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Anfänger will Imobillie zur Vermietung erwerben

Zitat von Sonnenschein am 3. Dezember 2022, 10:19 Uhr

Danke eure Antworten helfen mir wirklich sehr weiter.

Thema Hausbank / Interhyp

So eine klassische Hausbank habe ich nicht und bin bei der Internetbank Comdirect und ich bin kein Fan der klassischen Banken. Ich habe mit meinem Mann damals unser Haus auch über die Interhyp finanziert und damit gute Erfahrungen gemacht. Seine Hausbank hatte schlechtere Konditionen und auch gegenüber den Freundeskreis hatten wir wirklich gute Konditionen. Ich meine der erste Termin kostet jetzt erstmal nichts und danach überlege ich ob ich mit denen weiter mache.

...

Naja, auch bei der Comdirekt kannst Du dir doch eine mögliche Finanzierung mal geben lassen - dann einfach nur zur Vermietung.

Und wenn Du über die Interhyp einfach mehr zahlen möchtest, dann ist es ja Deine Entscheidung.

Ich bspw. habe die erste Wohnung ebenfalls über Interhyp vermitteln lassen - die haben mir somit die günstigste Finanzierung über die VR-Bank im Umkreis angeboten.
Allerdings habe ich mich dann für eine kleinere Wohnung entschieden und war somit (emotional) nicht mehr an die Vermittlung über Interhyp gebunden.
Also bin ich direkt zur VR-Bank gegangen - die mir auch die größere Finanziert hätten - und habe die Konditionen direkt mit denen ausgehandelt. Dort erfuhr ich eben auch, dass Interhyp einen Aufschlag von 0,10 Prozent (glaube ich, ich weiss es nicht mehr genau) auf den Darlehenszins kostet.

Und wenn Du aus einer Selbstgenutzten Immobilie kommst, wie vorhin geschrieben, irritiert mich aber die Aussage vom Startpost doch ein wenig...

 

Zitat von Sonnenschein am 2. Dezember 2022, 8:33 Uhr

Hallo,

ich brauche eure Erfahrungen

... Ich möchte gerne in den Immobilienmarkt einsteigen. Mein Plan ist es diese als zweites Standbein neben meinen Aktienfonds aufzubauen und etwas auf der Kostenseite meiner Steuererklärung hinzuzufügen.Nur wie fange ich am besten an?

Die alles entscheidende Frage wie viel Immobilie kann und sollte ich mir leisten?

Gehe ich eher auf eine kleine Eigentumswohnung die ich schnell abbezahlen kann und kaufe mir immer wieder eine wenn es finanziell wieder passt?

Oder ist es gar nicht das Ziel so etwas schnell abzuzahlen sondern lasse ich das einfach bis zur Rente mit einer sehr niedrigen Rückzahlung laufen?

...

 

@lostoi

OK das stimmt mein Eingangspost ist damit vielleicht nicht klar genug:

Neu ist für mich der Start in die Imobillien Vermietung.

Ich persönlich sehe das klassische Einfamilienhaus zur Eigennutzung inzwischen nur noch als reine Lifestyle / Konsumentscheidung!

Mit sparen oder Anlage hat das rein gar nichts zu tun. Natürlich kann man sich immer eine erhebliche Wertsteigerung einbilden während die Liste der Dinge die inzwischen wieder renovierungsbedürftig sind wieder länger wird ohne das dafür Rücklagen gebildet werden. Wenn man nicht vorhat zu Lebzeiten zu Verkaufen ist das alles egal. Nur sehr wenige Menschen schaffen es sinnvoll mit einem Eigenheim zu wirtschaften. Ich kenne Niemanden davon persönlich . Letztendlich spart man rein die Miete die man nicht mehr zahlt und nur wenn man das Geld dann nicht anderweitig die ganze Zeit ins Eigenheim buttert.

Insofern ist es schon neu für mich eine Imobillie als Invest anzugehen welches vielleicht Mal Ertrag erwirtschaftet.

Lostoi so wie du es gemacht hast erst über die Interhyp und am Ende vielleicht doch eine andere Bank stelle ich mir das eigentlich auch vor. Ich will mir erstmal einen Überblick über die Finanzierbarkeit machen und da finde ich die Interhyp echt gut drin und die sind halt echt unkompliziert. Die Comdirect kann ich natürlich auch Mal anfragen aber ihre Stärke ist vielleicht nicht die Beratung zu Finanzprodukten. Bei der Bank bin ich eher weil ich mit denen einen Nichtangriffspakt habe. Die lassen mich in Ruhe und ich sie.

@lostoi Ich glaube nicht, dass man pauschal sagen kann, der Preis über den Vermittler sei höher. Ich habe 2019 zunächst ein Angebot der örtlichen Sparkasse angefragt. Später bin ich zu Interhyp gegangen. Da konnte man die Angebote verschiedener Banken sehen, eben auch eins der besagten Sparkasse, und das war spannenderweise deutlich günstiger, als was mir in der Filiale angeboten wurde. Habe am Ende bei der ING abgeschlossen, bin aber mit deren Angebot noch einmal in die Sparkasse. Dort wollte man dann mit dem Preis runtergegangen, zwar nicht ganz auf die Preislage der ING, aber ziemlich exakt auf den Preis, den ich bei Interhyp schon am Rechner gesehn hatte. Ich vermute, die gesparte Vermittlerprovision bei Direktabschluss teilen die Banken i.d.R. nicht mit dem Kunden.

Dazu kommt, dass man bei Wohnungskauf mittlerweile einen ziemlichen Papierkrieg hat und wir mehrere Runden fliegen mussten, bis ich alle geforderten Unterlagen beisammen hatte. An der Stelle sind Interhyp & Co. nicht nur Vertriebler sondern spielen auch Dienstleister für die Banken bei der Abwicklung. Ich bezweifle, dass die durchschnittliche Bank das ähnlich günstig und automatisiert abgewickelt bekommt, da wird vermutlich auch einiges eingespart.

Disclaimer: Ich stehe in keinerlei Beziehung zu Interhyp und Co, das soll keine Werbung sein, nur ein einzelner Erfahrungsbericht.

@sonnenschein sorry für diesen thematischen Ausflug, aber für dich ja vielleicht auch interessant. 🙂

Lieber Sonnenschein,  lies doch noch mal ein Kommer Buch zu dem Thema.   Danach wirst Du dann wohl auf den Trichter kommen, dass der  Kleinvermieter ein ganz armer Wicht ist und  seines Lebens nicht mehr froh wird. Bleib lieber bei Deinen ETF.

Und schau dir nach dem Buch von Kommer mal die Immocation Jungs in Youtube an, dann wirst du sehen das alle Kleinvermieter in kürzester Zeit ihre private Altersvorsorge geregelt und die finanzielle Freiheit ein sehr gut erreichbarer Meilenstein ist. Ein paar Dinge beachten und du wirst sehen es ist viel leichter als ein Studium.

Ich bin da bei Jan, die Immocation Jungs finde ich zwar etwas zu optimistisch mit manchen Annahmen, aber die Vermietung an sich ist zum Vermögensaufbau grundsätzlich nicht schlecht.

Was dafür spricht: Nebenkostenabrechnung ist schnell gemacht, einmal angelegt geht das per vorbereiteten Unterlagen recht schnell.

Umgang mit Mietern: leider schreibst Du nichts Genaueres zur Großstadt in NRW. Das kann Essen oder auch Köln oder Gelsenkirchen sein, alles irgendwo ähnlich, aber zur Vermietung deutlich zu unterscheiden.

Bin selbst auch in NRW aktiv und mag eher einfache Mieter, da ist der Umgang klar und im Idealfall lässt man sich gegenseitig in Ruhe. Dafür muss man aber auch den Respekt haben, sonst sehen sie Dich gerne mal als nachgiebigen Depp, den man wegen jedem Mist zumüllen kann oder man testet Dich gerne anders aus, bspw, ob Du auch checkst, ob die Miete kommt und wie Du dich da verhältst. Da musst Du überlegen, was Du für ein Typ bist, und was Dir liegt.

Ein Wort zu ETV in WEGs: durch das neue WEG Recht sind Versammlungen auch bei zu wenig Teilnehmern beschlussfähig, also kann der interessierte Eigentümer dort u.U. auch bei wenigen Teilnehmern seine Punkte einbringen und Abstimmungen durch Wortmeldungen beeinflussen, wenn sich viele andere nicht um ihr Investment kümmern.

Politische Einflussnahme sehe ich in der aktuellen Regierung als höheres Risiko, weil viel Unkenntnis über Marktverhalten von Immobilieninvestoren mit ideologischer Ignoranz und Klimageschwurbel gepaart wird. Die gewünschte Wohneinheiten-Steigerung wird man mit dem Set Up sicherlich nicht erhalten. Diesen Effekten bist Du dann natürlich ausgesetzt: Preisdruck durch Auflagen + Handwerkerkosten gegen Mietbegrenzungen.

Grüße, Gatto

 

 

Zitat von Sonnenschein am 3. Dezember 2022, 11:03 Uhr

zuvor:

Thema Eigennutzung

Mit dem Thema Eigennutzung bin ich im Moment gerade durch weil ich aus der eigen genutzten Imobillie komme (daher die Auszahlung). Der (Alb)Traum vom Eigenheim. Mein Problem damit man will immer zu viel - zu viele qm und alles vom feinsten und dazu die endlose Konsumwunschspirale (Grill Pool .. )

[...]

Ich persönlich sehe das klassische Einfamilienhaus zur Eigennutzung inzwischen nur noch als reine Lifestyle / Konsumentscheidung!

Mit sparen oder Anlage hat das rein gar nichts zu tun. Natürlich kann man sich immer eine erhebliche Wertsteigerung einbilden während die Liste der Dinge die inzwischen wieder renovierungsbedürftig sind wieder länger wird ohne das dafür Rücklagen gebildet werden. Wenn man nicht vorhat zu Lebzeiten zu Verkaufen ist das alles egal. Nur sehr wenige Menschen schaffen es sinnvoll mit einem Eigenheim zu wirtschaften. Ich kenne Niemanden davon persönlich . Letztendlich spart man rein die Miete die man nicht mehr zahlt und nur wenn man das Geld dann nicht anderweitig die ganze Zeit ins Eigenheim buttert.

Fast jeder Satz in Deinem letzten Absatz ist so pauschal nicht zu halten und für die letzten 10-15 Jahre auch nachweislich falsch.

Du hast mit Deinem Partner diesbezüglich schlechte Erfahrungen gemacht, kann passieren, Pech gehabt. Liegt aber wohl eher daran, dass Ihr Euch in wirtschaftlichen Dingen nicht auf einen Nenner einigen konntet und nicht daran, dass eine Immo zum Eigennutz in den letzten 10-15 Jahren ein schlechtes Geschäft oder generell einen Verlust darstellt.

Vor allem hast Du aber einen Denkfehler in Bezug auf den markierten Satz, denn das exakte Gegenteil der Fall: gerade dann, wenn eine Immo mit Familie voll genutzt und im Alter aber halb leerstehend nicht kapitalisiert wird, entsteht der größte wirtschaftliche Schaden. Der in den meisten Fällen nicht aufgedeckt/offensichtlich wird. Aber vorhanden ist.

Insofern ist es schon neu für mich eine Imobillie als Invest anzugehen welches vielleicht Mal Ertrag erwirtschaftet.

Fang' doch mal mit der Berechnung der veräußerten Immo an. Da liegen ja alle Zahlen auf dem Tisch. Ich wette, dass die einen positiven Ertrag erwirtschaftet hat, den Du noch gar nicht erkannt hast.

MFZ73 die vorhandene Eigenheim-Immobilie wird nicht veräußert. Für mich persönlich war es ein Minusgeschäft und zuvor sowie jetzt lebe ich sehr günstig zur Miete. Die Sätze sind nun mal meine ganz persönliche negative Erfahrung die man mir ja nicht absprechen kann. Inwiefern meine persönliche Erfahrung dir zu pauschal ist, erschließt sich mir nicht und soll hier auch nicht das Thema sein.

Interhyp Beratungstermin - naja gefühlt geben die wohl immer noch Jedem mit festem Einkommen einen Kredit egal ob es sinnvoll ist oder nicht  und die Konditionen sind etwas schlechter geworden.

Ich habe mir Literatur von Gerd Kommer zu Immobilien zu Gemüte geführt. Diese Art nüchterner Fakten habe ich gesucht. Alles trocken in Excel eingetippert würde Als Invest taugt es nur bei sehr langen Laufzeiten und da sind die Instandhaltungskosten gerade für Haus A wohl eher noch zu niedrig angesetzt. Also entweder die Zinsen sinken, die Preise kollabieren oder ich entscheide mich für eine Immobilie aus Liebhaberei und so lange bleibe ich einfach bei den Aktien.

 

Hochgeladene Dateien:
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Zitat von Sonnenschein am 8. Dezember 2022, 22:18 Uhr

MFZ73 die vorhandene Eigenheim-Immobilie wird nicht veräußert. Für mich persönlich war es ein Minusgeschäft

Warum? Konkrete Zahlen? Oder einfach nur Bauchgefühl?

und zuvor sowie jetzt lebe ich sehr günstig zur Miete.

Du bist als0 ausgezogen und lebst jetzt allein zur Miete? Oder wie muss/soll man das verstehen? Oder seid Ihr zusammen ausgezogen, wohnt jetzt zur Miete und das Eigenheim wird ebenfalls vermietet?

Die Sätze sind nun mal meine ganz persönliche negative Erfahrung die man mir ja nicht absprechen kann.

Die Erfahrung spreche ich Dir nicht ab, nur hat Kommer selbst - den Du als Quelle benennst - seine vormals eher pro Aktie-Einstellung für die letzten 15 Jahre korrigiert. Da war der Mieter schlicht nicht im Vorteil, selbst wenn er sehr diszipliniert seinen ETF gespart hat.

Insofern ist meine Darstellung korrekt, dass Deine Behauptungen zwar Deine persönlichen Erfahrungen schildern, aber über den gesamten Immo-Markt eben in ihrer pauschalen Aussage unkorrekt sind: weil Deine persönlichen Erfahrungen eben nicht pauschalisiert werden dürfen.

Inwiefern meine persönliche Erfahrung dir zu pauschal ist, erschließt sich mir nicht und soll hier auch nicht das Thema sein.

Ich hoffe, dass ich das erklärt habe. Deine persönlichen Erfahrungen sind ja nicht falsch - aber eben nicht pauschal auf den Immo-Markt anwendbar.

Ich habe mir Literatur von Gerd Kommer zu Immobilien zu Gemüte geführt. Diese Art nüchterner Fakten habe ich gesucht. Alles trocken in Excel eingetippert würde Als Invest taugt es nur bei sehr langen Laufzeiten und da sind die Instandhaltungskosten gerade für Haus A wohl eher noch zu niedrig angesetzt. Also entweder die Zinsen sinken, die Preise kollabieren oder ich entscheide mich für eine Immobilie aus Liebhaberei und so lange bleibe ich einfach bei den Aktien.

 

Bei den hochgeladenen Dateien fehlt die steuerliche Betrachtung völlig.

Aber ja, niemand zwingt Dich zu irgendwas. Nur, wenn Du Dich mit Immos beschäftigen willst, musst Du es eben auch komplett betrachten. Oder einfach mal ne Bude kaufen und gucken wie es läuft …

Bestehendes Eigenheim

Getrennt lebend - ich wohne zur Miete und er allein weiter im Eigentum welches für 4 Personen ausgelegt ist. Er wird mich in Raten zu einem Betrag auszahlen den wir vereinbaren werden. Natürlich könnte man gerichtlich eine andere Regelung erzwingen aber zum einen kommen dann auf beide Seiten weitere Kosten hinzu und menschlich wird es dann auch nicht besser. Ich kenne die Zahlen an Geld und noch viel schlimmer unbezahlbare Lebenszeit die ich da reingesteckt habe und was ich wieder raus bekommen werde.
Meine Kritik am Eigenheim ist ja nicht unbedingt das das Eigenheim zu viel gekostet hat und es diesen Wert nicht auf dem Papier hergibt sondern das zu oft zu groß gebaut wird (dadurch über die Verhältnisse ) plus dem nicht unerheblichen Begleitkonsum.  Das alles wird dann damit gerechtfertigt das ein Eigenheim eine Altersvorsorge wäre und jede Investition im und um das Haus damit als gute Investition gerechtfertigt wird was unreflektierter emotionaler Bullshit ist. Damit macht man einen großen nicht frugalistischen Schritt nach vorne in Richtung Lifestyle-Inflation.

 

Die Berechnung zu einem möglichen Immobilienkauf

Ja die aufgezeigte Rechnung ist unvollständig und stark vereinfacht. Sie berücksichtigt weder Steuern noch Versicherungen. Das Ziel der Berechnung war keine allumfassende Betrachtung sondern eine Unterstützung bei der Abwägung zwischen Höhe des Darlehens zu den Kosten und den Mieteinnahmen. Eine detailliertere Betrachtung macht aus meiner Sicht erst Sinn wenn man nach einer ersten Besichtigung oder einem zugesendeten ausführlichem Exposé mehr belastbare Informationen zum Anlageobjekt hat.

Das Thema Immobilienkauf ist auch auch nicht vom Tisch sondern ich beobachte weiter den Markt nach einer finanziell interessanten Immobilie und ich werde vielleicht auch ein paar Besichtigungen machen.

Von der Zinsbelastung und der Deckung der Kaufkosten durch Eigenkapital wäre nach meinen ersten Berechnungen eher eine Eigentumswohnung <150k interessant welche höhere Mietnettoeinahmen ermöglicht als in dem Beispielobjekt B.

Solange mache ich auch mit dem Aktiensparen nichts falsch. Soll heißen ich habe keinen Zeitdruck und mir entgeht hier auch nicht das ultimative Schnäppchen oder die ultimative Geldanlage.

Zitat von Sonnenschein am 9. Dezember 2022, 11:12 Uhr

Meine Kritik am Eigenheim ist ja nicht unbedingt das das Eigenheim zu viel gekostet hat und es diesen Wert nicht auf dem Papier hergibt sondern das zu oft zu groß gebaut wird (dadurch über die Verhältnisse ) plus dem nicht unerheblichen Begleitkonsum.  Das alles wird dann damit gerechtfertigt das ein Eigenheim eine Altersvorsorge wäre und jede Investition im und um das Haus damit als gute Investition gerechtfertigt wird was unreflektierter emotionaler Bullshit ist. Damit macht man einen großen nicht frugalistischen Schritt nach vorne in Richtung Lifestyle-Inflation.

Das ist in der Realität beim Eigenheim Käufer oft so muss aber nicht zwangsläufig so sein. Wenn du das kaufst was du zweckmäßig auch mieten würdest ist das eben nicht so wie von dir beschrieben.

Auch wenn viele Immobilien Kritiker Kommers "kaufen oder mieten" wie eine Monstranz vor sich her tragen, ist es unbestritten, dass die letzten 5 Jahre wohl einmalige Chancen waren in ein Eigenheim zu kommen. Es ist korrekt wie von @mfz73 geschrieben, dass kaufen günstiger war.

Auch völlig logisch, bei langfristiger Zinsbindung (15y) mit Zinssätzen je Bonität zwischen 0,7% und 1,5% und einem Mietzins je nach Lage und Alter der Wohnung zwischen 2,5 und 4% war die Kapitalbildung (Tilgung) quasi on top einfach dabei plus die gesparten Mieterhöhungen bei gleichbleibender Annuität.

Der Käufer konnte bei etwas EK Einsatz beim Kauf gleichauf sein Depot aufbauen wie der Mieter.

Zitat von Sonnenschein am 9. Dezember 2022, 11:12 Uhr

Bestehendes Eigenheim

Getrennt lebend - ich wohne zur Miete und er allein weiter im Eigentum welches für 4 Personen ausgelegt ist. Er wird mich in Raten zu einem Betrag auszahlen den wir vereinbaren werden. Natürlich könnte man gerichtlich eine andere Regelung erzwingen aber zum einen kommen dann auf beide Seiten weitere Kosten hinzu und menschlich wird es dann auch nicht besser. Ich kenne die Zahlen an Geld und noch viel schlimmer unbezahlbare Lebenszeit die ich da reingesteckt habe und was ich wieder raus bekommen werde.
Meine Kritik am Eigenheim ist ja nicht unbedingt das das Eigenheim zu viel gekostet hat und es diesen Wert nicht auf dem Papier hergibt sondern das zu oft zu groß gebaut wird (dadurch über die Verhältnisse ) plus dem nicht unerheblichen Begleitkonsum.  Das alles wird dann damit gerechtfertigt das ein Eigenheim eine Altersvorsorge wäre und jede Investition im und um das Haus damit als gute Investition gerechtfertigt wird was unreflektierter emotionaler Bullshit ist. Damit macht man einen großen nicht frugalistischen Schritt nach vorne in Richtung Lifestyle-Inflation.

Die Aussage ist aus meiner Sicht emotionaler Bullshit. Die Wahrscheinlichkeit, dass der Hauskauf eine schlechte finanzielle Entscheidung war, tendiert für Kaufzeitpunkte zwischen 2008 und 2016 gen Null, ab 2016 bis 2021 unter 10%.

Die ominöse Lifestyle-Inflation, die immer wieder ins Feld geführt wird, ist daher in den allermeisten Fällen - für diesen Kaufzeitraum - reine Fiktion. Der Vermögensvorteil ggü. einer Miet-Entscheidung ist enorm. Bei meiner Immo, Kaufzeitpunkt 2011, ist der Vorteil locker 6-stellig. Und steigt weiter.

Wieviele Grills und Pools soll ich mir also in den Garten stellen, bis das ein schlechter Deal wird?

 

Die Berechnung zu einem möglichen Immobilienkauf

Ja die aufgezeigte Rechnung ist unvollständig und stark vereinfacht. Sie berücksichtigt weder Steuern noch Versicherungen. Das Ziel der Berechnung war keine allumfassende Betrachtung sondern eine Unterstützung bei der Abwägung zwischen Höhe des Darlehens zu den Kosten und den Mieteinnahmen. Eine detailliertere Betrachtung macht aus meiner Sicht erst Sinn wenn man nach einer ersten Besichtigung oder einem zugesendeten ausführlichem Exposé mehr belastbare Informationen zum Anlageobjekt hat.

Hängt letztlich von der finanzierenden Bank und Deinen Einkünften ab. Die Bank will den Cash-flow nach Steuern sehen und guckt dann, ob Du die Rate leisten kannst - berechnet nach deren Kriterien, nicht nach Deinen.

Zitat von Muslime_Frugi am 9. Dezember 2022, 11:40 Uhr

Das ist in der Realität beim Eigenheim Käufer oft so muss aber nicht zwangsläufig so sein. Wenn du das kaufst was du zweckmäßig auch mieten würdest ist das eben nicht so wie von dir beschrieben.

Ja man kann ein Eigenheim auch vernünftig angehen. Das ist aus rein logischen Gesichtspunkten auch absolut klar aber es ist eben auch ein emotionales Thema welches ich persönlich unterschätzt habe und worüber sich meine Ehe auseinanderdividiert hat. Das Eigenheim wird in seiner Bedeutung gesellschaftlich überhöht -  zu mindestens ist das in meinen Freundes- und Bekanntenkreis der Fall und das kann dazu führen, das man nicht das kauft was man braucht und unvernünftige Entscheidungen trifft und sich zu viel mit seinem Besitz auseinandersetzt.

Zitat von Sonnenschein am 9. Dezember 2022, 13:40 Uhr

 Das Eigenheim wird in seiner Bedeutung gesellschaftlich überhöht

Jetzt legst du deine eigene, subjektive Erfahrung auf die gesamte Gesellschaft um. Es gibt Menschen für die das Eigenheim der wichtigste Platz auf der Welt ist, die 90+% ihrer Lebenszeit dort verbringen und es daher möglichst angenehm haben möchten - und zwar nicht, weil sie vor ihren Bekannten auf dicke Hose machen wollen. Da kann dessen Bedeutung doch gar nicht hoch genug sein.

Zitat von Sonnenschein am 9. Dezember 2022, 11:12 Uhr

....
Die Berechnung zu einem möglichen ImmobilienkaufJa die aufgezeigte Rechnung ist unvollständig und stark vereinfacht. Sie berücksichtigt weder Steuern noch Versicherungen. Das Ziel der Berechnung war keine allumfassende Betrachtung sondern eine Unterstützung bei der Abwägung zwischen Höhe des Darlehens zu den Kosten und den Mieteinnahmen. Eine detailliertere Betrachtung macht aus meiner Sicht erst Sinn wenn man nach einer ersten Besichtigung oder einem zugesendeten ausführlichem Exposé mehr belastbare Informationen zum Anlageobjekt hat.

...

MFZ73 hat sich dazu ja schon geäussert - allerdings sehe ich hier einen falschen Ansatz...

Eine allumfassende Berechnung brauchst Du bei einem Objekt ja nicht machen, doch zur Betrachtung der Rentabilität sollten die Steuerlichen Aspekte / Versicherungen auf alle Fälle mit berücksichtigt werden. (Zumindest in groben Werten)
Denn erst dadurch erkennst Du doch, ob sich ein Objekt rentiert oder nicht.

Es ist ungefähr so, als würdest Du bei einer Aktie nur den Kaufkurs und den Verkaufskurs betrachten - allerdings die ganzen Dividendenzahlungen während der Haltezeit ausblenden.

Zitat von Sparschwein am 9. Dezember 2022, 14:20 Uhr

Jetzt legst du deine eigene, subjektive Erfahrung auf die gesamte Gesellschaft um. Es gibt Menschen für die das Eigenheim der wichtigste Platz auf der Welt ist, die 90+% ihrer Lebenszeit dort verbringen und es daher möglichst angenehm haben möchten - und zwar nicht, weil sie vor ihren Bekannten auf dicke Hose machen wollen. Da kann dessen Bedeutung doch gar nicht hoch genug sein.

Ich habe nie behauptet eine objektive Meinung zu Eigenheimen zu haben und das sollte hier auch nie das Thema sein. Deshalb möchte ich das Thema selbst genutztes Immobilie gerne dauerhaft auslagern: https://frugalisten.de/forum/topic/ist-ein-eigenheim-eine-sinnvolle-geldanlage-oder-eine-konsumentscheidung/#postid-28718

Wenn noch jemand etwas zu dem Thema Immobilienvermietung beizutragen hat bin ich nach wie vor über Ergänzungen dankbar. Eure Beiträge haben mir jedenfalls sehr meine Vorbehalte gegenüber Eigentumswohnungen und Eigentümerversammlungen genommen.

Die Informationen zu den Steuern und Versicherungskosten muss ich erst noch recherchieren aber zu Beginn kann ich da vermutlich auch nur einen Schätzwert annehmen.

Zur Bewertung der Rentabilität habe ich bei Financescout24 noch folgende vereinfachende Aussage gefunden:

Kaufpreis bei vermieteter Immobilie

Bei einer vermieteten Immobilie sollte der Kaufpreis nicht höher sein als die Nettokaltmiete von 20 Jahren. Ansonsten ist die Rendite nicht ausreichend.

Ich bin mir nicht sicher wie man in dieser Rechnung die Raten berücksichtigen soll und oder das Alter der Immobilie berücksichtigt wird.

In meiner Berechnung hatte ich quasi als eine Art Nettogewinn die Mieteinnahmen  - (Rücklagen +  Instandhaltungskosten [9€ je m2 bei einem Haus] + Finanzierungskosten) gerechnet. Bei meiner angenommenen sehr moderaten Rückzahlung würde ich erst nach ca. 50-60 Jahren im Plus landen aber ich werde die Berechnung noch weiter konkretisieren.

Zitat von Sonnenschein am 9. Dezember 2022, 17:29 Uhr
Bei meiner angenommenen sehr moderaten Rückzahlung würde ich erst nach ca. 50-60 Jahren im Plus landen aber ich werde die Berechnung noch weiter konkretisieren.
Das klingt bei den Zahlen wie ne Drohung, weil jenseits von Gut und Böse, daher ernstgemeinter Rat: kaufˋ Dir ˋn Hund und bleib bei ETFˋs.

@sonnenschein

Also bei einer vermieteten Immobilie kannst Du steuerlich den Darlehenszins geltend machen (aber da kennen sich hier einige Vermieter sicher besser aus und können weiteren Input geben).
Du kannst es ja in einer Steuersoftware mal an einem groben Beispiel durchrechnen lassen, was das ausmacht.
Diesen zusätzlich Betrag müsstest Du m.E. in der Planung auch mit einbeziehen.

Solltest Du dich für eine ETW entscheiden, gebe ich Dir noch den Hinweis, dass Du dir auf alle Fälle das letzte Protokoll der ETV (Eigentümerversammlung) sowie den darin enthaltenen Abrechnungs-/Wirtschaftsplan für das nächste Jahr geben lässt. (Das als Mindestinformation)
Anhand der Protokolle / Pläne kannst Du genau sehen, welcher Betrag (qm-Preis) für Rücklage/Instandhaltung angesetzt wird. Aber am wichtigsten ist der Punkt, dass Du aus den Unterlagen den Gesamtbetrag erkennen kannst. Ebenso, welche Zahlungen möglicherweise in nächster Zeit anstehen (Sanierung Tiefgarage, Aufzüge, Dach o.ä.).

Manche Hausverwaltungen/Eigentümer beginnen erst später mit der Bildung von Rücklagen, so dass plötzlich ein grösserer Batzen auf einen zukommen kann.

Hoffentlich helfen Dir diese Punkte etwas weiter.

Hallo!

Ich habe nicht alle Beiträge gelesen. Und vielleicht wiederhole ich auch nur was viele andere vor mir schon geschrieben haben.

Ich selbst besitze zwar 2 Immobilien. Es hört sich blöd an, aber ich bin zu diesen Immobilien eigentlich mehr durch Zufall gekommen. Für die Geldanlage bzw. zum Vermögen aufbauen würde ich keine Immobilie kaufen. Da würde ich liebe einen entsprechenden ETF kaufen, welcher in Immobilienwerte investiert (als Beimischung zu anderen ETF's).

Ich glaube nicht daran, dass Immobilien mehr Rendite abwerfen als die Börse (weltweit gestreute ETF). Das hat auch Gerd Kommer irgendwo (Buch? Interview?) berechnet. Viele Immoblienbesitzer rechnen sich das Ganze schön. Oder sie waren/sind in der glücklichen Lage und haben zum absoluten Tiefpunkt/-preis gekauft und habe jahrelange Wertsteigerungen mitmachen können (die letzten ca. 10 Jahre).

Wenn schon Immobilie kaufen, dann würde ich immer nur Immobilien kaufen, in welche ich selbst auch einziehen würde.

Aber aktuell würde ich überhaupt keine Immo kaufen. Niemand weiss wie es weitergeht mit der Energieversorgung, Materialpreise, etc.etc. Viel zu unsicher. Wenn Immo, dann noch 1-2 Jahre warten und schauen wie sich alles entwickelt.

Frisa

Zitat von Frisa am 10. Dezember 2022, 15:53 Uhr

....Aber aktuell würde ich überhaupt keine Immo kaufen. Niemand weiss wie es weitergeht mit der Energieversorgung, Materialpreise, etc.etc. Viel zu unsicher. Wenn Immo, dann noch 1-2 Jahre warten und schauen wie sich alles entwickelt.Frisa

Sorry, aber das sind m.E. blödsinnige Aussagen...

Bei einer Bestandsimmobilie interessieren mich die Materialpreise in keinster Weise - abgesehen von mögichen Renovierungen/Instandhaltungen.

Und abgesehen davon - weisst Du heute schon, wie die Börsen in 1-2 Jahren aussehen??