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Immobilie kaufen...

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Hello Leutz,

also kurzer Hintergrund:

Die Wohnung die ich seit mehr als 5 Jahren bewohne, soll verkauft werden, weil vom Ehepaar denene die Whg gehört, die Frau gestorben ist und der Ehemann gesundheitlich sehr angeschlagen ist und dies nicht mehr alleine bewältigen bzw. leiten kann. Wie ich erfahren habe gibt es keinen Erben für die Whg und deshalb soll diese verkauft werden. Im Moment übernimmt eine Anwaltskanzlei die Angelegenheiten des Eigentümers.

Natürlich stellt sich für mich die Frage, ob ich diese Whg evtl. kaufen soll... muss aber auch dazu sagen, dass ich mit solchen Sachen so gut wie keine Erfahrungen habe - ist mein erster Gedanke mit eigenem Kauf.

Neben dem Kaufpreis der wichtig ist spielen ja auch noch andere Faktoren eine Rolle wie z.B. Zustand des Hauses (Dach, Heizung, Keller, etc.) oder evtl. bevorstehende Arbeiten an der Straße, Gehweg, Wasserleitungen usw. und Konditionen des Kredits - Laufzeit, Zinsen ...

Unabhängig davon würde ich gern von euch wissen wie ihr das so seht... Im Prinzip ist es ja besser schon früh (bin 32) sich was eigenes anzuschaffen - für später als Absicherung - oder ob man nicht besser einfach weiter zur Miete wohnt (somit auch keine Stress mit der eigenen Whg hat) und das Geld so spart und in Aktien oder ähnlichem anlegt.

Ich bin gespannt auf eure Antworten und Tipps.

Gruß Stefan

 

Moin Stefan,

ob sich ein Kauf lohnt oder nicht, hängt doch sehr stark von den Bedingungen ab. Zuerst würde ich mal nach dem Kaufpreis erkundigen. Über den Zustand des Hauses bekommst du eigentlich ganz gut einen Überblick, wenn Du dir die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung ansiehst. Je nach Größe und alter des gesamten Objekt, sollte es auch eine Instandhaltungsrücklage geben, welche die laufenden anfallenden Reparaturen möglichst deckt.

Wenn alle Bedingungen positiv sind, würde ich aktuelle Miete mit einem Darlehn vergleichen und wenn, du am Ende mit Eigentum auch noch weniger zahlst, ist doch alles fein. Nicht zu vergessene eine selbstgenutzte Immobilien kannst Du steuerlich nicht groß abschreiben, dafür aber nach bereits 3 Jahren steuerfrei (wenn Du mit Gewinnn verkaufen kannst) wieder verkaufen.

Also Fakten klären und dann nicht zu ängstlich (Straße, Dach, Heizung... kann alles mal kommen, kostet aber meist auch nicht die Welt!) die Entscheidung treffen.

 

 

Klar muss man beim Kauf einer Immobilie viele Bedingungen (inkl. Kredit!) prüfen und durchrechnen.

Aber, wenn man einen Kredit braucht, ist es auf jeden Fall ein großes Klumpenrisiko. Mein Ding wäre es nicht: statt mich auf Jahrzehnte zu verschulden, wohne ich lieber zur Miete, spare hier und da was, und bei geschicktem Investment (z.B. in REITs) wirft das irgendwann so viel Dividende ab, dass es die Miete abdeckt...

Allerdings habe ich auch einen gutartigen Vermieter, der seit rund 10 Jahren die Miete nicht erhöht hat. Ist aber heutzutage wohl nicht mehr so üblich...

Stefan,

Du hast vermutlich das Vorkaufsrecht. Vielleicht gibt es hier Leute mit Erfahrung in dem Bereich. Du darfst also einen fertigen Notarvertrag inkl. der Kaufsumme übernehmen. Sehe es mal so. Du bist für die aktuellen Kaufinteressenten eher ein Hindernis was zu Abschlägen im Kaufpreis führt. Vergleiche die Rendite mit der realistischen aktuellen Miete. Du zahlst vielleicht weniger als bei einer neuen Wohnung. Ist dies der Fall wird Deine Miete eh in Zukunft steigen, falls es nicht eine Eigenbedarfskündigung gibt.

Du solltest einen Zeithorizont über 5  Jahren haben in der Wohnung zu bleiben. Du zahlst immerhin hohe Kaufnebenkosten. Die Wohnung, Lage usw. sollte Dir ja bestens bekannt sein.

Ich würde an Deiner Stelle ein sehr tiefes Angebot abgeben, falls Du Vorkaufsrecht hast. Dann mit der Bank schon die Finanzierung über einen maximalen Preis abklären, falls Du es bei nicht direkter Einigung schnell kaufen möchtest. Potentielle Käufer können ja auch dezent auf Mängel hingewiesen werden. Das mindert den Kaufpreis. Am besten sollten sie die Mängel selbst erkennen und nicht vorgetragen bekommen.

Das könnte eine einmalige Chance sein einen Sprung nach vorne zu machen. Kläre alle Rahmenbedingungen dafür.

@Kiev, ein gesetzliches Vorkaufsrecht gibt es nur dann, wenn ein Mehrfamilienhaus in einzelne WEG-Einheiten aufgeteilt wurde, nachdem einem Mieter eine Wohnung überlassen wurde. War die Wohnung bei Überlassung bereits eine WEG-Einheit, besteht grundsätzlich kein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).

@Stefan: Ob sich der Kauf lohnt, hängt von vielen Faktoren ab, neben Lage und Zustand der Immobilie (WEG-Beschlüsse studieren, nach Höhe der Instandhaltungsrücklage fragen!) maßgeblich der Preis. Kalkuliere am besten so, als würdest du die Wohnung vermieten wollen. Im derzeitigen Zinsumfeld sollte der Faktor nicht wesentlich höher als ca. 15 sein, bei einem Instandhaltungsstau der Immobilie noch darunter. Faktoren um oder über 20 halte ich nur bei absoluten Top-Immobilien für vertretbar und das auch nur dann, wenn man es sich leisten kann.

VG

@Kiev,

selbst gesetzt dem Fall, er hätte ein Vorkaufsrecht, würde das nicht so wie von dir geraten ablaufen. Denn: „ (2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.“ (§ 464 BGB)

Das bedeutet: Der Vorkausberechtigte hat keinerlei Verhandlungsspielaum.

VG

@ Xoomic

Klar, verhandeln kann man nur vorher. Mit dem Vorkaufsrecht kann man dann nur den Kaufvertrag übernehmen. Das meinte ich mit prüfen ob die Bank es zu guten Konditionen für den persönlichen Höchtpreis finanzieren würde. Liegt der Preis drüber kommt es ja eh nicht in Frage. Wenn er drunter ist kann man immer noch einmal neu die Konditionen prüfen. Ein Faktor 15 wird aber vermutlich kaum herauskommen. So etwas finde ich bei der Suche nach MFHs nicht im Ansatz. Ein Faktor 20 wäre heute schon sehr gut, wenn die Lage passt und es keine Bruchbude ist. Ich konnte vor kurzem noch 1.4% für 10 Jahre bei 80% Darlehen festsetzen. Das ist noch immer sehr gut.

Hallo Stefan,

Du hast einen großen Vorteil: Du wohnst schon in der Wohnung. Daher kannst Du sie auch besser einschätzen, als der normale Käufer. Die Hauptfragen dürften sein:

  • Kannst Du Dir die Wohnung überhaupt leisten?
  • Möchtest Du lange in ihr wohnen?
  • Musst Du vielleicht in absehbarer Zeit umziehen?
  • Passt die Wohnung auch in ein paar Jahren noch zu Deinen Bedürfnissen?

Ansonsten hast Du ja nicht allzuviel verraten. Von der Anzahl der Wohneinheiten hängt z.B. ab, wie hoch Dein Anteil bei evtl. anstehenden Renovierungen ist. Befinden sich z.B. zehn Wohnungen im Haus und das Dach ist fällig, ist Dein Anteil viel kleiner als wenn es nur vier Einheiten sind. Wieviele andere Eigentümer gibt es? Gibt es Spannungen zwischen den Eigentümern? Usw. usf.

Mit einer Eigentumswohnung kombinierst Du die Nachteile von Mietwohnung (nervige Nachbarn, eingeschränkter Gestaltungsspielraum) und eigenem Haus (hohe Kosten). In den ersten Jahren bist Du sehr unflexibel und verlierst bei einem Verkauf unter Umständen viel Geld (mindestens Notargebühren und Grunderwerbsteuer). Auf der anderen Seite erzieht das Abtragen des Kredits auch sehr gut zum Sparen. Ohne Näheres über Dich und die Wohnung zu wissen, ist ein guter Rat schwer zu geben. Vielleicht solltest Du Dich erst mal mit den Grundlagen des Immobilienerwerbs vertraut machen. Hier wird oft Gerd Kommers „Mieten oder Kaufen“ empfohlen.

Auf keinen Fall solltest Du Dich von Wunschdenken leiten lassen. Wenn Du in einer Gegend lebst, in der die Wohnungspreise in den letzten Jahren nur gestiegen sind, ist es vielleicht besser, Mieter zu bleiben. Auf Rabatte beim Kaufpreis solltest Du ebenfalls nicht hoffen. Und wenn kein oder kaum Eigenkapital vorhanden und auch keine Finanzspritzen von Verwandten zu erwarten sind, könnte es auch schwierig werden.

Obwohl ich selbst gute Erfahrungen mit dem Wohnungskauf gemacht habe, rate ich in der aktuellen Situation zu großer Vorsicht und lieber zu vielen als zu wenigen Gedanken über das Pro und Kontra eines solchen Schrittes.

Gruß, Tino

Erste Frage:
Kannst du die Wohnung überhaupt kaufen?

Dafür musst du den Kaufpreis kennen, anschließend noch knapp 10% für Gedöns draufrechnen. Hast du das Geld in bar oder kannst du genug Vermögenswerte jetzt verkaufen, um es direkt zu haben?

Falls du nicht so viel Erspartes hast, brauchst du mindestens 30% davon als Eigenkapital - falls du das (ungefähr) nicht hast, ist alles andere eher egal.

Dann kaufst du  nicht.

Es gibt da dieses Buch von Kommer, „Kaufen oder Mieten“, dass zunächst konstatiert, dass die Frage zweierlei verstanden werden kann: einmal als Investmentfrage, und einmal als Lebensstilfrage. Investmenttechnisch ist es wohl so, dass Eigenheime global über einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten ohne Fremdkapitalhebel eine Nettorendite vergleichbar mit Girokonten hatten. So Leute wie Gerald Hörhan und Alex Fischer vertreten die Meinung, dass eine Immobilie zur Eigennutzung (abgesehen vielleicht von zusätzlicher Untervermietung) prinzipiell hirntot ist, da man ein fettes Klumpenrisiko mit der Verpflichtung verbindet, regelmäßig vom eigenen Einkommen einen Kredit abbezahlen zu müssen. Gleichzeitig finden Sie Vermietung von Wohnungen super, da dort auch wegen des Fremdkapitalhebels geradezu lächerlich hohe Eigenkapitalrenditen erzielt werden können, wenn man sein Handwerk (!!) als Vermieter versteht. Diese Leute sind allerdings auch eher nicht die netten Vermieter von nebenan, sondern besitzen mehrere 100 (?) Wohneinheiten. Laut Kommer wiederrum ist es auch so, dass mehr als 50% der Vermieter aus ihren Immobilieninvestitionen nach Abzug von Kosten keine Rendite einfahren. Meine Meinung: wenn man Lust auf rumstreiten mit Anwälten, Architekten, Denkmalschutzamt, Bauanträge, Sanierungskosten, Immobilienmakler, Mietnomaden, Gebäudestatik, Feuerschutzrecht, Kreditberechnungen, Verhandeln mit Banken, Lesen von Versicherungsverträgen, Beaufsichtigung von gefühlt tausend unterschiedlichen Handwerkern und vieles mehr gleichzeitig hat, und einem bewusst ist, dass man von jedem dieser Parteien über den Tisch gezogen wird, sobald man nur einen Fehler macht, der schnell 10k oder mehr kosten kann, kann Vermietung vielleicht lohnen, wenn man besser ist als die Hälfte aller Vermieter und sein Handwerk gut versteht. Im Regelfall ist das nicht der Fall.

Dann gibt es noch die Lebensstilfrage. Pro Argumente überlasse ich mal Leuten, die gerne in ihrer eigenen Immobilie leben. Hier sind meine Contra Argumente: man ist beruflich weniger flexibel, im Vergleich zur Miete muss man sich um gefühlt 1000 Sachen kümmern (siehe oben), umziehen wird schwieriger, was auch Folgeprobleme nach sich zieht: wenn Du als Mieter querschnittsgelähmt wirst, kannst Du umziehen. Wenn Du emotional an Deine eigene Immobilie gebunden bist, musst Du Deine Immobilie behindertengerecht umbauen. Wenn sich Deine Lebensumstände ändern, z. B. weil Du den Mann fürs Leben findest und mit ihm ein Kind adoptierst, kannst Du umziehen. Wenn Du feststellst, dass er doch nicht Dein Mann fürs Leben ist, kannst Du umziehen. Wenn sich Dein Einkommen erhöht, kannst Du umziehen. Wenn es sinkt weil Du z. B. arbeitslos wirst, kannst Du auch umziehen. Wenn das adoptierte Kind groß wird und auszieht, stellst Du nicht fest dass Dein Haus verbaut ist und Du das Zimmer so nicht untervermieten kannst, weswegen Du umbauen müsstest sondern kannst umziehen. Mit Deiner eigenen Immobilie und insbesondere dem Hypothekenkredit wird das alles schwieriger, wenn auch nicht unmöglich.

Keine Ahnung, was alle mit diesem Kommer haben, will jetzt an dieser Stelle natürlich kein Gegenmodell ausführen - ganz grundsätzlich würde ich eine selbstgenutzte Immobilie nicht verteufeln. Man muss halt für sich selbst abwägen, was man will und braucht. Flexibilität ist eines - aber eine Wohnung zu haben, für die man (irgendwann) keine Miete zahlt, aus der man auch nicht gekündigt werden kann, und in der man auch machen kann, was man will (neues Bad o.ä.) das andere.

Problematisch wird es, wenn nan sich einreden lässt, man würde damit irgendeinen Traum verwirklichen ("der Duft von frischem Kaffee wenn die glückliche Familie zum Frühstück im Wintergarten zusammenkommt") - und als Alternative zur einfach ausgestatteten 90m2 - Mietswohnung, mit der man eigentlich gar nicht so unzufrieden ist, nur einen 140m2-Neubau mit allem möglichen kostentreibenden Schnickschnack, den man irgendwie gut findet, in Erwägung zieht.

Nur um mal ein paar Punkte zum Pro Kaufen äußern (ist aber Land geprägt):

Meiner Meinung nach zahlt jeder der sein Leben lang zur Miete wohnt einen lebenslange Dienstleistung an seinen Vermierter. Findet der super, muss man aber auch nicht machen.

Was gerne vergessen wird ist, das sobald die Immobilie abgezahlt ist, man freies Kapital hat und dieses in einem Investment auch wieder Renditen bringt.
Keine Ahnung wieviel Miete ihr zahlt, ist ja auch vom Wohnort abhängig, aber rechnet das mal an freies Investmentkapital ein. Mieten können halt aber auch mal gerne 20% des Einkommens oder mehr werden.
Instandhaltungskostens sind keine x tausend Euro pro Jahr und auch Instandhaltungs-Rücklagen können Rendite bringen solange man sie nicht braucht.

Natürlich verliert man theoretisch an flexibilität.
Ich für meinen Teil wechsel meinen Arbeitgeber nicht wie meine Unterwäsche und habe aber auch nicht den Abspruch bei meinem Arbeitgeber immer im selben Gebäude zu wohnen, wodurch für mich das Argument mit der flexibilität so eine Sache ist. (ja ist überspitzt 😉 )
Bekommst du ein Kind, kein Problem: Es ist deine Entscheidung ob du einfach ein Zimmer an das Haus anbaust.
Zieht das Kind aus und du brauchst keinen Hobbyraum: es ist deine Entscheidung den Raum wieder zu entfernen.
Besser: Plan das Haus so, das das Kind eine Einliegerwohnung haben kann. Hat das Kind was von (Eigene Wohnung mit gutem Vermieter, vergünstigte Miete) und du (Miete, weniger zu Putzen) und Verwante direkt zuhause. Man weiß ja nie wie es einem ergeht wenn man "alt" ist. Und auch jeder der "Jung" ist kann Spaß mit Bandscheiben oder unfällen haben.

Und auch Eigentum kann man wieder verkaufen wenn man will. Sollte aber dann natürlich kein Verlustgeschäft werden wenn möglich.

Ich muss aber auch sagen, das ich mir kein Eigentum in der Stand kaufen würde:
1. viel teurer, erstrecht wenn ein kredit dann viel höher ausfällt, usw.
2. als ein Eigentümer von vielen verliert man eine menge Vorteile oder hat sogar Nachteile wenn man überstimmt wird

Letztlich muss aber jeder glücklich sein mit seiner Wohnsituation und das ist das Wichtigste.
Meiner Meinung nach gibt es nicht die Lösung oder das Konzept.

Kommer hat die Instandhaltungskosten leider und ohne Quellenangabe extrem überschätzt und hat für den Fremdkapitalzins einen weit zu hohen Wert angenommen. Damit rechnet man es sich natürlich extremst schön bzw. schlecht und er lenkt seine Leser dann gleich wieder zu seinen ETF-Büchern und seiner Vermögensverwaltungs-GmbH, welche auf ETFs spezialisiert ist.

Kaum jemand hat auch den wirklichen Blick darauf, was Risiko und was Rendite einer eigenen Immobilie ist. Kleiner Tipp, die größten Risiken eines Immobilieninvestments sind Mietnomaden und Nicht-Vermietungsrisiko. Danach kommt das Herunterwirtschaften durch Mieter, welche kein Interesse am Substanzerhalt haben (Schimmelschäden durch zu wenig Lüften, zu wenig Heizen etc.).

Die Rendite, welche ich privat bekomme, ist die ersparte Kaltmiete. Diese müsste ich ja sonst anders wo zahlen und zwar vom Nettoeinkommen. Noch bisschen weiter gedacht senke ich später in der FIRE-Phase meine effektive Steuerbelastung (weil die ersparte Kaltmiete als Rendite nicht besteuert wird und nicht dem Progressionsvorbehalt unterliegt).

Und diese ersparte Kaltmiete als Rendite ist ziemlich, ziemlich sicher und nicht schwankend. Meine implizite Rendite wird nur geschmälert, wenn in der Umgebung die Mieten plötzlich sinken und zwar im Bestand. Hey Kollege, letztes Jahr hast du 14.000 EUR Miete gezahlt, dieses Jahr brauchst du nur noch 13.500 EUR zahlen. Sowas habe ich noch nicht erlebt, im Kontext von den Ballungsräumen sowieso schon nicht.

Wenn Mieten steigen (falls lebenslang nicht verkauft wird) oder wenn Immobilienpreise steigen (falls irgendwann mal verkauft wird), dann habe ich noch eine Zusatz-Rendite. Aber erst mal ist die Hauptrendite als Netto-Rendite nach Inflation, Steuern etc. die ersparte Miete.

Hallo Häuslebauer und Immobilienbesitzer,

zunächst gebe ich Euch völlig recht, wenn Ihr sagt, dass man wissen muss was man haben will. Von einigen Eurer pro-Argumente bin ich aber noch nicht überzeugt, vor allem von denen, die in Richtung Immobilie als Renditemöglichkeit gehen, und nicht als Lebensstilfrage:

1. Man muss irgendwann keine Miete mehr zahlen / „Die Rendite, welche ich privat bekomme, ist die ersparte Kaltmiete”

ja, aber dafür zahlt man  i. d. R. mindestens 20 Jahre einen Kredit an die Bank. D. h., Ihr oder Eure Mieter mieten eigentlich von der Bank. Bis der Kredit abbezahlt ist, gehört die Immobilie nicht Euch. Die Instandhaltungskosten bleiben trotzdem, und wenn ihr die Rendite einer anderen Anlage gegen das „Eurer” Immobilie entgegenstellt, ist mein Eindruck: private Anlage X bringt mehr Rendite.

2. „sobald die Immobilie abgezahlt ist, [hat] man freies Kapital [...] und dieses [bringt] in einem Investment auch wieder Renditen“

Das ist richtig. Aber wie gesagt: da sind erst mal 20 Jahre dazwischen. Und man hat ein fettes Klumpenrisiko. Und eigentlich muss man die Rendite der Mietersparnis in Abhängigkeit vom Gebäudewert sehen, der alles andere als konstant ist. Die Immobilienkrise 2007-08 zeigt, der kann auch mal schnell 70% fallen, und Blasenbildungen sind in diesem Sektor häufig. Man sieht das nur als Immobilienbesitzer nicht (was ja auch OK ist). Aber um einen fairen Vergleich zu machen, muss man die Mietrendite auf den Gebäudewert mit der Rendite vom ETF-Portfolio vergleichen, oder Optionshandel oder Einzelaktien oder P2P-Kredite oder was auch immer, und ich denke: wenn man da streng mit sich selbst und der Renditeberechnung ist, kann nicht selten auch rauskommen, dass andere Anlageklassen besser abschneiden. Beispiel: Wenn man jetzt eine Immobilie hat, die im Wert über 20 Jahre zwischen 50k und 150k schwankt, im Mittel aber so bei 100k ist, und man dadurch eine Mietersparnis (oder Rendite) von 10k erwirtschaftet, sind das 10% Rendite. aber wenn man darauf nur 4k kriegt, sind es 4%. Aber nur, wenn man keine Sanierungskosten hat, was auf 20 Jahre gesehen unrealistisch ist. Und Grunderwerbssteuer gibt es auch noch. Die Kosten für Fremdkapitalhebel muss man auch noch abziehen. Das alles hat man bei anderen Anlageklassen nicht.

Wenn Ihr mir jetzt recht gebt, dass dieser Vergleich fair ist, stellt sich mir die Folgefrage: kann es nicht einfach sein, dass andere Anlageklassen auch einfach mehr lohnen? Und die Miete eigentlich ein fairer Deal ist, weil man sich dann um solche Sachen nicht kümmern muss? Zusätzlich hat man kein fettes Klumpenrisiko? Lieber 4% Renditeschädigung durch Mietzahlung als 7% Verlust durch Nicht-Investieren in ETFs oder 10% oder mehr Verlust durch Nichtinvestieren in X.

Aber: „Keine Ahnung wieviel Miete ihr zahlt, ist ja auch vom Wohnort abhängig, aber rechnet das mal an freies Investmentkapital ein.“ Nein, denn man schuldet das der Bank. Und Grunderwerbssteuer, und Kosten für Fremdkapital, und Sanierungen, und jede Menge Zeit, die man auch nutzen könnte, um Optionshandel zu lernen oder Programmieren oder ...

„Mieten können halt aber auch mal gerne 20% des Einkommens oder mehr werden.“ Oder weniger. Das gleiche gilt auch für monatliche Hypothekenbelastungen.

„Instandhaltungs-Rücklagen können Rendite bringen solange man sie nicht braucht.“ Das ist richtig.

„Und auch Eigentum kann man wieder verkaufen wenn man will. Sollte aber dann natürlich kein Verlustgeschäft werden wenn möglich.“ Man weiß vorher nicht, wie Mr Market gerade drauf ist. Was, wenn man gerade in der Immobilienkrise nach 70% Wertverlust der eigenen Immobilie verkaufen muss, da man gerade arbeitslos wurde und den Hypothekenkredit ansonsten nicht mehr stemmen könnte? Guten Frugalist*Innen passiert sowas natürlich nicht, aber es kann ja auch spontane Berufsunfähigkeit oder beliebig Anderes sein, was man nicht steuern kann.

„Ich muss aber auch sagen, das ich mir kein Eigentum in der Stand [sic!] kaufen würde“ Ich denke: wenn man Immobilien haben will, dort kaufen, wo man auch wieder verkaufen kann, also dort wo es viele Marktteilnehmer gibt, idealerweise auch in 20 Jahren noch, also in der Großstadt oder den Speckgürteln davon, also da wo es noch in 20 Jahren viele Arbeitsplätze geben wird. Es gibt auch so etwas wie demographischen Wandel (spricht eher für Afrika und Emerging Market Immobilienanlagen und nicht unbedingt Europa) und Megatrends zur Urbanisierung (global), die man da berücksichtigen sollte.

3. „Kaum jemand hat auch den wirklichen Blick darauf, was Risiko und was Rendite einer eigenen Immobilie ist. Kleiner Tipp, die größten Risiken eines Immobilieninvestments sind [...]“ das ist richtig, und ich denke, als gute vermietende Person, die ihr Handwerkszeug versteht, kann man dafür graduell ein Gespür entwickeln. Aber bitte fettes Klumpenrisiko nicht vergessen. Dann gilt aber auch: man kann nie alles wissen, und es kommt immer anders als gedacht. Selbst wenn man sein Handwerk perfekt versteht. Und woher wisst Ihr, dass Ihr Euer Handwerk gut genug versteht, um mit REITs und Immobilien AGs wie Vonovia mithalten zu können und eine gleiche oder sogar höhere Rendite wie die erzielen könnt?

Zur Ehrenrettung der Immobilienbesitzer*Innen: ich denke durchaus, dass Immobilieninvestments im Vergleich zu Riester-Rente oder beruflicher Altersvorsorge in vielen Fällen die bessere regulatorische Diversifikation sind. Eine Möglichkeit ist also, beides zu haben: Immobilien (wenn man sich das antun will) und das Aktiendepot. Aber das ist nochmal ein anderes Kapitel, bei dem ich selbst noch keine abschließende Meinung habe.

 

Also ich (62) wohne kurz vor der Rente immer noch als Mieter (733€ lauwarm), und habe nicht vor, daran was zu ändern.

Immobilien kaufe ich (in kleinen Stückchen) immer wieder gerne, vor allem als US-REITs. Halt nicht so Klumpenrisiken, aber ganz gut in Erträgen wie auch der Kursentwicklung. Evtl. Mieterhöhungen kann ich damit wohl auch abdecken. Aber selbstgenutzte Immobilie echt kaufen? In meinem Alter? Nö, da reicht der Zeithorizont einfach nicht...

Das kann ich verstehen, das würde ich mir dann auch nicht mehr ans Bein binden wollen.

@brickas
Grundsätzlich stimme ich dir zu, wenn man eine Immobilie zur Eigennutzung kauft, dann sollte das auf  Lebenszeit sein, also auch als Altersvorsorge. Aktien laufen auch meiner Meinung nach nebenher.
Verkaufen ist zwar eine Möglichkeit, aber keine die ich fest planen würde. Man muss halt drauf achten, das man die Immobilie so aussucht, das man auch mit einer Behinderung noch drin leben könnte. Alle werden älter das ist Fakt und dann im alter zu merken, das man da nicht wohnen kann, wäre fatal.
Wenn keinen Verkauf nicht plant, kann man das Risiko m.M.n. auch anders bewerten, da die Wertschwankungen dann für mich keine Rolle spielen.
Eine Riskoabsicherung sollte man trotzdem haben, man weiß ja nie. Außerdem kann man dann für den Fall genug Zeit gewinnen um zu verkaufen wenn der Preis nicht am Boden ist.

Ich würde auch sagen, wenn möglich keine 20 Jahre den Kredit abzuzahlen, die Summe der gesamten Zinsen die man in der Zeit zahlt sind enorm bei den Kreditsummen.
Ich halte das Konzept, erst Aktien und dann Immobilie zur Eigennutzung, um den Kredit mit möglichst viel Eigenkapital so gering wie möglich zu halten, für sinnvoll.
Dann wieder Portfolio parallel zur Tilgung (=fiktive Kaltmiete) (ging ja vorher auch parallel zur Miete, also sollte das auch weiterhin gehen) füllen um mit den höheren Renditen von Aktien den Kredit möglichst schnell zu tilgen (zusätzlich sichert man sich mit dem Budget Risiken ab und bleibt flexibel) (Die Details sind natürlich extrem einzelfall abhängig), und sobald der Kredit getilgt ist, ist auch das Risko der Arbeitslosgkeit bzw. Kreditbedienung vom Tisch. Danach das freie Geld (monatliche Kredit-Tilgung/fiktive Kaltmiete) auch ins Portfolio um das wieder zu füllen.

Ich glaube was so mancher nicht berücksichtigt beim Kauf einer Immobilie und dem Kredit ist, das 20 Jahre lang sind und das es zu einem Problem werden kann, wenn die Kredittilgung pro Monat deutlich über der Klatmiete der alten Wohnung liegt und man sich damit auch den Spielraum für eine Bildung einer Riskorücklage oder einem deutlich schnelleren Tilgen des Kredits nimmt.
Und dann bekommen die Leute wirklich ein Problem wenn etwas Lebensveränderndes passiert und die Finanzen durchgewürfelt werden.
Oder auch nur die Zinsen steigen.

Zitat von brickas am 23. April 2019, 22:03 Uhr

1. Man muss irgendwann keine Miete mehr zahlen / „Die Rendite, welche ich privat bekomme, ist die ersparte Kaltmiete”

ja, aber dafür zahlt man  i. d. R. mindestens 20 Jahre einen Kredit an die Bank. D. h., Ihr oder Eure Mieter mieten eigentlich von der Bank. Bis der Kredit abbezahlt ist, gehört die Immobilie nicht Euch. Die Instandhaltungskosten bleiben trotzdem, und wenn ihr die Rendite einer anderen Anlage gegen das „Eurer” Immobilie entgegenstellt, ist mein Eindruck: private Anlage X bringt mehr Rendite.

Da braucht man nicht "Eindrücke" haben, sowas lässt sich für mittelmäßig begabte Personen relativ schnell in Excel berechnen. Dazu sollte man allerdings beachten, dass es nicht die Entscheidung ist, zwischen Investition in das eigene Haus oder in Investment X. Die Alternative ist Kreditrate bedienen oder Miete bedienen. Ob A oder B höher ist, hängt von vielen individuellen Faktoren ab. Wir haben einen Effektivzins von 1,6x%, d.h. grob überschlagen (GANZ GROB für alle Schlaumeier! Natürlich habe ich sowas exakt in Excel simuliert mit allen Faktoren) sind wir bei einem Faktor von unter 62,5 vorteilhaft. Da wir nicht in München wohnen, ist der Faktor bei uns eher 20-25.

2. „sobald die Immobilie abgezahlt ist, [hat] man freies Kapital [...] und dieses [bringt] in einem Investment auch wieder Renditen“

Das ist richtig. Aber wie gesagt: da sind erst mal 20 Jahre dazwischen. Und man hat ein fettes Klumpenrisiko.

Ich finde es toll, wenn Leute Texte lesen wie Zombies und nichts dabei verstehen. Klumpenrisiko? Welches Risiko? Mietnomaden bei der selbst genutzten Immobilie? Miet-Ausfall-Risiko? Nicht-Vermietungs-Risiko? Mieter-macht-Bude-kaputt-Risiko? Habe ich schon alles aufgezählt. Achja, Lesekompetenz...

 Und eigentlich muss man die Rendite der Mietersparnis in Abhängigkeit vom Gebäudewert sehen, der alles andere als konstant ist.

Nein, natürlich nicht.

 Die Immobilienkrise 2007-08 zeigt, der kann auch mal schnell 70% fallen, und Blasenbildungen sind in diesem Sektor häufig.

Hier sind wir wieder bei Lesekompetenz. Wie genau wirkt sich ein angeblich 70%iger Preisverfall aus, auf die implizite Rendite der Immobilie, welche hauptsächlich die Mietersparnis aus? 2008 habe ich jetzt nichts mitbekommen von großflächigen Senkungen der Kaltmiete. Komisch, sehr komisch.

 Man sieht das nur als Immobilienbesitzer nicht (was ja auch OK ist). Aber um einen fairen Vergleich zu machen, muss man die Mietrendite auf den Gebäudewert mit der Rendite vom ETF-Portfolio vergleichen, oder Optionshandel oder Einzelaktien oder P2P-Kredite oder was auch immer, und ich denke: wenn man da streng mit sich selbst und der Renditeberechnung ist, kann nicht selten auch rauskommen, dass andere Anlageklassen besser abschneiden. Beispiel: Wenn man jetzt eine Immobilie hat, die im Wert über 20 Jahre zwischen 50k und 150k schwankt, im Mittel aber so bei 100k ist, und man dadurch eine Mietersparnis (oder Rendite) von 10k erwirtschaftet, sind das 10% Rendite. aber wenn man darauf nur 4k kriegt, sind es 4%. Aber nur, wenn man keine Sanierungskosten hat, was auf 20 Jahre gesehen unrealistisch ist. Und Grunderwerbssteuer gibt es auch noch. Die Kosten für Fremdkapitalhebel muss man auch noch abziehen. Das alles hat man bei anderen Anlageklassen nicht.

Hier lese ich, sorry, nur noch schriftliches Gestammel. Aba, aba haste 10%, aba, aba dann haste 4%, aba, aba dann haste Sanierungskosten. Sowas lässt sich exakt mit Zahlen ausdrücken, auch mit Zahlen, welche mit Quellen belegbar sind. Kleiner Tipp zum Fremdkapital, das hebelt das Eigenkapital und erhöht die Eigenkapital-Rendite. Hier fehlt es leider echt an einem Grundverständnis finanzmathematischer Zusammenhänge und es wird nur noch Stammtisch-Gequatsche mit Aba, aba das und aba, aba dies.

Nochmal, ich versuche etwas weniger "Diss" daraus zu machen: Alles das gilt es exakt ein zu berechnen in ein Modell für die individuelle Immobilie, die individuelle Situation und die individuelle Wohnraumpräferenz. In unserem Fall bspw. Ballungsraum mit 4-5% Mietsteigerung pro Jahr und seit wir investiert sind mindestens 15 Prozent Kaufpreissteigerungen pro Jahr. Würde ich in Duisburg wohnen, da würde ich nicht kaufen.

Wenn Ihr mir jetzt recht gebt, dass dieser Vergleich fair ist, stellt sich mir die Folgefrage: kann es nicht einfach sein, dass andere Anlageklassen auch einfach mehr lohnen? Und die Miete eigentlich ein fairer Deal ist, weil man sich dann um solche Sachen nicht kümmern muss? Zusätzlich hat man kein fettes Klumpenrisiko? Lieber 4% Renditeschädigung durch Mietzahlung als 7% Verlust durch Nicht-Investieren in ETFs oder 10% oder mehr Verlust durch Nichtinvestieren in X.

 

Von der absoluten Rendite gesehen, rentieren sich Aktien natürlich mehr als Immobilien. Die Rendite bei Immobilien hat man einerseits aus dem Hebel, hauptsächlich aber daraus, dass bei der selbst genutzten Immobilie einfach die Kaltmiete gegen die Kreditrate getauscht wird. Das bedeutet, Geld, welches vorher einfach weg, wird jetzt für Vermögensbildung genutzt. Wer sich heute eine 500k-Immobilie anlacht, der zahlt eigentlich nur 100k und der Rest wird über 20-25 Jahre an die Bank gezahlt, statt der Kaltmiete an den Vermieter. Sowas funktioniert toll bei 1,5 Prozent Zins und 6-7% Mietrendite. Die Differenz fließt dann in die Tilgung.

Aber: „Keine Ahnung wieviel Miete ihr zahlt, ist ja auch vom Wohnort abhängig, aber rechnet das mal an freies Investmentkapital ein.“ Nein, denn man schuldet das der Bank. Und Grunderwerbssteuer, und Kosten für Fremdkapital, und Sanierungen, und jede Menge Zeit, die man auch nutzen könnte, um Optionshandel zu lernen oder Programmieren oder ...

Wer ein Haus hat, der kann nicht programmieren lernen oder wie rum jetzt? Shit, what happened? Ich habe ein Haus, kann programmieren und bin auch noch firm im Online Marketing. Eine Anomalie in der Matrix.

Eine Möglichkeit ist also, beides zu haben: Immobilien (wenn man sich das antun will) und das Aktiendepot. Aber das ist nochmal ein anderes Kapitel, bei dem ich selbst noch keine abschließende Meinung habe.

Ob meine Immobilie, welche mich nur die "kleine" Anzahlung gekostet hat und seitdem habe ich monatlich einfach Kreditrate statt Mietzins, oder mein Depot mehr bringen, kann ich jetzt natürlich noch nicht sagen. Aber es ist eine gute Diversifikation, da ich eine wesentliche Kostenposition von privaten Haushalten mit Kindern abgesichert habe.

So oder so sind Immobilien und Aktien für mich eher Instrumente des Werterhalts. Werte schaffen geht eben nur durch eben dies: Werte schaffen. Skalierbare Produkte, das Internet bietet unendliche Möglichkeiten. Ich empfehle die Bücher von M. J. DeMarco als Einstiegsliteratur.

Zitat von suchenwi am 23. April 2019, 22:19 Uhr

Also ich (62) wohne kurz vor der Rente immer noch als Mieter (733€ lauwarm), und habe nicht vor, daran was zu ändern.

Immobilien kaufe ich (in kleinen Stückchen) immer wieder gerne, vor allem als US-REITs. Halt nicht so Klumpenrisiken, aber ganz gut in Erträgen wie auch der Kursentwicklung. Evtl. Mieterhöhungen kann ich damit wohl auch abdecken. Aber selbstgenutzte Immobilie echt kaufen? In meinem Alter? Nö, da reicht der Zeithorizont einfach nicht...

Ich halte eine eigene Immobilie nur für sinnvoll in der Zeit, wo der Platzbedarf so oder so groß ist. Von der Geburt des ersten Kindes bis zum Auszug des letzten Kindes sind es ca. 25 Jahre +/- je nachdem, wann der/die letzte auszieht. Wir wohnen in einer großen Uni-Stadt, da kann man davon ausgehen dass zumindest einer/eine noch zum studieren da bleibt. In dieser Zeit sind 5 bis 6 Zimmer mehr oder weniger notwendig, ich brauche bspw. auch ein Arbeitszimmer. Fitnesszimmer... nice to have.

Danach ist das "Downgrade" vollkommen eine legitime Option und dann natürlich zur Miete. Kommt auch auf die FIRE-Summe an, welche dann zur Verfügung steht.

Zitat von Niels am 23. April 2019, 23:02 Uhr

Ich würde auch sagen, wenn möglich keine 20 Jahre den Kredit abzuzahlen, die Summe der gesamten Zinsen die man in der Zeit zahlt sind enorm bei den Kreditsummen.

Das ist Schwachsinn. Die Zinsen liegen bei 1,x%, Kaltmiete-Renditen bei 6-7%. Was du in 20 Jahren an Zinsen zahlst, zahlst du in 3-5 Jahren an Kaltmiete.

Das einzige Problem ist, dass die Tilgung eine niedrige Rendite bringt (1,x% - woher kennen wir die Zahl? Wer das Konzept einer Finanzierung echt verstanden hat, wird hier kurz nicken und weiter lesen - alle anderen müssten sich bitte grundlegendst neu und von vorn anfangend informieren). Hier rechnen wir also die Immo mit Sowieso-Kosten-Rendite und Hebel-Rendite gegen EK investiert in Aktienmarkt Rendite. Anfangs gewinnt die Immo immer, aber wir MÜSSEN tilgen, Banken wollen das so. Die Tilgung rentiert gering, enthebelt über die Zeit die Immobilie, was wir eigentlich nicht wollen. Muss aber. Der Renditevorsprung der Immo schrumpft, gleichzeitig steigt auch das Depot des Immobilienbesitzers. Unter realistischen Annahmen macht es auf 20 Jahre kaum einen Unterschied, dann verliert die enthebelte Immobilie etwas. Wir sind jetzt allerdings schon weit 7-stellig im Nettovermögen und jeder Frugalist wäre schon längst im FIRE-Modus, daher wird es hier auch irrelevant.

Ja, es könnte auch ein Konzept sein, das Haus später wenn die Kinder raus sind, wieder zu verkaufen und von dem Geld dann etwas kleiners kaufen. Sollte dann auch noch etwas vom Verkaufspreis für deine FIRE-Summe über bleiben. Zurück zur Miete würde ich nicht wieder wollen.

Da fällt mir gerade ein Container Haus zu ein. Einfach ein paar Zimmer wieder entfernen später und neu verklinkern oder verputzen. ich glaube aber nicht das man die dann wieder verkaufen kann, wird wahrscheinlich eher nur Geld kosten.
Habe sowas mal im Fernsehen irgendwo gesehen. Ist für ein Gedankenspiel ein interessantes Konzept. Für die meisten aber nicht mehr als ein Gedankenspiel 😉

 

Ich verstehe was du meinst, muss aber sagen, das ich auch kein Interesse daran hätte ohne Tilgung einen großen Kredit quasie ewig mit mir herumzuschleppen nur weil das Geld, das ich dann nicht Tilge mir in Aktien mehr Rendite bringt.

Außerdem denke ich das ziemlich wahrscheinlich in den nächsten 20 Jahren wieder eine Phase mit höheren Zinsen kommen wird, wodurch das durchaus zu einem Risiko werden kann. Nun wenn man dann das Geld durch die Renditen zu der Zeit dann bereit hat und einfach abzahlen kann, ist man fein raus. Ob das klappt wird man sehen.

 

Es gibt ja noch das Konzept Miet-Kauf (mit optionalem oder fest vereinbartem Kauf an Tag X). Mich würde eure Meinung dazu interessieren. Fällt mir gerade als möglichen Mittelweg dazu ein. Mal unabhängig davon das man auch einen Vermieter braucht der sich auf sowas einlässt.

[/Edit: Mieter ersetzt durch Vermieter]

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