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Der Immobilien-Crash kommt nun doch! 40% Preisrückgang auch in guten Lagen werden normal sein!

Zitat von Muslime_Frugi am 21. Juni 2022, 8:25 Uhr

Hallo Jan

du kannst es an der aktuellen Forderung der IG Metall sehen. Sie fordern 7-8% und sind so mit der Forderung gerade mal in der Höhe der Inflation.
Wir wissen wie solche Verhandlungen nach gegenseitigem Jammern ausgehen. Man einigt sich dann auf 3,4% oder so und das mit komischer Laufzeit von 20 Monaten oder so ähnlich. Das ist doch die gegenwärtige Realität von real Kaufkraft Verlusten.

Und wohin das Geld geht? In die Unternehmen, zu den Erzeugern und den verschuldeten Staaten (höheres Steueraufkommen durch höhere Preise).

Das Ende der Nahrungskette bilden die Erwerbsabhängigen mit geringen Gehältern ab. Auch ich werde Realgehalt einbüßen, habe aber genug Fleisch auf den Knochen um die gestiegenen Preise zu kompensieren und die Sparquote dennoch hoch zu halten.

Und da wären wir wieder beim Thema, wer sollte sich jetzt denken: "Ich verkaufe meine Immobilie, um dann Cash zu halten, was mir effektiv 7-8% Negativrendite bringt." Anstatt weiterhin bspw. die Mieteinnahmen und den (für manche hier fraglichen) Wertzuwachs mitzunehmen. Bitte keiner argumentieren, dass man ja das Geld in den Aktienmarkt steckt. Das wird vielleicht auf einen Großteil hier im Forum zutreffen, jedoch ist der Großteil der Deutschen nicht gerade Aktienaffin und schon gar nicht in solch turbulenten Zeiten. Hier höre ich viel zu oft: "habe ich doch gesagt, dass Aktien schlecht sind" usw. Die meisten sehen hier keinen Rabatt sondern denken an den Verlust den sie gemacht HÄTTEN, wären sie am höchsten Punkt eingestiegen.

Zitat von Rente2027 am 21. Juni 2022, 9:00 Uhr

Und da wären wir wieder beim Thema, wer sollte sich jetzt denken: "Ich verkaufe meine Immobilie, um dann Cash zu halten, was mir effektiv 7-8% Negativrendite bringt." Anstatt weiterhin bspw. die Mieteinnahmen und den (für manche hier fraglichen) Wertzuwachs mitzunehmen. Bitte keiner argumentieren, dass man ja das Geld in den Aktienmarkt steckt. Das wird vielleicht auf einen Großteil hier im Forum zutreffen, jedoch ist der Großteil der Deutschen nicht gerade Aktienaffin und schon gar nicht in solch turbulenten Zeiten. Hier höre ich viel zu oft: "habe ich doch gesagt, dass Aktien schlecht sind" usw. Die meisten sehen hier keinen Rabatt sondern denken an den Verlust den sie gemacht HÄTTEN, wären sie am höchsten Punkt eingestiegen.

Man muss es ja nicht der Masse nachmachen. Ich war gestern bei meinem Bauträger zur Bemusterung meiner im letzten Jahr mit KfW Zuschuss und 0,73% (15J) finanzierten 1Z Wohnung. Habe sie im 2. Bauabschnitt letztes Jahr alle Wohnungen verteilt, sitzen Sie jetzt im 3. Bauabschnitt jetzt auf den letzten 3 Wohnungen wie Sauerbier. Wird halt schwieriger die 4 Zimmer Wohnung für rund 1+ zum kalkulierten Preis los zu bekommen.

Deshalb haben sie halt alle Neubauaktivitäten auf Eis gelegt. Damit Neubaupreise nachgeben könnten sehe ich folgende Variablen:

  1. Grundstückpreise geben nach
  2. Materialkosten geben wegen geringer Nachfrage nach
  3. Wettbewerb unter Handwerker wird größer aufrund geringerer Projekte
  4. Die Margenkalkulation der Bauträger wurde die letzten 10 Jahre aufgebläht und gehen nun zurück

Wird sich an den 4 Variablen nichts tun, wird die Neubauaktivität sehr gering sein und sich auf absolute A-Lagen in geringe Maß konzentrieren.

 

Zitat von Muslime_Frugi am 21. Juni 2022, 9:23 Uhr

 

  1. Wettbewerb unter Handwerker wird größer aufrund geringerer Projekte

Wie schon oben geschrieben, scheint sich hier etwas zu tun (sagte zumindest ein Bekannter mit großem Handwerksbetrieb in einer sehr großen Stadt ): starker Rückgang der Aufträge.

Aber vielleicht ist das ja auch nur ein Einzelfall...Häuser werden hier jedenfalls renoviert / saniert wie verrückt. Um uns herum sind jetzt fast alle Häuser eingerüstet.

Punkt 3 meiner Aufzählung mit Rückgang der Handwerkerkosten glaube ich am wenigsten bis gar nicht.

In den Bestand zu investieren ist in der nächsten Zeit keine schlechte Idee. Ich würde noch etwas warten, bis die angefangenen Neubauten fertig gestellt sind und Handwerker noch mehr Zeit haben.

Zitat von Muslime_Frugi am 21. Juni 2022, 9:23 Uhr

Deshalb haben sie halt alle Neubauaktivitäten auf Eis gelegt. Damit Neubaupreise nachgeben könnten sehe ich folgende Variablen:

  1. Grundstückpreise geben nach
  2. Materialkosten geben wegen geringer Nachfrage nach
  3. Wettbewerb unter Handwerker wird größer aufrund geringerer Projekte
  4. Die Margenkalkulation der Bauträger wurde die letzten 10 Jahre aufgebläht und gehen nun zurück

Wird sich an den 4 Variablen nichts tun, wird die Neubauaktivität sehr gering sein und sich auf absolute A-Lagen in geringe Maß konzentrieren.

 

Zu 1. sehe ich geringe, bis eher gar keine Chancen. Zwar gibt es natürlich viel Diversität an Grundstücksbesitzern, denke jedoch müssen die meisten nicht verkaufen, bzw. sehen es als Wertanlage an. Sei es der Rentner, der evtl. seinen Enkeln irgendwann ein Baugrundstück schenken will oder der große Verwalter, der auf Preissteigerungen kalkuliert. Wer würde hier zu niedrigeren Preisen verkaufen, wenn er es nicht muss?

Zu 2. tatsächlich realistischer, kann ich mir durch die Hohe Inflation aber nicht vorstellen. Hier bleiben wir erst einmal die nächste Zeit über den angepeilten "nahe an aber knapp unter 2%" Inflation

Zu 3. Der Wettbewerb wird hier zwangsläufig größer, wenn Neubauprojekte erstmal auf Eis gelegt sind brauchen die Handwerker Beschäftigung. Hier sehe ich das größte Einsparpotenzial, aber natürlich auch wieder mit der Frage: Zu Lasten von Wem? Ich bin gespannt, wie sich die Lage hier entwickelt. Hier wird es bestimmt den ein oder anderen Solo Selbstständigen geben, der sich wieder anstellen lässt.

Zu 4. bin ich zu wenig in der Materie. Gibt es hier wirklich so viel Konkurrenz unter den Bauträgern, dass man drastisch mit den Margen zurückgehen muss oder ist es ähnlich einem Oligopol, wo man die kurzfristige Ebbe an Aufträgen einfach aussitzt bis der Bauherr wieder bereit ist die Preise zu bezahlen?

Alles in allem spannend, vor allem auch wie es sich auf den Bestand auswirkt.

ich habe Sonntag mit einem guten Freund gesprochen, der als Projektsteuerer (studierter Architekt) in Frankfurt große Neubauten (Bürogebäude, etc.) realisiert. Er hat gekündigt (ohne was neues zu haben), weil er den Stress auch gerade jetzt aufgrund der Materialknappheit und -verzögerungen nicht mehr bereit ist auszubaden, landet alles bei ihm. Er meinte, bei Bauträgern für EFH und ETW sind die Margen sehr gering, deswegen würde er dort nicht arbeiten wollen, zu viel Kostendruck.

Und jetzt auch in der Bild:

Sinkende Preise erwartet: Stimmung am Immo-Markt kippt | Geld | BILD.de

@Konsument: Das glaube ich dass es als Bauleiter oder Architekt kein Spaß ist.
Interessant, dass die Bauträgermargen so dünn sind. Hätte ich anders vermutet.
Dann würde m.M. n. bei meinen Aufzählungspunkten nur die spekulativen Grundstückspreise und Materialpreisrückgänge bleiben. Grundstücke sind aber extrem rar und bei den Materialien kann es mit dem Preisrückgang noch 2-3 Jahre dauern.

@privatier: Ja, ja die BILD. Zumindest interessant die Schlussbemerkung mit steigenden Mieten. Ist auch eine logische Konsequenz, bei einem knapperen Angebot die nächsten Jahre und der Inflation.

Für Immobilien Eigentümer die halten und vermieten wollen ist das eine gute Entwicklung. Die Schere zwischen der Kaufpreis- und Mietpreisentwicklung die letzten Jahre war alles andere als Gesund. Da tut eine Abkühlung gut.

Die liquiden Käufer werden nun am Drücker sitzen. Nur haben nun halt auch die Aktienmärkte korrigiert an denen oft die Liquidation liegt. Aber die sollten sich wieder schneller nach oben entwickeln als der träge Immobilienmarkt.

Ich denke alle 4 Faktoren können nachgeben , es ist nur die Frage wie groß der Schmerz und Nachfrageeinbruch wird in der Rezession. Rohstoffe fallen in der Rezession, Handwerker werden sich auch unterbieten und um Aufträge buhlen, Bauträger werden insolvent gehen und vorher Restbestände versuchen loszukriegen, um Liquidität zu retten. Wenn weniger Grundstücke gesucht werden, fallen auch da die Preise.

Die Frage wird nur sein wie stark wird die Rezession und die Nachfrage einbrechen. Erinnert euch, wie es in der Finanzkrise oder dot.com Krise war. Wie  viele Menschen waren sich da so ihres Jobs sicher oder so vermögend (Börsencrash), dass sie so große Investitionen tätigten?

Wir sind erst am Anfang einer mgl Rezession in Deu. Man hört noch nicht viel von Einstellungsstopp , Abbau Zeitarbeiter oder gar Kündigungswellen mit Abfindungen. In den USA ist Stufe 1 im Tech sector bereits erreicht, einige Firmen haben auch schon angefangen Leute zu entlassen.

Im Moment trifft den Immo Markt nur die Zinswende so langsam. Falls wir eine Rezession kriegen (schwach, mittel, stark?), wird es noch Mal einen Beschleuniger geben.

Dennoch wird irgendwas passieren müssen. Bei stetig zunehmender und auch medialisierter Wohnraumknappheit können wir nicht über Jahre einen Großteil der Neubauten auf Eis legen. Wenn dieser "Zustsand" der hohen Baupreise, Materialknappheit und Hochzins also langere Zeit anhält, dann muss das bauen auf anderen Wegen wieder etwas attraktiver gemacht werden z.b. durch Tilgungszuschüsse oder neu geschaffene staatliche Zushussprogramme. Wohnen müssen wir schließlich alle irgendwo. Passiert da nichts, werden die Immobilienpreise zwar langsamer steigen oder gar stagnieren oder rückläufig werden - kompensieren muss das dann aberbletztlich mithin auch der Mieter. Irgendwie betrifft es also jeden...

Zitat von Frugi85 am 22. Juni 2022, 8:19 Uhr

Wohnen müssen wir schließlich alle irgendwo. Passiert da nichts, werden die Immobilienpreise zwar langsamer steigen oder gar stagnieren oder rückläufig werden - kompensieren muss das dann aberbletztlich mithin auch der Mieter. Irgendwie betrifft es also jeden...

Ja, aber ehrlich gesagt verstehe ich hier die Problematik gar nicht. Heute wohnen ja auch alle schon irgendwo. Ausserdem gibt es weiterhin viele große Wohnungen, die von älteren Menschen bewohnt werden. Wenn die ausziehen, wird wieder Platz frei. War in der Wohnung unter uns so, wird bei meinen Eitern auch irgendwann so sein. Die Bevölkerungszahl ist ja rel. konstant. Wieso sollen jedes Jahr also 400.00 neue Wohnungen benötigt werden?

Zitat von Privatier am 22. Juni 2022, 8:33 Uhr
Zitat von Frugi85 am 22. Juni 2022, 8:19 Uhr

Wohnen müssen wir schließlich alle irgendwo. Passiert da nichts, werden die Immobilienpreise zwar langsamer steigen oder gar stagnieren oder rückläufig werden - kompensieren muss das dann aberbletztlich mithin auch der Mieter. Irgendwie betrifft es also jeden...

Ja, aber ehrlich gesagt verstehe ich hier die Problematik gar nicht. Heute wohnen ja auch alle schon irgendwo. Ausserdem gibt es weiterhin viele große Wohnungen, die von älteren Menschen bewohnt werden. Wenn die ausziehen, wird wieder Platz frei. War in der Wohnung unter uns so, wird bei meinen Eitern auch irgendwann so sein. Die Bevölkerungszahl ist ja rel. konstant. Wieso sollen jedes Jahr also 400.00 neue Wohnungen benötigt werden?

Zwar ein etwas älterer Artikel, aber sicherlich immer noch richtig: Immer größere Wohnungen: Warum den Deutschen mehr Platz wichtig ist - n-tv.de

Zum Einen gehen Wohnungen und Häuser durch Abriss verloren (kleiner Teil aber es gibt ihn), die darauf neu gebauten Immobilien zählen ja auch zum Neubau, obwohl ja effektiv nicht mehr Wohnraum geschaffen.

Zum Anderen wollen die Deutschen mehr Wohnraum. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf steigt seit Jahren und ist durch Corona sicher nicht weniger geworden. Außerdem gibt es mehr Single Haushalte als früher. Man wird also tendenziell später "Sesshaft" und lebt dadurch wahrscheinlich länger (auch als Pärchen) getrennt in Ein Zimmer Apartments.

Zuwanderung ist sicher auch immer mal wieder ein Thema, dass den Wohnungsmarkt austestet. Sei es die Flüchtlingswelle vor ein paar Jahren, jetzt der Ukraine Krieg und wer weiß, was in Zukunft noch sein wird. Deutschland ist trotz aller Widrigkeiten ein Wohlstandsland und das lockt jung und alt.

Richtig, was wir eigentlich brauchen ist nicht mehr Wohnraum sondern mehr Wohneinheiten. Der zunehmende Anteil an alten Leuten nimmt zu. Entsprechend brauchen wir zunehmend barrierefreien Wohnraum in kleinen, bezahlbaren Einheiten. Altbauten umzustricken ist da tricky. Ich sehe genau das bei meinen Mietern. Alles "gut betuchte" Leute, die ganz bewusst eine kleine wohneinheit beziehem wollten um Aufwand und Kosten überschaubar zu halten und im Falle des Todes eines Partners auch alles noch alleine zu bewältigen. Dazu brauchts natürlich auch eine zentrsle Lage oder sehr gute Anbindung.

Omma wird ihre von Opa geerbte  "190 Quadratmeter 12- Zimmer- Altbawohnung" also nur dann räumen und für z.b. eine 5-köpfige Familie "freigeben" und loslassen, wenn sie dafür eine schöne und bequeme Alternazive für den Lebensabend findet.

Derzeit ist wirklich viel Wohnraum "belagert" von Leuten, die ihn zwar nicht brauchen, es sich aber leisten können...

Zitat von Frugi85 am 22. Juni 2022, 8:47 Uhr

Richtig, was wir eigentlich brauchen ist nicht mehr Wohnraum sondern mehr Wohneinheiten. Der zunehmende Anteil an alten Leuten nimmt zu. Entsprechend brauchen wir zunehmend barrierefreien Wohnraum in kleinen, bezahlbaren Einheiten. Altbauten umzustricken ist da tricky. Ich sehe genau das bei meinen Mietern. Alles "gut betuchte" Leute, die ganz bewusst eine kleine wohneinheit beziehem wollten um Aufwand und Kosten überschaubar zu halten und im Falle des Todes eines Partners auch alles noch alleine zu bewältigen. Dazu brauchts natürlich auch eine zentrsle Lage oder sehr gute Anbindung.

Omma wird ihre von Opa geerbte  "190 Quadratmeter 12- Zimmer- Altbawohnung" also nur dann räumen und für z.b. eine 5-köpfige Familie "freigeben" und loslassen, wenn sie dafür eine schöne und bequeme Alternazive für den Lebensabend findet.

Derzeit ist wirklich viel Wohnraum "belagert" von Leuten, die ihn zwar nicht brauchen, es sich aber leisten können...

Guter Punkt, ich habe das eher von der "jüngeren" Generation betrachtet, die erst später eine Familie gründen, aber auch durch die längere Lebenserwartung von Älteren und oftmals auch Witwen und Witwern steigt der Bedarf nach kleineren Einheiten. Für viele ist ein Umzug in hohem Alter ein enorme Belastung. Da zahlt man lieber etwas mehr und erspart sich den Stress. Die meisten Älteren, die ich kenne Argumentieren seit Jahren, dass sie sowieso nur noch ein paar Jahre leben. Daraus werden dann meist doch Jahrzehnte.

Meine Wohnungen sind bis auf zwei Parteien alles genau solche Rentner zw. 65 bis 85 und solche die nicht mehr weit vom Ruhestsnd entfernt sind. Alle wollen sie nicht nochmal umziehen und bei mir ist eben alles neu, bequem und schön - auch von der Lage ein richtiges Rentnerparadies. Dennoch hat sich vor allem ein Paar sehr schwer getan, das selbstgebaute und 45 Jahre lang bewohnte Eigenheim aufzugeben. Die wären sicher nicht irgendwo in den 4. Stock Altbau oder Block ohne Fahrstuhl gezogen um dann bei Horrenden Heizkosten ihren Lebensabend im Ghetto zu verbringen.

Da wären wir nämlich beim nächsten Punkt: die Nebenkosten bzw. der Energiebedarf eines Gebäudes. Um das im Laufe des Jahrzehnte (!) auf einen vernünftigen Stand bzw. Bestand zu bekommen, brauchen wir eben umfangreiche energetische Sanierungen oder eben und wo möglich besser noch: Neubauten die dann gleichzeitig eben auch über moderne und effiziente sowie altersgerechte Grundrisse verfügen. Sanier mal den klassischen "Wohnungsbaublock der 60er bis 70er Jahre. Haben wir hier im Ort mit fast 1000 Wohnungen auf 8.000 Einwohner sehr viel. Energetisch haben die jetzt recht viel gemacht und auch innen teilweise schon saniert - aber diese klassischen zentral innen liegenden Treppenhäuser über Halbgeschosswendeln - da ist es quasi unmoglich, da Fahrstühle einzusetzen und die engen Flure und Schnitte sind auch kacke. Für Ommas oder körperlich eingeschränkte Menschen eben nicht gut geeignet, maximal noch im Erdgeschoss - aber selbst da muss man 5 Stufen für hoch... Katastrophe! Macht keiner - ist zu teuer. Mieten bei der Wobau dafür auch saniert recht günstig - 6-7€ kalt. Steht also auch nie was leer und ist für junge Leute oder Familien auch ganz okay - aber eben nicht für Alte. Langsam wachen die Leute hier auf. Wenn mal was altengerechtes Neues auf den Markt kommt, dann ist es auch flott fürn Zehner den Qm weg. Es besteht da vielerorts Bedarf. Hier wohnt abervin jedem dritten Haus ne Omma die seit 15 Jahren das Dachgeschoss ihres Hauses nicht mehr betreten hat und verwendet effektiv noch vielleicht 50 qm Ihres Eigenheims mit 140 Qm weil nicts vernünftiges in nicht "Brennpunktlage" zu finden ist.  Die Mutter meiner Nachbarn ist so ein Fall. Totale Katastrophe!

Dazu kommt ohnehin Wohnungsmangel. Alles was hier grad an Neubau errichtet wird, wird einem aus den Händen gerissen. Ländlich im Raum Bremen/Oldenburg. Ebenso beim Standort meines MFH Kleinstadt Raum Rostock - Rügen.

Zitat von Rente2027 am 22. Juni 2022, 8:43 Uhr

Zum Anderen wollen die Deutschen mehr Wohnraum. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf steigt seit Jahren und ist durch Corona sicher nicht weniger geworden. Außerdem gibt es mehr Single Haushalte als früher. Man wird also tendenziell später "Sesshaft" und lebt dadurch wahrscheinlich länger (auch als Pärchen) getrennt in Ein Zimmer Apartments.

 

Na, mal abwarten, wie sich das bei der aktuellen Inflation und den steigenden Lohnnebenkosten entwickelt. Dann sind die Leute vielleicht doch froh über eine kleinere Wohnung.

Weiterhin beobachten alle die Lage mit großem Interesse:

Bauzinsen steigen: Auswirkungen auf Immobilienpreise (faz.net)

Zitat von Privatier am 22. Juni 2022, 13:31 Uhr

Weiterhin beobachten alle die Lage mit großem Interesse:

Bauzinsen steigen: Auswirkungen auf Immobilienpreise (faz.net)

Sehr interessant, hier wird von einem abschwächen des Preisanstiegs geschrieben und nur in einigen Regionen (ich gehe hier stark von den neuen Bundesländern aus, diese waren schon vorher eher unattraktiv) von Rückgängen der Preise. Auf Jahressicht ist man trotzdem noch zweistellig im Plus, was ich sogar als Immobilienfan erstaunlich finde. Welche Assetklasse (außer vielleicht Gold) konnte sich so gut in der aktuellen Situation halten? Eventuell ist doch was dran am Betongold.

Es schadet auf jeden Fall nicht, ein bisschen zu diversifizieren. Sei es durch direkte oder indirekte Investments in Immobilien.

Zitat von Muslime_Frugi am 21. Juni 2022, 23:03 Uhr

@Konsument: Das glaube ich dass es als Bauleiter oder Architekt kein Spaß ist.
Interessant, dass die Bauträgermargen so dünn sind. Hätte ich anders vermutet.
Dann würde m.M. n. bei meinen Aufzählungspunkten nur die spekulativen Grundstückspreise und Materialpreisrückgänge bleiben. Grundstücke sind aber extrem rar und bei den Materialien kann es mit dem Preisrückgang noch 2-3 Jahre dauern.

@muslime_frugi: das hat mich auch gewundert, ich hätte vermutet das bei den Preisen mehr verdient wird. Allerdings ist es auch so, dass die Margen bei gewerblichen Finanzierungen deutlich höher sind als bei privaten Baufinanzierungen, so sind in der Folge auch die Gehälter bei Hypothekenbanken wesentlich besser als bei Retailbanken, Sparkassen und Vobas. Ich habe ja in allen Institutsformen gearbeitet.

Mein Freund nimmt sich jetzt übrigens erstmal eine Auszeit, für FIRE reicht es leider nicht bei ihm, um einen neuen Job muss er sich aber keine Gedanken machen, Spezialisten wie er werden händeringend gesucht zu sehr guten Konditionen.

Jetzt wurden glaube ich alle möglichen Szenarien diskutiert und im Grunde genommen ist alles möglich, ich bin gespannt wie es sich tatsächlich entwickelt, wobei ich persönlich nicht glaube das Häuser und Wohnung jetzt plötzlich deutlich günstiger werden, jedenfalls nicht im Bestand. Aber wer weiß, eine Glaskugel hat nun mal keiner.

Zitat von konsument am 22. Juni 2022, 19:40 Uhr

Jetzt wurden glaube ich alle möglichen Szenarien diskutiert und im Grunde genommen ist alles möglich, ich bin gespannt wie es sich tatsächlich entwickelt, wobei ich persönlich nicht glaube das Häuser und Wohnung jetzt plötzlich deutlich günstiger werden, jedenfalls nicht im Bestand. Aber wer weiß, eine Glaskugel hat nun mal keiner.

  • So ist es. Wenn die Preise tatsächlich signifikant fallen freue ich mich sehr und werde alles versuchen mir nochmal ein Haus oder eine Wohnung in 1A Lage zu kaufen. (Die Nachfrage ist gerade derart hoch bei meinen Mietern, habe Anfang der Woche die letzten drei Zimmer für August vergeben und jetzt schon wieder drei Leute auf der Warteliste die händeringend WG Zimmer brauchen. Der Markt ist absolut Leergefegt).
  • Wenn die Preise weiter steigen freue ich mich und werde nächstes Jahr eine Wohnung verkaufen.
  • Falls sich nichts tut freue ich mich und tue auch nichts und genieße das Leben ohne auf und ab.