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Kauf einer ETW / Immobilienfinanzierung - kritische Augen gesucht. 🙂

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Zitat von koelschejung am 4. Januar 2022, 9:59 Uhr

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Habe heute Nachmittag noch ein Telefonat mit Dr. Klein, auch die Check24 - Kollegin möchte noch nicht aufgeben.
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diese Finanzierungsdetails sind Nebensache!

entscheidend ist erstmal, dass Du ein Objekt suchst, dass sich - wenn es nicht um "Konsum" = das selber drin wohnen geht - als Kapitalanlage eine gute Rendite bringt!

alte Kaufmannsweisheit:
im EINKAUF liegt der Gewinn!

Danke euch für die vielen Gedanken!

@exit-tbdBloß wo fängt heutzutage die "gute" Rendite an? 😉
Bekomme ich die Miete, die ich momentan kalkuliere, liegt sie bei 3,5 brutto / 3,1 netto.
Viel weiter runter werde ich mit der Miete momentan nicht gehen müssen. Somit Faktor 28, Neubau, Top-Lage - für jemanden wie mich mit begrenzten Kenntnissen / Kontakten / Motivation, in anderen Lagen etwas zu suchen "okayish".

Der "Konsum" würde erst dann relevant, wenn ich eine Partnerin finden würde.
Dann würde ich - mit geteilter Miete- ggfs. selber dort einziehen & weniger Miete zahlen als jetzt. Aber durchaus denkbar.

Es hat sich nun doch ein Konstrukt gefunden, was den Kauf ggfs. darstellbar macht:

3 Kredite:
- Einer mit 1% Tilgungsrate, 300.000 € 1,28 % Zinsen, 15 Jahre Sollzinsbindung
- Einer komplett endfällig, 400.000 €, mtl. Rate 445 €, 1,36% Zinsen, Tilgung allerdings schon in 10 Jahren.
- Ein Forward-Darlehen über die Anschlussfinanzierung der bestehenden Wohnung (Ab 2024, dann Restschuld etwa 70.000, Wert etwa 450-500k), 1,3%

Somit folgende Eckdaten:

Kaufpreis 689.000 €
pro m² 8.722 €
Makler 0,00% 0 €
Notar 1,50% 10.335 €
Grundbuch Amt 0,50% 3.445 €
Grunderwerbssteuer 6,50% 44.785 €
Sonstige 0,00% 0 €
Summe 8,50% 58.565 €

 

Miete und Mietrendite
Nettokaltmiete pro Jahr 24.078 €
Bruttomietrendite 3,5%
Faktor 28,6
Nettomietrendite 3,1%
Cashflow pro Monat (Überschuss)
Warmmiete 2.166 €
- Bewirtschaftungskosten -208 €
- Zinsen -753 €
- Tilgung -250 €
= Cashflow operativ 954 €
- Steuern -151 €
= Cashflow nach Steuern 803 €

 

Nebenrechnung Steuer (Monatsbasis)
Warmmiete 2.166 €
- Bewirt.-Kosten ohne eigene Rückl. -208 €
- Zinsen -753 €
- Abschreibung (AfA) -889 €
= zu versteuernder Cashflow 315 €
* persönlicher Grenzsteuersatz 48%
= Steuern 151 €
Eigenkapitalrendite
Eigenkapitalrendite p.a. 46,2%
ohne Wertsteigerung 21,9%

Meine Gedanken:

Wenn wir nun "nur" über 10 Jahre rechnen (Nachteil: Weniger Zinseszins, weniger Zeit, in der die Inflation für mich spielt, Vorteil: Voraussichtlich wenig bis kein Aufwand für Instandhaltung etc.):

  • Bei angenommen 5% p.a. würde der Cashflow lt. Zinseszinsrechner reinvestiert in Stocks 10 Jahren ca 120.000 € generieren.
  • Die KFW gibt noch einmal 17.000 € dazu.
    = 167.000 € "generiertes Kapital" -  natürlich mit entsprechendem Risiko am Kapitalmarkt, denen von mir eingesetzte 58.565 € gegenüber stehen.

Restschuld nach 10 Jahren wären 670.000 €. (Tilgungsleistungen bis dahin 30.000 €). Abzgl. Stock-Money und KFW-Zuschuss 533.000 € zu entrichten.

Sofern ich in den nächsten 10 Jahren noch von einer Wertsteigerung von 2% p.a. ausgehen darf, wäre die Wohnung 2032 etwa 870.000 € Wert. (der für die o.g. EK-Rendite sorgen würde.)
Dann hieße es entweder verkaufen oder selber einziehen. Abhängig von der Entwicklung des Portfolios, der privaten Situation, der Preisentwicklung am Immobilienmarkt.

Risikopuffer für den Fall der Fälle (Stocks performen nicht, keine Wertsteigerung der Wohnung, ggfs. mal kurzfristiger Mietausfall):

  • für die nächsten Jahre planbares, sehr gutes Gehalt (120-180k netto p.a.)
  • Bestehende Eigentumswohnung würde in dem Modell ggfs nach Ablauf der Spekulationssteuer verkauft werden (älteres Baujahr, zwar sehr gut vermietet, 1320 kalt), ist kein Eigenbedarfs-Kandidat, wird steuerlich aufgrund zu entrichtenden Spitzensteuersatz & stetig sinkender Zins-Kosten immer uninteressanter.
    Kaufpreis je nach Entwicklung der nächsten Jahre etwa 450-500k, die dann entweder "geparkt" oder in Teilen noch ein paar Jahre investiert werden.

Zu naiv, oder mit ein bisschen Mut / Optimismus sinnvoll? 😉

Hallo koelschejung,

also was ich da so schnell überflogen habe - bin jetzt kein Immo-Experte - aber für mich liest sich das nach einem ganz heissen Eisen und ich denke, Du verrennst dich da gerade ein wenig...

  • Du sollst jetzt noch zusätzlich ein Forwarddarlehen abschliessen - wo sind diese Kosten bei Dir aufgeführt?
  • ggf. möchtest Du selber in die Wohnung einziehen - also kannst Du die AfA gleich einmal in der Berechnung streichen
  • in der Aufstellung gehst Du von "keinen Rücklagen" aus - das ist ein grosser Fehler! Zwar hast Du in den ersten Jahren die Bauträgerhaftung, allerdings empfiehlt es sich gerade da schon, für die Wohnung/Garage entsprechende Rücklagen als Eigentümer zu bilden. Und da hängt es davon ab, welche Höhe die ETV (Eigentümerversammlung) pro Quadratmeter ansetzt - kalkulier hier mal bspw. von 2-5 Euro je Quadratmeter
  • Und vergiss nicht das Endfällige Darlehen - so wie Du schreibst (ggf. Selbsteinzug) würde ich davon ausgehen, dass Du dann definitiv die andere Wohnung verkaufen müsstest.

Aber das sind jetzt nur einige Dinge, die mir gerade ins Auge fallen. Sicher können die Experten hierzu noch mehr liefern, ich persönlich würde von diesem Konstrukt allerdings die Finger lassen.

Hi @koelschejung die Lage ist super mitten in Köln da wollen sehr viele hin auch in Zukunft allerdings sind nur sehr wenige bereit auch 2k Kaltmiete für 80qm zu zahlen. Damit wird deine Zielgruppe stark eingeschränkt. Das geht vielleicht noch als Business WG oder an Expads vielleicht auch AirBnB wenn das dort zugelassen ist. Da solltest du dich genau erkundigen ob du gegenüber den am Markt angebotenen Wohnungen einen Mehrwert bieten kannst. Für einen normalen Haushalt scheint mir die Miete einfach zu hoch zu sein. Darum solltest du auch immer mit etwas Leerstand und hoher Fluktuation rechnen. Falls jedoch die Inflation kräftig anziehen sollte und das über ein paar Jahre dann wäre dies eine ideale Investition. Es kann aber auch anders kommen das du womöglich die Miete absenken musst um Leerstand zu vermeiden und dann ist die Frage ob du auch einige Jahre mit negativem Cashflow überleben kannst. Wenn das für dich ok ist und dir die Lage und Wohnung gefällt würde ich es an deiner Stelle machen.

Hi Kölscherjung

quick&dirty 1 Frage und 4 Anmerkung

Frage: Wie hoch ist der ausgewiesene Gebäudeanteil für die AfA Grundlage von den 689k Kaufpreis.

Anmerkungen:

  1. Ich selbst plane die Bruttomietrendite konservativ KP inkl. Kaufnebenkosten (wobei diese im Kaufjahr voll steuerlich abzugsfähig sind).
  2. Die 1a Kölnlage dürfte auch zu dem für manchem hoch erscheinenden Mietpreis immer vermietbar sein.
  3. Kaufe die neue Wohnung gehebelt und verkaufe die Alte. Das macht sinn. Ich war da immer zu konservativ und zögerlich. Freies Kapital der Verkauften solide in Stocks. Dazu den freien Cashflow über die erste Zinsfestschreibung. Das kannst du als Risikopuffer bei Anschlussfinanzierungen betrachten.
  4. Die ganze Nummer kannst du beruhigt machen, wenn du die nächsten Jahre noch in deinem hochbezahlten Job bleibst. Dann passt die Wohnung auch zu dir.

Zur Frage: "Rate 1 (30%) ist der Grundstücksanteil. In der Vergangenheit ist es schon vorgekommen, dass die einzelnen Finanzämter in Köln den Bodenwert unterschiedlich bewertet haben und teilweise nur 25% anerkannt haben."

Zu deinen Anmerkungen:

2.: Ich denke auch. Sobald ich 100-200 Euro runtergehe, also ohne Stellplatz für ca. 1600 € vermiete, rennen Sie mir die Bude ein. Das wird schon gehen.
3.: War auch mein Gedanke - muss nur mit der Bank mal abklären, zu welchen Zusatzkosten das möglich wäre - in dem Konstrukt haben Sie vermutlich die alte Wohnung noch als Sicherheit drin. Der Punkt von Lostoi ist da voll berechtigt, die Kosten habe ich noch unterschlagen 😉

Ansonsten tendiere ich momentan auch dazu, noch ein wenig die Preisentwicklung mitzunehmen, dann die alte Wohnung abzustoßen & mit gehebelten Kapital weiter zu arbeiten. Der Job macht extrem viel Spaß und ist momentan noch mindestens 3-5 Jahre geplant.

Zitat von koelschejung am 11. Januar 2022, 22:20 Uhr

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@exit-tbdBloß wo fängt heutzutage die "gute" Rendite an? 😉
Bekomme ich die Miete, die ich momentan kalkuliere, liegt sie bei 3,5 brutto / 3,1 netto.
Viel weiter runter werde ich mit der Miete momentan nicht gehen müssen. Somit Faktor 28, Neubau, Top-Lage - ...

  1. falsche Frage:
    die Frage muss sein, ab welcher Mietrendite sich der Kauf einer Wohnung lohnt - und dann ob (und ggfs. wo) derzeit ausreichend günstige Wohnungen zu finden sind
  2. ok, ich gehe dabei davon aus, dass Du
    als "jemand ... mit begrenzten Kenntnissen / Kontakten / Motivation"
    das als reine Investition betrachtest?
    also weder unternehmerisch tätig werden willst noch einen Immobilienfetisch als Liebhaberei ausleben willst?
    dass der (geringe) zusätzliche Streß einer Vermietung/Instandhaltung/usw. eine Mehrrendite bringen sollte gegenüber den Dividendenrenditen, welche eine BASF (rund 5 %), eine Deutsche Telekom (3,5 %) oder eine Novartis (3,6 %) einbringen ...
    --> als Investition erscheint mir eine Wohnung erst ab mehr als 5 %, besser 6 % Mietrendite eine lohnende Alternative zu sein
  3. Neubau ist die Wohnung nur bei der Erstvermietung
    in 3 oder 5 Jahren brauchst Du einen Mieter für eine von zigtausenden noch "neuwertigen" Wohnungen
    (mir als Mieter wäre es schnuppe, ob ne Wohnung aus den 19990er Jahren 30 Jahre alt ist oder nur 3 Jahre)

@exit-tbd: Ich verstehe nicht, warum du Aktieninvestments immer direkt mit dem Immobilen vergleichst. Es geht doch nicht um freies Kapital/Liquidität, die er in die von dir vorgeschlagenen Titel anlegen könnte.

Es gibt schon einige Mieter die eine neue, komfortable und energieeffiziente Wohnung der einer 30 Jahre alten vorziehen. Zudem schnell 2€ Kaltmiete die eingesparten Nebenkosten kompensieren.

@Kölscherjung: Habe nicht berücksichtigt, dass die alte Immo als Sicherheit für bessere Zinskonditionen dient. Das ist natürlich ein kleiner Hasenfuß... das könnte die Finanzierung ohne die Sicherheit teurer und schwieriger machen: https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/finanzstabilitaetsrat-heiss-gelaufener-immobilienmarkt-finanzaufsicht-legt-banken-an-die-kurze-leine/27967186.html

Zitat von koelschejung am 12. Januar 2022, 10:55 Uhr

Zur Frage: "Rate 1 (30%) ist der Grundstücksanteil. In der Vergangenheit ist es schon vorgekommen, dass die einzelnen Finanzämter in Köln den Bodenwert unterschiedlich bewertet haben und teilweise nur 25% anerkannt haben."

Zu deinen Anmerkungen:

2.: Ich denke auch. Sobald ich 100-200 Euro runtergehe, also ohne Stellplatz für ca. 1600 € vermiete, rennen Sie mir die Bude ein. Das wird schon gehen.
3.: War auch mein Gedanke - muss nur mit der Bank mal abklären, zu welchen Zusatzkosten das möglich wäre - in dem Konstrukt haben Sie vermutlich die alte Wohnung noch als Sicherheit drin. Der Punkt von Lostoi ist da voll berechtigt, die Kosten habe ich noch unterschlagen 😉

Ansonsten tendiere ich momentan auch dazu, noch ein wenig die Preisentwicklung mitzunehmen, dann die alte Wohnung abzustoßen & mit gehebelten Kapital weiter zu arbeiten. Der Job macht extrem viel Spaß und ist momentan noch mindestens 3-5 Jahre geplant.

Hi, mich würde interessieren, ob etwas aus dem Kauf der Immobilie geworden ist? Alleine der Faktor unter 30 in Köln wäre für mich ein klares Kaufargument, ohne die Zahlen auf Plausibilität überprüft zu haben.

Du hast geschrieben Grundstücksanteil ist 30%, teilweise haben die Finanzämter aber "nur" 25% anerkannt. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die Abschreibung (also besser für dich), also wären 25% besser als 30% Grundstücksanteil!

Zitat von exit-tbd am 12. Januar 2022, 11:36 Uhr
  1. dass der (geringe) zusätzliche Streß einer Vermietung/Instandhaltung/usw. eine Mehrrendite bringen sollte gegenüber den Dividendenrenditen, welche eine BASF (rund 5 %), eine Deutsche Telekom (3,5 %) oder eine Novartis (3,6 %) einbringen ...
    --> als Investition erscheint mir eine Wohnung erst ab mehr als 5 %, besser 6 % Mietrendite eine lohnende Alternative zu sein

Man kann die Dividendenrendite nicht mit der Mietrendite vergleichen, da dann der Hebeleffekt völlig außer acht gelassen wird. Wenn dann muss man die EK-Rendite mit Dividendenrendite verglichen werden.

EDIT: sehe gerade im anderen Post, dass du dich für die Wohnung entschieden hast 🙂

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