Zitat von FredFinanzFuchs am 22. Juli 2023, 11:00 Uhr

Die negative Einstellung zu Vermögen kann auch von Reichen geschürt werden. Denn wer finanziell unintelligent bleibt, der bedroht nicht den Besitzstand der Vermögenden. Wirtschaft ist kaum ein Thema im Lehrplan allgemeinbildend Schulen. Das hilft den Vermögenden. Ihnen hilft auch, dass Reichtum diffamiert wird, dass man sogar Angst vor Besitz hat, weil man dann von anderen nicht mehr anerkannt wird. Man läuft dem schnöden Mammon hinterher, oder intelligenter formuliert ist „extrinsisch motiviert. Pfui Deibel!

Mein zentrales Motiv war Mehr Selbstbestimmung und weniger Abhängigkeit. Und das gelingt nur mit einem gewissen Vermögen oder neutral mit Eigentum.
Zumindest sollte ich Eigentum haben, an allen Dingen, die für meinen täglichen Gebrauch erforderlich sind. Das beginnt bei der Kleidung und hört bei der Wohnung auf. Wenn ich mich entschließe Mieter zu sein, dann sollte ich zumindest ein Vermögen haben, welches mir den Mietzins ersetzt.

Zitat von Брокер диаграмм am 27. Juli 2023, 16:22 Uhr

Ja, ich stimme zu, dass wirtschaftlicher Erfolg eine Leistung ist, die man bewundern sollte. Er sollte uns ermutigen, ihm nachzueifern. Wir sollten unsere Stärken erkennen und uns fragen, ob wir unter (unbewussten) Minderwertigkeitsgefühlen leiden. Das ist die Grundlage, um dann nach Wegen zu suchen, wie wir wohlhabend werden können. Ich denke aber auch, dass es wichtig ist, sich daran zu erinnern, dass Reichtum kein Selbstzweck ist.

Zitat von provinzler am 28. Juli 2023, 17:39 Uhr

Zitat von Sparschwein am 7. Juni 2023, 18:34 Uhr

Zitat von Sparafuchsile am 7. Juni 2023, 16:59 Uhr

Man könnte vielleicht auch sagen, dass drei Viertel aller Deutschen nicht bereit sind, ihre berufliche Position, ihre Einstellung zum Geld und ihre Lebensweise generell zu überdenken. Ich möchte ausführen: wenn es mich stört, dass andere Kapitalanleger/Aktionäre mehr Ertrag als ich erwirtschaften, dann überdenke ich meine Anlagestrategie. Andere Leute jammern einfach nur. Schade, eigentlich.

Ich habe mehrmals beobachtet, dass ein generelles Verständnis für die moralische Rechtmäßigkeit von passivem Einkommen besteht. Ob das nun als Dividende, als Miete, als Versicherungsleistung etc. auftritt, ist dabei unerheblich. Otto Normal versteht eher (im Sinne von, dass er damit einverstanden ist), dass ein Fußballspieler 20 Mio Euro im Jahr verdient, als dass sein eigener Vermieter pro Monat 100€ im Monat Überschuss an seiner Miete hat.

Bin mir aber nicht sicher, ob das überwiegend eine mangelnde finanzielle Bildung, oder der pure Neid ist. Vielleicht auch eine Mischung.

 

Das liegt an der im Vergleich "größeren" sozialen Nähe. Ob so ein Lewandowski oder Ronaldo nun 20 oder 200 Millionen € verdient, ist aus Sicht der meisten Normalos ein Brei mit dem Aufkleber "verdammt viel Geld".Solche Menschen kennt er nur aus dem Fernsehen, es gibt praktisch keinen wirklich Bezug weder zu den Menschen, noch zu den Beträgen. Viel fieser ist da der Nachbar,der in der gleichen Schulbank gesessen hat und mit Fleiß, Sparsamkeit und nicht selten reichlich Eigenleistung sich nun als Vermieter betätigen kann und damit die angesprochenen 100 € Überschuss monatlich hat. Jeder hat eine Vorstellung wie viel 100 € monatlcih sind, kaum jemand eine Vorstellung wie viel 20 Millionen Euro im Jahr sind, also ist der Neid im ersten Fall größer. Ein weiterer Faktor ist, dass man sich immer einreden kann, man hätte halt selbst bloß das Pech gehabt, mti seinem Fußballgenie nicht entdeckt worden zu sein, beim Handwerker von nebenan mit dem Mietobjekt fehlen einem die Ausreden.

Zitat von MFZ73 am 28. Juli 2023, 22:55 Uhr

Reichlich viel Küchenpsychologie für meine Begriffe.

Mieten ist in den Top7 aktuell günstiger als Kaufen, ergo zieht man dem eigenen Vermieter de facto Geld aus der Tasche. Verständnis für diesen Gap sieht man höchst selten - sowohl hier als auch außerhalb des Forums.

In anderen städtischen/ländlichen Bereichen sieht’s unter Umständen anders aus.

Der Neidfaktor ist also häufig unbegründet, aber natürlich vorhanden. Problem ist - man weiß ja gar nicht, was der Vermieter oder Nachbar „über macht“ - wenn man nicht vom KFZ aufs Konto schließen möchte.

Zitat von provinzler am 29. Juli 2023, 14:20 Uhr

Zitat von MFZ73 am 28. Juli 2023, 22:55 Uhr

Reichlich viel Küchenpsychologie für meine Begriffe.

Mieten ist in den Top7 aktuell günstiger als Kaufen, ergo zieht man dem eigenen Vermieter de facto Geld aus der Tasche. Verständnis für diesen Gap sieht man höchst selten - sowohl hier als auch außerhalb des Forums.

In anderen städtischen/ländlichen Bereichen sieht’s unter Umständen anders aus.

Der Neidfaktor ist also häufig unbegründet, aber natürlich vorhanden. Problem ist - man weiß ja gar nicht, was der Vermieter oder Nachbar „über macht“ - wenn man nicht vom KFZ aufs Konto schließen möchte.

Als ich 2021 hierher gezogen bin, habe ich mich der Neugier halber auch (im gleichen Wohnblock) nach ETWs zum Kaufen erkundigt. Anschließend mit spitzem Bleistift nachgerechnet und bin zu dem Ergebnis gekommen, dass aus meiner Sicht die Risikomarge schon für einen ungehebelten Kauf gegenüber Bundesanleihen unzureichend war. Kalkulierte hab ich damals mit 70% der Kaltmiete als "Ertrag" (um Instandhaltung zu berücksichtigen) und den Gesamtkaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten. Heraus kam dann (ungehebelt) eine Einstiegsrendite von ca. 1.8%, was nach meinem Dafürhalten auch beim damaligen Zinsniveau keine angemessene Vergütung aufs Risiko war, den "Break-even" hatte ich seinerzeit beo ca. 2.5% veranschlagt. Alles andere wäre eine Spekulation auf weitere Bewertungsausweitung und steigende Mieten gewesen, was beides nicht so mein Ding ist, aber wohl damals das Kalkül vieler Marktteilnehmer war.  Ich habe mich daher damals bewusst fürs Mieten entschieden und es nicht bereut. Beim nächsten Umzug werde ich es wieder genauso handhaben. Ich bin da vollständig indifferent.

Zitat von provinzler am 29. Juli 2023, 14:21 Uhr

Nachtrag: Da ging es um Eigennutzung, das Rechenexempel ist für mich allerdings identisch zu einer Vermietung.

Zitat von Max aus E am 29. Juli 2023, 18:15 Uhr

Nachtrag: Da ging es um Eigennutzung, das Rechenexempel ist für mich allerdings identisch zu einer Vermietung.

Natürlich kann man Äpfel mit Birnen vergleichen, ergibt aber wenig Sinn.

Bei der Eigennutzung habe ich einen Steuervorteil gegenüber der Vermietung. Ich spare effektiv die sonst an einen Vermieter geleistete Kaltmiete. Wenn ich vermiete, dann muss ich Einnahmen nach Abschreibung Werbungskosten versteuern.

Zudem entfällt das größe Risiko bei einer solchen Investition - nämlich der Mieter.

Gleich aussehen kann die Rechnung daher weder nach Zahlen, noch nach Risikobewertung.

vg

Zitat von FredFinanzFuchs am 30. Juli 2023, 11:46 Uhr

Eine gebrauchte Wohnung kostet heute in den Topstädten im Schnitt etwa 5.000€/qm mit Nebenkosten des Erwerbs 5.500€. Wenn ich das Geld statt eine Wohnung zu kaufen in Anleihen anlege, bekomme ich rund 3%, das sind monatlich 13,75/qm. Mehr muss ich selten an Miete zahlen, eher weniger. Gut, die 13,75 muss ich versteuern, sie sind netto nur 10,31 nach Abgeltungssteuer. Aber als Wohnungseigentümer muss ich auch Verwaltung und Instandhaltung bezahlen. Es läuft in etwa auf dasselbe hinaus - wenn ich die Wohnung bar bezahlen würde.
Neubau würde brutto rund 8.000€/qm kosten. Da käme ich auf rund 20€/qm, wenn ich das Geld anlege zu 3% oder netto nach Steuern 15€/qm. Wirtschaftlich isst kaufen oder Mieten also ähnlich teuer.

Aber es ist auch die Inflation zu berücksichtigen. Wenn ich das Geld in Anleihen anlege, habe ich aktuell einen Vermögensschaden von um die 5% durch den Kaufkraftverlust. Bei 5.000€ sind das 20,83 monatlich. Bei 8.000€ sind es sogar 33,33 steuerlich nicht absetzbarer Vermögensschaden je qm im Monat.

In den ersten zwei bis 5 Jahren werde ich den Unterschied kaum merken, denn zunächst muss als ich als Käufer die Ankaufsnebenkosten von 10% wieder "reinholen". Dabei hilft mir die Inflation. Wenn ich also zu einem angemessenen Preis eingekauft habe, hat die Inflation durch Preissteigerung des Sachwertes der Immobilie diese Nebenkosten in zwei Jahren ausgeglichen.
Als Mieter und Anleiheneigentümer werde ich in den ersten drei bis 5 Jahren von der Inflation stark belastet, mein Vermögen hat schon 25% seines Wertes eingebüßt, durch den Zinseszinseffekt sogar mehr. Als Mieter werde ich dann auch die erste Mieterhöhung zu verkraften haben. Denn durch die Mietpreisbremse zahlte ich anfänglich nur 10% mehr als der Mietpreisspiegel ausweist. Aber der wird alle zwei Jahre aktualisiert und durch Inflation steigen auch die Mieten, die indexgesicherten sowieso.
Nach 10 Jahren hat sich der Wert der Anleihen bei 5% Inflation mehr als halbiert. Der Preis meiner Wohnung hat sich um mehr als 50% erhöht - nach Abzug der Erwerbsnebenkosten um 40%.
Als Mieter habe ich also bei 300.000€ Kaufpreis weiterhin 300.000€, als Wohnungseigentümer hat meine Wohnung dann einen Preis von 450.000. Ich stehe also nach Abzug der Erwerbsnebenkosten um 120.000€ besser da.

Normalerweise haben wir diese Situation nicht. Im Normalfall finanziert der Käufer einen Großteil des Preises. Aber auch hier ist er in der besseren Lage: Der Preis der gekauften Wohnung steigt bei Inflation, der Wert des geliehenen Geldes sinkt dagegen.

Zitat von FredFinanzFuchs am 30. Juli 2023, 12:31 Uhr

Mieten oder kaufen in angespannten Märkten aus psychologischer Sicht:
Wenn wir die großen Städte in D betrachten, dann stellt sich für 70% der Wohnungssuchenden überhaupt nicht die Frage, ob sie mieten oder kaufen sollen. Ca. 80% der Bewohner großer Städte sind Mieter und Wohnungssuchende haben nicht das Eigenkapital, um eine Eigentumswohnung finanzieren zu können. Nur etwa 30% haben das Kapital oder können durch Hilfen aus der Verwandtschaft das Eigenkapital darstellen.

Wir haben hier also überhaupt keine Chancengleichheit. Die Mieterhaushalte sind durchweg nicht vermögend, die Vermögensverteilung ist in D sowieso völlig ungleich, nur 20-30% der Bürger haben außer ihren Rentenansprüchen überhaupt ein namhaftes Vermögen. Deshalb finde ich es gut, dass im Koalitionsvertrag steht, dass den Vermögenslosen mit das Eigenkapital ersetzenden Darlehen geholfen werden soll und dass sie monatlich Zuschüsse erhalten sollen, um die Belastung tragen zu können. Denn die enthält außer Zinsen auch Tilgung. Damit könnten sich auch Vermögenslose aus Mieterhaushalten überhaupt Eigentum leisten.

Psychologisch betrachtet sind also diejenigen, die überhaupt die Chance haben, im Vorteil und werden eher beneidet. Sie sind überhaupt nur in der Lage, Eigentum zu erwerben und haben deshalb auch überhaupt nur die Motivation, sich mit einem Kauf zu befassen.
Diejenigen, die nur mieten können, bewundern oder beneiden also diejenigen, die sich Eigentum leisten könnten. Sie haben ein nicht unbegründetes Minderwertigkeitsgefühl, das sie ausgleichen müssen. Und am liebsten folgen sie solchen Experten, die ihnen vorrechnen, dass sie sogar besser dastehen als die dummen Eigentümer. Das fördert dann ihr Selbstwertgefühl. Und sie bedauern die "armen" Vermieter und haben mit denen eher Mitleid als sie zu bewundern. Bei Vergleichen wird gerne der Inflationseffekt ausgeblendet. Dann säge nämlich alles wieder ganz anders aus.

Die Inflation ärgert zwar auch die Vermögenslosen, da ihr Lohn/Gehalt/Rente an Kaufkraft verlieren. Wer aber Vermögen hat, der erlebt zusätzlich die Bedrohung für sein Vermögen, die von der Inflation ausgeht. Und er weiß, dass Immobilien bei Inflation im Preis steigen - angemessene Einstandspreise vorausgesetzt.
Damit hat er überhaupt erst die Motivation (Verlustangst), sich mit Immobilien als Anlage zu befassen. Der Verlust durch Inflation motiviert ihn, den Markt zu recherchieren, sich mit Finanzierungen zu befassen, komplizierte Kaufvertragsentwürfe zu lesen, sich mit Wohnungseigentumsrecht zu befassen und mit allen Fragen, die durch die aktuelle Gesetzgebung aufgeworfen werden.

Wenn er nach Miet- und nach Eigentumswohnungen sucht, dann wird ihm auch bald ein großer Unterschied auffallen: Bei Mietwohnungen hat er außer im Neubau praktisch keine Auswahl, das Angebot ist sehr gering. Er muss mit zig Leute in Warteschlangen stehen und Selbstauskunftsbögen ausfüllen. die Chancen, eine Wohnung zu bekommen, ist recht gering. Als Käufer hat er dagegen eine recht große Auswahl und wird eher umworben als dass er andere umwirbt.
Als Mieter fühlt man sich als armes Würstchen, als Käufer als umworbener Kunde. Welches Gefühl hat man lieber?

Wenn man kauft und finanziert, dann bildet man jeden Monat Vermögen - praktisch gezwungenermaßen. Als Mieter ist man immer wieder allen Konsumverlockungen ausgesetzt - denen man wegen des geringeren Selbstwertgefühles gegenüber den Eigentümern auch eher erliegt. Und jede Ersparnis ist der Inflation unterworfen, der Ertrag ist zu versteuern - das demotiviert. Beim Eigentümer sind die ersparten Zinsen steuerfrei. Wenn die Wohnung bezahlt ist, ist die gesamte ersparte Miete steuerfrei. Als Mieter muss man die Miete aus versteuertem und sozialversichertem Einkommen bezahlen. Allein die Krankenkasse kostet mehr als 14% des Einkommens ohne dass man dafür mehr Leistung bekommt. Und den Arbeitgeberanteil muss man letzten Endes auch erwirtschaften. So gibt es zwischen Mietern und Eigentümern große Motivations- und Selbstwertunterschiede.

Der Eigentümer hat aber auch Verantwortung übernommen, seine Ängste besiegt, seine Trägheit überwunden sich zu informieren, Selbstdisziplin gezeigt beim Ansparen von Eigenkapital. Er will selbstbestimmter sein und über Einbauten und Wertverbesserungen seiner Wohnung selbst entscheiden. Sie erhöhen auch den Wert seines Eigentums und nicht den des Vermieters. In der Eigentümergemeinschaft kann er Wesentliches mitbestimmen. Und er ist dem Risiko einer Kündigung nicht ausgesetzt. So hat sich dann die Mühe gelohnt, sich zu überwinden, sich zu informieren, auf Konsum zu verzichten und dadurch mehr Freiheit und mehr Unabhängigkeit zu gewinnen und auch finanziell auf der Gewinnerseite zu stehen.

Andere Länder der EU beweisen: 80-90% der Bevölkerung können auf die Gewinnerstraße abbiegen. Aber das gibt es nicht zum Nulltarif. Man muss sich anstrengen, sparen, Ängste überwinden, Risiken eingehen, Verantwortung übernehmen, sich motivieren und informieren - man wird zum Unternehmer statt Unterlasser. Aber es bringt Spaß in einer Gesellschaft von unternehmerischen Gewinnern zu leben und Leistung zu bewundern und solidarisch denjenigen gegenüber zu sein, die es nicht schaffen.

 

 

 

Zitat von Magentis am 30. Juli 2023, 12:36 Uhr

Ein sehr gut durchgerechneter Beitrag .Ich mag selber keine Immobilien zur Geldanlage da ich den Aufwand scheue mit der Verwaltung.Aber nehmen wir das Beispiel mit der 300000 Euro Wohnung.Die 300000 Euro in 3 ETF die auf Dividenden ausgerichtet sind bringen ca 5 Prozent Ausschüttung,die auch noch von der Steuer zu 30 %  Befreit sind.Über die Inflation muss man sich auch nicht so sehr sorgen da in Physischen ETFs ein gewisser Inflationsschutz gegeben ist.

Zitat von Cepha am 30. Juli 2023, 13:00 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 30. Juli 2023, 12:31 Uhr

 

Andere Länder der EU beweisen: 80-90% der Bevölkerung können auf die Gewinnerstraße abbiegen. Aber das gibt es nicht zum Nulltarif.

Welche EU Länder siehst Du, bei denen die Bevölkerung durch hohe Eigenheimquote auf der Gewinnerseite ist?

Rumänien oder Albanien?

Das Armenhaus Europas ist dann so betrachtet vermutlich die Schweiz, knapp hinter Deutschland.

Zitat von FredFinanzFuchs am 30. Juli 2023, 14:19 Uhr

@cepha Ich habe darauf hingewiesen, dass andere Länder viel höhere Eigentümerquoten haben. Sie sind also möglich, wenn es politisch gewollt ist. Deutschland und die Schweiz bilden das Schlusslicht. 2/3 aller genannten Länder in Europa haben eine Quote von über 70%. Da hat Deutschland mit nur 50% einen erheblichen Nachholbedarf - wenn man Vermögen gleicher verteilen will.
Richtig, es sind auch arme Länder, die höhere Quoten haben. Vielleicht ist es interessant, dass gerade die früher sozialistischen Länder eine so hohe Quote haben. Wer die Wohnungssituation in der früheren DDR gekannt hat, versteht das vielleicht.

Zitat von FredFinanzFuchs am 30. Juli 2023, 14:36 Uhr

Ganz interessant ist, dass die hohen Eigentümerquoten in anderen Ländern in starkem Maße auf die Privatisierung  öffentlicher Bestände zurückzuführen sind - während in Deutschland z. B. die Wohnungen der Neuen Heimat nicht an die Mieter sondern für 1 Mark an einen Bäcker verkauft wurden.

Zitat von provinzler am 30. Juli 2023, 15:57 Uhr

Zitat von Max aus E am 29. Juli 2023, 18:15 Uhr

Nachtrag: Da ging es um Eigennutzung, das Rechenexempel ist für mich allerdings identisch zu einer Vermietung.

Natürlich kann man Äpfel mit Birnen vergleichen, ergibt aber wenig Sinn.

Bei der Eigennutzung habe ich einen Steuervorteil gegenüber der Vermietung. Ich spare effektiv die sonst an einen Vermieter geleistete Kaltmiete. Wenn ich vermiete, dann muss ich Einnahmen nach Abschreibung Werbungskosten versteuern.

Zudem entfällt das größe Risiko bei einer solchen Investition - nämlich der Mieter.

Gleich aussehen kann die Rechnung daher weder nach Zahlen, noch nach Risikobewertung.

vg

Ich ersetze das Mietausfallrisiko durch das Risiko, dass mein eigenes Einkommen u.U. durch widrige Umstände auf ein Level fällt, dass es mir unmöglich macht den Kredit weiter zu bedienen. Steuereffekt ist natürlich ein Punkt, dafür kann ich bei Vermietung Instandhaltung und Fremdkapitalzinsen als Kosten geltend machen, als Selbstnutzer nicht. Wie gesagt, soll jeder machen wie er für richtig hält. Ich weine jedenfalls nichts hinterher.

Zitat von provinzler am 30. Juli 2023, 16:23 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 30. Juli 2023, 12:31 Uhr

Wir haben hier also überhaupt keine Chancengleichheit. Die Mieterhaushalte sind durchweg nicht vermögend, die Vermögensverteilung ist in D sowieso völlig ungleich, nur 20-30% der Bürger haben außer ihren Rentenansprüchen überhaupt ein namhaftes Vermögen.

Diese Einschätzung finde ich nun freilich in einem Frugalistenforum geradezu zum lachen. Das Eigenkapital fällt ja in den meisten Fällen nicht vom Himmel, es wird durch Ersparnisse gebildet. Wer durch Studium einen späteren Einstieg ins Berufsleben hat, muss dann eben auf ein wenig Status verzichten und sein höheres Einkommen zu entsprechender Ersparnisbildung nutzen, sofern selbstgenutztes Wohneigentum Sinn ergeben soll.

Wenn er nach Miet- und nach Eigentumswohnungen sucht, dann wird ihm auch bald ein großer Unterschied auffallen: Bei Mietwohnungen hat er außer im Neubau praktisch keine Auswahl, das Angebot ist sehr gering. Er muss mit zig Leute in Warteschlangen stehen und Selbstauskunftsbögen ausfüllen. die Chancen, eine Wohnung zu bekommen, ist recht gering. Als Käufer hat er dagegen eine recht große Auswahl und wird eher umworben als dass er andere umwirbt.
Als Mieter fühlt man sich als armes Würstchen, als Käufer als umworbener Kunde. Welches Gefühl hat man lieber?

Das kommt sehr drauf an. Lebt man eher auf der frugalistischen Schiene, hat einen guten Beruf und ein gesichertes Einkommen und muss für die gewünschte Wohnung weniger als 25% seines Nettogehalts ausgeben, wird man von Vermietern auch sehr zuvorkommend behandelt, zumindest von solchen, die einigermaßen professionell sind.

Wenn man kauft und finanziert, dann bildet man jeden Monat Vermögen - praktisch gezwungenermaßen. Als Mieter ist man immer wieder allen Konsumverlockungen ausgesetzt - denen man wegen des geringeren Selbstwertgefühles gegenüber den Eigentümern auch eher erliegt.

Korrekt, die selbstgenutzte Immobilie ist in den meisten Fällen eine Art Zwangssparvertrag, den man nur unter großen psychologischen Kosten, kündigen kann. Ob sie darüber hinaus ein gutes Investment darstellt, ist eine völlig andere Frage.

 Der Eigentümer hat aber auch Verantwortung übernommen, seine Ängste besiegt, seine Trägheit überwunden sich zu informieren, Selbstdisziplin gezeigt beim Ansparen von Eigenkapital. Er will selbstbestimmter sein und über Einbauten und Wertverbesserungen seiner Wohnung selbst entscheiden. Sie erhöhen auch den Wert seines Eigentums und nicht den des Vermieters. In der Eigentümergemeinschaft kann er Wesentliches mitbestimmen. Und er ist dem Risiko einer Kündigung nicht ausgesetzt. So hat sich dann die Mühe gelohnt, sich zu überwinden, sich zu informieren, auf Konsum zu verzichten und dadurch mehr Freiheit und mehr Unabhängigkeit zu gewinnen und auch finanziell auf der Gewinnerseite zu stehen.

Korrekt, im Gegenzug hat er das Risiko, dass gegenüber eine Kläranlage gebaut wird und die Wohngegend weniger attraktiv wird und in den meisten Fällen ist er deutlich unflexibler, wenn es darum geht ggf. für bessere berufliche Opportunitäten umzuziehen.

Andere Länder der EU beweisen: 80-90% der Bevölkerung können auf die Gewinnerstraße abbiegen. Aber das gibt es nicht zum Nulltarif. Man muss sich anstrengen, sparen, Ängste überwinden, Risiken eingehen, Verantwortung übernehmen, sich motivieren und informieren - man wird zum Unternehmer statt Unterlasser. Aber es bringt Spaß in einer Gesellschaft von unternehmerischen Gewinnern zu leben und Leistung zu bewundern und solidarisch denjenigen gegenüber zu sein, die es nicht schaffen.

Unternehmerisches Gewinnertum ist nur nicht beschränkt auf Immobilieneigentum, ansonsten stimme ich der These weitgehend zu. Ich gehe Risiken ein informiere mich und kaufe Aktien, beteilige mich also aktiv an Unternehmen. Dafür bekomme ich dann auch (wenn auch nur anfangs sehr wenige) Stimmrechte.

Worauf ich hinauswill: Es gibt kein Free Lunch und nicht DEN heiligen Gral, der immer richtig ist. Man kann sich auch mit Wohneigentum finanziell gehörig in die Nesseln setzen, wenn man dies beispielsweise in einer Region erwirbt, die in der Folge den Bach runter geht. Ist man finanziell gehebelt, wird das ganze entsprechend schlimmer. Für die meisten Menschen ist die selbstgenutzte Immobilie ein wirtschaftliches Klumpenrisiko.

Was nun die Umbauten betrifft, so überschätzen die meisten Menschen heillos, wie viel andere bereit sind für ihren persönlichen Spleen zu bezahlen. Mein alter Herr hat im Laufe der Jahre für eine gute Viertelmillion ein Heizungssystem zusammengestückelt, dessen Betrieb fast ein eigenes Studium erfordert, die er aber für so perfekt hält, dass er felsenfest überzeugt ist, dass selbst fünf Millionen noch als Wert zu niedrig angesetzt wären. Nebenbei beschimpft er mich regelmäßig für meine "Dummehit", dass ich ihm kein Geld leihe, um die Heizung noch komplizierter zu machen und dann irgendwann ein vermeintlichens zehn-Millionen-Haus zu erben, während in Realität der Wert des Hauses sich durch die ganze reingesteckte Kohle in den letzten 30 Jahren real kaum verändert hat, weil die meisten Menschen einfach nur eine warme Bude haben wollen und nicht jeden Tag Stunden mit der Regelung der Heizung verbringen. Dabei hat er noch von einer leicht verbesserten Lage profitiert, worauf er aber keinerlei Einfluss hatte. Das mag nun ein extremes Beispiel sein, aber ich höre relativ häufig, dass Leute beim Verkauf verärgert sind, weil sie die sündhaftteure 10 Jahre alte Küche oder die Einbauschränke nicht bezahlt bekommen, weil der Käufer sich nur dafür interessiert, was ihn die Entsorgung kosten wird.

 

Nicht falsch verstehen, ich bin nicht kategorisch gegen selbstgenutzte Immobilien, aber eben nur wenn die Rahmenbedingungen passen. In einem Fall wie bei mir, wo es eher unwahrscheinlich ist, dass ich dauerhaft in der Wohnung wohnen bleibe, muss sich die Chose auch dann noch rentieren, wenn das Dingens später vermietet wird, denn entweder muss ich das dann selbst tun, oder beim Verkauf entsprechende Abschläge in Kauf nehmen. Ist es sehr wahrscheinlich, dass man dauerhaft am selben Ort bleibt, sieht die Rechnung etwas anders aus, man sollte aber dennoch auf Faktoren wie die Lage, die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Region achten und sich der Tatsache bewusst sein dass "Verbesserungen" höchstwahrscheinlich Luxusausgaben sind, die man im Falle eines Verkaufs nicht bezahlt bekommt. Idealerweise war/ist man auch sparsam genug, dass die Hütte kein Klumpenrisiko im eigenen Vermögen darstellt.

Zitat von provinzler am 30. Juli 2023, 16:42 Uhr

Auch hier noch mal als Nachtrag, die genannten Wertvorstellungen meines alten Herrns sind maßlos überzogen (grob Faktor 10). Liegt natürlich nur daran, dass alle zu blöd sind zu erkennen, welch unermesslich Mehrwert eine möglichst komplizierte Heizung bietet. Ob im Obergeschoss der Strom funktioniert und ob dort im Winter null Grad herrschen, weil vor lauter Heizung umbauen irgendwann das Geld asuging, die Dachisolierung wieder anzubringen ist demgegenüber völlig unerheblich. Und es ist leider kein Witz, diese "Diskussionen" führe ich leider regelmäßig...

Zitat von provinzler am 30. Juli 2023, 16:45 Uhr

Zitat von provinzler am 30. Juli 2023, 16:42 Uhr

Auch hier noch mal als Nachtrag, die genannten Wertvorstellungen meines alten Herrns sind maßlos überzogen (grob Faktor 10). Liegt natürlich nur daran, dass alle zu blöd sind zu erkennen, welch unermesslich Mehrwert eine möglichst komplizierte Heizung bietet. Ob im Obergeschoss der Strom funktioniert und ob dort im Winter null Grad herrschen, weil vor lauter Heizung umbauen irgendwann das Geld asuging, die Dachisolierung wieder anzubringen ist demgegenüber völlig unerheblich. Und es ist leider kein Witz, diese "Diskussionen" führe ich leider regelmäßig...

Da man Beiträge leider hier nicht berarbeiten kann, nochmal so. Also 500k würde ich als Gesamtwert eher als Obergrenze sehen. Nicht übel, aber eben gemessen daran, dass das Haus geerbt wurde und anschließend eine Viertelmillion auf Pump reingebuttert nun auch nichts Weltbewegendes. Außer halt in der verdrehten Welt eines älteren Herrn, der glaubt das Ziel des Lebens wäre eine möglichst komplizierte Heizung.

Zitat von FredFinanzFuchs am 30. Juli 2023, 18:20 Uhr

@provinzler Absolut richtig, dass man mit Immobilien Geld verlieren kann, Risiken eingeht. Mitten in der Stadt wird zwar keine Kläranlage gebaut, aber die Wohnlage kann sich verschlechtern. Deshalb muss man sich bei einem Immobilienerwerb zunächst über den Markt intensiv informieren. Wenn man vermietet, wird man als Vermieter Unternehmer. Und die Wohnung muss nachhaltig zu einem attraktiven Zins vermietbar sein. Also zunächst viele Wohnungen besichtigen und herausfinden, welcher Preis letztendlich gezahlt wurde, um eine realistische Markteinschätzung zu bekommen.

Bei der Eigennutzung muss man aufpassen, dass nicht subjektive Kriterien die Oberhand gewinnen. Man "verliebt" sich in eine der Wohnungen und zahlt einen unrealistischen Preis. Der subjektive Wohnbedarf und ob man eine bestimmte Lage kennt und mit ihr vertraut ist können so zu subjektiven statt objektiven Kriterien werden. Die Wiederveräußerbarkeit sollte ein wichtiges Kriterium sein. Und wenn subjektiver Bedarf und objektive Bedingungen nicht zusammenpassen, lohnt es sich sicher eher zu mieten. Auch wer eine günstige Sozialwohnung ergattert hat, der könnte eher in eine vermietete Wohnung investieren als in eine eigengenutzte.

Die Immobilieninvestition ist sicher ähnlich komplex wie die in Aktien - beide erfordern fundiertes Wissen. Und das muss man sich erst einmal aneignen. Alles Aufwand, Opportunitätskosten, die oft unberücksichtigt bleiben. Nur wenn man Vermögen bildet, dann sollte allein wegen der Diversifizierung die Immobilie dazugehören. Deshalb lohnt es sich, sich mit ihr zu beschäftigen. Und die Steuerfreiheit der ersparten Miete ist eine der wenigen Möglichkeiten, auf Vermögenserträge keine Steuern zu zahlen. Die Steuerfreiheit eines Preiszuwachses (durch Inflation) schon nach gut 2 Jahren bei Eigennutzung ist für manche sogar ein Modell, eine unrenovierte Wohnung günstig zu kaufen, sie aufzufrischen, zu nutzen und sie nach gut zwei Jahren mit steuerfreiem Gewinn wieder zu verkaufen. Da lässt sich mit Geschick netto mehr verdienen als mit steuer- und sozialversicherungspflichtiger Arbeit.

Zitat von Lostoi am 30. Juli 2023, 18:25 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 30. Juli 2023, 11:46 Uhr

Eine gebrauchte Wohnung kostet heute in den Topstädten im Schnitt etwa 5.000€/qm mit Nebenkosten des Erwerbs 5.500€. Wenn ich das Geld statt eine Wohnung zu kaufen in Anleihen anlege, bekomme ich rund 3%, das sind monatlich 13,75/qm. Mehr muss ich selten an Miete zahlen, eher weniger. Gut, die 13,75 muss ich versteuern, sie sind netto nur 10,31 nach Abgeltungssteuer. Aber als Wohnungseigentümer muss ich auch Verwaltung und Instandhaltung bezahlen. Es läuft in etwa auf dasselbe hinaus - wenn ich die Wohnung bar bezahlen würde.
Neubau würde brutto rund 8.000€/qm kosten. Da käme ich auf rund 20€/qm, wenn ich das Geld anlege zu 3% oder netto nach Steuern 15€/qm. Wirtschaftlich isst kaufen oder Mieten also ähnlich teuer.

Aber es ist auch die Inflation zu berücksichtigen. Wenn ich das Geld in Anleihen anlege, habe ich aktuell einen Vermögensschaden von um die 5% durch den Kaufkraftverlust. Bei 5.000€ sind das 20,83 monatlich. Bei 8.000€ sind es sogar 33,33 steuerlich nicht absetzbarer Vermögensschaden je qm im Monat.

In den ersten zwei bis 5 Jahren werde ich den Unterschied kaum merken, denn zunächst muss als ich als Käufer die Ankaufsnebenkosten von 10% wieder "reinholen". Dabei hilft mir die Inflation. Wenn ich also zu einem angemessenen Preis eingekauft habe, hat die Inflation durch Preissteigerung des Sachwertes der Immobilie diese Nebenkosten in zwei Jahren ausgeglichen.
Als Mieter und Anleiheneigentümer werde ich in den ersten drei bis 5 Jahren von der Inflation stark belastet, mein Vermögen hat schon 25% seines Wertes eingebüßt, durch den Zinseszinseffekt sogar mehr. Als Mieter werde ich dann auch die erste Mieterhöhung zu verkraften haben. Denn durch die Mietpreisbremse zahlte ich anfänglich nur 10% mehr als der Mietpreisspiegel ausweist. Aber der wird alle zwei Jahre aktualisiert und durch Inflation steigen auch die Mieten, die indexgesicherten sowieso.
Nach 10 Jahren hat sich der Wert der Anleihen bei 5% Inflation mehr als halbiert. Der Preis meiner Wohnung hat sich um mehr als 50% erhöht - nach Abzug der Erwerbsnebenkosten um 40%.
Als Mieter habe ich also bei 300.000€ Kaufpreis weiterhin 300.000€, als Wohnungseigentümer hat meine Wohnung dann einen Preis von 450.000. Ich stehe also nach Abzug der Erwerbsnebenkosten um 120.000€ besser da.

Normalerweise haben wir diese Situation nicht. Im Normalfall finanziert der Käufer einen Großteil des Preises. Aber auch hier ist er in der besseren Lage: Der Preis der gekauften Wohnung steigt bei Inflation, der Wert des geliehenen Geldes sinkt dagegen.

Also ich habe den Thread jetzt nur überflogen, da es mir zu viel "geschwurble" ist - allerdings möchte ich doch etwas anmerken:

Gehen wir mal davon aus, dass sämtliche von Dir geäusserten Aussagen in dem Post #29 korrekt sind.

Was Du bei der ganzen Thematik aber komplett aussen vor lässt ist die Tatsache, dass Du als Mieter weiterhin Miete zahlen musst!
Bei der Annahmen hast Du das Geld vollständig und musst nichts finanzieren. Die 300 k sind in Anleihen vorhanden (Inflation entsprechend berücksichtigt) - die Wohnung hat 420 k => doch die ganzen Jahre über musst Du monatlich die Miete zahlen. Somit hast Du einen zusätzlichen Kaufkraftverlust.

Und bei vermutlich einem anderen Thread.... Die Verwaltungskosten und Rücklagen meiner selbstgenutzten ETW sind um einiges geringer, als ich jemals in meinem Leben Miete habe zahlen müssen.

Das nur mal als Anmerkung.