Zitat von FredFinanzFuchs am 13. Oktober 2022, 8:20 Uhr

Der Tiefpunkt ist nun langsam erreicht. Bei Vonovia Kurseinbruch nahezu 60%. Bei Zinshausangeboten bitten die Makler inzwischen höflich um Gebote, wenn ihre Auftraggeber wirklich verkaufen wollen. Und das gibt es bei Zinshäusern eher oft. Erbengemeinschaften, die an Vermietung z. B. nicht interessiert sind und Kasse machen wollen. Die ärgern sich auch nicht zu sehr, dass sie vor einem halben Jahr vielleicht mehr bekommen hätten. Ist ja sowieso alles geschenkt.

In Hamburg kann man in guten Lagen wieder um die 3.000€/qm einkaufen. 21-fach ist auch wieder möglich. Der Neubau lässt sich in HH oder B nicht unter 5000€/qm wuppen. Kostenmiete dann ca. 20€/qm. Da kann man Altbauten und 13€/qm gut gegenhalten.

Und die Inflation wird zeigen, dass in 10 Jahren man wie Phoenix aus der Asche aufgestiegen ist.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 13. Oktober 2022, 9:56 Uhr

Wäre ich nicht schon mit 90% meines Vermögens in Immos investiert, würde ich bei Vonovia jetzt kräftig einkaufen.

Zwar stabilisieren sich die Preise derzeit, die Nachfrage nach Wohnraum ist aber nach wie vor sehr hoch und man kann gut beobachten, wie überall derzeit die Mieten anzuziehen beginnen.

Gerade erst gestern habe ich einen Artikel gelesen in dem nochmal dargestellt wurde, dass die BRD an ihrem Plan von jährlich 400.000 neuen Wohnungen festhält.
Keine Ahnung, was die Regierungsvertreter denn meinen, wer das bei aktuellen Zinsen, Baukosten, Planungsrisiken und leeren Fördertöpfen machen soll, ich halte das aber für extrem unrealistisch. Im Gegenzug werden inflationsbedingt die Mieten deutlich anziehen.

Wenn neuer und bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden soll, dann geht das nur über entsprechend attraktive Fördertöpfe - und die werden in den nächsten ein, zwei Jahren kommen, da bin ich überzeugt - gerade jetzt, wo alle merken dass Energie viel Geld kostet und Neubauten davon recht wenig brauchen 🙂

Es gibt ja keinen realen Grund, warum die Aktie sooo tief in den Keller geht, ich sehe da bei aktuellem Kursniveau ebenfalls rosige Zeiten für die Aktionäre, zumal auch die Dividendenrendite sehr ordentlich ist.

 

Zitat von MFZ73 am 13. Oktober 2022, 11:03 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 23. September 2022, 9:25 Uhr

Dass bei Immobilien viel Schwarzgeld unterwegs ist, das ist eine Übertreibung der Medien.

Keineswegs, das ist gut dokumentiert und D gibt da im internationalen Vergleich ein äußerst schwaches Bild ab.

Alle Verträge werden notariell beurkundet, Schwarzgeld fließt da sehr selten - zumal überwiegend auch finanziert wird.

Dass Dir an der Stelle die Phantasie fehlt, ist kein Beweis. Geld aus illegalen Quellen - zumal aus dem Ausland - kann man waschen und erst dann in D zum Notar gehen. Das Waschen passiert auch in D und auch mit Hilfe von Notaren, die mindestens auf einem Auge blind sind. Aktuelles Beispiel ist die Durchsetzung der Sanktionen gegen russische Oligarchen. Es ist schon ein Drama, überhaupt festzustellen, wem eine Yacht oder eine Immobilie am Ende gehören, weil das international verschachtelt wird und am Ende wie am Beispiel Usmanow zu beobachten ist, nur über den Hebel Einkommensteuer/Wohnsitz in D teilw. zu lösen ist.

Über solche Konstrukte werden international und auch am Starnberger See Privathäuser und Grundstücke gekauft wie Bonbons und Du glaubst, dass es da kein strukturelles oder allenfalls aufgebauschtes Problem gibt.

Das ist bestenfalls naiv zu nennen.

 

Zitat von Frugi85 am 13. Oktober 2022, 9:56 Uhr

Gerade erst gestern habe ich einen Artikel gelesen in dem nochmal dargestellt wurde, dass die BRD an ihrem Plan von jährlich 400.000 neuen Wohnungen festhält.
Keine Ahnung, was die Regierungsvertreter denn meinen, wer das bei aktuellen Zinsen, Baukosten, Planungsrisiken und leeren Fördertöpfen machen soll, ich halte das aber für extrem unrealistisch. Im Gegenzug werden inflationsbedingt die Mieten deutlich anziehen.

Neubau wird zurückgestellt, das war auch 2007/08 so, hat sich ca. 2 Jahre hingezogen, dann ging das wieder los. Notfalls mit kleineren Flächen pro Einheit.

Man sollte aber nicht unterschätzen, dass es genug Kapital gibt, das in Wohn-Immos investiert werden kann und soll, aber aktuell ist eher das Problem, dass man keine verlässlichen Zahlen und Termine bekommt, ergo kann keiner planen - das liegt aber nicht daran, dass kein Geld da wäre. Es ist nur aktuell mit unkalkulierbaren Risiken verbunden und dann wird das eben nur mit dem FY-Money-Anteil gemacht.

Nur mal zum Vergleich der Größenordnungen: das Privatvermögen wird in D auf ca. 17 Billionen Euro geschätzt. Wenn man 400T Einheiten á 250T€ baut, dann sind das 100 Milliarden Euro.

Das entspricht weniger als einem (!) Prozent des Netto-Privatvermögens in D. Externes und Firmenkapital ist da noch gar nicht berücksichtigt.

Es liegt also nicht am Kapital, auch wenn bei aktuellen Zinsen nicht jeder Kleinst-Investor frisches Geld bekommt ...

Zitat von Jan Veerman am 13. Oktober 2022, 16:57 Uhr

Wer aktuell Geld rumliegen hat kann wirklich super einsteigen. Wer weiß ob es die nächste Jahre nochmal so eine gute Gelegenheit wie jetzt geben wird. Leider habe ich mein Pulver schon verschossen und komm an neues nicht mehr ran sonst wäre ich jetzt auf Shopping Tour. Aber ich denke es ist jetzt auch Zeit für die anderen mal was ordentliches aufzubauen. Viel Spaß und greift beherzt zu. 🙂

Zitat von Privatier am 13. Oktober 2022, 18:58 Uhr

Bis jetzt habe ich noch nichts interessantes entdeckt. Werde mich im Winter mal damit genauer beschäftigen...

Zitat von PanameraFlow am 14. Oktober 2022, 9:30 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 13. Oktober 2022, 8:20 Uhr

 

In Hamburg kann man in guten Lagen wieder um die 3.000€/qm einkaufen.

Wat? Hast du ein paar Beispiele dazu? Die günstigen stehen nach wie vor in Lohbrügge drin, was ja keine gute Lage ist. Und selbst in Neugraben-Fischbek die stehen noch für fast 5000 den qm drin und das ist ja auch eine sehr schlechte Lage. Ich sehe wirklich nicht wo da etwas günstiger geworden ist hmm.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 14. Oktober 2022, 10:02 Uhr

Das MFH neben meinem im letzten Jahr fertiggestellten ist jetzt eine Wohnung verkauft worden. Da ich den Käufer kenne ist das eine gute Quelle für Vergleiche. Die Bude ist knapp 5 Jahre alt. Energiestandard ist ähnlich, Ausstattung bei mir etwas hochwertiger aber generell ähnlich.

mein Bekannter hat für 3900€/qm gekauft und hatte 14 "Mitbewerber". Kleinstadt an der Ostsee in Mecklenburg. Annonciert sind noch weitere Neubauprojekte mkt Fertigstellung 2024 die bereits jetzt zum Verkauf angeboten werden. Aktuell,befindet sich dort noch ein Sportplatz...

Da werden Preise von 4400-4700 €/qm bzw. 13€/qm Kaltmiete ausgeschrieben. Finde ich sehr sportlich, ich liege bei rund 10€.

Zumindest Neubauten werden noch immer aus den Händen gerissen, überall wird gesucht was derzeit keiner bauen kann / will. Häuser sind etwas schwieriger, da in Gesamtsumme recht teuer. ETW hingegen gehen sehr gut, vor allem die kleinen...

Dürfte ich bereits was verkaufen, so würde ich das jetzt schnellstmöglich auch unter Preis tun und käme dann mit rund 1,8M plus raus. Hälfte bei derzeitigem Ausverkauf ins Depot, Hälfte aufs Festgeldkoto zu Zins von 3% p.a. Da wäre Fat Fire mit geringer Volatilität easy drin.

Meiner Meinung nach derzeit eine sehr gute Zeit zum umschichten, selbst wenn die Preise etwas gedrückt sind. Der Aktienmarkt bietet einfach so viele Chancen. Alleine der sichere Festzinsanteil würde meine Ausgaben grob abdecken, ware also gar nicht so wichtig was das Depot die nächsten 10 Jahre für Bewegungen macht.

Leider ist ein Verkauf aber erst in 8 Jahren möglich, mal sehen wie es dann so aussieht.

Zitat von exitus2022 am 14. Oktober 2022, 10:09 Uhr

Zitat von Frugi85 am 13. Oktober 2022, 9:56 Uhr

... die BRD an ihrem Plan von jährlich 400.000 neuen Wohnungen festhält.
Keine Ahnung, was die Regierungsvertreter denn meinen, wer das bei aktuellen Zinsen, Baukosten, Planungsrisiken und leeren Fördertöpfen machen soll, ...

Hatte sich das Politbüro eines anderen/früheren deutschen Staates bei seinen 5 Jahresplänen um die Umsetzbarkeit geschert?

Zitat von Gelöschter Benutzer am 14. Oktober 2022, 10:22 Uhr

Hatte sich das Politbüro eines anderen/früheren deutschen Staates bei seinen 5 Jahresplänen um die Umsetzbarkeit geschert?

ist mir relativ egal - Fakt ist, dass das kurz- bis mittelfristig nicht zu schaffen ist. Wohnraum wird also knapper, vor allem neuer, energieeffizienter und "altenfreundlicher" Wohnraum, moderner Standard eben. Bereits jetzt sieht man wie die Mieten anziehen, vor allem bei Neubauten - die Inflation wird das nicht verbessern. Wird nicht lange dauern bis in diesem Segment die Preise wieder nach oben laufen wenn nur wenige haben was alle wollen...

Zitat von MFZ73 am 14. Oktober 2022, 10:50 Uhr

Habe gerade mal "mein" Jagdgebiet bei immoscout gecheckt, da gibt's zumindest wieder Angebote in ausreichender Menge. Preis ab 3,5T€ (Bestand/Altbau) bzw. ab 4,5T€ (Neubau) pro m² incl. NK aufwärts. Letztes Jahr hatte ich nur ein einziges Angebot über einen persönlichen Kontakt, sollte +5,5T€/m² (Neubau) kosten und war relativ schnell weg.

Werde mal bis Ende des Jahres aus der Ferne beobachten und nächstes Jahr mal paar Objekte konkret ansehen, aber es sieht so aus, als ob sich 'ne kleine Wochenendreise wieder lohnt, damit man überhaupt mal was sieht und nicht nur die Nummer 100 in der Warteschleife ist ...

Zitat von Privatier am 14. Oktober 2022, 11:51 Uhr

Letztes Jahr 3 bis 4 Seiten bei immoscout, im Sommer 8 und jetzt 13 Seiten bei uns...

Zitat von exitus2022 am 14. Oktober 2022, 12:08 Uhr

Zitat von Frugi85 am 14. Oktober 2022, 10:22 Uhr

Wohnraum wird also knapper, ... neuer, energieeffizienter und "altenfreundlicher" Wohnraum, moderner Standard eben. ... Wird nicht lange dauern bis in diesem Segment die Preise wieder nach oben laufen wenn nur wenige haben was alle wollen...

Damit wird Wohnraum generell eben nicht knapper!

Das würde eher heißen, dass sich "alle" um die besten 20% des Angebots kloppen - und der Markt für die restlichen 80% der Bestandsimmobilien crasht!

Zitat von Gelöschter Benutzer am 14. Oktober 2022, 13:30 Uhr

Wie auch immer man das betrachten will. Klar kloppen sich dann alle um Neubauten. Man kann ja aber nunmal auch keine alten bauen 😉 Es fehlt derzeit einfach noch viel an Wohnraum...

Das geht nunmal nur über Neubauten und da ist derzeit wenig Planbarkeit vorhanden, gerade wenn man größere Peojekte wie ein MFH bauen möchte...

Wie sich die Wohnung welchen Stsndards auf wen verteilen ist ja erstmal egal. Klar ust Neubau dann attraktiver fur die welche es sich leisten können die Mehrmiete zu bezahlen - es fehlt ja aber generell an Wohnraum, nicht nur an Neubauten.

Irre. wie sich das gewandelt hat. Unter aktuellen Bedingungen hätte ich den Bau meines MFH wohl auch erstmal geschoben, obgleich das dann leichter gesagt ist als getan. Ich selbst hätte auch noch ein MFH Neubauprojekt mit ca. 30 WE in sehr guter Kleinstadtlage im Blick gehabt - aber es rechnet sich einfach hinten znd vorne nicht wenn das finanziert werden muss. Abwarten was kommt. Ich habe ja auch noch ein Baugrundstück das ich mit kleinsten 25 qm Loftapartments bebauen möchte, warte aber ersmal ab bis sich die Material- und Baupreise wieder so stabilisiert haben so dass man überhaupt erstmal wieder vernünftig und zielgenau kalkulieren und dann auch recht punktgenau finanzieren kann. Bis das alles wieder anläuft und das bereits jetzt vorhsndene Defizit auch nur annähernd wieder gedeckt ist, gehen einige Jahre ins Land in denen bereits vorhandene Neubauten wohl sehr gefragt sein werden, sowohl zur Miete, als auch zum Kauf...

Zitat von FredFinanzFuchs am 1. November 2022, 14:19 Uhr

Die Hypozinsen für 10 Jahre fest sind inzwischen bei 4% gelandet. Morgen will die Fed den Zins um weitere 0,75% erhöhen und am 13. 12. noch einmal. Die liegen dann bei 4,75%. Gleichzeitig verkürzt die Fed ihre Bilanz. D. h., sie kauft keine Anleihen mehr für solche, die fällig werden, ab September monatlich für 90 Milliarden.

Bei solchen Entwicklungen stagniert die Nachfrage am Anleihenmarkt - das erhöht die Zinsen weiter. Und die EZB muss nachziehen - sonst sinkt der Dollar/Euro Kurs gegen 90 Cent. Das Kapital wandert ab.

Also werden wir Ende des Jahres bei 5% Hypozins und mehr liegen. Die Preise für Immobilien besonders im Bestand werden weiter zurückgehen. Von März bis August ist das Finanzierungsvolumen laut Bundesbank schon von 32 auf 18,5 Milliarden eingebrochen. Die Nachfrage bricht ein, das drückt die Preise.

Bei gebrauchten, unsanierten Anlageobjekten mit hohem Energiebedarf werden die Preise in A-Städten Anfang nächsten Jahres auf unter 20-fach sinken. Sie lagen schon mal bei 30- oder 35-fach. Die Prognose dieses thread von Anfang Juni "Minus 40%" wird wohl wahr.

Zitat von MFZ73 am 1. November 2022, 15:38 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 1. November 2022, 14:19 Uhr

Also werden wir Ende des Jahres bei 5% Hypozins und mehr liegen. Die Preise für Immobilien besonders im Bestand werden weiter zurückgehen. Von März bis August ist das Finanzierungsvolumen laut Bundesbank schon von 32 auf 18,5 Milliarden eingebrochen. Die Nachfrage bricht ein, das drückt die Preis.

Das ist die Entwicklung bei den privaten Krediten. Das entspricht nicht dem Umsatzvolumen der gehandelten Immobilien im gleichen Zeitraum. Das ist konstant gewesen.

Wie gesagt … differenzieren … ganz große Baustelle bei Dir.

Bei gebrauchten, unsanierten Anlageobjekten mit hohem Energiebedarf werden die Preise in A-Städten Anfang nächsten Jahres auf unter 20-fach sinken. Sie lagen schon mal bei 30- oder 35-fach.

Selbst wenn. Das ist keine Aussage über den Gesamtmarkt und Deine These fußt auch wieder nur auf einer (!) Beobachtung für den Umsatzrückgang von privaten Krediten deutscher Banken. Dabei widerspricht das nicht den Beobachtungen der GAA, weil der Rückgang der Kauffälle dort ebenfalls festgestellt wurde. Nur eben kein Umsatzrückgang und daher auch kein Preisverfall.

Dafür gibt es mehrere logische potentielle Erklärungen:

• es wird mehr Cash/EK eingesetzt
• es wird vermehrt über ausländische Banken finanziert
• größere Volumina bei institutionellen Anlegern
• es wechseln nicht nur unsanierte Immos mit hohem Energiebedarf den Eigentümer
• …

Die Prognose dieses thread von Anfang Juni "Minus 40%" wird wohl wahr.

Bis wann? Und soll das nur für den schmalen Bereich, den Du betrachtest, gelten oder d-weit und insgesamt über alle Wohn-Immobilien?

Zitat von TheWanderer am 1. November 2022, 16:30 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 1. November 2022, 14:19 Uhr

Die Hypozinsen für 10 Jahre fest sind inzwischen bei 4% gelandet. Morgen will die Fed den Zins um weitere 0,75% erhöhen und am 13. 12. noch einmal. Die liegen dann bei 4,75%. Gleichzeitig verkürzt die Fed ihre Bilanz. D. h., sie kauft keine Anleihen mehr für solche, die fällig werden, ab September monatlich für 90 Milliarden.

Bei solchen Entwicklungen stagniert die Nachfrage am Anleihenmarkt - das erhöht die Zinsen weiter. Und die EZB muss nachziehen - sonst sinkt der Dollar/Euro Kurs gegen 90 Cent. Das Kapital wandert ab.

Also werden wir Ende des Jahres bei 5% Hypozins und mehr liegen. Die Preise für Immobilien besonders im Bestand werden weiter zurückgehen. Von März bis August ist das Finanzierungsvolumen laut Bundesbank schon von 32 auf 18,5 Milliarden eingebrochen. Die Nachfrage bricht ein, das drückt die Preise.

Bei gebrauchten, unsanierten Anlageobjekten mit hohem Energiebedarf werden die Preise in A-Städten Anfang nächsten Jahres auf unter 20-fach sinken. Sie lagen schon mal bei 30- oder 35-fach. Die Prognose dieses thread von Anfang Juni "Minus 40%" wird wohl wahr.

Du hast in diesem Thread neben der Eingangsthese auch schon geschrieben,

- dass der Preisverfall doch nicht komme,

- dass die Zinsen begrenzt sind, weil für manche Staaten bei 4,5% eine Grenze erreicht ist,

- dass der Krieg wohl nur noch eine Sache von Woche sei (geschrieben im Juli).

Wenn man nur häufig genug beliebige Prognosen streut, wird schon irgendwas davon eintreffen.

Zitat von Rente2027 am 2. November 2022, 9:36 Uhr

Sorry, aber ich sehe bei aller Liebe, bei über 10% Inflation keinen Grund, warum sich Immobilienpreise gegenläufig entwickeln sollten. Angefangen beim Rentner, der sich mit einer Immobilie die Rente verbessert hat, bis hin zu Vonovia werden in den nächsten Jahren (evtl. massive) Mietsteigerungen kommen. Wenn sich das dann jemand nicht mehr leisten kann, freut sich eine Ukrainische Familie, bei der dann das Amt die Miete übernimmt.

Das ist zwar eine überspitzte Darstellung, aber wer glaubt, dass irgendetwas in nächster Zeit (real) günstiger wird (außer vielleicht der Euro gegenüber dem Dollar) der hat die FED und EZB unterschätzt.

Zitat von FredFinanzFuchs am 2. November 2022, 19:52 Uhr

Finanzierungsvolumen bricht ein:

"Lag das Neugeschäft bei Wohnungsbaukrediten deutscher Banken an private Haushalte laut Angaben der Bundesbank im März mit rund 32 Milliarden Euro noch auf einem Allzeithoch, ist es im August mit 18,5 Milliarden Euro auf den niedrigsten Monatswert seit fast vier Jahren gefallen. Stark rückläufig ist dabei insbesondere die Nachfrage der Kapitalanleger, wie aktuelle Marktdaten des Baufinanzierungsberaters Hüttig & Rompf zeigen." Quelle

Wenn die Nachfrage zurückgeht, dann sinken in einer Marktwirtschaft die Preise. In diesem Fall besonders für Kapitalanleger.

Wir beobachten genau die Märkte von HH und B - die sind natürlich nicht repräsentativ für ganz Deutschland. Und genausowenig repräsentativ aber als Indikation interessant: Jetzt wurde uns das erste Mal seit 5 Jahren ein Mietshaus (mehr als 15 Whgn.) in interessanter Lage zu 2.100€/qm und unter 20-fach angeboten, frei finanziert an ruhiger Straße. Und es wurde keinesfalls ratzfatz von einem andern Interessenten reserviert. Und jeder Interessent überlegt jetzt: Bis zum wirtschaftlichen Übergang 31.12. werden wir ggf. 5% Zinsen haben, mit Tilgung 6%, Verwaltung und Instandhaltung mindestens 1%. Haus "kostet" also 7%. Eigentlich ist bei der 15-fachen Jahresmiete Schluss. Wenn man mehr zahlt, dann muss man jedes Jahr zuzahlen - und bekommt auch für sein riskiertes Eigenkapital nur 5% Verzinsung. Einen Hebel gibt es nicht. Und ob man die Miete wegen Inflation erhöhen kann, da werden sich die Mietervereine intensiv wehren.

Zitat von MFZ73 am 2. November 2022, 20:05 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 2. November 2022, 19:52 Uhr

Finanzierungsvolumen bricht ein:

"Lag das Neugeschäft bei Wohnungsbaukrediten deutscher Banken an private Haushalte laut Angaben der Bundesbank im März mit rund 32 Milliarden Euro noch auf einem Allzeithoch, ist es im August mit 18,5 Milliarden Euro auf den niedrigsten Monatswert seit fast vier Jahren gefallen. Stark rückläufig ist dabei insbesondere die Nachfrage der Kapitalanleger, wie aktuelle Marktdaten des Baufinanzierungsberaters Hüttig & Rompf zeigen." Quelle

Wenn die Nachfrage zurückgeht, dann sinken in einer Marktwirtschaft die Preise. In diesem Fall besonders für Kapitalanleger.

Wenn die Nachfrage bei privaten Investoren zurückgeht, ist das ein Indikator. Aber eben nicht der alleinige. Antwort s.o., bleibt so bestehen.

Wir beobachten genau die Märkte von HH und B - die sind natürlich nicht repräsentativ für ganz Deutschland. Und genausowenig repräsentativ aber als Indikation interessant: Jetzt wurde uns das erste Mal seit 5 Jahren ein Mietshaus (mehr als 15 Whgn.) in interessanter Lage zu 2.100€/qm und unter 20-fach angeboten, frei finanziert an ruhiger Straße. Und es wurde keinesfalls ratzfatz von einem andern Interessenten reserviert.

Das kann ja sein. Sagt nur herzlich wenig über den Gesamtmarkt aus.

Einen Hebel gibt es nicht.

Interessante These.