Anfänger will Imobillie zur Vermietung erwerben
Zitat von Sonnenschein am 2. Dezember 2022, 8:33 UhrHallo,
ich brauche eure Erfahrungen
Ich beobachte seit längeren die lokalen Immobilien Preise und sie sind erstmals seit ich hier wohne so das ich sage das sie auch dem tatsächlichen Bauwert entsprechen (Großstadt von NRW). Dementsprechend sind aber auch die Kreditkosten gestiegen wobei ich da noch recht gute Konditionen bekomme.
Ich möchte gerne in den Immobilienmarkt einsteigen. Mein Plan ist es diese als zweites Standbein neben meinen Aktienfonds aufzubauen und etwas auf der Kostenseite meiner Steuererklärung hinzuzufügen.
Nur wie fange ich am besten an?
Die alles entscheidende Frage wie viel Immobilie kann und sollte ich mir leisten?
Gehe ich eher auf eine kleine Eigentumswohnung die ich schnell abbezahlen kann und kaufe mir immer wieder eine wenn es finanziell wieder passt?
Oder ist es gar nicht das Ziel so etwas schnell abzuzahlen sondern lasse ich das einfach bis zur Rente mit einer sehr niedrigen Rückzahlung laufen?
Alternativ zu Eigentumswohnungen interessieren mich Zweifamilienhäuser welche den Vorteil haben das ich mich nicht mit einer Eigentümergemeinschaft rum plagen muss aber dann ein viel größeres finanzielles Risiko und die Finanzierung stellt eine viel größere Herausforderung für mich dar. An dem Gedanken reizt mich das Gebäude energetisch sinnvoll zu sanieren und auf regenerative Energieträger umzurüsten aus Überzeugung.
In Summe interessieren mich Imobillien die so erstmal in einem passablen aber nicht überragenden Zustand sind und wo ich dann frühestens in 5-10 Jahren nochmal Geld reinbuttern muss. Neue Heizung oder Mal Bäder sanieren. Handwerklich würde ich mir auch recht viel selber zutrauen aber es darf vom Arbeitsumfang neben dem Job nicht zu viel sein. Auch die Verwaltung und Abrechnungen will ich selber machen.
Ich habe mit dem Kreditrechner der Interhyp gespielt und rausgefunden das man aktuell hier für die optimalen Kreditbedingungen (3,5%) 1/4 Eigenkapital aufbringen muss. Rückzahlung + Rücklagenbildung aus dem eigenen Geld wären aktuell bis 1500€ denkbar + Mieteinnahmen wobei die Höhe Rückzahlung an den Kreditkonditionen nichts groß ändert solange man das passende Minimum erfüllt.
In Zahlen habe ich aktuell 20k auf dem Tagesgeld und erhöhe diesen Anteil gerade wieder um das Eigenkapital aufzubauen und ca. 60k in Aktien. Monatliches Brutto 3k + Rückzahlung aus Privatkredit ca. 500€. Zusätzlich könnte ich mir vielleicht noch so ca. 40k für das Eigenkapital privat leihen. Oder ich warte bis ich mein Eigenkapital wieder solide aufgebaut habe.
Folgende Immobilien Kategorien interessieren mich:
- sehr kleine Eigentumswohnung <60 qm <100k
- größere und besser ausgestattete Eigentumswohnungen 150-200k
- Mehrfamilienhaus 300-400k
Habt ihr ihr Tipps für mich? Ist es aktuell überhaupt eine gute Idee auf Imobillien zu gehen wo alle weniger Geld in der Tasche haben? Ist die Verwaltung und Nebenkostenabrechnung sehr kompliziert und zeitaufwendig neben dem Hauptjob? Wie seit ihr bei eurer ersten vermieteten Imobillie gedanklich und praktisch vorgegangen? Wo kann man sich dazu vielleicht auch unabhängig beraten lassen?
Nächste Woche habe ich einen Termin bei der Interhyp um die 350k Variante abzufragen. Zu Marklern habe ich bisher noch keinen Kontakt aufgenommen und beobachte nur mehrere interessante Imobillien. Das diese allerdings solange auf den Markt sind spricht auch nicht unbedingt fur sie oder?
Hallo,
ich brauche eure Erfahrungen
Ich beobachte seit längeren die lokalen Immobilien Preise und sie sind erstmals seit ich hier wohne so das ich sage das sie auch dem tatsächlichen Bauwert entsprechen (Großstadt von NRW). Dementsprechend sind aber auch die Kreditkosten gestiegen wobei ich da noch recht gute Konditionen bekomme.
Ich möchte gerne in den Immobilienmarkt einsteigen. Mein Plan ist es diese als zweites Standbein neben meinen Aktienfonds aufzubauen und etwas auf der Kostenseite meiner Steuererklärung hinzuzufügen.
Nur wie fange ich am besten an?
Die alles entscheidende Frage wie viel Immobilie kann und sollte ich mir leisten?
Gehe ich eher auf eine kleine Eigentumswohnung die ich schnell abbezahlen kann und kaufe mir immer wieder eine wenn es finanziell wieder passt?
Oder ist es gar nicht das Ziel so etwas schnell abzuzahlen sondern lasse ich das einfach bis zur Rente mit einer sehr niedrigen Rückzahlung laufen?
Alternativ zu Eigentumswohnungen interessieren mich Zweifamilienhäuser welche den Vorteil haben das ich mich nicht mit einer Eigentümergemeinschaft rum plagen muss aber dann ein viel größeres finanzielles Risiko und die Finanzierung stellt eine viel größere Herausforderung für mich dar. An dem Gedanken reizt mich das Gebäude energetisch sinnvoll zu sanieren und auf regenerative Energieträger umzurüsten aus Überzeugung.
In Summe interessieren mich Imobillien die so erstmal in einem passablen aber nicht überragenden Zustand sind und wo ich dann frühestens in 5-10 Jahren nochmal Geld reinbuttern muss. Neue Heizung oder Mal Bäder sanieren. Handwerklich würde ich mir auch recht viel selber zutrauen aber es darf vom Arbeitsumfang neben dem Job nicht zu viel sein. Auch die Verwaltung und Abrechnungen will ich selber machen.
Ich habe mit dem Kreditrechner der Interhyp gespielt und rausgefunden das man aktuell hier für die optimalen Kreditbedingungen (3,5%) 1/4 Eigenkapital aufbringen muss. Rückzahlung + Rücklagenbildung aus dem eigenen Geld wären aktuell bis 1500€ denkbar + Mieteinnahmen wobei die Höhe Rückzahlung an den Kreditkonditionen nichts groß ändert solange man das passende Minimum erfüllt.
In Zahlen habe ich aktuell 20k auf dem Tagesgeld und erhöhe diesen Anteil gerade wieder um das Eigenkapital aufzubauen und ca. 60k in Aktien. Monatliches Brutto 3k + Rückzahlung aus Privatkredit ca. 500€. Zusätzlich könnte ich mir vielleicht noch so ca. 40k für das Eigenkapital privat leihen. Oder ich warte bis ich mein Eigenkapital wieder solide aufgebaut habe.
Folgende Immobilien Kategorien interessieren mich:
- sehr kleine Eigentumswohnung <60 qm <100k
- größere und besser ausgestattete Eigentumswohnungen 150-200k
- Mehrfamilienhaus 300-400k
Habt ihr ihr Tipps für mich? Ist es aktuell überhaupt eine gute Idee auf Imobillien zu gehen wo alle weniger Geld in der Tasche haben? Ist die Verwaltung und Nebenkostenabrechnung sehr kompliziert und zeitaufwendig neben dem Hauptjob? Wie seit ihr bei eurer ersten vermieteten Imobillie gedanklich und praktisch vorgegangen? Wo kann man sich dazu vielleicht auch unabhängig beraten lassen?
Nächste Woche habe ich einen Termin bei der Interhyp um die 350k Variante abzufragen. Zu Marklern habe ich bisher noch keinen Kontakt aufgenommen und beobachte nur mehrere interessante Imobillien. Das diese allerdings solange auf den Markt sind spricht auch nicht unbedingt fur sie oder?
Zitat von Sparschwein am 2. Dezember 2022, 9:02 UhrZitat von Sonnenschein am 2. Dezember 2022, 8:33 UhrIst es aktuell überhaupt eine gute Idee auf Imobillien zu gehen wo alle weniger Geld in der Tasche haben?
1. In welche Richtung entwickeln sich die Immobilienpreise?
2. In welche Richtung entwickeln sich mittelfristig die Zinsen (davon abhängig 1)?
3. Wie entwickeln sich die Mieten? Wieviel Potenzial für mögliche Mietsteigerungen gibt es überhaupt noch? Man kann schliesslich nicht mehr Miete zahlen als man Nettoeinkommen hat.
4. Welche weissen Kaninchen zaubert die Politik mittelfristig noch aus dem Hut was Auflagen für Immobilien angeht?(5. Was sind deine Erwartungen für die zukünftige Entwicklung des Aktienmarktes/alternative Investments im Vergleich zu 1.?)
Grüsse vom Sparschwein
Zitat von Sonnenschein am 2. Dezember 2022, 8:33 UhrIst es aktuell überhaupt eine gute Idee auf Imobillien zu gehen wo alle weniger Geld in der Tasche haben?
1. In welche Richtung entwickeln sich die Immobilienpreise?
2. In welche Richtung entwickeln sich mittelfristig die Zinsen (davon abhängig 1)?
3. Wie entwickeln sich die Mieten? Wieviel Potenzial für mögliche Mietsteigerungen gibt es überhaupt noch? Man kann schliesslich nicht mehr Miete zahlen als man Nettoeinkommen hat.
4. Welche weissen Kaninchen zaubert die Politik mittelfristig noch aus dem Hut was Auflagen für Immobilien angeht?
(5. Was sind deine Erwartungen für die zukünftige Entwicklung des Aktienmarktes/alternative Investments im Vergleich zu 1.?)
Grüsse vom Sparschwein
Zitat von Privatier am 2. Dezember 2022, 10:11 UhrZitat von Sonnenschein am 2. Dezember 2022, 8:33 Uhr
Folgende Immobilien Kategorien interessieren mich:
- sehr kleine Eigentumswohnung <60 qm <100k
- größere und besser ausgestattete Eigentumswohnungen 150-200k
- Mehrfamilienhaus 300-400k
Was sind das denn für Preise? Oder besser wo wohnst Du denn, dass es solche Preise gibt? Sind die realistisch?
Zitat von Sonnenschein am 2. Dezember 2022, 8:33 Uhr
Folgende Immobilien Kategorien interessieren mich:
- sehr kleine Eigentumswohnung <60 qm <100k
- größere und besser ausgestattete Eigentumswohnungen 150-200k
- Mehrfamilienhaus 300-400k
Was sind das denn für Preise? Oder besser wo wohnst Du denn, dass es solche Preise gibt? Sind die realistisch?
Zitat von Sonnenschein am 2. Dezember 2022, 10:52 Uhr@sparschwein
1/2
Naja Frage 1 und 2 sind die große Glaskugel aber ich gehe fest davon aus das einige Personen nach diesem teureren Winter verkaufen müssen oder wollen. Also ich erwarte noch mindestens einen leichten Preisrückgang.
3
Ich glaube das aktuell das Potential für Mietsteigerungen eher gering ist und plane vorerst auch keine Aufwertung der Imobillie. Aber die letzten Jahre kannten die Preise hier nur eine Richtung und zwar nach oben.
4
Ja ich bin mir sicher die energetischen Auflagen an Bestandsimmobilien werden höher aber das finde ich auch ok.
5
Naja ich bin mir sicher das der MSCI World über kurz oder lang besser performen wird als eine Imobillie. Es geht mir hier mehr um Risikostreuung und einfach Mal noch eine andere Investform auszuprobieren. Vielleicht mag ich auch eine / meine kleine süße Eigentumswohnung als Rentnerin selbst bewohnen. Aktuell bin ich glücklich als Mieterin.
@privatier
Findest du die Preise zu überteuert? Wie gesagt westdeutsche Großstadt und der Speckgürtel davon. Auch Freunde in der ostdeutschen aber auch westdeutschen Pampa haben für ein renovierungsbedürftiges Einfamilienhaus 300k hingelegt. Aber wie gesagt ich bin in dem Thema Laie. Ich weiß nur was es kosten würde neu zu bauen.
Die Preise hier in der Region Großstadt NRW sind eher >2000€ je qm. Die letzten Jahre konnte man für eine größere Eigentumswohnung auch locker 500k ausgeben und das haben Freunde von uns auch getan. Das waren meiner Meinung aber eher übersteigerte Preise aber Angebot und Nachfrage gab es eben her.
Ein Freund in Rente welcher hier mehrere Eigentumswohnungen hält meinte das er vor vielen Jahren noch Wohnungen für 1000-1500€ je qm bezahlt hat aber das diese Zeiten lange vorbei sind. Mit dem wollte ich mich auch nochmal zusammensetzen und ihn meine Favoriten zeigen. Andererseits hat er in seinen Wohnungen aktuell Probleme mit Wasserleitungen und der Asbest Fassade. Also ich will da nicht am falschen Ende sparen 😬 also auf so sparsam gebaute Bauten aus den 60igern mit spannender Dämmung habe ich keine Lust.
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Naja Frage 1 und 2 sind die große Glaskugel aber ich gehe fest davon aus das einige Personen nach diesem teureren Winter verkaufen müssen oder wollen. Also ich erwarte noch mindestens einen leichten Preisrückgang.
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Ich glaube das aktuell das Potential für Mietsteigerungen eher gering ist und plane vorerst auch keine Aufwertung der Imobillie. Aber die letzten Jahre kannten die Preise hier nur eine Richtung und zwar nach oben.
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Ja ich bin mir sicher die energetischen Auflagen an Bestandsimmobilien werden höher aber das finde ich auch ok.
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Naja ich bin mir sicher das der MSCI World über kurz oder lang besser performen wird als eine Imobillie. Es geht mir hier mehr um Risikostreuung und einfach Mal noch eine andere Investform auszuprobieren. Vielleicht mag ich auch eine / meine kleine süße Eigentumswohnung als Rentnerin selbst bewohnen. Aktuell bin ich glücklich als Mieterin.
Findest du die Preise zu überteuert? Wie gesagt westdeutsche Großstadt und der Speckgürtel davon. Auch Freunde in der ostdeutschen aber auch westdeutschen Pampa haben für ein renovierungsbedürftiges Einfamilienhaus 300k hingelegt. Aber wie gesagt ich bin in dem Thema Laie. Ich weiß nur was es kosten würde neu zu bauen.
Die Preise hier in der Region Großstadt NRW sind eher >2000€ je qm. Die letzten Jahre konnte man für eine größere Eigentumswohnung auch locker 500k ausgeben und das haben Freunde von uns auch getan. Das waren meiner Meinung aber eher übersteigerte Preise aber Angebot und Nachfrage gab es eben her.
Ein Freund in Rente welcher hier mehrere Eigentumswohnungen hält meinte das er vor vielen Jahren noch Wohnungen für 1000-1500€ je qm bezahlt hat aber das diese Zeiten lange vorbei sind. Mit dem wollte ich mich auch nochmal zusammensetzen und ihn meine Favoriten zeigen. Andererseits hat er in seinen Wohnungen aktuell Probleme mit Wasserleitungen und der Asbest Fassade. Also ich will da nicht am falschen Ende sparen 😬 also auf so sparsam gebaute Bauten aus den 60igern mit spannender Dämmung habe ich keine Lust.
Zitat von Sparschwein am 2. Dezember 2022, 11:00 UhrIch denke die Frage bezog sich eher darauf ob es konkrete, aktuelle Preise aus vorhandenen Verkaufsanzeigen sind, oder ob du denkst, dass diese Preise realistisch seien, ohne dich tiefergehend mit dem Markt beschäftigt zu haben.
100.000€ für eine 60qm Wohnung kommt mir auch viel zu günstig vor. Vor allem für die von dir beschriebene Lage.
Die Punkte 3-5 sprechen doch allesamt eher gegen eine (aktuelle) Investition in eine Immobilie.
Warum willst du direkt in eine Wohnung investieren, anstatt in Aktien von Immobilienunternehmen, oder in REITs, wenn es dir eigentlich hauptsächlich darum geht die Assetklasse abzubilden?
Ich persönlich hätte zum Beispiel zum jetzigen Zeitpunkt gar keine Lust Vermieter zu sein, wie geht es dir mit der Vorstellung?Grüsse vom Sparschwein
Ich denke die Frage bezog sich eher darauf ob es konkrete, aktuelle Preise aus vorhandenen Verkaufsanzeigen sind, oder ob du denkst, dass diese Preise realistisch seien, ohne dich tiefergehend mit dem Markt beschäftigt zu haben.
100.000€ für eine 60qm Wohnung kommt mir auch viel zu günstig vor. Vor allem für die von dir beschriebene Lage.
Die Punkte 3-5 sprechen doch allesamt eher gegen eine (aktuelle) Investition in eine Immobilie.
Warum willst du direkt in eine Wohnung investieren, anstatt in Aktien von Immobilienunternehmen, oder in REITs, wenn es dir eigentlich hauptsächlich darum geht die Assetklasse abzubilden?
Ich persönlich hätte zum Beispiel zum jetzigen Zeitpunkt gar keine Lust Vermieter zu sein, wie geht es dir mit der Vorstellung?
Grüsse vom Sparschwein
Zitat von Sonnenschein am 2. Dezember 2022, 11:07 UhrDie Preise sind aus konkreten Anzeigen. Aktuell schaue ich in erster Linie bei EBAY Kleinanzeigen aber von Marklern inseriert. Die sehr günstigen Eigentumswohnungen haben meistens einen Haken oft Dachgeschoss, keinen Balkon, Einzimmerwohnung, Dachschrägen, keine Parkmöglichkeiten, im Umland mit schlechterer Anbindung, unattraktive Lage, teures Hausgeld ... in Zweifelsfall gilt je teurer desto besser.
Mich trägt der Gedanke ein Schnäppchen zu schnappen und keine Ahnung in Zeiten der Krise was Handfestes zu haben. In Zeiten steigender Energiepreise ein Objekt zu haben bei dem ich selber etwas gegen hohe Energiepreise zu machen. Aktuell könnte ich es mir noch gut vorstellen Vermieter zu sein aber vielleicht habe ich davon eine etwas zu romantische Vorstellung 😅
Aber vielleicht spricht das dafür sehr klein anzufangen und die Vorstellung mit der Realität abzugleichen.
Die Preise sind aus konkreten Anzeigen. Aktuell schaue ich in erster Linie bei EBAY Kleinanzeigen aber von Marklern inseriert. Die sehr günstigen Eigentumswohnungen haben meistens einen Haken oft Dachgeschoss, keinen Balkon, Einzimmerwohnung, Dachschrägen, keine Parkmöglichkeiten, im Umland mit schlechterer Anbindung, unattraktive Lage, teures Hausgeld ... in Zweifelsfall gilt je teurer desto besser.
Mich trägt der Gedanke ein Schnäppchen zu schnappen und keine Ahnung in Zeiten der Krise was Handfestes zu haben. In Zeiten steigender Energiepreise ein Objekt zu haben bei dem ich selber etwas gegen hohe Energiepreise zu machen. Aktuell könnte ich es mir noch gut vorstellen Vermieter zu sein aber vielleicht habe ich davon eine etwas zu romantische Vorstellung 😅
Aber vielleicht spricht das dafür sehr klein anzufangen und die Vorstellung mit der Realität abzugleichen.
Zitat von Absprung_2020 am 2. Dezember 2022, 11:08 UhrLese und verstehe ich das so richtig:
60 k Aktien, 20 k Festgeld, ggf. muss das alles raus um 25 EK zu haben.
3000/Mon brutto, aber dann doch MINUS 500 € für Privatkredit rückzahlen müssen?
40 t privat leihen für EK? Also EK via Zusatzkredit. Wie dann Rückzahlung? Zins?
3,5 % Zinsen sind ok, ggf. bis 350 k Gesamtinvest. Zinslast dann bis 10.000 €/a, richtig?
Was auf die Steuerkarte bekommen bei 3.500 € brutto. Wieviel Steuern werden denn derzeit bezahlt, dass das so wichtig scheint? Und wie ist die Erwartung an die Steuerersparnis?
Wären mal meine Fragen zur Eigenüberprüfung.
Lese und verstehe ich das so richtig:
60 k Aktien, 20 k Festgeld, ggf. muss das alles raus um 25 EK zu haben.
3000/Mon brutto, aber dann doch MINUS 500 € für Privatkredit rückzahlen müssen?
40 t privat leihen für EK? Also EK via Zusatzkredit. Wie dann Rückzahlung? Zins?
3,5 % Zinsen sind ok, ggf. bis 350 k Gesamtinvest. Zinslast dann bis 10.000 €/a, richtig?
Was auf die Steuerkarte bekommen bei 3.500 € brutto. Wieviel Steuern werden denn derzeit bezahlt, dass das so wichtig scheint? Und wie ist die Erwartung an die Steuerersparnis?
Wären mal meine Fragen zur Eigenüberprüfung.
Zitat von MFZ73 am 2. Dezember 2022, 11:17 UhrSuch' Dir mal bei den üblichen Portalen 3 Projekte raus und klapper' damit mindestens drei Banken ab - dann weißt Du überhaupt erst, was Du persönlich aktuell finanziert kriegst und wie die jeweilige Bank die Daten aufbereitet haben will und deren Einstellung zu Deinen Vorhaben ist. Das wird sich unterscheiden und Du brauchst eine Bank, die Dir auch schnell eine F-Zusage gibt, wenn das passende Objekt reinschwebt.
Denn wenn Du aktuell unvorbereitet bist, ist immer ein anderer schneller als Du.
Anhand der Berechnungen der Bank kannst Du auch konkreter erfassen, was das für Dich bedeutet. Man sieht dann mal einen Tilgungsplan und kann einige Parameter konkreter abschätzen, zB wie sich der Cashflow entwickelt und was nach 10 Jahren noch an Restkredit übrig bleibt.
Wenn Du das stehen hast, kannst Du den Fokus enger ziehen und dann auch sehr schnell konkret ein Angebot abgeben. Denn wer schlecht vorbereitet ist, kann nicht schnell und damit auch nicht verlässlich sein. Wer beim Besichtigungstermin den potentiellen Notartermin samt Finanzierungszusage aber gleich in der Tasche hat, der gibt ein ganz anderes Bild ab als jemand, der zwar Interesse hat, aber sich erst mal 4 Wochen um eine Finanzierung kümmern muss.
Zitat von Absprung_2020 am 2. Dezember 2022, 11:08 UhrWären mal meine Fragen zur Eigenüberprüfung.
Ich denke, er wird gar keine Finanzierungszusage für 350T€ Volumen bekommen, allenfalls mit dem privat geliehenen EK - wovon aber zwingend abzuraten ist, es sei denn, der private Kreditgeber kann auf 40T€ FY-money verzichten.
Aber das muss er selbst rausfinden, die Banken sind aktuell sehr zurückhaltend und dann sortiert sich das sehr schnell.
Such' Dir mal bei den üblichen Portalen 3 Projekte raus und klapper' damit mindestens drei Banken ab - dann weißt Du überhaupt erst, was Du persönlich aktuell finanziert kriegst und wie die jeweilige Bank die Daten aufbereitet haben will und deren Einstellung zu Deinen Vorhaben ist. Das wird sich unterscheiden und Du brauchst eine Bank, die Dir auch schnell eine F-Zusage gibt, wenn das passende Objekt reinschwebt.
Denn wenn Du aktuell unvorbereitet bist, ist immer ein anderer schneller als Du.
Anhand der Berechnungen der Bank kannst Du auch konkreter erfassen, was das für Dich bedeutet. Man sieht dann mal einen Tilgungsplan und kann einige Parameter konkreter abschätzen, zB wie sich der Cashflow entwickelt und was nach 10 Jahren noch an Restkredit übrig bleibt.
Wenn Du das stehen hast, kannst Du den Fokus enger ziehen und dann auch sehr schnell konkret ein Angebot abgeben. Denn wer schlecht vorbereitet ist, kann nicht schnell und damit auch nicht verlässlich sein. Wer beim Besichtigungstermin den potentiellen Notartermin samt Finanzierungszusage aber gleich in der Tasche hat, der gibt ein ganz anderes Bild ab als jemand, der zwar Interesse hat, aber sich erst mal 4 Wochen um eine Finanzierung kümmern muss.
Zitat von Absprung_2020 am 2. Dezember 2022, 11:08 UhrWären mal meine Fragen zur Eigenüberprüfung.
Ich denke, er wird gar keine Finanzierungszusage für 350T€ Volumen bekommen, allenfalls mit dem privat geliehenen EK - wovon aber zwingend abzuraten ist, es sei denn, der private Kreditgeber kann auf 40T€ FY-money verzichten.
Aber das muss er selbst rausfinden, die Banken sind aktuell sehr zurückhaltend und dann sortiert sich das sehr schnell.
Zitat von Sonnenschein am 2. Dezember 2022, 11:46 Uhr@absprung_2020
Das mit den 500€ verhält sich genau anders herum. Ich werde zu meinem Gehalt demnächst aus einer anderen Imobillie ausgezahlt aber solange das nicht vertraglich geregelt ist will ich mich auf diesen Geldeingang nicht verlassen.
Die Imobillien für die ich mich interessiere waren allesamt vermietet und das Geld aus der Miete fließt auch in die Rückzahlung.
Vielleicht Mal an konkreteren Beispielen
A
Schönes Zweifamilienhaus 2*80m2 etwas unter 400000€ mit Mieteinnahmen von ca. 1200€ /Monat. Hier müsste man selber zusätzlich zur Sicherheit Rücklagen bilden.
B
Eigentumswohnung ca. 70m2 150000€. Ähnliche Lage aber eher ein Plattenbau aber mit allem was man sonst so haben will Balkon, Fahrstuhl, Tiefgarage, schönes Bad. Vermietet aber keine Angaben zu Miete oder Hausgeld. Bei anderen Objekten waren es 500€ Miete und ca. 250€ Hausgeld. Also Beitrag zur Anzahlung max. 200€/Monat.
Beim Fall A hätte ich erstmal zu wenig Eigenkapital also entweder ich spare noch ein paar Jahre und suche dann erneut oder kann das Haus auch mit weniger Eigenkapital zu schlechteren Konditionen 4-4,5% finanzieren. Vielleicht auch erstmal nur für 5 Jahre und danach nach einer Folgefinanzierung schauen? Ich würde schauen das ich die monatliche Rate hier so gering wie mich halte und eher Rücklagen bilden und im Zweifelsfall die Sondertilgung nutzen. Vielleicht mit einer Rate von 1700€ also nur 500€ von mir.
Bei Fall B könnte ich auch etwas warten um Eigenkapital aufzubauen so dass ich vielleicht mit 40k Eigenkapital einsteigen und je nachdem ob ich in 10 oder 20 Jahren zurückzahlen will mit einer Rate von 800 oder 1500€ einsteigen oder entsprechend sondertilgen.
Klingt doch beides jetzt nicht so absurd oder habe ich einen Denkfehler?
Das mit den 500€ verhält sich genau anders herum. Ich werde zu meinem Gehalt demnächst aus einer anderen Imobillie ausgezahlt aber solange das nicht vertraglich geregelt ist will ich mich auf diesen Geldeingang nicht verlassen.
Die Imobillien für die ich mich interessiere waren allesamt vermietet und das Geld aus der Miete fließt auch in die Rückzahlung.
Vielleicht Mal an konkreteren Beispielen
A
Schönes Zweifamilienhaus 2*80m2 etwas unter 400000€ mit Mieteinnahmen von ca. 1200€ /Monat. Hier müsste man selber zusätzlich zur Sicherheit Rücklagen bilden.
B
Eigentumswohnung ca. 70m2 150000€. Ähnliche Lage aber eher ein Plattenbau aber mit allem was man sonst so haben will Balkon, Fahrstuhl, Tiefgarage, schönes Bad. Vermietet aber keine Angaben zu Miete oder Hausgeld. Bei anderen Objekten waren es 500€ Miete und ca. 250€ Hausgeld. Also Beitrag zur Anzahlung max. 200€/Monat.
Beim Fall A hätte ich erstmal zu wenig Eigenkapital also entweder ich spare noch ein paar Jahre und suche dann erneut oder kann das Haus auch mit weniger Eigenkapital zu schlechteren Konditionen 4-4,5% finanzieren. Vielleicht auch erstmal nur für 5 Jahre und danach nach einer Folgefinanzierung schauen? Ich würde schauen das ich die monatliche Rate hier so gering wie mich halte und eher Rücklagen bilden und im Zweifelsfall die Sondertilgung nutzen. Vielleicht mit einer Rate von 1700€ also nur 500€ von mir.
Bei Fall B könnte ich auch etwas warten um Eigenkapital aufzubauen so dass ich vielleicht mit 40k Eigenkapital einsteigen und je nachdem ob ich in 10 oder 20 Jahren zurückzahlen will mit einer Rate von 800 oder 1500€ einsteigen oder entsprechend sondertilgen.
Klingt doch beides jetzt nicht so absurd oder habe ich einen Denkfehler?
Zitat von Privatier am 2. Dezember 2022, 11:48 UhrZitat von Sparschwein am 2. Dezember 2022, 11:00 UhrIch denke die Frage bezog sich eher darauf ob es konkrete, aktuelle Preise aus vorhandenen Verkaufsanzeigen sind, oder ob du denkst, dass diese Preise realistisch seien, ohne dich tiefergehend mit dem Markt beschäftigt zu haben.
Genau, die erscheinen mir doch recht niedrig, jedenfalls wenn ich die mit hier vergleiche (und ich wohne nicht in München oder Hamburg)
Zitat von Sparschwein am 2. Dezember 2022, 11:00 UhrIch denke die Frage bezog sich eher darauf ob es konkrete, aktuelle Preise aus vorhandenen Verkaufsanzeigen sind, oder ob du denkst, dass diese Preise realistisch seien, ohne dich tiefergehend mit dem Markt beschäftigt zu haben.
Genau, die erscheinen mir doch recht niedrig, jedenfalls wenn ich die mit hier vergleiche (und ich wohne nicht in München oder Hamburg)
Zitat von Sonnenschein am 2. Dezember 2022, 12:04 Uhr@privatier
Das Haus A ist von 1986 vielleicht folgt bei der Besichtigung eine meterlange Mängelliste was man da in Zukunft noch reinstecken muss. Die Energieeffizienzklasse D ist für das Baujahr Recht gut. Von Mängeln steht so in der Anzeige nichts. Denkbar wären aber Heizung, Wasserleitungen, Dach ... das kann ich aktuell nur mit den Bilder und den wenigen Informationen nicht beurteilen. Geht erst wenn es konkreter wird.
Schritt 1
OK also halten wir fest ich muss klären wieviel Geld mir eine Bank geben würde und brauche einen Nachweis dafür.
Schritt 2
Ich muss konkrete Objekte besichtigen. Kann man sich zur baulichen Seite auch einen Berater dazu holen oder einem fachkundigen Freund vertrauen?
Schritt 3
Ich muss mir final dann nochmal alle Zahlen vornehmen inklusive Mieteinnahmen und Renovierungskosten und ausrechnen ob das finanziell eine sinnvolle Sache ist und der den ganzen Stress wert ist.
Das Haus A ist von 1986 vielleicht folgt bei der Besichtigung eine meterlange Mängelliste was man da in Zukunft noch reinstecken muss. Die Energieeffizienzklasse D ist für das Baujahr Recht gut. Von Mängeln steht so in der Anzeige nichts. Denkbar wären aber Heizung, Wasserleitungen, Dach ... das kann ich aktuell nur mit den Bilder und den wenigen Informationen nicht beurteilen. Geht erst wenn es konkreter wird.
Schritt 1
OK also halten wir fest ich muss klären wieviel Geld mir eine Bank geben würde und brauche einen Nachweis dafür.
Schritt 2
Ich muss konkrete Objekte besichtigen. Kann man sich zur baulichen Seite auch einen Berater dazu holen oder einem fachkundigen Freund vertrauen?
Schritt 3
Ich muss mir final dann nochmal alle Zahlen vornehmen inklusive Mieteinnahmen und Renovierungskosten und ausrechnen ob das finanziell eine sinnvolle Sache ist und der den ganzen Stress wert ist.
Zitat von Absprung_2020 am 2. Dezember 2022, 12:18 UhrNein, grundsätzlich sehe ich da keine Denkfehler. Ich spüre eher ein 'will ich haben' Gefühl.
Wie von MFZ vorgeschlagen mal ein paar konkrete Runden in Objekten und Banken drehen. Einfach Augen und Sinne offen halten.
Mein Weg war andersrum: Bauen, im dümmsten Fall auch ohne Bankdrangsalierer, wenig Abhängigkeiten, auch nicht von der Meinung von Freunden die selbst gebaut haben und 'alles wissen'. Unabhängigkeit halt. Da bin ich aber sicher nicht repräsentativ.
Nein, grundsätzlich sehe ich da keine Denkfehler. Ich spüre eher ein 'will ich haben' Gefühl.
Wie von MFZ vorgeschlagen mal ein paar konkrete Runden in Objekten und Banken drehen. Einfach Augen und Sinne offen halten.
Mein Weg war andersrum: Bauen, im dümmsten Fall auch ohne Bankdrangsalierer, wenig Abhängigkeiten, auch nicht von der Meinung von Freunden die selbst gebaut haben und 'alles wissen'. Unabhängigkeit halt. Da bin ich aber sicher nicht repräsentativ.
Zitat von Sonnenschein am 2. Dezember 2022, 12:44 Uhr@absprung_2020
Nein an sich bin ich bei dem Thema tiefenentspannt aber suche mir gerne hin und wieder neue Herausforderungen. Ich habe mir nur diese Idee in den Kopf gesetzt und muss sie jetzt einmal den Realitätscheck unterziehen und gerade habe ich Zeit mich damit zu beschäftigen. Wobei es beim Immobilien irgendwie dieses Henne Ei Problem gibt. Man sieht ein Angebot und muss dann erst die Finanzierung abchecken und aktuell scheint sich bei uns auf dem Markt echt viel zu tun. Wenn ich auf Grund der konkreten Zahlen aber zum Ergebnis komme das es Irrsinn ist, mich in meiner Freiheit viel zu sehr einschränken würde und ich mit meinem Aktiensparen ein entspannteres Leben hätte werde ich das auch so belassen. Oder auch das Ergebnis mehr Eigenkapital aufzubauen und die Idee zu vertagen wäre auch okay.
Kann mir vielleicht noch jemand etwas zu Erfahrungen mit Eigentümergemeinschaften erzählen. Ich habe da irgendwie das Bild im Kopf das man dann ständig zu langweiligen Versammlungen muss und für irgendeinen Scheiß zahlen muss den man selber gar nicht wöllte. Für mich stellt das aktuell eher einen zusätzlichen Nervfaktor da und einen Minuspunkt bei der Bewertung der Immobilien. Irre ich in diesem Punkt?
Nein an sich bin ich bei dem Thema tiefenentspannt aber suche mir gerne hin und wieder neue Herausforderungen. Ich habe mir nur diese Idee in den Kopf gesetzt und muss sie jetzt einmal den Realitätscheck unterziehen und gerade habe ich Zeit mich damit zu beschäftigen. Wobei es beim Immobilien irgendwie dieses Henne Ei Problem gibt. Man sieht ein Angebot und muss dann erst die Finanzierung abchecken und aktuell scheint sich bei uns auf dem Markt echt viel zu tun. Wenn ich auf Grund der konkreten Zahlen aber zum Ergebnis komme das es Irrsinn ist, mich in meiner Freiheit viel zu sehr einschränken würde und ich mit meinem Aktiensparen ein entspannteres Leben hätte werde ich das auch so belassen. Oder auch das Ergebnis mehr Eigenkapital aufzubauen und die Idee zu vertagen wäre auch okay.
Kann mir vielleicht noch jemand etwas zu Erfahrungen mit Eigentümergemeinschaften erzählen. Ich habe da irgendwie das Bild im Kopf das man dann ständig zu langweiligen Versammlungen muss und für irgendeinen Scheiß zahlen muss den man selber gar nicht wöllte. Für mich stellt das aktuell eher einen zusätzlichen Nervfaktor da und einen Minuspunkt bei der Bewertung der Immobilien. Irre ich in diesem Punkt?
Zitat von Privatier am 2. Dezember 2022, 13:20 UhrZitat von Sonnenschein am 2. Dezember 2022, 12:44 Uhr
Kann mir vielleicht noch jemand etwas zu Erfahrungen mit Eigentümergemeinschaften erzählen. Ich habe da irgendwie das Bild im Kopf das man dann ständig zu langweiligen Versammlungen muss und für irgendeinen Scheiß zahlen muss den man selber gar nicht wöllte. Für mich stellt das aktuell eher einen zusätzlichen Nervfaktor da und einen Minuspunkt bei der Bewertung der Immobilien. Irre ich in diesem Punkt?
Wiess nicht, bei meinen Eltern mit wahrscheinlich um die 50 Parteien ist es relativ entspannt, gibt halt immer welche, die irgendwelche Maßnahmen blockieren.
Zitat von Sonnenschein am 2. Dezember 2022, 12:44 Uhr
Kann mir vielleicht noch jemand etwas zu Erfahrungen mit Eigentümergemeinschaften erzählen. Ich habe da irgendwie das Bild im Kopf das man dann ständig zu langweiligen Versammlungen muss und für irgendeinen Scheiß zahlen muss den man selber gar nicht wöllte. Für mich stellt das aktuell eher einen zusätzlichen Nervfaktor da und einen Minuspunkt bei der Bewertung der Immobilien. Irre ich in diesem Punkt?
Wiess nicht, bei meinen Eltern mit wahrscheinlich um die 50 Parteien ist es relativ entspannt, gibt halt immer welche, die irgendwelche Maßnahmen blockieren.
Zitat von Privatier am 2. Dezember 2022, 13:22 UhrZitat von Sonnenschein am 2. Dezember 2022, 11:46 UhrBalkon, Fahrstuhl, Tiefgarage, schönes Bad. Vermietet aber keine Angaben zu Miete oder Hausgeld. B
Habe ja nun von Immobilien - wie hier alle wissen - überhaupt keine Ahnung. Aber tendenziell sind Tiefgarage und Fahrstuhl immer sehr teuer.
Wenn das ein alter Plattenbau ist, muß man sich die Bauweise der Balkone ansehen. Bei meinen Eltern gegenüber musste jeder Besitzer 40 - 50 TEUR für die Balkonsanierung zahlen. Sonst wäre das Haus gesperrt worden...
Zitat von Sonnenschein am 2. Dezember 2022, 11:46 UhrBalkon, Fahrstuhl, Tiefgarage, schönes Bad. Vermietet aber keine Angaben zu Miete oder Hausgeld. B
Habe ja nun von Immobilien - wie hier alle wissen - überhaupt keine Ahnung. Aber tendenziell sind Tiefgarage und Fahrstuhl immer sehr teuer.
Wenn das ein alter Plattenbau ist, muß man sich die Bauweise der Balkone ansehen. Bei meinen Eltern gegenüber musste jeder Besitzer 40 - 50 TEUR für die Balkonsanierung zahlen. Sonst wäre das Haus gesperrt worden...
Zitat von Jan Veerman am 2. Dezember 2022, 18:02 UhrHi @sonnenschein erstmal Gratulation das du dich dem Thema annimmst. Ist nicht jedermanns/fraus Sache sich damit zu beschäftigen.
Grundsätzlich gilt: Schau dir an wieviel Kohle dir die Bank rüber schaufeln kann und nimm möglichst viel davon.
Je größer der Hebel umso stärker die Wirkung. Was du auf deiner shoppingtour einkaufst ist relativ zweitranging Hauptsache es gefällt dir und du machst was draus.
Meine Erfahrung aus der Vergangenheit ist folgende: Egal was für einen Schrott man sich zusammenkauft man kann aus allem was rausholen.
Direkt nach dem Kauf sagt dir jeder: Ohje das war doch viel zu teuer, totaler Wahnsinn, hätte ich nie gekauft. Und 3-5 Jahre später sagen dann alle Mensch das hast du gut gemacht.
Insofern viel Spaß mit der Assetklasse gehe in die Welt und tue Gutes indem du deinen Sonnenschein zu deinen Mietern bringst.
Hi @sonnenschein erstmal Gratulation das du dich dem Thema annimmst. Ist nicht jedermanns/fraus Sache sich damit zu beschäftigen.
Grundsätzlich gilt: Schau dir an wieviel Kohle dir die Bank rüber schaufeln kann und nimm möglichst viel davon.
Je größer der Hebel umso stärker die Wirkung. Was du auf deiner shoppingtour einkaufst ist relativ zweitranging Hauptsache es gefällt dir und du machst was draus.
Meine Erfahrung aus der Vergangenheit ist folgende: Egal was für einen Schrott man sich zusammenkauft man kann aus allem was rausholen.
Direkt nach dem Kauf sagt dir jeder: Ohje das war doch viel zu teuer, totaler Wahnsinn, hätte ich nie gekauft. Und 3-5 Jahre später sagen dann alle Mensch das hast du gut gemacht.
Insofern viel Spaß mit der Assetklasse gehe in die Welt und tue Gutes indem du deinen Sonnenschein zu deinen Mietern bringst.
Zitat von Gelöschter Benutzer am 2. Dezember 2022, 18:27 UhrIch verstehe die Vorgehensweise in einigen Dingen nicht. Insgessmt klingen die Beispiele nucht sinderlich reizvoll.
Eine Plattenbauwohnung bzw. Altbau zu Faktor 30 finde ich zu teuer, vor allem auch durch die Folgekosten - bei eibem Neubau ist das anders. Ein junges, maximal 15-20 Jahre altes Gebäude wäre da was anderes.
Wenn nach Hausgeld (und das zahlste vom netto und kannst es erst bei nachweislicher Verwendung steuetlich geltend machen, also ggf. wenig zeitlich planbar) schon brutto nur noch 250 uber bleiben...ojee, hast du dann gute 150€ netto. Davon musst du nun alle Kosten decken, zinsen zahlen und die Bude abstottern. Das ist bei derzeitiger Zinslage unangenehm. Ich würde das nicht machen.
Zudem verstehe ich nicht, warum du selbst zur Miete wohnst. Die selbstbewohnte Eigentumswohnung ist doch finanziell viel effektiver und du musst dich nicht um mieter sorgen, Verwaltungskram machen etc.
Damit sparst du auf jeden Fall mehr Kisten und Aufwand - was spricht also dagegen, die Wohnung selbst zu bewohnen?
vg
Ich verstehe die Vorgehensweise in einigen Dingen nicht. Insgessmt klingen die Beispiele nucht sinderlich reizvoll.
Eine Plattenbauwohnung bzw. Altbau zu Faktor 30 finde ich zu teuer, vor allem auch durch die Folgekosten - bei eibem Neubau ist das anders. Ein junges, maximal 15-20 Jahre altes Gebäude wäre da was anderes.
Wenn nach Hausgeld (und das zahlste vom netto und kannst es erst bei nachweislicher Verwendung steuetlich geltend machen, also ggf. wenig zeitlich planbar) schon brutto nur noch 250 uber bleiben...ojee, hast du dann gute 150€ netto. Davon musst du nun alle Kosten decken, zinsen zahlen und die Bude abstottern. Das ist bei derzeitiger Zinslage unangenehm. Ich würde das nicht machen.
Zudem verstehe ich nicht, warum du selbst zur Miete wohnst. Die selbstbewohnte Eigentumswohnung ist doch finanziell viel effektiver und du musst dich nicht um mieter sorgen, Verwaltungskram machen etc.
Damit sparst du auf jeden Fall mehr Kisten und Aufwand - was spricht also dagegen, die Wohnung selbst zu bewohnen?
vg
Zitat von Lostoi am 2. Dezember 2022, 20:57 UhrZitat von Sonnenschein am 2. Dezember 2022, 12:44 Uhr....
Kann mir vielleicht noch jemand etwas zu Erfahrungen mit Eigentümergemeinschaften erzählen. Ich habe da irgendwie das Bild im Kopf das man dann ständig zu langweiligen Versammlungen muss und für irgendeinen Scheiß zahlen muss den man selber gar nicht wöllte. Für mich stellt das aktuell eher einen zusätzlichen Nervfaktor da und einen Minuspunkt bei der Bewertung der Immobilien. Irre ich in diesem Punkt?Hallo @sonnenschein, was mir als erstes bei Deinen Ausführungen (hab den Thread jetzt nur etwas überflogen) aufgefallen ist - mir fehlen bei Deinen Gedanken komplett die Nebenkosten beim Kauf (Grunderwerbsteuer, Notar, etc.).
Da musst Du auf alle Fälle - je nach Objekt - auch noch einen 4-5stelligen Betrag einkalkulieren, der gleich zu bezahlen ist...Als zweites möchte ich den Termin bei Interhyp ansprechen - andere Vorredner haben sich ja auch schon dazu geäussert....
Interhyp sammelt einfach Deinen Finanzierungswunsch, gleicht diese mit diversen Banken ab, und gilt somit als Mittler der Finanzierung.
Für diesen Dienst fallen aber so rund 0,10 Prozent (ich weiss es nicht mehr genau) Aufschlag auf den Darlehenszins der Kreditgebenden Bank an. Also Bank X gibt die Finanzierung für 3,00 Prozent - über Interhyp kommt der Vertrag zustande - und Du darfst dann bspw. für 10 Jahre einen Darlehenszins von 3,10 Prozent berappen.
Ein "direktes" Anfragen bei Banken (bspw. Volksbanken) vor Ort, die sich mit der Region und Gegebenheiten auskennen, ist hier oftmals zielführender.
Daher mein Ratschlag bzw. Vorschlag:
Mach einen Termin bei Deiner Hausbank aus. Die kennen Dich, ebenso Deine Einkünfte und lass dir dort einfach mal ausrechnen (die Berücksichtigen bei einem Immobilienerwerb auch die entsprechenden Kaufnebenkosten), was Du dir leisten könntest.
Dort kannst Du auch gleich die Konstellation vermietet / selbstgenutzt besprechen.
Somit hast Du zumindest einmal von Deiner Hausbank zwei Größen bekommen, mit denen Du weitere Gedankenspiele anstellen kannst. Also was kann ich mir dzt. leisten, will ich es vermieten oder wie Frugi85 schon sagte - will ich vielleicht selber einziehen...Und jetzt komme ich auf die oben zitierte Frage von Dir zurück:
Die von mir selbstgenutzte Wohnung ist in einem Haus, in Summe sind es 20 Wohneinheiten (WE). Allerdings umfasst das Gesamtobjekt 11 Häuser und letztlich haben wir 172 WE (zzgl. Garagenplätze).
Die Eigentümerversammlung (ETV) ist einmal im Jahr. Zur ETV wirst Du geladen mitsamt einem Protokoll, welche Themen alle besprochen werden und darüber abgestimmt werden soll. Das ist der von Dir genannten "langweilige Versammlungen"-Teil.
Hier hast Du allerdings vier Möglichkeiten:
1) Du gehst selber hin.
2) Du schickst jemanden als deine Vertretung (offiziell darf es nicht der Mieter der Wohnung sein, falls Du sie als Anlageobjekt erworben hast)
3) Du gibst Deine Meinungen/Entscheidungen zu den verschiedenen Punkten per "Briefwahl" an die Grundstücksverwaltung, damit Deine Stimme (Ja / Nein / Enthaltung) zu den verschiedenen Punkten berücksichtig wird ab
3) Du machst einfach gar nichts und lässt andere entscheidenUnd egal was es betrifft, ich darf Dich erneut zitieren "...für irgendeinen Scheiß zahlen muss den man selber gar nicht wöllte. ...."
Das hast Du immer irgendwo - allerdings kommt es hier auf die Relation an!
Du hast bspw. ein einzelnes Haus, wo 1 Mülltonne aufgestellt ist. Diese ist kaputt und Du musst alleine eine neue kaufen.
Wenn Du eine ETG (Eigentümergemeinschaft) hast, dann stehen - um mein Objekt zu verwenden - bspw. 30 Mülltonnnen, allerdings zahle ich nur 1/172tel der Mülltonne.
Ebenso verhält es sich mit entsprechenden Rücklagen für Renovierungen/Instandhaltungen.
Hier ist natürlich entscheidend, wie alt ist das Objekt, welche Rücklagen haben die Eigentümer dafür geschaffen (das wird bspw. auch in solch einer langweiligen Veranstaltung entschieden) - und was steht demnächst an.
Braucht das Haus einen neuen Anstrich, oder gar eine komplett neue Fassade samt Anstrich.... Bei einem einzelnen, alleinstehenden, Dir gehörenden Haus kannst Du das selbst schnell ausrechnen - ebenso wieviel Rücklagen Du dafür gebildet hast. Bei mehreren verteilt sich das entsprechend....
Also "irgendeinen Tod" wirst Du immer sterben.Und um Deine Parameter im Eingangspost nochmal aufzugreifen und meine Ansichten/Gedanken (hoffentlich) verständlicher darzustellen.... (Mit dem Wissen / Ansichten von heute und unter der Voraussetzung, dass Du "Ortsgebunden" - also die Arbeitsstätte oder zukünftigen sind im näheren Umkreis)
Ich habe mich mit Ende 30 zum Kauf einer "- sehr kleine Eigentumswohnung <60 qm <100k" (wobei der KP in München hierbei um ein vielfaches überschritten ist) entschieden.
Mit Ende 20 hätte ich ein Appartement/kleine ETW für dieses Geld gekauft und wäre selber eingezogen. Hier hätte ich versucht, so viel als möglich zu tilgen - nebenbei mittels WP-Sparplänen einen Sockel aufzubauen - um möglichst schnell den Kredit zu tilgen.
Falls ich mich vergrößern möchte, kann ich die bisherige ETW verkaufen oder vermieten und zudem als Sicherheit zur Finanzierung einer größeren ETW mit angeben.Das sind mal meine Punkte/Gedanken zu der Sache (auch wenn ich noch viel mehr schreiben könnte).
Also sondiere mal anhand der Anregungen Deine Position, um einen klareren Gedanken zu dem Thema zu finden.
Zitat von Sonnenschein am 2. Dezember 2022, 12:44 Uhr....
Kann mir vielleicht noch jemand etwas zu Erfahrungen mit Eigentümergemeinschaften erzählen. Ich habe da irgendwie das Bild im Kopf das man dann ständig zu langweiligen Versammlungen muss und für irgendeinen Scheiß zahlen muss den man selber gar nicht wöllte. Für mich stellt das aktuell eher einen zusätzlichen Nervfaktor da und einen Minuspunkt bei der Bewertung der Immobilien. Irre ich in diesem Punkt?
Hallo @sonnenschein, was mir als erstes bei Deinen Ausführungen (hab den Thread jetzt nur etwas überflogen) aufgefallen ist - mir fehlen bei Deinen Gedanken komplett die Nebenkosten beim Kauf (Grunderwerbsteuer, Notar, etc.).
Da musst Du auf alle Fälle - je nach Objekt - auch noch einen 4-5stelligen Betrag einkalkulieren, der gleich zu bezahlen ist...
Als zweites möchte ich den Termin bei Interhyp ansprechen - andere Vorredner haben sich ja auch schon dazu geäussert....
Interhyp sammelt einfach Deinen Finanzierungswunsch, gleicht diese mit diversen Banken ab, und gilt somit als Mittler der Finanzierung.
Für diesen Dienst fallen aber so rund 0,10 Prozent (ich weiss es nicht mehr genau) Aufschlag auf den Darlehenszins der Kreditgebenden Bank an. Also Bank X gibt die Finanzierung für 3,00 Prozent - über Interhyp kommt der Vertrag zustande - und Du darfst dann bspw. für 10 Jahre einen Darlehenszins von 3,10 Prozent berappen.
Ein "direktes" Anfragen bei Banken (bspw. Volksbanken) vor Ort, die sich mit der Region und Gegebenheiten auskennen, ist hier oftmals zielführender.
Daher mein Ratschlag bzw. Vorschlag:
Mach einen Termin bei Deiner Hausbank aus. Die kennen Dich, ebenso Deine Einkünfte und lass dir dort einfach mal ausrechnen (die Berücksichtigen bei einem Immobilienerwerb auch die entsprechenden Kaufnebenkosten), was Du dir leisten könntest.
Dort kannst Du auch gleich die Konstellation vermietet / selbstgenutzt besprechen.
Somit hast Du zumindest einmal von Deiner Hausbank zwei Größen bekommen, mit denen Du weitere Gedankenspiele anstellen kannst. Also was kann ich mir dzt. leisten, will ich es vermieten oder wie Frugi85 schon sagte - will ich vielleicht selber einziehen...
Und jetzt komme ich auf die oben zitierte Frage von Dir zurück:
Die von mir selbstgenutzte Wohnung ist in einem Haus, in Summe sind es 20 Wohneinheiten (WE). Allerdings umfasst das Gesamtobjekt 11 Häuser und letztlich haben wir 172 WE (zzgl. Garagenplätze).
Die Eigentümerversammlung (ETV) ist einmal im Jahr. Zur ETV wirst Du geladen mitsamt einem Protokoll, welche Themen alle besprochen werden und darüber abgestimmt werden soll. Das ist der von Dir genannten "langweilige Versammlungen"-Teil.
Hier hast Du allerdings vier Möglichkeiten:
1) Du gehst selber hin.
2) Du schickst jemanden als deine Vertretung (offiziell darf es nicht der Mieter der Wohnung sein, falls Du sie als Anlageobjekt erworben hast)
3) Du gibst Deine Meinungen/Entscheidungen zu den verschiedenen Punkten per "Briefwahl" an die Grundstücksverwaltung, damit Deine Stimme (Ja / Nein / Enthaltung) zu den verschiedenen Punkten berücksichtig wird ab
3) Du machst einfach gar nichts und lässt andere entscheiden
Und egal was es betrifft, ich darf Dich erneut zitieren "...für irgendeinen Scheiß zahlen muss den man selber gar nicht wöllte. ...."
Das hast Du immer irgendwo - allerdings kommt es hier auf die Relation an!
Du hast bspw. ein einzelnes Haus, wo 1 Mülltonne aufgestellt ist. Diese ist kaputt und Du musst alleine eine neue kaufen.
Wenn Du eine ETG (Eigentümergemeinschaft) hast, dann stehen - um mein Objekt zu verwenden - bspw. 30 Mülltonnnen, allerdings zahle ich nur 1/172tel der Mülltonne.
Ebenso verhält es sich mit entsprechenden Rücklagen für Renovierungen/Instandhaltungen.
Hier ist natürlich entscheidend, wie alt ist das Objekt, welche Rücklagen haben die Eigentümer dafür geschaffen (das wird bspw. auch in solch einer langweiligen Veranstaltung entschieden) - und was steht demnächst an.
Braucht das Haus einen neuen Anstrich, oder gar eine komplett neue Fassade samt Anstrich.... Bei einem einzelnen, alleinstehenden, Dir gehörenden Haus kannst Du das selbst schnell ausrechnen - ebenso wieviel Rücklagen Du dafür gebildet hast. Bei mehreren verteilt sich das entsprechend....
Also "irgendeinen Tod" wirst Du immer sterben.
Und um Deine Parameter im Eingangspost nochmal aufzugreifen und meine Ansichten/Gedanken (hoffentlich) verständlicher darzustellen.... (Mit dem Wissen / Ansichten von heute und unter der Voraussetzung, dass Du "Ortsgebunden" - also die Arbeitsstätte oder zukünftigen sind im näheren Umkreis)
Ich habe mich mit Ende 30 zum Kauf einer "- sehr kleine Eigentumswohnung <60 qm <100k" (wobei der KP in München hierbei um ein vielfaches überschritten ist) entschieden.
Mit Ende 20 hätte ich ein Appartement/kleine ETW für dieses Geld gekauft und wäre selber eingezogen. Hier hätte ich versucht, so viel als möglich zu tilgen - nebenbei mittels WP-Sparplänen einen Sockel aufzubauen - um möglichst schnell den Kredit zu tilgen.
Falls ich mich vergrößern möchte, kann ich die bisherige ETW verkaufen oder vermieten und zudem als Sicherheit zur Finanzierung einer größeren ETW mit angeben.
Das sind mal meine Punkte/Gedanken zu der Sache (auch wenn ich noch viel mehr schreiben könnte).
Also sondiere mal anhand der Anregungen Deine Position, um einen klareren Gedanken zu dem Thema zu finden.
Zitat von Muslime_Frugi am 3. Dezember 2022, 4:45 UhrZitat von Frugi85 am 2. Dezember 2022, 18:27 UhrZudem verstehe ich nicht, warum du selbst zur Miete wohnst. Die selbstbewohnte Eigentumswohnung ist doch finanziell viel effektiver und du musst dich nicht um mieter sorgen, Verwaltungskram machen etc.
Damit sparst du auf jeden Fall mehr Kisten und Aufwand - was spricht also dagegen, die Wohnung selbst zu bewohnen?
Hi @sonnenschein
mir erscheint deine Euphorie auch etwas zu wenig rational hinterfüttert
Bein Kauf meiner ersten Wohnung bin ich bei einem Strukturvertrieb am Tisch gesessen, der Ost-Schrottimmobilien an junge Anleger verkaufen wollte. Zur Argumentation pro vermieteter Immobilie legte er einen finanzpornografischen Artikel glaube von Capital auf den Tisch mit dem Titel: „Der intelligente Immobilien Eigner wohnt zur Miete:.
Was ein Quatsch. Gut dass ich auf mein Bauchgefühl gehört habe. Ich hatte dann im gleichen Jahr eine kleine 3ZKB Wohnung zur Eigennutzung gekauft und eine 2 ZKB zur Vermietung die ich dieses Jahr nach 26 Jahren verkauft hatte.
In der eigengenutzten 3 ZKB hatte ich dann 8 Jahre gewohnt. Erst als Single, dann mit der damaligen Frau und noch die ersten 2Jahre mit dem ersten Kind.In die selbstgenutzte hatte ich 50% EK gesteckt und die vermietete zu 105% finanziert mit einer Grundsicherung meiner Eltern. Die eigengenutzte Wohnung hatte ich in den 8 Jahren der Nutzung getilgt und die vermietete in 20 Jahren.
Ich würde dir raten mit einer selbstgenutzten Immobilie mit ausreichend EK zu beginnen, sofern die von Lage und Größe für die nächsten 10 Jahre passt. Frei werdende Grundschuld könntest du später zur Beleihung eines Vermietungsobjektes nehmen. Mit der Sondertilgung beim eigenen Objekt kannst du spielen und je nach Marktphase das Depot mehr füttern oder sonder zu tilgen.
Die Grundbelastung sollte nicht viel über der Vergleichsmiete liegen, sodass ein kontinuierlicher Depot Aufbau gewährleistet ist.
Zitat von Frugi85 am 2. Dezember 2022, 18:27 UhrZudem verstehe ich nicht, warum du selbst zur Miete wohnst. Die selbstbewohnte Eigentumswohnung ist doch finanziell viel effektiver und du musst dich nicht um mieter sorgen, Verwaltungskram machen etc.
Damit sparst du auf jeden Fall mehr Kisten und Aufwand - was spricht also dagegen, die Wohnung selbst zu bewohnen?
mir erscheint deine Euphorie auch etwas zu wenig rational hinterfüttert
Bein Kauf meiner ersten Wohnung bin ich bei einem Strukturvertrieb am Tisch gesessen, der Ost-Schrottimmobilien an junge Anleger verkaufen wollte. Zur Argumentation pro vermieteter Immobilie legte er einen finanzpornografischen Artikel glaube von Capital auf den Tisch mit dem Titel: „Der intelligente Immobilien Eigner wohnt zur Miete:.
Was ein Quatsch. Gut dass ich auf mein Bauchgefühl gehört habe. Ich hatte dann im gleichen Jahr eine kleine 3ZKB Wohnung zur Eigennutzung gekauft und eine 2 ZKB zur Vermietung die ich dieses Jahr nach 26 Jahren verkauft hatte.
In der eigengenutzten 3 ZKB hatte ich dann 8 Jahre gewohnt. Erst als Single, dann mit der damaligen Frau und noch die ersten 2Jahre mit dem ersten Kind.
In die selbstgenutzte hatte ich 50% EK gesteckt und die vermietete zu 105% finanziert mit einer Grundsicherung meiner Eltern. Die eigengenutzte Wohnung hatte ich in den 8 Jahren der Nutzung getilgt und die vermietete in 20 Jahren.
Ich würde dir raten mit einer selbstgenutzten Immobilie mit ausreichend EK zu beginnen, sofern die von Lage und Größe für die nächsten 10 Jahre passt. Frei werdende Grundschuld könntest du später zur Beleihung eines Vermietungsobjektes nehmen. Mit der Sondertilgung beim eigenen Objekt kannst du spielen und je nach Marktphase das Depot mehr füttern oder sonder zu tilgen.
Die Grundbelastung sollte nicht viel über der Vergleichsmiete liegen, sodass ein kontinuierlicher Depot Aufbau gewährleistet ist.
Zitat von Sonnenschein am 3. Dezember 2022, 10:19 UhrDanke eure Antworten helfen mir wirklich sehr weiter.
Das meine Beispiele und Gedanken zu dem Thema bis jetzt vielleicht noch relativ willkürlich und unlogisch sind liegt daran das ich mich gerade eher noch in der Phase des Brainstormings befinde und mich einfach nur versuche dem Thema an zu nähern 😅
Thema Hausbank / Interhyp
So eine klassische Hausbank habe ich nicht und bin bei der Internetbank Comdirect und ich bin kein Fan der klassischen Banken. Ich habe mit meinem Mann damals unser Haus auch über die Interhyp finanziert und damit gute Erfahrungen gemacht. Seine Hausbank hatte schlechtere Konditionen und auch gegenüber den Freundeskreis hatten wir wirklich gute Konditionen. Ich meine der erste Termin kostet jetzt erstmal nichts und danach überlege ich ob ich mit denen weiter mache.
Thema Eigennutzung
Mit dem Thema Eigennutzung bin ich im Moment gerade durch weil ich aus der eigen genutzten Imobillie komme (daher die Auszahlung). Der (Alb)Traum vom Eigenheim. Mein Problem damit man will immer zu viel - zu viele qm und alles vom feinsten und dazu die endlose Konsumwunschspirale (Grill Pool .. ) Auf die die ewige Diskussion zu den Sondertilgungen habe ich auch keine Lust mehr mit einer anderen Person. Davor bin ich geflohen und das gebe ich mir nicht wieder. Außerdem möchte ich nie wieder privates und finanzielles miteinander vermischen. Sobald man selber darin wohnt will der Partner automatisch wieder mitentscheiden und man muss Vernunft gegen irgendwas anderes Bescheuertes abwiegen. Das mit den tollen Ratschlägen hatten wir ja schon und die brauche ich nicht von meinem Partner der sein Geld nicht für weitreichende Sparvorhaben zusammenhalten kann. Zudem sind wir aktuell in der Mietwohnung sehr zufrieden und haben nicht vor zeitnah umzuziehen. Das wäre maximal eine Option in der Zukunft und deshalb werde ich auf jeden Fall eine Imobillie wählen die auch meinen Mindeststandards entspricht, auch weil ich mich dann besser in die Imobillie und potentielle Mieter rein versetzen kann.
Thema Kaufnebenkosten
Habe ich auf dem Schirm und habe ich bei den Finanzierbeispiel beim Interhyprechner mit angegeben weil alle Objekte die ich interessant finde sind immer mit Maklergebühr.
Danke eure Antworten helfen mir wirklich sehr weiter.
Das meine Beispiele und Gedanken zu dem Thema bis jetzt vielleicht noch relativ willkürlich und unlogisch sind liegt daran das ich mich gerade eher noch in der Phase des Brainstormings befinde und mich einfach nur versuche dem Thema an zu nähern 😅
Thema Hausbank / Interhyp
So eine klassische Hausbank habe ich nicht und bin bei der Internetbank Comdirect und ich bin kein Fan der klassischen Banken. Ich habe mit meinem Mann damals unser Haus auch über die Interhyp finanziert und damit gute Erfahrungen gemacht. Seine Hausbank hatte schlechtere Konditionen und auch gegenüber den Freundeskreis hatten wir wirklich gute Konditionen. Ich meine der erste Termin kostet jetzt erstmal nichts und danach überlege ich ob ich mit denen weiter mache.
Thema Eigennutzung
Mit dem Thema Eigennutzung bin ich im Moment gerade durch weil ich aus der eigen genutzten Imobillie komme (daher die Auszahlung). Der (Alb)Traum vom Eigenheim. Mein Problem damit man will immer zu viel - zu viele qm und alles vom feinsten und dazu die endlose Konsumwunschspirale (Grill Pool .. ) Auf die die ewige Diskussion zu den Sondertilgungen habe ich auch keine Lust mehr mit einer anderen Person. Davor bin ich geflohen und das gebe ich mir nicht wieder. Außerdem möchte ich nie wieder privates und finanzielles miteinander vermischen. Sobald man selber darin wohnt will der Partner automatisch wieder mitentscheiden und man muss Vernunft gegen irgendwas anderes Bescheuertes abwiegen. Das mit den tollen Ratschlägen hatten wir ja schon und die brauche ich nicht von meinem Partner der sein Geld nicht für weitreichende Sparvorhaben zusammenhalten kann. Zudem sind wir aktuell in der Mietwohnung sehr zufrieden und haben nicht vor zeitnah umzuziehen. Das wäre maximal eine Option in der Zukunft und deshalb werde ich auf jeden Fall eine Imobillie wählen die auch meinen Mindeststandards entspricht, auch weil ich mich dann besser in die Imobillie und potentielle Mieter rein versetzen kann.
Thema Kaufnebenkosten
Habe ich auf dem Schirm und habe ich bei den Finanzierbeispiel beim Interhyprechner mit angegeben weil alle Objekte die ich interessant finde sind immer mit Maklergebühr.
