Jahren bei Immobilien läuft - evtl. seit Frühling 2020 nicht mehr bei Einzelhandels- und Gastronomieobjekten)
braucht man kaum ein Risikomanagement und muss schon sehr viel falsch machen um auf der Verliererseite zu landen!

 

In dieser marktbreiten Hausse kenne ich nicht viele, die unter 40 finanziell unabhängig geworden sind ...

Ich denke ihr redet aneinander vorbei, weil ihr Risiko unterschiedlich definiert.
Meines Wissens nach ist das Risiko ein Produkt aus Eintrittswahrscheinlichkeit und Schadensausmaß. Bei gleichbleibender Eintrittswahrscheinlichkeit und unterschiedlichem Schadensausmaß verändert sich das Risiko. Wenn ich die Immobilie jetzt eigen finanziere oder über einen Kredit, ändert sich nicht die Eintrittswahrscheinlichkeit, aber das Schadensausmaß. Welcher Fall das Risiko positiv oder negativ beeinflusst, kann ich nicht abschätzen.
100k€ in den Sand gesetztes Eigenkapital (zuzüglich möglicher Rendite bei anderen Anlageformen?) oder 100k€ Schulden (zuzüglich Zinsen) bei der Bank.

Hi,

aktuell kostet die Masterclass 7800€

Zitat von wkrein am 25. Januar 2020, 13:41 Uhr

@fitzi

ich finde es schade, dass deine Weltsicht so negativ ist.
Sicherlich hilft auch hier, wie bei vielen anderen Angeboten, für sich zu prüfen, ob es einen das Geld wert ist. Aber ein Abzockmodell? Betrüger?

finde deine Ansichten zu 100% zutreffend was imobilien angeht Daumen hoch 👍👍

gruss michael

@wkrein du hast ja schon beachtliches auf die Beine gestellt. Jetzt hat der Markt gerade etwas gedreht und es gibt teilweise super Angebote.
Wie gehst du aktuell damit um bei den hohen Zinsen. Hast du noch vor weiter zu investieren oder machst du gerade eine Verschnaufpause?
Was würdest du uns empfehlen die sich noch auf dem Weg befinden?

Zu Immocation:
Ich habe im Oktober das Immocation Festival besucht.
Fazit: Es hat sich für mich gelohnt mal die Leute in echt zu sehen und ein paar Eindrücke zu gewinnen für 100€ war es ok. Die Vorträge waren echt gut. Eine MC werde ich mir wohl nie leisten da bin ich einfach zu sehr der Schwabe 🙂

Zitat von Jan Veerman am 13. November 2022, 20:50 Uhr

@wkrein Jetzt hat der Markt gerade etwas gedreht und es gibt teilweise super Angebote.
Wie gehst du aktuell damit um bei den hohen Zinsen. Hast du noch vor weiter zu investieren oder machst du gerade eine Verschnaufpause?
Was würdest du uns empfehlen die sich noch auf dem Weg befinden?

Ich gehe davon aus, dass der Markt sich in den nächsten Jahren weiter nach oben bewegen wird, trotz der gestiegenen Zinsen. Aber das ist für meine Kaufentscheidung irrelevant, da ich noch nie auf steigende Preise spekuliert habe. Mein Immobilien müssen sich entweder sofort rechnen, oder innerhalb von wenigen Jahren durch diverse Maßnahmen (Leerstand reduzieren, Renovierungen durchführen, usw.).

Bezüglich der Zinsen und der Immobilienpreise:

Die Lohninflation ist in vollem Gange. Mit der massiven Erhöhung des Mindestlohns werden alle anderen Löhne in den nächsten Jahren angehoben werden, um das Delta zwischen Mindestlohn und Facharbeiterlohn usw. wieder anzugleichen. Damit wird die etwas höhere Zinsbelastung ausgeglichen werden.

Durch die allgemeine Inflation werden die Kosten für Neubauten weiter nach oben getrieben werden. Sollten die Neubauten dadurch keine Abnehmer mehr finden, wird die Bauaktivität weiter reduziert, wodurch mehr Druck auf dem Markt sein wird. Das wiederum sorgt für höhere Preise vor allem auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt. Das wiederum hat einen Effekt auf die Mietpreise (trotz Mietendeckel in Berlin). Wir werden folglich in 2-3 Jahren ein um mindestens 30% höheres Mietniveau erleben, was wiederum zu höheren Immobilienpreisen führen wird. Wodurch der höhere Zins wieder relativiert wird.

Ich kaufe also weiter alles, was sich nach meiner Kalkulation rechnet.

Zitat von wkrein am 14. November 2022, 10:11 Uhr

Wir werden folglich in 2-3 Jahren ein um mindestens 30% höheres Mietniveau erleben, was wiederum zu höheren Immobilienpreisen führen wird. Wodurch der höhere Zins wieder relativiert wird.

Wie kann man ein 20-30% höheres Mietniveau erwarten, wenn es Orte gibt, an denen die Mietpreisbremse maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten lässt?

Dafür müssten in diesem Zeitraum sogar mehr als 20-30% Mietsteigerungen kommen, da ja in dem Zeitraum auch ein Teil im Bestand nicht Neuvermietet bzw. erhöht wird.

Zitat von Rente2027 am 14. November 2022, 10:56 Uhr
Zitat von wkrein am 14. November 2022, 10:11 Uhr

Wir werden folglich in 2-3 Jahren ein um mindestens 30% höheres Mietniveau erleben, was wiederum zu höheren Immobilienpreisen führen wird. Wodurch der höhere Zins wieder relativiert wird.

Wie kann man ein 20-30% höheres Mietniveau erwarten, wenn es Orte gibt, an denen die Mietpreisbremse maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten lässt?

Dafür müssten in diesem Zeitraum sogar mehr als 20-30% Mietsteigerungen kommen, da ja in dem Zeitraum auch ein Teil im Bestand nicht Neuvermietet bzw. erhöht wird.

Ganz einfach:

Die Mietpreisbremse gilt für die Wiedervermietung von Bestandsbauten. Bestandsverträge können im Rahmen der vertraglichen Möglichkeiten angepasst werden.

Bei der Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex, also die Inflation, gekoppelt. Diese liegt ja bekanntlich aktuell bei ~10%. Fällt diese nächstes Jahr auf 8% und dann auf 7%, haben wir in 3 Jahren eine kumulierte Inflation von ~27% (Zinseszins berücksichtigen!).

Damit haben wir für die reguläre Vermietung auch 3 Vergleichsmieten, mit denen die Neuvermietung durchgeführt werden kann. Zusätzlich gilt die Mietpreisbremse nicht nach Modernisierungsmaßnahmen.

Zu guter Letzt gibt es auch die Option der Sondervermietung. Dann wird beispielsweise eine Einbauküche vermietet, oder eine (Teil-)Möblierung wird vereinbart.

Und was meinst Du wird bei Neubauten passieren, wenn davon in den nächsten Jahren kaum mehr etwas Hergestellt wird? Da gilt die Bremse nicht, und das Angebot wird knapper.

Zitat von wkrein am 14. November 2022, 11:22 Uhr
Zitat von Rente2027 am 14. November 2022, 10:56 Uhr
Zitat von wkrein am 14. November 2022, 10:11 Uhr

Wir werden folglich in 2-3 Jahren ein um mindestens 30% höheres Mietniveau erleben, was wiederum zu höheren Immobilienpreisen führen wird. Wodurch der höhere Zins wieder relativiert wird.

Wie kann man ein 20-30% höheres Mietniveau erwarten, wenn es Orte gibt, an denen die Mietpreisbremse maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten lässt?

Dafür müssten in diesem Zeitraum sogar mehr als 20-30% Mietsteigerungen kommen, da ja in dem Zeitraum auch ein Teil im Bestand nicht Neuvermietet bzw. erhöht wird.

Ganz einfach:

Die Mietpreisbremse gilt für die Wiedervermietung von Bestandsbauten. Bestandsverträge können im Rahmen der vertraglichen Möglichkeiten angepasst werden.

Bei der Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex, also die Inflation, gekoppelt. Diese liegt ja bekanntlich aktuell bei ~10%. Fällt diese nächstes Jahr auf 8% und dann auf 7%, haben wir in 3 Jahren eine kumulierte Inflation von ~27% (Zinseszins berücksichtigen!).

Damit haben wir für die reguläre Vermietung auch 3 Vergleichsmieten, mit denen die Neuvermietung durchgeführt werden kann. Zusätzlich gilt die Mietpreisbremse nicht nach Modernisierungsmaßnahmen.

Zu guter Letzt gibt es auch die Option der Sondervermietung. Dann wird beispielsweise eine Einbauküche vermietet, oder eine (Teil-)Möblierung wird vereinbart.

Und was meinst Du wird bei Neubauten passieren, wenn davon in den nächsten Jahren kaum mehr etwas Hergestellt wird? Da gilt die Bremse nicht, und das Angebot wird knapper.

Alleine die Bestandsmieten sind dadurch schon auf 20% gedeckelt: Bis zu 20 Prozent Miet­erhöhung inner­halb von drei Jahren sind zulässig. Ober­grenze ist die Vergleichs­miete.

Wahrscheinlich gibt es hierfür keine offizielle Auswertung, ich kann mir die Anzahl an Indexmietverträgen jedoch nur sehr gering (niedriger zweistelliger Prozentbereich) vorstellen. Sogar in der eigenen Berechnung sind es dann (Bei anhaltender Inflation von durchgehend 8%) "nur" 27% und das bei einer Art des Mietvertrages, welche selten vorkommt.

Ich bin zwar auch ein Fan von Immobilien, 30% Wertsteigerung in 3 Jahren wären traumhaft, aber man muss hier schon realistisch bleiben!

Zitat von Rente2027 am 14. November 2022, 11:35 Uhr

Alleine die Bestandsmieten sind dadurch schon auf 20% gedeckelt: Bis zu 20 Prozent Miet­erhöhung inner­halb von drei Jahren sind zulässig. Ober­grenze ist die Vergleichs­miete.

Indexmiete ausgenommen. Und Du redest hier ja von Bestandsmieten (ohne Renovierung). Bei Neuvermietung ist die Obergrenze die Vergleichsmiete + 10%, bei Orten ohne Mietspiegel sogar 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Wahrscheinlich gibt es hierfür keine offizielle Auswertung, ich kann mir die Anzahl an Indexmietverträgen jedoch nur sehr gering (niedriger zweistelliger Prozentbereich) vorstellen. Sogar in der eigenen Berechnung sind es dann (Bei anhaltender Inflation von durchgehend 8%) "nur" 27% und das bei einer Art des Mietvertrages, welche selten vorkommt.

Das ist richtig, Indexmietverträge bilden die absolute Ausnahme.

Hier kommt dann die Strategie zum tragen:

Als Bestandshalter vereinbare ich immer einen Teil meiner Verträge als Indexmietverträge. Auf diese kann ich dann bei Bedarf zurückgreifen. Bei einer niedrigen Inflation kommt das zwar nicht so gut, aber ich brauche ja nicht viel davon...

Dann sorge ich immer dafür, dass ein Teil neu renoviert ist. Damit habe ich ebenfalls relativ hohe Vergleichsmieten.

Ich bin zwar auch ein Fan von Immobilien, 30% Wertsteigerung in 3 Jahren wären traumhaft, aber man muss hier schon realistisch bleiben!

Ob die 30% eintreten werden? Das verrate ich euch in 3 Jahren, vorher bleibt das mein kleines Geheimnis.

Aber mal im Ernst, wie ich oben schrieb ist mir eine Wertsteigerung relativ egal, das wird als Kirsche auf der Sahne mitgenommen, wenn es so weit ist. Meine Aussage war folgende: "Meine Immobilien müssen sich entweder sofort rechnen, oder innerhalb von wenigen Jahren durch diverse Maßnahmen." Blöderweise steigt der Wert einer Immobilie, wenn ich durch diese Maßnahmen eine höhere Miete erzielen kann.

Ist schon blöd. Egal was ich mache, der Wert steigt trotzdem... 🙄

Zitat von Rente2027 am 14. November 2022, 11:35 Uhr

Alleine die Bestandsmieten sind dadurch schon auf 20% gedeckelt: Bis zu 20 Prozent Miet­erhöhung inner­halb von drei Jahren sind zulässig. Ober­grenze ist die Vergleichs­miete.

Das beschriebene Szenario der Wert-/Mietsteigerungen ist erst mal grds. plausibel, muss man eben weiter beobachten.

Selbst wenn Dein Argument in der Praxis zieht und man binnen/nach 3 Jahren unterhalb des realen Mietpreises bleiben muss ... zieht man eben in den nächsten 3 Jahren nach. Der Anstieg ist dann im ersten Schritt nicht vollständig, wenn die Inflation sich aber wieder normalisiert, kommt man dennoch mittelfristig auf den Marktwert, auch wenn man zunächst die volle Erhöhung nicht durchsetzen kann.

Bitte bleibt beim Thema, hier geht es um Immocation.

Für allgemeine Diskussionen zum Immobilienmarkt bitte den Sticky Thread nutzen:
https://frugalisten.de/forum/topic/aktuelles-zum-immobilienmarkt/

tut mir leid PN ist ja leider nicht möglich aber @wkrein hast dein Linkedin nicht im Profil oder?

Mein LinkedIn ist jetzt für kurze Zeit im Profil.

Mit dem letzten Video von immocation haben sie ziemlich allgemein die wichtigsten Punkte zusammengefasst mit denen sich die FI erreichen lässt.
https://youtu.be/IphSlqxJxzk
Finde ich eigentlich recht gelungen auch wenn dies vielleicht andere in ähnlicher Form auch schon vor ihnen so zusammengefasst haben.
Der Weg zum Vermögensaufbau geht bei ihnen natürlich über Immobilien und das zu jeder Zeit.