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Eigenheim beleihen

Zitat von Frugi85 am 20. Februar 2022, 17:12 Uhr

Ich gehe derzeit davon aus, dass ich mit meinem AllWorldCountry-ETF erstmal jeden Trend ganz gut mitnehmen kann. Egal wer in 20 Jahren die großen Überflieger sind, ich hab sie mit drin. Ich meine, mich daran zu entsinnen dass DU es warst der diesen Satz hier ebenfalls mal vertrat. Ich weiß nicht was in 10 oder 20 Jahren los ist aber wir gehen doch von im Schnitt steigenden Kursen aus, sonst würden wir ja nicht in den Markt investieren.

Ja, das vertrete ich. Ich habe ja auch nicht vom Risiko gesprochen, dass die ETF-Achterbahn ihr Ziel verfehlt, sondern dass du oder ich auf halber Strecke rausfallen. Ich als Börsenfrischling glaube, mein bescheidenes Depot durch die Krisen der nächsten Jahre bringen zu können. Bei einem kreditgehebelten sechsstelligen Batzen wär ich mir da nicht so sicher.

Das trifft natürlich auch auf den Immobilienmarkt zu. Da sehe ich bei mir aber ein deutliches Klumpenrisiko. Jeder weitere breit investierter Euro in Aktien/ETF trägt in meinem Fall doch eigentlich sehr zu größerer Diversifizierung bei. "Gewarnt" werde ich hier vor der unsicheren Zukunft des Aktienmarktes - dabei ist das im Falles des Falles gar nicht das worin der Bärenteil meines Vermögens investiert ist.

Nein, um die Zukunft des Aktienmarkt ging es nicht, s.o.

Meine Einzelaktie "Deutsche Immobilie" ist im Volumen derzeit 20 Mal größer als mein Welt ETF Anteil...

So kann man es ja auch erstmal betrachten bzw. sollte man wenn man sich diese ungleiche Verteilung anschaut. Hier durch Beleihung des Eigenheims etwas zu Balancen tut dem Gesamtpaket sicherlich Gutes in Sachen Diversifizierung...?

VG

Du verringerst ein bereits negatives Asset (Cash) und erhöhst ein bereits positives Asset, während dein Immoanteil exakt gleich bleibt. Das mag gut für die Rendite sein, aber die Diversifizierung reduziert sich.

Zitat von Frugi85 am 20. Februar 2022, 18:40 Uhr

Ja, das Risiko habe ich. Das wäre extremst ungünstig aber eben auch erst in z.b. 20 Jahren. Da sind dann auch "nur noch" grob 100k ausstehend. Wenn mein Depotstand aber bereits in vier Jahren mit Sparplan und den 300k aus dem Darlehen gut 700k beträgt, dann sollten da in 20 Jahren selbst bei einem Jahrhundertcrash noch 100k zu finden sein...Wenns sonst wirklich ganz unten ist, dann lieber eine etwas teurere Anschlussfinanzierung mit kurzer Laufzeit wählen - auch ein Crash dauert ja nicht für immer.

Die Sache mit dem Bausparvertrag . kannst du das ggf. nochmal etwas genauer erläutern? Die Möglichkeit variabel zu tilgen ist natürlich interessant.

Als ich das MFH gebaut habe, musste ich ebenfalls einen Bausparvertrag in Höhe der Hälfte der Zinsen in der Festschreibungsperiode abschließen. Totaler Scheiß - da wandern jetzt 10 Jahre lang insgesamt 40.000 Euro unverzinst rein. Für meine Hausbank (durchreichende Bank für den KFW-Kredit) bleibt also kaum Zinszahlungsrisiko und sie haben an der Abschlussgebühr verdient. So war eben die Auflage. Leider wollte man auch nur auf 10 Jahre festschreiben bei der KFW - hätte mir gerne etwas höhere aber langfristigere Konditionen gesichert, war aber eher in der Position glücklich sein zu können überhaupt so groß finanzieren zu können...

Wie genau das alles durchgereicht und verrechnet wird weiß ich auch nicht, würde mich eigentlich mal interessieren wer da wie was dran verdient.

VG

 

Frugi, wenn Du bspw. 300k aufnimmst und in 20 Jahren noch 100k Restschuld verbleiben sollen wäre bei einem Zins von 1,5% eine Tilgung von 2,87% notwendig, die Rate läge dann bei rd. 1.100 € p.m. Das ist die aktuelle 10-Jahres Kondition der Sparkasse bis 60% Beleihung. 20 Jahre werden online nicht angeboten, die gibt es aber m.W. Die wird dann etwas höher sein, denke zwischen 1,70% und 2,00%.

An einer Baufinanzierung verdient eine Bank bei der aktuellen Zins- und Margensituation nicht viel, an einem Kfw-Darlehen gar nichts, weil das nur durchgereicht wird, da hat die Bank sogar einen ziemlich hohen Bearbeitungsaufwand. An einem Bausparvertrag die 1% Abschlussprovision welche fällig wird. Du könntest also bspw. über 100k ein Bankvorausdarlehen mit Tilgungsaussetzung gegen Besparung eines Bausparvertrages abschließen. Kostet Dich eben 1% = 1.000 € Abschlussprovision. Bei einem solchen Darlehen wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wenn Du es vorzeitig ablöst sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Den Bausparvertrag kannst Du beliebig einzahlen bis zur Bausparsumme, wird nur nicht verzinst so wie Du schon geschrieben hast. Also das Konstrukt kostet schon ein bisschen Geld. Wer normal abzahlen möchte dem würde ich nicht dazu raten, das macht nur in dieser speziellen Konstellation Sinn. Oder Sondertilgungen beim Bankdarlehen vereinbaren, das kostet aber da es sich um eine implizite Option handelt i.d.R. einen Zinsaufschlag. Solche Details würde ich dann aber alle in einem Beratungsgespräch bei der Bank besprechen, das ist von Institut zu Institut verschieden.

Allerdings, wenn Du ohnehin bis 100k runtertilgen willst sehe ich das Risiko eines ungünstigen Kursverlaufs zum Fälligkeitszeitpunkt nicht so hoch, wenn sich der Betrag nicht auftreiben lässt prolongierst Du zur Not eben noch mal 5, 8 oder 10 Jahre.

Moin @konsument

Allerdings, wenn Du ohnehin bis 100k runtertilgen willst sehe ich das Risiko eines ungünstigen Kursverlaufs zum Fälligkeitszeitpunkt nicht so hoch, wenn sich der Betrag nicht auftreiben lässt prolongierst Du zur Not eben noch mal 5, 8 oder 10 Jahre.

So sehe ich das auch, der Restbetrag ist dann in jedem Fall sehr überschaubar, Im Verhältnis zum Gegenwert wohl ohnehin nur ein Bruchteil.

Ich habe nun doch recht zügig mal aktuelle Konditionen eingeholt. Ohne meine Angaben einer genaueren Prüfung zu unterziehen wurde mir eine positive Zusage mit folgenden zahlen geliefert:

Beleihung mit bis zu 400.000€ zu 1,6% auf 10 oder 1,95 % auf 20 Jahre, letzteres mit der Möglichkeit, Sondertilgungen von 10% p.a. leisten zu können. Ohne diese Option 1,8%

Liegt also genau im von uns vermuteten Rahmen. Dabei ist es "egal", ob ich mit 400k oder mit nur 200k beleihe. Das ganze bei 3% Tilgung. Bei Entnahme nach 4%-Regel müsste ich also rechnerisch monatlich um die 350€ "drauf packen". Man sieht ja aber frühzeitig ob das "nötig wird" oder ob das Depot so eine Entnahme packen würde.

Da ich ja aber die ersten paar jähre nicht entnehmen möchte und aus laufenden Einnahmen tilgen würde, wäre das Endergebnis dann wohl doch sowas wie eine 3,5-4% Regel-Entnahme, das Depot wird in den 4-5 Jahren ja sehr vermutlich noch etwas anwachsen.

Am Ende blieben dann also gute 3 00.000 aus "Nichts" generierte Neuronen hängen...

Finde ich nicht schlecht. Allerdings wäre nun "Eile" geboten, denn wie du es schon angerissen hast, werden die aktuell noch sehr guten Konditionen wohl nicht mehr ewig erhalten bleiben....

 

vg

Frugi

 

Hallo Frugi,

habe das mal in mein Excel eingegeben, 1,8% + 3% Tilgung ergeben eine Rate von 1.200 Euro bei 300 Tsd. Darlehen und eine Restschuld von 84 Tsd. Euro nach 20 Jahren.

Du zahlst dann insgesamt 71.529 Euro an Zinsen über den Zeitraum von 20 Jahren. Wählst Du die Option Sondertilgung 10% p.a. mit 1,95% kostet Dich das rd. 5.500 Euro mehr an Zinsen, allerdings bleibt die Frage, ob man bei 1,8% Zins sondertilgen sollte. Du bist ja noch jung und vom Zeithorizont wäre das kein Problem. In der Tat ist die Konstellation einer unbelasteten Immobilie verbunden mit den niedrigem Zinsniveau eine gute Ausgangsbasis für Deinen Plan. Und 84 Tsd. Euro in 20 Jahre sind nicht dasselbe wie 84 Tsd. Euro heute, bei der anziehenden Inflation erst recht nicht. Wer weiß was man in 20 Jahren noch für das Geld bekommt.

Also die Zeit spielt Dir in die Karten. Ich würde mir auch gleich den 20-Jahres Zins sichern, die Anzeichen deuten eher auf einen Anstieg hin und 1,8% ist eine super Kondition.

Ich bin ein Stück weiter und habe die ganze Überlegung mit meinem Immobilienheini bei der Sparkasse besprochen. In 14 Tagen sollte soweit alles fertig und das Darlehen bereit zur Auszahlung sein. Habe das ganze dann aber doch etwas anders gestrickt:

Ich habe mich doch für "nur" 250.000€ und 10 Jahre Laufzeit zu 1,6% Sollzins entschieden. Hintergrund ist der, dass ich beim Bau des MFH "gezwungen war", einen Bausparvertrag über 100.000€ abzuschließen. Wusste mit dem Ding bislang nichts anzufangen, da man nur einzahlt und keine Hsbenzinsen bekommt. Nun ist das Ding aber in neun Jahren so gefüllt, dass ich damit und dem,damit verbundenen Darlehen gsnz bequem nochmal 10 Jahre weiterfinanzieren kann, mit gesichertem Zinssatz von dann 1,5%.

ich zahle nun also 10 Jahre lang 1,6% Zinsen, anschließend nochmal 10 Jahre 1,5%. Somit habe ich über die 20Jahre einen gesicherten Sollzins von im Schnitt 1,55% statt 1,95 wie zuvor angeboten. Da ich sonst mit dem BSV in 10 Jahren ohnehin nichts hätte anfangen können, habe ich mich nun zu diesem Konstrukt entschieden und alles in die Wege geleitet. Durch die "geringe" Beleihung entfällt zudem ein sonst nötiges Wertgutachten zu meinen Lasten und der Prüfungsprozess ist nicht so kritisch und eng gemascht.

100.000 des Geldes werde ich direkt in meinen Allworld ETF investieren, ich habe beschlossen, dass ich den zeitpunkt dafür als passend empfinde, schließlich gehe ich von steigenden Kursen aus und mein Depot steckt gute 10% im Minus. der Rest verteilt über ein Jahr in Raten. Durch die derzeit niedrigen Aktienkurse empfand ich es als schlau, das ganze zu beschleunigen um noch tief einsteigen zu können.

In ein paar Jahren kann ich berichten, ob das alles so clever war wie geplant 😉

VG

 

Was mich übrigens auch nochmal zu diesem Vorhaben motiviert hat:

Da ich mein MFH sehr kostengünstig gebaut habe und die Preise noch immer stetig steigen (gebaut für unter 2000€/qm - aktueller Wert bei um die 3500-3800€/qm), habe ich die Tage mal ein rudimentäres Excel gebastelt und festgestellt, dass bei derzeitigem Preisniveau, mein Nettovermögen ganz unauffällig und leise die 2 Mio -Marke überschritten hat. Leben könnte ich von dem daraus erwirtschsfteten Cashflow aber noch nicht. Das ETF Depot zu erweitern und aufzustocken ist daher für mich ein wichtiger und richtiger Schritt, sowohl für die Erhöhung von Cashflow nach der Sonder-Afa-Phase in vier Jahren, als auch für eine breitere Diversifizierung meiner Investments.

So langsam wird FIRE mit 40 wirklich gteifbar 🙂  😎

Moin Frugi85

mit dem Zwangs-Ansparen des BSV entspricht einer Tilgung. Die Rückzahlung des BSV einem Volltilger. Die Zuteilung eines BSVges liegt i.dR. bei um die 45%.

Ist das so richtig?

Das würde bedeuten, dass du in den ca. 20 Jahren der Rückzahlung eine monatliche Zins und Tilgungslast hättest. Ist dem so?

bei angenommenen 4% Kapitalrendite nach Inflation und Gebühr/Steuern würden aus den 250.000 in 20 Jahren 450.000 werden. Bei der nicht ganz sicheren 4% Regel entpräche dies einer realen Entnahme von 1.500€ p.M..

Du willst ja aber als Ziel 2025 Clubmitglied die Entnahme in 3 Jahren sehen. Dann wären es bei 4% Realrendite 280k oder nach der 4% Regel etwas über 900€ Entnahme. Die Zins/Tilgungsleistung des Darlehens laufen aber weiter.

Gleichwohl hab ich dein Problem der jungen Immobilien Hebler verstanden, nämlich dass der aufgeschobene Reichtum spät kommt und man dann den ganzen free Cashflow gar nicht braucht.

So könntest du in 3 Jahren dann das Geld bis zu dem Zeitpunkt an dem deine Gesamtschuldenlast geringer und dein Free Cashflow signifikant höher ist einfach verbraten. Aber dann stellt sich die Frage wie anlegen. Volatil in einer RK 6 oder 7 sicher nicht. In Anleihen, hmm das mit dem Zins kann noch dauern und ist ungewiss. Und auf den Tagesgeld hast du ein klassisches negatives-Zinsdifferenzgeschäft. Hierzu kann ich dir empfehlen Kommer zu googeln und zu lesen.

Vielleicht liege ich mit meinen Thesen irgendwo falsch? Diskussion erwünscht 🤓

Moin @muslime_frugi

mit dem Zwangs-Ansparen des BSV entspricht einer Tilgung. Die Rückzahlung des BSV einem Volltilger. Die Zuteilung eines BSVges liegt i.dR. bei um die 45%.

Ist das so richtig?

So ist es. Ich zahle derzeit monatlich 400€ in den nicht verzinsten Bausparvertrag ein. In der Bauphase war es etwas weniger. Nach Ablauf der 10 Jahre (also in 8 Jahren) sind dort dann rund 45.000€ eingelagert. Die kann ich dann wieder auslösen mit der Option, nochmal 100.000€ als Darlehen zu 1,5% Zinsen aufzunehmen.

Du willst ja aber als Ziel 2025 Clubmitglied die Entnahme in 3 Jahren sehen. Dann wären es bei 4% Realrendite 280k oder nach der 4% Regel etwas über 900€ Entnahme. Die Zins/Tilgungsleistung des Darlehens laufen aber weiter.

Jain. Ich bin etwas unsicher ob ich dich da richtig verstanden habe - wenn ja, dann trifft das aber nur zu wenn man nur dieses "Investmentkonstrukt" isoliert von allen anderen Faktoren betrachtet.

Die Tilgung ist in der Rechnung erstmal uninteressant. Profit mache ich ja bereits dann, wenn der ausgezahlte betrag im Aktiendepot VOR Inflation (um es Zinszahlungen und Tilgung gleichzustellen) die Sollzinsen (und etwas Steuern) erwirtschaftet - also sowas wie sagen wir 2%. Wenn der Aktienmarkt das in 10 Jahren im Schnitt nicht schafft, dann haben wir alle sowieso ganz andere Probleme...

Das "Projekt" kostet mich inkl. Zinsen monatlich im Schnitt real 1.200€ ( Laufzeit 20(!) Jahre, Zinsbindung aber nur 10 Jahre, vielleicht hätte ich ersteres erwähnen sollen). Nach 4% Regel macht die Kohle im Depot um die 850€, (lass mit 700 nach Steuern etc. rechnen). Ich bin dann bereits im Plus -aber Meine reale realistische monatliche "Zuzahlung" beträgt dann im Schnitt 500€. Das ist für ein "Bad-case-Szenario" eine doch sehr erträgliche Summe. Bei knapp unter 6% ist alles kostendeckend. Aber alles über Soll-Zinssatz ist bereits Gewinn!

4 Jahre lang fahre ich durch hohe AFA beim MFH monatlich hohe Beträge ins ETF Depot. Wenns "doof" läuft, dann fahre ich eben diesen Sparplan etwas zurück (das Geld ist ja eh schon da) Da ändert sich also finanziell überhaupt nichts, das ist ohnehin auch alles nur Umhergeschiebe der Buchwerte. Man muss das Gesamtkonstrukt beachten, es gibt ja noch weitere Einnahmen aus Mieten, 2 Ferienwohnungen und aus dem dann mit 40 und FIRE auf Minimumsozialversichrungspflichtig heruntergefahrenen Job im öffentlichen Dienst.

Fire bedeutet für mich nicht, dass ich mit der Entnahme beginne, sondern dass ich meine Sparpläne stoppe und nur bei wirklichem Mehrbedarf mal was entnehme.
Diese erste "Fire-Phase" (mit sicher auch etwas Cashpolster auf dem Konto) dauert allerdings ebenfalls nur maximal vier Jahre an. Dann sind bereits die 10 Jahre um die ich nach dem Bau des MFH nicht veräußern darf (war Bedingung der Abschreibung) und es endet ebenfalls der Zinsbindungszeitraum des MFH. Je nachdem was man dann damit macht ( ich kann ich den Bausparvertrag auch hier verwursten ) bestünde dann die Möglichkeit, das Objekt in Eigentumswohnungen aufzuteilen. Im Depot liegen dann die 250.000 vom Haus und die gut 350.000€ an Einzahlungen der nächsten drei Jahre. Ich habe bis dahin also gut 600.000€ an Einzahlungen im Depot. Gegenüber stehen dem dann ein MFH mit 900.000€ Restschuld und mein Eigenheim mit dann noch ca. 100.000€ Restschuld (Bausparvertrag abgezogen). Ab dann stehen alle Möglichkeiten offen.

Großteilige Tilgung des MFH aus dem Depot wenn die Sollzinsen dann zu hoch sind...

Verkauf einiger oder auch aller Wohnungen (je nach Konditionen zur Tilgung oder zur Aktienanlage)

 

Oder auch alles einfach laufen lassen wenns am Aktienmarkt bis dahin gut lief (das wird mein Depotstand mir anzeigen, ich bin im Prozess ja live dabei 😉
Ab dann beginnt für mich "Fire-Phase 2".
Und irgendwo in diesem ganzen Konstrukt aus Einkünften, negativen wie positiven Zinsen auf irgendwelche Werte bei Krediten oder im Depot - schwebt dann eben diese Buchwertverschiebung diverser Zahlen in Form der Beleihung meines Eigenheims umher, von der man eigentlich nur wissen muss, dass ich mit der Nummer Gewinn mache, sobald das ETF Depot jährlich im Schnitt mehr als 1,5-2% einfährt - fertig. 😉

Ansonsten heißt es abwarten und schauen wie sich die Dinge am Aktien- und Immobilienmarkt, wie auch im Privatleben entwickeln.

Gleichwohl hab ich dein Problem der jungen Immobilien Hebler verstanden, nämlich dass der aufgeschobene Reichtum spät kommt und man dann den ganzen free Cashflow gar nicht braucht.

So siehts aus. Seit einem knappen Jahr beschäftige ich mich täglich und intensiv damit, wie ich Kohle nach vorne ziehen kann, zwar investiert aber kurzfristig greifbar.
Anfangs war ich auf dem Trip, ein Endfälliges Darlehen aufzunehmen für einen weiteren Bau auf meinem Grundstück - Das sollte dann Cash in Fire Phase 1 bis Phase 2 bringen. Ich habe das aber aufgrund der Marktlage erstmal etwas nach hinten geschoben. Die Beleihung der Immo bei Niedrigzinsen ist deshalb eine attraktive Alternative, schließt das andere Projekt ja aber auch nicht aus.

 

Ich hoffe, diese Kurzfassung ist nicht zu konfus - man selbst weiß ja was man meint...

Ist schon recht spannend und komplex wie das alles irgendwie ineinandergreift. Sich irgendwas auszudenken, zu konstruieren und zunehmend breiter gefächert aufgestellt mit dem "Erdachten" Geld zu verdienen und davon leben zu können, ist eben der "Job" eines Privatiers 😀

VG

 

Zitat von Frugi85 am 14. März 2022, 15:33 Uhr

Sich irgendwas auszudenken, zu konstruieren und zunehmend breiter gefächert aufgestellt mit dem "Erdachten" Geld zu verdienen und davon leben zu können, ist eben der "Job" eines Privatiers 😀

VG

 

So ist es. Die Krux liegt darin den Mut zu haben diese Idee auch umzusetzen und das Durchhaltevermögen bzw. Standfestigkeit die Idee auch bei starken Marktschwankungen durchzuziehen. Das ist nicht jederMannsFraus Sache. Wer es jedoch geschafft hat der hat es dann auch verdient reichlich belohnt zu werden für den Einsatz seiner Talente.

Wenn in drei bis 4 Jahren FIRE Phase 1 vor der Tür steht, werde ich wohl auf jeden Fall nochmal Georg von "Finanzen-erklärt.de" bitten, meinen Fall durchzurechnen. Dann sind denke ich auch die Kenngrößen klarer und sicher gibt es dann auch Neuigkeiten die Familienplanung betreffend. Jetzt wäre es für sowas noch zu früh.

Es ist schwierig, das Gesamtkonstrukt zu bewerten, vor allem derzeit. Alle drehen durch:

Immobilienpreise steigen wie blöde - wie lange? Mieten werden wohl kaum inflationsausgleichend angehoben werden können...
Aktienkurse fallen und stagnieren auf Verlustniveau...
Inflation raubt Cash und Depotwerte...

Egal wie man die Vermögenswerte derzeit hin und her schiebt - im Moment ist alles ungewiss, sehr volatil, "Panik-getrieben" und somit nicht immer logisch nachzuvollziehen.

Den "Analysefall" von @muslime_frugi den man bei Georgs Beispielkalkulationen nachlesen kann, finde ich für mich sehr interessant. Wir verfügen beide über in etwa das gleiche Buchvermögen. Ich bin sogar noch deutlich Immo-lastiger aufgestellt, habe jedoch kaum bzw. derzeit bis auf meine Wohnmobile, Autos und Mopeds fast gar keine Cash-Reserven. Eine Hebelung der ETF Anlage durch die Beleihung meiner Wohnimmobilie erscheint daher sinnvoll um mich etwas mehr zu diversifizieren. Größter Unterscheid zu Muslime_frugi ist die gesetzliche Rente. Da kommt bei mir an Rentenpunkten fast gar nichts zusammen. Wenn ich mal Rente beantragen möchte, kauft mir der Staat von den eingezahlten Bezügen eine neue Gitarre und einen Hut. Das ist okay, da wieder vermehrt Straßenmsik zu machen in der Fire-Phase ohnehin einer meiner Wünsche steht...es beeinflusst die mögliche Entnahmerate jedoch auch stark.

Dem gegenüber stehen dafür aber durchlaufende Einnahmen aus der Ferienhausvermietung von Brutto durchschnittlich um die 25k€ im Jahr. Das werde ich sicher auch noch mindestens 10 Jahre weiterlaufen lassen. Mieteinnahmen aus dem MFH unter Berücksichtigung von Sonder-AFA und nun noch 3-jähriger tilgungsfreier Anlaufphase schleudern in den nächsten drei Jahren noch knapp 250.000€ ins ETF Depot - dann ist die Kuh gemolken und es fällt bis zur Volltilgung in 30 Jahren oder bis zu einem vorzeitigen Verkauf auch langfristig und mit Anpassungen der Miete kein Cashflow mehr ab. Potenziell erscheint hier also zumindest ein Teilverkauf als sinnvoll- sobald möglich. Sich wirklich dazu durchzuringen ist dann nochmal wieder was anderes, vor allem wenn man so viel Zeit, Herzblut und Eigenleistungen in das Projekt eingebracht hat.

 

VG

 

 

Hallo Frugi85

die Zukunft ist immer ungewiss und Krise ist auch gefühlt ständig 😉

Deine Auflistung und Rechnung mit dem geplanten Darlehen kann ich irgendwie nicht nachvollziehen oder hab ich nicht kapiert, was aber auch an meiner Unzulänglichkeit liegen kann.

Zu meinem aktuellen Stand der Vermögensaufstellung: Meine Immobilien sind mit "nur" 20% beliehen. Ein Teil der Darlehen läuft als Volltilger, was meinen derzeitigen free Cashflow aus den Immobilien verschlechtert. Aktuell löse ich einen Bausparvertrag auf und schichte etwas vom Cash in den Aktienmarkt. Zudem renoviere ich gerade eine unbelastete Wohnung die dann in den Verkauf geht und dem Aktienmarkt zufließt. Diese ist bei den 20% oben gar nicht mehr berücksichtigt.

Ein Unterschied bei uns beiden ist, dass du schon eine Zeit in sehr jungen Jahren eine mäßig bezahlte TZ Stelle ausübst, ich aber noch voll mein Humankapital nutze. Zudem ist das Privatiereinstiegsalter mit 52-54 etwas ganz anderes als 40. In der Tat könnte ich wohl alleine mit staatlicher und sonstigen Renten und bezahlter Immobilie ganz gut über die Runden kommen und muss die Zeit bis dahin planen.

Deine Auflistung und Rechnung mit dem geplanten Darlehen kann ich irgendwie nicht nachvollziehen oder hab ich nicht kapiert, was aber auch an meiner Unzulänglichkeit liegen kann.

Erzähl doch mal wo es hakt, vernutlich bist du damit nicht alleine 😉

Zudem ist das Privatiereinstiegsalter mit 52-54 etwas ganz anderes als 40. In der Tat könnte ich wohl alleine mit staatlicher und sonstigen Renten und bezahlter Immobilie ganz gut über die Runden kommen und muss die Zeit bis dahin planen.

Ja, das macht viel aus. Du musst 12 bis 14 Jahre bis zur Rente überbrücken und ich 30 :-/

Und während du durch gutes Gehalt übet viele Jahre auch prima Rentenpunkte angesammelt hast, ist mein Stand da aktuell bei 7,2  -  übern Daumen sind das 250 Euro. Vielleicht schaff ich mit Ach und Krach noch zwei, drei Punkte dazu. Das reicht zumindest für den monatlichen Deckel in der Stammkneipe 😉

Meine Freundin hat gar keine Rentenansprüche sammeln können und ist auch nicht arbeitsfähig - wird es in der Form wohl auch nie sein. Wenn dann auch noch Kinder ins Spiel kommen, dann schwindet die Risikobereitschaft sicher auch etwas bzw. bestärkt das die Unsicherheit sich langsam zu "firen", wo doch ganz vieles im Leben jetzt eugentlichberst richtig los geht.

So ein Sicherheitsbedürfnis kann den Ausstieg ggf.,schon etwas nach,hinten schieben - muss man wohl,drauf achten, dass das keine zu emotionale Entscheidung wird...

 

vg

 

Hi Frugi85

zu meiner Confusion zu deinem Hebelkonstrukt:

  • Du schreibst von einem BSPV 100k in den du 400€ p.M. einzahlst. Dieser läuft über 10J aber nur noch 8. Ist er schon existent? Was hat der mit den 250k zu tun die du nun aufnehmen willst?
  • Dann schreibst du von einem BSPV den du wegen dem 250k Anuitäten aufnehmen musst. Ist das ein weiterer? Wenn ja, wie hoch ist der?
  • Musst du für das Anuitäten Darlehen 250k tilgen? Wenn ja wieviel?
  • Wie setzt sich die Volltilgung in 20J bei einer Rate von 1.200€ zusammen?
  • Wie kannst du aus dem Darlehen einen langfristig sicheren Cash Flow sicherstellen und mit diesem die Rate 1.200€ bedienen.

Wie gesagt, vielleicht hab ich was überlesen, falsch verstanden. Aber verstehen tue ich das "full picture" wie gesagt nicht 🙄

Moin @muslime_frugi

lies bitte in Zusammenhang mit den Infos aus dieser Antwort nochmal meine mindestens beiden vorherigen Posts für ein umfassendes Verständnis. Deine Fragen beantworte ich mal in umgekehrter Reihenfolge:

  • Wie setzt sich die Volltilgung in 20J bei einer Rate von 1.200€ zusammen?

Was ich abgeschlossen habe ist ein Volltilger mit 1,6% Sollzinsen p.a. mit Zinsbindung 10 Jahre, Gesamtlaufzeit aber 20 Jahre als Annuitätendarlehen über einen Gesamtbetrag von 250.000€.

  • Musst du für das Anuitäten Darlehen 250k tilgen? Wenn ja wieviel?

Zins und Tilgung starten direkt ohne anlauffreie Jahre und ergeben zusammen eine monatliche rate von 1217€.
Nehmen wir an (denn da kommt gleich der BSV ins Spiel), ich kann diesen Zinssatz über die gesamten 20 Jahre halten, dann ergibt das bis zur Volltilgung durch den stets kleiner werdenden Zinsanteil insgesamt 42.300€ an Zinsen die für dieses Leihgeschäft insgesamt zu leisten sind. Der Gesamtaufwand beträgt also 292.000€.

Wenn also durch Anlage der 250.000€ innerhalb von 20 Jahren der aus dieser Summe entstandene Depotwert dann größer ist als 292.000€, so ist das ganze ein kostenneutrales Nullsummenspiel - alles was in 20 Jahren mehr im Depot ist als diese Summe, ist dann Gewinn aus diesem Unterfangen.

Das gelingt, wenn das Depot in diesen 20 Jahren einen Wertzuwachs von insgesamt 17% generiert. 17% auf 20 Jahren entspricht unter 1% p.a. Depotwachstum.
Dass das wohl funktionieren wird, sollte auch dem größten Pessimisten klar sein (!). Und das muss auch VOR Inflation gerechnet werden, da sich auch keiner der genanten Werte inflationär erhöhen. 

  • Du schreibst von einem BSPV 100k in den du 400€ p.M. einzahlst. Dieser läuft über 10J aber nur noch 8. Ist er schon existent? Was hat der mit den 250k zu tun die du nun aufnehmen willst?
  • Dann schreibst du von einem BSPV den du wegen dem 250k Anuitäten aufnehmen musst. Ist das ein weiterer? Wenn ja, wie hoch ist der?

 

Es gibt nur einen Bausparvertrag. Diesen musste ich Anfang 2020 zusammen mit dem Darlehen zum Bau des Mehrfamilienhauses abschließen. Der ist also Anfang 2030 zuteilungsreif - für was, das kann ich mir aussuchen. Den kann ich dann parken und nicht weiter besparen, bis 2022 die Zinsbindung des Annuitäten- Beleihungsdarlehens ausläuft. Hier kommt dann der Bausparvertrag ins Spiel. Dieser löst mit seinen bereits jetzt gesicherten Konditionen dann das Darlehen ab bzw. wird es dann zu den Konditionen des BSV weitergeführt (mit quasi gleichem Zins - 1,5%).

  • Wie kannst du aus dem Darlehen einen langfristig sicheren Cash Flow sicherstellen und mit diesem die Rate 1.200€ bedienen.

Das tolle ist ja, dass mein Einkommen in irgendeiner Form Inflationsgesteigert größer werden wird. Mieten im MFH und den Ferienwohnungen werden steigen etc.
Ich MUSS ja die 1200€ rate NICHT unbedingt aus dem Depot bezahlen, es gibt ja noch andere Geldströme - z.b. welche von irgendwo als Sparplan ins Depot rein. Hier kann ich doch einfach kürzen, jedenfalls noch mindestens die nächsten 3-4 Jahre. Der Vorteil ist doch insgesamt der, dass ich direkt eine volle Summe investieren kann, die sich sonst erst über Jahre angesammelt hätte. Kürze ich die ersten vier Jahre eben einfach meinen Monatlichen Sparplan um die 1200 Euro die die Bank mir monatlich abbucht. Es bleibt dann real die selbe Kohle auf dem Konto. Reale Kosten bleiben ja nur dem Zinsanteil zugeschrieben den das Depot erwirtschaften muss (sh. oben). Geld, das sonst per Sparplan erst in vier Jahren wäre eingezahlt worden, kann also sofort "mit der Arbeit beginnen".

Um es nochmal zusammenzufassen:

Das ganze " System " ist kostendeckend mit (fiktiver) Entnahme nach 1% -Regel.

Alles was innerhalb von 20 Jahren zu mehr Wachstum im im Depot als INSGESAMT 17% führt, ist direkter Gewinn der durch die Beleihungsaktion generiert wurde.

Steht mein MSCI All World in 20 Jahren also z.b. 37% höher als jetzt, so wäre der Buchgewinn:
37%-17%= 20% Gewinn auf die Investitionssumme = 50.000€  - das entspricht 2% durchschnittlichem Depotwachstum.

Kann sich jeder ausrechnen was das als Gewinn bringt - eben alles was nach 20 Jahren mehr drin ist als die besagten 292.000€ bei Risiko nach 1%-Entnahmeregel.

 

Woher jetzt letztlich der reale Geldstrom kommt der die Tilgung des Darlehens zahlt, ist ja egal. Am besten eben nicht aus dem Depot damit dort alles vollumfänglich fleißig weiter wachsen kann. Vier Jahre lang passiert das wie gesagt noch aus laufenden Einnahmen. dann stelle ich Sparleistungen ein und gucke wie das so läuft und vier Jahre später kann ich bei Cashbedarf ja bereits Wohnungen aus dem MFH verkaufen...

Und selbst wenn nichts verkauft wird: ins Depot wandern ja nicht nur die 250.000€ aus der Beleihung sondern da sind auch schon 120.000 drin und da kommen aus sonstigen Sparleistungen die nächsten vier Jahre nochmal (300.000-50.000 für die Tilgung= ) 250.000€ hinzu. Ich hoffe, davon in den vier Jahren Fire 1 -Phase nichts anrühren zu müssen sondern von Cash und laufenden Einnahmen auszukommen. Aber selbst wenn ich da mal ein wenig was abbuchen müsste um die Tilgung bedienen zu können, wäre ja genug drauf. In vier Jahren wird mein Depot aus insgesamt (inkl. der jetzt kommenden 250.000€) 650.000€ an Einzahlungen bestehen...

Und das alles ist dann Sicherheitspolster für im "schlimmsten Fall" nur vier Jahre... 😉

Alles andere ist nur Verschiebung von Buchwerten 🙂

 

Ich hoffe das schafft etwas mehr Klarheit.

 

VG

 

 

 

Ok, auch ohne das oben geschriebene alles nochmal zu lesen habe ich jetzt mehr verstanden.

Was mich irritiert hat, war die Suche nach schnellem Cashflow. Das Modell bringt dir einen wahrscheinlichen Mehrwert in der Zukunft (~20J).

Für FIRE 40 musst du Substanz verkaufen um kurzfristige Liquidität zu generieren. Hier hast du einen Spread zwischen deinem sehr günstigen Einkauf (durch Eigenleistung, Bauplanung etc.) und einem deutlich höheren Marktpreis parzelliert in ETWen.

Ich hatte meinen vorigen Post nochmal um einen Absatz ergänzt während du geantwortet hast. Daran anknüpfend:

Für FIRE 40 musst du Substanz verkaufen um kurzfristige Liquidität zu generieren.

Liquidität ja, Substanz verkaufen - nö, warum denn?! Je nachdem wie der Aktienmarkt so läuft muss ich das ja ggf. auch gar nicht, es ist aber ab in 10 Jahren eben eine OPTION.

Geld im World ETF ist ja quasi liquide. Kann ich bei Bedarf auf jeden Fall flott umbuchen - vielleicht nicht immer zu dem Kurs der mir gefällt...aber schhonmal deutlich besser als ne Wohnung verkloppen zu müssen weil ich spontan viel Kohle brauche - wofür auch immer das nötig sein sollte/könnte.

Es ist also zum einen ein Investment - klar! und mit super geringem Risiko nach 1% Regel...
Aber ich kann eben auch kurzfristig drauf zugreifen.

VG

kleines Update:

Alles ist in Sack und Tüten und das Geld nun auf meinen Konten. Da mir eine Einmalanlage derzeit etwas heikel erscheint, werde ich "nur 100k" direkt investieren und den "Rest" über ein Jahr als Sparplan ins Depot schieben.

Was soll man sagen - mal sehen wie sich das so entwickelt 🙂

VG

@frugi85 du hast eine sehr mutige Entscheidung gut durchdacht getroffen. Ich wünsche dir super viel Erfolg dabei. Grundsätzlich finde ich es in jungen Jahren absolut sinnvoll seine Bonität zu nutzen um Schuldenfinanziert zu investieren. Es sollte sich allerdings im Rahmen halten und bis zum Alter von 40 bis 45 Jahren (dem möglichen Schuldenhochpunkt) möglichst im einstelligen Millionenbereich bewegen. Mehr braucht der Mensch nicht um gut über die Runden zu kommen. Bis zum Alter von 50 Jahren würde ich dann anstreben die Schulden auf unter 1 Mio. zurückzufahren.

Hab heute gesehen das meine Kreissparkasse für 10 Jährige Anleihen 2% Zinsen zahlt und im Januar hätte ich noch für 1% Geld ausleihen können. Das ist schon der Hammer hätte ich das billige geliehene Geld in die fast 100% sichere Anlage der gleichen Bank nur 6 Monate später angelegt könnte ich alleine mit der Zinsdifferenz bei einem Kredit von 1Mio. Jedes Jahr 10.000€ geschenkt bekommen.

Zitat von Jan Veerman am 12. Juni 2022, 22:05 Uhr

Hab heute gesehen das meine Kreissparkasse für 10 Jährige Anleihen 2% Zinsen zahlt und im Januar hätte ich noch für 1% Geld ausleihen können. Das ist schon der Hammer hätte ich das billige geliehene Geld in die fast 100% sichere Anlage der gleichen Bank nur 6 Monate später angelegt könnte ich alleine mit der Zinsdifferenz bei einem Kredit von 1Mio. Jedes Jahr 10.000€ geschenkt bekommen.

Nettes Gedankenspiel, klingt für mich aber  ziemlich unattraktiv. 😀 Deutsche Staatsanleihen mit 10 Jahre Laufzeit liefern gerade ca 1% nominale Rendite. Wenn die Sparkasse einen Prozentpunkt mehr zahlt, dann ist das keine Rendite sondern Emittentenrisikokompensation. 1% Kompensation lohnt sich nur, wenn man glaubt, dass die Pleitewahrscheinlichkeit pro Jahr unter 1% liegt, bzw. die Sparkasse zukünftig im Schnitt weniger als einmal in hundert Jahren zahlungsunfällig wird. Das halte ich für eine sehr optimistische Annahme.