Zitat von FredFinanzFuchs am 30. Juli 2023, 20:32 Uhr

@lostoi Die Thematik ist nicht einfach.
Ich habe einen Mieter mit 300.000 Vermögen in Anleihen verglichen mit einem Wohnungskäufer, der 300.000 für die Wohnung bezahlt hat.
Der Mieter hat natürlich die ganze Zeit Miete gezahlt - und gleichzeitig Zinsen erhalten, mit denen er in etwa seine Miete bezahlen konnte.

Der Käufer hat die Wohnung komplett bezahlt und musste keine Miete bezahlen. Aber er hatte außer dem kostenlosen Wohnen keine Erträge.

So sieht es für beide finanziell in etwa gleich aus.

Nach 10 Jahren sah es dann für die beiden anders aus - wenn man die Inflation berücksichtigt. Der Mieter zahlte inzwischen schon eine höhere Miete. Und seine 300.000 blieben nominal 300.000 mit erheblich weniger Kaufkraft.
Der Käufer hatte dann eine Wohnung im Wert von dann ca. 450.000 und steht nach Abzug der Erwerbsnebenkosten von 30.000 vermögensmäig um 120.000 besser da.

Natürlich kann man noch anmerken, dass diese 120.000 dann von der Kaufkraft her auch nur noch 60.000 wert sind. Und dass er das Geld nur realisieren kann, wenn er die Wohnung verkauft. Und dass eine neue Wohnung inzwischen auch teurer geworden ist.

Aber bei Inflation steht er sich finanziell erheblich besser als der Mieter, der in Anleihen investiert.

Ergänzung: Das kann man eventuell kompensieren, indem man in ETFs statt in Anleihen investiert. Die sind jedoch erheblichen Kursschwankungen ausgesetzt und es kommen immer wieder Szenarien mit plötzlichen. Kursstürzen von bis zu 40%.
Natürlich können auch bei Immobilien die Preise fallen. Deshalb muss man sich mit dem Einkauf viel Mühe machen.

Zitat von provinzler am 30. Juli 2023, 23:07 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 30. Juli 2023, 18:20 Uhr

Die Immobilieninvestition ist sicher ähnlich komplex wie die in Aktien - beide erfordern fundiertes Wissen. Und das muss man sich erst einmal aneignen. Alles Aufwand, Opportunitätskosten, die oft unberücksichtigt bleiben. Nur wenn man Vermögen bildet, dann sollte allein wegen der Diversifizierung die Immobilie dazugehören. Deshalb lohnt es sich, sich mit ihr zu beschäftigen. Und die Steuerfreiheit der ersparten Miete ist eine der wenigen Möglichkeiten, auf Vermögenserträge keine Steuern zu zahlen. Die Steuerfreiheit eines Preiszuwachses (durch Inflation) schon nach gut 2 Jahren bei Eigennutzung ist für manche sogar ein Modell, eine unrenovierte Wohnung günstig zu kaufen, sie aufzufrischen, zu nutzen und sie nach gut zwei Jahren mit steuerfreiem Gewinn wieder zu verkaufen. Da lässt sich mit Geschick netto mehr verdienen als mit steuer- und sozialversicherungspflichtiger Arbeit.

Genau das war ja meine Grundthese, es gibt kein Free Lunch. Der Hauptgrund für das größere Vermögen von Eigenheimbesitzern ist das Zwangssparen über den Kreditvertrag, die echte "Rendite" ist meistens eher überschaubar, außer jemand hat einfach Glück mit der Lage. Eine Cousine meiner Oma hatte Ende der 1950er Jahre mit ihrem Mann etwas am damaligen Stadtrand von München gekauft. Nix besonderes aber als das Ding dann in den 2010ern vererbt wurde halt ein Millionenvermögen, das ich jetzt aber nicht irgendeiner genialen Anlagestrategie zuschreiben würde.

 

Letztlich ist alles ob nun Immobilie wie Aktie immer ein Frage, wie entwickeln sich die Erträge (Miete oder FCF der Firmen) und welchen Preis bezahlt man dafür. Der Vorteil von Aktien ist, dass man viel leichter streuen kann, Immobilien sind für meisten Leute ein Klumpenrisiko, auch mehrere Immobilien in der gleichen Stadt sind ein Klumpenrisiko, weil sie an der Entwicklung dieser einen Stadt hängen, sowohl demografisch als auch wirtschaftlich. Etwa so wie wenn man zehn Aktien aus ein und der selben Branche kauft.

Zitat von provinzler am 30. Juli 2023, 23:19 Uhr

Zitat von Max aus E am 30. Juli 2023, 20:28 Uhr

Ich ersetze das Mietausfallrisiko durch das Risiko, dass mein eigenes Einkommen u.U. durch widrige Umstände auf ein Level fällt, dass es mir unmöglich macht den Kredit weiter zu bedienen.

Dann erwartest du eher von dir selbst als von deinem Mieter eine Zahlungsunfähigkeit für die Miete resp. Tilgungsrate - auch ein interessanter Einblick 🤷🏻‍♂️💩

Und wen du doch zahlungsunfähig wirst während du an jemand hoffentlich solventeres vermietest, welche Rate zahlst du dann nicht, die an die Bank oder die an deinen eigenen Vermieter?

Es summieren sich die Nachteile, mit der selbstgenutzen Wohneinheit als Erstlingsanschaffung fährt man bei einer Risikoanalyse mit Eigennutzung immer besser, such steuerlich. Die nächste Wohnung dann gerne vermieten, da kann man dann auch steuerlich viel drehen...

Ich sehe schon, ich habe das zu unklar geschildert. Es spielen hier zwei Faktoren eine Rolle. Die 30qm Wohung in der ich seit 2 Jahren lebe, reicht für mich als Single völlig aus. Die Wahrscheinlichkeit, dass ich hier 10 oder mehr Jahre verbringe ist zwar nicht null, aber auch nicht sehr hoch, von daher war es vollständig angemessen so zu kalkulieren, als würde man es von Anfang an vermieten wollen.Natürlich würde auch ich die eigene Ausfallwahrscheinlichkeit etwas niedriger ansetzen, Instandhaltung und Co. fallen aber auch bei Eigenntzung an und müssen dann im Unterschied zur Vermietung aus dem netto bezahlt werden, genauso wie Zinsen.

Nur von Eigenkapital zahlen würde ich das ganze trotz angespannter Zinslage immer möglichst hoch finanziert um diversifiziert zu bleiben...

Ich bewerte ein Investment zuerst IMMER auf 100% Eigenkapitalbasis, denn nur so kann ich ermitteln, ob die Risikoprämie für mein Dafürhalten ausreichend ist. Im konkreten Fall war das nicht der Fall. Die Frage nach der Finanzierungsstruktur hängt dann u.a. davon ab wie hoch die Marge ist zwischen der ungehebelten Rendite und dem fristenkongruenten(!) Fremdkapitalpreis. Man kann zwar auch ein Fristentransformationsmarge einstreichen und viele Immobilienanleger rechnen auch damit, in meinen Augen sollte man sich dieses Faktors zumindest bewusst sein.

Sollte sich eine passende Situation mit entsprechenden Rahmenbedingungen ergeben bin ich grundsätzlich einer Immobilieninvestition oder potentiell irgendwann auch mehreren nicht abgeneigt, wie gesagt, für mich ist das ein emotional völlig unberührtes Thema. Hinsichtlich Fremdfinanzierung bin ich etwas konservativer gestrickt als du, aber das ist eher Geschmackssache. Aber wie gesagt, für mich ist das Thema Immobilien eine Rechenübung, da kann ich richtig, liegen ich kann falsch liegen, wie bei jeder anderen Geldanlage auch, aber was bei mir komplett fehlt da die Emotion. Den Religionskrieg "Miete ist versenktes Geld" vs. "Eigenheim auf Pump in der Pampa ist dumm" überlasse ich anderen.

Zitat von Cepha am 31. Juli 2023, 0:56 Uhr

Niemand kann die Frage beantworten, ob eine Wohnung, z.B. in München in 20 Jahren tatsächlich eine Wertsteigerung hat, weder real noch nominal.

Aus meiner Sicht muss einem einfach bewusst sein, dass ein leben in München & Co einfach extrem hohe Kosten fürs Wohnen erzeugt (sowohl für Mieter als auch Eigentümer), was bei normalen Einkommen und normalen Wohnansprüchen den Aufbau von Vermögen extrem schweirig macht.

Die entscheidende Frage ist keineswegs kaufen oder mieten sondern München oder nicht München.

Wenn ich ein Lebensnettoeinkommen von 2 Millionen Euro habe, dann ist der Kauf einer Wohnung für 800.000 Euro einfach nur Wahnsinn, ganz beosnders bei den aktuell 4% Zins.

Was nutzt es mir, wenn das Ding im Laufe meines Lebens 1,x Millionen Euro wert ist, davon habe ich überhaupt nichts, solnage ich selber drin wohne. Es ist ja nur ein Platz zum wohnen und idR nicht mal ein toller, sondern ein irgendwie noch leistbarer Kompromiss.

Als Käufer zahle ich 4% auf 800.000 Euro (Fremdkapitalkosten und Opportunitätsosten für die angfrsitige Anlage von Eigenkapital geben sich derzeit wenig), also fette 32.000 Euro pro Jahr fürs Kapital. Als Mieter vielleicht 25.000 Euro für die Kaltmiete plus Mietsteigerung.

Beides ist für einen Normalverdiener Irrsinn und beides dient nicht dem Vermögensaufbau, es sei denn als Käufer verkauft man dann mit 65 (und die Preise sind hoch, was alles andere als gewiss ist) und zieht in eine billige Gegend.

Anders bei mir hier in Dresden (und das ist jetzt auch nicht super billig, sondern eher "normal"). Kaltmiete ist bei  einer zur Münchner Wohnung vergleichbaren Immobilie vielleicht 8000 Euro im Jahr. Kaufpreis vielleicht 350.000 Euro. Als Nornalverdiener ist beides möglich und auch der dauerhafte Mieter kann, sofern er will, als Sparer und Investor mit einer Million Euro im Depot in Rente gehen, dazu braucht es auch keine extrem hohe Sparquote.

Vielleicht hat der Käufer dann 1,2 Mio, vielleicht 0,8 Mio. Man weiß es nicht und es ist auch egal. Der Normalverdiener in Dresden kann als Mieter und als Käufer ohne große Verrenkungen oder Glück stressfrei und risikoarm im Laufe des Berufslebens finanzielle Sicherheit erreichen. Der Münchner Normalverdiener kann das üblicherweise nicht.

Man sollte also gute Gründe haben, in München wohnen zu wollen, z.B. ein weit überdurchschnittliches Gehalt.

MfG

Zitat von FredFinanzFuchs am 3. August 2023, 10:47 Uhr

Eine eigene bezahlte Wohnung oder eine bezahlte, vermietete Wohnung, mit deren Miete ich die eigene Miete zahle - das ist kein "Klumpenrisiko", wie es hier an anderer Stelle genannt wurde.
Das sollte zum Mindestvermögen eines jeden Bürgers gehören.
Solange ich mein Grundbedürfnis "Wohnen" nicht einmal mit Eigentum bestreiten kann und mich hier aus "Armut" fremden Eigentums bedienen muss, sollte ich den Ehrgeiz haben, das zu beenden.
Soll ich mein Leben lang Zinsen an jemanden zahlen, weil ich nicht einmal das Vermögen habe, um mein Grundbedürfnis Wohnen zu bedienen? Soll ich das meinen Kindern vererben? Eigentlich sollte ich mich schämen, wenn ich hier keine Anstrengung entwickle. Scham statt Neid sollte das Gefühl der Vermögenslosen sein. Und daraus sollten sie den Ehrgeiz entwicklen, die Motivation, sich davon zu lösen, beim Wohnen auf das Eigentum anderer angewiesen zu sein.

Zitat von Oliver am 3. August 2023, 13:40 Uhr

Bitte Immobilien-Themen in den dafür vorgesehenen Unterforen/Threads diskutieren. Danke.