Zitat von Rente2027 am 29. Juni 2022, 8:45 Uhr

Zitat von kano am 28. Juni 2022, 22:43 Uhr

Warum gehen alle davon aus, dass Immobilien in 10 Jahren mehr wert sein werden? Das sehe ich nicht als gegeben; historische Daten zeigen in Deu auch Jahrzehnte von stagnierenden bzw negativen Immo Preisentwicklungen.

Hinzu kommt, dass die Demographie ab 2025 langsam kippt durch das zunehmende Ableben einer Generation und  nichts mehr nachkommt. Wird sich beschleunigen ab 2030. Sehr gut prognostizierbar  mit Bevölkerungsdaten, Sterbetafeln usw. Aktuell sehe ich keine großen Maßnahmen der Regierung das zu kontern; wird sich natürlich auch im Sozialsystem rächen.

 

Prognosen, Meinungen oder auch die Glaskugel. Niemand weiß, wie es in 10 Jahren aussieht. Wenn man jedoch Deutschland mit anderen Ländern vergleicht, sind Immobilien eher eine "schlechtes" Investment und fernab jeder Blase. Auch 2008, als der US Häusermarkt einen starken Umbruch erfahren hat, stiegen die Preise in Deutschland munter weiter. Die Darlehen sind in D immer noch viel besser abgesichert und reguliert, als in anderen Ländern. Folgender Artikel nimmt so ziemlich allen Argumenten aus deinem Post die Luft aus den Segeln. Der Autor geht sogar von weiterem Bevölkerungswachstum durch Migration aus und das obwohl die Zuwanderung aus dem Ukraine Krieg damals noch keine große Rolle gespielt hat: Lohnt sich der Hauskauf noch in Deutschland? - Hauskauf Blog (hauskauf-blog.de)

Zitat von konsument am 29. Juni 2022, 9:23 Uhr

man muss bei der historischen Betrachtung in Deutschland natürlich berücksichtigen, das es 1990 die Wiedervereinigung gegeben hat und die Steuersparmodelle zur Förderung des Wohnungsbaus/Renovierung im Osten wie Pilze aus dem Boden geschossen sind. Da wurde viel Schrott vergoldet und Geld vernichtet, nicht wenige haben sich eine blutige Nase geholt. Das hat in der Folge einen ordentlichen Dämpfer gegeben. Das wird sich erstmal nicht wiederholen. Dafür kam Corona, was zum Erstaunen der meisten die Preise weiter nach oben getrieben hat. Und die Migrationswellen seit 2015, ohne die würden wir wahrscheinlich keine 400.000 neue Wohnungen im Jahr benötigen. Jetzt haben wir Krieg und hohe Inflation. Wer weiß was als nächstes kommt...

Zitat von Rente2027 am 29. Juni 2022, 10:36 Uhr

Und noch ein Artikel vom Focus, sogar mit interaktiver Grafik in der man seinen eigenen Standort nachschauen kann :O

Immobilie lieber verkaufen, um keinen Wertverlust zu riskieren - FOCUS Online

Frage mich, wie akkurat die Preise tatsächlich 2035 sein werden 😛

Hier müsste man aber sogar in dem gelben bzw. roten Bereich bei vermieteten Immobilien schauen, ob das ein Verlustgeschäft ist, da einem ja die Mieter das Darlehen tilgen und damit den Wertverlust zumindest abfedern.

Aber wie schon so oft ist anscheinend Lage Lage Lage immer noch das Stichwort.

Zitat von Muslime_Frugi am 29. Juni 2022, 10:45 Uhr

Zitat von kano am 28. Juni 2022, 22:43 Uhr

......Warum gehen alle davon aus, dass Immobilien in 10 Jahren mehr wert sein werden?....

Hi Kano,

natürlich ist es kein Naturgesetz, dass Immobilienpreise steigen und in 10 Jahren höher stehen als heute. Immobilien sind deutlich weniger volatil als Aktien und sind ebenso wie diese langfristig immer gestiegen.

Die geringere Volatilität, ergibt sich wohl daraus, dass der Buchwert von Immobilien höher ist als bei Aktien und die Erwartung in die Zukunft nicht an Innovationen und neuen Wertschöpfungen gebunden ist, sondern lediglich nur an einer ausreichenden Nachfrage (also Cashflow aus Vermietung oder eingesparter Miete). Ähnlich langweilig wie bspw. Telekommunikationsunternehmen im Aktienbereich.

Zitat von kano am 28. Juni 2022, 22:43 Uhr

......Hinzu kommt, dass die Demographie ab 2025 langsam kippt durch das zunehmende Ableben einer Generation und  nichts mehr nachkommt. Wird sich beschleunigen ab 2030. Sehr gut prognostizierbar  mit Bevölkerungsdaten, Sterbetafeln usw. .....

Ja ja, nichts ist so gut prognostizierbar wie die Demographie. Als Ende der 90er der Immobilienmarkt nach dem Wiedervereinigungsboom schwierig wurde, war der künftige Wohnraumüberschuss wegen zurückgehender Bevölkerung eine absolut ausgemachte Sache und DER Grund für die stagnierenden Preise.

Wie dann die Entwicklung verlaufen ist weißt du ja.

Ich würde an deiner Stelle sorgfältig die eigene mentale Haltung prüfen. Nicht dass diese selbst-erfüllenden Prophezeiungen einzig dazu dienen das eigen nicht investiert sein zu rechtfertigen und sich dabei ausreichend gut zu fühlen.

Zitat von konsument am 29. Juni 2022, 11:20 Uhr

eigentlich eine einfache Gleichung, warum sollte ein knappes und begehrtes Gut was voll an die Inflation gekoppelt ist billiger werden?

das nur wenn es eine schlechte Lage hat, mitten in der Pampa, alle Arbeitgeber wandern ab, Flughafenschneise geplant, Hochwasser etc. ansonsten kann man nicht viel falsch machen.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 29. Juni 2022, 12:26 Uhr

Und noch ein Artikel vom Focus, sogar mit interaktiver Grafik in der man seinen eigenen Standort nachschauen kann :O

Immobilie lieber verkaufen, um keinen Wertverlust zu riskieren - FOCUS Online

Ach wie schön, mein MFH steht genau zentral im Landkreis Vorpommern- Rügen mit der dazugehörigen Dunkelprognose...

da bin ich malbgespannt und berichte wie es da aussieht 😉

Vin naclassenden Preisen dort keine Spur. Bei Kleinanzeigen gibts fast nur Gesuche.

Ich vermiete meinen im letzten Jshr fertiggestellten Neubau furn Zehner den Quadratmeter. Vergkeichbare Objekte die jetzt gerade fertig werden gehen für 12€ weg wie warme Semmeln. Preise derzeit noch stabil trotz hoher Zinsen. Die Nachfrage ist einfach enorm. Touristenhochburg eben, da wollen alle wohnen...Klsr gibts in Hinterpommen wo gar nichts los ist noch immer Resthöfe für 50.000€ aber da ist eben auch nichts - keine Arbeit, keine Infrastruktur - nichts.,Ganze Dorfer voll mit Rentnern und Arbeitslosen.

20 Km weiter direkt an der Küste High life.

Momentan werden MFH Neubauten je nach Lage,und Ausstattung um die 3000-3500€/qm gehandelt. 25 Km weiter Richtung Rostock oder Stralsund gibts selbst Altbau nicht unter 4500€ und mitten in der Pampa Richtung Polen gibts Bestand für teilweise deutlich unter 1000€. Es ist wirklich sehr sehr Lage-abhängig. In guten bis sehr guten Lagen werden die Preise gsnz sicher nicht eunfallen, eher stagnieren oder nur noch inflationär mit den Mieten wachsen...

vg

 

Zitat von kano am 30. Juni 2022, 0:05 Uhr

Zitat von Muslime_Frugi am 29. Juni 2022, 10:45 Uhr

Zitat von kano am 28. Juni 2022, 22:43 Uhr

......Warum gehen alle davon aus, dass Immobilien in 10 Jahren mehr wert sein werden?....

Hi Kano,

natürlich ist es kein Naturgesetz, dass Immobilienpreise steigen und in 10 Jahren höher stehen als heute. Immobilien sind deutlich weniger volatil als Aktien und sind ebenso wie diese langfristig immer gestiegen.

Die geringere Volatilität, ergibt sich wohl daraus, dass der Buchwert von Immobilien höher ist als bei Aktien und die Erwartung in die Zukunft nicht an Innovationen und neuen Wertschöpfungen gebunden ist, sondern lediglich nur an einer ausreichenden Nachfrage (also Cashflow aus Vermietung oder eingesparter Miete). Ähnlich langweilig wie bspw. Telekommunikationsunternehmen im Aktienbereich.

Zitat von kano am 28. Juni 2022, 22:43 Uhr

......Hinzu kommt, dass die Demographie ab 2025 langsam kippt durch das zunehmende Ableben einer Generation und  nichts mehr nachkommt. Wird sich beschleunigen ab 2030. Sehr gut prognostizierbar  mit Bevölkerungsdaten, Sterbetafeln usw. .....

Ja ja, nichts ist so gut prognostizierbar wie die Demographie. Als Ende der 90er der Immobilienmarkt nach dem Wiedervereinigungsboom schwierig wurde, war der künftige Wohnraumüberschuss wegen zurückgehender Bevölkerung eine absolut ausgemachte Sache und DER Grund für die stagnierenden Preise.

Wie dann die Entwicklung verlaufen ist weißt du ja.

Ich würde an deiner Stelle sorgfältig die eigene mentale Haltung prüfen. Nicht dass diese selbst-erfüllenden Prophezeiungen einzig dazu dienen das eigen nicht investiert sein zu rechtfertigen und sich dabei ausreichend gut zu fühlen.

Ich wohne selbst in meiner ETW , hatte ich woanders im Forum schon erklärt.

Zur Frage, was beeinflusst Immobilienpreise und die Nachfrage danach, sind die 2 wesentlichen Faktoren: Zinsniveau und Demographie (nicht meine These, kann man selbst nachlesen, sogar auf YouTube inzwischen..).

Buchwert bei Immo höher als bei Aktien? wie bitte? Ich verstehe wirtschaftlich nicht, was du damit meinst bzw wie du darauf kommst? Buchwert von Firmen (nicht Aktien!) kannst du im der Bilanz nachlesen bzw. zum aktuellen Marktwert an der Börse ins Verhältnis setzen.

Die von dir geringer wahrgenommene Volatilität von Immobilienpreisen kann auch daran liegen, dass du den Wert eines Objektes im Gegensatz zum Wert einer Aktie nicht minütlich prüfen kannst. Daran gedacht?

Die Immo Preise zogen v a ab 2009/2010 erst langsam an und dann beschleunigt.  Wie sich das Zinsniveau bis dahin bzw. seitdem entwickelt hat, kann jeder innerh. von Sekunden googeln.
Parallel stieg die Wohnraumnachfrage enorm, da die Kinder von geburtsstarken Jahrgängen nun Wohnraum brauchten (Elternhaus verlassen). Viel (großer) Wohnraum aber natürlich von Eltern weiter genutzt, nicht verfügbar im Markt.
Diese geburtenstarke Eltern Generation wird nun in den nä Jahren ihren Wohnraum freigeben (Angebot steigt), weniger junge Menschen kommen nach (Nachfrage sinkt), da weniger Geburten. Das ist nichts Neues, kann man sich inzwischen auch wunderbar in YT Videos vorrechnen lassen wie z B von Andreas Beck, der seit  15 Jahren den Immo Markt analysiert. Nüchtern, rational, Daten, Fakten, kein bla bla oder pauschal Weisheiten und Hypothesen „bei Inflation helfen nur Immobilien“.

Gleichzeitig haben wir aktuell die Situation steigender Zinsen, was neben fallender Nachfrage und steigendem Angebot (s o) den Markt zusätzlich belasten wird in den nächsten Jahren. Für mich ist das daher offensichtlich, dass da die nächsten Jahre einiges in Bewegung kommt.. Die Anfänge sieht man ja jetzt schon bei Einbruch Baugewerbe, Stornierung neuer Projekte, Vermarktungszeiten von Objekten und in meiner Regio sogar tw Preissenkungen, Berichterstattung gelisteter Bauträger wie Instone Capital (warnen wortwörtlich ihre Anleger vor Effekten steigender Zinsen auf sich und ihre Branche!!). und die EZB hat gerade mal 0,25% Zinserhöhung angekündigt (!).

Die Demographie wirkt noch gar nicht am Markt, da noch intakt und beginnt wohl erst ab 2025 langsam…. Aktuell Immobilien zu Renditen von 2—3% zu kaufen halte ich für kein gutes Investment, da kann man viel falsch machen.

Die Wirkung von all dem wird natürlich sehr verschieden sein in Regionen, Städten usw.. da Wirtschaft und Lebensqualität unterschiedlich gut sind und das beeinflussen.

Meine mentale Haltung muss ich nicht deshalb hinterfragen, weil ich die Situation anders analysiere als du. Finde so einen Kommentar auch keinen guten Stil, sondern eher abwertend ggü anderen Meinungen. Ich halte den Immo Markt zu o g Renditen für ein no go. Heißt nicht, dass wenn man ein super Schnäppchen bekommt, nicht kaufen kann / soll.

 

 

 

 

 

Zitat von Muslime_Frugi am 30. Juni 2022, 7:53 Uhr

Hi Kano

mit meiner Anmerkung der Überprüfung der eigenen Haltung habe ich dich wohl getroffen und du fühlst dich diffamiert.
Das tut mir aufrichtig leid, dich zu verletzen war nicht meine Absicht!

Wir haben hier wohl unterschiedliche Sichten. Da wird schwer einen Konsens zu finden.

Womit ich mich in der Diskussion nun mal schwer tue ist, Expertenwissen überzubewerten und als höchstwahrscheinlich prognostizierbare Zukunft zu manifestieren.

Ich schätze Beck ebenso sehr wie auch Kommer.
Aber noch mehr vertraue ich auf die eigenen erlebten Erfahrungen. So habe ich -nur um ein kleines Beispiel zu nennen- sowohl mit der 25 Jahre gehaltenen und jetzt verkaufen ETW, noch mit meinem 16 Jahre alten Haus 1,5% p.a. an Instaltungsaufwendungen gehabt.
Hier werden Dinge herangezogen wie „Dach alle 30 Jahre“ was abseits der Realität ist. Kommer weißt ja auf die mäßige Datenbasis hin, rechnet danach seine Berechnungen aber mit der 3. Stelle nach dem Komma.

Wegen der Auswirkungen der Demografie Entwicklung wie sie Mitte der 90er für die Folgejahre von Medien und Experten vorausgesagt wurde war ich genauso überzeugt wie du heute und habe diese sich ebenso vehement in Diskussionen verteidigt.

Funktioniert hierzulande wegen „German Angst“  halt besonders gut - das meinte ich mit innerer Haltung.

Es gibt halt noch mehr Variablen am Immobilienmarkt wie Flüchtlingsbewegungen, Unbewohnbarkeit durch Klimaveränderungen. Um nur 2 von zahlreichen zu nennen.

Zitat von Privatier am 30. Juni 2022, 8:47 Uhr

Hallo @muslime_frugi ich weiss natürlich auch nicht, wie sich die Nachfrage nach Wohnraum entwickeln wird. Da spielen zu viele Faktoren rein.

Oben war ich zwar von dir nicht angesprochen, aber ehrlich gesagt bei

 

Zitat von Muslime_Frugi am 29. Juni 2022, 10:45 Uhr

Ich würde an deiner Stelle sorgfältig die eigene mentale Haltung prüfen. Nicht dass diese selbst-erfüllenden Prophezeiungen einzig dazu dienen das eigen nicht investiert sein zu rechtfertigen und sich dabei ausreichend gut zu fühlen.

muß ich immer an dich denken. Das ist doch deine Argumentationskette. Deine Vorgehensweise wird immer mit oder wenn es nicht geht auch ohne Argumente gerechtfertigt und ich denke immer, das macht er nur, um das eigene Vorgehen zu rechtfertigen und sich dabei gut zu fühlen.

Denk mal darüber nach, ob das so ist...

Zitat von Jan Veerman am 30. Juni 2022, 8:52 Uhr

Zitat von Muslime_Frugi am 30. Juni 2022, 7:53 Uhr

Hier werden Dinge herangezogen wie „Dach alle 30 Jahre“ was abseits der Realität ist. Kommer weißt ja auf die mäßige Datenbasis hin, rechnet danach seine

ohje wenn es nur noch 30 Jahre halten würde wäre das wirklich eine Katasrophe auch für unsere Umwelt.
Bei meinem Haus von 1965 sind noch die Originalziegel drauf nur ein paar Ziegel wurden nach dem Strum Lothar 1999 getauscht. Möchte gerade zwei Dachfenster erneuern und die Dachdecker haben mir versichert das die Ziegel noch mindestens 10 Jahre halten. Damit wäre das Dach also frühestens nach 67 Jahren fällig. Ein alter bei dem so manch einer in Rente geht 🙂
Fazit: Man kann sich alles schön oder auch schlecht rechnen gerade so wie es einem passt, hautpsache man ist glücklich damit. Und rechnen macht ja immer glücklich 🙂

Zitat von konsument am 30. Juni 2022, 9:37 Uhr

das sehe ich ähnlich, ich habe in 12 Jahren bei meiner ETW keinen müden Cent an Instandhaltung investiert, noch nicht mal streichen oder Küche zum Einzug, nur Parkett legen lassen für rd. 3 Tsd. €. Die Instandhaltung über das Wohngeld waren 30€ im Monat. Ich habe mir mal den Spaß gemacht (rechnen macht ja glücklich) und habe den Verkaufserlös zzgl. Mieteinnahmen abzüglich des Kaufpreises inkl. aller Nebenkosten, den Zinszahlungen über 12 Jahre, den Instandhaltungsaufwendungen sowie der Vorfälligkeitsentschädigung ausgerechnet. Demnach habe ich für jeden Tag wohnen 20 Euro bekommen 12 Jahre lang 😀

Mein Haus habe ich nach 16 Jahren einmal gestrichen für 4 Tsd.€, das war bisher das einzig notwendige, und das hätte auch nicht sein müssen, reine Optik.

Das sich die Demografie am Immobilienmarkt bemerkbar macht (oder auch nicht) werden wir wahrscheinlich nicht mehr erleben, so einen langen Zeithorizont würde ich nicht planen. Das Problem bei diesen ganzen Prognoserechnungen sind die zu treffenden Annahmen und Parameter. Ich kann mir alles schlecht oder schönrechnen, ich mache das beruflich seit 25 Jahren. Kurz an einem Parameter geschraubt und schon sieht es besser oder schlechter  aus. Daher ist eine erlebte Ist-Betrachtung der vergangenen 15-20 Jahre zielführender. Für mich hätte es kein besseres Investment als Immobilien geben können, auch keine Aktien, da ich kein Kapital gehabt habe und den Mehrwert quasi aus dem Nichts generiert habe.

Aktuell würde ich mir allerdings auch keine Immobilie mehr zulegen, der Zug ist erstmal abgefahren. Nur in Thailand

Zitat von Muslime_Frugi am 30. Juni 2022, 9:49 Uhr

@privatier:

Danke für dein Feedback. Es ist sehr interessant wie man nur durch das anonyme Schreiben wahrgenommen wird. Die eigene Sicht auf einen selbst ist ja oft eine ganz andere als die von außen.

Zitat von FredFinanzFuchs am 30. Juni 2022, 12:57 Uhr

Egal wie die Demografie sich entwickelt, es wird Lagen geben, die immer gut vermietbar sind. Ich bin nur in Hamburg und Berlin investiert, beide Städte werden bzgl. Bevölkerung stabil bleiben. Dann nehme ich nur Stadtteile, die beliebt sind und zahle dort lieber einen etwas höheren qm-Preis oder Faktor. Ich verzichte auf laute Lagen und nehme gerne Gründerzeithäuser, aber auch Klinkerbauten der Nachkriegszeit. Wohnungsgröße bis 120qm, im Schnitt bei 60-80qm. Die werden nachhaltig gefragt werden.

Solche Immobilien steigen mit der Inflation im Preis, weil sich auch die Mieten bei Inflation erhöhen lassen. Insbesondere bei Neuvermietung lassen sich Reserven heben. Und die Alterung des Objektes ist viel geringer als die Inflationsrate. Manche Gründerzeithäuser sind durch Alterung sogar attraktiver geworden. Und dann hat man noch die Steuervorteile durch AfA und steuerfreier Gewinn nach mehr als zehn Jahren beim Verkauf.

Dadurch dass die Transaktionskosten hoch sind, ist die Nachfrage durch Anleger begrenzt. Es gibt kein Daytrading, keine Termingeschäfte oder andere Spekulationen, die alle die Nachfrage erhöhen wie bei Aktien.

Der Nachteil bei Immobilien: Die richtige Auswahl und der erhebliche Aufwand! Bei Aktien kann man ETFs nehmen und das Problem lösen. Bei Immobilien muss man sich mit dem Teilmarkt, in den man investieren will, gut auskennen. Mindestens ein halbes Jahr erst einmal alle Immobilien, die angeboten werden prüfen. Maklergespräche führen. Und dann muss man sich mit einer Finanzierung befassen und mit dem Kaufvertrag, ggf. mit einer Teilungserklärung. Man kann die Vermietung zwar in Verwaltung geben, muss aber über Mietrecht und Reparaturkosten gut Bescheid wissen, um auf Augenhöhe mitreden zu können.

Schlussfolgerung: Vermietete Immobilien stellen eine Art Nebenberuf dar, man wird Kleinunternehmer. Aber wenn man es geschickt anstellt, ist es sehr rentabel. Und die jetzt fallenden Preise bei vermieteten Objekten bieten hier und da einen günstigen Einkauf, den man auch aktuell noch recht günstig finanzieren kann.

 

Zitat von kano am 30. Juni 2022, 19:19 Uhr

Zitat von Muslime_Frugi am 30. Juni 2022, 7:53 Uhr

Hi Kano

mit meiner Anmerkung der Überprüfung der eigenen Haltung habe ich dich wohl getroffen und du fühlst dich diffamiert.
Das tut mir aufrichtig leid, dich zu verletzen war nicht meine Absicht

Danke, alles in Ordnung. Ich bin nämlich schwer investiert ,  nur nicht bei Immobilien 🙂

Für mich ist der Austausch hier auch nicht das Missionieren der anderen, eher ein Austausch von Meinungen und Erfahrungen.

Es wird in allen Asset Klassen immer Segmente / Objekte geben, die gut laufen, obwohl der Rest abstürzt. Bei Immobilien wird es immer auch Gegenden oder Objekte geben, die sich gut entwickeln. Das streite ich nicht ab. Die Branche insgesamt sehe ich künftig eher schwierig. Und das vergangene investments sehr gut liefen, bedeutet nichts für die Zukunft. Das wissen alle hier, da muss man mit dem persönlichen Bias vorsichtig sein.
Wenn man ein sehr günstiges Objekt findet, dass vom qm Preis, Miete und Lage her passt, kann man auch kaufen natürlich.

Zitat von Otscho am 1. Juli 2022, 10:51 Uhr

Zitat von konsument am 29. Juni 2022, 11:20 Uhr

eigentlich eine einfache Gleichung, warum sollte ein knappes und begehrtes Gut was voll an die Inflation gekoppelt ist billiger werden?

Immobilien sind nicht voll an die Inflation gekoppelt.

Historisch betrachtet gab es Phasen, da sind sie real gefallen (z.B. grob von 1980 - 2010).

Die London Business School hat in einer Studie festgestellt, dass Immobilien sogar negativ mit Inflation korrelieren. Ich lass mal dahingestellt, wie voll m an das wirklich nehmen muss, aber es zeigt, dass man zu dem Thema keine so pauschale Aussage treffen kann.

Es ist auch vollkommen logisch, dass Immobilien nicht pauschal an die Inflation gekoppelt sind, dazu muss man sich nur verschiedene Mechanismen vor Augen führen:

• Bei steigender Inflation steigen auch die Zinsen, Anleger haben dadurch risikolosere Alternativen, gerade wenn wie aktuell die Mietrenditen sehr niedrig sind.
• Selbst bei gleichen Preisen werden Immobilien durch höhere Zinsen schwieriger zu finanzieren.
• Der EK-Anteil nimmt relativ ab, wenn das EK nicht mindestens mit der Inflation steigt (was bei vielen die vor haben eine Immobilie zu kaufen nicht der Fall ist, da das EK ja relativ kurzfristig verfügbar sein soll und somit nur konservativ angelegt ist)
• Wenn die Löhne nicht in gleicher Höhe der Inflation mitsteigen, dann verringert sich auch der Anteil des Einkommens, den ich für eine Immobilie verwenden kann. Das ist bei hoher Inflation oftmals der Fall und es ist gerade dann der Fall, wenn die Inflation angebotsgetrieben ist, wie wir es aktuell haben. Denn dann ist nicht die Nachfrage hoch und die Wirtschaft brummt, sondern eher das Gegenteil, damit auch wenig Potential für Lohnsteigerungen.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 1. Juli 2022, 12:04 Uhr

Moin,

Solche Immobilien steigen mit der Inflation im Preis, weil sich auch die Mieten bei Inflation erhöhen lassen. Insbesondere bei Neuvermietung lassen sich Reserven heben. Und die Alterung des Objektes ist viel geringer als die Inflationsrate. Manche Gründerzeithäuser sind durch Alterung sogar attraktiver geworden. Und dann hat man noch die Steuervorteile durch AfA und steuerfreier Gewinn nach mehr als zehn Jahren beim Verkauf.

Derzeit werden vor allem auch Indexmietverträge geläufig. Haben wir über mehrere Jahre erhöhte Inflation, so führt das natürlich auch vor allem bei Neubauten mit höherem Anteil an indexierten Mieten auch zu entsprechenden Mieterhöhungen. Gleichzeitig können diese wiederum als Referenzobjekte für Mieterhöhungen vergleichbarer Gebäude herangezogen werden. Jedenfalls bin ICH davon überzeugt, dass sich die Mieten weiterhin inflationsgekoppelt entwickeln werden.

Nun könnte man natürlich auch vermuten, dass diese "Dividendensteigerungen" auch einen stabilisierenden Effekt auf die Verkaufspreise ausüben. Somit sinkt selbst bei konstanten Preisen der Kaufpreisfaktor und bietet damit Luft für höhere Zinskosten Seitens der Investoren.

Kürzlich gab es kräftige Rentenerhöhungen, dazu jetzt die 20%ige Steigerung des Mindestlohns - beides Maßnahmen die bereits vor der aktuellen "Krise beschlossen wurden und sicherlich wird man in welcher Form auch immer versuchen, weitere Stützmaßnahmen einzuführen um zumindest Teile der Bevölkerung ein wenig zu entlasten.

Aktien muss nun nicht jeder haben, irgendwo wohnen werden aber wohl die Allermeisten. Bei der Beurteilung der Situation sollte man meiner Meinung nach sich nicht nur am untersten Einkommensdrittel orientieren. Klar gibts Leute mit wenig Gehalt die unter aktuellen Kostenexplosionen leiden - die gab aber immer schon und die wird es auch immer geben - für einen nicht unerheblich großen Teil der Bevölkerung ist das aktuelle geschehen aber nicht existenzbedrohend sondern nur ärgerlich. Vorübergehende (!) "Probleme" erwarte ich in Brennpunktlagen. Moderne und effiziente Neubauten hingegen können in Zeiten explodierender Energiepreise nochmal deutlich an Attraktivität gewinnen. Meine Nachbarn zahlen für ihre das letzte Mal vor 50 Jahren sanierte 60 Quadratmeter Altbauwohnung derzeit 350€ an Kaltmiete und Gasabschläge von monatlich fast 300€. Bei mir im MFH Neubau 28€. Bei mir im Neubau sind es für die gleiche Wohnungsgröße 600€ kalt und knapp 30 Euro für Gas. Die Gesamtmietkosten sind also auf einmal die gleichen bzw. ist mein Neubau sogar noch günstiger und das bei tollem Wohnklima, vielen Extras und Sonderausstattungen sowie barrierefrei und damit zukunftssicher. Dazu im Sommer keine 40 Grad in der schlecht gedämmten Dachgeschosswohnung. Ansonsten aber beides Wohnungen in guter Lage - welche würdet ihr nehmen? - und welche von beiden wenn ich die Kaltmiete um 60€ und somit 10% erhöhe? 😉 Die Gesamtwohnkosten des toll ausgestatteten Neubaus sind nach Mietsteigerung somit unter 5% höher als die der runtergedrückten Altbauwohnung.

Es ist nur EIN Beispiel. Es ist an der zeit dass wir umdenken.

Demographische Veränderungen wurden ja bereits ebenfalls von mir wie auch von anderen angesprochen. Es fehlen bundesweit, vor allem aber in weniger dicht besiedelten Gebieten Wohnungen für Alte bzw. körperlich eingeschränkte Menschen, ebenso kleine und somit günstige aber dennoch hochwertige und individuelle Wohneinheiten für Singles. Hier muss und wird es meiner Einschätzungen nach deutliche Veränderungen geben - die Nachfrage ist riesig, das Angebot durch großen Bestand an Altbau sehr überschaubar. Derzeit werden viele Bauprojekte abgebrochen, auf Eis gelegt oder verschoben - entsprechend gut ausgestatteter und junger Bestand ist also rar und wird es auch noch eine Weile bleiben.

Was genau soll denn bei all diesen Entwicklungen nun dazu führen dass die Preise sinken während die Mietdividenden weiterhin ansteigen?

Im Preis stagnieren oder gar fallen werden also (bei hoher Inflation und Energiepreisen) vor allem Immobilien mit schlechten Dämmerten, veralteter Technik und nicht altengerechter Infrastruktur bzw. Bauweise.

Wir Investoren müssen also nicht nur Glück und Kohle auftreiben können (oder haben), sondern eben auch umdenken, den Markt erfassen und auf die Bedürfnisse der breiten Masse eingehen sowie künftige Entwicklungen im Auge behalten und uns in der Konzeptionierung dahingehend solide aufstellen und auch etwas Mutig sein.

Wer alles weiterhin so macht wie noch vor 20 Jahren, der machts garantiert verkehrt. Wir müssen aktuellen und künftigen Bedarf erkennen und entsprechend reagieren und zwar nicht nur als Investor bzw. Immobilienbesitzer (welcher Art Immobilie auch immer) sondern auch aus staatlicher Perspektive. Es braucht ein deutlich größeres Volumen an geförderten Sanierungsprogrammen um den Altbestand auf Vordermann zu bringen und Wohnen somit sowohl für Mieter wie auch Vermieter nachhaltig attraktiv zu gestalten. Für den gemeinen Bürger sind derzeit und wohl auch künftig nicht die Mieten und deren Anpassungen die realen Kostentreiber, zumindest nicht kurz- oder  mittelfristig, genau dieser Zeitstrahl ist aber derzeit interessant wenn wir über den möglichen Rückganmg der Immobilienpreise diskutieren.

"Lage Lage Lage" ist nicht mehr soooooo ausschlaggebend (zumindest bei der breiten Masse) bzw. macht gerade Platz für "geringe Nebenkosten, Wohnkomfort und die perspektivisch zunehmende Bevölkerungsgruppe der "Alten" mit entsprechender Ausstattung und Anbindung...

Jedenfalls ist das das Gesamtlagebild so wie ICH es beurteile - aber das muss ja nicht jeder ebenso empfinden 😉

VG

Zitat von konsument am 1. Juli 2022, 12:07 Uhr

Zitat von Otscho am 1. Juli 2022, 10:51 Uhr

Zitat von konsument am 29. Juni 2022, 11:20 Uhr

eigentlich eine einfache Gleichung, warum sollte ein knappes und begehrtes Gut was voll an die Inflation gekoppelt ist billiger werden?

Historisch betrachtet gab es Phasen, da sind sie real gefallen (z.B. grob von 1980 - 2010).

Die London Business School hat in einer Studie festgestellt, dass Immobilien sogar negativ mit Inflation korrelieren. Ich lass mal dahingestellt, wie voll m an das wirklich nehmen muss, aber es zeigt, dass man zu dem Thema keine so pauschale Aussage treffen kann.

das ist aber eher eine akademische Diskussion, das in der Vergangenheit sich die Preise aus verschiedenen Gründen auch mal negativ entwickelt haben hatten wir bereits erörtert. Das muss nicht an der Inflation liegen. Und aktuell steigen die Zinsen ja gerade nicht wie sie es tun müssten weil die EZB zu keinen großen Anhebungen aus den bekannten Gründen (Schuldenproblematik Südeuropa) bereit ist.

Bauen ist bisher - jedenfalls so lange ich das beobachte (25 Jahre) - immer teurer und nicht billiger geworden. Im Gegensatz zu bspw. Unterhaltungselektronik gibt es keinen technologischen Fortschritt der das bauen billiger macht. Fortschritt gibt es natürlich schon bei Dämmmaterialien, Heizung, Solar etc. ,aber der macht das bauen immer teurer anstelle preiswerter. Dazu die steigenden gesetzlichen Anforderungen. Dadurch werden Bestandsimmobilien natürlich auch teurer.

Zitat von FredFinanzFuchs am 1. Juli 2022, 14:29 Uhr

@frugi85 Der Gaspreis für eine 50qm-Whg. beträgt rund 100€ proMonat. Die 300€ für 60qm sind drastisch überhöht. Und es wird interessant zu sehen, wie die Heizung in der nächsten Periode runtergedreht wird. Untersuchungen hatten gezeigt, dass bisher die Mieter trotz Dämmung gleich viel verbrauchten, sie machten es sich gemütlicher. Zukünftig werden sie drastisch sparen.
Und machen wir uns nichts vor: Wärmepunkten sind Elektroheizungen, die der Luft etwas Energie entziehen, mehr nicht. Und Altbauten kann man auch super dämmen.

Zitat von Privatier am 1. Juli 2022, 14:46 Uhr

Experten erwarten mehr Zwangsversteigerungen (faz.net)