Please or Registrieren to create posts and topics.

Rücklagen für die Instandhaltung beim Einfamilienhaus zu hoch angesetzt?

Hallo zusammen,

wer in Immobilien investiert muss ja auch an eventuelle Reparaturen bzw. die Instandhaltung denken und dazu entsprechende Rücklagen bilden. Mit unserem Nachbarn hatte ich dazu jetzt ein interessantes Gespräch bezüglich seiner tatsächlichen Kosten. Er hat in 1972 sein Einfamilienhaus mit 130 qm Wohnfläche voll unterkellert zzgl. 50 qm Einliegerwohnung selbst gebaut und lebt mit seinen 88 Jahren immer noch glücklich darin und wuselt im Garten. Immerhin steht das Haus jetzt schon 48 Jahre und ich war ehrlich gesagt überrascht über seine sehr geringen Instandhaltungskosten.

Ein Haus- und Garagenanstrich, ein Austausch der Scheiben auf Thermoverglasung in den Holzfenstern noch zu D-Mark Zeiten, eine Erneuerung der Ölheizung und eine Dachpfannenbeschichtung zu Eurozeiten sind die einzigen Maßnahmen die er für sinnvoll erachtet hat in der Zeit des Hausbestandes. Kosten ca. 20.000 Euro in immerhin 48 Jahren. Kleinreparaturen sind da jetzt nicht drin, aber die trägt man als Mieter ja teilweise auch selbst. Der Heizölverbrauch hält sich mit 3000 Litern auch noch im Rahmen dessen was Sanierungsmaßnahmen nicht wirklich wirtschaftlicher machte. Das Gebäude ist rechteckig ohne Vor- oder Rücksprünge bzw. Anbauten, der Keller nach Süden hin mit der Einliegerwohnung liegt komplett frei.

Das macht rund 420 Euro Instandhaltung bzw. rund 35 Euro im Monat über die 48 Jahre gerechnet, und das für rund 180 qm recht hochwertigen Wohnraum.  Das zahlt mancher Mieter schon fast für den Messstellenbetrieb zur Nebenkostenabrechnung. Empfehlung des Verbandes privater Bauherrn läge für ein solches Haus mit Grundstück bei ca. 2200 Euro Rücklagen im Jahr.

Wie handhabt ihr das mit den Rücklagen ? Stellt ihr hohe Beträge zurück oder schaut ihr einfach was kommt ?

Reparatur und Sanierungskosten kalkuliere ich als Rücklagen mit ein. Ich mache aber auch viel selbst und mein Haus hat keine sehr teure Ausstattung, so dass Reparaturen überschaubar bleiben.

Es ist aber im allgemeinen eine Milchmädchenrechnung nur die scheinbar geringen Unterhaltskosten eines Eigenheims zu betrachten. Tatsächlich erfolgt die größte "Kapitalvernichtung" durch die Kapitalbindung, die beim Bau entsteht. 1972 lagen die Baukosten für ein Einfamilienhaus mit 2 Wohnungen bei umgerechnet etwa 461 EUR je qm. Das waren also ungefähr 82.980 EUR. Die durchschnittliche Rendite deutscher Aktien liegt bei etwa 5% p.a.. Hätte man das Geld angelegt, wären bis heute (nach 48 Jahren), 863.097 EUR daraus geworden.

In Deutschland lag der durchschnittliche Mietpreis von Wohnungen von 120 qm Größe in den 1970er Jahren bei durchschnittlich 2,78 EUR. Das waren also bei 180 qm etwa 500 EUR (wahrscheinlich eher weniger, aber für 180 qm lagen mir keine Zahlen vor). Heute bezahlt man für die gleiche Größe etwa 1.500 EUR kalt. Das wäre also in 48 Jahren eine Kaltmiete von insgesamt ca. 576.000 EUR, wenn man hier (der Einfachheit halber) mal einen linearen Anstieg der Mieten annimmt (bei verstärktem Anstieg in den letzten Jahren wird die Gesamtmiete eher noch geringer). Man läge also 287.097 EUR im Plus.

Selbst wenn man jetzt davon ausgeht, dass das Haus über 15 Jahre finanziert wurde und, sagen wir (der Einfachheit halber) das Geld hätte nur 38 Jahre am Kapitalmarkt gearbeitet, dann wären das immer noch 529.866 EUR. Hinzu kommen noch die 20.000 EUR Werterhalt, die man ebenfalls über die Jahre hätte angelegen können. Das wäre dann also locker über 580.000 EUR.

Berücksichtigt man jetzt noch eventuelle Anlagestrategien, d.h. eine Durchschnittsrendite von > 6% p.a. (was keine große Kunst ist), verschiebt sich das Ergebnis immer weiter zu Gunsten des Mieters. Fazit: Ein Eigenheim lohnt sich nicht wirklich und ist reiner Luxus.

@fritz

Grundsätzlich gebe ich dir recht mit deiner vorangegangenen Rechnung. Da hier der Senior mit der Verwandschaft vor 48 komplett wie es früher üblich war in Eigenleistung gebaut hat verändert sich die Rechnung dahingehend, das ja 40 Prozent der Baukosten  wegfallen. Glaube nicht das ein Mieter die Ersparnis durch einen Nebenjob erarbeitet hätte.  Desweiteren steht ein derzeitiger Wert von 220.000 Euro aufgrund der schönen Lage und des Grundstücks auf der Haben Seite. Abgesehen davon hat er ja auch ein Wohnrecht auf Lebenszeit, was ich als den größten Vorteil sehe. Aber mich haben die sehr niedrigen Instandhaltungskosten doch stark beeindruckt, hätte da mit deutlich mehr gerechnet. Aber die Instandhaltungskosten hängen auch stark vom Baukörper ab, manch ein Besitzer eines "Architektenhauses" wird sich da schon die Augen reiben, kenne z.b. kein Flachdach das nach 48 Jahren noch nicht aufwendig saniert wurde.

Zitat von Fritz am 5. Mai 2020, 11:14 Uhr

Fazit: Ein Eigenheim lohnt sich nicht wirklich und ist reiner Luxus.

Nur wenn man so rechnet wie Du.

Nur mal so aus Interesse ... kennst Du einen einzigen Vermieter, der seine Miete 48 Jahre nachschüssig verlangt, also 48 Jahre auf seine Mieteinnahme wartet?

Nein? Ich auch nicht. Hat nur einen Haken - Deine Rechnung ist so aufgebaut, als wenn es diesen Vermieter gäbe.

Deine Rechnung ist daher GRUNDFALSCH, weil Du über die 48 Jahre immer nur mit den Kostendifferenzen der jeweiligen monatlichen Ausgaben kalkulieren darfst. NUR diese Differenz geht ins Paket und verzinst sich kumuliert mit 5%, siehe Buch und div. Videos von Kommer, den Du ja angeblich verstanden hast. Daraus wird aber keine halbe Million Kapitalvorteil, denn wenn das so wäre ...

... dann würde in D niemand auch nur 5€ für ein Eigenheim ausgeben, weil die Mieter dann ja schließlich alle Millionäre wären und die Eigenheimbesitzer alles arme Schlucker.

Allein daran sieht man schon - und es ist wirklich kaum zu verstehen, dass Du bei den angeblichen Kapitalvorteilen nicht von selbst drauf kommst - dass da was nicht stimmen kann. Last not least an der Stelle noch mal Kommers Grundaussage: nur der disziplinierte Mieter ist unter bestimmten Voraussetzungen knapp vorn.

Sonst nicht.

Wohnen ist ein Grundbedürfnis und im bezahlten Eigenheim wohne ich auch bei Aktiencrash, Turboinflation, Währungskrise, Arbeitslosigkeit, Krankheit, Burn Out, Pandemie (vor 4 Monaten hätte man mich wegen dem Ausdruck für verrückt erklärt),  umsonst, muss worst case nur noch Essen kaufen und könnte sogar noch Gemüse anbauen und Hühner halten. Die ersparte Miete muss ich auch nicht verdienen (mit Arbeit oder Kapitaleinkünften) und auch nicht versteuern.  Die Steuer hat Fritz auch außen vor gelassen, die muss man von den Kapitalerträgen noch abziehen, darauf gibts auch keine Zinseszinsen. Man kann nicht wegen Eigenbedarf oder Mietschulden vor die Tür gesetzt werden und die Bude rosa anstreichen, wenn man Bock drauf hat.

Außerdem hat sich der Wert meiner Immobilie in den letzten 10 Jahren mehr als verdoppelt, entspricht 7,2% Rendite (steuerfrei).  Das Aktiendepot, das parallel lief ist aktuell nicht doppelt so hoch, insbesondere wenn ich von dem Ertrag noch die Kapitalertragsteuer abziehe.  die Dividenden der letzten 10 Jahre waren geringer als die ersparte Miete.

Fazit: ich würd wieder kaufen!

 

Sorry Leute, Thema verfehlt, es ging ja um Instandhaltung, das waren 20.000€ für ein neues Dach (nach 50 Jahren) das hält wieder 50 Jahre.  Ein neues Bad (Eigenleistung) für 2800€.  Neue Böden (3000€).  Küche einschl. Geräte 2800€ (gebraucht).

Zitat von Energiefuchs am 5. Mai 2020, 12:07 Uhr

@fritz

Grundsätzlich gebe ich dir recht mit deiner vorangegangenen Rechnung. Da hier der Senior mit der Verwandschaft vor 48 komplett wie es früher üblich war in Eigenleistung gebaut hat verändert sich die Rechnung dahingehend, das ja 40 Prozent der Baukosten  wegfallen. Glaube nicht das ein Mieter die Ersparnis durch einen Nebenjob erarbeitet hätte.  Desweiteren steht ein derzeitiger Wert von 220.000 Euro aufgrund der schönen Lage und des Grundstücks auf der Haben Seite. Abgesehen davon hat er ja auch ein Wohnrecht auf Lebenszeit, was ich als den größten Vorteil sehe. Aber mich haben die sehr niedrigen Instandhaltungskosten doch stark beeindruckt, hätte da mit deutlich mehr gerechnet. Aber die Instandhaltungskosten hängen auch stark vom Baukörper ab, manch ein Besitzer eines "Architektenhauses" wird sich da schon die Augen reiben, kenne z.b. kein Flachdach das nach 48 Jahren noch nicht aufwendig saniert wurde.

Ja, es ist immer eine sehr individuelle Sache. Ich habe auch fest gestellt, dass der Großteil von Handwerkerrechnungen eben die Arbeitszeit ist. Wenn man handwerklich begabt ist und auch die Zeit hat, kann man vieles selbst machen und dabei richtig Kohle sparen. Aber auch ich habe gemerkt, dass ich insbesondere wenn es um Renovierung und Sanierung geht, schnell an meine Grenzen komme. Ich bin zwar handwerklich begabt, aber wenn man noch einen Vollzeitjob hat und Berufspendler ist, hat man einfach nicht die Zeit.

Was den heutigen "Wert" eines Objektes angeht, so sehe ich das nur als theoretische Zahl, denn in der Realität verkauft kaum jemand sein Haus und macht sich dann mit dem Erlös ein schönes Leben. Es ist ein sehr emotional besetztes Thema. Die meisten halten daran fest, bis es nicht mehr geht und sie ins Altersheim müssen, oder eben das zeitliche segnen. Selbst wenn nur noch ein Rentner in einem 150 qm Haus wohnt, wird nicht verkauft. Wer ein Eigenheim baut, schafft einen Wert für seine Kinder, nicht für sich selbst. Ich habe dazu schon mal was geschrieben https://frugalisten.de/forum/topic/wie-sichert-ihr-euch-gegen-aktien-crashs-ab-praktische-hilfe-gesucht/?part=2#postid-9700  (bitte runter scrollen, nur der letzte Teil bezieht sich auf das Thema).

 

@mfz73 Was bitte schön soll denn das? Du hast anscheinend nichts von dem verstanden, was ich da geschrieben habe. Wie kommst du da auf den Trichter, dass man seine Miete 48 Jahre nachschüssig zahlen müsse, damit die Rechnung stimmt?? Wer hat dir Mathe beigebracht? Das mit der Kostendifferenz ist auch so nicht richtig, denn du musst einen beträchtlichen Teil erstmal als Eigenmittel aufbringen und kannst nicht zu 100% auf Kredit bauen. Um die verbleibende Finanzierungslücke zu egalisieren, habe ich ja auch pauschal angenommen, dass das Geld 10 Jahre kürzer angelegt ist. Aber das war eben nur eine Vereinfachung, weil ich hier keine Zeit habe es für jeden Hauptschüler haarklein durchzukauen.

Aber das war eben nur eine Vereinfachung, weil ich hier keine Zeit habe es für jeden Hauptschüler haarklein durchzukauen.

@fritz

Sorry, aber das ist schlechter Stil mit dem Hauptschüler. Mein Bruder leitet als Hauptschüler die komplette Produktion eines international tätigen Großmaschinenbauers mit 3000 Mitarbeitern unter sich. So Pauschal-Urteile sind gelinde gesagt immer "scheiße".

Realistische Instandhaltungskosten hatte man in einer gegebenen Zeitspanne nur, wenn der Zustand des Hauses am Anfang und Ende der Spanne vergleichbar gut ist und ggf. verschärfte gesetzliche Vorgaben umgesetzt wurden. In über 48 Jahren müssen i.d.R. u.a  Dach, Fenster, Türen, Putz/Anstrich, Steigleitungen, Rinnen und Fallrohre, Küche, Bad, Heizung neu gemacht werden, dazu häufiger kleinere Themen in Haus und Garten. Dein Nachbar hat sicher in einigen Punkten von der Substanz des Hauses gelebt, was auch sein gutes Recht ist. Die Differenz zeigt sich dann im - für ihn wohl nicht relevanten - Marktwert.

@Fritz Platte kaputt?

Zitat von TheWanderer am 5. Mai 2020, 16:04 Uhr

Realistische Instandhaltungskosten hatte man in einer gegebenen Zeitspanne nur, wenn der Zustand des Hauses am Anfang und Ende der Spanne vergleichbar gut ist und ggf. verschärfte gesetzliche Vorgaben umgesetzt wurden. In über 48 Jahren müssen i.d.R. u.a  Dach, Fenster, Türen, Putz/Anstrich, Steigleitungen, Rinnen und Fallrohre, Küche, Bad, Heizung neu gemacht werden, dazu häufiger kleinere Themen in Haus und Garten. Dein Nachbar hat sicher in einigen Punkten von der Substanz des Hauses gelebt, was auch sein gutes Recht ist. Die Differenz zeigt sich dann im - für ihn wohl nicht relevanten - Marktwert.

Die Küche zähle ich jetzt mal nicht zu den Immobilienbesitzer-Kosten, meist ist in einer Mietwohnung ja auch keine vorhanden bzw. schlägt sich dann auch in der Miete nieder. Ähnlich verhält es sich ja mit Tapeten, innen streichen manchmal auch mit dem Fußbodenbelag, sind aber meist auch Kleinigkeiten. Natürlich hat der Nachbar wie du richtig schreibst auch von der Substanz gelebt, andererseits hätte er von einer Wertsteigerung durch Sanierung auch nicht all zu viel gehabt (ok, das bessere Erbe für die Nachkommen). Ob mich als dann verstorbener Hausbesitzer die "realistischen" Instandhaltungskosten interessieren wage ich mal zu bezweifeln. Allgemein lese ich da zumindest deutlich höhere Sätze/Kosten für Rückstellungen oder Instandhaltung und war doch positiv überrascht.

Zitat von Fritz am 5. Mai 2020, 14:59 Uhr

Wer hat dir Mathe beigebracht?

Letzte Fortbildung 2018/2019 u.a. bei diesem Herrn, spezielles Thema Beleihungswertverfahren, 2-tägiges Seminar, jeweils 8h pro Tag:

https://www.hfwu.de/markus-staiber/#c15011-1

Wobei ich anfügen darf, dass die meisten anderen Teilnehmer des Kurses vorher den Rechenkurs (ebenfalls 2 Tage a 8h) absolvieren mussten - das blieb mir erspart, weil ich dafür mehr als ausreichende Vorkenntnisse mitbringe. Das mit dem Hauptschüler nehme ich daher mit äußerster Gelassenheit.

Auf Grund der erheblichen fachlichen Diskrepanz zwischen uns werde ich Dir allerdings nicht erneut erklären, was an Deiner obigen Rechnung verkehrt ist. Und bleibt.

Zitat von Energiefuchs am 5. Mai 2020, 16:21 Uhr

Natürlich hat der Nachbar wie du richtig schreibst auch von der Substanz gelebt, andererseits hätte er von einer Wertsteigerung durch Sanierung auch nicht all zu viel gehabt (ok, das bessere Erbe für die Nachkommen). Ob mich als dann verstorbener Hausbesitzer die "realistischen" Instandhaltungskosten interessieren wage ich mal zu bezweifeln.

Für den jeweiligen Eigentümer kommt es darauf an, ob dieses Leben auf Kosten der Substanz noch zu Lebzeiten aufgedeckt wird oder nicht. Betriebswirtschaftlich sind diese Kosten immer vorhanden und daher ist es durchaus problematisch, das einfach unter den Tisch fallen zu lassen, wenn man generell die Kosten zwischen Mieten und Wohnen vergleichen will. Wenn man das systematisch betrachten will, muss man diese Kosten ansetzen und zwar in voller Höhe, denn im Sterbensfall des Eigentümers fallen die Kosten eben dem nächsten Eigentümer persönlich zur Last. bezogen auf die Immobilie bliebt der Investitionsstau aber gleich, ganz egal, wer als Eigentümer nachfolgt.

Dass gegen Lebensende Immo-Substanz vernichtet wird, ist dabei eher die Regel als die Ausnahme und mit ein Grund, warum die eigengenutzte Immo meiner Meinung nach nicht grundsätzlich gut zur AV geeignet ist, was aber hautpsächlich daran liegt, dass viele Eigentümer den Absprung im Alter nicht mehr schaffen, sich also aus emotionalen Gründen nicht von der Immobilie trennen können. Diejenigen aber, die das schaffen - und vorher nicht auf Substanz/Pump gelebt haben - sind in aller Regel fein raus.

Bei mir ist der Absprung aus der Immo daher Teil des Plans und war es auch schon bei Erwerb, weil ich genau weiß, was mich ungenutzter Wohnraum im Alter kostet, wenn zB die Kids aus dem Haus sind.

Die Instandhaltungskosten hängen vom Allgemeinzustand der Immobilie ab; ich denke hier lässt sich nicht so einfach anhand des Baujahres und der Größe pauschalisieren.

Meine Eltern bezogen vor meiner Geburt ein Reihenhaus (3 Zi, 70 qm, voll unterkellert, Ausbaureserve im Dachgeschoss, Kostenpunkt 24.000 DM  in 1964). Bis zum Auszug 1980 wurde lediglich die Kohleheizung gegen eine Ölheizung mit großem Tank im Keller erneuert und es wurden vier Fenster gegen 2-fach-verglaste erneuert. Das wars. Verkauft hatten sie das Reihenhaus 1980 für 220.000 DM. Das war inkl. der ersparten Miete eine reine Gelddruckmaschine.

Danach war es eine Stadtvilla (4 Zi, 2 Bäder, ca. 130 qm, voll unterkellert, Baujahr etwa 1890, Kostenpunkt 240.000 DM in 1980). Ein Fass ohne Boden. Keller undicht, musste rundherum von außen freigebaggert, isoliert und neu verfüllt werden. Dabei Telefon- und Elektrik vom Bagger durchtrennt. Wand zum Nachbarn durchfeuchtet. Das Nachbarhaus war eine Bauruine. Rechtsstreit mit Nachbarn der natürlich jede Schuld von sich wies. Schmelzwasser auf dem Dach drang ins Haus ein (es "regnete" im Hausflur). Neues Dach war fällig. Die Elektrik musste komplett erneuert werden. Die Bodendielen waren ausgelatscht, bogen sich durch. Es wurde darauf ein neuer Boden gelegt wo die Bodenplatten zu dünn waren. Also wieder alles raus und mit dickeren Bodenplatten erneut verlegen. Nebenher verballerte die Ölheizung dort jeden Monat für ca. 500 DM Heizöl. Bei Starkregen war der Keller unter Wasser weil die Dachrinnen und das Fallrohr nicht entsprechend dimensioniert waren. Das waren nur die gröbsten Sachen. Meine Mutter hatte damals 80.000 DM geerbt, das floss alles in die Renovierung und Sanierung wobei meine Eltern nach zwei Jahren entnervt aufgaben und das Haus für denselben Erlös den sie zwei Jahre zuvor bezahlten verkauften.

Danach ein frei stehendes Haus (4 Zi, ca. 120 qm, voll unterkellert, Baujahr 196?, Kostenpunkt 300.000 DM in 1982). Wieder undichter Keller und undichte Garage. Über der Garage war die Terrasse. Terrasse musste neu versiegelt werden. Küchenfußboden war Rott, Heizkörper schlampig eingebaut, ein Raum wurde nicht beheizt, weil die Heizrohre versehentlich zugelötet waren und den Durchfluss verhinderten. Die Außenfassade wurde einmal neu gestrichen. Sonst hielt es sich in Grenzen. 1995 trennten sich meine Eltern und das Haus wurde für 300.000 DM verkauft. Keine Wertsteigerung in der Zeit aber dafür mietfreies Wohnen. Mein Vater wohnt seitdem nur noch zur Miete.

Meine Mutter zog wieder in ein grundrissgleiches Reihenhaus wie zu Beginn. Kostenpunkt 220.000 DM in 1996. Zwar hat sie sich eine neue Küche und ein neues Bad gegönnt, aber das alte war noch soweit in Ordnung. Das Dach wurde mit einem flüssigen Kunstsoff versiegelt. Also quasi nichts mit großen Instandhaltungskosten. 2000 verkaufte sie das Reihenhaus; da zwischenzeitlich in direkter Nachbarschaft eine große Landesbehörde mit vielleicht 500 Mitarbeitern neu gebaut hatte waren die Immopreise in der Zeit gestiegen. Sie bekam 300.000 DM. Dann zog sie zurück in ein Reihenhaus in ihrer Geburtsstadt (Ex-DDR), Neubau, 4 Zi., ca. 120 qm. Kosten 240.000 DM. Keinerlei Instandhaltungskosten bis zu ihrem Auszug 2011 (war ja alles neu, zum Teil noch Garantie usw.). Das Haus verkaufte sie für 135.000 EUR und wohnt seitdem in einer Eigentumswohnung wo ein Teil des monatlichen Hausgeldes als Instandhaltungsrücklage angespart wird.

Wer weiß schon wo man wie lange wohnen bleiben wird.... Das echte Leben schert sich manchmal nicht um Pläne die man noch so akribisch geplant hat.

Zitat von MFZ73 am 5. Mai 2020, 17:46 Uhr

Für den jeweiligen Eigentümer kommt es darauf an, ob dieses Leben auf Kosten der Substanz noch zu Lebzeiten aufgedeckt wird oder nicht. Betriebswirtschaftlich sind diese Kosten immer vorhanden und daher ist es durchaus problematisch, das einfach unter den Tisch fallen zu lassen, wenn man generell die Kosten zwischen Mieten und Wohnen vergleichen will.

Das Haus unseres Nachbarn ist optisch und technisch denke ich mal in einem ordentlichen Zustand, die nächsten 10 Jahre dürften ihn da keine größeren Überraschungen erwarten und er ist ja jetzt schon 88 Jahre. Du hast aber natürlich recht wenn etwas größeres an der Substanz des Gebäudes jetzt die biege macht wäre das für ihn wirtschaftlich gelinde gesagt unschön sieht aber eher gut für ihn aus. Ob es mich mit 88 Jahren noch interessiert ob die Betriebswirtschaftlichen Kosten dann noch vorhanden sind oder ob ich sie unter den Tisch fallen lasse glaube ich eher nicht. Genauso wird er nicht vergleichbare Mietkosten heranziehen.

 

Zitat von MFZ73 am 5. Mai 2020, 17:46 Uhr

Wenn man das systematisch betrachten will, muss man diese Kosten ansetzen und zwar in voller Höhe, denn im Sterbensfall des Eigentümers fallen die Kosten eben dem nächsten Eigentümer persönlich zur Last. bezogen auf die Immobilie bliebt der Investitionsstau aber gleich, ganz egal, wer als Eigentümer nachfolgt.

Aber mal ehrlich, sollte ihn das wirklich interessieren. In seinem Fall wird es wohl die Tochter erben und verkaufen. Für ihn zählt doch jetzt mietfrei wohnen, gute Lage und mit dem Garten eine Aufgabe die ihn jung hält.

 

Zitat von MFZ73 am 5. Mai 2020, 17:46 Uhr

Dass gegen Lebensende Immo-Substanz vernichtet wird, ist dabei eher die Regel als die Ausnahme und mit ein Grund, warum die eigengenutzte Immo meiner Meinung nach nicht grundsätzlich gut zur AV geeignet ist, was aber hautpsächlich daran liegt, dass viele Eigentümer den Absprung im Alter nicht mehr schaffen, sich also aus emotionalen Gründen nicht von der Immobilie trennen können.

Vernichtet er wirklich so viel Immo-Substanz wenn er die Lebenszyklus Zeiten seiner Gebäudehülle oder Technik ausreizt in den nächsten zehn Jahren? Und was ist schlecht daran von der Substanz zu leben, hätte er Ersparnisse oder vielleicht Aktien würde er das Geld ja vielleicht auch aufbrauchen oder die Aktien verkaufen ( gerade keine so gute Idee) und sein Vermögen damit verringern. So zieht er doch für seine finanzielle Situation einen ähnlichen nutzen aus dem Substanzverlust wie beim aufbrauchen seiner Ersparnisse falls er den welche hat. Er will den Absprung auch gar nicht schaffen, im gefallen die Nachbarn und vor allem sein Garten.

 

Zitat von MFZ73 am 5. Mai 2020, 17:46 Uhr

Diejenigen aber, die das schaffen - und vorher nicht auf Substanz/Pump gelebt haben - sind in aller Regel fein raus.

Bei mir ist der Absprung aus der Immo daher Teil des Plans und war es auch schon bei Erwerb, weil ich genau weiß, was mich ungenutzter Wohnraum im Alter kostet, wenn zB die Kids aus dem Haus sind.

Ich glaube nicht das er in einer Mietwohnung ohne Beschäftigung besser aufgehoben wäre oder das Ihm die Sanierung seines Hauses auf einen Top Zustand finanzielle Vorteile gebracht hätten. Sicherlich kostet ihn die zur Zeit leerstehend einliegerwohnung Geld ( Heizung, Steuer .....) aber wenn die Tochter zu Besuch kommt bleibt sie so halt länger und für die Pflegekräfte wäre auch noch Platz.

Wir haben bei uns im Haus 130-140 qm zum Wohnen für uns beide, davon könnte man im Alter auf 30 qm verzichten. Wert der 30 qm rund 60.000 Euro, Betriebskosten kaum der Rede wert, aber dafür gleich das ganze Haus verkaufen mit all seinen Vorteilen? Glauben wir eher nicht.

Zitat von Energiefuchs am 5. Mai 2020, 19:45 Uhr
Zitat von MFZ73 am 5. Mai 2020, 17:46 Uhr

Für den jeweiligen Eigentümer kommt es darauf an, ob dieses Leben auf Kosten der Substanz noch zu Lebzeiten aufgedeckt wird oder nicht. Betriebswirtschaftlich sind diese Kosten immer vorhanden und daher ist es durchaus problematisch, das einfach unter den Tisch fallen zu lassen, wenn man generell die Kosten zwischen Mieten und Wohnen vergleichen will.

Das Haus unseres Nachbarn ist optisch und technisch denke ich mal in einem ordentlichen Zustand, die nächsten 10 Jahre dürften ihn da keine größeren Überraschungen erwarten und er ist ja jetzt schon 88 Jahre. Du hast aber natürlich recht wenn etwas größeres an der Substanz des Gebäudes jetzt die biege macht wäre das für ihn wirtschaftlich gelinde gesagt unschön sieht aber eher gut für ihn aus. Ob es mich mit 88 Jahren noch interessiert ob die Betriebswirtschaftlichen Kosten dann noch vorhanden sind oder ob ich sie unter den Tisch fallen lasse glaube ich eher nicht. Genauso wird er nicht vergleichbare Mietkosten heranziehen.

Ok, dann mal anders formuliert: das Alter und die Lebenserwartung des Eigentümers sind scheiß-egal. Betrachtet wird allein das Objekt. Das Objekt an sich hat einen Wohnwert, der sich nach der allgemeinen Nachfrage richtet. Wenn's keine Nachfrage nach dem Objekt gibt, ist der Wert Null. Wenn's eine Nachfrage gibt, richtet sich der Preis/Wert danach und zwar im Verhältnis zu anderen vergleichbaren Immobilien. Der Kasten wird aber nicht mehr oder weniger wert, nur weil der Besitzer Geburtstag hat. Es ist auch egal, ob der Eigentümer in 3 Tagen stirbt oder noch 30 Jahre lebt.

Das ist mit der betriebswirtschftlichen Betrachtung der Immobilie gemeint, denn im Marktpreis ist der Zustand der Immobilie inkludiert. Wenn der Investitionsstau gering ist, wird eben der volle Preis für die entsprechende Lage und Ausstattung gezahlt, wenn Investitionsstau am Objekt besteht, eben nicht.

Zitat von MFZ73 am 5. Mai 2020, 17:46 Uhr

Wenn man das systematisch betrachten will, muss man diese Kosten ansetzen und zwar in voller Höhe, denn im Sterbensfall des Eigentümers fallen die Kosten eben dem nächsten Eigentümer persönlich zur Last. bezogen auf die Immobilie bliebt der Investitionsstau aber gleich, ganz egal, wer als Eigentümer nachfolgt.

Aber mal ehrlich, sollte ihn das wirklich interessieren.

Mal ehrlich: darum geht's hier gar nicht. Ihr wollt alle immer vergleichbare Werte haben zu den faktischen Instandhaltunskosten einer Immobilie, ist hier Dauerthema. Und dann wird regelmäßig seitenlang irgendeine Lebensgeschichte aufgetischt, die - Entschuldigung und bei allem Respekt - keine Sau interessiert. Die durchschnittlichen Instandhaltungskosten kann man anhand des Alters, des Typs und des Ausstattungstandards einer Immo jederzeit abschätzen, ohne die Immo jemals gesehen zu haben. Dazu gibt's auch reihenweise verfügbare Quellen, alles maximal drei Clicks entfernt.

Hier wird dann aber immer wieder versucht, diese Kosten - je nach Gusto - hoch oder runterzurechnen. Was grandioser Quatsch ist. Über die (Rest-)Laufzeit der Immo fallen die Kosten eben an. Punkt.

Zitat von MFZ73 am 5. Mai 2020, 17:46 Uhr

Vernichtet er wirklich so viel Immo-Substanz wenn er die Lebenszyklus Zeiten seiner Gebäudehülle oder Technik ausreizt in den nächsten zehn Jahren

Das hängt davon ab, wie die Immobilie gepflegt und genutzt wird und wie bzw. ob sie modernisiert wurde. Das muss man tatsächlich konkret am Einzelobjekt beurteilen.

Und was ist schlecht daran von der Substanz zu leben, hätte er Ersparnisse oder vielleicht Aktien würde er das Geld ja vielleicht auch aufbrauchen oder die Aktien verkaufen ( gerade keine so gute Idee) und sein Vermögen damit verringern. So zieht er doch für seine finanzielle Situation einen ähnlichen nutzen aus dem Substanzverlust wie beim aufbrauchen seiner Ersparnisse falls er den welche hat. Er will den Absprung auch gar nicht schaffen, im gefallen die Nachbarn und vor allem sein Garten.

Nochmal. Ich gönne dem Herrn alles Gute und davon nur das Allerbeste so lange er lebt. Aber das ist nicht der Punkt.

Um zu illustrieren, was ich meine, mal eine Zahl aus meiner direkten Nachbarschaft, homogene Struktur, voll bebautes Wohngebiet, Erschließung hat vor +100 Jahren begonnen, also wirklich alte Struktur und auch mit relativ großen Häusern, idR 2-geschossig mit Dachausbau, alles freistehend bzw. als Doppelhaus gebaut.

In den 10 Häusern, die direkt gegenüber und links/rechts von mir stehen ... sind 8 Etagen unbenutzt, von denen ich weiß. 8 Etagen. Nicht Zimmer.

Bodenrichtwert liegt bei 200€, durchschnittliche Grundrissgröße dürfte bei ca. 80m² liegen, durchschnittliche Grundstücksgröße bei 600m², Mietpreis liegt hier bei guten 9-10€/m² kalt für Neuvermietung. Selbst wenn man nur 5€/m² ansetzen würde, gehen da also Mieteinnahmen von gut 3T€ verloren. Jeden Monat. Und in der Straße steht noch mehr Wohnraum frei ...

 Wir haben bei uns im Haus 130-140 qm zum Wohnen für uns beide, davon könnte man im Alter auf 30 qm verzichten. Wert der 30 qm rund 60.000 Euro, Betriebskosten kaum der Rede wert, aber dafür gleich das ganze Haus verkaufen mit all seinen Vorteilen? Glauben wir eher nicht.

Muss jeder selbst wissen. Wir leben zu viert auf 3 Etagen plus Keller, ca. 180m² Wohnraum, viele Treppen. Finanziell wird mich das vermutlich auch nicht umbringen, wenn wir hier mit den Füßen voran ausziehen, aber ich glaube, wenn die Kids aus dem Haus sind, werden es einfach 80-100m² mit Fahrstuhl und Dachterrasse, eventuell wollen wir sowieso im Alter wieder in eine Großstadt ziehen.

Zitat von MFZ73 am 5. Mai 2020, 17:19 Uhr
Zitat von Fritz am 5. Mai 2020, 14:59 Uhr

Wer hat dir Mathe beigebracht?

Letzte Fortbildung 2018/2019 u.a. bei diesem Herrn, spezielles Thema Beleihungswertverfahren, 2-tägiges Seminar, jeweils 8h pro Tag:

Na wenn du so ein Mathe-Genie bist, dann wundern mich deine Aussagen um so mehr. Vielleicht hast du schon mal gehört, dass Aktienkurse Schwankungen unterliegen?! Die können manchmal mehrere Jahre im Minus liegen. Demzufolge kannst du nicht jedes Jahr 5% Rendite abschöpfen und diese mit deiner Miete verwursten und dich dann über die Differenz freuen. Deine Rechnung mit der Kostendifferenz geht bestenfalls bei festverzinslichen Anlagen auf, die auch jährlich ausschütten. Die 5% Rendite bei den Aktien dagegen ist ein Durchschnittswert, der sich über einen Betrachtungszeitraum von mehreren Jahrzehnten ergibt. Hier ist also nur eine Parallelbetrachtung zweckmäßig, alles andere sind nur falsch angewandte Lehrbuchformeln.

Grundsätzlich ist es so, wie MFZ73 sagt: bei Diskussionen um Immobilien, vor allem eigene, wird nie klar logisch und zahlenbasiert argumentiert sondern es kommen immer irgendwelchen schrägen Seitenbedingungen dazu, mit denen sich die Leute die Rendite schönrechnen. Deswegen stimmen die Renditen fast nie.

Oben kann man dafür ein schönes Beispiel sehen.

Läuft mal wieder. Ich bin hier auch bei MFZ73.

Das Eigenheim lohnt nicht zwingend als AV und die Instanhaltungskosten werden oft aufgeschoben bis diese vererbt werden.  Wenn ich da an mein Elternhaus denke. 🙁

Die wirklichen Instandhaltungskosten schwanken natürlich je nach Objekt. Die Unterschiede sind auch nicht nur durch das Baujahr zu erklären, sondern liegen auch oft an der baulichen Ausführung. Also bitte immer fachgerecht und hochwertig sanieren.

Die Vergleiche von Aktien zu Immobileninvest obliegen dem Äpfel mit Birnen - Vergleichproblem.

Zitat von Fritz am 6. Mai 2020, 10:02 Uhr

Na wenn du so ein Mathe-Genie bist, dann wundern mich deine Aussagen um so mehr.

Leicht zu erklären: https://de.wikipedia.org/wiki/Dunning-Kruger-Effekt

Zitat von Privatier am 6. Mai 2020, 10:36 Uhr

Grundsätzlich ist es so, wie MFZ73 sagt: bei Diskussionen um Immobilien, vor allem eigene, wird nie klar logisch und zahlenbasiert argumentiert sondern es kommen immer irgendwelchen schrägen Seitenbedingungen dazu, mit denen sich die Leute die Rendite schönrechnen. Deswegen stimmen die Renditen fast nie.

Oben kann man dafür ein schönes Beispiel sehen.

Hallo Prvatier,

grundsätzlich wollte ich mit dem Thema hier keine erneute Diskussion über die Rendite von Immobilien oder die genaue Ermittlung der Instandhaltungskosten eröffnen. Dies ist ja bei privat genutzten Immobilien auch noch mit anderen Faktoren als Kosten und Wirtschaftlichkeit behaftet. Der eine brauch ein Statussymbol, der nächste möchte sich selbst verwirklichen wieder einer brauch die Sicherheit des Eigentums usw.. Wir haben z.B. gebaut weil ich mir den Traum eines (fast) energieautarken  Wohnens verwirklichen wollte, Sicherheit, Öko und Unabhängigkeit spielten da die Hauptrolle. Das es wirtschaftlich ist, stellte sich erst später raus.

Beim Thema ging es mir überwiegend um die Erfahrung oder die Meinung der Eigenheimbesitzer, ich war gelinde gesagt wirklich überrascht über die sehr niedrigen Bewirtschaftungskosten unseres Nachbarn. Die sollten auch nicht herbeizitiert werden um möglichst niedrige Instandhaltungskosten anzudeuten und irgend etwas schön zu rechnen.

Grundsätzlich halte ich die Vorgehensweise unseres Nachbarn aber für einen auch guten Weg und er ist ja auch super zufrieden damit. Natürlich kann man es auch machen wie MFZ73 der alle Entscheidungen bezüglich der eigenen Immobilie von der Wirtschaftlichkeit abhängig macht, aber das ist nicht unseres.

Vielleicht kommen ja noch ein paar Gedanken zusammen.