Zitat von Gelöschter Benutzer am 19. Juli 2022, 21:16 Uhr

Was mich derzeit aber wirlich belastet, ist das ganze Zensus- und Grundsteuergedöns. Da geht richtig viel Zeit drauf. Daten zusammen zu tragen und Formulare ausfüllen ist gar nicht meine Welt.

Ich bin ja nun jemand der bei seinen Immos nun wirklich jeden Scheiß selbst macht aber das habe ich abgegeben. Hab nur die Daten aus dem netz gesammelt. Das geht über einen Onlinelink innerhalb 5 Minuten. Ansonsten braucht man ja nur wenige Grunddaten die man ohnehin immer parat hat, der erst kommt aus dem Netz. Die PDFs habe ich an meinen Steuerberater gesendet - der macht die alle im Oktober fertig, zusammen mit den anderen die er macht. Ich zahle für insgesamt 3 Grundsteuererklärungen dann 75 Euro. >Finde ich gut, ist effizient, alles zusammen vielleicht 30 Minuten Aufwand, absetzen kann ich seine Leistung auch noch 😀

Kenne einige die sich den Scheiß selbst angetan haben und meinten dass sie nach vielen Stunden immer noch nicht alles richtig oder noch fragwürdig hatten. Da gehe ich lieber mal ne Nachtschicht, hab ich 150€ mit verdient und nebenbei auch noch ausführlich im Forum gelesen und die Rechnungen für die letzten beiden Wochen geschrieben 😉

Ich kann deine Verzweiflung also verstehen - aber da kann man was gegen tun ;-). - (lassen)

Den einzigen "Luxus" den ich mir an Erleichterung sonst gönne (und auf meine Mieter umlege) ist die Energiekostenabrechnung. Da sende ich nur alle Daten und Zählerstände sowie Rechnungen hin. Die lesen auch kontaktlos und ohne Zutritt zum Haus für die Mieter die Stromzähler, Wasseruhren und Wärmemengensensoren aus.

Ich bekomme das dann kompakt zusammengefasst und aufgeschlüsselt zugesandt. Dabei ist dann eine Übersicht und Abrechnung für mich selbst und dann jeweils eine Ausführung für die Mieter in denen auch nur Ihre Verbrauchswerte aufgerechnet sind. Die Gesamtübersicht hänge ich als Kopie ans Schwarze Brett. Dieser Service inkl. allen Ablösungen etc. kostet mich im Jahr für 12 Wohneinheiten 270€ - finde ich großartig, fast schon billig. Die Mieter freut es auch, kommt keiner dauernd irgendwas ablesen oder auch doch nicht aber vielleicht übermorgen - ich find das selbst auch immer total ätzend alles - auch das kann ich sehr empfehlen. Wenn ich vielleicht mal mehr als einen Opa mit Elektroauto da hab, installieren die da auch eine Ladesäule die bei Überschuss der PV-Anlage dann nicht nur den Hausstrom abdeckt sondern auch die Rentnerschleudern in Teilen kostenfrei auflädt - und das rechnen die dann auch billig mit ab.

Ich habe letztes Jahr eine kleine 36m2 große ETW in deiner anvisierten Preisregion gekauft. Kaufpreis inkl. NK und ein paar Extras 230.000€.

Finanzierungskosten bei 0,73% Zins (15y) und 2% Tilgung 6.279€ p.a. (Vollfinanzierung).

Ich finde, das hast du sehr gut gemacht. Ich habe deine Berichte an unterschiedlichen Stellen hier verfolgt. Wirste immer gut vermietet kriegen und nie leer stehen haben. Wenn die Preise steigen, dann dort zuerst, wenn sie fallen, dann dort zuletzt - zunehmend gefragte Größe in guter Lage und als Neubau sorgenfrei und für den der zur rechten zeit kam auch noch prima förderfähig und Sonderbe-afa-bar 😉

Gute 8 Jahre lang gab es dieses Zeitfenster in dem man super zuschlagen konnte. Prima wenn man sich das getraut hat.

Zitat von Fit und Gesund am 19. Juli 2022, 21:30 Uhr

@frugi85,

danke für die Erklärung, hört sich spannend an.

 

@muslime_frugi,

ich bin einfach kein Immo-Typ, ich beneide die Leute die das gut können, aber Meins ist es einfach nicht.

Den Zensus-Kram haben die mir bis in die CH geschickt, ich hab den Wisch ausgefüllt und angegeben dass die Wohnung verkauft ist, jetzt hab ich nix mehr von Denen gehört, zum Glück.

Zitat von konsument am 19. Juli 2022, 22:07 Uhr

Zitat von Privatier am 19. Juli 2022, 20:50 Uhr

Zitat von Muslime_Frugi am 19. Juli 2022, 19:27 Uhr

Leute… heute ist ja wieder was los an der Immo Front.

Bisschen rumzündeln und schon steigt die Betriebstemperatur...

Zitat von vodef72 am 19. Juli 2022, 20:03 Uhr

Ich bewundere sehr, wie viel ihr hier alle schreibt. Hab ja auch ein paar abbezahlte Immobilien aber mir fällt beim besten Willen nichts ein, was es groß dazu zu schreiben gäbe.

das ist das berühmte Sommerloch was gefüllt werden will 😆

 

 

Zitat von konsument am 19. Juli 2022, 22:11 Uhr

Zitat von Privatier am 19. Juli 2022, 15:04 Uhr

Zitat von Cepha am 19. Juli 2022, 14:34 Uhr

 

Wohnung für 200.000 Euro kostet mich evtl. 1000-2000€ Instandhaltung. Ob die eigene Immobilie einen Lebensqualitätsvorteil zur Mietwohnung bietet weiß ich noch nicht, ich erhoffe mir mehr Vor- als Nachteile, aber das mag evtl. auch naiv sein.

Mit unserer Mietwohnung ist es sehr entspannt. Alles wird gut in Schuss gehalten, ich muss keinen Finger krumm machen. Letztens hatte ich diverse kleinere Reparaturen, ich als Einzelimmobesitzer hätte dafür gar keine Handwerker bekommen. Liste an den Hausmeister, der hat dann alles schön abarbeiten lassen. Aktuell wird das Haus neu gestrichen und das Dach erneuert. Aufwand für mich = 0. Fenster waren durch die Wandreinigung doch sehr dreckig, Mail an die Eigentümer und schon wurden die Fenster ordentlich geputzt. Sollte ich mich aus D, weil es mir zu kalt wird, absetzten, auch kein Problem: Miete kündigen und weg bin ich. Kein Problem mit einer eigenen Immobilie, die im Winter vor sich hinschimmelt. etc. ppp

@privatier: dann wäre wenn eine ETW das richtige für Dich, da kümmert sich die Hausverwaltung ebenfalls um alles, bei meiner Eigentümergemeinschaft gab es einen Hausmeister, der sich auch um den Garten und Treppenhausreinigung gekümmert hat, kleinere Reparaturen erledigt hat und bei größeren beauftragt die Hausverwaltung jemanden, die haben natürlich ganz andere Kontakte und Zugriff als eine Privatperson. Kostet dann eben Hausgeld, aber bei Vermietung ist das ja ebenfalls mit eingepreist.

Ich habe ja nun alle Wohnformen durch, zuerst im Studium WG für 6 Monate, danach als Student 5 Jahre ein 22 qm Einzimmer Appartement (Erstbezug), danach 4 Jahre 48 qm Einzimmer Appartement, 8 Jahre 2 Zimmerwohnung 72 qm, zwischendurch mit 37 das Haus neu gekauft als Gemeinschaftsprojekt mit meinem Vater (2/3 EK von ihm, 1/3 Finanzierung von mir), mit 40 dann die ETW gekauft, ebenfalls 2 Zimmer aber 88 qm und mit 50 schließlich in das 2004 neu gekaufte/gebaute Haus eingezogen. Es ist schon ein anderes, gutes Gefühl im Eigentum zu wohnen, das wurde mir bei der ETW bewusst, und jetzt das Haus ist für mich wirklich ein Stück Lebensqualität, ich fühle mich pudelwohl und der zuerst von mir befürchtete Mehraufwand beim Saubermachen ist gar keiner, wenn man 2 Bäder hat so wie in der Wohnung vorher nimmt sich das nicht viel. Und mit dem 268 qm Grundstück ist die Gartenarbeit im nu erledigt, das merke ich gar nicht mal, macht mir mittlerweile sogar Spaß. Meine Frau hat sich einen Gartenteich angelegt mit kleinen Koi Karpfen. Habe meine Motorräder und Autos hier stehen, kann dran schrauben, mich in den Garten setzen, die Katze tobt im Garten rum, ist schon so eine kleine heile Welt die man für sich hat.

Zitat von konsument am 19. Juli 2022, 22:41 Uhr

Zitat von Frugi85 am 19. Juli 2022, 16:06 Uhr

 

Mit meinen Fewos verhält es sich ähnlich. Gesamtinvestitionskosten vor 9 Jahre zzgl. viele viele Stunden Arbeit knapp 220.000€. Derzeitiger Umsatz knapp 50.000€ pro Jahr.

@frugi85: mein Bruder hat 3 Ferienhäuser welche er vermietet, zumeist Feriengäste, aber auch mal Seminarteilnehmer, Montageleute, etc. Er macht den Business seit gut 15 Jahren, anfangs nebenbei zu seinem Vollzeitjob, dann ist er auf 50% runter und seit einigen Jahren arbeitet er gar nicht mehr als Angestellter. Lebt gut von der Vermietung, seit Corona hat das nochmal deutlich angezogen. Viele Stammgäste. 2 Häuser hat er so wie Du fast komplett selbst gebaut, viele Bauteile gebraucht gekauft (Fenster etc.) Er war schon Frugalist bevor es das Wort gegeben hat, früher habe ich mich oft gewundert warum er alles gebraucht kauft, wo er doch soviel Geld hat. Heute weiß ich es 😉

Zitat von Privatier am 20. Juli 2022, 9:18 Uhr

EZB-Umfrage – Banken verschärfen Richtlinien für Kreditvergabe beträchtlich (handelsblatt.com)

"Bei privaten Wohnungsbaukrediten fiel die Verschärfung jedoch so stark aus wie noch nie seit Einführung der Umfrage."

"Für das dritte Quartal planen die Banken, noch restriktiver vorzugehen."

Zitat von Gelöschter Benutzer am 20. Juli 2022, 10:14 Uhr

Moin @konsument

Das liest sich prima.

mein Bruder hat 3 Ferienhäuser welche er vermietet, zumeist Feriengäste, aber auch mal Seminarteilnehmer, Montageleute, etc.

Auch bei mir ist das so ein bunter Mix. Hätte ich noch eine dritte Wohnung, dann könnte ich da wohl auch gut von Leben ohne noch extern arbeiten zu "müssen". Allerdings kommt man dann eigentlich nur im Winter dazu, mal für einige Tage zu verschwinden - es ist schon jede Menge an Aufwand und Arbeit, auch mit nur zwei Einheiten - die sind leider auch nicht sonderlich reinigungsfreundlich geschnitten. Ich mache das ja erst seit knapp 5 Jahren. Stammgäste habe ich keine bzw. nur wenige Wiederkehrer aber die ersten Jahre ist man auch sehr mit Werbung und Akquise beschäftigt. Langsam habe ich aber die Bücher voll und versuche das zeitlich zu optimieren. Dieses Jahr habe ich gute Vertrage für die Wintermonate mit Firmenazubis und Monteuren gemacht. Zwar zahlen die nur die Hälfte des regulären Übernachtungspreises, dafür aber habe ich dann relativ wenig Aufwand und schaue nur einmal die Woche nach dem rechten und mache ggf. Zwischenreinigungen wenn mir die Bude zu mistig wird. Übers Wochenende sind die Jungs dann oft nicht da, so dass ich dann trotz Vermietung kurze Renovierungsschübe fahren kann. Pläne für ein weiteres Objekt (ich habe auf dem Grundstück noch einen Bauplatz) liegen bereits fix und fertig geplant in der Schublade, derzeit ist hier aber so viel Bauaktivität, dass man nur sehr schwerlich einen vernünftigen Bauablaufplan gestalten kann. Da ich hier ohne größeren Bürokratieaufwand und B-Planänderung nur 1,5 -geschossig bauen darf und mir den eigenen Garten auch mit keinem Riesen Klotz Vollhauen möchte, schwebt mir ein "Mischgebäude" vor. Darin enthalten sollen sein:

zwei individuelle Loft bzw. Galeriewohnungen mit Halbetagen als Einzelapartments für die Fewo-vermietung, eine fest vermietete Einheit im Staffelgeschoss, sowie eine 70 Qm große Werkstatt für mich selbst 🙂

Die Loftwohnungen sind nicht sonderlich effizient und haben nur ein Schlafzimmer, geben aber ein tolles Wohngefühl - sowas einzigartiges hat hier im Ort und Umkreis sonst keiner anzubieten- Baukosten pro Quadratmeter aber fast doppelt so hoch wie "konventionell" und gerammt werden muss auch noch. Ein wirklich tolles Projekt eigentlich, sind aber auch nochmal wieder gute 600.000€ an Investment, brauche also selbst mit Fewobetrieb gute 10 Jahre bis ich das wieder drin hab - bin mir derzeit unsicher, ob ich das überhaupt will - eigentlich will ich nur diese olle Werkstatt die sich aber im allgemeinen Wohngebiet nicht einfach so erstellen lässt, also muss Wohnraum mit angebaut und die Werkstattbereiche dann als Garagen und Abstellflächen deklariert werden. Ich überlege daher, das ganze dahingehend abzuändern, dass ich die Werkstatt weglasse und 4 Lofteinheiten und 2 Wohnungen als Träger baue und das ganze dann im Anschluss verkaufe. Ich habe zu letzterer Variante auch ein Angebot von einem Investor erhalten, dass dieser die kompletten Baukosten trägt und ich dann zwei der Lifts behalte, dafür das Grundstück stelle und er die anderen dann 4 Wohneinheiten übernimmt. Eigentlich kein schlechter Deal. Sollte unsere Beziehung kinderfrei bleiben (und das wird sich in den nächsten ein, zwei Jahren entscheiden), dann würde ich ggf. auch gerne eine dieser beiden Wohnungen selbst beziehen (24 Quadratmeter Grundfläche und 11 Quadratmeter Galerie/Schlafplatz).

Da muss ich zeitnah mal eine Entscheidung treffen ob und wie genau ich da am schlauesten vorgehe. Clever eingerichtete Mini-apartments liegen auf jeden Fall total im Trend und lassen sich wohl mit Kusshand dauerhaft, wie auch als Kurzzeitvermietung vermarkten - muss man nur vorher wissen was da passiert damit die entsprechende Nutzungsart auch offiziell im Baugenehmigungsverfahren beantragt werden kann. Vermutlich würde hier aber auch "nur" Festvermitung zum doppelten marktüblichen Mietzins funktionieren - gibt ja keine Alternativen und niemand traut sich derzeit, so "extrem teuer" zu bauen und auf das Vorhandensein entsprechender Mieter zu spekulieren. Würde auch alles nur funktionieren, wenn ich große Teile des Innenausbaus und der Einrichtung (zumindest den der Lofts) in Eigenleistung erledige - den Schreiner könnte keiner bezahlen bei all den Details und Einzelanfertigungen. Dafür müsste ich dann wohl auch meinen Job in der Gleitzone aufgeben - gab ja alles schonmal 😉

Wenn man dann auch noch, so wie ich, viele Jahre lang die ganze Welt bereist hat, dann bekommt man schnell Fernweh. Mit zwei oder mehr Fewos  "an den Hacken" ist verreisen aber leider sehr sehr schwer, planbar schon gar nicht. irgendwo muss man eben Kompromisse eingehen. Das alles im Kopf zu einem nachhaltigen Gesamtkonzept zusammenzuführen ist eigentlich der schwerste Teil des ganzen Puzzles. Da ich das derzeit aber noch nicht kann, ruht das Vorhaben erstmal mindestens bis zum nächsten oder übernächsten Jahr und ich lasse die verschiedenen Nutzungskonzepte erstmal weiter reifen - das wertvolle Baugrundstück aber einfach brach liegen zu lassen, ist auch keine Variante die in mir tiefe Befriedigung auslöst 😉

 

Zitat von Rente2027 am 20. Juli 2022, 10:15 Uhr

Studie: Preisanstieg bei Wohnimmobilien schwächt sich ab (handelsblatt.com)

Zitat von konsument am 20. Juli 2022, 13:26 Uhr

@frugi85: Respekt was Du alles auf die Beine stellst, ich glaube Du musst nur aufpassen das Du nicht übernimmst. Und dann scheint gesundheitlich wieder alles soweit gut zu sein bei Dir hoffe ich.

Ich habe eben noch mal gerechnet, mein Bruder macht das schon seit mehr als 20 Jahren. Das hat sich so langsam entwickelt und irgendwann hat man den Dreh raus, dann kommen die Stammgäste. Dazu hat er noch ein Mehrparteienhaus mit zwei 50 qm Mietwohnungen, schon lange schuldenfrei, die Mieter hat er beim Kauf vor über 10 Jahren übernommen und die wohnen dort immer noch. Die haben quasi mit der Miete das Haus bezahlt und es bleibt jetzt immer gut was über.

Aber er muss auch meist vor Ort sein, hat zwar seine Helferlein für Putzen und auch mal Gäste empfangen, aber viel ist er selbst anwesend. Wenn ich im Ruhestand bin will er sich aber mehr Zeit freischaufeln damit wir öfter mit dem Wohnmobil und Motorrad loskommen.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 20. Juli 2022, 13:59 Uhr

Wenn du in Rente gehst, bist du doch derjenige der ständig in seinem Ferienhaus hockt 😛

Gesundheitlich belastet mich die Coronainfektion noch hart - hab die halbe Nachtschicht nur gepennt und kaum was von meinen mitgenommenen "Hausaufgaben" gemacht. Langsam könnts mir aber finde ich auch mal wieder besser gehen, negativ getestet bin ich ja nun schon seit drei Tagen. Heute geht auf jeden Fall nichts mehr als auf dem Sofa liegen und vielleicht noch ein wenig mit den Hühnern spielen 😉

Habe beschlossen, dass meine Freundin heute die Fewos macht und ich faul bleibe und versuche, meinen Kreislauf aufrecht zu erhalten :-/

Kann ich keinem empfehlen die Seuche!

Aber genug Mimimi...

Damit ich nicht nur die Decke anstarre, habe ich mir heute morgen mal ein rudimentäres Excel gebastelt das ichbverwenden kann um meine mogliche Vermogensentwicklung in 2 Hauptszenarien darzustellen und experimentiere seitdem mit verschiedenen Daten, Einkommen und Renditen umher um mir ein realistisches (fast) worst Case Szenario meiner Vermogensentwicklung darzustellen und das zu bewerten. So muss man nicht dauernd alles per Hand rechnen und kann mögliche Entwicklungsmöglichkeiten ausloten. So ist der Tag dann nicht gänzlich verschenkt 😉

Mit den Ergebnissen dieses empirischen Umherspielens und Eintragen und Auswerten von Daten kam aber letztlich auch nur raus, dass ich ohne Familienplanung meiner Auffassung nach quasi sofort mit meiner Partnerin den Ruhestand antreten könnte, mit Familienplanung das ganze aber wohl noch zu dünn wäre und frühestens mit 40 gelingen kann...

Es bleibt also alles sehr spannend 😉

vg

Zitat von konsument am 20. Juli 2022, 16:23 Uhr

Zitat von Frugi85 am 20. Juli 2022, 13:59 Uhr

Wenn du in Rente gehst, bist du doch derjenige der ständig in seinem Ferienhaus hockt 😛

schön wärs, ich muss genauso bezahlen wie alle anderen auch, allerdings bekomme ich etwas Rabatt. Von nix kommt nix 😉

Zitat von Jan Veerman am 20. Juli 2022, 17:52 Uhr

Zitat von konsument am 20. Juli 2022, 16:23 Uhr

schön wärs, ich muss genauso bezahlen wie alle anderen auch, allerdings bekomme ich etwas Rabatt. Von nix kommt nix 😉

bekommen wir auch etwas Rabatt wenn wir uns als hochverschuldete Frugalisten und Chat-Freunde von dir outen?
Vielleicht sollte ich auch mal was mit Ferienwohnungen machen aber ich glaub in Stuttgart gibt es dafür keinen Markt wer will bei uns schon Urlaub machen? Hier kommen alle nur hin zum schaffe schaffe Häusle baue.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 20. Juli 2022, 18:18 Uhr

schön wärs, ich muss genauso bezahlen wie alle anderen auch, allerdings bekomme ich etwas Rabatt. Von nix kommt nix 😉

Ich meinte ja auch dein Ferienhaus, nicht seins 😉

Zitat von Gelöschter Benutzer am 20. Juli 2022, 18:25 Uhr

Vielleicht sollte ich auch mal was mit Ferienwohnungen machen aber ich glaub in Stuttgart gibt es dafür keinen Markt wer will bei uns schon Urlaub machen? Hier kommen alle nur hin zum schaffe schaffe Häusle baue.

moin Jan,

Kannst ja mal zur Probe bei Booking.com eine Monteurwohnung  mit zwei Schlafzimmern fürn Fuffi die Nacht einstellen, egal wie runtergerockt die Bude ist...

Und dann komm mit dem Ergebnis klar XD

Zitat von Jan Veerman am 20. Juli 2022, 22:07 Uhr

moin @frugi85

eigentlich eine nette Idee, nur ist in Stuttgart die Kurzzeitvermietung für normale Wohnungen nicht erlaubt darum macht es auch keinen Sinn das auszutesten. Es müsste ja eine Wohnung sein die bereits als solche deklariert ist oder eine Umwidmung beantragen und das sind oft Hotelähnliche Einrichtungen die einfach viel zu teuer schon in der Anschaffung sind, da kann man mit nem Fuffi auch nicht wirtschaftlich arbeiten. Über die Vorgaben würde ich mich nicht hinwegsetzen habe einen Freund der bereits ein Verfahren am Hals hatte nur Aufgrund einer vermuteten Kurzzeitvermietung obwohl diese nicht bestand. Das hat ziemlichen Aufwand bereitet den Sachverhalt darzustellen.
So etwas funktioniert wohl nur in Gegenden ohne Zweckentfremdungsverordnung oder wie das Ding heißt.

Zitat von MFZ73 am 26. Juli 2022, 15:29 Uhr

 

Zitat von Privatier am 18. Juli 2022, 16:57 Uhr

Zitat von konsument am 18. Juli 2022, 16:46 Uhr

Bezogen auf die 200 Tsd. € in 1995 sind die 295 Tsd. € in 2020 wieder ok, das wäre eine Steigerung von 1,6% p.a.

Wäre aber wahrscheinlich nicht einmal ein Inflationsausgleich...

An der Stelle nur ganz kurz:

Ja, stimmt, das wäre nur der Inflationsausgleich, was sich aber ungefähr mit den Daten von (sic!) Kommer decken würde, der an der Stelle ca. 1% Wertzuwachs nach Inflation errechnet/angesetzt hat. Aber zur Gesamtrechnung muss man noch die eingesparte Miete on top rechnen und Instandhaltung sowie Aktienentwicklung eines Depots des disziplinierten Mieters berücksichtigen.

Kommer selbst hat seine Aussage, dass der disziplinierte Miter/Aktienanleger leicht vorne liegt, für die letzten 10-15 Jahre schon einkassiert und deswegen ist die Immo im Beispiel nur mit verschwindend geringer Wahrscheinlichkeit schlechter gelaufen als ein alternatives Invest in Aktien.

@all:

Spannend ist daher aber eher nicht, was bisher passiert ist, sondern was nun kommt (und dabei war es schon da, nämlich der Abschwung und dann Aufschwung  ab 2007/08 bzw. in den Folgejahren der Subprime-Krise).

Dazu habe ich eine Skizze angehängt, die die Situation schematisch (!) darstellt. Wichtig: das ist kein absoluter Graph, man kann keine Winkel/Abstände darin messen oder ableiten und die Steigungen/Verläufe sind lediglich freihändig und zur Veranschaulichung gezeichnet. Vor allem sind die Jahreszahlen 2020/2025 nicht wie ein Evangelium zu behandeln. Wie und ob sich das bis 2025 tatsächlich entwickelt, weiß ich nicht, dient aber als Beispiel.

Zur Erinnerung: in der Subprime-Krise hatten die Banken grob gesagt zu viele faule Kredite bei fallenden Immo-Preisen, vorrangig ausgehend von den USA. Findige Banken haben das frühzeitig erkannt und die Risiken in Form von Kreditbündeln verpackt und weiterverkauft.

In der Skizze ist dargestellt, wie sich das bankenintern darstellt:

Der Marktwert A der Immo schwankt, abhängig von der Nachfrage, steigt aber idR im Mittel mit der Inflationsrate. Da die Banken aber nicht tagtäglich alle Kredite/Immos durchbewerten können, arbeiten sie nach Basel III etc. mit Vorgaben, wie hoch der Beleihungswert einer Immo sein darf/sollte. Dazu bindet sich jede Bank an ein bestimmtes System zur Berechnung des Beleihungswertes bei Kauf/Kreditvergabe. Es gibt verschiedene Varianten zur Ermittlung, wer wissen will, wie das seine eigene Bank macht, kann das im Kleingedruckten nachlesen. Grundsätzlich geht man davon aus, dass die Immowerte nicht unter 70% des Kaufpreises fallen.

In den letzten Jahren war das Verhältnis aber teils schlechter als von mir mit 60%/40%  dargestellt, sodass die errechneten Beleihungswerte nur bei ca. 50% des Marktpreises lagen. Die Lücke zu 70% musste also geschlossen werden - entweder durch erhöhten Einsatz von EK des Kreditkunden ... oder auch individuelle Freigabe der Bank, weil man natürlich wusste, dass man ansonsten keinen (Kleinst-)Kredit mehr vergibt.

In der aktuellen Situation kann man also - ganz wertneutral - beobachten ...

• ob bestimmte Banken im Mittel zu wenig Beleihungswerte für ihre vergebenen Kredite haben
• ob deren Schuldner auch faktisch ausfallen (was nicht zwingend vorauszusetzen ist)
• ob eine Bank nicht bediente Kredite weiterverkaufen darf (was nicht jede Bank macht bzw. nicht jeder Kreditvertrag hergibt)
• ob und wann eine Bank tatsächlich verwertet
• welche Art von Schuldnern Probleme bekommen

An der Stelle noch mal einen Blick auf die Skizze. Ich habe die Preisentwicklung A alternierend um den Mittelwert A' gezeichnet, auch mit fallenden Preisen. Das muss nicht so sein. Eine längere Seitwärtsbewegung hat den gleichen Effekt, die Beleihungswerte würden sich wieder in den Bereich um 70% einpendeln, ohne dass es zu sofortigen resp. kurzfristigen Wertverlusten kommt.

Warum ist das so?

Wieder hilft ein Blick zurück in die Subprime-Krise, persönliches Beispiel von mir:

Ich habe meine aktuelle Immo im 1. Quartal 2011 gekauft, Angebotsabgabe 4. Quartal 2010, also 2,5 Jahre nach Subprime. 2011 und 2012 stiegen die Preise schon wieder leicht an und es gab kaum Immos auf dem Markt, weil viele Besitzer keinen Zwang zum Verkauf resp. alternative Anlagemöglichkeiten gesehen haben. Das sollte man auch jetzt im Hinterkopf haben: es gibt erstens zu wenige Immobilien, trotz rückgängiger Nachfrage fehlen immer noch ca. 400T Wohnungen in D und diejenigen Eigentümer, die einmalig oder mehrfach eine Kreditzusage bekommen haben, sind in der Regel auch in der Lage, die Kredite zu bedienen oder - wenn abbezahlt wurde und keine sonstigen eklatanten Probleme auftauchen - auch nicht gewillt, ihre Immos wieder auf den Markt zu schieben.

Dazu kommt, dass zwar immer noch genug geplant wird, aber die Preise für Neubau kaum kalkulierbar/zuverlässig sind. Also wo soll ein Preisverfall im Neubau herrühren? Wenn die Immo gebaut wird, lassen sich die Handwerker entsprechend entlohnen und wenn nicht gebaut wird, fehlt die Immo auf dem Markt und hält die Gebrauchtpreise hoch.

40% akuten Preisverfall halte ich daher für komplett unrealistisch, weil die Berechnung nur aus einer singulären Betrachtung der Bauzinssteigerung abgeleitet wurde.

Bei anhaltender Inflation über den Bauzinsen wird sich das aber einpendeln.

Aufpassen müssen allerdings diejenigen, die kurz- und mittelfristig mit hohen Kreditbelastungen jenseits der 80% und geringen Tilgungssätzen gestartet sind und jetzt in der Realität mit einem massiven Zinsänderung-Risiko-Szenario konfrontiert sind. Kann man u.a. in den Kommentaren zu immocation-Videos auf YT beobachten, der Ton hat sich massiv gedreht, die Kommentare sind mittlerweile eher kritisch, die Fanboys in der Minderheit.

Denen kann zusätzlich passieren, dass die finanzierenden Banken eben doch mal nach-bewerten (müssen) ... und dann die Kreditabteilung zu dem Schluss kommt, dass der Kredit nicht ausreichend besichert wurde oder nicht mehr besichert ist - weil der Marktwert sinkt und zu wenig getilgt wurde. Dann muss aus EK nachgeschossen werden und wenn das nicht geht, kommt eine solche Immo eben doch mal auf den Markt.

Meine Bank macht solche Finanzierungen aber erst gar nicht, verkauft auch keine Kredite weiter und die Verwertung von Krediten ist auch nicht geplant, d.h., nur im absoluten Notfall wird die Zwangsversteigerung betrieben. Man muss also auch beobachten, was für Immos denn überhaupt auf den Markt kommen - und vor allem welche nicht.

Zitat von Rente2027 am 26. Juli 2022, 15:42 Uhr

Zitat von MFZ73 am 26. Juli 2022, 15:29 Uhr

 

Zitat von Privatier am 18. Juli 2022, 16:57 Uhr

Zitat von konsument am 18. Juli 2022, 16:46 Uhr

Bezogen auf die 200 Tsd. € in 1995 sind die 295 Tsd. € in 2020 wieder ok, das wäre eine Steigerung von 1,6% p.a.

Wäre aber wahrscheinlich nicht einmal ein Inflationsausgleich...

An der Stelle nur ganz kurz:

Ja, stimmt, das wäre nur der Inflationsausgleich, was sich aber ungefähr mit den Daten von (sic!) Kommer decken würde, der an der Stelle ca. 1% Wertzuwachs nach Inflation errechnet/angesetzt hat. Aber zur Gesamtrechnung muss man noch die eingesparte Miete on top rechnen und Instandhaltung sowie Aktienentwicklung eines Depots des disziplinierten Mieters berücksichtigen.

Kommer selbst hat seine Aussage, dass der disziplinierte Miter/Aktienanleger leicht vorne liegt, für die letzten 10-15 Jahre schon einkassiert und deswegen ist die Immo im Beispiel nur mit verschwindend geringer Wahrscheinlichkeit schlechter gelaufen als ein alternatives Invest in Aktien.

@all:

Spannend ist daher aber eher nicht, was bisher passiert ist, sondern was nun kommt (und dabei war es schon da, nämlich der Abschwung und dann Aufschwung  ab 2007/08 bzw. in den Folgejahren der Subprime-Krise).

Dazu habe ich eine Skizze angehängt, die die Situation schematisch (!) darstellt. Wichtig: das ist kein absoluter Graph, man kann keine Winkel/Abstände darin messen oder ableiten und die Steigungen/Verläufe sind lediglich freihändig und zur Veranschaulichung gezeichnet. Vor allem sind die Jahreszahlen 2020/2025 nicht wie ein Evangelium zu behandeln. Wie und ob sich das bis 2025 tatsächlich entwickelt, weiß ich nicht, dient aber als Beispiel.

Zur Erinnerung: in der Subprime-Krise hatten die Banken grob gesagt zu viele faule Kredite bei fallenden Immo-Preisen, vorrangig ausgehend von den USA. Findige Banken haben das frühzeitig erkannt und die Risiken in Form von Kreditbündeln verpackt und weiterverkauft.

In der Skizze ist dargestellt, wie sich das bankenintern darstellt:

Der Marktwert A der Immo schwankt, abhängig von der Nachfrage, steigt aber idR im Mittel mit der Inflationsrate. Da die Banken aber nicht tagtäglich alle Kredite/Immos durchbewerten können, arbeiten sie nach Basel III etc. mit Vorgaben, wie hoch der Beleihungswert einer Immo sein darf/sollte. Dazu bindet sich jede Bank an ein bestimmtes System zur Berechnung des Beleihungswertes bei Kauf/Kreditvergabe. Es gibt verschiedene Varianten zur Ermittlung, wer wissen will, wie das seine eigene Bank macht, kann das im Kleingedruckten nachlesen. Grundsätzlich geht man davon aus, dass die Immowerte nicht unter 70% des Kaufpreises fallen.

In den letzten Jahren war das Verhältnis aber teils schlechter als von mir mit 60%/40%  dargestellt, sodass die errechneten Beleihungswerte nur bei ca. 50% des Marktpreises lagen. Die Lücke zu 70% musste also geschlossen werden - entweder durch erhöhten Einsatz von EK des Kreditkunden ... oder auch individuelle Freigabe der Bank, weil man natürlich wusste, dass man ansonsten keinen (Kleinst-)Kredit mehr vergibt.

In der aktuellen Situation kann man also - ganz wertneutral - beobachten ...

• ob bestimmte Banken im Mittel zu wenig Beleihungswerte für ihre vergebenen Kredite haben
• ob deren Schuldner auch faktisch ausfallen (was nicht zwingend vorauszusetzen ist)
• ob eine Bank nicht bediente Kredite weiterverkaufen darf (was nicht jede Bank macht bzw. nicht jeder Kreditvertrag hergibt)
• ob und wann eine Bank tatsächlich verwertet
• welche Art von Schuldnern Probleme bekommen

An der Stelle noch mal einen Blick auf die Skizze. Ich habe die Preisentwicklung A alternierend um den Mittelwert A' gezeichnet, auch mit fallenden Preisen. Das muss nicht so sein. Eine längere Seitwärtsbewegung hat den gleichen Effekt, die Beleihungswerte würden sich wieder in den Bereich um 70% einpendeln, ohne dass es zu sofortigen resp. kurzfristigen Wertverlusten kommt.

Warum ist das so?

Wieder hilft ein Blick zurück in die Subprime-Krise, persönliches Beispiel von mir:

Ich habe meine aktuelle Immo im 1. Quartal 2011 gekauft, Angebotsabgabe 4. Quartal 2010, also 2,5 Jahre nach Subprime. 2011 und 2012 stiegen die Preise schon wieder leicht an und es gab kaum Immos auf dem Markt, weil viele Besitzer keinen Zwang zum Verkauf resp. alternative Anlagemöglichkeiten gesehen haben. Das sollte man auch jetzt im Hinterkopf haben: es gibt erstens zu wenige Immobilien, trotz rückgängiger Nachfrage fehlen immer noch ca. 400T Wohnungen in D und diejenigen Eigentümer, die einmalig oder mehrfach eine Kreditzusage bekommen haben, sind in der Regel auch in der Lage, die Kredite zu bedienen oder - wenn abbezahlt wurde und keine sonstigen eklatanten Probleme auftauchen - auch nicht gewillt, ihre Immos wieder auf den Markt zu schieben.

Dazu kommt, dass zwar immer noch genug geplant wird, aber die Preise für Neubau kaum kalkulierbar/zuverlässig sind. Also wo soll ein Preisverfall im Neubau herrühren? Wenn die Immo gebaut wird, lassen sich die Handwerker entsprechend entlohnen und wenn nicht gebaut wird, fehlt die Immo auf dem Markt und hält die Gebrauchtpreise hoch.

40% akuten Preisverfall halte ich daher für komplett unrealistisch, weil die Berechnung nur aus einer singulären Betrachtung der Bauzinssteigerung abgeleitet wurde.

Bei anhaltender Inflation über den Bauzinsen wird sich das aber einpendeln.

Aufpassen müssen allerdings diejenigen, die kurz- und mittelfristig mit hohen Kreditbelastungen jenseits der 80% und geringen Tilgungssätzen gestartet sind und jetzt in der Realität mit einem massiven Zinsänderung-Risiko-Szenario konfrontiert sind. Kann man u.a. in den Kommentaren zu immocation-Videos auf YT beobachten, der Ton hat sich massiv gedreht, die Kommentare sind mittlerweile eher kritisch, die Fanboys in der Minderheit.

Denen kann zusätzlich passieren, dass die finanzierenden Banken eben doch mal nach-bewerten (müssen) ... und dann die Kreditabteilung zu dem Schluss kommt, dass der Kredit nicht ausreichend besichert wurde oder nicht mehr besichert ist - weil der Marktwert sinkt und zu wenig getilgt wurde. Dann muss aus EK nachgeschossen werden und wenn das nicht geht, kommt eine solche Immo eben doch mal auf den Markt.

Meine Bank macht solche Finanzierungen aber erst gar nicht, verkauft auch keine Kredite weiter und die Verwertung von Krediten ist auch nicht geplant, d.h., nur im absoluten Notfall wird die Zwangsversteigerung betrieben. Man muss also auch beobachten, was für Immos denn überhaupt auf den Markt kommen - und vor allem welche nicht.

Viele regionale Banken (Sparkasse, Volksbanken etc.) lassen es ja nicht einmal zur Versteigerung kommen, sondern suchen das Gespräch mit den Kreditnehmern und "empfehlen" einen Verkauf auch mit Vorfälligkeitsentschädigung usw. Die meisten Versteigerungen kommen durch die Groß- bzw. Direktbanken oder herbeigeführt durch uneinsichtige Kreditnehmer / Schuldner.

Ich kann für meinen Teil sagen: Wenn ich eine Immobilie verkaufen kann, dann nur mit Gewinn. Wenn ich damit Verlust machen würde, halte ich sie einfach (aus Trotz), die Mieteinnahme hat ja die letzten 10 Jahre zur Tilgung gereicht und wird (in meinem Fall) auch bei 3-4% Zinsen und im schlimmsten Fall auch bei 7-8% reichen, obwohl dass dann natürlich schmerzhaft würde.

Zitat von FredFinanzFuchs am 7. August 2022, 10:35 Uhr

Der Zins entwickelt sich jetzt deutlich wieder nach unten. 5 Jahre fest jetzt 2,35% - also gehen auch die Experten von mittelfristig niedrigen und weiter sinkenden Zinsen aus. Ist ja auch richtig. Geld ist in Hülle und Fülle da, nur die Waren fehlen teilweise oder werden immer knapper. Die Inflation liegt also nicht an einer kreditfinanzierten Nachfrage. Die Nachfrage nach Krediten ist und bleibt gering. Wer expandiert aktuell denn - außer den hochsubventionierten Wind- und Solarstromerzeugern? Aber dort wird wenig genehmigt und Teile fehlen auch dort.

Also Immobilienpreise bleiben stabil - zumal durch Inflation hohe Nachfrage. Sehen wir übrigens auch bei Aktien, seit Mai geht es auch dort wieder aufwärts - trotz Zentralbank-Zinserhöhungen.

Zitat von MFZ73 am 8. August 2022, 14:30 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 11. Juni 2022, 13:13 Uhr

Den letzten großen Preiseinbruch bei Immobilien hatten wir Mitte der 80er Jahre, er endete mit der Wiedervereinigung. Der Preisverfall damals von bis zu 50% dauerte damals Jahre. Bei den heutigen Medien und bei der exponentiellen Zinssteigerung wird es diesmal viel schneller gehen. Ich denke, schon in 3 Monaten wird der Preisverfall generell erkannt werden. Es dauert bei einem Immobilienpreisverfall immer etwas länger als bei Aktien und Anleihen, deren Kurs kann man sekündlich an den Börsen ablesen. Die Vermarktungsdauer bei Immobilien wird in Monaten gerechnet.

Meine Empfehlung: Verkäufe vorziehen, jetzt schnellstmöglich verkaufen, auch Konzessionen beim Preis machen. Und beim Einkauf abwarten, die Preise können druchaus um 50% sinken.

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Zitat von FredFinanzFuchs am 7. August 2022, 10:35 Uhr

Der Zins entwickelt sich jetzt deutlich wieder nach unten. 5 Jahre fest jetzt 2,35% - also gehen auch die Experten von mittelfristig niedrigen und weiter sinkenden Zinsen aus. Ist ja auch richtig. Geld ist in Hülle und Fülle da, nur die Waren fehlen teilweise oder werden immer knapper. Die Inflation liegt also nicht an einer kreditfinanzierten Nachfrage. Die Nachfrage nach Krediten ist und bleibt gering. Wer expandiert aktuell denn - außer den hochsubventionierten Wind- und Solarstromerzeugern? Aber dort wird wenig genehmigt und Teile fehlen auch dort.

Also Immobilienpreise bleiben stabil - zumal durch Inflation hohe Nachfrage. Sehen wir übrigens auch bei Aktien, seit Mai geht es auch dort wieder aufwärts - trotz Zentralbank-Zinserhöhungen.

Ach so, na dann ist wohl alles wieder iO? Und das schon nach 2 Monaten?

(Frage für einen Freund ...)