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Kauf einer ETW / Immobilienfinanzierung - kritische Augen gesucht. 🙂

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Hallo liebe Mitforisten,

in meinem Vorstellungsthread habe ich das Thema schon einmal angerissen, würde der Übersichtlichkeit halber gerne hier separat mein Vorhaben schildern.
Vielleicht gbt es ja hier ein paar Zahlen-,  bzw. beim Thema Immokrediten bewanderten Menschen, die Lust haben sich mit reinzudenken  & mir ein Feedback zu geben, ob das alles so Sinn macht wie gedacht.

Ausgangslage: Kauf einer Wohnung, Kaufpreis 690.000 + NK 8,5%. Soll vermietet werden, Kaltmiete etwa 2.000 €. (KWF 461 Zuschuss geht noch runter, aber hier nicht relevant)
Als Sicherheit soll eine bestehende Eigentumswohnung eingebracht werden. Wert laut Gutachten der Bank 515.000 €, Restschuld noch etwa 120.000€.
Diese werden momentan (bei einer anderen Bank) mit 1.400 € monatlicher Rate bedient. Zinsen 1,9 %. 2025 läuft der Vertrag 10 Jahre und könnte abgelöst werden.

Aufgrund guter Einkommensverhältnisse  & durch die Idee von @frugi85 ist momentan angedacht, für die neue Wohnung ein endfälliges Darlehen zu nehmen.
Die Miete / den positiven Cashflow über die Jahre zu refinanzieren (ETF-Portfolio) & somit von Gewinnen am Kapitalmarkt sowie von der Wertsteigerung / Inflation zu profitieren.

Folgendes liegt nun als Angebot vor.
Zunächst die Erläuterung des Anbieters:

ich habe nun eine Strategie für Sie erarbeitet ohne Ihr Kapital zu belasten und Ihren cashflow bestens zu schonen.

Wir haben die Finanzierungen auf die zu kaufende Immobilie aufgeteilt und die Bestandsimmobilie. inkl Anschlussfinanzierung, damit Sie in beiden Bausteinen die besten Konditionen erhalten. So haben wir alle Vergünstigungen kombiniert.

Die Tilgung habe ich auf das niedrigste gesetzt, wie es geht (1% ausgesetzt in Bausparen - leider können Banken aufgrund der WIKR Änderung keine Aussetzung gegen volatile Anlagen mehr anbieten) Die einzige Möglichkeit wäre eine bestehende hoch valutierende Renten- oder Lebensversicherung. (Hierzu könnten Sie mir vielleicht noch ein Feedback geben!)

Aber mit 1% Tilgung sind wir unter 1600,00 Rate.

Die Trennung der Kredite und Aufteilung auf 2 Immobilien hat auch den Vorteil, dass Sie beide Immobilien unabhängig voneinander verkaufen können und flexibel bleiben.

Sowohl die XYZ Bank als auch die XYZ Bank sind ideale Kreditgeber auch für zukünftige Kapitalanlageprojekte, da man die Immobilien bis zu 90-100% des Objektwertes belasten kann auch im Nachhinein. (Klingt vielleicht merkwürdig, aber das könnte evt Gold in Zukunft wert sein.)

Die Details der  ausgearbeiteten Angebote:

Vertrag /Bank 1:

Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 748.433
Ihr benötigtes Darlehen: 400.000 €
Ihr eingesetztes Kapital: Bank- und Sparguthaben 348.433 € (das kommt aus Vertrag 2, dazu gleich mehr)

Gebundener Sollzins / Effektiver Jahreszins (p.a.) 1,09 % / 1,17 %
Rate (monatlich): 363,33 €
Tilgungssatz: Ausgesetzt
Zinsbindung: 20 Jahre

Vertrag / Bank 2: Besteht aus mehreren Bausteinen

A) restliches Darlehen über 339.000 €, ebenfalls endfällig
Sollzins 1,35%
Rate 381 €
B) Als Sicherheit hätte die Bank gerne einen Bausparvetrag angelegt, 1% der Summe, also Sparbeitrag 339 €.
C) Forwarddarlehen zur Ablösung der dann noch ca 70.000 € des bestehenden Kredites ab 2025,  0,9% Sollzinsen (Hier ein Annuitätendarlehen, Rate 612 €.)

Vorteil aus meiner Sicht:
Die gesamte Summe inklusive Kaufnebenkosten könnten fremdfinanziert werden.
Den Bausparvertrag hätte ich natürlich gerne auch gegen renditestärkere Anlagen getauscht, aber dem einen Prozent kann ich denke ich gut leben.

Macht es aus eurer Sicht Sinn / fällt euch etwas ins Auge, das ich kritischer betrachten sollte?
Danke vorab, lieben Gruß & vorab schöne Feiertage!

Wohnung, Kaufpreis 690.000 + NK 8,5%. Soll vermietet werden, Kaltmiete etwa 2.000 €.

Mir fehlen da einige Infos:

Lage?

Baujahr/Zustand des Hauses/der Wohnung?

Wie gross (ist die Wohnung)?

Lage?

Welcher anteilige Grundbesitz?

Wer ist der Mieter?

Wer wohnt noch im Haus?

Lage?

Abschlussgebühr für den Bausparvertrag nicht vergessen.

jo, war bei mir grobn Tausender. Musste ja auch so ein Teil nehmen - richtiger Blödsinn...

Keine Ahnung wie es aktuell ist, aber bei meinem Bausparer waren es 1% der Bausparsumme, die man als Abschlussgebühr berappen durfte.

Danke euch. Abschlussgebühr Bausparer sind tatsächlich 1 % bei beiden Verträgen, also >7000 €.  🙁
Muss also mit rein in die Rechnung.
Meine Gedanken zu Pro & Contra:
Pro: Komplette Fremdfinanzierung & somit sehr starke EK-Rendite, nur 1% der Summe muss in den Bausparvertrag, den Rest kann ich über 20 Jahre in ETFs stecken.
Über die Zeit spielt mir die Inflation in die Karten.

Kontra: Gefühlt unflexibel, hier muss ich nochmal genau klären, wie die Vertragsstrukturen sind.
Könnte mir z.B. vorstellen die bestehende, als Sicherheit eingebrachte Wohnung in 3-5 Jahren zu verkaufen  (Die 10 Jahres Frist läuft Ende 2024 ab.)
Ab dann müsste ich die Miete (momentan 1320€) zum Spitzensteuersatz versteuern.
Als Diversifikation & Gegengewicht zu meinen Aktien würde mir dann eigentlich die neue, teurere & wahrscheinlich weniger arbeitsintensive Wohnung ausreichen.
Ob ein Verkauf in dem Konstrukt so einfach möglich ist ist mir momentan noch unklar.

Andererseits ist auch noch nicht klar, was ich 2025 überhaupt mache - sobald ich beruflich etwas kürzer treten würde sieht auch hier die Rechnung bzgl. Steuern etc. wieder anders aus.

Zu den Fragen von Exit:

Lage? - Eine der  Top-Lagen in Köln,  beliebt bei jung & alt, reichen Schnösel & Student. 😉
Baujahr/Zustand des Hauses/der Wohnung? - Neubau, Fertigstellung Ende nächsten Jahres
Wie gross (ist die Wohnung)? 79m2
Welcher anteilige Grundbesitz? Müsste ich  nachsehen.
Wer ist der Mieter? Noch unklar, da im Bau
Wer wohnt noch im Haus? Noch unklar

Das mit dem Bausparvertrag recherchiere sicherheitshalber nochmal genau. Mag sein, dass sich das geändert hat oder dass DEINE "durchreichende" Bank das so wie von dir beschrieben tatsächlich haben will aber bei MIR war es vor gut zwei Jahren so:

Über den BSV sollte eine Sicherheit über die in der Vertragszinsbindungszeit zu entrichtenden Zinsen liefern. Dieser Bausparvertrag war geknüpft an die positive Kreditzusage.

Für genau Zahlen müsste ich (und kann ichbderzeit gerade nicht) nachsehen aber bei mir waren die Zahlen in der Größenordnung so:

Laufzeit Zinsbundung 10 Jahre. In dieser Zeit sowas wie 50.000€ Zinsvolumen des KFW Kredites ihv. 0,75%. Davon waren es 1% "Volumengebühr" und dies und das an Einrichtungsgebühren etc. Übern Daumen waren das dann letztlich etwa 1000€.

Die 1% Regelung betrifft ja nur das Ziel des Bausparvertrages und nicht den Wert der Immobilie!

Bei dir sollte das also auch maximal in diesem Rahmen liegen. Monatlich zahle ich daher 400€ ein - totale Katastrophe!. Das ganze bei 1.4 Mio Kreditvolumen. In 10 Jahren zur Anschlussfinanzierung kann ich das dann da raus holen und es vernünftig anlegen oder auch mit in die "Vertragsverlängerung" stopfen. Schon schade drum, das wäe ein netter Sparplanbetrag :-/

Auf jeden Fall aber ist die Größenordnung bei mir um ein zehnfaches niedriger als bei dir. Daher vielleicht nochmal genau nachfragen - oder auch gerne auf mein Beispiel und die Logik dahinter verweisend nachfragen... 😉

Bei mir war das übrigens die Sparkasse...

VG

Zitat von koelschejung am 26. Dezember 2021, 11:38 Uhr

...

Lage? - Eine der  Top-Lagen in Köln,  beliebt bei jung & alt, reichen Schnösel & Student. 😉
Baujahr/Zustand des Hauses/der Wohnung? - Neubau, Fertigstellung Ende nächsten Jahres
Wie gross (ist die Wohnung)? 79m2
Welcher anteilige Grundbesitz? Müsste ich  nachsehen.
Wer ist der Mieter? Noch unklar, da im Bau
Wer wohnt noch im Haus? Noch unklar

79 m² für "Kaufpreis 690.000 + NK"

also über 8.700 Euro (reiner Kaufpreis) je qm Wohnfläche!!!

zum Vergleich:
https://frugalisten.de/forum/topic/renditestarke-objekte/#postid-20283

Zitat von Frugi85 am 15. Oktober 2021, 8:56 Uhr

...

Derzeit sehe ich nur bei Neubauten eine vernünftige Rendite ... - der Gewinniegt in der Planung und in resourcenschonender und preiswerter Bauweise. So habe ich für knapp unter 2000€/qm inkl. Außenanlagen gebaut ...

das heißt eine Neubauwohnung in der Größe wäre (OHNE Grundstück) 160.000 bis max. 200.000  € wert ...

sind Dein Anteil am Grundstück und der jährliche Eigentümerversammlungsspaß 490.000 € + 8,5 % MK wert?

apropos Neubau:
in welcher Qualität?
werden ALLE Arbeiten solide ausgeführt?
oder hauptsache billig - weil eh zum Verkauf bestimmt und Mängel, die sich in 10 oder 15 Jahren zeigen, denjenigen der JETZT seinen Gewinn maximieren will eh nicht jucken?

"Eine der  Top-Lagen in Köln":
auch bei dem Weihnachtshochwasser 1993?
oder wird die Tiefgarage alle 20 Jahre beim Jahrhunderthochwasser zum Swimmingpool?
(mit entsprechenden Sanierungskosten danach)

und mit 25 Euro Kaltmiete im Jahr zu kalkulieren ... finde ich mutig bis übermütig ...

 

das heißt eine Neubauwohnung in der Größe wäre (OHNE Grundstück) 160.000 bis max. 200.000  € wert ...

Nunja, dazu muss man aber auch das Verhältnis sehen - ich bekommexen Wuadratmeter aber auch nur 10€/ Qm. Keine Ahnung was da in Köln so möglich ist aber sicher mindestens ein gutes Drittel mehr...

Dazu habe ich trotz sehr hochwertiger Bauweise sehr sehr günstig gebaut. Das bekommen so nur wenige hin - eben au h durch viel an Eigenleistung. Ländlich bauen ist dann auch immer nochmal einfacher und günstiger als in der Großstadt...

Letztlich kommts drauf an für was das gsnze realistisch vermietbar ist.

 

 

 

 

 

Hinweis - BSV:

Das soll jetzt an den koelschejung gerichtet sein, bzw. an alle anderen von Interesse bzw. als "Background" wenn noch nicht bekannt...

(Wie gesagt, mit den aktuellen Bausparern kenne ich mich überhaupt nicht mehr aus - meinen habe ich seit 1990 und nutze ihn nur, da er mir 3,5 % Guthabenszins bringt. Doch von den "aktuellen" Verträgen - zumindest die vor ca. 9 Jahren - halte ich persönlich überhaupt nichts mehr....)

Der Bausparvertrag wurde ins Leben gerufen, um sich eine feste Annuität künftig zu sichern, wenn Du dir eine Immobilie kaufst (zumindest habe ich das damals so gelernt, soweit ich mich noch erinnern kann).

Bereits bei Vertragsabschluss wird Dir die entsprechende Tilgungsrate und der Zins genannt - diese Annuität ist also nach Zuteilung fix.

Nach Abschluss des Vertrages bist Du in der sogenannten Ansparphase, je nach Vertragskonstellation kann das 7 Jahre dauern (oder länger oder kürzer).

Laut Vertrag wird Dir auch die empfohlene Sparsumme (bspw. 4 Promille) aufgezeigt, ebenso welche Ansparsumme Du zur Zuteilung benötigst (bspw. 40 %).

Und jetzt mal an einem Beispiel (wie es zumndest 1990 noch gängig war), damit man es sich besser Vorstellen kann:

Du schließt einen Bausparer über 100.000 Euro Bausparsumme ab - Ansparsumme 40 % - empfohlene Sparsumme 4 Promille (bitte nicht nachrechnen, ist jetzt nur aus dem Kopf raus).

Du hast die Abschlussgebühr von 1 % -> also wenn Du im ersten Jahr 1.000 € einzahlst, dann sind die Gebühren endlich beglichen und Du "kommst auf Null".

Die nächsten 7 Jahre entrichtest Du - Vertragsgemäß - die 4 Promille, um dann nach 7 Jahren die entsprechenden Bewertungszahl zur Zuteilung zu erhalten.

Zahlst Du mehr als die 4 Promille geht die Zuteilung schneller, zahlst Du weniger, dann dauert es entsprechend länger.

Und wenn Du dann die 40.000 € beisammen hast (also Deine Einzahlungen sowie der entsprechende Guthabenszins während der Laufzeit), dann bekommst Du nach Zuteilung 100.000 € von der Bausparkasse zum Immobilienerwerb ausgezahlt.

Diesen Betrag zahlst Du dann über die bereits jetzt bekannte Tilgung über bspw. 12 Jahre ab (also eigentlich nur das wirkliche Darlehen) - doch das ist ja alles vertraglich festgeschrieben.

Und nur als zusätzlichen Hinweis - die Erfahrung musste ich selber machen...

Als ich meine selbstgenutzte Wohnung kaufte, dachte ich an die damaligen Aussagen (Immobilie / Küche / Vertragswechsel)...

Kurz gesagt: Ich konnte den vorgeschlagenen und durchgeführten Wechsel in einen günstigeren Vertrag zwar machen, davon aber meine Küche nicht bezahlen - denn es würde nur eine Küchenrenovierung über den Bausparer finanziert, allerdings keine Neueinrichtung wie es bei einem Neubau und mir der Fall ist.

Also habe ich alles wieder umgedreht und das Guthaben auf den alten Bausparer übertragen lassen - und fast jährlich erhalte ich Schreiben um mir das Guthaben doch auszahlen zu lassen oder in einen neuen Vertrag zu wechseln.

Und zum Abschluss noch meine persönliche Meinung dazu:

Der Grundgedanke eines Bausparvertrages ist eine Super Idee! Zumindest war er es vor 30 Jahren und vielleicht noch einige Zeit danach.

Doch in der heutigen Situation... Guck Dir die Verträge und die Märkte einmal an. Du bekommst vertraglich einen Darlehenszins von bspw. 2 % garantiert - hört sich wirklich super an. Doch um an das Geld zu kommen, musst Du erst einmal einige Jahre einzahlen - bekommst einen enormen Guthabenszins von 0.2 % bei einer Inflationsrate von (nett formuliert) 3 %.

Dann rechen Dir mal aus, was Du dir in 5-7 Jahren möglicherweise - sofern alle Konstellationen passen und es durch den Bausparer wirklich finanziert werden kann - wirklich leisten kannst. Und vergiss nicht! Du musst erst einmal die 1 % Abschlussgebühr zahlen, ehe es los geht.

"Könnte mir z.B. vorstellen die bestehende, als Sicherheit eingebrachte Wohnung in 3-5 Jahren zu verkaufen  (Die 10 Jahres Frist läuft Ende 2024 ab.)"

Natürlich kannst Du das machen. Aber dann wird die Bank darauf bestehen, das Du einen Teil des Darlehns aus der Verkaufssumme zurückzahlst. Inklusive Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Bank möchte ja nicht ohne Grund das Objekt als Sicherheit haben - fällt die Sicherheit weg, muss das Darlehen um die Summe bereinigt werden.

 

Danke euch für die Rückmeldungen!
Habe gerade nochmal in den Formularen gewühlt -  tatsächlich scheint es, als sollten beide Verträge mit einem 1% Bausparer abgesichert werden.

Vertrag Nr.1: (Darlehen 400.000, 1,09 / 1,17 % Zinsen, Bindung 20 Jahre)

Sparbeitrag: 400€
Guthaben bei Zuteilung:92.404,18 €
Sollzins nach Zuteilung (p.a.) 1,250 %
Tilgungsbeitrag (monatlich): 6.240 €
Sparphase: 20 Jahre
Voraussichtliches Zuteilungsquartal: IV 2041
Abschlussgebühr (einmalig): 4.000,00 € (Verrechnung)
Jahresentgelt: 12 €
Bauspardarlehenssumme: 307.595,82 €
Effektivzins nach Zuteilung (p.a.) 1,73 %
Gesamtlaufzeit: 24 Jahre

Sowie der zweite, Darlehen 339.000 (1,35 / 1,43 %, 20 Jahre)

Sparbeitrag: 339€
Guthaben bei Zuteilung:78.275,24 €
Sollzins nach Zuteilung (p.a.) 1,250 %
Tilgungsbeitrag (monatlich): 5.289 €
Sparphase: 20 Jahre
Voraussichtliches Zuteilungsquartal: IV 2041
Abschlussgebühr (einmalig): 3.390,00 € (Verrechnung)
Jahresentgelt: 12 €
Bauspardarlehenssumme: 260.724,76 €
Effektivzins nach Zuteilung (p.a.) 1,73 %
Gesamtlaufzeit: 24 Jahre

Nach Bewirtschaftungskosten, Zinsen und Steuern blieben bei entsprechend optimistisch kalkulierter Vermietung in den ersten 20 Jahren etwa 1.000 € positiver Cashflow.
Wenn ich das richtig sehe und davon 739 in einen schlecht verzinsten Bausparer stecken muss geht die Anfangs so schöne Rechnung wohl nicht mehr auf...
Nachverhandeln. 🙂

 

 

 

Dann viel Erfolg bei den Nachverhandlungen - doch im Rahmen von Bausparern wirst Du vermutlich nicht viel Glück haben.

Das denke ich auch. Kann ja nicht sein dass du mehr in den Bausparer zahlst als an Zinsen. In der heutigen Zeit ohnehin ein total sinnloses Produkt. Es gibt nichtmal Zinsen. DS eingezahkte Geld verliert über lange Jahre einfach an Wert - und dafür in dueser Größenordnung von 700€ monatlich einen Inflationssparplan anlegen würde ich nicht einsehen.

Mir ist vorhin noch etwas eingfallen / aufgefallen...

Bei Deinen Angaben hast Du ja nach Zuteilung monatlich Tilgungen von ca. 11.500 € ?!?!

Riecht für mich nach Abzocke. Warum sollte ein kompliziertes Produkt das nicht vergleichbar ist für dich besser sein? Brauchst du einen Bausparvertrag? Sicher nicht!
Geh zu Interhyp oder Dr. Klein und lass dir eine Alternative rechnen.

2000€ Kaltmiete für 79m² in Köln. Wow. Was kann da die nächsten 20 Jahre schon schief gehen? 😉

Viel Glück.

Moin!

Ich bin ja als einer der Immobilienfritzen hier im Forum eher derjenige, der grundsätzlich Investitionen in Beton befürwortet. Allerdings würde ich bei dieser Wohnung klipp und klar sagen, dass man, wenn man derart im Detail Konditionen von Finanzierungsangeboten vergleichen muss und dann auch noch eine zweite Wohnung zur Besicherung herhalten soll, einfach nicht zur Zielgruppe der potentiellen Käufer gehört. Wohnungen mit diesen Rahmenbedingungen (Kaufpreis pro qm und angepeilte bzw. finanzierungsnotwendige KM) verstehe ich eher als Offerte für den Kapitalanleger, und zwar für den, der Kapital im Überfluss hat und eigentlich gar nicht so recht weiß, wohin damit. Oder eben für den Selbstnutzer mit großem Anspruch und vernünftigen Kapitalstock.

Ich denke, das sehen die angefragten Banken ähnlich. Sonst würden sie es Dir in Sachen Konditionen nicht so schwer bzw. umständlich machen.

Hallo Kölschjung,

ich verstehe nicht wo der Vorteil liegen soll, anstatt zu tilgen einen BSV zu besparen. Abschlussgebühr, laufende Kosten, einen Guthabenzing von 0.1%(?) vs. 1%+ Kapitalzins macht auch steuerlich keinen Sinn. Damit ist die Idee von Frugi85 mit einem endfälligen Darlehen obsolet. Scheinbar machen Banken dies einfach nicht mit! Es würde meiner Risiko Toleranz auch nicht entsprechen. Wenn eine 100 oder 110% Finanzierung dann nur mit Absicherung einer weiteren Immobilie und einer Tilgung von wenigstens 2%. Du kannst deinen Approach nicht mit dem von Frugi85 vergleichen. Er bringt viel mehr Wertschöpfung ein in den Bau der Immobilie und hat so seinen Sicherheitspuffer schon beim Kauf. Speziell bei dir kommen dann noch die teuren Stadtpreise, eine kleine Zielgruppe solventer Mieter und eben einen hohen Fremdkapitaleinsatz hinzu.

Du hast so gute Vorraussetzungen für ein gutes Leben, mach es vielleicht nicht unnötig kompliziert und schaffe Abhängigkeiten, die am Ende mehr belasten können als Benefit bringen.

Zitat von exit-tbd am 26. Dezember 2021, 16:09 Uhr
Zitat von Frugi85 am 15. Oktober 2021, 8:56 Uhr

Derzeit sehe ich nur bei Neubauten eine vernünftige Rendite ... - der Gewinniegt in der Planung und in resourcenschonender und preiswerter Bauweise. So habe ich für knapp unter 2000€/qm inkl. Außenanlagen gebaut ...

Die 2.000€ von Frugie85 als komplette Entstehungskosten (wirklich schlüsselfertig) habe ich schon seinerzeit stark in Frage gestellt. Im Verlauf des Schreibens kam soweit ich mich noch erinnere heraus, dass Frugi85 ohne TG, Fahrstuhl, im eher ländlichen Bereich und zudem mit Eigenleistung baut.

In  meiner Stadtwohnung hatte alleine der Massiveichenparkett 100€ Aufpreis zu dem eh schon guten Echtparkett Standard gekostet. Vor 10 Jahren! Wenn du meinst die Kalkulation der Baukosten auf dem Land lassen auf VK Preise von Bauträgern in der Stadt übertragen hast du den Immobilienmarkt nicht verstanden. Es wundert mich sehr dass zu den 2.000€ Entstehungskosten beim Neubau so wenig Gegenwehr im Forum aufkommen?

Hi all,
ich sehe das ja genau wie ihr - das Konzept endfälliges Darlehen macht in der Form überhaupt keinen Sinn - damit verbunden wäre dann auch der Wohnungskauf nicht mehr so interessant.
Habe heute Nachmittag noch ein Telefonat mit Dr. Klein, auch die Check24 - Kollegin möchte noch nicht aufgeben.
Werde  das Thema aber definitiv nicht über einen Bausparer angehen.
Halte euch auf dem Laufenden!

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