Zitat von Cepha am 3. November 2022, 13:31 Uhr

Zitat von Rente2027 am 2. November 2022, 9:36 Uhr

Sorry, aber ich sehe bei aller Liebe, bei über 10% Inflation keinen Grund, warum sich Immobilienpreise gegenläufig entwickeln sollten. Angefangen beim Rentner, der sich mit einer Immobilie die Rente verbessert hat, bis hin zu Vonovia

Ich schau ja seit Jahren mal nach ner Wohnung zum selber bewohnen. Klatmiete für meine 77m² hier sind 5900€ im Jahr.

Kaufpreise bis letztes Jahr Richtung 300.000 Euro (inkl KNK), fast nur noch Zeug. was eher das Gegenteil der Traumimmobilie ist und meist nach 1 Woche aus den Portalen schon weg.

Jetzt für 300.000 Euro das 10-fache Angebot online und das auch lange, teilweise auch schon was für 250.000 Euro zu haben und ich sehe die ersten Wohnungen für 200.000 Euro.

Vermietet ist billiger als bezugsfrei.

Kann mir vorstellen, demnächst auch mal was zu besichtigen, um da mal mehr Gefühl für die sache und Verhandlungsspielräume zu bekommen und um zum "üben".

Es eilt bei mir aber auch nicht. Ich kann auch noch 2 Jahre zu Miete wohnen bleiben oder auch 10.

---

Man wird sehen, wo es hin geht. Neben den teuren Lebensmitteln kommen jetzt auch noch die höheren Energiepreise dazu. 60% der Haushalte sparen nicht mehr.

Und es ist keineswegs so, dass jeder "wohnen muss", wie immer behauptet wird. Ich bewohne alleine 77m², meine Freundin alleine 90m².  Wäre das Geld bei uns knapp würde ggf.  eine Wohnung frei. Leute verkleinern sich, Studenten ziehen zurück zu den Eltern, Ältere ziehen aus Häusern mit irssinigen heizkosten aus und in ne Wohnung usw...

Natürlich idR nicht freiwillig, sondern unter finanziellem Zwang, aber der baut sich ja jetzt auf.

Die pro Kopf bewohnte Fläche war vor 20 Jahren viel kleiner als heute, da sehe ich also schon Luft dafür, dass einiges an Wohnraum auch wieder frei werden könnte.

Ich selbst habe letzten Dezember einer Mieterhöhung (kalt) um +600€/Jahr zugestimmt. Das war die erste in 10 Jahren.

Wie man mit dem Kauf einer vermieten Wohnung zu den bisherigen Preisen hier sinnvoll Geld verdienen will ist mir etwas schleierhaft.

MfG

Zitat von Cepha am 3. November 2022, 13:42 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 13. Oktober 2022, 8:20 Uhr

Der Tiefpunkt ist nun langsam erreicht. Bei Vonovia Kurseinbruch nahezu 60%.

Man sagt, dass die Börse der Realwirtschaft meist 6-12 Monate voraus ist. Gerade Immobilienpreise (Angebotspreise) gelten ja als extrem träge.

Ich denke daher, dass da noch Luft nach unten ist, insbesodnere dann, wenn die Bauzinsen nochmal steigen sollten.

Vor 1 Jahr kostete ein Kredit über 300.000 Euro schlappe 3000 Euro Zins im Jahr, das war billiger als die Miete, plus Tilgung

Jetzt sind das 12.000 Euro Zins pro Jahr, das ist die doppelte Miete. Energiepreise noch oben drauf. Und was will man dann noch tilgen? 1% 2%? Wenn man das tut läuft man in 10 Jahren voll ins Refinanzierungsrisiko rein, da kann der Zins auch bei 7% stehen. Und dann?

Bei vermieteten Einheiten ist es noch krasser. Auf US Staatsanleihen gibts nun 4%/a. Fremdkapital kostet auch 4%/Jahr. Einen Mietzins von 4%/Jahr nach Kosten zu erzielen wird aber in den meisten Fällen schwer. Bleibt die Spekulation auf Wertsteigerung und das beim aktuellen Bewertungsniveau.

Zitat von FredFinanzFuchs am 4. November 2022, 11:56 Uhr

Zitat von Rente2027 am 3. November 2022, 9:11 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 2. November 2022, 19:52 Uhr

Einen Hebel gibt es nicht.

Ab jetzt bin ich raus. Wenn man tatsächlich glaubt, es gäbe keinen Hebel bei Immobilienfinanzierungen, der sollte nochmal seine Investment-Strategie überdenken.

Generell gibt es natürlich einen Hebel bei Immobilien. Er liegt aber prinzipiell darin, dass der Hypothekenzins niedriger ist als der Nettomietzins. Wenn Du zu 20-facher Nettomiete einkaufst, hast Du eine Verzinsung von 5% (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfall mal außen vor). Wenn Du nun 80% des Gesamtaufwandes zu 3% finanzierst, hebelt das die Rendite auf Dein eingesetztes Eingenkapital. Du bekommst die 5% auf Dein Eigenkapital und noch mal die 2% Differenz zum Finanzierungszins auf das Fremdkapital. Bei 100.000€ also 5% auf 20.000 = 1.000 und noch einmal 2% auf 80.000 also 1.600. Gesamtrendite gehebelt also 2.600 auf 20.000 eingesetztes Kapital, also 13%.

Wenn Du aber 5% Zinsen zahlst und 5% Netto-Mietertrag hast, dann gibt es keine Hebelmöglichkeit, das hatte ich gemeint.

Zitat von FredFinanzFuchs am 4. November 2022, 12:05 Uhr

Zitat von Cepha am 3. November 2022, 13:42 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 13. Oktober 2022, 8:20 Uhr

Der Tiefpunkt ist nun langsam erreicht. Bei Vonovia Kurseinbruch nahezu 60%.

Man sagt, dass die Börse der Realwirtschaft meist 6-12 Monate voraus ist. Gerade Immobilienpreise (Angebotspreise) gelten ja als extrem träge.

Stimme Dir zu. Meine Einschätzung mit drei Monaten war zu knapp. Es zeigt sich jetzt allerdings schon zunächst bei vermieteten Objekten. Wer einen Cashflow haben will, der kann nur noch unter 20-fach einkaufen. Bei uns ist die Nachfrage nach vermieteten Objekten extrem eingebrochen. Ohne deutliche Preissenkung werden wir da nichts verkaufen. Ähnliches höre ich von immocation und diversen Maklern. Immocation rät dazu, "richtig freche" Gebote zu machen, da könnte man jetzt bei denjenigen durchkommen, die wirklich verkaufen wollen.

Zitat von Rente2027 am 4. November 2022, 12:18 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 4. November 2022, 11:56 Uhr

Zitat von Rente2027 am 3. November 2022, 9:11 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 2. November 2022, 19:52 Uhr

Einen Hebel gibt es nicht.

Ab jetzt bin ich raus. Wenn man tatsächlich glaubt, es gäbe keinen Hebel bei Immobilienfinanzierungen, der sollte nochmal seine Investment-Strategie überdenken.

Generell gibt es natürlich einen Hebel bei Immobilien. Er liegt aber prinzipiell darin, dass der Hypothekenzins niedriger ist als der Nettomietzins. Wenn Du zu 20-facher Nettomiete einkaufst, hast Du eine Verzinsung von 5% (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfall mal außen vor). Wenn Du nun 80% des Gesamtaufwandes zu 3% finanzierst, hebelt das die Rendite auf Dein eingesetztes Eingenkapital. Du bekommst die 5% auf Dein Eigenkapital und noch mal die 2% Differenz zum Finanzierungszins auf das Fremdkapital. Bei 100.000€ also 5% auf 20.000 = 1.000 und noch einmal 2% auf 80.000 also 1.600. Gesamtrendite gehebelt also 2.600 auf 20.000 eingesetztes Kapital, also 13%.

Wenn Du aber 5% Zinsen zahlst und 5% Netto-Mietertrag hast, dann gibt es keine Hebelmöglichkeit, das hatte ich gemeint.

Das ist lediglich der theoretische Versuch ein Beispiel zu erschaffen, wo die EK Rendite gleich der Bruttomietrendite entspricht (in dem Fall leider falsch gerechnet, da richtig gerechnet sogar in diesem Fall noch ein kleiner Hebel herauskommt). Es gibt vielleicht einen von 1000 Fällen, wo das der Fall ist, jedoch kann ein Hebel genauso in die andere Seite funktionieren, so dass eine Bruttomietrendite von 5% eine EK Rendite von 2-3% ergibt, oder sogar im schlimmsten Fall negativ ist. Für negative Rendite müssten wir uns aber in dem Beispielfall ceteris paribus schon bei über 10% Zinsen befinden.

Im Zweifelsfall einfach den EK Anteil herunterschrauben und schon haben wir wieder einen positiven Hebel. Aber an sich ist das ja positiv zu sehen, dass jemand mit vermeintlichem Immobilienwissen das nicht weiß. Das zeigt, dass man auch in "Krisenzeiten" mit Immobilien noch gutes Geld verdienen kann.

 

Zitat von Cepha am 4. November 2022, 13:21 Uhr

Zitat von Rente2027 am 4. November 2022, 12:18 Uhr

Das ist lediglich der theoretische Versuch ein Beispiel zu erschaffen, wo die EK Rendite gleich der Bruttomietrendite entspricht (in dem Fall leider falsch gerechnet, da richtig gerechnet sogar in diesem Fall noch ein kleiner Hebel herauskommt). Es gibt vielleicht einen von 1000 Fällen, wo das der Fall ist, jedoch kann ein Hebel genauso in die andere Seite funktionieren, so dass eine Bruttomietrendite von 5% eine EK Rendite von 2-3% ergibt, oder sogar im schlimmsten Fall negativ ist. Für negative Rendite müssten wir uns aber in dem Beispielfall ceteris paribus schon bei über 10% Zinsen befinden.

Das ist doch nur Wortklauberei. Ein Hebel von 1 ist nun mal kein Hebel.

Dass der Fall angeblich so selten ist kann ich bei den Immobilien, die ich mir anschauen, auf gar keinen fall bestätigen. Da ist der Mietzins derzeit oft unter 4% (und das noch vor Kosten), während das Fremdkapital auch schon 4% kostet.

Ein positiver Fremdkapitalhebel ist da nicht mehr möglich, da bleibt dann höchstens noch die Hoffnung auf Steueroptimierung oder Wertsteigerung.

 

Im Zweifelsfall einfach den EK Anteil herunterschrauben und schon haben wir wieder einen positiven Hebel.

Wie genau soll das gehen?

Angenommen ich kaufe für 300.000 Euro und habe 10.000 Euro Miteinnahmen und das Fremdkapital kostet mich 4%.

Wie verbessert sich meine Situation, wenn ich statt 100.000 Euro Eigenkapital nur noch 50.000 Euro Eigenkapital einbringe? (mal davon abgesehen, dass idR dann auch der Kreditzins sogar etwas ansteigt)

Bitte erkläre es mir, denn offenbar verstehe ich es auch nicht?

Zitat von Jan Veerman am 4. November 2022, 14:10 Uhr

Zitat von Cepha am 4. November 2022, 13:21 Uhr

Wie genau soll das gehen?

Angenommen ich kaufe für 300.000 Euro und habe 10.000 Euro Miteinnahmen und das Fremdkapital kostet mich 4%.

Wie verbessert sich meine Situation, wenn ich statt 100.000 Euro Eigenkapital nur noch 50.000 Euro Eigenkapital einbringe? (mal davon abgesehen, dass idR dann auch der Kreditzins sogar etwas ansteigt)

Bitte erkläre es mir, denn offenbar verstehe ich es auch nicht?

Es gibt einiges dabei zu beachten: bei 300k Bruttoobjektkosten  und 10k Nettomieteinnahmen ist die vereinfachte Rendite zunächst 3,33% also geringer als die 4% Zinsen. Die 4% Zinsen kann ich bei hoher Steuerlast 42% auf 4*(1-0,42)=2,32% drücken. Zudem kann ich durch Entwicklung der Immobilie das Potential auf erhöhte Mieteinahmen oft signifikant steigern.
Selbst wenn die Immobilie nicht von Anfang an nach Steuern Geld erwirtschaftet kann dies oft nach wenigen Jahren bereits sehr gut laufen und sobald du im Plus bist erfreust du dich an dem Hebel wie ein Honigkuchenpferd. Der Marktwert der Immobilie spielt dabei eine untergeordnete Rolle, es kommt nur darauf an was du erwirtschaften kannst. Wichtig ist das du die Rechnung einer Immobilie über einen langen Zeitraum von über 10 Jahren betrachtest. Die ersten Jahre geben dir nur ein verzerrtes Bild und würden dich davon abhalten jemals zu investieren.

 

Zitat von Muslime_Frugi am 4. November 2022, 14:24 Uhr

Das was Jan sagt unterschreibe ich grundsätzlich. So wurden früher in Zeiten mit Zinsen Immobilien finanziert gehebelt und über lange Zeiträume entwickelt.
Es zeigt sich aus der Perspektive eher wie simpel der Business Case war bei 0,8% Zins und 3,5% Mietrendite.
Eine Anschlussfinanzierung der dann niedrigen Nominalzinsen bei 4% Zins bringt dann nach 10, 15, oder längerer Zinsbindung dennoch einen Hebel/positiven Business Case, weil der niedrigen nominalen Restschuld ein höherer Mietuins über die Jahre der Mietentwicklung plus höherer Steuereffekt gegenübersteht.

Es ist sowohl bei der Aktien- wie auch Immobilien Anlage das mangelnde exponentielle Denken was einen vor Investitionen abhält.

Zitat von FredFinanzFuchs am 4. November 2022, 16:58 Uhr

Zitat von Jan Veerman am 4. November 2022, 14:10 Uhr

Es gibt einiges dabei zu beachten: bei 300k Bruttoobjektkosten  und 10k Nettomieteinnahmen ist die vereinfachte Rendite zunächst 3,33% also geringer als die 4% Zinsen. Die 4% Zinsen kann ich bei hoher Steuerlast 42% auf 4*(1-0,42)=2,32% drücken.

Du musst die Mieteinnahmen versteuern und kannst nur den Unterschuss steuerlich absetzen (statt 4% nur 0,67%). Das "drückt" die Zinsen nur geringfügig.

Zitat von Cepha am 5. November 2022, 8:29 Uhr

Einr Immobilie "entwickeln" kostet Geld. Sie selbst nur nicht verrotten lassen kostet Geld.

Mein Beispiel oben war auch geschönt. Bei mir sieht es so aus.

Kaufpreis 250.000 Euro. Kaltmiete 5900 Euro. Instandhaltungskosten kenn ich nicht, mit 0.6% niedrig angesetzt liegt man da bei -1500 Euro.

Die Mieterhöhung in 10 Jahren Boomphase war unter 1%/Jahr.

Ich gehör in der Stadt zu den oberen 10% vom Bruttoeinkommen. Die mit mehr Geld wohnen idR woanders oder im Eigenheim.

Investieren mit kreditfinanzirtem Hebel, bei Immobilien auch mal 5x oder 10x ist ein Risiko. Deshalb verlangen Banken Eigenkapital oder Sicherheiten.

Jetzt gings galt mal 14 Jahre aufwärts. Auch beim Nasdaq gings 13 Jahre hoch. Wenn Du da 5x gehebelt investiert hattest warst Du vor einem Jahr reich und heute pleite.

In meinem Fall gings um die eigen genutzte Immobilie. Prinzipiell könnt ich die zu  100% mit EK bezahlen, müsste dafür aber meine Aktiendepots auflösen.

Oder die Aktien behalten, die Errräge daraus besteuern und dafür fürs Fremdkapital 4% Zins zahlen? Bei 1% hätt ich das gemacht, bei 4% nicht.

Umgekehrt gibts aktuell 4%+× Dividende auf ein breit gestreutes Portfolio. Macht nach Steuer vielleicht 3,2%. Bei 250.000 Euro  in Aktien wären das 8.000 Euro im Jahr. Fast doppelt soviel wie ich bei Kaltmiete abzgl Instandhaltung sparen kann.

Man muss halt die Schwankungen aushalten können.

Nehme ich nen Kredit über 250.000 Euro auf zahle ich 10.000 Euro Zinsen. Dazu noch die Tilgung.

Mir fällt das also schon schwer, mir die Immobilie als Eigennutzer schön zu rechnen.

Und was die Zukunft betrifft so wollen wir in 25 Jahren kein CO2 mehr ausstoßen. Wer keine Wärmepumpe hat ( z.B. meine Wohnung) wird auch da investieren müssen.

Fernwärme hier steigt zum Dezember auf 30ct/kWh. Das ist kein Verschreiber.

Ich brauch zum Glück nur 2000kWh Raumwärme im Jahr, ich heize schon immer nur sparsam. Üblich ist hier laut Abrechnung das dreifache.

Auch das evtl ein Blick in die Zukunft. Es hat Grenzen, was Leute zu zHlen bereit sind.

Als ich vor 15 Jahren meine damalige Wohnung suchte schrieb ich auf drei Anzeigen, hatte sofort drei Besichtigungen und konnte überall sofort einziehen. Ohne Kaution und Provision.

Auch so ein Markt kann wieder kommen. Das kann sich nach 14 Jahren Boom halt keiner vorstellen.

MfG

 

 

Zitat von MFZ73 am 5. November 2022, 8:35 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 4. November 2022, 16:58 Uhr

Zitat von Jan Veerman am 4. November 2022, 14:10 Uhr

Es gibt einiges dabei zu beachten: bei 300k Bruttoobjektkosten  und 10k Nettomieteinnahmen ist die vereinfachte Rendite zunächst 3,33% also geringer als die 4% Zinsen. Die 4% Zinsen kann ich bei hoher Steuerlast 42% auf 4*(1-0,42)=2,32% drücken.

Du musst die Mieteinnahmen versteuern und kannst nur den Unterschuss steuerlich absetzen (statt 4% nur 0,67%). Das "drückt" die Zinsen nur geringfügig.

Das ändert nichts daran, dass es sich bei einer (teilw.) mit Fremdkapital finanzierten Immobilie um ein gehebeltes Konstrukt handelt. Ob oder wann daraus ein negativer/positiver Cash-Flow vor/nach Steuern entsteht, ist unerheblich. Bei Aktien genauso. Auch eine Aktie, die Verlust einfährt, ist ein gehebeltes Konstrukt, es sei denn, der Emittent nutzt kein Fremdkapital. Die Aussage, dass auf Grund negativer Wert- oder Cash-Flow-Entwicklung kein Hebel vorhanden sei, ist also schlicht falsch.

Beweist aber mal wieder, dass Dir die korrekte Verwendung von Begrifflichkeiten abgeht und daraus absurde Behauptungen/Aussagen entstehen, die Du im Nachgang aufwändig erklären musst, damit die Kernaussage nicht falsch verstanden wird.

Wenn das regelmäßig vorkommt - und das tut es bei Dir - und man sich dann selbst als „Fuchs“ bezeichnet, entbehrt das natürlich nicht einer gewissen Tragikomik.

Zitat von Muslime_Frugi am 5. November 2022, 9:12 Uhr

Zitat von Cepha am 5. November 2022, 8:29 Uhr

Bei 1% hätt ich das gemacht, bei 4% nicht.

Warum hast du das nicht die letzten Jahre gemacht. 20% EK, Rest in Aktien lassen und dann die Gesamtbelastung etwa in Höhe Kaltmiete?

Zitat von MFZ73 am 5. November 2022, 9:14 Uhr

Zitat von Cepha am 5. November 2022, 8:29 Uhr

Kaufpreis 250.000 Euro. Kaltmiete 5900 Euro. Instandhaltungskosten kenn ich nicht, mit 0.6% niedrig angesetzt liegt man da bei -1500 Euro.

Die Mieterhöhung in 10 Jahren Boomphase war unter 1%/Jahr.

Ich gehör in der Stadt zu den oberen 10% vom Bruttoeinkommen. Die mit mehr Geld wohnen idR woanders oder im Eigenheim.

Habe gerade mal meine westdeutsche Kleinstadt bei immoscout befragt … Neubau 10-11€, Bestand ca. 7-8€, Schrott/ungedämmt gibts ab 4,5€. Da wohnt aber niemand, der zu den oberen 10% gehört oder sich dort wähnt. Mietsteigerungen über die letzten 10-12 Jahre ca 4% p.a.

Stellt sich die Frage, wo Du regional wohnst, denn Deine Zahlen sind schon un- bzw. außergewöhnlich, auch in Bezug auf die geringen Mietsteigerungen. Deine NKM würde auch einem Faktor von +40 entsprechen, was dann ebenfalls ziemlich außergewöhnlich wäre. Wäre aber zu erklären, wenn Dein Vermieter zu bequem ist, die Miete zu erhöhen, weil die Immo abbezahlt ist und ergo der Leidensdruck eher gering ist …

Zitat von FredFinanzFuchs am 5. November 2022, 9:47 Uhr

Zitat von MFZ73 am 5. November 2022, 8:35 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 4. November 2022, 16:58 Uhr

Zitat von Jan Veerman am 4. November 2022, 14:10 Uhr

Es gibt einiges dabei zu beachten: bei 300k Bruttoobjektkosten  und 10k Nettomieteinnahmen ist die vereinfachte Rendite zunächst 3,33% also geringer als die 4% Zinsen. Die 4% Zinsen kann ich bei hoher Steuerlast 42% auf 4*(1-0,42)=2,32% drücken.

Du musst die Mieteinnahmen versteuern und kannst nur den Unterschuss steuerlich absetzen (statt 4% nur 0,67%). Das "drückt" die Zinsen nur geringfügig.

Das ändert nichts daran, dass es sich bei einer (teilw.) mit Fremdkapital finanzierten Immobilie um ein gehebeltes Konstrukt handelt. Ob oder wann daraus ein negativer/positiver Cash-Flow vor/nach Steuern entsteht, ist unerheblich. Bei Aktien genauso. Auch eine Aktie, die Verlust einfährt, ist ein gehebeltes Konstrukt, es sei denn, der Emittent nutzt kein Fremdkapital. Die Aussage, dass auf Grund negativer Wert- oder Cash-Flow-Entwicklung kein Hebel vorhanden sei, ist also schlicht falsch.

Beweist aber mal wieder, dass Dir die korrekte Verwendung von Begrifflichkeiten abgeht und daraus absurde Behauptungen/Aussagen entstehen, die Du im Nachgang aufwändig erklären musst, damit die Kernaussage nicht falsch verstanden wird.

Wenn das regelmäßig vorkommt - und das tut es bei Dir - und man sich dann selbst als „Fuchs“ bezeichnet, entbehrt das natürlich nicht einer gewissen Tragikomik.

Die obige Argumentation ist ein gutes Beispiel für reine Haarspalterei von Dir. Die von mir vermutete Zielsetzung dabei: Mein Ansehen beschädigen, mich ärgern und aus dem Forum vertreiben.

Ich hatte darauf verwiesen, dass Jan die Mieten versteuern muss und deshalb nur einen kleinen Teil nämlich den Unterschuss steuerlich absetzen kann. Das war eine berechtigte Korrektur.

Darauf gehst Du aber nicht ein. Stattdessen versuchst Du, am Beispiel des Begriffs "Hebeln" nachzuweisen, dass mir "die korrekte Verwendung der Begrifflichkeiten abgeht." Und das sei bei System, so dass ich angeblich häufig "absurde Behauptungen" aufstelle. Und wie führst Du den Beweis?

Indem Du darstellst, dass man "Hebeln" auch machen kann, um damit einen möglichst großen Verlust (negativer cashflow) zu erzeugen. Damit triffst Du ja wirklich den Nagel auf den Kopf. Denn der normale Anleger versucht ja immer, durch Hebeln einen möglichst großen Verlust zu erzeugen.

Wenn ich einmal schrieb, dass "Hebeln nicht möglich" sei, dann meinte ich natürlich ein Hebeln, das auf einen Gewinn gerichtet ist.

Ich werde auf Deine Posts in meinen threads nicht mehr reagieren, sie übersehen. Du bist nicht an einer sachlichen Diskussion mit mir interessiert. Du verachtest meine politische Einstellung und versuchst nur, mich durch diffamierende Einlassungen aus dem Forum zu vertreiben. So ist mein Eindruck.

Zitat von Cepha am 5. November 2022, 15:42 Uhr

Zitat von Muslime_Frugi am 5. November 2022, 9:12 Uhr

Zitat von Cepha am 5. November 2022, 8:29 Uhr

Bei 1% hätt ich das gemacht, bei 4% nicht.

Warum hast du das nicht die letzten Jahre gemacht. 20% EK, Rest in Aktien lassen und dann die Gesamtbelastung etwa in Höhe Kaltmiete?

Rückblickend hätte ich 2008 kaufen sollen. Damals gabs ein Reihenhaus neu in Guter Lage für knapp über 300.000 Euro.

Aber damals war ich mir auch nicht sicher, was im Leben noch so kommt und ich hatte auch das Geld noch nicht.

Die letzten 3 Jahre hatte ich nur noch sporadisch geschaut. Über die Portale gabs fast nur Schrott und dann nach 3 Tagen schon wieder weg. Ich hatte da keinen Nerv dazu und mir seinerzeit ausgerechnet, dass bei einem Zinsanstieg die Preise hoffentlich deutlich fallen und dann für mich bessere Optionen kommen werden. Es geht ja bei der selbstbewohnte Immobile nicht drum, "irgendwas" zu kaufen, wenn, dann soll es schon sehr gut für mich passen.

Jetzt ist die Auswahl schon erheblich größer und vermutlich muss man auch nicht mehr mit 100 andere konkurrieren. Alleine schon in Ruhe anschauen und überlegen können ist mir schon sehr viel wert.

Zitat von Cepha am 5. November 2022, 15:52 Uhr

Zitat von MFZ73 am 5. November 2022, 9:14 Uhr

Habe gerade mal meine westdeutsche Kleinstadt bei immoscout befragt … Neubau 10-11€, Bestand ca. 7-8€, Schrott/ungedämmt gibts ab 4,5€. Da wohnt aber niemand, der zu den oberen 10% gehört oder sich dort wähnt. Mietsteigerungen über die letzten 10-12 Jahre ca 4% p.a.

Stellt sich die Frage, wo Du regional wohnst, denn Deine Zahlen sind schon un- bzw. außergewöhnlich, auch in Bezug auf die geringen Mietsteigerungen. Deine NKM würde auch einem Faktor von +40 entsprechen, was dann ebenfalls ziemlich außergewöhnlich wäre. Wäre aber zu erklären, wenn Dein Vermieter zu bequem ist, die Miete zu erhöhen, weil die Immo abbezahlt ist und ergo der Leidensdruck eher gering ist …

Ich wohne in Dresden an der Stadtteilgrenze Gruna / Striesen.

Mein Vermieter war ehemals privat, dann Deutsche Wohnen, seit ein paar Jahren Vonovia.

Ich zahle für 77m² 480 Euro kalt pro Monat, also 5.760€ pro Jahr. Hatte mich um 10 Euro nach oben vertan.

Die letzten neun Jahre war die Kaltmiete bei 430 Euro pro Monat. Die Vorgänger hatten damals 420 Euro pro Monat bezahlt.

Die Wohnung ist in ruhiger Lage und oberste Etage, ich hab 3 Zimmer + Abstellraum, 'nen Südbalkon zum grünen Innenhof und die Zimmer sind 3m hoch, saniert wurde wohl Anfang der 2000er. Die Fußböden sind abgewohnt und schäbig, der Rest ist gut. Küche und Bad mit Fenstern. Ich kann zusätzlich den Dachboden als Abstellfläche nutzen und einen Keller.

Ich hab da halt auch keinen großen Druck, da jetzt ausziehen zu müssen.

Ist natürlich nur meine Situation, die ist ja bei jedem anders. Wenn ich was ähnliches für 200.000 inkl KNK finde wirds langsam interessant oder eben teuer, aber dann muss es auch nahezu perfekt sein.

Sowas hier kommt meiner aktuellen Wohnung recht nahe und wäre bezugsfrei:

Bezugsfreie Altbauwohnung mit Charme (immobilienscout24.de)

Mit Kaufnebenkosten sind das aber noch 305k€ und denkmalgeschützt ist das Ding auch noch.

Nicht umlagefähiges Hausgeld liegt bei nur 800€/Jahr, das hatte ich wohl oben zu hoch geschätzt. Die Ersparnis bei der Kaltmiete wäre im Vergleich zu meiner aktuellen Wohnung damit aktuell bei 5.000 Euro im Jahr. Nebenkosten sind bei meiner jetzigen Wohnung etwas geringer, aber das ist Kleinkram.

MfG

Zitat von karlmags am 5. November 2022, 16:18 Uhr

Kleiner Insight aus dem südl. Emsland, Dorf mit 1.600 Einwohnern.

Ich habe inkl. Grundstück, NK, Garten machen usw. ohne Möbel 350k für meinen 150qm-Neubau bezahlt, in dem ich jetzt seit 2 Jahren wohne.

Vor kurzem wurde ein Bungalow mit 130qm von 1996 verkauft, der ein paar Tage für 350k drin stand. Auf wie viel sich da geeinigt wurde, weiß ich nicht, aber es ist Wahnsinn, was da in zwei/drei Jahren passiert ist. Wohnkomfort für 2 Personen identisch zu meiner Immobilie, nur ist das halt alles fast 30 Jahre alt und das potenzielle Kinderzimmer ist nicht auf derselben Ebene wie das Elternschlafzimmer. Zudem hab ich elektr. Rollläden, Fußbodenheizung, Erdwärme. Inkl. Kaufnebenkosten ist der Käufer ausgabentechnisch auf meiner Höhe, nur hab ich zu <1% finanziert..

In Nachbarorten wurden die meisten der verkauften Bauplätze an die Gemeinde zurückgegeben.

Freie Mietobjekte gibt es hier praktisch gar nicht.

Ich hatte vor kurzem ein Jobangebot von einer Firma in der Baubranche.. wurde aufgrund der aktuellen Situation gecancelled.

Aktuell zu Bauen oder zu Kaufen käme für mich nicht in Frage.

Alle Zeiger stehen imho auf Krise.

Zitat von Jan Veerman am 5. November 2022, 22:22 Uhr

Zitat von Cepha am 5. November 2022, 15:52 Uhr

Sowas hier kommt meiner aktuellen Wohnung recht nahe und wäre bezugsfrei:

Bezugsfreie Altbauwohnung mit Charme (immobilienscout24.de)

Mit Kaufnebenkosten sind das aber noch 305k€ und denkmalgeschützt ist das Ding auch noch.

Ich bin immer wieder beeindruckt was für tolle Wohnungen es doch noch zu günstigen Preisen gibt und das in einer angesagten Großstadt mit viel Potential und attraktiven Arbeitsplätzen. Andererseits kann ich mir auch nicht vorstellen das die Preise dort in Dresden dauerhaft so günstig bleiben werden. Warum sollte sich Dresden nicht auch so entwickeln wie Frankfurt oder Stuttgart. Also wenn du mich fragst greife zu so lange der Markt noch so günstig für dich steht. Die günstige Miete ist wie eine süße Droge die dich bindet und abhängig macht. Doch irgendwann wird auch eine Vonovia mal die Preise anziehen auch wenn dieses Unternehmen vielleicht einen guten Ruf hat. Die müssen ja auch ihre Angestellten bezahlen.

@karlmags: Die Storry vom Emsland hört sich für mich auch wie von einem anderen Stern an. Aber Gratulation hast wohl ein super Timing gewählt. Und das zu wiederholen wird wohl schwer bis unmachbar sein.

Zitat von MFZ73 am 7. November 2022, 12:28 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 5. November 2022, 9:47 Uhr

Die obige Argumentation ist ein gutes Beispiel für reine Haarspalterei von Dir. Die von mir vermutete Zielsetzung dabei: Mein Ansehen beschädigen, mich ärgern und aus dem Forum vertreiben.

Es ist in diesem Thread nachzuvollziehen, dass die entsprechende Formulierung auch bei anderen Foristen nur für ungläubiges Staunen gesorgt hat. Dein Ansehen beschädigst Du also nachweislich regelmäßig selbst.

Ich hatte darauf verwiesen, dass Jan die Mieten versteuern muss und deshalb nur einen kleinen Teil nämlich den Unterschuss steuerlich absetzen kann. Das war eine berechtigte Korrektur.

Ich frage für einen Freund: warum nicht erst sauber formulieren und dann auf den Sende-Button drücken? Erspart eine Menge Korrekturen.

Darauf gehst Du aber nicht ein. Stattdessen versuchst Du, am Beispiel des Begriffs "Hebeln" nachzuweisen, dass mir "die korrekte Verwendung der Begrifflichkeiten abgeht." Und das sei bei System, so dass ich angeblich häufig "absurde Behauptungen" aufstelle. Und wie führst Du den Beweis?

Ich gehe auf fast jeden Blödsinn ein, den Du schreibst.

Indem Du darstellst, dass man "Hebeln" auch machen kann, um damit einen möglichst großen Verlust (negativer cashflow) zu erzeugen. Damit triffst Du ja wirklich den Nagel auf den Kopf. Denn der normale Anleger versucht ja immer, durch Hebeln einen möglichst großen Verlust zu erzeugen.

Du redest wirres Zeug, Anton, weil Du Cash-flow mit Hebel verwechselst. JanVeermann (iirc!?) hat Dir schon vorgerechnet, dass Deine Berechnung nur zu einem bestimmten Verhältnis von Fremd- und Eigenkapital passt. Daraus schließt Du - zunächst undifferenziert/pauschal - dass daraus kein "Hebel" (in Deinem Verständnis) entstünde.

Korrekt wäre: bei der von Dir vorausgesetzten konkreten Finanzierung entsteht (zunächst) kein Cash-flow.

Das sieht aber mit einem anderen Verhältnis von EK/FK anders aus. Dass sich daraus auch andere Ergebnisse in Bezug auf einen Hebel - im allgemeinen Sprachverständnis - ergeben, ist anzunehmen.

Wenn ich einmal schrieb, dass "Hebeln nicht möglich" sei, dann meinte ich natürlich ein Hebeln, das auf einen Gewinn gerichtet ist.

Das ist Dein Sprachgebrauch. Den verwendet so in diesem Forum und auch anderswo ... niemand. Zumal das für Dein Gesamt-Invest hieße, dass ein Gewinn (mit dem speziellen Finanzierungsprodukt) gar nicht erzielt werden könnte.

Ich werde auf Deine Posts in meinen threads nicht mehr reagieren, sie übersehen. Du bist nicht an einer sachlichen Diskussion mit mir interessiert. Du verachtest meine politische Einstellung und versuchst nur, mich durch diffamierende Einlassungen aus dem Forum zu vertreiben. So ist mein Eindruck.

Dein Eindruck täuscht. Der sachlichen Diskussion weichst Du grundsätzlich aus, weil Du gar nicht weißt, wie man eine solche führt. Deine politische Einstellung halte ich in der Tat für grandios falsch, aber auch darüber wird mit Dir keine sachliche Diskussion zu führen sein, was hier auch schon zur Genüge nachzulesen ist.

Ob Du mich ignorierst/überliest, geht mir am Ar*** vorbei. Wenn Du Unfug schreibst, nehme ich mir das Recht, darauf zu antworten.

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