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Eigenheim beleihen

Was ich damit sagen will/wollte - Du betrachtest das (nach Deiner Einschätzung) "äußerst geringe Risikio für die Bank" alleine. Das wollte ich Dir, bzw. den Lesern - welche den Thread zu einem späteren Zeitpunkt vielleicht einmal rauskramen - verständlich machen.

Das von Dir eingeschätzte Risiko ist lediglich eine Meßgröße / Kennzahl, welche alleine nicht betrachtet werden kann bzw. wird. Hier kommen eben noch zusätzliche Faktoren mit rein, welche scheinbar viele ausblenden oder nicht berücksichtigen. Und somit kann das ganze Geschäft nicht mehr sooo lukrativ sein oder wird - teilweise zum Unverständnis der Leute - komplett abgelehnt.

Ich greife mal Deine Zahlen ansatzweise auf (unabhängig der bereits anderen Aussgen): Immobilie 600 k voll abbezahlt / Beleihung 300k - also Kredit über 15 Jahre in der Höhe

Das alleine als "Risiko-Größe" betrachtet sieht ganz nett aus.

Wenn jemand mit 25 Jahren, vollzeit berufstätig und unbefristeter Arbeitsvertrag zu der Bank kommt, mit dieser "Risiko-Größe", dann wird sich alles ziemlich gut machen lassen.

Nun haben wir die gleiche "Risiko-Größe", allerdings ist derjenige 70 Jahre alt und Rentner - die möglichen Zahlungsströme bleiben hier mal außen vor.

Die Risiko-Größe ist immer noch identisch, doch das "Gesamtrisiko" für die Bank ist in beiden Fällen extrem anders zu bewerten. Denn bei dem Renter ist die Wahrscheinlichkeit hier um einiges höher, dass er das "Tilgungsende" möglicherweise nicht erlebt. Ergo kann es zu Ausfällen der Zahlungsströme kommen, Streitigkeiten unter den Erben, was zu weiteren Verzögerungen führen kann, und und und...

Und alle diese anderen Faktoren beeinflussen mitunter die Konditionen bzw. das komplette Zustandekommen eines möglichen Vertragsabschlusses.

@lostoi Dein Gedankengang ist sehr gut. Ich würde es wie folgt auf den Punkt bringen:
Einen vernünftigen Darlehnsvertrag mit akzeptablen Konditionen bekommt nur derjenige der eine gute Bonität darstellen kann. Wer sein Eigenheim auch wenn es 1 Mio Wert ist mit einer Grundschuld von 0,5 Mio beleihen möchte muss zusätzlich nachweisen können das er mit seinen Überschüssen auch die Bankraten gut bedienen kann. Darum wird das ganze schon an seine Grenzen stoßen wenn man es nur für Konsum oder einen ETF ausgibt. Insbesondere wenn man keinen Job mehr hat und sonstige Einkünfte sehr unstabil sind.

Bei mir war es auch so, dass wir unser Eigenheim zwecks Renovationen neu beleihen durften, da wir vorher genug abbezahlt hatten (mein Vater steckte sein Erbe von 60 000 CHF ins Eigenheim). Der Schuldbrief auf das Haus war der alte, der wurde auch nicht geändert trotz Abzahlung. Das wurde entsprechend beachtet, dass dieses Beleihungsfenster weiterbesteht dadurch. Die Lebensversicherung meiner Mutter konnte sie jedoch zweckungebunden beleihen.

Was mir aber gerade noch einfällt dazu: Wegen einer Scheidung eines Miteigentümers konnten wir das Haus auch belasten, damit er seine Frau auszahlen kann.

u

Liebe Grüße, Laura Maelle

Irgendwie hat sich die Diskussion vom Thema entfernt. Ob und zu welchen Konditionen Frugi85 einen Kredit bekommt, wird ihm seine Bank sagen.

@frugi85
Wenn du deine Konditionen kennst, kannst du ja verschiedene Szenarien durchspielen. Bzgl. historische Rendite von Einmaleinlagen in einen MSCI World ETF hatte ich ja schon einen Link zu einem Bild gepostet. Vielleicht macht es auch Sinn einen Cashpuffer zu haben um bei einem Crash nicht Anteile verkaufen zu müssen oder gar nachkaufen zu können. Je nach Größe eines solchen Puffers kann aber auch die ganze Rechnung nicht aufgehen (insbesondere, wenn dann doch kein Crash kommt).

Das kritische bei einem solchen Vorhaben ist, dass am Ende der Kreditlaufzeit die ETF-Anteile weniger wert sind als die Restschuld hoch ist. Dann müsstest du eine Anschlussfinanzierung machen und dann können die Konditionen ganz anders aussehen. Allein durch angucken des Bildes zu der Rendite des MSCI Worlds sieht es für mich so aus, als ob eine Laufzeit von 10 Jahren zumindest mein Sicherheitsbedürfnis nicht befriedigen würde. Man muss ja auch noch berücksichtigen, dass du zwischendurch Anteile verkaufen würdest. Beim Verkauf fallen ggf. auch Steuern an.

Ich persönlich würde das nicht machen, aber durchgerechnet habe ich es nicht. Durchrechnen solltest du das aber und das Rechnen schadet zumindest nicht  und man kann besser entscheiden 😉 Die konkreten Konditionen wären zunächst wichtig.

Moin zusammen,

@lostoi Dein Gedankengang ist sehr gut. Ich würde es wie folgt auf den Punkt bringen:
Einen vernünftigen Darlehnsvertrag mit akzeptablen Konditionen bekommt nur derjenige der eine gute Bonität darstellen kann. Wer sein Eigenheim auch wenn es 1 Mio Wert ist mit einer Grundschuld von 0,5 Mio beleihen möchte muss zusätzlich nachweisen können das er mit seinen Überschüssen auch die Bankraten gut bedienen kann. Darum wird das ganze schon an seine Grenzen stoßen wenn man es nur für Konsum oder einen ETF ausgibt. Insbesondere wenn man keinen Job mehr hat und sonstige Einkünfte sehr unstabil sind.

So ist es. Ich habe ja auch zwei Links gepostet die scheinbar wenig Beachtung finden.

Bitte nicht versuchen, die Situation auf 99% der Bevölkerung übertragen zum wollen um dann festzustellen dass es Menschen gibt die sich einen Kredit nicht leisten können. Hier geht es doch um einen konkreten Fall.

Letztmalig zu den Konditionen der Bank!:

genaue Zahlen werde ich nochmal einholen. Aber nochmal: es liegt bereits ein Angebot von vor knapp 2 Jahren vor!!! Damals mit knapp 1,5% Zinsen bei Realkreditkonditionen. Hier gehts also vermutlich um Nachkommastellen bei den Konditionen so dass das prinzipielle Vorgehen, Vorzüge, Nachteile und Risikoanalysen auch bereits jetzt schon kalkuliert werden können. Ich hätte mir gewünscht, dass die Diskussion etwas strategischer und gezielter abläuft.

Nun haben wir die gleiche "Risiko-Größe", allerdings ist derjenige 70 Jahre alt und Rentner - die möglichen Zahlungsströme bleiben hier mal außen vor.

Ich bin aber keine 70 und mittellos sondern Mitte 30 mit festem regelmäßigen Einkommen.

Und auch lüge ich mir nichts in die Tasche oder versuche, meine Rendite schön zu rechnen so wie das laut @privatier die jungen Leute heute ja angeblich so machen die keine Ahnung von der Vergangenheit haben und denken der Aktienmarkt geht für immer mit 30% Rendite p.a. so weiter...

Ich fange dahingehend an, mir veralbert vorzukommen...!

Es lässt sich ein solches Modell nicht mit "Zuständen" von vor 20 Jahren vergleichen und auch nicht mit denen 20 Jahre in der Zukunft. Ich versuche analytisch vorzugehen und entsprechend zu kalkulieren.

Es ist mir egal ob mein Eigenheim in 20 Jahren nur noch 1/3 vom heutigen Wert hat oder das Doppelte - ich will und werde es nicht verkaufen. Auch muss ich mich nicht um eine ggf. erforderliche Anschlussfinanzierung sorgen. Ich erfülle alle Kriterien für einen Immobilienkredit und somit auch für eine Beleihung (und habe ja wie bereits mehrfach erwähnt vor knapp 2 Jahren auch schon Angebote erhalten) und wir gehen für das hier besprochene Modell bitte auch von derart aufgestellten Leuten aus und versuchen nicht es auf einen Geringverdiener oder ansonsten mittellosen Erben oder den gelangweilten Opa Mitte 80 umzulegen um dann festzustellen dass es Faktoren gibt die dazu führen dass das eben kein Konzept für Hinz und Kunz ist sondern eine ggf. Effizienz-steigernde Maßnahme für Menschen mit bereits vorhandenem Grundvermögen! Wäre schon wenn wir uns darauf einigen könnten. 🙂

Mir ist bewusst ( da ich bereits 2 Mal Immobilienkredite aufgenommen habe, einer davon im 7-Stelligen Bereich ) dass Kredite Kosten verursachen, die über den Sollzins hinaus gehen. Ich beschrieb bereits, dass diese in meinem Fall aber sehr überschaubar wären. Da der Fragekomplex nochmal kam, welchen ich bereits zuvor beantwortete:

Die eigenbewohnte Immobilie ist schuldenfrei. Der Grundbucheintrag ist noch vorhanden und stammt von meiner Hausbank. Diese ist auch erneut die potenziell finanzierende Bank. Dahingehend ist das ganze also fast kostenneutral. Bei 300k Kreditvolumen möchte ich für übersichtliche Kalkulationen jetzt bitte nicht noch Briefporto einrechnen müssen. Hier gehts um eine grobe Machbarkeitsanalyse (hoffe ich).

Man muss ja auch noch berücksichtigen, dass du zwischendurch Anteile verkaufen würdest. Beim Verkauf fallen ggf. auch Steuern an.

Ich muss und werde geplant überhaupt nichts verkaufen. Und selbst wenn doch, Steuern fallen nur auf den Wertzuwachs an, nicht auf die selbstgetätigten Einzahlungen. Da es derzeit kaum Wertzuwachs gibt ist das also kaum relevant. Kaum Wertzuwachs bedeutet also kaum Steuern bei nötiger Entnahme. Viel Wertzuwachs bedeutet dasss ich gar nichts entnehmen muss oder es mir eben auch leisten kann, Steuern nehmen ja nur einen kleinen Teil des Wertzuwachses weg. Wir müssen aber mit einheitlichem Szenario rechnen. Wir können nicht bei der Abdeckung der Verbindlichkeitstilgung von quasi Null Rendite am Aktienmarkt ausgehen, bei Entnahme dann aber mit horrenden Steuern aufgrund drastischen Wertzuwachses ausgehen...

Ich möchte nocheinmal zusammenfassen welche Vorteile ich mir erhoffe, denn es geht NICHT einfach NUR um potenzielle Cashflowhebelung (!):

Innerhalb der nächsten vier Jahre fließen bei mir jährlich gut 100.000€ ins ETF Depot. Cash aus der hier beschriebenen potenziellen Beleihung des Eigenheims kommt dann noch oben drauf. Ein entsprechender cashpuffer kann entsprechend dem aktuellen Sparplan einbehalten werden. Eine Tilgung des Kredites ist bei derzeitigen Nettoeinnahmen von fast 10.000€ monatlich dicke drin! Vier Jahre lang. Danach "nur noch" Bezüge aus laufendem Einkommen ( etwa 3.000 Netto).

Ich möchte also 300K Kredit für ein 600 K abgezahltes Gebäude, habe derzeit 100K in ETF und 50K Cash, 10K Nettoeinnahmen für vier Jahre, danach 3K monatlich. Zudem ein MFH mit derzeit gut einer Million Buchwertplus. Das Risiko den Kredit nicht bedienen zu können oder damit "über Kopf zu gehen" würde ich also als "gering" einstufen. und die ganze zeit über liegt neben der "eingesackten" Finanzierungssumme also ab in drei Jahren eben nochmal ein weiterer Anlagebetrag gleicher Größe "zur Rettung bereit".

Die Vorteile:

  1. können die 300k aus der Beleihung direkt am Aktienmarkt investiert werden statt häppchenweise über 3-4 Jahre aus laufenden Einnahmen des MFH. Dadurch ist die Summe schneller investiert (würde sie ja aber ohnehin) so dass sie in vollem Umfang Rendite bilden kann. Der nun laufende Sparplan kann ja entsprechend angepasst werden und dient dann eben auch zum tilgen des Kredits. Bei 300K Kredit über 20 Jahre reden wir von monatlicher Belastung um die 1000€. Das sollte mit Renditen aus einem in 4 Jahren aus gut 700.000€ an EINZAHLUNGEN umfassenden ETF Portfolio möglich sein.
    Nicht klappen kann das nur wenn die durchschnittliche Rendite des ETF über 20 Jahre(!) geringer ist als der Deckungsanteil der Zinsen ( also bezogen auf den Gesamtdepotwert unter 0,5%)
  2. Wenn ich einen Sollzins der Beleihung mit sehr konservativen 2% annehme und mit 2% Tilgung rechne, so "muss der Aktienmarkt im 20-jahres-Schnitt 4% Rendite p.a. abwerfen (um Zinsen UND TILGUNG zu decken). Hier bitte mal im Blog von Georg stöbern. Die Wahrscheinlichkeit dass der Markt das nicht tut liegt inkl. Crashszenarien etc. bei unter einem Prozent. Die Wahrscheinlichkeit bei einem Autounfall zu sterben liegt in selber Größenordnung. Wenn ich mein gesamtes Depotvermögen ansetze, so würden bereits 2% Durchschnittsrendite (über 20 Jahre) des ETF Depots reichen um den Kredit dauerhaft inkl. Tilgung bedienen zu können. Ist das nun konservativ gerechnet oder was?!? Gibts hier tatsächlich irgendjemanden der es für möglich hält dass der Markt 20 Jahre lang quasi keinen Wertzuwachs hat? Wenn er mehr Rendite erbringt als 2% p.a. mache ich also Gewinn über den Hebeleffekt der Beleihung und die Gesamtfinanzierung hinaus. In der Realität packe ich das Portfolio aber gar nicht an sondern tilge aus inflationsangepassten regelmäßigen Einnahmen.
  3. Neben Rendite aus dem Zinshebel zum Aktienmarkt möchte ich vor allem auch meinen ETF Bestand erhöhen. Meine Immos haben zusammengerechnet und um die Schulden reduziert einen positiven Buchwert von gut 1,5 Millionen Euro. Dem gegenüber stehen derzeit nur 100k in Aktien/ETF. Hier möchte ich gerne eine Angleichung vornehmen da es zum Eintritt der FIRE-Phase es im Fall des Falles eben einfacher ist, Geld aus einem ETF abzuzapfen, als aus einem Mehrfamilienhaus - schließlich kann ich ja nicht einfach mal eben ein Badezimmer verkaufen wenn ich Geld benötige.Das MFH betrachte ich also nochmal als zusätzliche Sicherheit - nicht mehr und nicht weniger - hat ansonsten mit der ganzen Sache nichts zu tun.
    Da die Frage nach meiner Risikobereitschaft kam: sie ist sehr klein. Das Gesamtrisiko der Anlage mit all den genannten Umständen liegt bei etwa 1,2 Prozent nach 4% - Regel - nach 3% unter 0,5% ( und da hätte ich immer noch knapp 400€ cashflow monatlich - NACH Abzug der Sollzinsen der Bank!!!).
    Die Tilgung ist doch letztlich nur eine Inflationsgeförderte Rückzahlung von Geld das zwischenzeitlich für mich arbeitet. Das kann nur nicht klappen, wenn der Aktienmarkt langfristig (20J) weniger Rendite bringt als die Sollzinsen.
    Die hier in anderen Threads gerne auf die 3% Regel als im Verhältnis selbst zur 4% Regel absolut sichere Entnahme angesehen wird - warum sollte dann wie in diesem fall eine "Entnahme" (die ja real auch keine ist) von nur 2% auf einmal ein erwähnenswertes Risiko darstellen? Für die Rückzahlung der Verbindlichkeiten ist kein regelmäßiger Kapitalertrag des Anlagevolumens notwendig!

    Ich möchte mir den ganzen Kram nicht schön rechnen - davon habe ich ja nichts und schließlich bin ich ja auch kein Idiot

Mir ging /geht es darum, meine Überlegungen hier im Forum zu posten da ich dazu keine weiteren Infos im Netz gefunden habe und die Idee mit Gleichgesinnten (und ähnlich "gut" aufgestellten) gewinnorientierten Menschen zu teilen und als DERZEIT (nicht vor oder in 20 Jahren) rentable und sehr sehr risikoarme Option der Geldanlage zu diskutieren...

VG und allen einen netten Sonntag 🙂

 

Frugi

 

 

 

 

Den Kredit kann ich prinzipiell auch aus laufenden Bezügen decken - das Risiko daran pleite zu gehen stufe ich also mal als quasi nicht vorhanden ein.

Den Satz hatte ich irgendwie überlesen. Wahrscheinlich weil hier zu viel über den Kredit geschrieben wurde... Kannst mein letztes Post ignorieren.

Hallo @planer

Das kritische bei einem solchen Vorhaben ist, dass am Ende der Kreditlaufzeit die ETF-Anteile weniger wert sind als die Restschuld hoch ist.

Das habe ich ehrlich gesagt nicht verstanden. Das kann doch nur dann der Fall sein wenn die investierten 300k aus der Beleihung über den Finanzierungszeitraum von sagen wir 20 Jahren weniger Wertzuwachs als die Höhe der Sollzinsen generieren, also unter 2%. die Warscheinlichkeit dafür geht gegen Null - und selbst wenn es doch so wäre, hätte man ja immer noch kostennneutral umgeschichtet...?

Tilgung ist ja nur der Anteil den ich ohnehin als Sparrate ins Depot geliefert hätte, das "muss" man also meiner Auffassung nach außen vor lassen...

 

vg

@frugi85 Ich würd nicht sagen, dass das eine schlechte Idee ist, die Chancen auf gute Zusatzgewinne stehn ja ganz gut. Ich bekomm aber auch den Eindruck, dass du das Risiko unterschätzt. Ja, nach 20 Jahren hast du bei sturem Buy&Hold wahrscheinlich die Kreditkosten + x raus. Aber dazwischen, gern auch über einige Jahre, gehts vielleicht auf die Hälfte oder weniger runter. Dann wird medial und vielleicht auch hier im Forum dein Konzept verteufelt, Buy&Hold ist tot, passives Investieren sowieso, Kommer ein untragbarer Querdenker, die USA unter Ivanka Trump erheben Zölle auf den Verkauf von US-Aktien und alle Welt rät zum Invest in Rechenkapazität auf den ersten kommerziellen Quantencomputern in Shanghai, oder was sonst grad der letzte Schrei ist. Und in so einem Umfeld hälst du das Risiko, von deiner Strategie abzuweichen, für "sehr sehr gering"?

Tu es !

Eigentlich hast Du dir alle Fragen selbst beantwortet, im Grunde genommen tauscht Du ja nur Zahlungsströme gegeneinander aus und willst aus der Zinsdifferenz Rendite generieren (Arbitrage). Ich würde nicht zu lange warten, denn die Baukonditionen gehen eher hoch als runter.

Ein Punkt wäre noch zu beachten, Du schließt ja ein Festzinsdarlehen mit fester Laufzeit ab (10-20 Jahre) welches Du später dann - nehme ich an - aus dem Fondsvermögen tilgen willst. Der Rückzahlungszeitpunkt ist somit fix. Willst Du eher aus dem Kreditvertrag raus wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig und die ist happig, da bist Du schnell im 5-stelligen Bereich. Also wenn zum Rückzahlungszeitpunkt des Darlehens der Kurs des Fonds gerade nicht so dolle ist wäre das ungünstig. Variable Zinsen, bei denen Du jederzeit zurückzahlen kannst, sind deutlich höher. Alternativ wäre ein Bankvorausdarlehen möglich, wo anstelle der Tilgung eine Sparrate in einen Bausparer fließt und das Darlehen dann von dem Bausparer abgelöst wird. In den Bausparer kannst Du jederzeit bist zur Bausparsumme einzahlen. Nachteil: Du zahlst die ganze Zeit Zinsen auf den ursprünglichen Darlehensbetrag, weil Du keine Tilgung hast und Du hast die Abschlussprovision von 1% auf die Bausparsumme. Banken bieten sowas gerne an da sie daran mehr verdienen.

Zur Not prolongierst Du die Finanzierung dann, solange Du die bedienen kannst ist ja alles paletti. Da besteht dann nur das Risiko das die Anschlussfinanzierung deutlich teurer ist von den Konditionen. Das sehe ich eigentlich als das größte Risiko, also das die Zeitpunkte von Kreditrückzahlung und Fondsentnahme nicht stimmig sind.

Du möchtest also mit gut aufgestellten, gewinnorientierten Menschen diskutieren was derzeit rentabel und risikoarm ist. Dann machen wir das.

Große Marktschwankungen könnten Dein angestebtes Konstrukt erheblich ins schwanken bringen. Da kannst Du noch so gute Konditionen aushandeln, das Chance/ Risikoverhältnis wird niemals attraktiv sein. Es geht doch gerade darum sich zu fragen, wie das vor 2000 Jahren, vor 20 und in 20 Jahren gelaufen ist, bzw. laufen wird.

Mir will nicht in den Kopf, warum dich das "derzeit" so interessiert. Tagesaktuell hab natürlich auch ich dazu eine Meinung. Z.B. waren bis vor kurzem Crytos der Hit. Gerade habe ich keine. Aber sicher bald wieder. Und wenn man das richtig spielt, dann stimmt auch das Chance/ Risikoverhältnis.

Und ein erheblicher Anteil Edelmetalle lässt mich ruhig schlafen.

Was du vor hast, ist zu verschachteln, Assets in Abhängigkeit zueinander zu bringen. Dabei sehe ich die Kernschmelze vor Augen. Bin aber auch ein alter Mann....

Hallo @frugi85
Zitat von Frugi85 am 20. Februar 2022, 12:26 Uhr

Hallo @planer

Das kritische bei einem solchen Vorhaben ist, dass am Ende der Kreditlaufzeit die ETF-Anteile weniger wert sind als die Restschuld hoch ist.

Das habe ich ehrlich gesagt nicht verstanden. Das kann doch nur dann der Fall sein wenn die investierten 300k aus der Beleihung über den Finanzierungszeitraum von sagen wir 20 Jahren weniger Wertzuwachs als die Höhe der Sollzinsen generieren, also unter 2%. die Warscheinlichkeit dafür geht gegen Null - und selbst wenn es doch so wäre, hätte man ja immer noch kostennneutral umgeschichtet...?

Tilgung ist ja nur der Anteil den ich ohnehin als Sparrate ins Depot geliefert hätte, das "muss" man also meiner Auffassung nach außen vor lassen...

Wie schon in meinem letzten Kommentar erwähnt, habe ich dein Vorhaben und die Rahmenbedingungen falsch verstanden und dementsprechend bitte den Kommentar ignorieren. Ursprünglich hattest du mal die 4% Regel und 10 Jahre erwähnt und mir war nicht klar, dass du den Kredit (Zinsen+Tilgung) durch andere Einnahmen finanzieren willst. Ich bin fälschlicherweise davon ausgegangen, dass du einen Kredit von 300k über 10 Jahre aufnehmen willst und diesen allein durch das erhaltene Kapital bedienen möchtest. Wie schon geschrieben: War eine falsche Annahme von mir. Entschuldigung.

Wichtig wäre aus meiner Sicht dann nur, dass du dir bewußt bist, dass du dir damit etwas von deinen Sicherheiten nimmst. Wenn es hart auf hart kommen würde, könnte man nämlich auch das Eigenheim beleihen, aber das geht natürlich nur wenn es nicht schon beliehen ist. In der Not tuen Banken sich auch schwer Geld zu geben. Wenn das allerdings für dich irrelevant ist, weil sonst noch genug da ist und du etwas risikofreudiger als ich bist, mach es einfach. Für mich hört sich das zumindest nicht nach Harakiri an.

Zitat von konsument am 19. Februar 2022, 9:55 Uhr

Grundsätzlich ist ein Baufidarlehen zweckgebunden: Mit einer Baufinanzierung können Sie ein Haus bauen oder kaufen, sanieren oder modernisieren und dafür ein Immobiliendarlehen aufnehmen. Das Darlehen ist zweckgebunden und steht dem Kreditnehmer nicht zur freien Verfügung. Es muss seinem Zweck entsprechend eingesetzt werden. Als Nachweis für die zweckmäßige Nutzung des Kredits verlangt die Bank Unterlagen, beispielsweise in Form von Rechnungen.

warum sollte die Bank sich für die Verwendung des Geldes interessieren, WENN das Haus bereits fertig gebaut (und neuwertig!) ist?

die von Dir genannten Nachweise sind doch nur dann relevant, wenn sich die Bank absichern muss, dass die SICHERHEIT = das Haus erst geschaffen wird!

wäre ja blöd, wenn der Kreditnehmer alles verjubelt hat - Privatinsolvenz anmeldet - und statt einem 500 k€ Neubaueigenheim ein leeres 100 k€ Grundstück (oder ein angefangener Rohbau) zu "verwerten" ist

@konsument

im Grunde genommen tauscht Du ja nur Zahlungsströme gegeneinander aus und willst aus der Zinsdifferenz Rendite generieren (Arbitrage). Ich würde nicht zu lange warten, denn die Baukonditionen gehen eher hoch als runter.

Du hast es schön auf den Punkt gebracht und präzise zusammengefasst! - und solange die durchschnittliche Rendite am Aktienmarkt über den Zinsfestschreibungszeitraum hinausreicht, mache ich damit auch keinen Verlust. Bei 2% Sollzins entspräche das einer Sofortentname aus dem Depot nach "2-Prozent-Regel". Je länger man wartet und umso mehr die Sollzinsen steigen, desto unattraktiver bzw, "riskanter" wird die Nummer. Es ist also ein Modell, das in dieser effizienten Form nur für einen begrenzten Zeitraum Sinn ergibt.

Du schließt ja ein Festzinsdarlehen mit fester Laufzeit ab (10-20 Jahre) welches Du später dann - nehme ich an - aus dem Fondsvermögen tilgen willst. Der Rückzahlungszeitpunkt ist somit fix.

Das klingt sehr nach einem Endfälligen Darlehen..?  Darüber hatte ich auch schon nachgedacht und auch an anderer Stelle hier schonmal gepostet. Das würde natürlich dafür sorgen dass ich noch mehr Cashflow für den Aktienkauf zur verfügung hätte, was dem "System" natürlich entgegen käme bzw. nochmal einen drauf setzen würde da bis zum Zeitpunkt der Tilgung nur Zinsen anfallen...

Ich denke aber, dass man den Bogen dahingehend nicht überspannen sollte und würde wohl mehr oder weniger direkt ( nach z.b. nur einem tilgungsfreien Anlaufjahr) mit der Tilgung beginnen. Ich habe ja noch 3 Steuerjahre sehr guten Cashflow vor mir. In dieser zeit kann ich also bereits bequem tilgen anstatt diesen Anteil als ETF Sparplan umzusetzen - warum auch, das Geld ist ja schon drauf. Ich sehe ja in diesen mindestens noch 3 verbleibenden Cashflowjahren was am Aktienmarkt passiert. Wenns doof läuft und sich ein Seitwärtstrend abzeichnet, so habe ich immer noch die Möglichkeit die Sparrate in den ETF zu reduzieren und stattdessen ein größeres cashpolster für die weitere Tilgung anzulegen. Ich bin ja live dabei 🙂

Wie schon in meinem letzten Kommentar erwähnt, habe ich dein Vorhaben und die Rahmenbedingungen falsch verstanden und dementsprechend bitte den Kommentar ignorieren. Ursprünglich hattest du mal die 4% Regel und 10 Jahre erwähnt und mir war nicht klar, dass du den Kredit (Zinsen+Tilgung) durch andere Einnahmen finanzieren willst. Ich bin fälschlicherweise davon ausgegangen, dass du einen Kredit von 300k über 10 Jahre aufnehmen willst und diesen allein durch das erhaltene Kapital bedienen möchtest. Wie schon geschrieben: War eine falsche Annahme von mir. Entschuldigung.

Im besten (und gar nicht so unwahrscheinlichen Fall) würde das sogar funktionieren. Dafür (und das meinte ich) müsste der Aktienmarkt durchschnittlich 4% Rendite einfahren. Damit würde mir die Rendite dann Zinsen UND Tilgung zahlen. Das könnte ich dann natürlich aus dem Depot machen oder eben auch aus anderen Einnahmen. Ist eigentlich egal von welcher Seite denn was ich aus laufenden Einnahmen nicht brauche bzw. sparen kann, landet ohnehin im Depot 🙂

Wenn ich also direkt nach 4% Regel entnehmen und somit Tilgung und Zinsen abdecken kann, so generiere ich damit letztlich 300K aus geliehenem Cash. Wenn das zur "Pleite" führt, dann tut es das auch bei allen anderen Privateres da draußen die nach 4% Regel ihren FIRE-Abend genießen. Dann gehen wir alle zusammen unter 😉

Zur Kostenneutralisierung aber reichen ja wie gesagt bereits 2%. Bezogen auf meine Gesamtdepotgröße sogar nur unter 1% Dividende/Wertzuwachs.

Wichtig wäre aus meiner Sicht dann nur, dass du dir bewußt bist, dass du dir damit etwas von deinen Sicherheiten nimmst. Wenn es hart auf hart kommen würde, könnte man nämlich auch das Eigenheim beleihen, aber das geht natürlich nur wenn es nicht schon beliehen ist. In der Not tuen Banken sich auch schwer Geld zu geben. Wenn das allerdings für dich irrelevant ist, weil sonst noch genug da ist und du etwas risikofreudiger als ich bist, mach es einfach. Für mich hört sich das zumindest nicht nach Harakiri an.

Du hast Recht, das Risiko ist etwas höher aber eben auch nur in sehr überschaubarem maße im Vergleich zu dem was damit an zusätzlichem Vermögen aufgebaut werden kann. Wenn es wirklich hart auf hart kommen sollte - DANN käme irgendwann das Mehrfamilienhaus ins Spiel. Das kann ich in 8 Jahren aufteilen und als Eigentumswohnungen in Häppchen abgeben wenn nötig, wobei bereits einer der 12 Happen ausreichen würde, die Restschuld zu tilgen.

 

Ja, nach 20 Jahren hast du bei sturem Buy&Hold wahrscheinlich die Kreditkosten + x raus. Aber dazwischen, gern auch über einige Jahre, gehts vielleicht auf die Hälfte oder weniger runter. Dann wird medial und vielleicht auch hier im Forum dein Konzept verteufelt, Buy&Hold ist tot, passives Investieren sowieso, Kommer ein untragbarer Querdenker, die USA unter Ivanka Trump erheben Zölle auf den Verkauf von US-Aktien und alle Welt rät zum Invest in Rechenkapazität auf den ersten kommerziellen Quantencomputern in Shanghai, oder was sonst grad der letzte Schrei ist. Und in so einem Umfeld hälst du das Risiko, von deiner Strategie abzuweichen, für "sehr sehr gering"?

@thewanderer

Das Risiko ist genau so hoch, wie sich mit dem Depot voller cash nach 2% Regel in den Ruhestand zu begeben - nicht mehr und nicht weniger. Mir reicht das bzw. fühle ich mich damit so konservativ eingestellt wie man es am Aktienmarkt nur sein kann ohne dass es lächerlich ängstlich wird.

Ich gehe derzeit davon aus, dass ich mit meinem AllWorldCountry-ETF erstmal jeden Trend ganz gut mitnehmen kann. Egal wer in 20 Jahren die großen Überflieger sind, ich hab sie mit drin. Ich meine, mich daran zu entsinnen dass DU es warst der diesen Satz hier ebenfalls mal vertrat. Ich weiß nicht was in 10 oder 20 Jahren los ist aber wir gehen doch von im Schnitt steigenden Kursen aus, sonst würden wir ja nicht in den Markt investieren.

Das trifft natürlich auch auf den Immobilienmarkt zu. Da sehe ich bei mir aber ein deutliches Klumpenrisiko. Jeder weitere breit investierter Euro in Aktien/ETF trägt in meinem Fall doch eigentlich sehr zu größerer Diversifizierung bei. "Gewarnt" werde ich hier vor der unsicheren Zukunft des Aktienmarktes - dabei ist das im Falles des Falles gar nicht das worin der Bärenteil meines Vermögens investiert ist. Meine Einzelaktie "Deutsche Immobilie" ist im Volumen derzeit 20 Mal größer als mein Welt ETF Anteil...

So kann man es ja auch erstmal betrachten bzw. sollte man wenn man sich diese ungleiche Verteilung anschaut. Hier durch Beleihung des Eigenheims etwas zu Balancen tut dem Gesamtpaket sicherlich Gutes in Sachen Diversifizierung...?

VG

 

Zitat von exit-tbd am 20. Februar 2022, 16:37 Uhr
Zitat von konsument am 19. Februar 2022, 9:55 Uhr

Grundsätzlich ist ein Baufidarlehen zweckgebunden: Mit einer Baufinanzierung können Sie ein Haus bauen oder kaufen, sanieren oder modernisieren und dafür ein Immobiliendarlehen aufnehmen. Das Darlehen ist zweckgebunden und steht dem Kreditnehmer nicht zur freien Verfügung. Es muss seinem Zweck entsprechend eingesetzt werden. Als Nachweis für die zweckmäßige Nutzung des Kredits verlangt die Bank Unterlagen, beispielsweise in Form von Rechnungen.

warum sollte die Bank sich für die Verwendung des Geldes interessieren, WENN das Haus bereits fertig gebaut (und neuwertig!) ist?

die von Dir genannten Nachweise sind doch nur dann relevant, wenn sich die Bank absichern muss, dass die SICHERHEIT = das Haus erst geschaffen wird!

wäre ja blöd, wenn der Kreditnehmer alles verjubelt hat - Privatinsolvenz anmeldet - und statt einem 500 k€ Neubaueigenheim ein leeres 100 k€ Grundstück (oder ein angefangener Rohbau) zu "verwerten" ist

weil die Bank keine Lust hat auf eine Zwangsversteigerung, also die wollen schon wissen was man mit dem Geld vor hat, ich arbeite ja bei einer Bank, sogar bei einem Immobilienfinanzierer daher weiß ich das 😉

das sind genau die Kriterien bei einem Neubau, hab ich 1 zu 1 von der Dr. Klein Homepage übernommen, auf das was Du ansprichst habe ich im darauf folgenden Absatz hingewiesen. Nicht jede Bank macht so eine Finanzierung, Hard und Soft-Facts beim Rating spielen da rein, wenn wie bei Frugi das die Hausbank ist und einen kennt sowie die finanziellen Verhältnisse exzellent sind funktioniert das, als unbekannter Kunde bei einer neuen Bank eher schwierig.

@frugi85: Das klingt sehr nach einem Endfälligen Darlehen..?  Darüber hatte ich auch schon nachgedacht und auch an anderer Stelle hier schonmal gepostet. Das würde natürlich dafür sorgen dass ich noch mehr Cashflow für den Aktienkauf zur verfügung hätte, was dem "System" natürlich entgegen käme bzw. nochmal einen drauf setzen würde da bis zum Zeitpunkt der Tilgung nur Zinsen anfallen...

oder Annuitätendarlehen, also Zins und Tilgungsleistung. Was ich meinte ist das wenn Du zum Ablauf der Zinsbindung nach 10,15 oder 20 Jahren das Darlehen zurückzahlen willst muss das zu diesem Zeitpunkt erfolgen. Wenn dann die Kurse Deiner Fonds ungünstig stehen, gerade ein Crash gewesen ist, die Kurse abgerutscht sind und Du musst die Anteile verkaufen um das Darlehen zurückzuzahlen. Also Du kannst das Darlehen nicht beliebig zurückzahlen, dann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, wenn Du bspw. prolongierst für 10 Jahre und nach 2 Jahren zurückzahlen willst. Das Risiko hast Du.

Ja, das Risiko habe ich. Das wäre extremst ungünstig aber eben auch erst in z.b. 20 Jahren. Da sind dann auch "nur noch" grob 100k ausstehend. Wenn mein Depotstand aber bereits in vier Jahren mit Sparplan und den 300k aus dem Darlehen gut 700k beträgt, dann sollten da in 20 Jahren selbst bei einem Jahrhundertcrash noch 100k zu finden sein...Wenns sonst wirklich ganz unten ist, dann lieber eine etwas teurere Anschlussfinanzierung mit kurzer Laufzeit wählen - auch ein Crash dauert ja nicht für immer.

Die Sache mit dem Bausparvertrag . kannst du das ggf. nochmal etwas genauer erläutern? Die Möglichkeit variabel zu tilgen ist natürlich interessant.

Als ich das MFH gebaut habe, musste ich ebenfalls einen Bausparvertrag in Höhe der Hälfte der Zinsen in der Festschreibungsperiode abschließen. Totaler Scheiß - da wandern jetzt 10 Jahre lang insgesamt 40.000 Euro unverzinst rein. Für meine Hausbank (durchreichende Bank für den KFW-Kredit) bleibt also kaum Zinszahlungsrisiko und sie haben an der Abschlussgebühr verdient. So war eben die Auflage. Leider wollte man auch nur auf 10 Jahre festschreiben bei der KFW - hätte mir gerne etwas höhere aber langfristigere Konditionen gesichert, war aber eher in der Position glücklich sein zu können überhaupt so groß finanzieren zu können...

Wie genau das alles durchgereicht und verrechnet wird weiß ich auch nicht, würde mich eigentlich mal interessieren wer da wie was dran verdient.

VG

 

@frugi85 Zugegeben, mir ist das gerade zu hoch, aber ich hätte  nun doch eine klitzekleine Frage, nämlich warum Du Deinen Plan auf einem 2 Jahre alten Angebot Deiner Hausbank aufbaust und nicht zuerst nachfragst, ob Deine Bank JETZT einer solchen zweckungebundenen Beleihung in Höhe des unveränderten Grundbuch-Schuldbriefs zustimmen würde? 2 Jahre sind eine lange Zeit. Was genau lässt Dich vor einer solchen pragmatischen Vorabklärung der reellen Möglichkeiten abschrecken? Wäre es nicht einfacher, dies erstmal abzuklären und von klaren Voraussetzungen auszugehen?

Liebe Grüße, Laura Maelle
Zitat von Frugi85 am 20. Februar 2022, 17:12 Uhr

Wie schon in meinem letzten Kommentar erwähnt, habe ich dein Vorhaben und die Rahmenbedingungen falsch verstanden und dementsprechend bitte den Kommentar ignorieren. Ursprünglich hattest du mal die 4% Regel und 10 Jahre erwähnt und mir war nicht klar, dass du den Kredit (Zinsen+Tilgung) durch andere Einnahmen finanzieren willst. Ich bin fälschlicherweise davon ausgegangen, dass du einen Kredit von 300k über 10 Jahre aufnehmen willst und diesen allein durch das erhaltene Kapital bedienen möchtest. Wie schon geschrieben: War eine falsche Annahme von mir. Entschuldigung.

Im besten (und gar nicht so unwahrscheinlichen Fall) würde das sogar funktionieren. Dafür (und das meinte ich) müsste der Aktienmarkt durchschnittlich 4% Rendite einfahren. Damit würde mir die Rendite dann Zinsen UND Tilgung zahlen. Das könnte ich dann natürlich aus dem Depot machen oder eben auch aus anderen Einnahmen. Ist eigentlich egal von welcher Seite denn was ich aus laufenden Einnahmen nicht brauche bzw. sparen kann, landet ohnehin im Depot 🙂

Wenn ich also direkt nach 4% Regel entnehmen und somit Tilgung und Zinsen abdecken kann, so generiere ich damit letztlich 300K aus geliehenem Cash. Wenn das zur "Pleite" führt, dann tut es das auch bei allen anderen Privateres da draußen die nach 4% Regel ihren FIRE-Abend genießen. Dann gehen wir alle zusammen unter 😉

Zur Kostenneutralisierung aber reichen ja wie gesagt bereits 2%. Bezogen auf meine Gesamtdepotgröße sogar nur unter 1% Dividende/Wertzuwachs.

Mein Punkt wäre gewesen, dass mit der 4% Regel nach 10 Jahren ja noch eventuell eine Restschuld > Depotwert hätte dagewesen sein können und bei ungünstigen Verlauf am Aktienmarkt und ungünstigen Konditionen bei der Kreditvergabe wäre das nicht aufgegangen, da auf einmal für eine Anschlussfinanzierung mehr als 4% entnommen werden müssten... Es wäre dann auch eventuell relevant gewesen, dass du Steuern vom Gewinn hättest zahlen müssen, da 4% dann zeitweise keine 4% netto gewesen wären, aber die Überlegungen sind hinfällig, da sie für deinen Plan nicht relevant sind.

Ich wollte nicht die 4% Regel kritisch betrachten.

Moin @laura_maelle

Ich zitiere mich selbst

Letztmalig zu den Konditionen der Bank!:

genaue Zahlen werde ich nochmal einholen. Aber nochmal: es liegt bereits ein Angebot von vor knapp 2 Jahren vor!!! Damals mit knapp 1,5% Zinsen bei Realkreditkonditionen. Hier gehts also vermutlich um Nachkommastellen bei den Konditionen so dass das prinzipielle Vorgehen, Vorzüge, Nachteile und Risikoanalysen auch bereits jetzt schon kalkuliert werden können.

In den letzten beiden Jahren hat sich an den Zinskonditionen eigentlich nicht viel getan. Mein MFH habe ich mit 0,7% finanziert, das Beleihungsangebot mit 1,5% ist auch erst von vor zwei Jahren und Freunde finanzieren grad mit 10% Eigenkapital zu 1,29%.

Ich selbst rechne mit pessimistischen 2%, wobei das auch derzeit für die genannten Konditionen schon echt übel wäre. Um alles weiterzuspinnen muss ich jetzt in der Bank keinen verrückt machen und denen alles erklären und sie beschäftigen, nur um genau zu wissen ob es jetzt 1,4% oder 1,9 werden und es dann am Ende doch nicht zu machen. Zunächst einmal muss doch die Idee reifen und durchdacht werden.

Ich habe keinen im Bekanntenkreis mit dem ich derlei Kram besprechen und diskutieren kann. Daher habe ich das hier mal vorgetragen - einfach weil ich denke dass es eine gute Idee ist die es verdient in Erwägung gezogen zu werden...

 

 

Mein Punkt wäre gewesen, dass mit der 4% Regel nach 10 Jahren ja noch eventuell eine Restschuld > Depotwert hätte dagewesen sein können und bei ungünstigen Verlauf am Aktienmarkt und ungünstigen Konditionen bei der Kreditvergabe wäre das nicht aufgegangen, da auf einmal für eine Anschlussfinanzierung mehr als 4% entnommen werden müssten... Es wäre dann auch eventuell relevant gewesen, dass du Steuern vom Gewinn hättest zahlen müssen, da 4% dann zeitweise keine 4% netto gewesen wären, aber die Überlegungen sind hinfällig, da sie für deinen Plan nicht relevant sind.

Ich wollte nicht die 4% Regel kritisch betrachten.

Stop, das passt nicht zusammen 😉

 

Das hier

Mein Punkt wäre gewesen, dass mit der 4% Regel nach 10 Jahren ja noch eventuell eine Restschuld > Depotwert hätte dagewesen sein können

und das hier

Ich wollte nicht die 4% Regel kritisch betrachten.

widerspricht sich. Ich möchte dir (nicht böse gemeint ) mal unterstellen, dass du eventuell noch nicht ganz verstanden hast was hinter der 4%-Regel (oder auch 3%-Regel) steckt bzw. wie sich die Modelle zusammensetzen und berechnen. Dazu möchte ich nochmal den Blog von Georg lobend hervorheben

https://www.finanzen-erklaert.de/mut-zum-risiko/

zum Einsteig in Kurzform. Er hat das ganze in einem anderen Artikel den ich auf die schnelle nicht finde genau analysiert.

Zu diesen Entnahmeraten gibt es Warscheinlichkeitsstatistiken - einige davon findet man in Georgs Blog. Eingerechnet sind hierbei auch Crashs im ungünstigsten Zeitpunkt - nämlich direkt nach beginn der Entnahmephase. Die komplette Restschuld ist ja nicht weg, sondern befindet sich sofort nach Kreditaufnahme in voller Höhe im ETF Depot. Das heißt, dass ich mit an Null Risiko grenzende Wahrscheinlichkeit (seit 120 jähren historisch betrachtet) bis in alle zeit jährlich 3% entnehmen kann- inklusive Crash, Inflationsausgleich etc. Der bereits ungünstigste Zeitpunkt ist also bereits eingerechnet. Es MUSS und wird also das Grundvolumen stets erhalten bleiben. Entnehme ich zudem ggf. auch gar nicht, weil ich (zum Teil) aus laufenden Einnahmen tilge bin ich über 20 Jahre auf jeden breitflächig safe -statistisch und mathematisch gesehen.

 

Es wäre dann auch eventuell relevant gewesen, dass du Steuern vom Gewinn hättest zahlen müssen

Da bin ich auch anderer Meinung - Oli hat dazu mal in seinem log geschrieben wie sich das mit der Entnahme so verhält.

Aus einem thesaurierenden Depot entnehme ich ja nicht nur Gewinne. Ich kann mir ja nicht auswählen ob ich heute Einlagen oder Zinsen abheben möchte 😉

Es ist also ein prozentual ermittelter Zinsanteil in den Auszahlungssummen. Dabei gilt zudem noch "first in - first out". Vereinfacht gesagt wäre es aber so. Habe ich meinen z.b. 100k Batzen gerade erst angelegt und erhalte darauf 4% Rendite in Form von Wertsteigerung im ersten Jahr, so bestehen dann z.b. 104 abgehobene Euro aus 100 Euro Eigenkapital und nur 4 Euro Zinsen. Auf die 4 Euro zahle ich meine 25% Ertragssteuer, also einen Euro. Auf die gesamte abgehobene Summe gerechnet also irgendwas knapp unter 1%. Und das auch nur wenn der entnommene Zinsanteil im Jahr die 800€ nicht übersteigt. Da können bei Depots mit wenig Wertzuwachs aber erstmal ein paar 10k im Jahr abgehoben werden bevor das geknackt wird - der erst dann nach oben beschriebener Rechnung.

Wenn meine Depoteinzahlung also keine Kursgewinne verzeichnet, dann ist bei Entnahme eben auch nichts zu versteuern. Besteht mein Depot aus 50% Kursgewinnen und 50% Einzahlungen, dann siehts schon anders aus, allerdings bedeutet das ja auch dass sich meine Einzahlung an Kursgewinnen bereits verdoppelt hat. Steuern fallen also nur an, wenn mein Plan aufgeht 😉

 

 

Zitat von Frugi85 am 20. Februar 2022, 20:25 Uhr

Ich selbst rechne mit pessimistischen 2%, wobei das auch derzeit für die genannten Konditionen schon echt übel wäre. Um alles weiterzuspinnen muss ich jetzt in der Bank keinen verrückt machen und denen alles erklären und sie beschäftigen, nur um genau zu wissen ob es jetzt 1,4% oder 1,9 werden und es dann am Ende doch nicht zu machen. Zunächst einmal muss doch die Idee reifen und durchdacht werden.

Das verstehe ich nicht so ganz @Frugi85 denn wenn die Beleihung zweckungebunden ist, wie Du mehrfach versichert hast, musst Du Deiner Hausbank doch gar nichts erzählen über den Zweck, sondern kannst einfach mal nachfragen, wie die Konditionen gerade jetzt sind. Das ist doch immer noch sehr unverbindlich und wird diese wohl kaum verrückt machen, da es ja zweckungebunden ist, also wird es sie nicht interessieren.

Es sei denn, dass Deine Hausbank dies heute nach 2 Jahren nicht mehr zweckungebunden anbieten würde. Dann wäre diese ganze Planerei völlig vergeblich. Bei uns in der Schweiz hat sich z. B. diesbezüglich innerhalb von 2 Jahren einiges geändert, wodurch einige ihre Träume vom Eigenheim noch etwas verschieben müssen. Die Bedingungen sind nicht mehr so günstig wie vor 2 Jahren.

Liebe Grüße, Laura Maelle