Zitat von Gelöschter Benutzer am 10. Oktober 2021, 21:33 Uhr

Man baut oder kauft in guter Lage und Infrastruktur zum vernünftigen Preis.

Ich persönlich habe mich lange mit der Konzeptierung befasst und überlegt was gefragt ist und Kosten und Nutzen Gegenüber gestellt.

Was aber bedeutet denn für dich Renditestark?

 

Zitat von Energiefuchs am 12. Oktober 2021, 17:31 Uhr

1.Habe meine Objekte selbst geplant und kostengünstig bauen lassen. 85 Prozent der Baukosten sind nach der Planung und der Konstruktion schon festgelegt, also von Anfang an auf Kosten achten. Kleines Beispiel: es ist fast egal ob die Treppe gerade, viertel oder halbgewendelt ist, der preisliche Unterschied macht meist das benötigte Geländer aus. Eine Treppe zwischen zwei Wänden benötigt nur 150 Euro fürs Geländer.

2. Energiesparend bauen lassen, Mehrkosten werden meist gefördert und sind dadurch Kostenneutral darstellbar. Aber die Kaltmiete kann erhöht werden.

3. Alle Förderungen von Bund, Land, Kreis, Stadt usw. nutzen, macht sich fast immer bezahlt.

4. ggfs. Problemgrundstück (Lage, Größe, Zuschnitt schwierig) zum günstigen Preis kaufen und gute Ideen bzw. Fachwissen bezüglich der Abstandflächen haben. Auch die Eintragung von Baulasten kann helfen.

5. Gebraucht kaufen und mit guten Ideen und staatlicher Förderung umbauen. Zum Beispiel nach dem Kauf aus einer Wohneinheiten zwei machen (doppelte staatliche Zuschüsse)

6. Ikea - Prinzip: Erst mal den Preis festlegen und dann schauen wie man da hinkommen. Man kann eine Erdwärmeheizung im 3 Familienhaus mit Fußbodenheizung für lockere 70.000 Euro bauen. Es geht aber mit staatlicher Förderung, Betonkernaktivierung, Ringgrabenkollektor auch für ein drittel des vorgenannten Preises.

Gruß Energiefuchs

Zitat von Andre am 13. Oktober 2021, 8:17 Uhr

Zitat von Energiefuchs am 12. Oktober 2021, 17:31 Uhr

1.Habe meine Objekte selbst geplant und kostengünstig bauen lassen. 85 Prozent der Baukosten sind nach der Planung und der Konstruktion schon festgelegt, also von Anfang an auf Kosten achten. Kleines Beispiel: es ist fast egal ob die Treppe gerade, viertel oder halbgewendelt ist, der preisliche Unterschied macht meist das benötigte Geländer aus. Eine Treppe zwischen zwei Wänden benötigt nur 150 Euro fürs Geländer.

2. Energiesparend bauen lassen, Mehrkosten werden meist gefördert und sind dadurch Kostenneutral darstellbar. Aber die Kaltmiete kann erhöht werden.

3. Alle Förderungen von Bund, Land, Kreis, Stadt usw. nutzen, macht sich fast immer bezahlt.

4. ggfs. Problemgrundstück (Lage, Größe, Zuschnitt schwierig) zum günstigen Preis kaufen und gute Ideen bzw. Fachwissen bezüglich der Abstandflächen haben. Auch die Eintragung von Baulasten kann helfen.

5. Gebraucht kaufen und mit guten Ideen und staatlicher Förderung umbauen. Zum Beispiel nach dem Kauf aus einer Wohneinheiten zwei machen (doppelte staatliche Zuschüsse)

6. Ikea - Prinzip: Erst mal den Preis festlegen und dann schauen wie man da hinkommen. Man kann eine Erdwärmeheizung im 3 Familienhaus mit Fußbodenheizung für lockere 70.000 Euro bauen. Es geht aber mit staatlicher Förderung, Betonkernaktivierung, Ringgrabenkollektor auch für ein drittel des vorgenannten Preises.

Gruß Energiefuchs

Klasse Beitrag, da sehr durchdacht.

Zeigt mir aber auch, dass Immobilienanlagen nur dann erfolgreich laufen, wenn der Investor sich für dieses Thema begeistern kann und sich damit durchdacht auseinandersetzt, wie Du es tust!

Bei meinen Mandanten habe ich gemerkt, dass diese erfolgreich mit Immobilien Vermögen aufgebaut haben, wenn Sie von 4 Punkten mindestens 3 im Griff hatten:

• Lage: das ist notwendig
• Preis zu dem die Immobilie gekauft wird, das ist notwendig
• Vermietung oder Unterhaltskosten: schön wäre es beide Punkte zu beherrschen. Nach meinen Erfahrungen reicht ein Punkt aus.

Ich weiß, dass mir hier einfach die Lust fehlt und lasse deshalb die Finger von Immobilien. Wirtschaftlich betrachtet wäre es wohl für mich besser gewesen, wenn ich mich für Immobilien hätte begeistern können und gleichzeitig mein Faible für Aktienanlagen gehabt hätte.

Zitat von Lex am 13. Oktober 2021, 13:06 Uhr

Die Frage ist doch erst mal was meint Rendite?

Mietrendite, realisierte Wertsteigerung nach Verkauf, Wertsteigerung im Bestand ?

Ich bevorzuge Wohnungen gerne sanierungsbedürftig mit 4-6% Mietrendite in Süddeutschland. Hier ist die demographische Entwicklung weiter positiv und die Wertsteigerung signifikant. Wobei 4% für mich nur geht wenn es in der Wertsteigerung deutliches Potenzial hat.

Gute Wohnungen bekommt man selten Offmarket. Meist ist das Offmarketzeug schlecht. Gute Beziehungen zu den Maklern sind dennoch extrem wichtig um bei den wenig guten Wohnungen überhaupt zum Zug zu kommen.  Zusätzlich macht für mich ein gutes Objekt noch aus, dass es Wertsteigerungspotenzial besitzt was bisher nicht genutzt wurde (nicht ausgebauter Dachspitz, mehr Zimmer/ Wohnraum durch andere Raumaufteilung, zusätzlicher Keller durch Unterteilung, etc)

Markttiming ist auch noch zu berücksichtigen. Mitte 2020 gingen vereinzelte Preise kurzfristig runter. Es ist ja nicht so, dass sich die Verkäufer den Kaufzeitpunkt raussuchen, meist ist dieser umständehalber festgelegt (Scheidung, Insolvenz, Umzug, etc,) Fällt dieser Zeitpunkt mit Unsicherheiten wie erhöhte Kurzarbeit, Wirtschafskrise zusammen hat man neue Möglichkeiten für einen Nachlass beim Kaufpreis bei schneller Realisierung.

 

 

Zitat von Gelöschter Benutzer am 15. Oktober 2021, 8:56 Uhr

Ich hatte an anderer Stelle schonmal gepostet wie ich bei meinem MFH Neubau vorgegangen bin - der Gessmtprozess von der Grundstückssuche bis zum Bezug durch die Mieter dauerte gute drei Jahre.

Derzeit sehe ich nur bei Neubauten eine vernünftige Rendite und stimme da vol mit Energiefuchs überein- der Gewinniegt in der Planung und in resourcenschonender und preiswerter Bauweise. So habe ich für knapp unter 2000€/qm inkl. Außenanlagen gebaut während die teils 30 Jahre alten Nachbarhäuser für 4000/qm Gehandelt werden. Ich habe no h zwei weitere Baugrubdstücke in guter Lage. Eines,davon möchte ich in zwei Jahren bebauen, das nächste in fünf - so kann ich die Abschreibung optimieren.

Bei meinem Neubau kann ich durch vier tilgungsfreie Anlaufjahre nach Bauzeit ujd Sonderafa über den selbsn Zeitraum direkt zu beginn bis auf die Kreditzinsen vier Jahreskaltmieten steuerfrei entnehmen.

Das sind in meinem Fall gute 300.000€ bzw. das doppelte meines verwendeten Eigenkapitals. Der Rest der 30 jährigen Laufzeit bilanziert sich inkl. Rücklagen gegen Null bis ich irgendwann mal auf die Idee komme zu verkaufen - dann gibt es den zweiten Renditeschub. Mal sehen wie sich da so die Zinslage entwickelt. Bleibt der Solltins unter 3% dann werde ich in neun Jahren eine direkte Anschlussfinanzierung üner den gesamten Restbetrag anstreben.

Falls das nicht der Fall ist und sich die Zinslage zuspitzen sollte, so wird das Depot aufgelöst und getilgt was das Zeug hält. Was dann monatlich noch "übrig" bleibt feht per Sindrtilgungsoption direkt in den Kredit und generiert somit eine zwar geringe aber risikofreie Sollzinsersparnisrendite von 3+ Prozent.

Was ich im Bekanntenkreis oft beobachte und für einen Fehler halte:

Es wird nach Renditeimmos stets nur im ditekten Umkreis gesucht. Das halte ich für einen Fehler. Es ist egal ob das Haus 20 oder 900 km entfernt wohnt - man sollte meiner Meinung nach bei Bestandsimmos dort zuschlagen wo man mit gutem Konzept!!!!!! und vernünftiger Lage einen guten Deal machen kann und sich in auch durchaus wagen, was anderes zu machen als die Nachbarn. Bei Neubau hingegen "suche" ich im Aktionsradius meines sehr sehr guten Bauingenieurs. Das erspart eine Menge Ärger und Sorgen wahrend der Bauphase und er findet so tolle und preiswerte Lösungen dass er sein Honorar drei Mal wieder einspart 🙂