Zitat von FredFinanzFuchs am 30. Dezember 2020, 15:05 Uhr

@bouldering: Danke

@mfz73
Zum Inhaltlichen: Gut, dann ist das Baulandmodernisierungsgesetz kein "vielleicht ... erster positiver Schritt" zu mehr Bauland, wie ich mich vorsichtig ausdrückte, ich bin kein Bauexperte. Okay.

Aber das betrifft nicht die zentralen  Argumente dafür, dass vermietete Eigentumswohnungen eine sinnvolle Geldanlage sind: Sicherheit, Rendite, Inflationsschutz.
Die Einwände in diesem Thread gegen den Eingangspost betrafen nebensächliche Fragen z. B. auf welchen Betrag eine Preisentwicklung durch Inflation bezogen werden soll - ob mit oder ohne Nebenkosten. Hängt natürlich davon ab, was man im Falle des Wiederverkaufs bekäme. Es ging um die Höhe der AfA. Es ging um steuerliche Fragen. Ja - und einmal hatte ich mich  bei der AfA um 10.000 als Basis verrechnet, 2% darauf = 200€, weniger Steuerersparnis bei 45% = 90€ im Jahr. Hatte ich eingestanden. War aber sowieso nur eine Schätzung, ein Gutachten wird später die Basis sein.
Ja, und wer hebelt, geht ein höheres Risiko ein. Ja, man muss gut eingekauft haben. Ja, man muss Rücklagen bilden für Unvorhergesehenes.
Aber diese Diskussionen wurden geführt, ich beginne sie hier nicht wieder neu.

Übrigens enthält das Baulandmodernisierungsgesetz einen neuen §250 für das Baugesetzbuch (Seite 10ff). Damit kann die Umwandlung in allen angespannten Mietmärkten für 5 Jahre nahezu unterbunden werden. Und das wird wohl in allen Gebieten passieren, in denen jetzt die Mietpreisbremse gilt. Damit wird der Nachschub an Gebrauchtwohnungen durch neue Aufteilungsobjekte für 5 Jahre deutlich verringert. Die Folgen für den Markt könnten steigende Preise wegen Angebotsverknappung sein - besonders bei frei lieferbaren Gebrauchtwohnungen.

 

Zitat von Jan Veerman am 30. Dezember 2020, 18:25 Uhr

@fredfinanzfuchs

Wenn ich dich richtig Verstanden habe bist du kein Freund von Aufteilungsverboten und befürwortest weitere Baulanderschließung.

Du befürchtest bei einem Aufteilungsverbot besonders bei freien Wohnungen starke Preissteigerungen.

Ich glaube wir sind uns einig, das Flächenverbrauch der Umwelt mehr schadet als nützt darum sollte bei Baulanderschließung gleichzeitig an anderer Stelle ungenutztes Bauland (z.B. mit leerstehenden Buchbuden) in gleichem Maße der Natur zurückgeführt werden.

Die aktuelle Entwicklung das mit leer stehenden Wohnungen in guten Lagen mehr Rendite (aufgrund Preissteigerung) erwirtschaftet werden kann als alleine durch die Vermietung ist Gesamtgesellschaftlich kontraproduktiv. Da hoher Flächenverbrauch von ungenutztem Wohnraum umweltschädlich ist. Hast du Ideen wie Anreize geschaffen werden können damit der Wohnraum besser genutzt werden könnte und man bei der Anlage in die ETW als Frugalist auch ein gutes Gewissen haben kann?

Zitat von FredFinanzFuchs am 30. Dezember 2020, 19:30 Uhr

@jan-veerman

Zunächst einmal würde ich es gut finden, wenn baureifes Land auch bebaut wird. Besonders in Gebieten, in denen hohe Nachfrage ist. Die Infrastruktur ist ja bereits vorhanden. Aber es ist wohl sehr schwierig, Baugebote durchzusetzen. Wohl auch mit dem neuen Gesetz. Boris Palmer wollte da mehr.
Ich bin für die Erschließung neuer Baugebiete rund um die Metropolen. In ihnen selbst sollte nicht weiter verdichtet werden - es sei denn durch Hochhäuser. San Diego und Vancouver finde ich da toll. Aber das ist Geschmackssache. In Frankfurt wird hier und da ein Bürohochhaus zum Wohnhaus. Und auch in HH bekommen wir einen Tower, in Berlin hier und da. Kommt sicher nicht in großem Stil.

Das "Aufteilungsverbot" wird wohl kommen Anfang des Jahres. Ich finde es vom Prinzip her schlecht, da die Aufteilung die einzige Möglichkeit ist, damit die Anzahl der Eigentümer in unseren Städten steigt. Nahezu jeder sollte in seiner schuldenfreien Wohnung leben - meine "Vision". Jetzt wird das Angebot an frei lieferbaren und an vermieteten Gebrauchtwohnungen zurückgehen. Die Folge wird sein, dass die Preise steigen. Das meinte ich.

Frei lieferbar heißt aber nicht ungenutzt. Ich habe mich unklar ausgedrückt. Es gibt praktisch keinen ungenutzten Wohnraum in Ballungsgebieten. Ich meine frei lieferbare Wohnungen, die dann zeitnah von Eigennutzern gekauft werden. Diese Wohnungen werden dann auch aufgrund von Knappheit etwas teurer. Leerstehen werden keine Wohnungen. Da kann es deftige Bußgelder hageln, und das ist auch gut so.

Bei der Vermietung freier Wohnungen muss man die Mietpreisbremse beachten. Also pauschal gesagt nicht mehr als 10% über Mietpreisspiegel. Es sei denn, die Miete war vorher schon höher oder man modernisiert. Da modernisieren viele Vermieter vor der Neuvermietung, das bringt gute Rendite.

Berlin mit seinem Mietendeckel schreibt die Mieten vor. Aber da werden jetzt bei Neuvermietung  "Schattenmieten" genommen - d. h. wenn der Deckel rechtlich gekippt wird, müssen die Mieter nachzahlen.
In Berlin gibt es viele Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung. Da darf man nicht ohne Genehmigung modernisieren. Und die verbieten auch Doppelwaschbecken als Luxus. Also Mietpreisspiegel plus 10% wird dann meist (als Schattenmiete) genommen.

Oder man verkauft die freien Wohnungen statt sie zu vermieten. Deshalb jetzt das Umwandlungsverbot. Man hätte natürlich auch regeln können, dass frei werdende Mietwohnungen nur wieder vermietet und nicht verkauft werden dürfen - so hat man jetzt auch den Verkauf an Anleger verhindert. Dagegen wird bestimmt jemand vors Verfassungsgericht ziehen. Aber bis das entschieden hat, sind die 5 Jahre um. Das Umwandlungsverbot soll übrigens nicht verlängert werden können. So hat man der CDU die Zustimmung abgerungen.

Die Befürchtung, dass ein normaler Vermieter frei werdende Wohnungen verkauft statt vermietet, halte ich für unbegründet. Er müsste sein Haus nach WEG aufteilen und ist dann Mieteigentümer einer Eigentümergemeinschaft. Da wartet man lieber das Kippen des Deckels durchs Verfassungsgericht ab.

 

 

 

Zitat von Jan Veerman am 30. Dezember 2020, 20:02 Uhr

@fredfinanzfuchs

Danke für die ausführlichen Details. Um an eine ETW ranzukommen muss diese verkauft werden können. Nun ist es so das es in Ludwigsburg bei Stuttgart noch einige große Häuser mit 4 bis 5 Wohnungen gibt die bis jetzt nicht aufgeteilt wurden und bis jetzt auch nur einer Person gehören. Ich kennen einen Fall die sich das ganze Haus nicht mehr leisten können und demnächst ein paar Wohnungen davon verkaufen möchten in Ludwigsburg gibt es auch eine Mietpreisbremse so weit ich weiß. Wird dort eine solche Aufteilung dann auch nicht mehr möglich sein und wenn ja ab wann? Muss der Besitzer dann das komplette Haus verkaufen und darf praktisch keinen Teil (1-2 Wohnungen) mehr für sich behalten? Gibt es Ausnahmen von dem Aufteilungsverbot?

Zitat von FredFinanzFuchs am 31. Dezember 2020, 10:46 Uhr

@jan-veerman
Hier sind die Ausnahmen des §250 BauGB:

1. das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
2. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
3. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll,

4. auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungsei-gentum oder Teileigentum nicht mehr zumutbar ist oder
5. ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Quelle hier mit Begründung des Gesetzes.

Somit werden die Eigentümer in Ludwigsburg für ihren Zweck wohl keine Genehmigung bekommen. Aber ich bin kein Anwalt. Könne sein, dass sie nach §4 eine Ausnahmegenehmigung hinbekommen - z. B., wenn sie sich verpflichten, für die Dauer der Gültigkeit des Gesetzes frei werdende Wohnungen nur wieder zu vermieten und das auch grundbuchlich absichern und einen Rechtsnachfolger entsprechend verpflichten. Und dass vor Ablauf des Gesetzes auch keine Eigenbedarfsklagen gemacht werden und dass die Kündigungsfrist der Wohnungen wegen Aufteilung um 5 Jahre verlängert wird.

Und dann könnten sie natürlich gegen eine Ablehnung klagen. Aber die Gerichte arbeiten langsam. Wenn es in nächste Instanzen geht, ist das Gesetz wieder außer Kraft wenn das Urteil kommt. Aber vielleicht kommt dann doch eine Art Verlängerung des Umwandlungsverbotes. Hat man in den 80ern auch mal hinbekommen, indem der Schall- und Brandschutz bei Umwandlung Neubauqualität haben sollte. Das wurde dann 1993 wieder gerichtlich gekippt. Solange konnte aber nicht umgewandelt werden.

Die eigentümer könnten eventuell schnell noch handeln, eine AB zeichnen (dauert einen Tag), beim Bauamt einreichen mit "guten Neujahrswünschen" und Teilungserklärung nach Erhalt der AB gleich beurkunden und hin zum Grundbuchamt. Vielleicht bilden die die Grundbuchblätter bevor das Gesetz rechtswirksam wird. Hängt auch vom politischen Hintergrund ab. In Berlin arbeiten Bauamt und Grundbuchamt sehr sehr sehr langsam.

Zitat von Jan Veerman am 31. Dezember 2020, 12:15 Uhr

Unglaublich alles so kompliziert. Bin immer ganz unbedarft an die Sache rangegangen aber langsam verstehe ich warum so viele vor der Anlageform Immobilien zurückschrecken. Scheint wirklich eher was für Profis zu sein.

Zitat von FredFinanzFuchs am 31. Dezember 2020, 16:21 Uhr

Neueste Meldung in Welt Online: Abstimmung über das Gesetz im Bundestag kommt am 27. 1.. CSU, SPD, Grüne und Linke dafür: 334 Stimmen, dagegen der Rest mit 314 Stimmen (Union, FDP, AfD), sonstige 13.
Gesetz kommt also durch. Bundesrat hat in Stellungnahme schon Zustimmung signalisiert, wird also nicht dagegen stimmen.

Aber warum soll das von Investitionen abhalten? Für den Anleger ist das wenig relevant. Das bedeutet nur, dass das Umwandlungsgeschäft für 5 Jahre keinen Nachschub bekommt durch neue Aufteilungen. Da liegen derzeit aber sowieso 10tausende Wohnungen aufgeteilt und unverkauft, die tlw. an den Markt kommen werden. Und die Preise werden eher steigen, wenn der Nachschub stagniert. Also eher eine Einkaufsgelegenheit.

Zitat von Jan Veerman am 31. Dezember 2020, 20:11 Uhr

Ok so gesehen gebe ich dir recht. Ein komisches Gesetzt das die Preise weiter hochtreibt naja hätte gedacht es gibt da wichtigeres zu regeln.