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Wie sichert Ihr Euch gegen Aktien-Crashs ab? Praktische Hilfe gesucht.

Zum Thema Immobilienbewertung finde ich Wertgutachten zwangsversteigerter Immobilien (findet man über die zuständigen Amtsgerichte, Gutachten kann man mittlerweile wohl generell einfach und kostenlos runterladen) ganz interessant - da scheint es mir mitunter deutliche Unterschiede zu den in Immobilienanzeigen genannten Preisvorstellungen zu geben, mitunter  auch wenn die Annoncen von Immobilienabteilungen von Banken kommen, in denen eigentlich schon auch Leute sitzen, die da was mit Immobilienbewertung "studiert" haben... v.a. in schlechteren Lagen muss man höllisch aufpassen, nicht derjenige zu sein, der dann eine Viertelmillion für eine Bruchbude (im Sinne von Haus, bei dem man überlegen muss, ob abreißen und neu bauen nicht wirtschaftlicher wäre, als renovieren, in sehr vielen Fällen ist die Basis ja kein reizvoller Altbau, den man aufgrund seines Charmes o.ä. einem Neubau vorziehen würde) auf einem Grundstück, das vielleicht 25.000 wert ist...

@Fritz

Du bist in keiner einzigen Immobilen investiert und meinst weil deine Schwester sich auskennt, kennst du dich auch aus? Interesant finde ich wie du dadurch zu deiner Einschätzung kommst das sich andere nicht auskennen.

Im Gegensatz zu dir bin in ich seit fast 10 Jahren in Mietwohnungen investiert. Mittlerweile halte ich 9 Mietwohnungen in der gleichen Region. Die Immobilenpreisentwicklung verfolge ich seit dem in den entsprechenden Portalen und natürlich kann man daran den Trend erkennen, also ob die Verkaufspreise weiter steigen oder nicht. Zur weiteren Markteinschätzung sind natürlich die Kontakte zu befreundeten Makler ergänzend hilfreich. Zumindest in meiner Region wird auch weiter gut verkauft, selbst von den Projektentwicklern.

Für die Wertermittlung seines Bestandes nimmt man die aktuellen Verkaufspreise natürlich nicht, da empfiehlt sich die Bewertung der eigenen Hausbank welche die sowieso in ihrem Backoffice hinsichtlich der eigenen Kredite durchführt.

Hinsichtlich der Wertentwicklung. Naja, durch meine Immobileninvestionen konnte ich in den letzten 9-10 Jahren immerhin das 23fache meiner jährlichen Ausgaben an Wert entwickeln, doch vielleicht habe ich eben einfach nur Glück gehabt. Wäre auch ok.

 

 

Zitat von Lex am 24. April 2020, 18:10 Uhr

@Fritz

Du bist in keiner einzigen Immobilen investiert und meinst weil deine Schwester sich auskennt, kennst du dich auch aus? Interesant finde ich wie du dadurch zu deiner Einschätzung kommst das sich andere nicht auskennen.

Deiner Logik folgend, kann man also nur sagen, dass das Anfassen einer heißen Herdplatte falsch ist, wenn man sich selbst schon mal die Finger verbrannt hat? OK, mach halt ... Vielleicht rechnest du dir die Welt auch schön?! Wir reden nach der nächsten Finanzkrise noch mal. Ich kaufe keine Immobilien, weil es für Kleinanleger keine guten Geschäfte sind. Wer das richtig berechnet, kann das auch selbst feststellen, ohne hohe Risiken einzugehen und schlechte Erfahrungen zu machen. Ich muss ja auch kein Glückspiel machen um sagen zu dürfen, dass das nicht gut ist. Oder?! Abgesehen von Kartenzählern, glaubt da auch jeder ein perfektes System gefunden zu haben, dass ihn reich macht.

 

Ich bin ja nun kein Immobilienanleger sondern überzeugter Mieter. Dennoch glaube ich, dass man mit Immobilien, wenn man sich auskennt, richtig kauft, entsprechend finanziert, vielleicht selber renoviert etc auch gut ein Vermögen aufbauen kann.

Fritz, irgendwie habe ich den Eindruck, dass du meinst, mit Aktien und Immobilien kann niemand Geld machen. Ist das so? Wie legst du denn dein Geld an?

Zitat von Privatier am 24. April 2020, 19:07 Uhr

Ich bin ja nun kein Immobilienanleger sondern überzeugter Mieter. Dennoch glaube ich, dass man mit Immobilien, wenn man sich auskennt, richtig kauft, entsprechend finanziert, vielleicht selber renoviert etc auch gut ein Vermögen aufbauen kann.

Fritz, irgendwie habe ich den Eindruck, dass du meinst, mit Aktien und Immobilien kann niemand Geld machen. Ist das so? Wie legst du denn dein Geld an?

Aktien? Ich kann mich nicht erinnern, dass ich so etwas geschrieben habe. Ich mache den Großteil meines Vermögens selbstverständlich mit Aktien. Das einzige, was ich vielleicht kritisiert habe, sind gewisse Anlagestrategien, die hier im Forum verkündet worden. Und ich habe auch eine eigene Immobilie, allerdings nicht zum Geld verdienen.

Was das Thema Immobilien generell angeht, will ich hier auch nichts weiter schreiben, was im Endeffekt sowieso wieder in Frage gestellt wird. Seht euch einfach mal die folgenden Interviews an und bildet euch dann eine eigene Meinung. Ich kann aus eigener Erfahrung nur sagen: 'Der Mann hat recht!' Aber wer es halt nicht wahr haben will, der soll halt sein Ding durchziehen. Jeder hat das Recht eigene Fehler zu machen 😉

https://www.youtube.com/watch?v=mvM4tvTF264

https://www.youtube.com/watch?v=I8kdePKJDR8

 

Es geht mir hier ja nur um deine Pauschalurteile. So nach dem Motto was nicht sein soll, kann nicht sein.

Zitat von Lex am 24. April 2020, 8:15 Uhr

@ Fritz

Klar verstehe ich nix von Immobilien. Alles nur Glück.

@ Wanderer

MFZ73 hat Recht. Eine Immobilien kann ein höheres Risiko haben als 10. Es gibt da keinen für alle gültigen Ansatz. Es kann auch andersrum Sinn machen.

Klar, mehr Objekte senken das Risiko. Aber ich muss beim Kauf ja abwägen, ob ich persönlich das Risiko tragen kann. Und bei meinem einen Objekt kann ich notfalls 100% Mietausfall bei gleichzeitigem starken Wertverlust tragen.

Bei 10 Objekten müsste dagegen mein EK + Cashpuffer den schlimmsten angenommenen Fall auffangen. Von daher gut, dass du da konservativ rechnest. Und Glückwunsch, dass du dieses Kapital stellen kannnst, muss man sich auch erstmal erarbeitet  haben.

@Fritz: Der Ton macht die Musik.

Viele der obigen Aussagen, befassen sich mit der Frage, sind Immobilien ein gutes Investment oder sind sie ein schlechtes Investment.  Beide dieser Aussagen sind nach meinen Lebenserfahrungen als Steuerberater und Wirtschaftsprüfer, der viele Vermögende Menschen betreut, richtig. Ich habe Vermögende Menschen erlebt, die nach einem erfolgreichen Unternehmensverkauf alles in Immobilien investiert hatten und alles verloren haben. Und ich habe nach wie vor vermögende Mandanten, die mit Investments in Immobilien (sehr) reich geworden sind (Buchstäblich vom Tellerwäscher zum Millionär) und immer wohlhabender werden.

Vorab einige grundsätzliche Beobachtungen:

  • Schaut man sich die durchschnittliche Renditeentwicklung aller offenen Immobilienfonds in Deutschland an, so liegt diese Rendite im Durchschnitt unterhalb der durchschnittlichen Rendite von Aktienfonds oder gar der Entwicklung von Aktienindizes. Hierzu ist die Informtion wichtig, dass Immobilienfonds in Deutschland nur begrenzt mit Leverage also dem Einsatz von Krediten arbeiten dürfen.
  • Ohne abschließend zu untersuchen inwieweit Leverage die Renditeentwicklung von Aktien befeuert und welche Renditeminderung sich ergäbe, wenn alle Aktiengesellschaften ohne Leverage arbeiten würden, ist für mich klar, dass langfristiges Investieren in Aktienindizes/Aktienfonds mehr Rendite bringt, als langfristiges Investieren in einen Korb von Immobilienfonds.

Trotzdem sind Immobilieninvestments unter Beachtung einiger Kriterien unbedingt unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu empfehlen. Zum einen ist der Einsatz von Krediten bei Immobilieninvestments von der Regulatorik deutlich besser aus Sicht eines Investors geregelt als bei Lombardkrediten für Aktien. Hier die Unterschiede:

  • Die Beleihungswerte von Immobilien errechnen sich im wesentlichen auf der Grundlage der realistischen langfristigen Ertragsaussichten einer Immobilie (Ich betrachte hier nicht die Bewertungsmethoden für Einfamilienhäuser). Sind diese dauerhaft gut, so führt dies zu stabilen Beleihungswerten. In diesem Fall kann der Investor damit rechnen, dass die Bank auf dieser Basis die Kredithöhe bezogen auf das Objekt gleich beläßt bzw. mit steigenden Ertragsaussichten sogar anhebt.
  • Bei Lombardkrediten interessiert nur der aktuelle Aktienkurs. Langfristige Ertragsaussichten der Aktiengesellschaft sind obsolet. Dies führt dazu, dass Kreditaufnahmen ausschließlich bezogen auf den Wert der Aktien, wie sie an der Börse gehandelt werden, den Zufällen der Preisbestimmung an der Börse unterliegen und damit zu riskant sind.
  • Oder um es anders zu formulieren:Im Normalfall, behält die Bank das Kreditengagement einer Immobilie bei, wenn die verläßlich Mieterträge erwirtschaftet, die mit einer ausreichenden Sicherheitsmarge Zins- und Tilgungsleistungen (also den Kapitaldienst) erwirtschaftet. Dies geschieht selbst dann, wenn potentielle Investoren für diese Immobilie zeitweilig nur bereit sind, die Immobilie für Preise zu erwerben, die geringer als zuvor sind bzw. sogar unterhalb des noch offenen Kredites liegen. Ganz anders bei Lombardkrediten, sinkt der Aktienkurs, wird im Zweifelsfall verkauft und der Kredit damit glatt gestellt. Dies geschieht selbst dann, wenn die Aktiengesellschaft besser dasteht als bei Eingang des Engagements. Beispiel Amazon kostete am 19.2.2020 pro Aktie 2.009 Euro. Jemand der zu diesem Zeitpunkt Amazon mittels eines voll ausgereizten Lombardkredites (die Bank bewertet die persönliche Bonität des Käufers ansonsten mit 0 Euro) gekauft hätte, hätte spätestens am 12.3.2020 folgende Situation gehabt. Der Kurs von Amazon ist dank Corona auf 1.480 Euro gefallen. Da der Käufer annahmegemäß nicht nachschießen kann und wird, ist die Bank gehalten, die ursprüngliche Beleihungsgrenze einzuhalten. Da Amazon um 26 % gefallen ist, werden nunmehr Aktien verkauft, um den Kredit zurück zu führen. Dies geschieht solange, bis die Beleihungsgrenze wieder eingehalten wird. Gleichzeitig hat Amazon in der Phase bessere Geschäfte als sonst gemacht und wächst stärker als geplant! Bei Lombardkrediten ist dieses Verfahren normal. Bei Immobilienkrediten, die non recourse (also nur Besicherung durch die Immobilie) gegeben worden sind, ist dieses Verfahren undenkbar.
  • Dieser Unterschied führt dazu, dass mittels Leverage, die Performance von erfolgreichen Immobilieninvestements deutlich vergrößert werden kann!

Was sind die Kennzeichen, die ich bei erfolgreichen Immobilieninvestoren übereinstimmend beobachten konnte? Hier meine Erfahrungen:

  • Zunächst zeichnet diese Investoren aus, dass sie sich gerne als Immobilieninvestoren betätigen. Ihnen machen alle damit zusammenhängenden Arbeiten Spaß und für sie ist es wie ein Hobby! Wenn dies gegeben ist, beherrschen Sie von den 4 Faktoren, die erfolgreiche Immobilieninvestments kennzeichnen, mindestens 3 Faktoren gut.
  • Sie beherrschen immer, die Beurteilung der Lage der Immobilie.
  • Sie beherrschen immer, einen vernünftigen Einkaufspreis für die Immobilie zu erzielen.
  • Sie beherrschen weiter gute Vermietungsergebnisse zu erzielen und/oder
  • sie beherrschen, die mit den Immobilien zusammenhängenden Kosten im Griff zu haben.

Diese Faktoren waren übereinstimmend bei den (sehr) erfolgreichen Immobilieninvestoren, die ich begleiten durfte, gegeben.

Eine erhebliche Risikominderung trat zudem ein, wenn die Finanzierungen geschickt, dass heißt so weit es geht non-recourse, strukturiert wurden. Bei Non-recourse Krediten wird ausgehandelt, dass die Bank nur die Immobilie und die daraus resultierenden Erträge als Sicherheiten erhält. Dies ist auch bei Vollfinanzierungen möglich. Es wird einfach ein Teil der Kredite vereinbart, der non-recourse ist. Zunächst werden die Kreditteile getilgt, für die voll gehaftet wird. Dann erst beginnt die Tilgung für den anderen Teil der Kredite.

@andre Danke für diesen sehr ausführlichen und differenzierten Beitrag! Obwohl ich Kreditgeschäften grundsätzlich skeptisch gegenüberstehe, würde ich sie bei Aktieninvestments höchsten in Form von gehebelten Produkten eingehen. Das bringt den Vorteil, das man selbst darüber entscheiden kann und sie im Zweifelsfall auch schnell wieder los wird. Bei Immobiliengeschäften (ich beziehe mich hier auf private Kleinanleger), schwebt da natürlich immer dieses Damoklesschwert über einem. Das ist auch eine latente psychische Belastung, die man zwar verdrängen kann, ich persönlich möchte aber nicht damit leben.

Vergleicht man jedoch Immobilien und Aktien auf Grundlage des Vermögensanlage-Dreiecks - also Rendite-Risiko-Liquidität - dann schneiden Aktien eindeutig besser ab, und zwar meistens in allen drei Punkten. Es stellt sich also schon grundsätzlich die Frage, warum man in eine Anlageklasse investieren sollte, die für die meisten privaten Kleininvestoren eher ungeeignet ist.

Zitat von Andre am 25. April 2020, 8:25 Uhr
  • Die Beleihungswerte von Immobilien errechnen sich im wesentlichen auf der Grundlage der realistischen langfristigen Ertragsaussichten einer Immobilie (Ich betrachte hier nicht die Bewertungsmethoden für Einfamilienhäuser). Sind diese dauerhaft gut, so führt dies zu stabilen Beleihungswerten. In diesem Fall kann der Investor damit rechnen, dass die Bank auf dieser Basis die Kredithöhe bezogen auf das Objekt gleich beläßt bzw. mit steigenden Ertragsaussichten sogar anhebt.

Das ist allerhöchstens die halbe Wahrheit. Beleihungswert und Kredithöhe haben/hatten gerade in den letzten Jahren folgende Diskrepanz aufzuweisen:

Die Beleihungswerte werden in der Wertermittlungsabteilung einer Bank nach festgelegten Kriterien, denen sich die Bank per Definition unterwirft, berechnet, zB Beleihungswertverordnung BelWertV. Eine Bewertung der Immobilie in Bezug auf den aktuellen Marktwert erfolgt hier in aller Regel nicht, der Wert wird einfach zurück zur Kreditabteilung gegeben. In der Kreditabteilung werden dann auf diese Beleihungswerte zusätzliche Aufschläge berechnet, damit der Kredit in voller Höhe ausgezahlt werden kann. Begründung schlicht: der Kunde würde den Kredit bei einer anderen Bank auf gleiche Weise erhalten und schließlich ist der Marktpreis ja oben.

Es gab sogar Banker, die gefordert haben, die Beleihungswertberechnung in einem Bärenmarkt nach oben zu ziehen, um diese Diskrepanz aus den Büchern zu bekommen - was allerdings das System nur noch weiter konterkarieren würde.

Sind diese dauerhaft gut, so führt dies zu stabilen Beleihungswerten.

Nein. Die Banken gucken sich an, wie hoch die Gesamtbilanz der Beleihungswerte der von ihnen finanzierten Gebäude in Bezug auf die offene Gesamt-Kreditsumme ist. Die Nachbewertung von Einzelobjekten ist viel zu aufwändig, das steht allenfalls bei Vergabe von Neukrediten an.

In diesem Fall kann der Investor damit rechnen, dass die Bank auf dieser Basis die Kredithöhe bezogen auf das Objekt gleich beläßt bzw. mit steigenden Ertragsaussichten sogar anhebt.

Ja - bis es bei der Bank knallt. Genau so ist die Subprime-Krise entstanden, wird gern vergessen.

  • Oder um es anders zu formulieren:Im Normalfall, behält die Bank das Kreditengagement einer Immobilie bei, wenn die verläßlich Mieterträge erwirtschaftet, die mit einer ausreichenden Sicherheitsmarge Zins- und Tilgungsleistungen (also den Kapitaldienst) erwirtschaftet. Dies geschieht selbst dann, wenn potentielle Investoren für diese Immobilie zeitweilig nur bereit sind, die Immobilie für Preise zu erwerben, die geringer als zuvor sind bzw. sogar unterhalb des noch offenen Kredites liegen.

Eine gewagte These. Funktioniert nur, wenn die Mieteinnahmen nicht langfristig sinken. Wie gesagt, so ist die Subprime-Krise entstanden.

Zitat von Fritz am 24. April 2020, 10:12 Uhr

Leute, sorry, aber ihr wisst nicht was eure Immobilien wert sind, weil ihr es nicht beurteilen könnt. Ich wiederhole mich hier nur ungern, aber in dem Punkt bin ich auch auf einer Linie mit Gerd Kommer. Seht euch mal auf Youtube an, was er so zu dem Thema Immobilien-Investments zu sagen hat. Höchst interessant! Hinzu kommt noch der enorme Kostennachteil gegenüber großen Gesellschaften.

Kommer wird ja immer gern bemüht, allerdings sollte man ihn dann auch korrekt zitieren bzw. seine Aussagen nicht verdrehen, vor allem hat er sich (afaik) erstmal nur mit der Thematik Eigennutzung beschäftigt, nicht mit gewerblichen (Miet-)Objekten, um die es hier in der Diskussion ja auch geht.

Was immer gern unterschlagen wird, ist die Aussage, dass der Eigenheimbesitzer den undisziplinierten Mieter schlägt - und zwar generell. Nur der jahrzehntelang disziplinierte Mieter ist rückwirkend betrachtet knapp vorn und das auch nur gegenüber Eigenheimbesitzern mit durchschnittlichen bis überdurchschnittlichen Finanzierungslaufzeiten.

Wer unter 20 Jahren oder gar unter 15 Jahren durchfinanzieren kann, ist ggü. einem durchschnittlichen Aktienindex uneinholbar vorn.

Kommer hat zudem berechnet und klar formuliert, dass der Eigenheimbesitzer ggü. dem disziplinierten Mieter vorn liegt, wenn er in den letzten ca. 10 Jahren gekauft hat UND eine durchschnittliche Finanzierungsdauer von 25-30 Jahren zu Grunde liegt. Wobei ich davon ausgehe, dass er diese These bzw. Berechnung zeitnah aktualisieren wird, sprich den aktuellen Einschlag ex post einarbeiten wird.

Wer also in den letzten 10 Jahren gekauft und unter 20 Jahren finanziert hat, ist daher doppelt vorn.

Wenn ihr in einem Eigenheim wohnen wollt, weil ihr es so toll findet, dann kauft oder baut euch eins - alles toll - , als Investment taugt es aber nicht.

S.o. - die Aussage stimmt nur dann, wenn man Kommers Aussagen schwer verdreht bzw. sich die Rosinen rauspickt.

Zitat von n am 24. April 2020, 10:59 Uhr

Zum Thema Immobilienbewertung finde ich Wertgutachten zwangsversteigerter Immobilien (findet man über die zuständigen Amtsgerichte, Gutachten kann man mittlerweile wohl generell einfach und kostenlos runterladen) ganz interessant - da scheint es mir mitunter deutliche Unterschiede zu den in Immobilienanzeigen genannten Preisvorstellungen zu geben, mitunter  auch wenn die Annoncen von Immobilienabteilungen von Banken kommen, in denen eigentlich schon auch Leute sitzen, die da was mit Immobilienbewertung "studiert" haben...

Werte aus Zwangsversteigerungen muss man lesen/interpretieren können. Die sind keinesfalls eins zu eins auf normale Objekte übertragbar. Oder anders formuliert: wie hoch schätzt Du die Wahrscheinlichkeit ein, dass ein Immobesitzer, der sich jahrelang abstrampelt, seine Immo vor der Zwangsverwertung zu retten, diese in nur durchschnittlichem Zustand erhalten hat?

Eben.

Zitat von MFZ73 am 25. April 2020, 14:06 Uhr

Was immer gern unterschlagen wird, ist die Aussage, dass der Eigenheimbesitzer den undisziplinierten Mieter schlägt - und zwar generell. Nur der jahrzehntelang disziplinierte Mieter ist rückwirkend betrachtet knapp vorn und das auch nur gegenüber Eigenheimbesitzern mit durchschnittlichen bis überdurchschnittlichen Finanzierungslaufzeiten.

Wer unter 20 Jahren oder gar unter 15 Jahren durchfinanzieren kann, ist ggü. einem durchschnittlichen Aktienindex uneinholbar vorn.

Vielleicht stehe ich grade irgendwie auf dem Schlauch, aber was genau bedeutet in diesem Fall disziplinierter/undisziplinierter Mieter?

Mieter sind keinem Druck ausgesetzt Geld auf die Seite zu legen. Da wird man schnell undiszipliniert beim Sparen. Glaube das ist gemeint.

Immobilienbesitzer zahlen hingegen brav ihre Kredite ab, sonst gibt's Ärger mit der Bank.

War auch bei mir so: Im Alter von 22 Jahren hab ich meine erste Wohnung gekauft und dabei gelernt wie man mit wenig Geld zum Leben auskommt, da Schulden und Tilgung hoch waren. Das Leben meiner Freunde war deutlich verschwenderischer. Rückwirkend betrachtet bin ich sehr froh diese Entscheidung getroffen zu haben.

Viele der Jüngeren hier im Forum scheinen sehr Konsequent ihre ETFs zu besparen. Vielleicht ist das wirklich der beste Weg. Aber von der Konsequenz über Jahrzehnte hängt eben alles ab.

Zitat von MFZ73 am 25. April 2020, 14:06 Uhr
Zitat von n am 24. April 2020, 10:59 Uhr

Zum Thema Immobilienbewertung finde ich Wertgutachten zwangsversteigerter Immobilien (findet man über die zuständigen Amtsgerichte, Gutachten kann man mittlerweile wohl generell einfach und kostenlos runterladen) ganz interessant - da scheint es mir mitunter deutliche Unterschiede zu den in Immobilienanzeigen genannten Preisvorstellungen zu geben, mitunter  auch wenn die Annoncen von Immobilienabteilungen von Banken kommen, in denen eigentlich schon auch Leute sitzen, die da was mit Immobilienbewertung "studiert" haben...

Werte aus Zwangsversteigerungen muss man lesen/interpretieren können. Die sind keinesfalls eins zu eins auf normale Objekte übertragbar. Oder anders formuliert: wie hoch schätzt Du die Wahrscheinlichkeit ein, dass ein Immobesitzer, der sich jahrelang abstrampelt, seine Immo vor der Zwangsverwertung zu retten, diese in nur durchschnittlichem Zustand erhalten hat?

Eben.

Ich bezog mich auf Gutachten, die man durchaus lesen kann und dabei gar nicht so wahnsinnig viel interpretieren muss, weil wertbeeinflussende Faktoren genannt werden. Der Markt hier ist etwas speziell, "normale Objekte" sind hier eher Häuser, deren Eigentümer verstorben sind, ist hier eine strukturschwache Region, Zustand freiwillig veräußerter Häuser ist auch oft eher schlecht. Ob da ein Erbe selbst oder über einen Makler verkaufen will, oder im Rahmen einer Teilungsversteigerung versteigert wird, wird wohl nicht den großen Unterschied machen, mir wäre ein Haus am liebsten, das 1925-55 ordentlich gebaut wurde, und seitdem am besten nichts renoviert... die Fliesen von 1993 müssen genauso gemacht werden, wie die von 1950, wenn ich keinen asbesthaltigen, häßlichen oder zumindest einfach alten Bodenbelag oder 196x - 198x eingebaute Nachtspeicheröfen entsorgen muss, ist das nicht schlimm.

Es kommt auch vor, dass Eigentümer, bevor es zu einer Versteigerung kommt, noch ein paar Jahre lang über einen (oder mehrere) Makler (und/oder selbst) zu verkaufen, und man dann später das Gutachten einsehen kann, oft auch mit Bildern weniger reizvoller Ecken, die bei vorherigen Anzeigen nicht gezeigt wurden.

Alles in allem haben hier wohl zu viele Leute davon gehört, dass Immobilienpreise gestiegen sind, wie die Hölle, und denken, daß das auch für Opa und Omas Häuschen/Hof gilt, und vergessen dabei, dass v. a. die Preise in der Stadt gestiegen sind, auch weil es Zuzug vom Land dorthin gab, es dort also mehr nachgefragt als angebotene Häuser gibt, während es auf dem Land genau andersherum ist... und man hier für wenig Geld Grundstücke bekommt, und man für einen Rohbau in den Abmessungen vieler Altbau-Häuschen hier (Decken ~2m, steile 60cm breite Treppen... ) auch nicht so wahnsinnig viel zahlen würde, und man für etwas mehr gleich einen zeitgemäßeren Rohbau hätte...

Zitat von MFZ73 am 25. April 2020, 14:06 Uhr
Zitat von Fritz am 24. April 2020, 10:12 Uhr

Leute, sorry, aber ihr wisst nicht was eure Immobilien wert sind, weil ihr es nicht beurteilen könnt. Ich wiederhole mich hier nur ungern, aber in dem Punkt bin ich auch auf einer Linie mit Gerd Kommer. Seht euch mal auf Youtube an, was er so zu dem Thema Immobilien-Investments zu sagen hat. Höchst interessant! Hinzu kommt noch der enorme Kostennachteil gegenüber großen Gesellschaften.

Kommer wird ja immer gern bemüht, allerdings sollte man ihn dann auch korrekt zitieren bzw. seine Aussagen nicht verdrehen, vor allem hat er sich (afaik) erstmal nur mit der Thematik Eigennutzung beschäftigt, nicht mit gewerblichen (Miet-)Objekten, um die es hier in der Diskussion ja auch geht.

Genau, aber du machst es offensichtlich nicht. Denn wenn du dir die Interviews angeschaut hättest, hättest du ja gemerkt, dass es explizit auch um das Vermieten geht. Also Kleinanleger, die sich ein Haus oder Eigentumswohnung kaufen und diese vermieten.

Was immer gern unterschlagen wird, ist die Aussage, dass der Eigenheimbesitzer den undisziplinierten Mieter schlägt - und zwar generell. Nur der jahrzehntelang disziplinierte Mieter ist rückwirkend betrachtet knapp vorn und das auch nur gegenüber Eigenheimbesitzern mit durchschnittlichen bis überdurchschnittlichen Finanzierungslaufzeiten.

Was ist denn nach deinem Verständnis ein disziplinierter / undisziplinierter Mieter??

Wer unter 20 Jahren oder gar unter 15 Jahren durchfinanzieren kann, ist ggü. einem durchschnittlichen Aktienindex uneinholbar vorn.

Gewagte Aussage. Ich frage mich, wie du zu so einem Schluss kommst. Eigentlich ist eher das Gegenteil der Fall.

Kommer hat zudem berechnet und klar formuliert, dass der Eigenheimbesitzer ggü. dem disziplinierten Mieter vorn liegt, wenn er in den letzten ca. 10 Jahren gekauft hat UND eine durchschnittliche Finanzierungsdauer von 25-30 Jahren zu Grunde liegt. Wobei ich davon ausgehe, dass er diese These bzw. Berechnung zeitnah aktualisieren wird, sprich den aktuellen Einschlag ex post einarbeiten wird.

Wer also in den letzten 10 Jahren gekauft und unter 20 Jahren finanziert hat, ist daher doppelt vorn.

Wenn ihr in einem Eigenheim wohnen wollt, weil ihr es so toll findet, dann kauft oder baut euch eins - alles toll - , als Investment taugt es aber nicht.

S.o. - die Aussage stimmt nur dann, wenn man Kommers Aussagen schwer verdreht bzw. sich die Rosinen rauspickt.

Aha... Dazu sag ich jetzt nichts mehr... Mit Verdrehungen scheinst du dich auszukennen. Ich frag mich, ob es da noch einen anderen Kommer gibt... :-/

 

 

An der Stelle nur noch mal eine kurze Feststellung zum Thema Eigennutzung von Immobilien. Dass die Rechnung nicht aufgeht, kann sich jeder mal selbst überlegen.

1. Das Geld, das man in einem Eigenheim versenkt ist zunächst totes Kapital, denn man könnte es ja auch investieren, so dass es regelmäßig Rendite bringt, die über die Jahre sogar noch kontinuierlich steigt.
2. Die Tilgung und Rückzahlung für Kredite ist bei den meisten mindestens genauso hoch wie eine vergleichbare Miete; mit dem Unterschied, dass eine Miete z.T. oder ganz durch die Rendite des angelegten Kapitals kompensiert wird.
3. Wer ein Eigenheim baut, nutzt es fast nie als Altersvorsorge (auch wenn das der allgemeine Volksglauben ist). Am Ende dient es nur als Erbe für seine Kinder. Das folgende Szenario ist praktisch seit dem 2.Wk. Realität in Deutschland: Die meisten bauen mit Ende 30 / Anfang 40 ein Eigenheim für die Familie (entsprechend groß dimensioniert). Nach etwa 20/25 Jahren gehen die Kinder dann so langsam aus dem Haus, bzw. sind nur noch am Wochenende da. Man bleibt in dem Haus natürlich wohnen, auch wenn es für ein Ehepaar etwas zu groß ist. Aber das liegt dann hauptsächlich an der emotionalen Bindung. Nach weiteren 20 Jahren - die Kinder haben mittlerweile ihre eigene Familie - stirb ein Ehepartner oder muss ins Pflegeheim, der andere bleibt aber selbstverständlich in dem nun viel zu großen Haus alleine wohnen bis es nicht mehr geht oder er ebenfalls stirbt.
4. Hinzu kommt, wer einen Kredit abzahlt, kann nicht viel ansparen. Ein Großteil der Lebenszeit, die man einsetzen muss um das Geld zu erarbeiten wird also nur für diesen Betonklotz geopfert, von dessen Wert am Ende nur die Kinder profitieren.

Fazit: Ein Haus für die Familie ist reiner Luxus und von dem Wert profitieren nur die Kinder und Enkelkinder. Ein Eigenheim ist KEINE Altersvorsorge! Und es kann mir auch niemand erzählen, dass das als Anlageinstrument irgendwie taugt. Selbst wenn man mal hypotetisch annimmt, dass der Eigenheimbesitzer mit Anfang 60, (wenn die Kinder aus dem Haus sind) das Objekt verkauft und dann das Leben genießen will. der Anlagehorizont ist viel zu groß. Was nützt es denn einem 40 Jährigen, wenn sich seine Geldanlage erst nach 30 Jahren rentiert? Da ist man alt, da gehen die ersten Gebrechen los.

 

Aber ich glaube wir kommen hier langsam vom Thema ab.

Zwei Fragen dazu:

1)

Zitat von Fritz am 25. April 2020, 20:07 Uhr

1. Das Geld, das man in einem Eigenheim versenkt ist zunächst totes Kapital, denn man könnte es ja auch investieren, so dass es regelmäßig Rendite bringt, die über die Jahre sogar noch kontinuierlich steigt.

Immobilien machen doch auch 8-10% im Jahr? Wo genau ist der Unterschied ob man jetzt  mit einem ETF-Portfolio seine Rendite macht oder damit?

2)

 

Zitat von Fritz am 25. April 2020, 20:07 Uhr

4. Hinzu kommt, wer einen Kredit abzahlt, kann nicht viel ansparen. Ein Großteil der Lebenszeit, die man einsetzen muss um das Geld zu erarbeiten wird also nur für diesen Betonklotz geopfert, von dessen Wert am Ende nur die Kinder profitieren.

Wieso sollte das so sein? Bzw andersrum gefragt, wieso sollte man, während man Miete bezahlt, etwas nebenbei sparen können, aber nicht, wenn man einen Kredit abbezahlt? Die monatliche Kreditrate und monatliche Mietkosten sind doch in etwa gleich oder nicht.

Bin ansonsten auch nicht so der Eigenheim Fan, weil ich das eher für eine Kapitalverklobung halte. Aktien kann man halt quasi zu jedem beliebigen Zeitpunkt zu jeder Stückelung verkaufen, was mit einer Immobilie logischerweise nicht geht. Hätte aber nichts dagegen mir eine Immobilie zu holen, falls es mal irgendwo ein gutes Angebot oder so gäbe. Achja und was spricht dagegen, den Kredit für das Eigenheim abzubezahlen und zugleich ein ETF Portfolio zu besparen?

Zitat von PanameraFlow am 25. April 2020, 20:43 Uhr

Zwei Fragen dazu:

Zitat von Fritz am 25. April 2020, 20:07 Uhr

4. Hinzu kommt, wer einen Kredit abzahlt, kann nicht viel ansparen. Ein Großteil der Lebenszeit, die man einsetzen muss um das Geld zu erarbeiten wird also nur für diesen Betonklotz geopfert, von dessen Wert am Ende nur die Kinder profitieren.

Wieso sollte das so sein? Bzw andersrum gefragt, wieso sollte man, während man Miete bezahlt, etwas nebenbei sparen können, aber nicht, wenn man einen Kredit abbezahlt? Die monatliche Kreditrate und monatliche Mietkosten sind doch in etwa gleich oder nicht.

Bin ansonsten auch nicht so der Eigenheim Fan, weil ich das eher für eine Kapitalverklobung halte. Aktien kann man halt quasi zu jedem beliebigen Zeitpunkt zu jeder Stückelung verkaufen, was mit einer Immobilie logischerweise nicht geht. Hätte aber nichts dagegen mir eine Immobilie zu holen, falls es mal irgendwo ein gutes Angebot oder so gäbe. Achja und was spricht dagegen, den Kredit für das Eigenheim abzubezahlen und zugleich ein ETF Portfolio zu besparen?

Kommt darauf an wie gross die Immobilie ist. Meistens ist das Eigenheim/Eingentumswohnung ja groesser als man es braucht und damit auch teurer, waehrend man die Mietsituation der eigenen Lebensphase anpassen kann. Ob es dann noch signifikante Sparraten gibt haengt dann vom Einkommen ab. Ich habe 140 m2 und "bespare" den Kredit mit etwa 1/3 meines freien Einkommens (<10 Jahre von Erwerb mit 10% EK bis Volltilgung), waehrend 2/3 ins Depot gehen. Diese Situation ist sicher nicht normal, gibt mir aber das Gefuehl einer ausgewogenen Diversifikation.

Meine Absicherung gegen einen Aktien-Crash: Zeit, Zeit, Zeit...

Zitat von Fritz am 25. April 2020, 20:07 Uhr

Genau, aber du machst es offensichtlich nicht.

Mea culpa. Link 1 kannte ich noch nicht, habe ich im Schnelldurchlauf zur Hälfte durchgeguckt, deckt sich zu 100% mit dem, was ich hier im Forum an mehreren Stellen bereits erklärt habe - und dafür auch schon reichlich völlig unbegründete Prügel bezogen habe. Link 2 kannte ich schon, muss ich mir nicht nochmal reinziehen

Was immer gern unterschlagen wird, ist die Aussage, dass der Eigenheimbesitzer den undisziplinierten Mieter schlägt - und zwar generell. Nur der jahrzehntelang disziplinierte Mieter ist rückwirkend betrachtet knapp vorn und das auch nur gegenüber Eigenheimbesitzern mit durchschnittlichen bis überdurchschnittlichen Finanzierungslaufzeiten.

Was ist denn nach deinem Verständnis ein disziplinierter / undisziplinierter Mieter??

Das ist die Begrifflichkeit, die Kommer permanent in verschiedenen Videos auf YT und auch in seinen Büchern nutzt, um zu demonstrieren, dass man als Mieter die eigengenutzte Immobilie nur dann schlägt, wenn man das eingesparte Kapital ggü. der Kreditfinanzierung konsequent in ETF's oder whatever investiert. Das ist DIE KERNAUSSAGE seines Bücher "Mieten oder kaufen" und taucht in vielen Interviews immer wieder auf.

Wer als Mieter das eingesparte Kapital für (zusätzlichen) Konsum ausgibt, hat fast keine Chance nach 30 Jahren vorne zu sein.

Wer unter 20 Jahren oder gar unter 15 Jahren durchfinanzieren kann, ist ggü. einem durchschnittlichen Aktienindex uneinholbar vorn.

Gewagte Aussage. Ich frage mich, wie du zu so einem Schluss kommst. Eigentlich ist eher das Gegenteil der Fall.

Denk' nach Fritz. Oder guck' Dir die Zahlen von @Tim an, der hat später gekauft, finanziert aber das ähnlich wie ich. Wer 25, 30 Jahre oder noch länger finanziert, zockt (zwangsweise, unfreiwillig oder aus schierer Dummheit sei dahingestellt) auf eine konstant positive Wertentwicklung des Standorts und obendrein auf eine konstante Einnahmequelle und Gesundheit.

Jetzt hatten wir je gerade einen kleinen Crash, um das mal vorsichtig zu formulieren.

Wie hoch glaubst Du ist die Wahrscheinlichkeit, dass Tim oder ich unsere Immos aufgeben müssen - vor allem im Vergleich zu Menschen, die in vergleichbarem Alter sind und noch 20 Jahre (mehr) Finanzierungszeitraum vor sich haben ...?

Aha... Dazu sag ich jetzt nichts mehr... Mit Verdrehungen scheinst du dich auszukennen. Ich frag mich, ob es da noch einen anderen Kommer gibt... :-/

Er sagt das exakt so in einem seiner Interviews auf YT. Ist ja auch logisch, weil die Preisentwicklung der Immos in den letzten Jahren eben sehr hoch war, das verschafft den Eigenheimbesitzern natürlich einen Vorteil in Bezug auf die letzten 10 Jahre.

An der Stelle nur noch mal eine kurze Feststellung zum Thema Eigennutzung von Immobilien. Dass die Rechnung nicht aufgeht, kann sich jeder mal selbst überlegen.

1. Das Geld, das man in einem Eigenheim versenkt ist zunächst totes Kapital

Falsch. Es ist Tilgung und Zins. Die Tilgung ist nicht versenkt, sondern Invest, dass sich in den letzten 10 Jahren sogar besser verzinst hat als das Mieten. Aussage von Kommer, sorry.

, denn man könnte es ja auch investieren, so dass es regelmäßig Rendite bringt, die über die Jahre sogar noch kontinuierlich steigt.

Du unterschlägst, dass Du eine Vergleichsmiete abziehen musst, es sei denn, Du pennst unter einer Brücke. Nur die Differenz darf fiktiv im Aktienpaket landen, ansonsten ist die Berechnung der Opportunitätskosten schlicht falsch.

Daran scheitert aber auch Oliver Nölting regelmäßig, insofern keine Schande.

 

2. Die Tilgung und Rückzahlung für Kredite ist bei den meisten mindestens genauso hoch wie eine vergleichbare Miete;

Der Wert ist idR höher, aber in den meisten Fällen auch gar nicht vergleichbar. Allenfalls wenn man die eigene Mietwohnung kauft. Kommt aber zu selten vor.

mit dem Unterschied, dass eine Miete z.T. oder ganz durch die Rendite des angelegten Kapitals kompensiert wird.

Der Satz ergibt nur dann einen Sinn, wenn Du Deinen Rechenfehler s.o. wiederholst.

3. Wer ein Eigenheim baut, nutzt es fast nie als Altersvorsorge (auch wenn das der allgemeine Volksglauben ist). Am Ende dient es nur als Erbe für seine Kinder.

Point. An der Stelle bin ich völlig bei Dir. Ich selbst plane aber schon den Umzug aus dieser Immo, obwohl das erst in ca. 15 Jahren ansteht.

4. Hinzu kommt, wer einen Kredit abzahlt, kann nicht viel ansparen. Ein Großteil der Lebenszeit, die man einsetzen muss um das Geld zu erarbeiten wird also nur für diesen Betonklotz geopfert, von dessen Wert am Ende nur die Kinder profitieren.

Denk' nach, Fritz. Etwas weiter oben behauptest Du, dass eine lange Finanzierung besser sei, jetzt ist es plötzlich hinderlich. Das widerspricht sich ein wenig.

Fakt ist: wer in der Lage ist, in kürzeren Zeiträumen zu tilgen als der Durchschnitt, fährt geringere Risiken und hat das Kapital, um nebenher zu sparen. Meinen Bankberater werde ich dieses Jahr noch mit der vollen SoTi beglücken, da hat der gar keinen Bock drauf - und wenn ich dreist bin, hole ich mir die Summe 4 Wochen später wieder als Firmenkredit rein, setze die Zinsen von der Steuer ab, reduziere ggflls. den Zins ggü. der privaten Finanzierung und er könnte (fast) nichts dagegen tun, weil der Immowert ja schließlich immer noch deutlich höher ist als meine Gesamtschulden.

Faktisch bin ich jetzt nach ziemlich genau 10 Jahren auf Kurs 15 Jahre Endtilgung und spiele einfach nur noch mit der Restbelastung rum, dem Ziel von <100T€ auf der Immo komme ich dieses Jahr deutlich näher als gedacht.

Fazit: Ein Haus für die Familie ist reiner Luxus und von dem Wert profitieren nur die Kinder und Enkelkinder. Ein Eigenheim ist KEINE Altersvorsorge!

Reiner Luxus ist glatter Blödsinn. Gerade in Coronazeiten.

Wie oben schon beschrieben gebe ich Dir in dem Punkt Recht, dass die eigene Immo als AV eher selten funktioniert bzw. die meisten Menschen dann emotional an der Immo hängen und sich nicht trennen können, obwohl die Bude zu groß ist. Das ist tatsächlich ein veritabler Kritikpunkt, allerdings sei es alten Menschen auch vergönnt, dieses verlorene Kapital selbst verrocken zu dürfen. Es ist betriebswirtschaftlich unclever, aber wenn es sie glücklich(er) macht - Haken dran, solange die Kinder/Enkel nicht leiden.

Und es kann mir auch niemand erzählen, dass das als Anlageinstrument irgendwie taugt.

Kommer tut das. Steht in seinem Buch.

Selbst wenn man mal hypotetisch annimmt, dass der Eigenheimbesitzer mit Anfang 60, (wenn die Kinder aus dem Haus sind) das Objekt verkauft und dann das Leben genießen will. der Anlagehorizont ist viel zu groß. Was nützt es denn einem 40 Jährigen, wenn sich seine Geldanlage erst nach 30 Jahren rentiert? Da ist man alt, da gehen die ersten Gebrechen los.

Tja, meine Schwiegereltern haben genau das praktiziert, mit Anfang/Mitte 60 die Familienimmobilie verkauft und sich in die Nähe ihres Studienorts abgesetzt, wo sie vorher schon 'ne Ferienwohnung hatten. Kaufzeitpunkt ist ca. 15 Jahre her, die Wertentwicklung ihrer jetzigen Immo ist ebenfalls durchaus beachtlich, obwohl denen das natürlich völlig egal ist. Meine Eltern halten ihre Immobilie, die werden da auch nicht mehr ausziehen. Ist faktisch zu groß, aber wurde auch binnen 10 Jahren getilgt, die wohnen seit ca. 30 Jahren mietfrei. Das ist betriebswirtschaftlich auch keine optimale Situation, aber den Luxus können die sich locker leisten und weder die Kinder noch die Enkelkinder werden darunter leiden müssen. Sieht zumindest nicht danach aus ...

 

Zitat von PanameraFlow am 25. April 2020, 20:43 Uhr

Zwei Fragen dazu:

Immobilien machen doch auch 8-10% im Jahr?

Ja - und dann kommt das rosa Einhorn vorbei und küsst Dich wach. Bei allem Respekt - den Zahn solltest Du Dir ganz schnell ziehen.

Wo genau ist der Unterschied ob man jetzt  mit einem ETF-Portfolio seine Rendite macht oder damit?

Im Hebel und im persönlichen Einsatz, wenn es um vermietete Immos geht. Das muss man draufhaben und mögen, ansonsten wird's schnell finster.

Wieso sollte das so sein? Bzw andersrum gefragt, wieso sollte man, während man Miete bezahlt, etwas nebenbei sparen können, aber nicht, wenn man einen Kredit abbezahlt? Die monatliche Kreditrate und monatliche Mietkosten sind doch in etwa gleich oder nicht.

In aller Regel steigen mit der eigenen Immobilie die Ansprüche, erlebe ich auch im Job regelmäßig. Wir selbst sind von 110m² Miete als Paar auf ~145m² Haus (Bestandsimmobilie, mittlerweile 4 Pers.) umgestiegen und haben es während der Renovierung ungeplant auf ~180m² erweitert, sprich das Dachgeschoss ausgebaut, was ursprünglich nur als Ausbaureserve gedacht war.

Es ist natürlich NICHT so, dass wir aktuell eine vergleichbare Belastung (Zins+Tilgung) zur vorherigen Miete haben - aber dafür haben wir ja auch einen viel höheren Wohnwert. Der "Garten" der Mietwohnung bestand aus einer fast vollständig verschatteteten Rasenfläche von ca. 20m², der Rest war verbaut oder betoniert. Der jetzige Garten hat gute 250m², ist auch komplett verschattet - aber nicht durch die Nachbargebäude, sondern durch alten Baumbestand, den die Kids  - gerade jetzt mit Corona-Einschränkungen - noch jeden Tag als Kletterspielplatz nutzen können.

Bin ansonsten auch nicht so der Eigenheim Fan, weil ich das eher für eine Kapitalverklobung halte. Aktien kann man halt quasi zu jedem beliebigen Zeitpunkt zu jeder Stückelung verkaufen, was mit einer Immobilie logischerweise nicht geht. Hätte aber nichts dagegen mir eine Immobilie zu holen, falls es mal irgendwo ein gutes Angebot oder so gäbe. Achja und was spricht dagegen, den Kredit für das Eigenheim abzubezahlen und zugleich ein ETF Portfolio zu besparen?

Prinzipiell nichts.

Du bist bei der eigenen Immo vorne, wenn Du Risiken minimierst. Bei uns ist es zB so, dass ich die Immo alleine zahle, das Gehalt meiner Lebensgefährtin kennt die Bank gar nicht. Zudem bringt mich die Rate nicht um, ich zahle prozentual weniger von meinem Verdienst für die Immo, als das der Durchschnittsverdiener tut, was mir ergo noch Luft lässt, um andere Dinge anzuschieben.

Manche lügen sich bei der Finanzierung selbst in die Tasche und überschätzen die eigenen Möglichkeiten. An der Stelle hat Oliver dann Recht, das ist dann wirklich (teilweise auch gefährliche) Lifestyle-Inflation. Aber das ist nicht generell so.

Wer seine finanzielle Situation auslutscht und einen Vertrag unterschreibt, der ihm 30 Jahre Knechtschaft zu Gunsten der Bank beschert, der muss halt wissen, was er tut. Mein Ding wäre das nicht, für andere Menschen ist das ein Traum.

Danke für den ausführlichen Post, ergibt schon durchaus Sinn alles. Ich bin jetzt bei meiner Frage davon ausgegangen dass man sich keine zu grosse Immobilie holt die man eig nicht braucht, weil das für mich selbstverständlich ist eigentlich, ist es für die meisten anderen aber wohl nicht...

 

Mfg