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Erfahrungsbericht Immocation

Zitat von wkrein am 23. November 2019, 22:20 Uhr
Na dann wollen wir mal...
Zitat von MFZ73 am 23. November 2019, 16:53 Uhr
Zitat von wkrein am 22. November 2019, 13:10 Uhr
Zitat von MFZ73 am 22. November 2019, 0:58 Uhr

Es wird in den Videos zB immer repititiv behauptet, dass die Rendite bereits kurz nach der Investition bzw. nach dem Kauf eines Objekts im ersten Jahr bei 10, 20 oder gar 30% läge. In einem Video versteigt sich einer der beiden sogar zu der These, dass die Rendite im Kaufzeitpunkt gen Unendlich ginge. Das liegt daran, dass beide blutige Anfänger sind und konsequent die Kaufnebenkosten zum Investitionskapital zählen. Ich vermute, dass im Tool ähnliche Fehler verbaut sind, habe allerdings nur mal kurz die Testversion ausprobiert.

Da liegt meines Erachtens nach der Verständnisfehler.

Ja, das ist genau das, was ich meine, wenn ich beschreibe, dass sich absolute Laien bei YT  ein paar Videos reinziehen und mir dann erklären, wie mein Job funktioniert. 😉

Hm, was ist denn dein Job?

Hauptberuflich Hallen-Jojo und Rückwärtsschach (bin letztes Jahr Vize-Bezirksmeister geworden!). Läuft aber gerade nicht so, deshalb spiele ich jetzt wieder für lauwarmes Bier in der Bar um die Ecke Klavier. (Gerade ist Pause)

Aber noch mal ganz langsam und zum mitschreiben: Kaufe ich ein Haus zu einem Preis von € 100.000 plus 10% Kaufnebenkosten also insgesamt € 110.000, und wirft dieses Haus in einem Jahr € 11.000 Miete ab, so ist die interne Verzinsung 10% (= Gesamtkapitalrendite).

Die Bruttojahresmiete bezieht man normalerweise auf den Immowert. Man kann die KNK da mit reinziehen, geht aber einfacher.

Sofern der Gesamtpreis komplett mit Eigenmitteln finanziert wird, beträgt die Eigenkapitalrendite 10%.

Setze ich allerdings nur € 11.000 Eigenkapital ein, während der Rest über ein Darlehen finanziert wird, so ist liegt die Eigenkapitalrendite bereits bei 100%! Ich habe also bereits nach einem Jahr mein eingesetzte Kapital wieder zurück.

Sofern Du eine Bank findest, die Dir das Kapital zu Nullzinsen leiht und auch keine Tilgung verlangt - ja.

Schaffe ich es, dass meine Bank mir die komplette Summe finanziert, also in diesem Fall ein 110% Darlehen gibt, so liegt die Eigenkapitalrendite nun mal bei unendlich!

Nein. Man kann das zwar so hindrehen, dass das in der logischen Sekunde des Kaufes so ist - das nützt Dir aber nichts. Die Rechnung sieht schon nach einem Monat anders aus, erst recht nach einem Jahr, geschweige denn über die gesamte Finanzierungslaufzeit.

Denn ich habe nicht einen einzigen Euro aus meiner Tasche gezahlt, habe aber nach einem Jahr bereits € 11.000 Miete erhalten. Selbst € 10 Rendite währen in diesem Fall sogar als unendlich zu werten, da ja kein Eigenkapital eingesetzt wurde!

Tilgung nicht vergessen. Ist relativ wichtig an der Stelle. Nur so'n Tipp ...

Was ist die richtige Stelle und das richtige Vorzeichen denn? Bei meiner Rechnung zählt das zum Cash-Out, denn zum Kauf gehören die Nebenkosten nun mal dazu. Ganz gleich, ob diese aus Eigenkapital oder Fremdkapital finanziert werden.

... abwarten.

Den Rest habe ich oben bereits erklärt. Aber nehmen wir jetzt noch mal Zins und Tilgung hinzu. Wir betrachten obigen Fall 2:

Na, endlioch. Wurde aber auch Zeit.

Die Bank gewährt ein Darlehen über € 100.000 zu 2% Zinsen (= € 2.000) und 3% Tilgung (= € 3.000). Es sind im ersten Jahr also € 2.000 Zinsen zu zahlen (durch die Tilgung wird das in den Folgejahren weniger.)

Erzähl' doch mal was, das ich noch nicht erklärt habe ...

und €3.000 Tilgung. Die € 3.000 Tilgung sind dann auch nicht weg, sondern führen zu einem steten Vermögensaufbau

Aha. Interessanter Punkt.

 

und müssen daher zum Cashflow hinzu gerechnet werden.

Nein. Zum EK. Nach einem Jahr gehören Dir 3% und der Bank noch 97%.

Aber sei's drum, insgesamt gehen € 5.000 an die Bank für Zins und Tilgung. Es bleiben dann noch € 6.000 jährlicher Cash-Flow zur freien Verfügung (€ 11.000 eingesetzte Eigenkapital - €5.000 Zins & Tilgung). Bezogen auf die € 11.000 eingesetztes Eigenkapital

Es sind 10T€ KNK. (Sorry, Deine Zahlen.)

wären das dann immer noch 82% Rendite (inkl. Tilgungsanteil) bzw. 55% Rendite (exkl. Tilgungsanteil). Wobei der Tilgungsanteil natürlich mitgerechnet werden muss, da dieser nun mal eine Einnahme darstellt.

Nach einem Jahr beträgt das EK in Deinem Beispiel 10T€ zzgl. 3T€ Tilgung, also 13T€. Nach 2 Jahren sind es etwas mehr als 16T€, nach 10 Jahren 10T€+33T€ = 43T€. Der Cashflow bleibt gleich. Die jährliche Netto-Rendite beträgt nach 10 Jahren also 6T€/43T€ = 14%. Man sieht ... der Wert sinkt. Selbst bei diesen absurden Annahmen.

Wenn man die KNK als Kosten mit negativem (sic!) Vorzeichen ansetzt, bleiben im ersten Jahr (6T€ - 10T€) / 3T€ = -133% als Netto-Rendite übrig. Denn wenn Du das Haus nach einem Jahr verkaufen würdest, dürftest Du 3T€ aus dem  Verkaufserlös plus 6T€ Cash behalten - und die 10T€ KNK wären weg. Du hättest aus 10T€ also 9T€ gemacht. Was nicht unbedingt ein Anlass zu überschwänglichem Jubel ist. Selbst mit den von Dir gewählten komplett absurden Zahlen wäre man also erst im zweiten Jahr im Plus.

Abgesehen davon müsste man noch weitere Kosten berücksichtigen.

Das kann ich nicht beurteilen, da ich bei den beiden nicht mitgemacht habe.

Ich bin nicht sicher ob ich verstehe, was Du mit dem Coach in deinem Fachbereich meinst (gleiche Ausbildung usw.).

Das glaube ich Dir gern.

Mein Verständnis dazu: Wenn zwei das gleiche tun, ist es noch nicht das selbe. Ihr könnt also durchaus die gleiche Schule durchlaufen haben und auch die gleiche Qualifizierung erlangt haben. Dann habt ihr beide die gleiche Urkunde mit dem gleichen Inhalt. Gratuliere! Was jeder daraus gemacht hat, steht allerdings nicht auf der Urkunde. Und welche Lernkurve jeder danach erfahren hat, ist dort ebenso wenig vermerkt.

Ja, das ist aus Deiner Sicht logisch, nehme ich aber nicht persönlich. 😉

So, jetzt muss ich aber wirklich zurück ans Klavier, die Jungs warten schon ...

Habe mir die Diskussion zwischen MFZ73 und wkrein durchgelesen - ich denke es werden hier teilweise verschiedene Konzepte vermischt und Begriffe unterschiedlich definiert. Es erinnert mich ein bisschen an den Unterschied zwischen einer Cash-Flow Betrachtung und einer buchhalterischen Betrachtung, und die Gefahr, Verwirrung zu erzeugen, wenn man nicht klar am Anfang sagt, was eigentlich die Fragestellung ist. Zum Beispiel ist die Diskussion um die "unendliche" Rendite rein theoretischer Natur - natürlich ist es mathematisch richtig, dass ein Bruch mit 0 im Nenner das Ergebnis Unendlich (oder aber "nicht definiert" 😉  ) hat, aber welche Relevanz hat das hier? Aussserdem, falls man wirklich alles (also auch Kauf-NK) finanziert, erhöht das entsprechend das Risiko, was man über eine Versicherungslogik sicher auch irgendwie bepreisen könnte, und dann stünde schon nicht mehr 0 im Nenner.

Für den nicht-Experten ist es wohl am einfachsten und intuitivsten, sich am Anfang alles aus der reinen Cash-Flow Perspektive zu überlegen. Allerdings muss man dann berücksichtigen, dass es ja ausser den ganzen Cash Flows noch den Wert der Immobilie und die Höhe des Kredites gibt. Daher würde ich so vorgehen, dass man sich in so einer Betrachtung ein paar Zeitspannen setzt, nach denen die Immobilie fiktiv verkauft wird (z.B. 10 und 30 Jahre), denn dann wandelt man auch den Immobilienwert wieder in einen Cash Flow um. Klar ist das nicht leicht, da jetzt eine Annahme zu treffen, für wieviel man es in 10 Jahren verkaufen kann. Ich würde konservativ rechnen und nicht davon ausgehen, dass der Markt insgesamt signifikant nach oben geht, allerdings würde ich bei Renovierung (was ja umgekehrt auch einen negativen Cash-flow auslöst) oder Mieterhöhungen schon die Annahme treffen, dass man dann die Immobilie auch teurer verkaufen kann.

Zitat von Tom_Muc am 24. November 2019, 17:11 Uhr

Habe mir die Diskussion zwischen MFZ73 und wkrein durchgelesen - ich denke es werden hier teilweise verschiedene Konzepte vermischt und Begriffe unterschiedlich definiert.

Diskussion würde beinhalten, dass ich derlei "Beiträge" auch nur für 5 Sekunden ernst nähme. Wer von unendlichen Renditen faselt, hat den Fehler in der Berechnung einfach nicht begriffen. Meine Einlassungen dazu sind hier gratis, kann man glauben oder nicht - wenn das im realen Leben schief geht, wird's deutlich teurer.

Ärgerlich ist aber vor allem die Tatsache, dass es noch viel weitreichendere und vor allem aktuell interessantere Fragen zum Thema Immobilien gäbe. Aber dazu werden wir in diesem Forum vermutlich nie kommen.

 

[...] allerdings würde ich bei Renovierung (was ja umgekehrt auch einen negativen Cash-flow auslöst) oder Mieterhöhungen schon die Annahme treffen, dass man dann die Immobilie auch teurer verkaufen kann.

Bruttomietrendite und Wert der Immobilie sind bei Vermietungsobjekten direkt miteinander verknüpft. Die Frage ist aber nicht, wie hoch die Miete aktuell ist oder ob sich die Miete legal erhöhen lässt, sondern ob die (erhöhte) Miete nachhaltig zu erzielen ist. Dazu gab es gerade in der letzten Woche interessante Zahlen.

Zitat von MFZ73 am 25. November 2019, 2:55 Uhr
Zitat von Tom_Muc am 24. November 2019, 17:11 Uhr

Habe mir die Diskussion zwischen MFZ73 und wkrein durchgelesen - ich denke es werden hier teilweise verschiedene Konzepte vermischt und Begriffe unterschiedlich definiert.

Diskussion würde beinhalten, dass ich derlei "Beiträge" auch nur für 5 Sekunden ernst nähme.

Und ich erlag tatsächlich dem Eindruck, dass wir hier ernsthaft miteinander reden... Ich dummi aber auch! Soll nicht wieder vorkommen.  (Notiz an mich selbst: Hör auf mit Idioten zu reden, die dich auf deren Niveau ziehen wollen um dich dort mit Erfahrung zu schlagen.)

Wer von unendlichen Renditen faselt, hat den Fehler in der Berechnung einfach nicht begriffen. Meine Einlassungen dazu sind hier gratis, kann man glauben oder nicht - wenn das im realen Leben schief geht, wird's deutlich teurer.

Welche Einlassungen denn? Ich habe von dir leider noch keine konkreten Zahlen und Beispiele gesehen. Lediglich Ausflüchte und Behauptungen. Das Forum steht dir zur Verfügung. Und ich denke nicht nur ich wären dir dankbar für tiefere Ausführungen.

Ärgerlich ist aber vor allem die Tatsache, dass es noch viel weitreichendere und vor allem aktuell interessantere Fragen zum Thema Immobilien gäbe. Aber dazu werden wir in diesem Forum vermutlich nie kommen.

Sicherlich gibt es noch andere Themen zu Immobilien, die auch interessant wären. Mach doch einfach mal einen Vorschlag.

[...] allerdings würde ich bei Renovierung (was ja umgekehrt auch einen negativen Cash-flow auslöst) oder Mieterhöhungen schon die Annahme treffen, dass man dann die Immobilie auch teurer verkaufen kann.

Bruttomietrendite und Wert der Immobilie sind bei Vermietungsobjekten direkt miteinander verknüpft. Die Frage ist aber nicht, wie hoch die Miete aktuell ist oder ob sich die Miete legal erhöhen lässt, sondern ob die (erhöhte) Miete nachhaltig zu erzielen ist. Dazu gab es gerade in der letzten Woche interessante Zahlen.

Stimmt. Aber klär mich bitte auf über die interessanten Zahlen der letzten Woche. Ich habe so viele Zahlen vorliegen, da möchte ich sicher sein, dass deine auch dabei sind. Vielleicht habe ich ja etwas übersehen.

 

Zitat von Tom_Muc am 24. November 2019, 17:11 Uhr

Es erinnert mich ein bisschen an den Unterschied zwischen einer Cash-Flow Betrachtung und einer buchhalterischen Betrachtung, ...

Möglich. Nur hat eine buchhalterische Betrachtung nicht unbedingt etwas mit der Realität zu tun. Wenn ich in meinem Betrieb zum Beispiel eine Maschine auf den Restwert von 1 Euro abschreibe, so ist der Wert dieser Maschine buchhalterisch 1 Euro. Der reale Wert kann allerdings auch € 100.000 sein. Umgekehrt kann auch der Fall eintreten, dass die Maschine, welche mit € 100.000 in den Büchern steht, real gar nichts mehr wert ist. Das könnte z.B. der Fall sein, wenn der Hersteller der Maschine keine Ersatzteile mehr liefert, und die Maschine im Falle des Falles nicht mehr repariert werden kann.

Wir betrachten hier aber den Fall, ob eine Mietwohnung sich überhaupt zu kaufen lohnt. Und da ist nicht der Buchwert interessant, sondern die tatsächlich bezahlten Euros.

Zum Beispiel ist die Diskussion um die "unendliche" Rendite rein theoretischer Natur - natürlich ist es mathematisch richtig, dass ein Bruch mit 0 im Nenner das Ergebnis Unendlich (oder aber "nicht definiert" 😉  ) hat, aber welche Relevanz hat das hier? Aussserdem, falls man wirklich alles (also auch Kauf-NK) finanziert, erhöht das entsprechend das Risiko, was man über eine Versicherungslogik sicher auch irgendwie bepreisen könnte, und dann stünde schon nicht mehr 0 im Nenner.

Ob die Nebenkosten mitfinanziert werden oder nicht ist kein Indiz für eine Erhöhung des Risikos. Der Gesamtkaufpreis in Relation zur nachhaltig erzielbaren Miete allerdings schon. Ebenso der Zustand. Die Mieterstruktur. Die Lage. Die bisherige Verwaltung. etc. pp.

Denn ob ich die €10.000 Kaufnebenkosten direkt zahle, diese im Depot belasse und als Sicherheit abtrete, einfach nur so in meiner Matratze lagere, oder damit weiter arbeite, am Ende zeigt die Einzelfallbetrachtung was am sinnvollsten ist und wo das Risiko minimal ist.

Für den nicht-Experten ist es wohl am einfachsten und intuitivsten, sich am Anfang alles aus der reinen Cash-Flow Perspektive zu überlegen. Allerdings muss man dann berücksichtigen, dass es ja ausser den ganzen Cash Flows noch den Wert der Immobilie und die Höhe des Kredites gibt. Daher würde ich so vorgehen, dass man sich in so einer Betrachtung ein paar Zeitspannen setzt, nach denen die Immobilie fiktiv verkauft wird (z.B. 10 und 30 Jahre), denn dann wandelt man auch den Immobilienwert wieder in einen Cash Flow um. Klar ist das nicht leicht, da jetzt eine Annahme zu treffen, für wieviel man es in 10 Jahren verkaufen kann. Ich würde konservativ rechnen und nicht davon ausgehen, dass der Markt insgesamt signifikant nach oben geht, allerdings würde ich bei Renovierung (was ja umgekehrt auch einen negativen Cash-flow auslöst) oder Mieterhöhungen schon die Annahme treffen, dass man dann die Immobilie auch teurer verkaufen kann.

Wenn ich zur Entscheidungsfindung, ob das Investment gut ist oder nicht, noch eine mögliche Wertsteigerungen benötige, dann ist das Geschäft in aller Regel schlecht. Die Wertsteigerung sollte als Bonus gesehen werden, alles andere wäre Spekulation, und in dem Geschäft bin ich nicht. Das Objekt muss sich also bereits ab dem ersten Tag anhand der nachhaltig erzielbaren Miete im Verhältnis zum Kaufpreis rechnen. Also Einnahmen minus Ausgaben müssen von Anfang an einen deutlich positiven Wert erzielen.

Prinzipiell stimme ich dir aber zu.

Hallo zusammen,

die Ausführungen von MFZ73 hier im Threat entsprechen in allen Belangen dem gängigen Umgang mit Immobilieninvest und Immo-Renditeberechnungen. Wer hier andere Berechnungsmethoden aufgestellt hat bewegt sich nicht auf der üblichen, gängigen und sinnvollen Schiene. Im "Schönrechnen" scheinen hier einige vielleicht auch aufgrund von Youtube-Seiten etwas zu gut geschult zu sein. Es braucht auch keine tausende Euro teuere Schulung um da halbwegs durchblicken zu können, ein paar gute Bücher und der eingeholte projektbezogene Rat von Bauexperten sollte für den Anfang schon reichten bzw. auch sinnvoller angelegtes Geld sein. Kaum ein beginnender Immo-Investor von der kaufmännischen Seite hat Erfahrungen mit Bauschäden und Sanierungskosten. Über den Ton von MFZ-73 kann man schon mal streiten, aber in der Sache liegt er hier bisher als einziger richtig.

Zitat von Energiefuchs am 25. November 2019, 13:44 Uhr

Hallo zusammen,

die Ausführungen von MFZ73 hier im Threat entsprechen in allen Belangen dem gängigen Umgang mit Immobilieninvest und Immo-Renditeberechnungen. Wer hier andere Berechnungsmethoden aufgestellt hat bewegt sich nicht auf der üblichen, gängigen und sinnvollen Schiene.

Leider hat MFZ73 bisher keine Renditeberechnung eingestellt, sondern lediglich zusammenhanglose Informationsfetzen eingestreut.

Im "Schönrechnen" scheinen hier einige vielleicht auch aufgrund von Youtube-Seiten etwas zu gut geschult zu sein.

Kann ich nicht beurteilen.

Es braucht auch keine tausende Euro teuere Schulung um da halbwegs durchblicken zu können, ein paar gute Bücher und der eingeholte projektbezogene Rat von Bauexperten sollte für den Anfang schon reichten bzw. auch sinnvoller angelegtes Geld sein. Kaum ein beginnender Immo-Investor von der kaufmännischen Seite hat Erfahrungen mit Bauschäden und Sanierungskosten.

Hat auch niemand behauptet. Ein Buch kann durchaus ausreichend sein.

Über den Ton von MFZ-73 kann man schon mal streiten, aber in der Sache liegt er hier bisher als einziger richtig.

Berechnungsnachweis bitte, alles andere sind hohle Behauptungen.

Hallo wkrein,

wenn du Erfahrungen mit Immobilienberechungen hättest, könntest du die "zusammenhanglosen Informationsfetzen" verstehen und so deuten, das du die Berechnungen selbst aufstellen kannst. Google bietet da zusätzlich alle Möglichkeiten.

Das mit dem Beurteilen solltest du schon können, sonst kannst du keine für dich verwertbaren Rückschlüsse ziehen.

MFZ-73 hat doch anhand der aufgestellten Beispiele den richtigen Weg aufgezeigt, was brauchst du den noch? Einfach die genannten Anregungen umsetzen. Am einfachsten für dich am Anfang natürlich mit einem der vielen Mietrendite Rechner im Internet rumspielen, hilft schon mal ein bisschen in der Sache weiter zu kommen. Einige sind auch schon recht gut für den groben Überblick. Dann bekommst du auch die Begrifflichkeiten leicht vermittelt.

Also wie ich mir dachte. Viel behaupten, nichts belegen, und wenn man dann noch um etwas konkretes bittet, dann kommt der Verweis auf Google.

Ich habe privat bereits hunderte an Wohneinheiten gekauft, traue mir also durchaus zu diese auch berechnen zu können. Zumal ich damit, mit meiner Rechenmethode, eine sehr gute Rendite einfahre.

Und wie klappt das bei euch so?

Nichts für ungut. Hat Spaß gemacht, aber auf Sandkastenspiele habe ich keine Lust.

Ich empfehle mich.

Zitat von wkrein am 25. November 2019, 14:51 Uhr

Also wie ich mir dachte. Viel behaupten, nichts belegen, und wenn man dann noch um etwas konkretes bittet, dann kommt der Verweis auf Google.

Ich habe privat bereits hunderte an Wohneinheiten gekauft, traue mir also durchaus zu diese auch berechnen zu können. Zumal ich damit, mit meiner Rechenmethode, eine sehr gute Rendite einfahre.

Und wie klappt das bei euch so?

Nichts für ungut. Hat Spaß gemacht, aber auf Sandkastenspiele habe ich keine Lust.

Ich empfehle mich.

Dann solltes du bei deiner unendlichen Rendite bleiben und hast damit alles richtig gemacht 😎

Naja, jeder muss selbst seine Strategie beim Invest in Immobilien entwickeln. Beim Aktieninvest setzten die einen eben auf Dividenden und die anderen auf Wachstumswerte. Ich glaube nicht das sich die unterschiedlichen Ansätze in einer Detaildiskussion auflösen lassen und das müssen sie auch nicht.

wkrein stellt eben in der Hauptsache den Hebeleffekt durch das Fremdkapital dar. Klar hat der Hebel auch sein Risiko (Je größer der Hebel desto mehr Risiko. Je größer der Hebel desto mehr Eigentkapitalrendite) Klar aber auch das der Immobilieninvestor eben über diesen Hebel vermögend wird, wenn er ihn bedacht anwendet.

Für mich selbst beachte ich beide Betrachtungen.

 

Schon allein die Behauptung, dass es überhaupt zwei Ansätze gäbe, ist falsch. Es gibt nur eine Mathematik. Üblich ist dort - und das lernt wirklich jeder, ob er will oder nicht allerallerspätestens in der Mittelstufe - eine Proberechnung.

Die These, dass es eine unendliche Rendite gäbe, wird also durch meine Probe zu einem - krassen - Widerspruch geführt. Und das gerade WEIL in der von mir dargelegten Betrachtung der Hebel korrekt dargestellt wird. Selbst dann, wenn man absurde Zahlen benutzt und gleich mehrere Kostenpunkte - wie hier vorgebracht - unter den Tisch fallen lässt.

Die überhöhte Darstellung von Renditen hat dabei System, ist schlicht Finanzpornografie, weil die realen mit Immobilien erzielbaren Renditen völlig unsexy sind.
Was nicht heißt, dass man mit Immos keine Rendite erzielen kann - aber eben längst nicht so dauerhaft hoch risikolos wie es oft dargestellt wird.

Ach MFZ73,

klar gibt es eine Mathematik, aber eben unterschiediche Meinungen wie man den Invest in Immobilien angeht. War das nicht im Kern die Disskusion? oder ging es wirklich nur um das Kleinteilige hin und her?

Ich finde ihr habt beide eure Meinungen dargelegt, doch irgendwie wirkt bei dir eher ein latent agressier und absoluter Unterton mit. Muss das bei dir so sein?

 

 

 

Zitat von Lex am 27. November 2019, 16:11 Uhr

Ach MFZ73,

klar gibt es eine Mathematik, aber eben unterschiediche Meinungen

Mathematik ist keine Meinungsdiskussion, das ist ja gerade das Problem. In der Mathematik ist etwas entweder falsch oder richtig. Urkomisch ist dazu, dass wir sogar die gleiche Formel verwenden, ich aber korrekterweise die Division durch Null nicht zulasse und die Kosten korrekt anbringe. Im Kern ist das aber immer eine Formel der Form ...

f(x) = k * (1/x)+c

Wenn Du x=0 einsetzt, kommt absoluter Blödsinn raus. Wenn man k und c nicht korrekt (hier: mit unrealistischen Werten und falschen Vorzeichen) einsetzt, kommt relativer Blödsinn raus. Wenn man k, c und x korrekt ermittelt, kann man auf eine verlässliche Aussage zur Rendite gelangen.

Interessant ist hier vor allem die Rendite entweder als Integral über die komplette Laufzeit oder zumindest die aktuell zu erwartende Rendite gegen Ende der Finanzierungslaufzeit. Dass zu Beginn, wenn x ungefähr nahe Null ist, eine astronomische Rendite rauskommt, spielt dabei keine Rolle, weil die Rendite zum Ende der Laufzeit, wenn x kumuliert angestiegen ist, immer gen Null tendiert. c und k sind mehr oder weniger über die Laufzeit konstant, x steigt aber über die Laufzeit immer weiter an ... ergo ist nicht interessant, was am Anfang (vorgeblich) verdient wird, sondern wie es am Ende - oder besser - über die gesamte Laufzeit aussieht.

Wenn man das korrekt aufstellt, kann man dann auch mit kürzeren Laufzeiten, mehr EK und/oder anderen Tilgungssätzen variieren und so auch mal Vergleiche zwischen verschiedenen Finanzierungsmodellen ziehen. Ein Vergleich hingegen zwischen angeblich erreichbaren Anfangsrenditen von 20%, 30% oder auch gleich 5000% ist so sinnlos wie ein Loch in der Hose.

Ob das nun latent aggressiv ist, lasse ich mal dahingestellt. Das "rote f" eines Mathelehrers am Rand einer Berechnung könnte man auch als latent aggressiv ansehen.

Nützt nur meistens nichts.

Das wird ja immer interessanter hier...
Zitat von MFZ73 am 27. November 2019, 23:01 Uhr

Mathematik ist keine Meinungsdiskussion, das ist ja gerade das Problem. In der Mathematik ist etwas entweder falsch oder richtig. Urkomisch ist dazu, dass wir sogar die gleiche Formel verwenden, ich aber korrekterweise die Division durch Null nicht zulasse und die Kosten korrekt anbringe. Im Kern ist das aber immer eine Formel der Form ...

f(x) = k * (1/x)+c

Ich glaube nicht, dass wir die gleiche Formel verwenden. Deine Funktion kann ich nicht lesen. Ich verstehe sie so: f(x) = k (Kapitalwert?) * (1/x) + c (Zinsen? Zahlungsstrom? Laufzeit?) Aber was ist dann x? Die Rendite? Warum ist die Rendite dann in der Formel verwurstet, die will ich ja ausrechnen. Die Laufzeit? Nee, wäre auch unsinnig... Das Eigenkapital? Ebenso blödsinnig! Also einmal erklären bitte.

Eine ROI Formel sieht eher so aus: Rendite = Gewinn / Gesamtkapital. Also € 10.000 Gewinn /€ 100.000 Gesamtkapital = 0,1 (also 10% Gesamtkapitalrendite).

Die Formel für die Eigenkapitalrendite sieht dann wie folgt aus: Rendite = Gewinn / Eigenkapital. Also € 10.000 Gewinn / € 1.000 Eigenkapital = 10 (also 1.000% Eigenkapitalrendite).

Wenn Du x=0 einsetzt, kommt absoluter Blödsinn raus. Wenn man k und c nicht korrekt (hier: mit unrealistischen Werten und falschen Vorzeichen) einsetzt, kommt relativer Blödsinn raus. Wenn man k, c und x korrekt ermittelt, kann man auf eine verlässliche Aussage zur Rendite gelangen.

Interessant ist hier vor allem die Rendite entweder als Integral über die komplette Laufzeit oder zumindest die aktuell zu erwartende Rendite gegen Ende der Finanzierungslaufzeit. Dass zu Beginn, wenn x ungefähr nahe Null ist, eine astronomische Rendite rauskommt, spielt dabei keine Rolle, weil die Rendite zum Ende der Laufzeit, wenn x kumuliert angestiegen ist, immer gen Null tendiert. c und k sind mehr oder weniger über die Laufzeit konstant, x steigt aber über die Laufzeit immer weiter an ... ergo ist nicht interessant, was am Anfang (vorgeblich) verdient wird, sondern wie es am Ende - oder besser - über die gesamte Laufzeit aussieht.

Was da gegen Ende der Finanzierungslaufzeit steht interessiert mich doch nicht! Es geht darum, was mit meinem anfangs eingesetzten Kapital passiert. Und da ist es nun mal so, dass durch Einsatz eines Hebels mein eingesetztes Kapital eine überproportional hohe Rendite einfahren kann. Und selbst ohne Hebel, also ohne Einsatz von Fremdkapital, sind Renditen von 10% nicht unüblich, sogar ohne eine eventuelle Wertsteigerung.

Wenn man das korrekt aufstellt, kann man dann auch mit kürzeren Laufzeiten, mehr EK und/oder anderen Tilgungssätzen variieren und so auch mal Vergleiche zwischen verschiedenen Finanzierungsmodellen ziehen.

Was bitte schön hat die Laufzeit mit der Rendite zu tun? Oder das Finanzierungsmodell? Wobei zugegeben, das falsche Finanzierungsmodell kann durchaus ins Kontor hauen und dadurch eine gute Rendite auffressen.

Ein Vergleich hingegen zwischen angeblich erreichbaren Anfangsrenditen von 20%, 30% oder auch gleich 5000% ist so sinnlos wie ein Loch in der Hose.

Ob das nun latent aggressiv ist, lasse ich mal dahingestellt. Das "rote f" eines Mathelehrers am Rand einer Berechnung könnte man auch als latent aggressiv ansehen.

Nützt nur meistens nichts.

Ich bin mir noch nicht sicher wie ich dich einordnen soll. Entweder Du hast wirklich keine Ahnung und haust irgend was raus, oder Du willst einfach nur rumtrollen. Kann natürlich auch sein, dass Du eine absolute Koryphäe deines Faches bist und uns minderbemittelten nichtsverstehern das auch unter die Nase halten möchtest. Das wäre dann schlechter Stil!

Zitat von wkrein am 28. November 2019, 16:54 Uhr

Was bitte schön hat die Laufzeit mit der Rendite zu tun? Oder das Finanzierungsmodell? Wobei zugegeben, das falsche Finanzierungsmodell kann durchaus ins Kontor hauen und dadurch eine gute Rendite auffressen.

[...]

Zitat von MFZ73 am 29. November 2019, 0:20 Uhr
Zitat von wkrein am 28. November 2019, 16:54 Uhr

Was bitte schön hat die Laufzeit mit der Rendite zu tun? Oder das Finanzierungsmodell? Wobei zugegeben, das falsche Finanzierungsmodell kann durchaus ins Kontor hauen und dadurch eine gute Rendite auffressen.

[...]

Unfähigkeit kann das auch...

Die Werbung nervt mich.

Ich hab nicht viel Ahnung von Immobilien und mit Immocation auch nichts am Hut, ich kann also nichts über die Qualität der dort angebotenen Inhalte sagen.

Brauche ich aber auch garnicht, um zu beurteilen, dass ich da (und bei tausenden ähnlicher Angebote) garantiert kein Geld lassen werde. Gesunder Menschenverstand reicht.

 

Mal angenommen ihr kennt euch super mit Immobilien (Der Begriff "Immobilien" ist durch jedes X-beliebige andere Geschäftsmodell ersetzbar!) aus und habts echt drauf, was macht ihr dann?

Richtig, in Immobilien investieren. Ihr fangt klein an, vielleicht erstmal mit einer 1 Zi-Wohnung. Da ihr es so drauf habt, habt ihr ein Objekt deutlich unter Marktpreis gekauft und die Rendite ist famos und >10%. Ihr braucht aber mehr Kapital, ergo Familie/Freunde/Banken => euer Geschäft ist damit zumindest begrenzt skalierbar.

Mit entsprechendem Erfolg ist es einfach, weiteres Geld einzusammeln, sowohl von Banken als auch privaten Investoren. Dann gründet ihr einfach eine entsprechende Kapitalgesellschaft und gebt Anleihen aus z.B. oder oder oder..

 

Was macht ihr nicht:

Kurse geben, damit möglichst viele andere Personen euch die Rosinen auf dem Immobilenmarkt wegschnappen können und euer eigentliches Geschäftsmodell darunter leidet.

 

Gleiches gilt für diverse andere Geschäftsmodelle, für die bei Youtube, Gesichtsbuch etc. geworben wird.. Ich brauche keinen "Verkaufsprofi" der aussieht wie 12 (vermutlich auch erst 18 ist) und meint dass seine Freunde Kevin und Marc-Linis mit ihrem Kindle Shop jetzt 15.000 Euro im Monat verdienen und ich das natürlich auch kann - ich muss nur den Kurs für 1.000 Euro besuchen..

Is klar.

Das was da betrieben wird ist völlig legal. Heißt aber nicht, dass es auch "gut" ist und empfehlenswert. 😀

 

D.h. einfach mal das Gehirn einschalten. Auch im Internet. Warum sollte mir jemand etwas erklären (gegen viel Geld?) wenn er damit selbst viel Geld machen kann?

Warum verkauft Coca Cola nicht sein Rezept an Pepsi? Wieso gibt es denn Patente? 😉

 

 

 

Anstatt sich hier theoretisch zu streiten und euch Formeln um die Ohren zu hauen, rechnet mir doch einfach mal real eine Eigenkapitalrendite auf reale Zahlen aus:

Kaufpreis Eigentumswohnung: 120.000 EUR

Notar: 1.800 EUR

Grunderwerb: 6.000 EUR

Makler: 7.140 EUR

Renovierungskosten zu Anfang: 1.800 EUR

Finanzierungssumme: 130.000 EUR

Zinssatz 1,67% (fest 10 Jahre), anfängliche Tilgung 2%

Monatliche Annuität:  397,58 EUR

Kaltmiete pro Monat: 530 EUR

Wenn Du Immocation fragst, ist die Brutto-Rendite zu Beginn (Kaufzeitpunkt) nahe unendlich und im ersten Jahr => 12*200€ Tilgung / EK = 2400/EK.

Als EK wird bei Immocation das Barvermögen angesetzt, also die ca. 6740€, die Du zusätzlich zu den 130T€ Kreditsumme gehabt haben musst. Nach Immocation ist Deine Brutto-Rendite in diesem Fall also grob bei 30%.

Da Du aber 130T€ Kredit auf einer Bude hast, die nur 120T€ wert ist und dafür insgesamt 136740€ investiert hast, ist Deine Brutto-Rendite zunächst negativ. Wenn Du fiktiv nach 12 Monaten verkaufen würdest, hättest Du 2400€ getilgt, aber noch 127.600€ Kredit drauf. Nehmen wir weiterhin an, Du könntest nach einem Jahr für exakt diese 130.000€ (was unrealistischen 8% Wertsteigerung p.a. entsprechen würde) verkaufen ... dann hättest Du noch 2400€ übrig, also die bis dahin getätigte Tilgung.

Damit hättest Du Dein Anfangskapital von 6740€ auf 2400€ geschrumpft, also 65% Verlust. Faktisch hättest Du nicht mal die 2400€ übrig, sondern würdest noch draufzahlen.

Der nächste Schritt ist nun, dass man jährlich die Tilgung aufsummiert. Nach 10 Jahren gehören Dir also ca. 30T€ an der Immobilie. Davon ziehst Du Deine Sockelkosten ab, das waren bei Dir ca. 7T€, bleiben also 23T€ EK übrig, die in der Immobilie gebunden sind. Die Netto-Rendite ist dann das, was nach Tilgung und allen Kosten übrig bleibt, das dürften bei Dir weniger als 100€/mtl. sein - je nach Steuersatz.

Daher Netto-Rendite nach 10 Jahren ca. 1200/23000 = ~ 5%.

Klingt auf den ersten Blick super, ist es aber nicht. Denn das EK kumuliert sich weiter auf, die 1200€ bleiben mehr oder weniger fix. Im Schnitt ist die Netto-Rendite auf das gebundene Kapital über die Laufzeit also irgendwo um 1,5%. Verbessert wird das nur, wenn sich der Immowert (und damit die Miete) an sich stark ändert und zu Beginn der eigene Steuersatz durchschnittlich hoch ist.

Deine Frage kann man also ohne weitere Angaben zu den Verwaltungskosten, Deinem persönlichen Steuersatz etc. pp. nicht konkret beantworten.

Allerdings kann es gut sein, dass man das Tool von Immocation dazu nutzen kann, bin mir aber nicht sicher, ob man das Progamm derart umprogrammieren kann oder ob es zusätzliche features gibt, die das (mittlerweile) leisten. Würde aber vermuten, dass das nicht der Fall ist.

Zitat von Ziel50 am 21. Januar 2020, 22:49 Uhr

Anstatt sich hier theoretisch zu streiten und euch Formeln um die Ohren zu hauen, rechnet mir doch einfach mal real eine Eigenkapitalrendite auf reale Zahlen aus:

Mit deinen Angaben und meinen weiteren Annahmen (3% kalkulatorischer Mietausfall, 10€/qm Instandhaltungsrücklage,... siehe Anhang) beträgt die Eigenkapitalrendite anfänglich 25,6%.

Zitat von MFZ73 am 22. Januar 2020, 1:31 Uhr

Wenn Du Immocation fragst, ist die Brutto-Rendite zu Beginn (Kaufzeitpunkt) nahe unendlich und im ersten Jahr => 12*200€ Tilgung / EK = 2400/EK.

Als EK wird bei Immocation das Barvermögen angesetzt, also die ca. 6740€, die Du zusätzlich zu den 130T€ Kreditsumme gehabt haben musst. Nach Immocation ist Deine Brutto-Rendite in diesem Fall also grob bei 30%.

Ach der MFZ73 mal wieder.... Wie Du in dem Anhang sehen kannst, beträgt die Eigenkapitalrendite 25,6%. Aber das hast Du mit deren Tool sicher selbst ausgerechnet. Die Bruttomietrendite beträgt sogar nur 5,3%. Wo Du eine nahezu unendliche Rendite herbekommst, ist mir schleierhaft.

Da Du aber 130T€ Kredit auf einer Bude hast, die nur 120T€ wert ist und dafür insgesamt 136740€ investiert hast, ist Deine Brutto-Rendite zunächst negativ.

Er hat eben nicht insgesamt 136740€ investiert, sondern nur 6740€ von seinem eigenen Kapital! Den Rest hat die Bank investiert. Und somit hat er sich zu einer Zahlung von 130Tsd + Zinsen im zeitlichen Verlauf an die Bank verpflichtet.

Wenn Du fiktiv nach 12 Monaten verkaufen würdest, hättest Du 2400€ getilgt, aber noch 127.600€ Kredit drauf. Nehmen wir weiterhin an, Du könntest nach einem Jahr für exakt diese 130.000€ (was unrealistischen 8% Wertsteigerung p.a. entsprechen würde) verkaufen ... dann hättest Du noch 2400€ übrig, also die bis dahin getätigte Tilgung.

Und das hat mit der Renditeberechnung bezogen auf die Miete genau was zu tun? Wenn er die Bude am nächsten Tag für 150Tsd € verkauft hat, ist die Rendite wie hoch? Mag unrealistisch sein, ist aber durchaus möglich. Du weisst nämlich nicht, in welchem Verhältnis sein Kaufpreis zum erzielbaren Marktpreis liegt. Wenn gestern die Wohnung gegenüber in gleichem Zustand für 200Tsd € verkauft wurde, sollte er locker die 150Tsd € dafür bekommen.

Damit hättest Du Dein Anfangskapital von 6740€ auf 2400€ geschrumpft, also 65% Verlust. Faktisch hättest Du nicht mal die 2400€ übrig, sondern würdest noch draufzahlen.

Geschwafel... Hätte, würde, könnte, müsste... Er hat nicht verkauft, und plant vermutlich auch keinen verkauf, ist also für diese Betrachtung erst mal irrelevant.

Der nächste Schritt ist nun, dass man jährlich die Tilgung aufsummiert. Nach 10 Jahren gehören Dir also ca. 30T€ an der Immobilie. Davon ziehst Du Deine Sockelkosten ab, das waren bei Dir ca. 7T€, bleiben also 23T€ EK übrig, die in der Immobilie gebunden sind. Die Netto-Rendite ist dann das, was nach Tilgung und allen Kosten übrig bleibt, das dürften bei Dir weniger als 100€/mtl. sein - je nach Steuersatz.

Weshalb vermischt Du verschiedene Renditearten und Kostenpositionen?

Daher Netto-Rendite nach 10 Jahren ca. 1200/23000 = ~ 5%.

Auch hier: es wurde nach der Eigenkapitalrendite gefragt, nicht nach der internen Verzinsung! Die interne Verzinsung lässt sich viel leichter und schneller rechnen, da benötige ich deine Umwege nicht:

6.360 € jährliche Miete / 136.740 € Kapitaleinsatz = 4,65% Gesamtkapitalrendite (interne Verzinsung)

Klingt auf den ersten Blick super, ist es aber nicht. Denn das EK kumuliert sich weiter auf, die 1200€ bleiben mehr oder weniger fix. Im Schnitt ist die Netto-Rendite auf das gebundene Kapital über die Laufzeit also irgendwo um 1,5%. Verbessert wird das nur, wenn sich der Immowert (und damit die Miete) an sich stark ändert und zu Beginn der eigene Steuersatz durchschnittlich hoch ist.

Theoretisch stimmt das. Du wertest jedoch die laufenden Einnahmen als EK. Kann man so machen, ist aber nicht richtig. Denn die laufenden Einahmen werden vom Objekt selbst generiert. Ohne dieses Objekt wären diese Einnahmen nicht vorhanden und eine Renditeberechnung gar nicht möglich. Ziel50 hätte dann die 6.740 € noch auf dem Konto, er hätte keinen Einkommensgenerator (die gekaufte Wohnung), und seine Eigenkapitalrendite wäre 0%.

Dein Beispiel hinkt auch noch wo anders:

Selbst wenn man das getilgte Kapital zum EK dazu rechnet, so wäre die Rendite des getilgten Anteils 1,67%, nämlich die höhe des Zinssatzes des Darlehens.

Ziel50 könnte mit der Bank auch ein Tilgungsfreies Darlehen vereinbaren. Dann könnte er den Tilgungsanteil selber sammeln, hätte somit nach einem Jahr 2.604€ auf dem Konto, und könnte dieses Geld in eine andere Investition stecken. Dann fängt die Eigenkapitalrenditeberechnung für dieses eingesetzte Kapital von neuem an:

  • Er wählt, das Geld in Festgeld zu stecken, welches mit 1,67% verzinst wird. Das wäre genauso wie eine Tilgung.
  • Er steckt das Geld auf ein Sparbuch mit 0,2% Zinsen. Da wäre eine Tilgung profitabler.
  • Er steckt das Geld in eine Dividendenaktie, die ihm 8% Dividende auszahlt. Super, die Rendite ist somit höher als im Tilgungsfall.

Deine Frage kann man also ohne weitere Angaben zu den Verwaltungskosten, Deinem persönlichen Steuersatz etc. pp. nicht konkret beantworten.

Die Frage lässt sich super beantworten, und ist von mir nun auch beantwortet worden.

Allerdings kann es gut sein, dass man das Tool von Immocation dazu nutzen kann, bin mir aber nicht sicher, ob man das Progamm derart umprogrammieren kann oder ob es zusätzliche features gibt, die das (mittlerweile) leisten. Würde aber vermuten, dass das nicht der Fall ist.

Na von dir sowieso nicht.

Hier hast Du deine Schaufel, geh weiter spielen...

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