Der Immobilien-Crash kommt nun doch! 40% Preisrückgang auch in guten Lagen werden normal sein!
Zitat von Cepha am 7. November 2022, 13:29 UhrZitat von Jan Veerman am 5. November 2022, 22:22 UhrIch bin immer wieder beeindruckt was für tolle Wohnungen es doch noch zu günstigen Preisen gibt und das in einer angesagten Großstadt mit viel Potential und attraktiven Arbeitsplätzen. Andererseits kann ich mir auch nicht vorstellen das die Preise dort in Dresden dauerhaft so günstig bleiben werden. Warum sollte sich Dresden nicht auch so entwickeln wie Frankfurt oder Stuttgart. Also wenn du mich fragst greife zu so lange der Markt noch so günstig für dich steht.
Wir sind ja hier in einem Frugalistenforum.
Meine Warmmiete beträgt 640 Euro/Monat (real etwas weniger, weil ich bisher immer Heizkosten rückerstatte bekomme).
Das Hausgeld für die o.g. Kaufimmobilie liegt bei 260 Euro/Monat als Beispiel.
Spart also 380 Euro pro Monat.
Dafür muss ich 300.000 Euro aufbringen, bei 4% Zins sind das 1000 Euro pro Monat Zusatzkosten.
Wer das Geld nicht hat bekommt den Kredit auch nur, wenn man tilgt, bei 1% Anfangstilgung wäre das weitere 250 Euro pro Monat.
Das wären also Zusatzkosten von 870 Euro pro Monat.
Nach 42 Jahren und rund 314.000 Euro Zinszahlungen hab ich dafür dann eine Wohnung.
Da stellt sich doch die Frage, ob ich nicht die 870 Euro pro Monat lieber in einen ETF packe und weiter zur Miete wohnen bleibe.
Wenn ich die Differenz nehme und davon ausgehen, dass Miete und Hausgeld jeweils um 2% pro Jahr steigen (als die Differenz zur Kreditbelastung abnimmt) und ich das Geld für 5% nach Steuern am Kapitalmarkt anlegen kann, dann habe ich nach 42 Jahren ca. 1,2 Millionen Euro
Bei einer Rendite von 4% wären es noch über 900.000 Euro, bei 6% über 1,5 Mio. Euro.
Das gilt für die Leute, die sich einen solchen Kredit überhaupt leisten können.
Bei 3% Anfangstilgung dauert der Spaß nur 22 Jahre. Der, der den Differenzbetrag mit 5%/a anlegt landet dann bei ca. 600.000 Euro im Depot.
1750€ im Monat muss man aber erstmal in eine Immobilie stecken wollen.
Das Durchschnittsbruttogehalt in Dresden liegt bei 3400 Euro / Monat.
Wenn ich die 300.000 Euro im Depot haben mit einem Ertrag von 5%, dann generiere ich damit 15.000 Euro im Jahr bzw. 1250 Euro im Monat.
Davon würde ich die Zusatzkosten von 380 Euro pro Monat von Mieter vs. Käufer bestrieten. Diese sollen mit 2% pro Jahr ansteigen.
Nach 42 Jahren lande ich bei einem Depotwert von 1,4 Mio. Euro, obwohl ich ständig die Differenzkosten von Miete vs. kaufen daraus bestreite.
Es fällt mir daher sehr schwer, bei den aktuellen Preisen hier -aus finanzieller Sicht- einen Grund für das Kaufen zu finden.
Es mag natürlich andere Gründe geben wie Diversifikation, gefühlte Sicherheit, Verbesserung der Wohnsituation, "was eigenes haben", usw..., aber das läuft halt alles unter Konsum, nicht unter "Geld sparen".
Eine Unbekannte ist die Wertentwicklung der Immobilie. Ging halt jetzt 14 Jahre lang nur aufwärts, das gabs davor so noch nie. Das ist aber kein Grund, das das auch in Zukunft so sein wird und wenn der Markt dreht bist Du mit einer Immobilie auch nicht diversifiziert und steigts auch nicht mal eben so aus oder halbierst den Einsatz.
MfG
Zitat von Jan Veerman am 5. November 2022, 22:22 Uhr
Ich bin immer wieder beeindruckt was für tolle Wohnungen es doch noch zu günstigen Preisen gibt und das in einer angesagten Großstadt mit viel Potential und attraktiven Arbeitsplätzen. Andererseits kann ich mir auch nicht vorstellen das die Preise dort in Dresden dauerhaft so günstig bleiben werden. Warum sollte sich Dresden nicht auch so entwickeln wie Frankfurt oder Stuttgart. Also wenn du mich fragst greife zu so lange der Markt noch so günstig für dich steht.
Wir sind ja hier in einem Frugalistenforum.
Meine Warmmiete beträgt 640 Euro/Monat (real etwas weniger, weil ich bisher immer Heizkosten rückerstatte bekomme).
Das Hausgeld für die o.g. Kaufimmobilie liegt bei 260 Euro/Monat als Beispiel.
Spart also 380 Euro pro Monat.
Dafür muss ich 300.000 Euro aufbringen, bei 4% Zins sind das 1000 Euro pro Monat Zusatzkosten.
Wer das Geld nicht hat bekommt den Kredit auch nur, wenn man tilgt, bei 1% Anfangstilgung wäre das weitere 250 Euro pro Monat.
Das wären also Zusatzkosten von 870 Euro pro Monat.
Nach 42 Jahren und rund 314.000 Euro Zinszahlungen hab ich dafür dann eine Wohnung.
Da stellt sich doch die Frage, ob ich nicht die 870 Euro pro Monat lieber in einen ETF packe und weiter zur Miete wohnen bleibe.
Wenn ich die Differenz nehme und davon ausgehen, dass Miete und Hausgeld jeweils um 2% pro Jahr steigen (als die Differenz zur Kreditbelastung abnimmt) und ich das Geld für 5% nach Steuern am Kapitalmarkt anlegen kann, dann habe ich nach 42 Jahren ca. 1,2 Millionen Euro
Bei einer Rendite von 4% wären es noch über 900.000 Euro, bei 6% über 1,5 Mio. Euro.
Das gilt für die Leute, die sich einen solchen Kredit überhaupt leisten können.
Bei 3% Anfangstilgung dauert der Spaß nur 22 Jahre. Der, der den Differenzbetrag mit 5%/a anlegt landet dann bei ca. 600.000 Euro im Depot.
1750€ im Monat muss man aber erstmal in eine Immobilie stecken wollen.
Das Durchschnittsbruttogehalt in Dresden liegt bei 3400 Euro / Monat.
Wenn ich die 300.000 Euro im Depot haben mit einem Ertrag von 5%, dann generiere ich damit 15.000 Euro im Jahr bzw. 1250 Euro im Monat.
Davon würde ich die Zusatzkosten von 380 Euro pro Monat von Mieter vs. Käufer bestrieten. Diese sollen mit 2% pro Jahr ansteigen.
Nach 42 Jahren lande ich bei einem Depotwert von 1,4 Mio. Euro, obwohl ich ständig die Differenzkosten von Miete vs. kaufen daraus bestreite.
Es fällt mir daher sehr schwer, bei den aktuellen Preisen hier -aus finanzieller Sicht- einen Grund für das Kaufen zu finden.
Es mag natürlich andere Gründe geben wie Diversifikation, gefühlte Sicherheit, Verbesserung der Wohnsituation, "was eigenes haben", usw..., aber das läuft halt alles unter Konsum, nicht unter "Geld sparen".
Eine Unbekannte ist die Wertentwicklung der Immobilie. Ging halt jetzt 14 Jahre lang nur aufwärts, das gabs davor so noch nie. Das ist aber kein Grund, das das auch in Zukunft so sein wird und wenn der Markt dreht bist Du mit einer Immobilie auch nicht diversifiziert und steigts auch nicht mal eben so aus oder halbierst den Einsatz.
MfG
Zitat von Gelöschter Benutzer am 7. November 2022, 13:45 UhrHallo Cepha,
zu deinen Überlegungen Mieten (+ETF) oder Kaufen gibt es grad ein sehr schönes Video von Finanztip, in dem mal Szenarien mit unterschiedlichen Parametern verglichen werden.
Hallo Cepha,
zu deinen Überlegungen Mieten (+ETF) oder Kaufen gibt es grad ein sehr schönes Video von Finanztip, in dem mal Szenarien mit unterschiedlichen Parametern verglichen werden.
Zitat von Rente2027 am 7. November 2022, 14:34 UhrIn den meisten Fällen ist die eigengenutzte Immobilie als "Liebhaberei" zu sehen, da ein gutes ETF/Aktien Portfolio fast immer eine bessere Rendite bringt. Vermietete Immobilien als Kapitalanlage sind durch den Hebel der Fremdfinanzierung (welchen man bei ETF/Aktien eher selten hat) schon eher ein Vergleich, wobei auch hier im Einzelfall geschaut werden muss, ob hier nicht eine andere Anlageform besser gewesen wäre.
Das ist aber immer so: Im Nachhinein ist man immer schlauer. Wenn man aber die Vergangenheit betrachtet, wäre weiteres Wohnen zur Miete und das dadurch gesparte Geld eine besser Kombo als EFH oder Wohnung zur Eigennutzung. Am besten wäre natürlich Wohnen zur Miete, gespartes Geld in ETF/Aktien und dann noch eine vermietete Immobilie, die der Mieter abbezahlt 😀
In den meisten Fällen ist die eigengenutzte Immobilie als "Liebhaberei" zu sehen, da ein gutes ETF/Aktien Portfolio fast immer eine bessere Rendite bringt. Vermietete Immobilien als Kapitalanlage sind durch den Hebel der Fremdfinanzierung (welchen man bei ETF/Aktien eher selten hat) schon eher ein Vergleich, wobei auch hier im Einzelfall geschaut werden muss, ob hier nicht eine andere Anlageform besser gewesen wäre.
Das ist aber immer so: Im Nachhinein ist man immer schlauer. Wenn man aber die Vergangenheit betrachtet, wäre weiteres Wohnen zur Miete und das dadurch gesparte Geld eine besser Kombo als EFH oder Wohnung zur Eigennutzung. Am besten wäre natürlich Wohnen zur Miete, gespartes Geld in ETF/Aktien und dann noch eine vermietete Immobilie, die der Mieter abbezahlt 😀
Zitat von MFZ73 am 7. November 2022, 15:27 UhrZitat von Cepha am 7. November 2022, 13:29 UhrDa stellt sich doch die Frage, ob ich nicht die 870 Euro pro Monat lieber in einen ETF packe und weiter zur Miete wohnen bleibe.
Das ist ja die klassische Frage, die Kommer in seinem Buch "Mieten oder Kaufen" aufgebracht und - im zeitlichen Kontext - beantwortet, aber auch schon ergänzt hat.
Aktuell muss man sich eben Fragen, in welchem makroökonomischen Kontext man sich befindet bzw. wie man die Situation in 3-5 Jahren einschätzt. Wenn man davon ausgeht, dass es wieder eine Boom-Phase wie in den letzten 10 Jahren gibt, wird man zu einer anderen Entscheidung gelangen, als wenn man davon ausgeht, dass die nächsten 10 Jahre eh nur Stagflation/Stagnation herrscht. Das Ganze musst Du dann noch auf Dresden runterbrechen und in Relation zum (zu erwartenden) Aktienmarkt setzen.
Das ist zur Zeit ganz schön tricky, weil das in alle Richtungen laufen kann.
Ganz wichtiger Punkt aber, der immer wieder vergessen wird: bei Kommer ist nur der disziplinierte (!) Aktieninvestor vorne und nur im Vergleich zu einer relativ langen Finanzierungslaufzeit über +25 Jahre. Wer mit viel EK/Tilgung und ergo kurzer Laufzeit plant und dabei kein disziplinierter Aktienanleger ist, der lag (!) mit dem Erwerb des Eigenheims immer vorn. In den letzten 10 Jahren dazu nahezu jeder Immo-Investor, ganz egal, wie seine Finanzierung ausgesehen hat, weil die (sic!) Hebel-Effekte durch Wertsteigerung bei Immos mit einem Aktien-Invest nicht zu erreichen waren.
Zitat von Cepha am 7. November 2022, 13:29 UhrDa stellt sich doch die Frage, ob ich nicht die 870 Euro pro Monat lieber in einen ETF packe und weiter zur Miete wohnen bleibe.
Das ist ja die klassische Frage, die Kommer in seinem Buch "Mieten oder Kaufen" aufgebracht und - im zeitlichen Kontext - beantwortet, aber auch schon ergänzt hat.
Aktuell muss man sich eben Fragen, in welchem makroökonomischen Kontext man sich befindet bzw. wie man die Situation in 3-5 Jahren einschätzt. Wenn man davon ausgeht, dass es wieder eine Boom-Phase wie in den letzten 10 Jahren gibt, wird man zu einer anderen Entscheidung gelangen, als wenn man davon ausgeht, dass die nächsten 10 Jahre eh nur Stagflation/Stagnation herrscht. Das Ganze musst Du dann noch auf Dresden runterbrechen und in Relation zum (zu erwartenden) Aktienmarkt setzen.
Das ist zur Zeit ganz schön tricky, weil das in alle Richtungen laufen kann.
Ganz wichtiger Punkt aber, der immer wieder vergessen wird: bei Kommer ist nur der disziplinierte (!) Aktieninvestor vorne und nur im Vergleich zu einer relativ langen Finanzierungslaufzeit über +25 Jahre. Wer mit viel EK/Tilgung und ergo kurzer Laufzeit plant und dabei kein disziplinierter Aktienanleger ist, der lag (!) mit dem Erwerb des Eigenheims immer vorn. In den letzten 10 Jahren dazu nahezu jeder Immo-Investor, ganz egal, wie seine Finanzierung ausgesehen hat, weil die (sic!) Hebel-Effekte durch Wertsteigerung bei Immos mit einem Aktien-Invest nicht zu erreichen waren.
Zitat von MFZ73 am 7. November 2022, 15:35 UhrZitat von Rente2027 am 7. November 2022, 14:34 UhrIn den meisten Fällen ist die eigengenutzte Immobilie als "Liebhaberei" zu sehen, da ein gutes ETF/Aktien Portfolio fast immer eine bessere Rendite bringt.
In den letzten 10 Jahren war das Aktienpaket chancenlos. Allenfalls mit Cryptos/maximalen Zockeranteil zu schaffen oder zu überflügeln.
Aber Du hast natürlich Recht, dass man das weder 2008 konnte noch 2022 absehen kann, ob so ein Jahrzehnt noch mal kommt. Grundsätzlich fehlen aber Wohnungen in D, das kann man nicht wegdiskutieren, ergo bleibt das mittelfristig ein Mangelmarkt.
Zitat von Rente2027 am 7. November 2022, 14:34 UhrIn den meisten Fällen ist die eigengenutzte Immobilie als "Liebhaberei" zu sehen, da ein gutes ETF/Aktien Portfolio fast immer eine bessere Rendite bringt.
In den letzten 10 Jahren war das Aktienpaket chancenlos. Allenfalls mit Cryptos/maximalen Zockeranteil zu schaffen oder zu überflügeln.
Aber Du hast natürlich Recht, dass man das weder 2008 konnte noch 2022 absehen kann, ob so ein Jahrzehnt noch mal kommt. Grundsätzlich fehlen aber Wohnungen in D, das kann man nicht wegdiskutieren, ergo bleibt das mittelfristig ein Mangelmarkt.
Zitat von Cepha am 7. November 2022, 15:47 UhrZitat von MFZ73 am 7. November 2022, 15:27 UhrGanz wichtiger Punkt aber, der immer wieder vergessen wird: bei Kommer ist nur der disziplinierte (!) Aktieninvestor vorne und nur im Vergleich zu einer relativ langen Finanzierungslaufzeit über +25 Jahre. Wer mit viel EK/Tilgung und ergo kurzer Laufzeit plant und dabei kein disziplinierter Aktienanleger ist, der lag (!) mit dem Erwerb des Eigenheims immer vorn. In den letzten 10 Jahren dazu nahezu jeder Immo-Investor, ganz egal, wie seine Finanzierung ausgesehen hat, weil die (sic!) Hebel-Effekte durch Wertsteigerung bei Immos mit einem Aktien-Invest nicht zu erreichen waren.
Ja, das mit der Hebelwirkung war in den Zeiten des geringen Zinssatzes richtig. Jetzt bei 4% gilt das in vielen Fällen eher nicht mehr.
Auch steuerlich ist die selbst bewohnte Immobilie vorteilhaft, da der Mietwert in Deutschland nicht besteuert wird.
Was das Sparen und investieren betrifft ist das ja eigentlich Kerntheme dieser Seite. Ob ein Aktienportfolio oder eine Immobilie in 10, 20, 30 oder 40 jahren mehr wert ist weiß man nicht.
Wenn ich selber raten müsste traue ich der Weltwirtschaft über die längeren Zeiträume ein deutlich größeres Wertwachstum und zugleich ein geringeres Verlustrisiko zu als einer einzigen von mir selbst bewohnten Immobilie. Außerdem beginnt ja wieder die Zeit des risikoarmen Zinses (wenngleich noch(!) unter der Inflationsrate). 3,5% auf Festgeld ist wieder möglich.
Man muss also Aktien im Portfolio mittlerweile nicht mehr mit teils negativ rentierlichem RK1 mischen.
Hinfällig wären all die Überlegungen, wenn es dauerhaft bei sehr hoher Inflation bleiben würde. Dann ist man mit einem kaum getilgten Kredit natürlich eher auf der Gewinnerseite
MfG
Zitat von MFZ73 am 7. November 2022, 15:27 Uhr
Ganz wichtiger Punkt aber, der immer wieder vergessen wird: bei Kommer ist nur der disziplinierte (!) Aktieninvestor vorne und nur im Vergleich zu einer relativ langen Finanzierungslaufzeit über +25 Jahre. Wer mit viel EK/Tilgung und ergo kurzer Laufzeit plant und dabei kein disziplinierter Aktienanleger ist, der lag (!) mit dem Erwerb des Eigenheims immer vorn. In den letzten 10 Jahren dazu nahezu jeder Immo-Investor, ganz egal, wie seine Finanzierung ausgesehen hat, weil die (sic!) Hebel-Effekte durch Wertsteigerung bei Immos mit einem Aktien-Invest nicht zu erreichen waren.
Ja, das mit der Hebelwirkung war in den Zeiten des geringen Zinssatzes richtig. Jetzt bei 4% gilt das in vielen Fällen eher nicht mehr.
Auch steuerlich ist die selbst bewohnte Immobilie vorteilhaft, da der Mietwert in Deutschland nicht besteuert wird.
Was das Sparen und investieren betrifft ist das ja eigentlich Kerntheme dieser Seite. Ob ein Aktienportfolio oder eine Immobilie in 10, 20, 30 oder 40 jahren mehr wert ist weiß man nicht.
Wenn ich selber raten müsste traue ich der Weltwirtschaft über die längeren Zeiträume ein deutlich größeres Wertwachstum und zugleich ein geringeres Verlustrisiko zu als einer einzigen von mir selbst bewohnten Immobilie. Außerdem beginnt ja wieder die Zeit des risikoarmen Zinses (wenngleich noch(!) unter der Inflationsrate). 3,5% auf Festgeld ist wieder möglich.
Man muss also Aktien im Portfolio mittlerweile nicht mehr mit teils negativ rentierlichem RK1 mischen.
Hinfällig wären all die Überlegungen, wenn es dauerhaft bei sehr hoher Inflation bleiben würde. Dann ist man mit einem kaum getilgten Kredit natürlich eher auf der Gewinnerseite
MfG
Zitat von Cepha am 7. November 2022, 15:52 UhrZitat von MFZ73 am 7. November 2022, 15:35 UhrIn den letzten 10 Jahren war das Aktienpaket chancenlos. Allenfalls mit Cryptos/maximalen Zockeranteil zu schaffen oder zu überflügeln.
Kommt drauf an, wie krass gehebelt und zu welchem Zins. Vor 10 Jahren war der Zins auch noch über 3%.
Von der reinen Wertsteigerung her waren US Aktien die letzten 10 Jahre genausogut wie Immobilien in Boom-Märkten (wir diskutieren idR eh nur über die, die Häuser, die die Verwandtschaft meiner Freundin im Vogtland verkaufen gehen für 5-stellige Summen weg mit einem ziemlichen Berümplungsaufwand)
Zitat von MFZ73 am 7. November 2022, 15:35 Uhr
In den letzten 10 Jahren war das Aktienpaket chancenlos. Allenfalls mit Cryptos/maximalen Zockeranteil zu schaffen oder zu überflügeln.
Kommt drauf an, wie krass gehebelt und zu welchem Zins. Vor 10 Jahren war der Zins auch noch über 3%.
Von der reinen Wertsteigerung her waren US Aktien die letzten 10 Jahre genausogut wie Immobilien in Boom-Märkten (wir diskutieren idR eh nur über die, die Häuser, die die Verwandtschaft meiner Freundin im Vogtland verkaufen gehen für 5-stellige Summen weg mit einem ziemlichen Berümplungsaufwand)
Zitat von MFZ73 am 7. November 2022, 16:39 UhrZitat von Cepha am 7. November 2022, 15:47 UhrHinfällig wären all die Überlegungen, wenn es dauerhaft bei sehr hoher Inflation bleiben würde. Dann ist man mit einem kaum getilgten Kredit natürlich eher auf der Gewinnerseite
Genau das habe ich letztes Jahr für mich so entschieden. Klassisches "to-borrow-against" durchgezogen, unter der Annahme, dass wir 2022-2025 ca. 3% Inflation erreichen würden. Mit dem freigewordenen Kapital diversifiziert und aktuell tilgt die Inflation meinen Kredit von alleine weg.
Zitat von Cepha am 7. November 2022, 15:52 UhrIn den letzten 10 Jahren war das Aktienpaket chancenlos. Allenfalls mit Cryptos/maximalen Zockeranteil zu schaffen oder zu überflügeln.
Kommt drauf an, wie krass gehebelt und zu welchem Zins. Vor 10 Jahren war der Zins auch noch über 3%.
Aber die Kaufpreise unter 50% von heute. Kommste nicht dran.
Von der reinen Wertsteigerung her waren US Aktien die letzten 10 Jahre genausogut wie Immobilien in Boom-Märkten
Ja, aber um mit (m)einer Immo mithalten zu können, hätte man/(ich) nicht nur das frei verfügbare Kapital nach Abzug der (fiktiven) Miete einsetzen müssen, sondern dieses Kapital brutal hebeln müssen. Dafür brauchte man wiederum Sicherheiten für die Banken, die ich - über mein normales Risikokapital - als Selbständiger vor 11 Jahren nur mit viel Aufwand bekommen hätte. Und wenn ich es bekommen hätte, hätte ich es noch eher in die eigene Firma re-investiert.
Für den Otto-Normal-Anleger mit mtl. ETF-Sparplan ist das nichts. Vor allem nicht, wenn man im Angestelltenverhältnis zur Miete wohnt.
Zitat von Cepha am 7. November 2022, 15:47 UhrHinfällig wären all die Überlegungen, wenn es dauerhaft bei sehr hoher Inflation bleiben würde. Dann ist man mit einem kaum getilgten Kredit natürlich eher auf der Gewinnerseite
Genau das habe ich letztes Jahr für mich so entschieden. Klassisches "to-borrow-against" durchgezogen, unter der Annahme, dass wir 2022-2025 ca. 3% Inflation erreichen würden. Mit dem freigewordenen Kapital diversifiziert und aktuell tilgt die Inflation meinen Kredit von alleine weg.
Zitat von Cepha am 7. November 2022, 15:52 Uhr
In den letzten 10 Jahren war das Aktienpaket chancenlos. Allenfalls mit Cryptos/maximalen Zockeranteil zu schaffen oder zu überflügeln.
Kommt drauf an, wie krass gehebelt und zu welchem Zins. Vor 10 Jahren war der Zins auch noch über 3%.
Aber die Kaufpreise unter 50% von heute. Kommste nicht dran.
Von der reinen Wertsteigerung her waren US Aktien die letzten 10 Jahre genausogut wie Immobilien in Boom-Märkten
Ja, aber um mit (m)einer Immo mithalten zu können, hätte man/(ich) nicht nur das frei verfügbare Kapital nach Abzug der (fiktiven) Miete einsetzen müssen, sondern dieses Kapital brutal hebeln müssen. Dafür brauchte man wiederum Sicherheiten für die Banken, die ich - über mein normales Risikokapital - als Selbständiger vor 11 Jahren nur mit viel Aufwand bekommen hätte. Und wenn ich es bekommen hätte, hätte ich es noch eher in die eigene Firma re-investiert.
Für den Otto-Normal-Anleger mit mtl. ETF-Sparplan ist das nichts. Vor allem nicht, wenn man im Angestelltenverhältnis zur Miete wohnt.
Zitat von Lostoi am 7. November 2022, 20:29 UhrZitat von MFZ73 am 7. November 2022, 16:39 UhrGenau das habe ich letztes Jahr für mich so entschieden. Klassisches "to-borrow-against" durchgezogen, unter der Annahme, dass wir 2022-2025 ca. 3% Inflation erreichen würden. Mit dem freigewordenen Kapital diversifiziert und aktuell tilgt die Inflation meinen Kredit von alleine weg.
Wow, Deine Einkünfte steigen also mindestens in der Höhe der Inflationsrate oder noch mehr - das würde mich und sicher auch andere interessieren, wie Du das machst.
Ansonsten überdenke nochmal die getroffene Aussage bzw. rechne es mal nach...
Zitat von MFZ73 am 7. November 2022, 16:39 UhrGenau das habe ich letztes Jahr für mich so entschieden. Klassisches "to-borrow-against" durchgezogen, unter der Annahme, dass wir 2022-2025 ca. 3% Inflation erreichen würden. Mit dem freigewordenen Kapital diversifiziert und aktuell tilgt die Inflation meinen Kredit von alleine weg.
Wow, Deine Einkünfte steigen also mindestens in der Höhe der Inflationsrate oder noch mehr - das würde mich und sicher auch andere interessieren, wie Du das machst.
Ansonsten überdenke nochmal die getroffene Aussage bzw. rechne es mal nach...
Zitat von Cepha am 7. November 2022, 21:09 UhrHebel sind auch Risiken. Das wird nach vielen jahren Dauerboom gerne vergessen.
Wir wissen nicht, wo die Immobilienpreis in 20 jahren stehen werden. Das kann doppelt so hoch sein wie heute oder auch nur halb so hoch. Beide Seiten führen jeweils gute Gründe an.
Ich fand an frugalisten.de seinerzeit so spannend, dass hier ein Weg beschreiben wurde, wie man finanziell unabhängig werden kann, ohne dass es spekatkulärer Maßnahmen betrifft. Man muss kein Top Verdiener mit nebenjob sein, mit Krediten jonglieren, kein Virtuose im stockpickung und market timing sein und auch nicht in seiner Freizeit zum gehebelten Immobilieninvestor und Verwalter werden. Nichts davon möchte ich haben.
Ich habe vom Finanzwesir damals gelernt, dass es zum "nicht arm streben" garnicht viel braucht außer einem kleinen sparlan auf einen ETF und den jahrzehnte durch halten. Das wars. Easy peasy.
Und hier habe ich gelernt, dass man mit einer entsprechenden sparquote sogar noch deutlich mehr erreichen kann, wenn man will. Auch hier easy peasy, sofern man das will.
Das ist irgendwie super trivial und die Mathematik dahinter ist auch simpel, für mich waren das trotzdem Augenöffner. Für FIRE leider 10 Jahre zu spät, aber besser spät als nie.
Gehebeltes Investieren überlasse ich anderen. immobilienmarkt ist ja noch viel krasser als Aktienmarkt. Im aktienmarkt hab ich 100% Trasnparanz, im Immobilienmarkt so gut wie keine, Aktien sind perfekt fair bewertet, bei immobilien bin ich der Idiot unter lauter Profis, Aktien sind super billig, Immobilien beim Kauf extrem teuer (KNK), Aktien sind super einfach zu diversifizieren und per Sparplan zu kaufen, Immobilien kaufe ich mit meinen finaziellen Möglichkeiten als einen einzigen Megaklumpen und unterliege komplett dem Markttiming.
Selbstverständlich kann man damit Erfolg haben und das hatte in den letzten 10 Jahren auch fast jeder, aber es gab auch ganz andere Zeiten. meine Eltern hatten 2008 für meine Schwester eine schöne kleine 1 Zimmer Wohnung in Plattling für knapp unter 40.000 Euro gekauft, die ursprünglich neu für 100.000 Euro verkauft wurde. Die wollte damals einfach absolut niemand haben.
Hebel sind auch Risiken. Das wird nach vielen jahren Dauerboom gerne vergessen.
Wir wissen nicht, wo die Immobilienpreis in 20 jahren stehen werden. Das kann doppelt so hoch sein wie heute oder auch nur halb so hoch. Beide Seiten führen jeweils gute Gründe an.
Ich fand an frugalisten.de seinerzeit so spannend, dass hier ein Weg beschreiben wurde, wie man finanziell unabhängig werden kann, ohne dass es spekatkulärer Maßnahmen betrifft. Man muss kein Top Verdiener mit nebenjob sein, mit Krediten jonglieren, kein Virtuose im stockpickung und market timing sein und auch nicht in seiner Freizeit zum gehebelten Immobilieninvestor und Verwalter werden. Nichts davon möchte ich haben.
Ich habe vom Finanzwesir damals gelernt, dass es zum "nicht arm streben" garnicht viel braucht außer einem kleinen sparlan auf einen ETF und den jahrzehnte durch halten. Das wars. Easy peasy.
Und hier habe ich gelernt, dass man mit einer entsprechenden sparquote sogar noch deutlich mehr erreichen kann, wenn man will. Auch hier easy peasy, sofern man das will.
Das ist irgendwie super trivial und die Mathematik dahinter ist auch simpel, für mich waren das trotzdem Augenöffner. Für FIRE leider 10 Jahre zu spät, aber besser spät als nie.
Gehebeltes Investieren überlasse ich anderen. immobilienmarkt ist ja noch viel krasser als Aktienmarkt. Im aktienmarkt hab ich 100% Trasnparanz, im Immobilienmarkt so gut wie keine, Aktien sind perfekt fair bewertet, bei immobilien bin ich der Idiot unter lauter Profis, Aktien sind super billig, Immobilien beim Kauf extrem teuer (KNK), Aktien sind super einfach zu diversifizieren und per Sparplan zu kaufen, Immobilien kaufe ich mit meinen finaziellen Möglichkeiten als einen einzigen Megaklumpen und unterliege komplett dem Markttiming.
Selbstverständlich kann man damit Erfolg haben und das hatte in den letzten 10 Jahren auch fast jeder, aber es gab auch ganz andere Zeiten. meine Eltern hatten 2008 für meine Schwester eine schöne kleine 1 Zimmer Wohnung in Plattling für knapp unter 40.000 Euro gekauft, die ursprünglich neu für 100.000 Euro verkauft wurde. Die wollte damals einfach absolut niemand haben.
Zitat von MFZ73 am 7. November 2022, 21:15 UhrZitat von Lostoi am 7. November 2022, 20:29 UhrZitat von MFZ73 am 7. November 2022, 16:39 UhrGenau das habe ich letztes Jahr für mich so entschieden. Klassisches "to-borrow-against" durchgezogen, unter der Annahme, dass wir 2022-2025 ca. 3% Inflation erreichen würden. Mit dem freigewordenen Kapital diversifiziert und aktuell tilgt die Inflation meinen Kredit von alleine weg.
Wow, Deine Einkünfte steigen also mindestens in der Höhe der Inflationsrate oder noch mehr - das würde mich und sicher auch andere interessieren, wie Du das machst.
Ansonsten überdenke nochmal die getroffene Aussage bzw. rechne es mal nach...Ich muss da nichts überdenken, denn es ist so wie Du schreibst. Aktuell liege ich 44% über dem Vorjahresergebnis. Damit einhergehend habe ich dieses Jahr bislang etwa 25T€ mehr getilgt als geplant. Dazu kommen ca 400€ Pauschale/Spritkosten im neuen Nebenjob als Trainer und das finanzierte Garagengold legt gerade zu wie doof.
Wie man das macht?
Trainer sind überall Mangelware, ich denke, ich werde im Winter wohl noch unmoralische Angebote von höherklassigen Teams bekommen - habe aber bei meinem aktuellen Verein schon für die neue Saison zugesagt.
Im Job ab Mai Preise erhöht, allerdings „nur“ um 5-10%. Weitere Erhöhung wird wohl Anfang 2023 kommen. Job ebenfalls Mangelmarkt, Nachfrage steigt. Kaum Diskussionen mit Kunden, die sind schon froh, wenn man nur um 5% erhöht.
Beim Garagengold einfach die Füße stillhalten, wird 2027 zum H-Oldie.
Und noch zwei andere Projekte am Start, wo es ähnlich anläuft, da geht aber aktuell noch Zeit/Kapital rein …
Zitat von Lostoi am 7. November 2022, 20:29 UhrZitat von MFZ73 am 7. November 2022, 16:39 UhrGenau das habe ich letztes Jahr für mich so entschieden. Klassisches "to-borrow-against" durchgezogen, unter der Annahme, dass wir 2022-2025 ca. 3% Inflation erreichen würden. Mit dem freigewordenen Kapital diversifiziert und aktuell tilgt die Inflation meinen Kredit von alleine weg.
Wow, Deine Einkünfte steigen also mindestens in der Höhe der Inflationsrate oder noch mehr - das würde mich und sicher auch andere interessieren, wie Du das machst.
Ansonsten überdenke nochmal die getroffene Aussage bzw. rechne es mal nach...
Ich muss da nichts überdenken, denn es ist so wie Du schreibst. Aktuell liege ich 44% über dem Vorjahresergebnis. Damit einhergehend habe ich dieses Jahr bislang etwa 25T€ mehr getilgt als geplant. Dazu kommen ca 400€ Pauschale/Spritkosten im neuen Nebenjob als Trainer und das finanzierte Garagengold legt gerade zu wie doof.
Wie man das macht?
Trainer sind überall Mangelware, ich denke, ich werde im Winter wohl noch unmoralische Angebote von höherklassigen Teams bekommen - habe aber bei meinem aktuellen Verein schon für die neue Saison zugesagt.
Im Job ab Mai Preise erhöht, allerdings „nur“ um 5-10%. Weitere Erhöhung wird wohl Anfang 2023 kommen. Job ebenfalls Mangelmarkt, Nachfrage steigt. Kaum Diskussionen mit Kunden, die sind schon froh, wenn man nur um 5% erhöht.
Beim Garagengold einfach die Füße stillhalten, wird 2027 zum H-Oldie.
Und noch zwei andere Projekte am Start, wo es ähnlich anläuft, da geht aber aktuell noch Zeit/Kapital rein …
Zitat von FredFinanzFuchs am 10. November 2022, 9:34 UhrInzwischen steht in allen Medien, dass die Immobilienpreise sinken. Es ist allerdings weniger ein Crash als eine länger andauernde Talfahrt oder eine Baisse wie bei Aktien. Zum einen ist der Immobilienmarkt träger als der Aktienmarkt. Zum anderen ist es die zögerliche EZB, durch die die Hypothekenzinsen in D langsamer steigen als z. B. in den USA. Dort rentieren sich 10-jährige Staatsanleihen schon mit 4%. Die Hypozinsen liegen erfahrungsgemäß mindestens 1% höher mit jetzt 5-6%.
Es wird vermutet, dass die Zinsen bis Mitte kommenden Jahres weiter steigen - die Talfahrt der Immobilienpreise wird also noch weitergehen.
Inzwischen steht in allen Medien, dass die Immobilienpreise sinken. Es ist allerdings weniger ein Crash als eine länger andauernde Talfahrt oder eine Baisse wie bei Aktien. Zum einen ist der Immobilienmarkt träger als der Aktienmarkt. Zum anderen ist es die zögerliche EZB, durch die die Hypothekenzinsen in D langsamer steigen als z. B. in den USA. Dort rentieren sich 10-jährige Staatsanleihen schon mit 4%. Die Hypozinsen liegen erfahrungsgemäß mindestens 1% höher mit jetzt 5-6%.
Es wird vermutet, dass die Zinsen bis Mitte kommenden Jahres weiter steigen - die Talfahrt der Immobilienpreise wird also noch weitergehen.
Zitat von Rente2027 am 10. November 2022, 9:39 UhrZitat von FredFinanzFuchs am 10. November 2022, 9:34 Uhrdie Talfahrt der Immobilienpreise wird also noch weitergehen.
Dann sollte man jetzt am Tiefpunkt kaufen?
Zitat von FredFinanzFuchs am 10. November 2022, 9:34 Uhrdie Talfahrt der Immobilienpreise wird also noch weitergehen.
Dann sollte man jetzt am Tiefpunkt kaufen?
Zitat von FredFinanzFuchs am 10. November 2022, 11:38 UhrZitat von Rente2027 am 10. November 2022, 9:39 UhrDann sollte man jetzt am Tiefpunkt kaufen?
Der Tiefpunkt ist noch nicht erreicht. 60% der Experten erwarten weitere Zinssteigerungen innerhalb von 6 Monaten bis 1 Jahr. Fed und EZB werden auf jeden Fall noch weiter die Zinsen erhöhen. Wenn der Immobilienmarkt der Entwicklung hinterherläuft, dann kann die Abwärtsentwicklung noch 1 bis 1/2 Jahre dauern.
In der Diskussion oben wurde aufgezeigt, dass bei vielen die Abwärtsentwicklung noch nicht richtig angekommen ist. "Freche Gebote machen" ist ein aktueller Tipp von immocation.
Vielleicht gibt es im Neubau und bei Fix and Flip bald deutliche Nachlässe. Wenn man sich mal bei Exporo anschaut, mit wie wenig Eigenkapitals manche Investoren arbeiten, kann es auch zu "Notverkäufen" kommen, die Finanziers und Banken können Druck machen.
Ich empfehle, noch einige Monate abzuwarten und bei wirklich guten Objekten es mit einem niedrigen Gebot zu versuchen. Wenn es keine anderen Interessenten gibt und wirklich verkauft werden soll, kann man damit Glück haben.
Zitat von Rente2027 am 10. November 2022, 9:39 UhrDann sollte man jetzt am Tiefpunkt kaufen?
Der Tiefpunkt ist noch nicht erreicht. 60% der Experten erwarten weitere Zinssteigerungen innerhalb von 6 Monaten bis 1 Jahr. Fed und EZB werden auf jeden Fall noch weiter die Zinsen erhöhen. Wenn der Immobilienmarkt der Entwicklung hinterherläuft, dann kann die Abwärtsentwicklung noch 1 bis 1/2 Jahre dauern.
In der Diskussion oben wurde aufgezeigt, dass bei vielen die Abwärtsentwicklung noch nicht richtig angekommen ist. "Freche Gebote machen" ist ein aktueller Tipp von immocation.
Vielleicht gibt es im Neubau und bei Fix and Flip bald deutliche Nachlässe. Wenn man sich mal bei Exporo anschaut, mit wie wenig Eigenkapitals manche Investoren arbeiten, kann es auch zu "Notverkäufen" kommen, die Finanziers und Banken können Druck machen.
Ich empfehle, noch einige Monate abzuwarten und bei wirklich guten Objekten es mit einem niedrigen Gebot zu versuchen. Wenn es keine anderen Interessenten gibt und wirklich verkauft werden soll, kann man damit Glück haben.
Zitat von MFZ73 am 10. November 2022, 12:46 UhrZitat von Rente2027 am 10. November 2022, 9:39 UhrZitat von FredFinanzFuchs am 10. November 2022, 9:34 Uhrdie Talfahrt der Immobilienpreise wird also noch weitergehen.
Dann sollte man jetzt am Tiefpunkt kaufen?
Wenn man den vom Finanzfuchs verlinkten Artikel mal in Ruhe durchliest, steht da so einiges, was gegen eine weitere Talfahrt spricht, auch explizit ausformuliert.
Es gibt zudem auch Anhaltspunkte dafür, dass die EZB nur nachzieht, die Banken das Risiko also schon vorweg eingepreist haben und ergo nicht mehr wahnsinnig viel passiert, auch wenn die EZB den Leitzins weiter erhöht - was sie nicht ewig tun kann.
Daher ist auch dieses Szenario denkbar: Steigende Zinsen: »Die Inflationsraten werden fallen« - DER SPIEGEL
Kaffarnik: Wir haben fraglos enorme Inflationsraten, aber sie werden fallen, ganz sicher. Nicht auf die zwei Prozent, wo sie die Notenbanken gerne hätten. Aber dass sie zweistellig bleiben wie jetzt, glaube ich niemals. Schon, weil die westlichen Volkswirtschaften in die Rezession rutschen und die Nachfrage abnehmen wird. Ich glaube für 2023 an die »Golden Four«-Regel.
SPIEGEL: Die was?
Kaffarnik: Inflation, Leitzinsen und Anleihezinsen werden sich jeweils um vier Prozent einpendeln. Damit hätten wir dann am Anleihemarkt eine Kurskonstellation, die für Anleger sehr attraktiv sein kann.
Ebenso bei SPON nachzulesen: Immobilien: Neugeschäft mit Baufinanzierungen bricht weiter ein - DER SPIEGEL
Was die Nachfrage nach Immobilienkrediten betrifft, hat all das Spuren hinterlassen. Erreichte das Neugeschäft bei Wohnungsbaukrediten deutscher Banken an Privathaushalte laut der Prüfungsgesellschaft PwC im März noch ein Allzeithoch mit gut 32 Milliarden Euro, ging es in den Folgemonaten zurück und fiel im August auf 18,5 Milliarden Euro.
Das sind exakt die Zahlen, die FFF bereits vorgebracht hat, aber es kommt ein interessanter Nachsatz:
Nachdem das Neufinanzierungsvolumen im Mai noch fast 20 Prozent über Vorjahr gelegen habe, sei es ab Juni ins Minus gedreht, heißt es bei Barkow Consulting. Im August sei das Minus zum Vorjahr auf 19 Prozent gewachsen und im Folgemonat auf 28 Prozent. Der Bestand insgesamt an Baufinanzierungen sei im September noch um gut sechs Prozent gestiegen – immer noch mehr als der langjährige Schnitt.
Das wiederum bestätigt die Aussage der Gutachterausschüsse, dass es bis Sept. gar keinen Rückgang gab.
Noch ein Beispiel aus meinem Dunstkreis von gestern:
- Bauherren canceln geplanten Anbau für Schwiegereltern, weil sich Verkauf des Hauses der Schwiegereltern schwierig gestaltet.
- Schwiegereltern warten jetzt einfach mal ab, bis einer kommt, der den gewünschten Preis zahlt.
- => ein potentieller Erwerber des Hauses der Schwiegereltern wartet auf den günstigen Preis, tja ... bis wann?
Damit der Umzug/Anbau klappt, müssten zwei Dinge passieren:
- Entweder der Erwerber kriegt den gewünschten Kaufpreis auf die Kette => kein Wertverlust der Immo (mal ohne Inflation betrachtet)
- Oder der Anbau müsste plötzlich bei den Herstellungskosten deutlich günstiger werden, damit die Schwiegereltern einen geringeren Kaufpreis akzeptieren können.
Das zweite wird aber dieses Jahr nicht mehr passieren, weil wir nach wie vor ein Wirtschaftswachstum (!) von ca. 1,7 Prozent haben und erst nächstes Jahr in eine Rezession mit 0,2% bis 0,4% rutschen. Die Rezession der subprime-Krise hatte eine ganz andere Dynamik, liegt retrospektiv bei ca. 4%. Island und Lettland hat es damals quasi direkt zerlegt, teilw. mit Inflationsraten von 25% und mehr. Eine Reihe anderer Staaten kamen schwer ins Straucheln, Arbeitslosenquote hatte sich grob verdoppelt.
Jetzt mal bitte ernsthaft: sieht irgendjemand einen realistischen, identischen Verlauf zum Ausmaß der Subprime-Krise? Bei stabilem Arbeitsmarkt? Mit laufenden Investitionen im Energiemarkt wie zb den neuen Gasterminals? Bei steigenden Steuereinnahmen?
Fällt mir schwer, das in der gleichen Kategorie einzuordnen.
*****
Persönliche Meinung, kann jeder anders sehen und hängt auch von meiner persönlichen Situation ab:
Ich bin in einem Projekt involviert, das (nach mehreren Jahren Planung) mit hoher Wahrscheinlichkeit realisiert wird, Baubeginn kann 2024 sein, spätestens 2025 geht's los. In Q2/2023 weiß ich exakt, wie die Finanzierung und Realisierung aussieht, wir rechnen aktuell mit 5% Finanzierungskosten. Ich vermute aber, dass wir es für 4-4,5% mit Forward-Darlehen hinkriegen.
Das warte ich noch ab und gucke dann nach einer Wohn-Immo fürs Alter, wobei ich nicht davon ausgehe, dass sich da viel am Preis tun wird. 10% ggü. 2021/2020 mag sein, 40% halte ich für utopisch. Wenn der Krieg in der Ukraine bis dahin beendet wurde, geht's mMn auch relativ schnell wieder nach oben, hängt aber auch davon ab, wie schnell wir unsere Energieprobleme gelöst bekommen.
Es passiert aber in einem Punkt das Gleiche wie 2007/08 bei privaten Hausbesitzern: die verkaufen einfach nicht, wenn sie es sich leisten können. Also wie soll es da zu einem rapiden Preisverfall kommen? Da muss der Leidensdruck schon enorm hoch sein. Das ist er aber nicht, wenn die Leute ihre Jobs behalten und weiterhin bezahlt werden oder in abbezahlten Immos hocken und nur noch die laufenden Kosten gedeckt werden müssen. Oder anders: welcher Verkäufer steht denn so unter Druck, dass er bei -40% einschlägt? Das trifft nur die Zocker, aber nicht die breite Masse der Kreditnehmer/Eigentümer.
Zitat von Rente2027 am 10. November 2022, 9:39 UhrZitat von FredFinanzFuchs am 10. November 2022, 9:34 Uhrdie Talfahrt der Immobilienpreise wird also noch weitergehen.
Dann sollte man jetzt am Tiefpunkt kaufen?
Wenn man den vom Finanzfuchs verlinkten Artikel mal in Ruhe durchliest, steht da so einiges, was gegen eine weitere Talfahrt spricht, auch explizit ausformuliert.
Es gibt zudem auch Anhaltspunkte dafür, dass die EZB nur nachzieht, die Banken das Risiko also schon vorweg eingepreist haben und ergo nicht mehr wahnsinnig viel passiert, auch wenn die EZB den Leitzins weiter erhöht - was sie nicht ewig tun kann.
Daher ist auch dieses Szenario denkbar: Steigende Zinsen: »Die Inflationsraten werden fallen« - DER SPIEGEL
Kaffarnik: Wir haben fraglos enorme Inflationsraten, aber sie werden fallen, ganz sicher. Nicht auf die zwei Prozent, wo sie die Notenbanken gerne hätten. Aber dass sie zweistellig bleiben wie jetzt, glaube ich niemals. Schon, weil die westlichen Volkswirtschaften in die Rezession rutschen und die Nachfrage abnehmen wird. Ich glaube für 2023 an die »Golden Four«-Regel.
SPIEGEL: Die was?
Kaffarnik: Inflation, Leitzinsen und Anleihezinsen werden sich jeweils um vier Prozent einpendeln. Damit hätten wir dann am Anleihemarkt eine Kurskonstellation, die für Anleger sehr attraktiv sein kann.
Ebenso bei SPON nachzulesen: Immobilien: Neugeschäft mit Baufinanzierungen bricht weiter ein - DER SPIEGEL
Was die Nachfrage nach Immobilienkrediten betrifft, hat all das Spuren hinterlassen. Erreichte das Neugeschäft bei Wohnungsbaukrediten deutscher Banken an Privathaushalte laut der Prüfungsgesellschaft PwC im März noch ein Allzeithoch mit gut 32 Milliarden Euro, ging es in den Folgemonaten zurück und fiel im August auf 18,5 Milliarden Euro.
Das sind exakt die Zahlen, die FFF bereits vorgebracht hat, aber es kommt ein interessanter Nachsatz:
Nachdem das Neufinanzierungsvolumen im Mai noch fast 20 Prozent über Vorjahr gelegen habe, sei es ab Juni ins Minus gedreht, heißt es bei Barkow Consulting. Im August sei das Minus zum Vorjahr auf 19 Prozent gewachsen und im Folgemonat auf 28 Prozent. Der Bestand insgesamt an Baufinanzierungen sei im September noch um gut sechs Prozent gestiegen – immer noch mehr als der langjährige Schnitt.
Das wiederum bestätigt die Aussage der Gutachterausschüsse, dass es bis Sept. gar keinen Rückgang gab.
Noch ein Beispiel aus meinem Dunstkreis von gestern:
- Bauherren canceln geplanten Anbau für Schwiegereltern, weil sich Verkauf des Hauses der Schwiegereltern schwierig gestaltet.
- Schwiegereltern warten jetzt einfach mal ab, bis einer kommt, der den gewünschten Preis zahlt.
- => ein potentieller Erwerber des Hauses der Schwiegereltern wartet auf den günstigen Preis, tja ... bis wann?
Damit der Umzug/Anbau klappt, müssten zwei Dinge passieren:
- Entweder der Erwerber kriegt den gewünschten Kaufpreis auf die Kette => kein Wertverlust der Immo (mal ohne Inflation betrachtet)
- Oder der Anbau müsste plötzlich bei den Herstellungskosten deutlich günstiger werden, damit die Schwiegereltern einen geringeren Kaufpreis akzeptieren können.
Das zweite wird aber dieses Jahr nicht mehr passieren, weil wir nach wie vor ein Wirtschaftswachstum (!) von ca. 1,7 Prozent haben und erst nächstes Jahr in eine Rezession mit 0,2% bis 0,4% rutschen. Die Rezession der subprime-Krise hatte eine ganz andere Dynamik, liegt retrospektiv bei ca. 4%. Island und Lettland hat es damals quasi direkt zerlegt, teilw. mit Inflationsraten von 25% und mehr. Eine Reihe anderer Staaten kamen schwer ins Straucheln, Arbeitslosenquote hatte sich grob verdoppelt.
Jetzt mal bitte ernsthaft: sieht irgendjemand einen realistischen, identischen Verlauf zum Ausmaß der Subprime-Krise? Bei stabilem Arbeitsmarkt? Mit laufenden Investitionen im Energiemarkt wie zb den neuen Gasterminals? Bei steigenden Steuereinnahmen?
Fällt mir schwer, das in der gleichen Kategorie einzuordnen.
*****
Persönliche Meinung, kann jeder anders sehen und hängt auch von meiner persönlichen Situation ab:
Ich bin in einem Projekt involviert, das (nach mehreren Jahren Planung) mit hoher Wahrscheinlichkeit realisiert wird, Baubeginn kann 2024 sein, spätestens 2025 geht's los. In Q2/2023 weiß ich exakt, wie die Finanzierung und Realisierung aussieht, wir rechnen aktuell mit 5% Finanzierungskosten. Ich vermute aber, dass wir es für 4-4,5% mit Forward-Darlehen hinkriegen.
Das warte ich noch ab und gucke dann nach einer Wohn-Immo fürs Alter, wobei ich nicht davon ausgehe, dass sich da viel am Preis tun wird. 10% ggü. 2021/2020 mag sein, 40% halte ich für utopisch. Wenn der Krieg in der Ukraine bis dahin beendet wurde, geht's mMn auch relativ schnell wieder nach oben, hängt aber auch davon ab, wie schnell wir unsere Energieprobleme gelöst bekommen.
Es passiert aber in einem Punkt das Gleiche wie 2007/08 bei privaten Hausbesitzern: die verkaufen einfach nicht, wenn sie es sich leisten können. Also wie soll es da zu einem rapiden Preisverfall kommen? Da muss der Leidensdruck schon enorm hoch sein. Das ist er aber nicht, wenn die Leute ihre Jobs behalten und weiterhin bezahlt werden oder in abbezahlten Immos hocken und nur noch die laufenden Kosten gedeckt werden müssen. Oder anders: welcher Verkäufer steht denn so unter Druck, dass er bei -40% einschlägt? Das trifft nur die Zocker, aber nicht die breite Masse der Kreditnehmer/Eigentümer.
Zitat von Rente2027 am 10. November 2022, 15:12 UhrZitat von MFZ73 am 10. November 2022, 12:46 UhrZitat von Rente2027 am 10. November 2022, 9:39 UhrZitat von FredFinanzFuchs am 10. November 2022, 9:34 Uhrdie Talfahrt der Immobilienpreise wird also noch weitergehen.
Dann sollte man jetzt am Tiefpunkt kaufen?
Wenn man den vom Finanzfuchs verlinkten Artikel mal in Ruhe durchliest, steht da so einiges, was gegen eine weitere Talfahrt spricht, auch explizit ausformuliert.
Es gibt zudem auch Anhaltspunkte dafür, dass die EZB nur nachzieht, die Banken das Risiko also schon vorweg eingepreist haben und ergo nicht mehr wahnsinnig viel passiert, auch wenn die EZB den Leitzins weiter erhöht - was sie nicht ewig tun kann.
Daher ist auch dieses Szenario denkbar: Steigende Zinsen: »Die Inflationsraten werden fallen« - DER SPIEGEL
Kaffarnik: Wir haben fraglos enorme Inflationsraten, aber sie werden fallen, ganz sicher. Nicht auf die zwei Prozent, wo sie die Notenbanken gerne hätten. Aber dass sie zweistellig bleiben wie jetzt, glaube ich niemals. Schon, weil die westlichen Volkswirtschaften in die Rezession rutschen und die Nachfrage abnehmen wird. Ich glaube für 2023 an die »Golden Four«-Regel.
SPIEGEL: Die was?
Kaffarnik: Inflation, Leitzinsen und Anleihezinsen werden sich jeweils um vier Prozent einpendeln. Damit hätten wir dann am Anleihemarkt eine Kurskonstellation, die für Anleger sehr attraktiv sein kann.
Ebenso bei SPON nachzulesen: Immobilien: Neugeschäft mit Baufinanzierungen bricht weiter ein - DER SPIEGEL
Was die Nachfrage nach Immobilienkrediten betrifft, hat all das Spuren hinterlassen. Erreichte das Neugeschäft bei Wohnungsbaukrediten deutscher Banken an Privathaushalte laut der Prüfungsgesellschaft PwC im März noch ein Allzeithoch mit gut 32 Milliarden Euro, ging es in den Folgemonaten zurück und fiel im August auf 18,5 Milliarden Euro.
Das sind exakt die Zahlen, die FFF bereits vorgebracht hat, aber es kommt ein interessanter Nachsatz:
Nachdem das Neufinanzierungsvolumen im Mai noch fast 20 Prozent über Vorjahr gelegen habe, sei es ab Juni ins Minus gedreht, heißt es bei Barkow Consulting. Im August sei das Minus zum Vorjahr auf 19 Prozent gewachsen und im Folgemonat auf 28 Prozent. Der Bestand insgesamt an Baufinanzierungen sei im September noch um gut sechs Prozent gestiegen – immer noch mehr als der langjährige Schnitt.
Das wiederum bestätigt die Aussage der Gutachterausschüsse, dass es bis Sept. gar keinen Rückgang gab.
Noch ein Beispiel aus meinem Dunstkreis von gestern:
- Bauherren canceln geplanten Anbau für Schwiegereltern, weil sich Verkauf des Hauses der Schwiegereltern schwierig gestaltet.
- Schwiegereltern warten jetzt einfach mal ab, bis einer kommt, der den gewünschten Preis zahlt.
- => ein potentieller Erwerber des Hauses der Schwiegereltern wartet auf den günstigen Preis, tja ... bis wann?
Damit der Umzug/Anbau klappt, müssten zwei Dinge passieren:
- Entweder der Erwerber kriegt den gewünschten Kaufpreis auf die Kette => kein Wertverlust der Immo (mal ohne Inflation betrachtet)
- Oder der Anbau müsste plötzlich bei den Herstellungskosten deutlich günstiger werden, damit die Schwiegereltern einen geringeren Kaufpreis akzeptieren können.
Das zweite wird aber dieses Jahr nicht mehr passieren, weil wir nach wie vor ein Wirtschaftswachstum (!) von ca. 1,7 Prozent haben und erst nächstes Jahr in eine Rezession mit 0,2% bis 0,4% rutschen. Die Rezession der subprime-Krise hatte eine ganz andere Dynamik, liegt retrospektiv bei ca. 4%. Island und Lettland hat es damals quasi direkt zerlegt, teilw. mit Inflationsraten von 25% und mehr. Eine Reihe anderer Staaten kamen schwer ins Straucheln, Arbeitslosenquote hatte sich grob verdoppelt.
Jetzt mal bitte ernsthaft: sieht irgendjemand einen realistischen, identischen Verlauf zum Ausmaß der Subprime-Krise? Bei stabilem Arbeitsmarkt? Mit laufenden Investitionen im Energiemarkt wie zb den neuen Gasterminals? Bei steigenden Steuereinnahmen?
Fällt mir schwer, das in der gleichen Kategorie einzuordnen.
*****
Persönliche Meinung, kann jeder anders sehen und hängt auch von meiner persönlichen Situation ab:
Ich bin in einem Projekt involviert, das (nach mehreren Jahren Planung) mit hoher Wahrscheinlichkeit realisiert wird, Baubeginn kann 2024 sein, spätestens 2025 geht's los. In Q2/2023 weiß ich exakt, wie die Finanzierung und Realisierung aussieht, wir rechnen aktuell mit 5% Finanzierungskosten. Ich vermute aber, dass wir es für 4-4,5% mit Forward-Darlehen hinkriegen.
Das warte ich noch ab und gucke dann nach einer Wohn-Immo fürs Alter, wobei ich nicht davon ausgehe, dass sich da viel am Preis tun wird. 10% ggü. 2021/2020 mag sein, 40% halte ich für utopisch. Wenn der Krieg in der Ukraine bis dahin beendet wurde, geht's mMn auch relativ schnell wieder nach oben, hängt aber auch davon ab, wie schnell wir unsere Energieprobleme gelöst bekommen.
Es passiert aber in einem Punkt das Gleiche wie 2007/08 bei privaten Hausbesitzern: die verkaufen einfach nicht, wenn sie es sich leisten können. Also wie soll es da zu einem rapiden Preisverfall kommen? Da muss der Leidensdruck schon enorm hoch sein. Das ist er aber nicht, wenn die Leute ihre Jobs behalten und weiterhin bezahlt werden oder in abbezahlten Immos hocken und nur noch die laufenden Kosten gedeckt werden müssen. Oder anders: welcher Verkäufer steht denn so unter Druck, dass er bei -40% einschlägt? Das trifft nur die Zocker, aber nicht die breite Masse der Kreditnehmer/Eigentümer.
Ich werte FFF´s Aussagen als Kontraindikator: Wenn gesagt wird, die Preise falle um 40% -> kurze Zeit später fallen die Preise nicht, sondern stagnieren höchstens.
Dann heißt es: Die Preise fallen doch nicht, nur bei Investmentobjekten -> Gesamtmarkt macht einen kleinen Rutsch nach unten.
Dann heißt es: Die nächsten Jahre geht es mit Immos abwärts -> Ich antizipiere mal steigende Preise die nächsten paar Jahre 😉
Ähnlich dieser Artikel:Preise für Wohnimmobilien fallen erstmals seit 2010 (handelsblatt.com)
Die Überschrift verspricht fallende Preise, sagt in dem Artikel jedoch, dass es mit den im Schnitt zum Vormonat Minus 0,7 Prozent immer noch ein Plus von 8% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gibt.
Sorry aber es ist wie in jeder anderen Anlageklasse auch so, es gibt Leute, die kennen sich mit der Materie aus und es gibt eben welche, die sich nicht damit auskennen!
Zitat von MFZ73 am 10. November 2022, 12:46 UhrZitat von Rente2027 am 10. November 2022, 9:39 UhrZitat von FredFinanzFuchs am 10. November 2022, 9:34 Uhrdie Talfahrt der Immobilienpreise wird also noch weitergehen.
Dann sollte man jetzt am Tiefpunkt kaufen?
Wenn man den vom Finanzfuchs verlinkten Artikel mal in Ruhe durchliest, steht da so einiges, was gegen eine weitere Talfahrt spricht, auch explizit ausformuliert.
Es gibt zudem auch Anhaltspunkte dafür, dass die EZB nur nachzieht, die Banken das Risiko also schon vorweg eingepreist haben und ergo nicht mehr wahnsinnig viel passiert, auch wenn die EZB den Leitzins weiter erhöht - was sie nicht ewig tun kann.
Daher ist auch dieses Szenario denkbar: Steigende Zinsen: »Die Inflationsraten werden fallen« - DER SPIEGEL
Kaffarnik: Wir haben fraglos enorme Inflationsraten, aber sie werden fallen, ganz sicher. Nicht auf die zwei Prozent, wo sie die Notenbanken gerne hätten. Aber dass sie zweistellig bleiben wie jetzt, glaube ich niemals. Schon, weil die westlichen Volkswirtschaften in die Rezession rutschen und die Nachfrage abnehmen wird. Ich glaube für 2023 an die »Golden Four«-Regel.
SPIEGEL: Die was?
Kaffarnik: Inflation, Leitzinsen und Anleihezinsen werden sich jeweils um vier Prozent einpendeln. Damit hätten wir dann am Anleihemarkt eine Kurskonstellation, die für Anleger sehr attraktiv sein kann.
Ebenso bei SPON nachzulesen: Immobilien: Neugeschäft mit Baufinanzierungen bricht weiter ein - DER SPIEGEL
Was die Nachfrage nach Immobilienkrediten betrifft, hat all das Spuren hinterlassen. Erreichte das Neugeschäft bei Wohnungsbaukrediten deutscher Banken an Privathaushalte laut der Prüfungsgesellschaft PwC im März noch ein Allzeithoch mit gut 32 Milliarden Euro, ging es in den Folgemonaten zurück und fiel im August auf 18,5 Milliarden Euro.
Das sind exakt die Zahlen, die FFF bereits vorgebracht hat, aber es kommt ein interessanter Nachsatz:
Nachdem das Neufinanzierungsvolumen im Mai noch fast 20 Prozent über Vorjahr gelegen habe, sei es ab Juni ins Minus gedreht, heißt es bei Barkow Consulting. Im August sei das Minus zum Vorjahr auf 19 Prozent gewachsen und im Folgemonat auf 28 Prozent. Der Bestand insgesamt an Baufinanzierungen sei im September noch um gut sechs Prozent gestiegen – immer noch mehr als der langjährige Schnitt.
Das wiederum bestätigt die Aussage der Gutachterausschüsse, dass es bis Sept. gar keinen Rückgang gab.
Noch ein Beispiel aus meinem Dunstkreis von gestern:
- Bauherren canceln geplanten Anbau für Schwiegereltern, weil sich Verkauf des Hauses der Schwiegereltern schwierig gestaltet.
- Schwiegereltern warten jetzt einfach mal ab, bis einer kommt, der den gewünschten Preis zahlt.
- => ein potentieller Erwerber des Hauses der Schwiegereltern wartet auf den günstigen Preis, tja ... bis wann?
Damit der Umzug/Anbau klappt, müssten zwei Dinge passieren:
- Entweder der Erwerber kriegt den gewünschten Kaufpreis auf die Kette => kein Wertverlust der Immo (mal ohne Inflation betrachtet)
- Oder der Anbau müsste plötzlich bei den Herstellungskosten deutlich günstiger werden, damit die Schwiegereltern einen geringeren Kaufpreis akzeptieren können.
Das zweite wird aber dieses Jahr nicht mehr passieren, weil wir nach wie vor ein Wirtschaftswachstum (!) von ca. 1,7 Prozent haben und erst nächstes Jahr in eine Rezession mit 0,2% bis 0,4% rutschen. Die Rezession der subprime-Krise hatte eine ganz andere Dynamik, liegt retrospektiv bei ca. 4%. Island und Lettland hat es damals quasi direkt zerlegt, teilw. mit Inflationsraten von 25% und mehr. Eine Reihe anderer Staaten kamen schwer ins Straucheln, Arbeitslosenquote hatte sich grob verdoppelt.
Jetzt mal bitte ernsthaft: sieht irgendjemand einen realistischen, identischen Verlauf zum Ausmaß der Subprime-Krise? Bei stabilem Arbeitsmarkt? Mit laufenden Investitionen im Energiemarkt wie zb den neuen Gasterminals? Bei steigenden Steuereinnahmen?
Fällt mir schwer, das in der gleichen Kategorie einzuordnen.
*****
Persönliche Meinung, kann jeder anders sehen und hängt auch von meiner persönlichen Situation ab:
Ich bin in einem Projekt involviert, das (nach mehreren Jahren Planung) mit hoher Wahrscheinlichkeit realisiert wird, Baubeginn kann 2024 sein, spätestens 2025 geht's los. In Q2/2023 weiß ich exakt, wie die Finanzierung und Realisierung aussieht, wir rechnen aktuell mit 5% Finanzierungskosten. Ich vermute aber, dass wir es für 4-4,5% mit Forward-Darlehen hinkriegen.
Das warte ich noch ab und gucke dann nach einer Wohn-Immo fürs Alter, wobei ich nicht davon ausgehe, dass sich da viel am Preis tun wird. 10% ggü. 2021/2020 mag sein, 40% halte ich für utopisch. Wenn der Krieg in der Ukraine bis dahin beendet wurde, geht's mMn auch relativ schnell wieder nach oben, hängt aber auch davon ab, wie schnell wir unsere Energieprobleme gelöst bekommen.
Es passiert aber in einem Punkt das Gleiche wie 2007/08 bei privaten Hausbesitzern: die verkaufen einfach nicht, wenn sie es sich leisten können. Also wie soll es da zu einem rapiden Preisverfall kommen? Da muss der Leidensdruck schon enorm hoch sein. Das ist er aber nicht, wenn die Leute ihre Jobs behalten und weiterhin bezahlt werden oder in abbezahlten Immos hocken und nur noch die laufenden Kosten gedeckt werden müssen. Oder anders: welcher Verkäufer steht denn so unter Druck, dass er bei -40% einschlägt? Das trifft nur die Zocker, aber nicht die breite Masse der Kreditnehmer/Eigentümer.
Ich werte FFF´s Aussagen als Kontraindikator: Wenn gesagt wird, die Preise falle um 40% -> kurze Zeit später fallen die Preise nicht, sondern stagnieren höchstens.
Dann heißt es: Die Preise fallen doch nicht, nur bei Investmentobjekten -> Gesamtmarkt macht einen kleinen Rutsch nach unten.
Dann heißt es: Die nächsten Jahre geht es mit Immos abwärts -> Ich antizipiere mal steigende Preise die nächsten paar Jahre 😉
Ähnlich dieser Artikel:Preise für Wohnimmobilien fallen erstmals seit 2010 (handelsblatt.com)
Die Überschrift verspricht fallende Preise, sagt in dem Artikel jedoch, dass es mit den im Schnitt zum Vormonat Minus 0,7 Prozent immer noch ein Plus von 8% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gibt.
Sorry aber es ist wie in jeder anderen Anlageklasse auch so, es gibt Leute, die kennen sich mit der Materie aus und es gibt eben welche, die sich nicht damit auskennen!
Zitat von FredFinanzFuchs am 11. November 2022, 13:54 UhrZitat aus dem Eingangspost:
„Ein "Kursverlust" von 40% kommt auf Anlageobjekte zu …
Und bis Jahresende wird es dann wohl auch der Letzte mitbekommen haben, dass Immobilien finanzierbar sein müssen oder attraktive Rendite bringen müssen. Und das geht nur bei sinkenden Preisen.“
Also 40% bei Anlageobjekten bis Jahresende war die Ansage. Heute sage ich, kann auch noch bis Ende kommenden Jahres nach unten gehen bis die 40% erreicht sind.
Zitat aus dem Eingangspost:
„Ein "Kursverlust" von 40% kommt auf Anlageobjekte zu …
Und bis Jahresende wird es dann wohl auch der Letzte mitbekommen haben, dass Immobilien finanzierbar sein müssen oder attraktive Rendite bringen müssen. Und das geht nur bei sinkenden Preisen.“
Also 40% bei Anlageobjekten bis Jahresende war die Ansage. Heute sage ich, kann auch noch bis Ende kommenden Jahres nach unten gehen bis die 40% erreicht sind.
Zitat von Muslime_Frugi am 11. November 2022, 15:33 UhrDer Mieter braucht bezahlbaren Wohnraum
….das Klima Dekabonisierung
…der Investor Rendite
…die Bauindustrie Kostendeckung & Marge
…die Bauträger Kostendeckung & Marge
Ein durchaus spannendes Quintett mit vielen Fragezeichen. Für mich derzeit kein Umfeld für Neuinvestitionen, zuviel Unbekannte und es rechnet sich einfach nicht. Zumindest nicht von Beginn, sondern nur mit wohlwollenden Erwartungen in die Zukunft.
Wer mehr zum Thema sehen und hören will, dem sein dieses Interview empfohlen, dem ich in seiner nüchternen Erkenntnis voll zustimme!
https://youtu.be/PMF5DO-Doi0
Der Mieter braucht bezahlbaren Wohnraum
….das Klima Dekabonisierung
…der Investor Rendite
…die Bauindustrie Kostendeckung & Marge
…die Bauträger Kostendeckung & Marge
Ein durchaus spannendes Quintett mit vielen Fragezeichen. Für mich derzeit kein Umfeld für Neuinvestitionen, zuviel Unbekannte und es rechnet sich einfach nicht. Zumindest nicht von Beginn, sondern nur mit wohlwollenden Erwartungen in die Zukunft.
Wer mehr zum Thema sehen und hören will, dem sein dieses Interview empfohlen, dem ich in seiner nüchternen Erkenntnis voll zustimme!
Zitat von FredFinanzFuchs am 16. November 2022, 10:14 UhrAm Zinshausmarkt derzeit absolute Kaufzurückhaltung - ein Käufermarkt ist entstanden. Wir haben es jetzt geschafft und ein Gebot wurde akzeptiert, das 40% unter der ursprünglichen Forderung liegt. Faktor 21,x - aber mit Mietsteigerungsmöglichkeit in A-Stadt, A-Lage. Volumen um die 5 Mio. Da fehlen natürlich auch die Kleinanleger auf der Nachfrageseite.
Es lohnt sich also bei Anlageobjekten - egal wie hoch die Forderung ist, ein Gebot zu machen. Manche wollen wirklich verkaufen und gehen dann darauf ein. Manchmal ist es sogar gut, wenn die Forderung überhöht ist, dann meldet sich praktisch niemand und man ist der einzige Bieter.
Bei frei lieferbaren, gebrauchten Wohnungen im mittleren Preissegment zwar weniger Anfragen - aber da gibt es noch immer super Preise. Berlin A-Lage 7.500 je qm.
Am Zinshausmarkt derzeit absolute Kaufzurückhaltung - ein Käufermarkt ist entstanden. Wir haben es jetzt geschafft und ein Gebot wurde akzeptiert, das 40% unter der ursprünglichen Forderung liegt. Faktor 21,x - aber mit Mietsteigerungsmöglichkeit in A-Stadt, A-Lage. Volumen um die 5 Mio. Da fehlen natürlich auch die Kleinanleger auf der Nachfrageseite.
Es lohnt sich also bei Anlageobjekten - egal wie hoch die Forderung ist, ein Gebot zu machen. Manche wollen wirklich verkaufen und gehen dann darauf ein. Manchmal ist es sogar gut, wenn die Forderung überhöht ist, dann meldet sich praktisch niemand und man ist der einzige Bieter.
Bei frei lieferbaren, gebrauchten Wohnungen im mittleren Preissegment zwar weniger Anfragen - aber da gibt es noch immer super Preise. Berlin A-Lage 7.500 je qm.
Zitat von FredFinanzFuchs am 20. November 2022, 14:50 UhrEntscheidend für die weitere Entwicklung am Immobilienmarkt ist die Entwicklung der Zinsen. In Focus prognostiziert der Chefanalyst der Baader Bank nur noch leicht steigende Zinsen (Fed 0,25%) zum Jahresende, dann noch mal 0,25% in 2023, danach eine Korrektur nach unten in 2023 und für 2024 1% niedrigere Zinsen, alles gut begründet.
Erfahrungsgemäß wird die EZB das Spielchen in moderaten Schritten mitmachen, das Zinsniveau in Deutschland also in 2023 so bleiben und in 2024 werden die Zinsen wieder sinken.
Für den Immobilienmarkt bedeutet das: Die Preise für frei lieferbare Wohnungen werden nicht gravierend nachgeben. Die Nachfrage bleibt einfach zu groß für gravierende Preisnachlässe zumal das Neubauangebot zunächst zurückgehen wird.
Bei Anlageobjekten (vermietet!) entwickelt sich mit den gestiegenen Zinsen -bei bleibenden 4%- weiterhin ein Käufermarkt. Wer nicht verkaufen muss, der lässt es sein. Es bleiben aber weiterhin Verkäufer, die entweder verkaufen müssen oder wollen.
Vielleicht gibt es den einen oder anderen Umwandler, der auf einem Posten unverkaufter vermieteter Eigentumswohnungen sitzt und den die Zinsen zwicken. Der lässt sich auf niedriger Gebote ein.
Außerdem gibt es immer Verkäufer, die den Ärger mit den Mietern leid sind, aus Altersgründen verkaufen wollen oder Erbengemeinschaften, die mit dem Geld was anderes vorhaben. Die haben die Mietshäuser geerbt oder schon vor langer Zeit gekauft und abbezahlt. Die machen auch bei 15- bis 20-facher Miete einen guten Schnitt.
Entscheidend für die weitere Entwicklung am Immobilienmarkt ist die Entwicklung der Zinsen. In Focus prognostiziert der Chefanalyst der Baader Bank nur noch leicht steigende Zinsen (Fed 0,25%) zum Jahresende, dann noch mal 0,25% in 2023, danach eine Korrektur nach unten in 2023 und für 2024 1% niedrigere Zinsen, alles gut begründet.
Erfahrungsgemäß wird die EZB das Spielchen in moderaten Schritten mitmachen, das Zinsniveau in Deutschland also in 2023 so bleiben und in 2024 werden die Zinsen wieder sinken.
Für den Immobilienmarkt bedeutet das: Die Preise für frei lieferbare Wohnungen werden nicht gravierend nachgeben. Die Nachfrage bleibt einfach zu groß für gravierende Preisnachlässe zumal das Neubauangebot zunächst zurückgehen wird.
Bei Anlageobjekten (vermietet!) entwickelt sich mit den gestiegenen Zinsen -bei bleibenden 4%- weiterhin ein Käufermarkt. Wer nicht verkaufen muss, der lässt es sein. Es bleiben aber weiterhin Verkäufer, die entweder verkaufen müssen oder wollen.
Vielleicht gibt es den einen oder anderen Umwandler, der auf einem Posten unverkaufter vermieteter Eigentumswohnungen sitzt und den die Zinsen zwicken. Der lässt sich auf niedriger Gebote ein.
Außerdem gibt es immer Verkäufer, die den Ärger mit den Mietern leid sind, aus Altersgründen verkaufen wollen oder Erbengemeinschaften, die mit dem Geld was anderes vorhaben. Die haben die Mietshäuser geerbt oder schon vor langer Zeit gekauft und abbezahlt. Die machen auch bei 15- bis 20-facher Miete einen guten Schnitt.
