Zitat von kano am 24. Juni 2022, 20:27 Uhr

Heute wieder email von immoscout , dass eine Whg von meiner Merkliste eine Preisreduzierung von 10% hatte auf 450k. Großstadt, wirtschaftsstark. Kriege inzwischen solche emails regelmässig.

Zitat von Rente2027 am 26. Juni 2022, 9:17 Uhr

Zitat von Jan Veerman am 19. Juni 2022, 22:50 Uhr

Hi @Privatier: Bei 6 % Zinsen bekommt man leicht Darlehen mit 1% Tilgung. Bei 1 % Zinsen haben die Banken meist 2% Tilgung verlangt. Bei Annuitätendarlehen sind es tatsächlich Raten von 583€ zu 250€ und die Tilgung wird bei Hohen Zinsen über die Gesamtlaufzeit stärker steigen wegen Zinseszinseffekt. Die Laufzeit kommt am Ende fast auf das gleiche raus.
Nach Abzug der Inflation geht Fred von einer Verdopplung aus.

Meine These ist jedoch das bei derart hohen Zinsen die Lohnentwicklung nicht bei 1-2% jährlich stecken bleibt sondern das da mit gewisser Verzögerung ordentlich nachgelegt wird und die Inflation ausgeglichen wird. => Ein Nullsummenspiel. Die Rate ist zwar höher es kann sich aber jeder ohne weiteres die höhere Rate leisten sofern er in Lohn und Brot steht.
Früher gab es auch noch Bodenrichtwerte von 10€/qm jetzt sind es locker 1000€/qm trotzdem können es sich so viele wie eh und je leisten.

Die Politik will verhindern, dass die Löhne steigen: https://m.focus.de/politik/deutschland/konzertierte-aktion-am-4-juli-energiekosten-explodieren-scholz-will-steuerfreie-einmalzahlung-vorschlagen_id_107991479.html

Zitat von FredFinanzFuchs am 27. Juni 2022, 18:32 Uhr

Bin nach einer Analyse nun etwas schlauer. Wir haben ein Überangebot an vermieteten Eigentumswohnungen. Der stammt von Aufteilern, die ihre Objekte verkaufen müssen, um die Kredite von Investoren (tlw. zu frechen Zinsen) zurückzahlen zu können.  Hier werden manche Preise purzeln.

Bei frei lieferbaren Wohnungen gibt es viele Käufer mit Barem, die stört die Zinsentwicklung weniger. Im Gegenteil, die Inflation motiviert sie, ihr Geld in einen Sachwert umzuschichten.
Dann gibt es viele, die am Mietwohnungsmarkt nichts finden und nach Eigentumswohnungen Ausschau halten.
Dort gibt es derzeit ein geringes Angebot an Gebrauchtwohnungen in einigermaßen gefragten Lagen. Und das Angebot wird nicht größer, da aktuell ein Umwandlungsverbot für 5 Jahre.
Die Eigennutzer werden dann mit 1% Tilgung finanzieren und kommen trotz hoher Preise auch bei 3,5% Zinsen auf eine tragbare Belastung.

Wer ist denn so daneben und fragt sich, wann er bei welcher Tilgung die Wohnung abbezahlt hat, wie es die aktuelle WamS vorrechnet? Bei 7% Inflation und Lohnausgleich  ist die Wohnung in 10 Jahren nach Festschreibung  über 70% mehr wert und der Kredit  hatte 70% Wertverlust. Und getilgt wurde auch noch. Die Anschlußfinanzierung wird Null Problem sein. Und sinkt die Inflation, dann sinkt der Zins, und die Zahlen sehen ebenfalls nach 10 Jahren gut aus.

Also bei frei lieferbaren Wohnungen in guten Lagen wird kein Crash stattfinden.

Zitat von Privatier am 27. Juni 2022, 18:52 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 27. Juni 2022, 18:32 Uhr

Bei 7% Inflation und Lohnausgleich

Hatten wir schon mal: den wird es nicht geben. Ausserdem werden die meisten Haushalte mit den drastisch steigenden Preisen zu kämpfen haben, die können die höheren Zinsen einfach nicht bezahlen. Spätestens mit der nächsten Gas-/Heizungs-/Wasser-/Stromrechnung ist es bei vielen sehr düster...

Zitat von FredFinanzFuchs am 27. Juni 2022, 19:20 Uhr

Zitat von Privatier am 27. Juni 2022, 18:52 Uhr

Hatten wir schon mal: den wird es nicht geben. Ausserdem werden die meisten Haushalte mit den drastisch steigenden Preisen zu kämpfen haben, die können die höheren Zinsen einfach nicht bezahlen. Spätestens mit der nächsten Gas-/Heizungs-/Wasser-/Stromrechnung ist es bei vielen sehr düster...

Etwas Ausgleich wird es geben, auch wenn er etwas hinterherhinkt.  Dafür spricht auch der große Fachkräftemangel.

Und wie viel Überflüssiges gekauft wird, davon können Frugalisten ein Lied mit x Strophen singen. Und wie man einspart, davon ebenfalls.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 27. Juni 2022, 20:31 Uhr

Nun kommt ja erstmal der große Sprung im Mindestlohn um,fast 20%. Das wird vielen helfen bei denen es drauf an kommt.

Ansonsten sehe auch ich es ja so, dass die Preise bei Eigentumswohnungen stabil bleiben sollten, vor allem bei kleinen und altengerechten Wohnungen. Letztere werden ganz bestimmt im Preis nicht fallen.

Falls noch jemand ein Investmentobjekt suchen sollte, hätte ich da zeitnah ein 5 WE MFH in erster Reihe am Wasser / Stadthafen einer norddeutschen Kleinstadt anzubieten 😉

Zitat von PanameraFlow am 28. Juni 2022, 7:00 Uhr

Zitat von Frugi85 am 27. Juni 2022, 20:31 Uhr

Nun kommt ja erstmal der große Sprung im Mindestlohn um,fast 20%. Das wird vielen helfen bei denen es drauf an kommt.

sind die 12€ denn jetzt schon durch? Habe davon gar nichts mehr gehört

Zitat von Gelöschter Benutzer am 28. Juni 2022, 7:55 Uhr

Jawol, ist durch. ab 1. Oktober. Das ist immerhin 22% Lohnerhöhung im Niedriglohnsektor, also dort wo es auch am dringensten gebraucht wird.

vg

Zitat von Privatier am 28. Juni 2022, 8:08 Uhr

Das sind aber jetzt nicht unbedingt die Personen, welche die Immobilienpreise durch beherzte Käufe stabilisieren werden...

Zitat von Rente2027 am 28. Juni 2022, 8:09 Uhr

Zitat von Privatier am 28. Juni 2022, 8:08 Uhr

Das sind aber jetzt nicht unbedingt die Personen, welche die Immobilienpreise durch beherzte Käufe stabilisieren werden...

Aber zumindest die, die sich dann von den Vermietern noch mehr ausquetschen lassen können...

Zitat von Lostoi am 28. Juni 2022, 8:14 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 27. Juni 2022, 18:32 Uhr

...Wer ist denn so daneben und fragt sich, wann er bei welcher Tilgung die Wohnung abbezahlt hat, wie es die aktuelle WamS vorrechnet? Bei 7% Inflation und Lohnausgleich  ist die Wohnung in 10 Jahren nach Festschreibung  über 70% mehr wert und der Kredit  hatte 70% Wertverlust. Und getilgt wurde auch noch. Die Anschlußfinanzierung wird Null Problem sein. Und sinkt die Inflation, dann sinkt der Zins, und die Zahlen sehen ebenfalls nach 10 Jahren gut aus.

...

Ich.
Denn ehrlich gesagt kann ich Deine ganze Annahme in keinster Art und Weise nachvollziehen - die sind sowas von Realitätsfern, dass es gar nicht mehr geht.

Zum Juli bekommen wir jetzt die tarifliche Besserstellung - sage und schreibe 3,0 %. Soviel also zu Deiner Annahme, dass die Löhne/Gehälter im gleichen Masse steigen, wie die Infaltion.

Eine Anschlussfinanzierung musst Du dir auch erst einmal monatlich leisten können! In Zeiten der niedrigen Zinsen, wurde mitunter ein Tilgungssatz von 2 % verwendet. Steigen die Zinsen, dann sinkt der Tilgungssatz, damit die Annuität gleich bleibt. Ergo hast Du eine höhere Restschuld - benötigst ggf. eine weitere Finanzierung und und und.

Was nützt es bei einer selbstgenutzten Wohneinheit, wenn der Wert - lt. Deiner Annahme - um 70 % gestiegen ist? Jar nüschts!

Und wie Du ja schreibst, kommen für die Haushalte natürlich die steigende Inflation dazu - was sich natürlich auf die monatlichen Preise auswirkt, ebenso die Energiekosten was ja dzt. auch mit reinspielt.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 28. Juni 2022, 9:47 Uhr

Aber zumindest die, die sich dann von den Vermietern noch mehr ausquetschen lassen können...

Es ist ja übrigens auch nicht so, dass wir eine hohe Inglstion haben und dann auch noch oben drauf zusätzlich die Mietpreise erhöht werden sondern Mieterhöjungen bzw. Wohnkosten sind ja Teil der Inflation.

Es muss sich schon " rechnen". Ich als Vermieter mochte jedenfalls nicht dafür oben drauf zahlen dass meine Mieter super schön und billig wohnen. Diesen Zustand des nicht drauf zahlens möchte ich mir auch für die Zukunft erhalten und werde Mieten daher regelmäßig anpassen. Das ist nunmal so. Kann ja nicht alles teurer werden außer wohnen. Bei meinem MFH mit immerhin  12 Wohnungen bleiben z.b. nach Zins, Tilgung und Steuer noch knapp 700€ im Monat "übrig". Das reicht man gerade um eine dünne Rücklage für Instandhaltung zu bilden, mehr aber auch nicht. Klarbist die Tilgung so gesehen auch ein,"Gewinn" bzw. nur eine Umschichtung von der rechten Tasche in die linke aber davon hat man nichts,bis was verkauft wird. Da muss sich also ein Gleichgewicht einstellen. Bei mir wird es die erste Mieterhohung zum nächsten Sommer geben. Dann wohnen die Leute dort zw. 2 und 2,5 Jahren. da halte ich eine 10% Erhöhung für okay und angebracht. Ich hoffe meine Mieter sehen das ebenso 🙂

Zitat von FredFinanzFuchs am 28. Juni 2022, 9:47 Uhr

@lostoi: Ich stimme Dir zu. Die Lohnsteigerung wird die Inflation nicht ausgleichen. Also in den nächsten 10 Jahren vielleicht 50% Inflation insgesamt, aber nur 30% Lohnerhöhung.

Vorteil für Dich allerdings: Die Wohnung wird allein durch die Inflation im Preis gestiegen sein, das Darlehen im Wert gefallen sein.
Und die Anschlussfinanzierung wird auf die Restschuld berechnet, die wegen Tilgung auch nominal niedriger ist. Und bei einer Lohnsteigerung von 30% kannst Du später auch eine Mehrbelastung von 30% ab. Heute also vielleicht 4% Zinsen und 1% Tilgung= 5%, später 5% Zinsen und 1% Tilgung = 6% - für Dich dann kein Problem.

Zitat von FredFinanzFuchs am 28. Juni 2022, 10:02 Uhr

@frugi85: Die Mieter zahlen also Deine Tilgung. Glückwunsch. Bei 12 Wohnungen zu je 250.000€ und angenommen 2,5 Mio. Darlehen sind das bei 1% Tilgung immerhin  2.830€ monatlich. Und jede Mieterhöhung bedeutet mehr Ertrag ohne zusätzlich Abzüge, denn die Bankbelastung bleibt dieselbe.

Aber das sollen die Mieter ruhig wissen. Vielleicht motiviert es sie, sich einmal über Eigentumsbildung Gedanken zu machen. Aber das bedeutet auch: Risiken und Verantwortung übernehmen. Und da ist es natürlich angenehmer, wenn andere diese Risiken und Verantwortung übernehmen. Und es ist bequemer, uninformiert zu bleiben. Dann sollte man sich aber nicht darüber beklagen, dass man den Informierten und Verantwortungsvollen ein angenehmes Leben finanziert. Ich spring jetzt auf mein neues SUP von Mistral (300€ bei Lidl), die Sonne scheint auf mein Ferienhaus an der Ostsee.

Zitat von Rente2027 am 28. Juni 2022, 11:17 Uhr

Zitat von Lostoi am 28. Juni 2022, 8:14 Uhr

Was nützt es bei einer selbstgenutzten Wohneinheit, wenn der Wert - lt. Deiner Annahme - um 70 % gestiegen ist? Jar nüschts!

Möchte man meinen, der Vorbesitzer meiner selbstgen. Immobilie hatte sich durch die Wertsteigerung des Hauses eine Nachfinanzierung für einen Sportwagen geholt. Es gibt also nichts, was es nichts gibt. Wird wahrscheinlich die Ausnahme sein, soll aber auch unverantwortliche Eigentümer geben.

Zitat von Lostoi am 28. Juni 2022, 11:26 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 28. Juni 2022, 9:47 Uhr

@lostoi: Ich stimme Dir zu. Die Lohnsteigerung wird die Inflation nicht ausgleichen. Also in den nächsten 10 Jahren vielleicht 50% Inflation insgesamt, aber nur 30% Lohnerhöhung.

Vorteil für Dich allerdings: Die Wohnung wird allein durch die Inflation im Preis gestiegen sein, das Darlehen im Wert gefallen sein.
Und die Anschlussfinanzierung wird auf die Restschuld berechnet, die wegen Tilgung auch nominal niedriger ist. Und bei einer Lohnsteigerung von 30% kannst Du später auch eine Mehrbelastung von 30% ab. Heute also vielleicht 4% Zinsen und 1% Tilgung= 5%, später 5% Zinsen und 1% Tilgung = 6% - für Dich dann kein Problem.

Du schreibst es und bemerkst den Fehler nicht.... Du gehst von einer Lohnsteigerung von 30 % (über 10 Jahre) aus - die Inflation gibst Du aber selbst mit 50 % an.
Die Wertsteigerung meiner Wohnung bringt überhaupt nichts - erst wenn ich sie verkaufen würde. Allerdings müsste ich dann zur Miete wohnen und habe dort entsprechende Steigerungen drinnen.
Und wenn die allgemeinen Lebenshaltungskosten entsprechend steigen, wird es ggf. ziemlich eng, die ganze Finanzierung / Leben zu stemmen.

Ich kann es mir (dzt.) durchaus leisten - allerdings bin ich bereits am Rechnen und kalkulieren wegen einem Forwarddarlehen. Denn was weiss ich, was in den nächsten 10 Jahren passiert.
(Abgesehen davon hätte ich mich nicht zum Wohnungskauf entschieden, wenn ich das Gesamtkonstrukt auf 20 Jahre nicht kalkuliert hätte und sicher bin, dass ich es stemmen kann.)

Zitat von Gelöschter Benutzer am 28. Juni 2022, 11:39 Uhr

Bei 12 Wohnungen zu je 250.000€ und angenommen 2,5 Mio. Darlehen sind das bei 1% Tilgung immerhin  2.830€ monatlich. Und jede Mieterhöhung bedeutet mehr Ertrag ohne zusätzlich Abzüge, denn die Bankbelastung bleibt dieselbe.

1,6 Millionen Baukosten inkl. Grundstück.

davon 200k Eigenkapital. Kredit zu 0.75% auf 1,4 Millionen. Tilgungszuschuss ihv. knapp 300.000€ Ich tilge mit 4%.

Marktwert als Neubau aber etwa 3500€/Quadratmeter, also gute 2,5 Millionen, so wie von dir angenommen.

Ist natürlich ein tolles Investment 🙂

Aber:

Zuschlag fürs Baugrundstück durch Ausschreibung mit Auflagen erhalten, bedeutet, dass ich erst 10 Jahre nach Fertigstellung verkaufen darf. Komm ich also frühestens in 9 Jahren ran. Anschlussfinanzierung aber schon in 8 Jahren fällig. Muss man also gucken was dann passiert. Bis dahin aber eben nur sehr wenig Cashflow und viel Aufwand da ich die Verwaltung selbst mache bzw. machen muss um nicht drauf zu zahlen. Dabei habe ich dieses Jahr sogar noch eine PV Anlsge für die Mieter errichtet. Der Ertrag geht ausschließlich und kostenfrei an die Mieter.

Es ist nur fair, dafür auch ausgleichend etwas mehr Miete zu fordern.

Das Argument dass die Schulden in 10 Jahren durch Inflation und somit gestiegenem Einkommen "weniger ins Gewicht dallen" ist naturlich nur dann gültig wenn mein Einkommen ebenfalls ansteigt - und das sind nunmal die Mieten.

Hier muss man natürlich ein vernünftiges Maß finden aber man kann sich auch nicht ewig davor drücken. Meine Eltern haben seit 10 Jahren ihre Mieten nicht erhöht. Da sagt aber auch keiner danke - es muss für beide Seiten fair sein. Ich denke,dass es das bei mir mehr als ist - andere nehmen bereits jetzt für ähnlichen standard und Lage 20% mehr...

Ich hsbe sehr sehr viel Zeit, Liebe und auch EK in dieses Projekt gesteckt sowie vieles an Eigenleistungen erbracht. Ausschreibungen, Bauüberwachung etc...ich habe also scon auch eine emotionale Bindung. Letztlich ust es aber eben auch ein Investment in meine Altersvorsorge. Ich habe solide finanziert und günstig gebaut, dennoch wird die Luft dünn wenn der Zins für die Anschlussfinanzierung in 8 Jahren über 4% klettert bzw. bleibt das ganze dann cashflowneutral und noch immer sind keine Rücklagen gebildet, wird dann sber nach 10 Jahren Zeit, da was anzusparen. Ansonsten ist beim Neubau ja in den ersten 20 Jahren nichts größeres substanzielles zu erwarten...aber dann gehts langsam los!

Zitat von FredFinanzFuchs am 28. Juni 2022, 13:34 Uhr

Der Vorteil bei vermieteten Immobilien: Man kann den Preiszuwachs durch Inflation bei einem Verkauf realisieren - ohne dass es einen persönlich betrifft. Es sei denn, man hängt sein Herz dran. Sollte man nicht tun, denn dann handelt man nicht kaufmännisch - wozu übrigens auch gehört, die Mieten auf das gesetzlich mögliche Niveau zu erhöhen.
Bei meinem ersten Zinshaus 8 Whgn habe ich nach zwei Jahren vier verkauft und mir davon ein 16-Familienhaus gekauft usw. (damals war die Spekulationsfrist noch zwei Jahre). Übrigens brauchte ich für die verkauften Wohnungen nichts an die Bank zurückführen, die sah in den restlichen Wohnungen ausreichende Sicherheit.

Heute ist die Frist 10 Jahre, und bei Zinshäusern verkaufe ich die freien Wohnungen mit Supergewinnen. Die vor 11 Jahren gekauften Wohnungen haben sich im Preis tlw. verdreifacht. Die Restschuld zu begleichen war ein Klacks.

Mein Tipp: Zinshäuser kaufen und die freien Wohnungen nach mehr als 10 Jahren mit steuerfreiem Gewinn verkaufen. Den Gewinn verleben oder neu investieren.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 28. Juni 2022, 13:54 Uhr

Mein Tipp: Zinshäuser kaufen und die freien Wohnungen nach mehr als 10 Jahren mit steuerfreiem Gewinn verkaufen. Den Gewinn verleben oder neu investieren.

Das wäre auch in meinem Fall eine der möglichen Varianten. Allerdings habe ich wenig Lust, mich mit einer Eigentümergemeinschaft rumzuärgern. Ich tilge erst ab dem 6. Jahr, bis dahin alsoberstmal nur (geringe) Zinsen. Durch Sonderafa 4 Jahre keine Steuern auf die Mieten. Das Geld landet derzeit monatlich im ETF Depot. Da muss es ja aber zum Ende der Zinsbindung nichtvzwangsläufig bleiben. Es gibt je nach Entwicklung am Zins- und Aktienmarkt diverse mögliche Szzenarien die sich erst noch entwickeln müssen. Meine Eltern hingegen wollen ihr MFH nun verkaufen und sich in den 70ern nicht mehr mit Vermietung befassen müssen. Das 5WE Altbauhaus wurde vor 20 Jahren komplett saniert und deutlich über damaligem Standsrd gedämmt. Es ist prima in Schuss, dennoch wird es irgejdwann zur Last. Ich wills auch nicht haben, hab genug zu tun mit meinem eigenen MFH und möchte dahingehend auch nicht mehr haben was Arbeit macht. Immoverwaltung gehört nicht zu den Dingen im Leben die mir allergrößte Freude bereitet...