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Die vermietete Eigentumswohnung schlägt alle anderen Anlageformen

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Am besten ein vermietete, kleine Gebrauchtwohnung kaufen in einer normalen Lage, die Ihnen bekannt ist. Der Mietvertrag stellt praktisch eine Wertminderung dar, denn frei lieferbar würde die Wohnung teurer sein. Sie könnten sie bei Freiwerden teurer vermieten oder an einen Eigennutzer verkaufen.

Die Wohnung hat also eine Wertreserve, die Ihnen steuerfrei zufällt, wenn der Mieter auszieht. Das weiß auch die Bank und finanziert deshalb höher.

In normaler Lage sollte die Wohnung sein, da diese erheblich günstiger ist als Prestigelagen – und im Verhältnis zum Kaufpreis eine viel höhere Miete bringt. In guten Lagen zahlen Sie in Hamburg die 40-fache Jahresmiete, in normalen Lagen nur die 30-fache. Die 20fache zahlen Sie in weniger attraktiven Städten.

Und eine kleine Wohnung sollten Sie bevorzugen, da sie weniger Eigenkapital benötigt, gut nachgefragt ist und der Mieter öfter wechselt.

Bei der vermieteten Wohnung können Sie auch prüfen, ob der Mieter kein Nomade ist, sondern die letzten Jahre seine Miete pünktlich gezahlt hat. Und Sie können anhand des Mietpreisspiegels feststellen, ob und dass die Miete nicht überhöht ist.

Wie sehen die Zahlen aus? Vorsicht, es kann Ihnen schwindelig werden!

Eine gebrauchte (z. B. 60er Jahre), vermietete 1-Zimmerwohnung mit 40 qm kostet in HH ca. 120.000€ mit Nebenkosten 130.000.

Sie bringt eine Miete von 8€ netto je qm also 320€ monatlich oder 3.840 jährlich.

Hiervon müssen Sie Instandhaltung und Verwaltung abrechnen, ergibt rund 3.000€.

Sie finanzieren 120.000 zu 1% Zinsen, das sind 1.200€ jährlich.

Sie erwirtschaften also einen Überschuss von 1.800€.

Diesen müssen Sie jedoch zur Tilgung verwenden, vielleicht auch etwas mehr. Denn die Bank will erkennen, dass Sie ein Investor und kein Spekulant sind.

Ihre investierten 10.000€ bringen also unglaubliche 1.800€ Überschuss, also 18% Rendite!

Außerdem macht die Wohnung durch Inflation eine jährliche Wertentwicklung mit von 2% = 2.600€, und das geliehene Geld von 120.000 verliert mit 2% an Wert gleich 2.400€.

 

Gesamtrendite:

Mietüberschuss 1.800,

Wertentwicklung Wohnung 2.600,

Inflationstilgung Darlehen 2.400.

Summe 6.800 – bei 10.000 Eigenkapital nahezu steuerfrei, da für die Wohnung eine steuerliche Abschreibung geltend gemacht werden darf und Inflationsgewinne steuerfrei sind.

Unglaubliche 68% Rendite – deshalb sind Immobilieneigentümer die wahren Gewinner, auch heute noch, bei hohen Immobilienpreisen. Aber eigentlich waren die nie günstig – oder?

Hallo @fredfinanzfuchs, um das zu nachvollziehen zu können ein paar Fragen: Sind die von dir errechneten 18% pro Jahr Nominal- oder Realrendite, und vor oder nach Steuern (falls nach, mit welchem persönlichen Steuersatz rechnest du)? Über welchen Gesamtzeitraum rechnest du, und wie fließen Kaufnebenkosten und das durch Tilgung akkumulierte EK ein?

Geile Rendite, ist ja noch höher als bei immocation. Wie sieht's mit ESt aus - vergessen? 2% von 120T sind einmal 2400€ und einmal 2600€? Naja, kann ja mal passieren, sind ja auch wirklich tolle große Zahlen. Restnutzungsdauer ist auch noch so 'ne Sache ... Bjhr ca. 1965 ist bei Kauf also 50-60 Jahre alt, nach Volltilgung gute 80-90 Jahre. Dann wird's eng mit der angesetzten Rücklage, was dummerweise zu Lasten der Rendite geht ...

Naja, was solls. 68% Rendite sind halt 68% Rendite, wer wird da schon groß nachrechnen, das kann ja gar nicht schiefgehen.

:Achtung, Beitrag enthält Ironie:

Zitat von TheWanderer am 22. Dezember 2020, 22:04 Uhr

vor oder nach Steuern

So grob überschlagen würden da erstmal gar keine Steuern anfallen. Die Abschreibung dürfte sich im Bereich von 2k€ bewegen, das wären fürs Finanzamt dann 200€ Verlust...

 

 

@thewanderer:

Das Steuerliche hat Dir @namir schon beantwortet. Obwohl wir uns jetzt häufig mit dem Finanzamt streiten, wie hoch der Grundstücksanteil ist. Früher waren es mal 20% vom Kaufpreis, heute werden oft 50% oder mehr kalkuliert von der Finanzverwaltung. Beim Kaufvertrag den Grundstücksanteil in den Kaufvertrag zu schreiben, hilft auch nicht immer. Die können eine eigene Kalkulation machen, gegen die man dann prozessieren müsste. Bei Gesamtkosten des Beispiels von 130.000 unterlege ich mal 50% als Basis für die Abschreibung. Das sind 75.000. Darauf 2% AfA sind 1.500€. Bei 1.800 Überschuss können 300€ steuerpflichtig werden. Man sollte aber erst mal mehr ansetzen, vielleicht wird es akzeptiert und @namir behält recht.

Ich habe im Beispiel nur das erste Jahr gerechnet. Im nächsten Jahr wird natürlich schon etwas getilgt, die Zahlen würden in den Folgejahren also eher noch  besser aussehen. Aber der Zinsanteil der Finanzierung sinkt durch Tilgung, mehr Überschuss wäre also zu versteuern. Der Teil der Erwerbsnebenkosten, der für die Finanzierung aufgewendet wird, ist steuerlich sofort absetzbar, auch Reparaturen und Modernisierungen, die bei letzteren zu einer Werterhöhung und Renditeverbesserung des Objektes führen. Aber in den ersten drei Jahren nach Erwerb darf man nur max. 15% der Anschaffungskosten aufwenden, sonst zählen die dann zu den Anschaffungskosten.

Langfristig zahlt sich die Wohnung von selbst ab, der Mieter und Steuerersparnisse sorgen für die Tilgung.

@MFZ73:

Die Inflation wirkt mit 2% doppelt positiv für den Anleger. Einmal steigt der Wert der Wohnung mit der Basis von 130.000 mit 2%, das sind 2.600€, zum anderen verliert das Darlehen mit 2% an Wert. Das Darlehen beträgt "nur" 120.000, darauf 2% sind 2.400€. Wertentwicklung Wohnung hat als Basis also 130.000, Inflationstilgung Darlehen 120.000.

Deine Steuerfrage wird oben beantwortet.

Zur Restnutzungsdauer und Lebenserwartung des Objektes aus den 60ern: Ich empfehle, Objekte von Umwandlern zu kaufen. Die machen vor dem Verkauf oft viel am Objekt. Zum Beispiel wird die Dachfläche verkauft und der Ausbauer erneuert das Dach. Die Außenmauern halten ewig, beim Keller muss oft was gegen aufsteigende Feuchtigkeit gemacht werden, z. B. eine neue Horizontalsperre. Ansonsten dienen die Rücklagen genau dafür, dass z. B. einmal die Heizungsanlage erneuert werden kann. Die Gebäude aus den 60ern stehen oft auf großen Grundstücken und sind damit viel heller als die heutigen Neubauten, die sehr verdichtet errichtet werden. Und sie liegen in gewachsener Infrastruktur. Die Nachfrage nach solchen Wohnungen wird also ohne Erneuerung noch lange erhalten bleiben. Ich besitze auch viele Wohnungen aus der Jahrhundertwende und erziele für die traumhafte Kaufpreise, wenn ich sie frei lieferbar veräußere. Übrigens realisiert man die Gewinne steuerfrei, wenn die Objekte mehr als 10 Jahre gehalten wurden.

Aber Skepsis und Ironie sind gut, man sollte immer kritisch sein, wenn die Zahlen einfach zu gut aussehen. Das tun sie auch nur wegen des enormen Hebels, des hohen Fremdkapitalanteils. Wenn man mehr Eigenkapital einsetzt, sinkt die Rendite. Ich nutze hier nur die niedrigen 1% Zinsen richtig intensiv. Aber ich denke, seitdem der Staat über die EZB einen Weg zur kostenlosen Kreditfinanzierung gefunden hat, seitdem ist es vorbei mit Zinsen. Bei 3% gingen alle Staaten pleite. Übrigens werden auch rund 90% des Kredites der Bank als Geld neu geschaffen, denn wir haben kein Vollgeld. Deshalb kann die Bank auch mit 1% Zinsen Gewinne machen.

Die immocation-Leute machen es richtig. Aber sie zeigen auch auf: Man solle sich erst mal schlau machen. Man darf sich keine Schrottimmobilien umhängen lassen. Man muss erstmal ein gutes Angebot finden und dafür den angemessenen Preis einschätzen können. Dann die Protokolle von Eigentümerversammlungen ggf. lesen, Teilungserklärung und Kaufvertrag verstehen, eine Vorstellung von Reparaturkosten haben. Dafür ist eine Menge Zeit zu investieren. Aber diese Zeit ist xmal besser investiert als die für Überstunden.

Und es gehört eine Portion Mut dazu. 50% unserer Bürger haben Immobilien, aber in den Städten sind es meist nur rund 20%. Viele haben also keine Ahnung von Immobilien und müssen sich erst schlau machen und zu einem Fuchs werden.

 

 

 

Ja, der Grundstücksanteil ist ein großer Hebel, ich versuche gerade selbst einen Anteil von nur 25% für eine Wohnung in Hannover BJ 59 wegen umfangreicher Sanierungen durchzukriegen, Antwort FA steht noch aus, viel Hoffnung hab ich nicht. 😉

Eine Renditebetrachtung nur fürs erste Jahr liefert nicht annähernd 18%, weil dort die Kaufnebenkosten anfallen. Sie hat aber auch keinen Wert, da aus guten Gründen Haltezeiten bei > 10 Jahren liegen. Darum nochmal die Frage, welche Gesamtlaufzeit nimmst du an und auf welche Jahresrendite kommst du dafür? Und welchen Steuersatz? mit der Zeit sorgen Tilgung und Inflation für einen höheren Steueranteil, anfangs ist er evtl. negativ, selbst dann brauchst du den Steuersatz (dann liegt die Netto- eben mal über der Bruttorendite). Falls du in den Verkaufspreis noch den Aufschlag für den Verkauf einer unvermieteten Wohnung einrechnenagst, von wieviel % gehst du dort aus?

Weitere offene Punkte wären die angenommene Tilgungsrate und angenomme Anteile für Leerstand und Mietausfälle.

Bitte liefere nun nochmal eine realistische Kalkulation statt Luftschlösser wie 18%, dann gibts auch weniger Ironie, Kritik und Nachfragen. 🙂 Die Grundannahmen z.B. Objektauswahl geh ich ja durchaus mit, aber die Rechnung so ist Quatsch.

Achja zu nominal oder real hast du nichts weiter gesagt, aber du scheinst nominal zu rechnen. Für die üblichere Rechnung mit realer Rendite gehn dann nochmal 2% runter.

Was FredFinanzFuchs hier aufzeigt ist der Hebel den Immobilien haben. Die Renditen auf das eingesetzte Kapital sind etwas zu einfach gerechnet.

Die Investition in Immobilien sind mit unternehmerischen Risiken verbunden. Man braucht Zeit, muss also noch jung sein. Je geringer die Tilgung desto größer der Hebel. Aber ich wollte immer recht zügig tilgen. Denn die Schuldenlast setzt voraus dass im Leben nichts verrutscht. Krankheit, Scheidung, Jobverlust können die Rechnung zerstören. Aber auch das Marktumfeld ist nicht immer so. Meine 1996 gekaufte Wohnung hätte ich erst gut 12 Jahre später mit einem kleinen Gewinn verkaufen können.

Vieles was er schreibt sind aber richtige Grundsätze für Kapitalanleger in der jetzigen Marksituation:

  • B statt A Lagen
  • Gebraucht statt neu
  • Schlecht vermietet kaufen
  • Nicht schick renoviert

Auf den möglichst geringen Grundstücksanteil zu achten hat auf alle Fälle einen riesen Hebel genauso wie ein günstiger Zins durch eine niedrige Beleihungsgrenze.

Als Lebendbeispiel von mir der Kauf einer Neubauimmobilie 2010 und Erstbezug 2012. Der Bauträger hatte das Grundstück sehr günstig von einer älteren Frau gekauft. Er hat mir einen Grundstücksanteil von lediglich 10% des Wohnungskaufpreises bescheinigt. Somit schreibe ich seit 8 Jahren 90% des damaligen Kaufpreises zu 2% p.a. ab. Beim Kauf war ich 40, d.h. ich kann bis zu meinem 90. Geburtstag abschreiben. Danach hätte ich wohl -sollte ich noch leben- andere Sorgen als Steuern 🙂 . Das ist ein riesen Vorteil für steuerbegünstigten, langfristigen Cashflow!

Eine Anschlussfinanzierung habe ich jetzt mit 0,48% auf 10J abgeschlossen. Erstfinanzierung war 2010 bei 2,95%.

Würde sagen läuft... 😎

@thewanderer

Zu den Erwerbsnebenkosten:
Das ist alles eine Frage der Betrachtung. Man kann sich das Ganze auch schlechtreden:
Ich kann auch sagen, die Wohnung ist eigentlich nur 120.000 wert, wenn ich sie morgen verkaufen will oder muss. Ich mache also sofort einen Verlust von 10.000. Und das ist auch noch niedrig angesetzt. Eigentlich sind die Nebenkosten bis zu 12.600!
(Grunderwerbsteuer HH 6%, Notar und Grundbuch 1,5%, Kauf statt von Investor provisionslos aber mit Maklercourtage heute wären es 3% (nach neuem Gesetz geteilt). Ich könnte bei voller Courtage auch bei 10,5% Nebenkosten liegen, das wären dann 12.600 statt 10.000€).
Ich verliere also sofort mein ganzes Geld und noch 2.600 dazu!
Und dann hatte ich auch noch die ganze Akquisearbeit, sind noch mal 5.000 Verlust an verlorener Arbeitszeit oben drauf! Also insgesamt 17.600 Verlust!

Ich kann aber auch sagen: Die Wohnung war günstig, denn ich habe intensiv gesucht und verglichen, ich könnte sie für den Bruttopreis wieder verkaufen. Will ich aber nicht, ich rechne langfristig. Der ideale Zeitpunkt zum Verkauf ist der Auszug des Mieters. Und da macht die Wohnung einen Preissprung mit von ca. 25% zusätzlich zu den 130.000. Ich ziehe für drei Jahre ein und kann sie dann mit einem steuerfreien Gewinn von zusätzlichen 32.500 wieder verkaufen.

Oder: Die Haltedauer sind 10 Jahre und mehr, auf die ich die Nebenkosten verteile. Das sind dann 1% pro Jahr, muss also im Erwerbsjahr 1% vom kalkulierten Ertrag abziehen.
Dann muss ich meine Rechnung für das erste Jahr wie folgt korrigieren: 6.800 minus 1.000€ anteilige Erwerbsnebenkosten gleich 5.800. Immer noch also 58%.

Zur Gesamtlaufzeit:
Ich versuche, die Tilgung so gering wie möglich zu halten, dann arbeiten die Steuervorteile, der Mieter  und die Inflation genauso weiter wie im ersten Jahr. Ich habe also dann dieselbe Rendite von 58% auf das eingesetzte Kapital.
Banken sind durchaus bereit, Tilgungsaussetzung zu akzeptieren, wenn ich aufzeige, dass ich bei ihnen parallel etwas anspare. Ich spare also die Mietüberschüsse auf, um mir damit dann die Anzahlung für die nächste Wohnung aufzubauen, mit der ich dann denselben Ertrag erwirtschafte bezogen auf das Eigenkapital. Und genauso weiter. Jetzt kann man mal eine Tabelle machen, wie schnell sich mein Vermögen auf diese Weise entwickelt.

Ich kann auch 2% Tilgung vereinbaren, das wären 2.400€ im ersten Jahr. Und nun können wir ausrechnen, wann ich schuldenfrei bin. Denn jedes Jahr wird ja meine Schuld um 2.400€ getilgt und bei gleichbleibender Bankrate steigt der Tilgungsanteil kontinuierlich (Tilgung zzgl. ersparter Zinsen). Hierbei erhalte ich aber für mein in derselben Wohnung eingesetztes Kapital als Rendite nur die Ersparnis von 1% (der ersparten Zinsen). Und langsam wird meine AfA aufgezehrt und ich habe weniger Steuervorteile. Deshalb rechne ich hier nicht weiter. Vielleicht habe ich die Wohnung in 20 Jahren mal abbezahlt. Finde ich langweilig.

Folgende Langfriststrategie ist viel sinnvoller: Einen größtmöglichen Immobilienbestand aufbauen und jeweils nach mehr als 10 Jahren frei werdende Wohnungen verkaufen und den Gewinn steuerfrei realisieren.
Kann ja mal jemand in eine Tabelle packen. Ich denke, dass ich bei einem jährlichem Kauf einer Wohnung in 12 Jahren meine angestrebten 300.000 Vermögen netto aufgebaut habe, vielleicht schon früher.

Zu Leerstand und Mietausfällen:
Ich kaufe nur eine Wohnung mit einem Mieter, der regelmäßig seine Miete gezahlt hat und ein regelmäßiges Einkommen hat. Die Ausfallwahrscheinlichkeit geht somit gegen Null. Muss mich aber drum kümmern und ggf. mahnen und ihm helfen, die Miete ggf. vom Sozialamt zu bekommen. Die wollen nämlich auch keine Räumungsklagen. Und Leerstand? Super! Wenn die Wohnung frei wird, selbst einziehen und nach drei Jahren steuerfrei mit Gewinn verkaufen (siehe oben). Oder teurer vermieten - das geht auch jetzt begrenzt im Rahmen der Mietpreisbremse. Und bei der Nachfrage nach kleinen Wohnungen geht das ohne Leerstand. Aber man muss sich drum kümmern, auch um die Gesetze und die Miete am besten selbst kassieren. Der WEG-Verwalter liefert ja schon eine perfekte Nebenkostenabrechnung. Man wird eine Art Kleinunternehmer.

Insgesamt:
In meinem Ursprungspost ging es mir nur darum aufzuzeigen, dass gut eingekaufte, gebrauchte, vermietete, kleine Wohnungen einen Indexfonds bei weitem schlagen und nicht der Volatilität des Aktienmarktes ausgesetzt sind. Aktien können durchaus 40% einbrechen und Jahre brauchen, um sich wieder zu erholen. Mit den Indexfonds steht man noch am besten da und kann auch mit Kleinbeträgen sparen. Bei der Immobilie muss man Bonität haben und mindestens ca. 10.000 einsetzen. Aber wer das schafft, der steht viel besser da als bei Indexaktien.

Zitat von FredFinanzFuchs am 23. Dezember 2020, 7:13 Uhr

@thewanderer:

Das Steuerliche hat Dir @namir schon beantwortet. Obwohl wir uns jetzt häufig mit dem Finanzamt streiten, wie hoch der Grundstücksanteil ist. Früher waren es mal 20% vom Kaufpreis, heute werden oft 50% oder mehr kalkuliert von der Finanzverwaltung.

Ist zu hoch, aber wenn man es nicht anders deklariert kriegt, zerhaut das die Rendite massiv. Von den 68% kannst Du Dich dann sofort verabschieden.

Beim Kaufvertrag den Grundstücksanteil in den Kaufvertrag zu schreiben, hilft auch nicht immer. Die können eine eigene Kalkulation machen, gegen die man dann prozessieren müsste.

Qualifiziertes Gutachten reicht idR.

Bei Gesamtkosten des Beispiels von 130.000 unterlege ich mal 50% als Basis für die Abschreibung. Das sind 75.000.

50% von 130T sind 65T und nicht 75T.

 

Darauf 2% AfA sind 1.500€.

Falsch (Folgefehler).

Bei 1.800 Überschuss können 300€ steuerpflichtig werden. Man sollte aber erst mal mehr ansetzen, vielleicht wird es akzeptiert und @namir behält recht.

Die Kernfrage ist die nach dem Steuersatz des Investors - nach wie vor offen. Zweimal gestellt, keine Antwort. Kennst Du sie etwa nicht? Kannst Du das nicht für den Spitzensteuersatz ausrechnen?

Ich habe im Beispiel nur das erste Jahr gerechnet.

Genau. Weil im ersten Jahr der ROI abgeht wie Schmitz Katze. Stell' das doch mal für das letzte Jahr der Finanzierung auf, danach wurde ja auch schon (indirekt) gefragt.

Im nächsten Jahr wird natürlich schon etwas getilgt, die Zahlen würden in den Folgejahren also eher noch  besser aussehen.

Falsch. Die Zahl sinkt kontinuierlich und zwar fast bis auf Null, weil immer mehr EK in der Immo steckt und immer weniger Zinsen anfallen.

Aber der Zinsanteil der Finanzierung sinkt durch Tilgung, mehr Überschuss wäre also zu versteuern.

Korrekt. Schmälert ebenfalls die Rendite, vor allem je länger die Laufzeit angelegt ist.

Der Teil der Erwerbsnebenkosten, der für die Finanzierung aufgewendet wird, ist steuerlich sofort absetzbar,

Das ist mE falsch, die KNK werden wie das Gebäude auch mit 2% p.a. abgeschrieben, d.h., man investiert 10T€, steuerlich werden davon aber nur 200€ p.a. wirksam.

auch Reparaturen und Modernisierungen, die bei letzteren zu einer Werterhöhung und Renditeverbesserung des Objektes führen. Aber in den ersten drei Jahren nach Erwerb darf man nur max. 15% der Anschaffungskosten aufwenden, sonst zählen die dann zu den Anschaffungskosten.

Langfristig zahlt sich die Wohnung von selbst ab, der Mieter und Steuerersparnisse sorgen für die Tilgung.

@MFZ73:

Die Inflation wirkt mit 2% doppelt positiv für den Anleger.

Das wird immer wieder behauptet, da die Kosten aber nur mit 2% p.a. und damit über 50 Jahre (!) abgeschrieben werden, wird der Effekt zumindest einmalig wieder einkassiert - stellt aber niemand auf.

Einmal steigt der Wert der Wohnung mit der Basis von 130.000 mit 2%, das sind 2.600€,

Falsch, der Wert der Wohnung ist 120T€, die KNK gehen nicht in den reinen Immobilienwert über. Oder anders: die Wohnung gewinnt nicht an Wert, nur weil Du sie kaufst und das 10T€ Kosten auslöst - ansonsten könnten wird die Wohnung 10 mal zwischen uns hin und herhandeln und sie wäre plötzlich (sic!) 300T€ wert.

zum anderen verliert das Darlehen mit 2% an Wert. Das Darlehen beträgt "nur" 120.000, darauf 2% sind 2.400€. Wertentwicklung Wohnung hat als Basis also 130.000, Inflationstilgung Darlehen 120.000.

Deine Steuerfrage wird oben beantwortet.

Allerhöchstens für das erste Jahr. Was passiert in den kommenden 33 Jahren?

Zur Restnutzungsdauer und Lebenserwartung des Objektes aus den 60ern: Ich empfehle, Objekte von Umwandlern zu kaufen. Die machen vor dem Verkauf oft viel am Objekt. Zum Beispiel wird die Dachfläche verkauft und der Ausbauer erneuert das Dach. Die Außenmauern halten ewig, beim Keller muss oft was gegen aufsteigende Feuchtigkeit gemacht werden, z. B. eine neue Horizontalsperre. Ansonsten dienen die Rücklagen genau dafür, dass z. B. einmal die Heizungsanlage erneuert werden kann.

Wohlwollend gerechnet legst Du 500€ pro Jahr zurück. Das sind in 33 Jahren der Finanzierung "satte" 17,5T€. Abzgl. der Kosten für Instandhaltung am Gebäude/Dach/Außenhülle reicht das nicht mal für eine einzige Badsanierung in 33 Jahren.

Die Gebäude aus den 60ern stehen oft auf großen Grundstücken und sind damit viel heller als die heutigen Neubauten, die sehr verdichtet errichtet werden. Und sie liegen in gewachsener Infrastruktur. Die Nachfrage nach solchen Wohnungen wird also ohne Erneuerung noch lange erhalten bleiben. Ich besitze auch viele Wohnungen aus der Jahrhundertwende und erziele für die traumhafte Kaufpreise, wenn ich sie frei lieferbar veräußere. Übrigens realisiert man die Gewinne steuerfrei, wenn die Objekte mehr als 10 Jahre gehalten wurden.

Aber Skepsis und Ironie sind gut, man sollte immer kritisch sein, wenn die Zahlen einfach zu gut aussehen. Das tun sie auch nur wegen des enormen Hebels, des hohen Fremdkapitalanteils. Wenn man mehr Eigenkapital einsetzt, sinkt die Rendite. Ich nutze hier nur die niedrigen 1% Zinsen richtig intensiv. Aber ich denke, seitdem der Staat über die EZB einen Weg zur kostenlosen Kreditfinanzierung gefunden hat, seitdem ist es vorbei mit Zinsen. Bei 3% gingen alle Staaten pleite. Übrigens werden auch rund 90% des Kredites der Bank als Geld neu geschaffen, denn wir haben kein Vollgeld. Deshalb kann die Bank auch mit 1% Zinsen Gewinne machen.

Alles klar, keine weiteren Fragen.

Und es gehört eine Portion Mut dazu. 50% unserer Bürger haben Immobilien, aber in den Städten sind es meist nur rund 20%. Viele haben also keine Ahnung von Immobilien und müssen sich erst schlau machen und zu einem Fuchs werden.

Dein Beitrag enthält nachweislich nicht nur einen Fehler. Bisschen viel für einen Fuchs, findste nicht auch?

 

@MFZ73
Vielen Dank, dass Du Dir diese Mühe der ausführlichen Antwort gemacht hast. Vielleicht hat es Dich auch gewurmt, dass Du von mir kritisiert worden bist, weil ich Dich auf Deinen Denkfehler aufmerksam machte. (Die 2% wurden von mir richtigerweise mal von 120k und mal von 130k gerechnet.)

Richtig: 50% von 130.000 sind 65.000, nicht 75.000. Rechenfehler von mir.
Ansonsten bemühen wir uns z. B. mit dem von Dir empfohlenen Gutachten eine möglichst hohe AfA-Basis zu erzielen. Im besten Fall sind die 1.800€ Überschuss steuerfrei, den habe ich unterstellt. Der Spitzensteuersatz kann 0 oder mit Reichensteuer 45%. Das kann sich dann jeder selbst ausrechnen. Wenn von den 1.800€ 500€ steuerpflichtig werden, dann sinkt die Nettorendite um 225€.

Das nächste Jahr sieht insofern besser aus, da man schon etwas getilgt hat und vom festen Betrag an die Bank nun ein höherer Tilgungsanteil enthalten ist. Man bildet also mehr Vermögen. Aber richtig, die Rendite sinkt.

Deshalb empfehle ich auch in meinem anderen obigen Post, statt zu tilgen, das Geld für den Kauf einer weiteren Wohnung anzusammeln und die Tilgung auszusetzen.

Die Finanzierungskosten, hier z. B. Grundschuldbestellung sind absetzbar. Sie z. B. hier. Aber es sind von den 10.000€ nur ca. 500 bis 1.000€, hatte ich auch garnicht als Vorteil berücksichtigt.

Reparaturkosten sind definitiv absetzbar, bei Modernisierungen muss man aufpassen. Fahrstuhleinbau oder neue Balkone sind Anschaffungskosten. Ansonsten hier Näheres.

Bei der Inflation von 2% gehe ich als Basis eben von den Gesamtkosten von 130.000 aus. Ich unterstelle, dass gut und günstig eingekauft wurde. Und in den kommenden Jahren wird noch ein Zinseszinseffekt einsetzen. Wenn ich das Darlehen wie empfohlen nicht tilge, dann setzt auch hier zu den 2% noch ein Zinseszinseffekt ein. Über 2% Inflation kann man natürlich streiten, aber auch der Warenkorb ist umstritten.

Eine Badsanierung wäre eine Modernisierung, die zu einer höheren Miete führt.

Bis auf den einen Rechenfehler haben wir nur unterschiedliche Sichtweisen. Aber natürlich kann man die Vergangenheit nicht in die Zukunft extrapolieren, vielleicht bekommen wir eine 2%ige Deflation. Vielleicht sterben 30% an einer Seuche, Wohnungen stehen leer. Derzeit haben wir 50% Immobilieneigentümer und vielleicht ist für viele die eigengenutzte Immobilie die beste Sparform. Da kann man ganz konservativ tilgen und erspart die 1% Zinsen der Finanzierung. Immerhin ist diese Ersparnis steuerfrei. Miete muss man aus versteuertem Einkommen aufbringen.

Ich nenne mich FredFinanzFuchs, weil ich das alles gemacht habe, was ich empfehle. Und ich brauche schon seit 40 Jahren nicht mehr zu arbeiten. Ich war schlau. Aber in Deutschland stinkt Eigenlob und ist verdächtig. So wie Stolz zu den Todsünden gehört. Kinder mit nem Willen.... Man redet nur, wenn man gefragt wird. Reden ist Silber, Schweigen ist Gold. Es wundert einen nicht, wenn viele Menschen wenig Selbstvertrauen haben.
Mut, Selbstvertrauen, ein konstruktives Selbstwertgefühl wirken als Turbo bei Finanzieller Intelligenz. Ich empfehle, Unternehmer zu werden und nicht Unterlasser - und es den Erfolgreichen nachzumachen! Und Vermieter sein ist Unternehmertum.

 

 

Zitat von FredFinanzFuchs am 23. Dezember 2020, 12:34 Uhr

@MFZ73
Vielen Dank, dass Du Dir diese Mühe der ausführlichen Antwort gemacht hast. Vielleicht hat es Dich auch gewurmt, dass Du von mir kritisiert worden bist, weil ich Dich auf Deinen Denkfehler aufmerksam machte. (Die 2% wurden von mir richtigerweise mal von 120k und mal von 130k gerechnet.)

Es bleibt falsch. Der Wert der Wohnung beträgt 120T€. Ende.

Richtig: 50% von 130.000 sind 65.000, nicht 75.000. Rechenfehler von mir.
Ansonsten bemühen wir uns z. B. mit dem von Dir empfohlenen Gutachten eine möglichst hohe AfA-Basis zu erzielen. Im besten Fall sind die 1.800€ Überschuss steuerfrei, den habe ich unterstellt. Der Spitzensteuersatz kann 0 oder mit Reichensteuer 45%. Das kann sich dann jeder selbst ausrechnen. Wenn von den 1.800€ 500€ steuerpflichtig werden, dann sinkt die Nettorendite um 225€

Wenn das Grundstück mit 50% angesetzt wird und das nicht ggü. dem FA gedrückt/korrigiert werden kann, dann sind nur 70T€ (60T€ Gebäude +10T€ NK) abschreibungsfähig, ergo 1400€ p.a. - wenn Deine u.a. Annahme von 1-5T€ korrekt ist, sind es nur 61-65T€.

Im Prinzip kannst Du den ersten Beitrag jetzt einfach mal komplett neu durchrechnen.

Das nächste Jahr sieht insofern besser aus, da man schon etwas getilgt hat und vom festen Betrag an die Bank nun ein höherer Tilgungsanteil enthalten ist. Man bildet also mehr Vermögen. Aber richtig, die Rendite sinkt.

Es sieht also besser aus, wenn die Rendite sinkt und das kontinuierlich. Interessanter Gedanke.

Deshalb empfehle ich auch in meinem anderen obigen Post, statt zu tilgen, das Geld für den Kauf einer weiteren Wohnung anzusammeln und die Tilgung auszusetzen.

Ja, genau wie bei Immocation. Wenn den Leuten klar wird, dass die wunderbaren 68% nur im ersten Jahr anfallen (wobei nicht mal das stimmt), wird sofort die nächste Bude finanziert, was bedeutet, dass das Invest in EINE Wohnung unrentabel ist. Man muss schon auf 20 gehen, damit das System aufgeht und dann ist man automatisch gewerblich unterwegs. Alles nicht neu, aber sagt es mal einer?

Die Finanzierungskosten, hier z. B. Grundschuldbestellung sind absetzbar. Sie z. B. hier. Aber es sind von den 10.000€ nur ca. 500 bis 1.000€, hatte ich auch garnicht als Vorteil berücksichtigt.

Ist ja auch kein Vorteil, sondern ein Nachteil, weil der Rest eben nicht abzugsfähig ist, das in Deinem ersten Beitrag aber nicht berücksichtigt wird.

Reparaturkosten sind definitiv absetzbar, bei Modernisierungen muss man aufpassen. Fahrstuhleinbau oder neue Balkone sind Anschaffungskosten. Ansonsten hier Näheres.

Alles bekannt, auch ohne Link.

Bei der Inflation von 2% gehe ich als Basis eben von den Gesamtkosten von 130.000 aus.

Was falsch ist und bleibt.

Ich unterstelle, dass gut und günstig eingekauft wurde.

Es bleibt eine Unterstellung. Selbst wenn diese korrekt ist, ist die Wertentwicklung auf Basis 130T€ verkehrt.

Und in den kommenden Jahren wird noch ein Zinseszinseffekt einsetzen. Wenn ich das Darlehen wie empfohlen nicht tilge, dann setzt auch hier zu den 2% noch ein Zinseszinseffekt ein. Über 2% Inflation kann man natürlich streiten, aber auch der Warenkorb ist umstritten.

Eine Badsanierung wäre eine Modernisierung, die zu einer höheren Miete führt.

Wenn Du alle 30 Jahre das Bad neu machst, bleibt die Miete stabil resp. nachhaltig. Wenn Du den Standard der Wohnung anhebst, kommt 'ne signifikante Mietsteigerung raus. Wenn Du das Bad nicht machst, sinkt die Miete im Vergleich zu anderen Wohnungen.

Bis auf den einen Rechenfehler haben wir nur unterschiedliche Sichtweisen.

Es sind und bleiben mehrere.

Aber natürlich kann man die Vergangenheit nicht in die Zukunft extrapolieren, vielleicht bekommen wir eine 2%ige Deflation. Vielleicht sterben 30% an einer Seuche, Wohnungen stehen leer. Derzeit haben wir 50% Immobilieneigentümer und vielleicht ist für viele die eigengenutzte Immobilie die beste Sparform. Da kann man ganz konservativ tilgen und erspart die 1% Zinsen der Finanzierung.

Wieso spart sich der Eigenheimbesitzer 1% Zinsen?!?

Immerhin ist diese Ersparnis steuerfrei. Miete muss man aus versteuertem Einkommen aufbringen.

Tilgung auch.

Ich nenne mich FredFinanzFuchs, weil ich das alles gemacht habe, was ich empfehle. Und ich brauche schon seit 40 Jahren nicht mehr zu arbeiten. Ich war schlau. Aber in Deutschland stinkt Eigenlob und ist verdächtig. So wie Stolz zu den Todsünden gehört. Kinder mit nem Willen.... Man redet nur, wenn man gefragt wird. Reden ist Silber, Schweigen ist Gold. Es wundert einen nicht, wenn viele Menschen wenig Selbstvertrauen haben.
Mut, Selbstvertrauen, ein konstruktives Selbstwertgefühl wirken als Turbo bei Finanzieller Intelligenz. Ich empfehle, Unternehmer zu werden und nicht Unterlasser - und es den Erfolgreichen nachzumachen! Und Vermieter sein ist Unternehmertum.

Ich bin Unternehmer.

@mfz73

Inflationsgewinn einmal von 130.000 Wohnung 2% = 2.600, zum anderen Wertverlust von Darlehen 120.000 2% = 2.400.
Oder wenn man nur 120.000 für die Wohnung nimmt, zweimal 120.000.

Wenn die AfA geringer ist, muss nicht alles neu gerechnet werden, es müssen nur die Steuern von dem Überschuss abgezogen werden.

Die absolute Rendite als Betrag steigt, die prozentuale Rendite sinkt. Alles nur minimal, wie die unten stehende Berechnung zeigt.

Ich denke einmal, dass jede Rendite über 10% heute wirklich interessant ist. Man kann ja auch gerne tilgen und keine neue Wohnung kaufen.

Nehmen wir mal die Zahlen von Dir:

120.000 Wohnungswert - 2% Inflation 2.400€
120.000 Darlehen            - 2% Inflation 2.400€
Mietüberschuss 1.800 abzüglich 45% Steuern = 990€ - das sind 9,9% auf die eingesetzten 10.000
Summe 5.790 - der Löwenanteil von 4.800 Inflationsgewinne, wenn sie denn eintreten
Von Steuervorteilen beim Erwerb steht hier nichts wie auch im ersten Post nichts.

Im nächsten Jahr tilgt er 2% des Darlehens also 2.400. Er spart die Zinsen auf diese 2.400 von 1% also 24€ und tilgt in dieser Höhe zusätzlich. Steuerlich kann er nun 24€ weniger absetzen und zahlt deshalb 10€ Steuern mehr. Die Summe von 5.790 verändert sich nur um 10 Euro. Kann man also ruhig so weitermachen. Allerdings muss man es auch liquiditätsmäßig sehen: Bei 2.400€ Tilgung reicht der Mietüberschuss von 990 nicht aus. Er muss also 1.410€ im Jahr zuzahlen. Und das schmälert seine Ansparsumme für eine weitere Immobilie.

Man braucht es ja nicht zu übertreiben und strebt nicht mehr als 3 Wohnungen an. In die Gewerblichkeit kommt man erst, wenn man vor Ablauf von 10 Jahren eine Wohnung verkauft. Das sollte man tunlichst unterlassen - es sei denn, man wohnte vorher 3 Jahre drin.

Wenn ein selbstnutzender Eigenheimbesitzer tilgt, dann zahlt er für diesen Betrag weniger Zinsen. Da der Zinssatz derzeit 1% ist, spart er 1% des getilgten Betrages.

 

 

 

 

 

wenn ich mal ganz ehrlich bin, habe ich auch mal so in etwa gerechnet - Inflation tilgt einen Teil des Kredits, wenn im Zuge der Inflation auch Immobilienpreise und Mieten steigen, arbeitet auch das für einen. Bei den genannten Zahlen würde ich aber nicht groß in Verlegenheit kommen, das genauer zu überdenken. Zinsen sind im Moment so niedrig, wie noch nie. Immobilienpreise sind jetzt ein gutes Jahrzehnt nur gestiegen - das ist alles andere als ein Indikator dafür, dass es immer so bleiben muss.

Finanzierung zu 1% ist wohl eher auf 10 Jahre - man trägt das volle Risiko höherer Zinsen. Wenn nur die übrigbleibenden 1800€ getilgt werden, hat man am Ende der Laufzeit immer noch um die 100.000€ Schulden - wenn dann die Zinsen bei 4% stünden, würde die Miete anschließend nicht mal mehr die Zinsen decken - wenn man vorher nicht noch Geld nachgeschossen hat, dann steht man zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung vor einer Situation, in der man nochmal ordentlich Geld reinstecken muss. Würden sich die Zinsen in diese Richtung entwickeln (also hin zu einem moderaten Niveau, wievor 10 Jahren), kann man auch nicht damit rechnen, dass eine Wohnung an Wert steigt. Dieses Szenario muss jetzt nicht eintreten, ausschließen würde ich es nicht. Vor zehn Jahren sagte kein Mensch: "In zehn Jahren werden wir einen negativen Leitzinssatz haben".

Auch sonst ist nicht gesetzt, dass man mit so einer Wohnung immer nur um die 800€ Kosten im Jahr haben wird, die man nicht auf den Mieter umlegen kann. Lass mal eine alte Ölheizung eingebaut sein, die getauscht werden muss, die Fassade zu sanieren sein, Fenster und/oder Türen zu tauschen, Dach zu erneuern oder zu dämmen... und auch in der Wohnung: Allein ein simpler Spülkasten im WC kann einen mal 300€ kosten. Dann ist (bei Mieterwechsel) vielleicht mal ein neuer Boden fällig, paar Fliesen im Bad, Elektrik gehört erneuert - da sind 1800€, die nach Zinsen noch bleiben - und eigentlich mindestens zur Tilgung genutzt werden müssen - nicht viel Geld. Es ist auch nicht gesetzt, dass eine Stadt immer beliebter und teurer wird - es gibt auch Städte in Deutschland, bei denen das nicht so war.

Also sowas kann schon auch aufgehen, muss aber nicht. Es gibt Risiken - würde sowas eher als Spekulation denn als Investition verbuchen.

Woher rührt denn das Sendungsbewusstsein für diese Art der Investition?

@namir
Das Sendungsbewußtsein kommt von guten Erfahrungen, die als Anregung weitergeleitet werden. Das Forum dient ja auch dem Erfahrungsaustausch. Aber richtig: Es gibt Risiken und die wurden von Dir auch sehr gut aufgezeigt. Im Einzelnen:

Das Zinsrisiko gibt es. Laut Tenhagens Finanztip liegen die Hypothekenzinsen bei 15 Jahren Festschreibung heute bei 1%. Der Markt geht also von langfristig niedrigen Zinsen aus. Man könnte den Zinssatz bei leicht höheren Zinsen auch noch länger festschreiben. Insofern ist dieses Risiko gering.
Ich empfehle eine Umschichtung nach mehr als 10 Jahren und deshalb keine längere Festschreibung. In 10 Jahren haben wir voraussichtlich auch 20% mehr Miete und wenn wir wollen, haben wir 20% des Darlehens getilgt. Die Immobilie ist 20% mehr wert.
Die Zahlen: Kaufpreis heute 100. -in 10 Jahren  120
Darlehen heute 100 - in 10 Jahren 80         - also praktisch 40% Eigenkapital bezogen auf den späteren Wert der Immobilie
Miete heute 100 - in 10 Jahren 120              - eine höhere Belastung von 40% kann mit der Miete gewuppt werden.
Mit der höheren Miete ist also auch eine höhere Belastung tragbar. Außerdem wird die Bank bei höheren Zinsen die Tilgung reduzieren. Die betrug früher bei Hypotheken durchweg 1%. Also geringes Risiko.

Meine Immobilien sind in den letzten 10 Jahren um tlw. mehr als 100% gestiegen. Das ist aber primär dem Zinsverfall geschuldet. Ich gehe jetzt nur noch von der Inflationsrate als Preissteigerung aus. Denn man kann auch die Miete bei Inflation entsprechend steigern.
Und bei vermieteten Wohnungen in guten Städten macht die Wohnung bei Freiwerden einen Preissprung von ca. 25% mit, eine Art stille Reserve.

Und ich empfehle entgegen anderen keine B-Städte und-Lagen sondern HH und B oder die direkte Umgebung, die man kennt, wo man schnell hinfahren kann, wo man sich um die Wohnung kümmern kann. Da kann man die Lage beurteilen, die Nachfrage einschätzen.

Die Heizungsanlage, Fenster, Fassade, Dach gehören zum Gemeinschaftseigentum und werden bei notwendiger Erneuerung über die bereits berücksichtigte Rücklage finanziert. Es könnte jedoch bei fehlendem Geld eine Sonderumlage gemacht werden. Deshalb empfehle ich immer, einige tausend € für Unvorhergesehenes einzuplanen. Und je mehr Wohnungen desto mehr. In der Wohnung selbst kann man viel selbst machen oder über myhammer oder Bekannte es günstig machen - wenn man sich drum kümmert! Beim Wasserkasten, der läuft, ist es meist nur eine Dichtung.

Der Mietüberschuss ist real und beträgt knapp 10%. Mit ihm kann man durch Tilgung weiteres Vermögen bilden.
An der Inflation Geld zu verdienen, ist eher spekulativ. Aber bisher hatten wir Inflation und die Immobilie ist eine der wenigen Investitionen, die bei laufendem Ertrag einen Gewinn durch Inflation ermöglicht. Und bisher waren solche Gewinne bei Verkauf nach mehr als 10 Jahren steuerfrei. Bei Aktien Abgeltungssteuer.

 

 

 

Sehr gut dargestellt Fred. Es macht auch aus meiner Sicht absolut Sinn zumindest um Vermögen aufzubauen in Immobilien zu investieren. Wenn man mal genug hat kann man ja langsam umschichten. Und ja Immobilien waren noch nie günstig. Jede Zeit hat ihren Preis der auch immer gerechtfertigt ist (Marktpreis). Es sei denn besondere Gesetze verzerren den Markt dann könnte man auf Schnäppchenjagd gehen und die Zeit für sich spielen lassen. Momentan gibt es jedoch weder eine besonders üppige Eigenheimzulage noch starke Abschreibungsmöglichkeiten wie in den 90er Jahren. Falls das wieder kommt werden die Preise noch einen Schub nach oben machen allerdings glaube ich nicht das es wieder kommen wird. Ein Mietendeckel wird nur kurzfristig die Preise dämpfen, auf lange Sicht hat er keinen Einfluss würde ich sagen.

Zitat von FredFinanzFuchs am 23. Dezember 2020, 16:05 Uhr

@mfz73

Inflationsgewinn einmal von 130.000 Wohnung 2% = 2.600, zum anderen Wertverlust von Darlehen 120.000 2% = 2.400.
Oder wenn man nur 120.000 für die Wohnung nimmt, zweimal 120.000.

Sieh' an, er lernt. Dauert 'n bisschen, aber immerhin.

Also 120T€ Immowert.

Wenn die AfA geringer ist, muss nicht alles neu gerechnet werden, es müssen nur die Steuern von dem Überschuss abgezogen werden.

Falsch. Du ziehst im ET einen Gesamtbetrag von 840€ für Verwaltung und Instandhaltungsrücklagen ab.

Preisfrage, Finanzfritz: sind die 840€ voll von der Steuer abzuziehen? Nein, sind sie nicht. Daher Anschlussfrage: wie hoch ist der Anteil, der abzugsfähig ist und wie hoch ist dann die korrekt berechnete zu versteuernde Summe?

Die absolute Rendite als Betrag steigt, die prozentuale Rendite sinkt. Alles nur minimal, wie die unten stehende Berechnung zeigt.

Ich denke einmal, dass jede Rendite über 10% heute wirklich interessant ist.

Ach, jetzt sind es plötzlich nur 10%, im ET waren es noch 68%. Woher der Sinneswandel? Und wieso denn eigentlich 10%? Der Kasten bringt ~3,2% Bruttorendite, der Rest sind Inflations- und Wertsteigerungsspekulationen. Von der Bruttorendite bleibt nichts übrig, das Ding ist jeden Monat ein Zuschussgeschäft, s.u.

Man kann ja auch gerne tilgen und keine neue Wohnung kaufen.

Ja, Finanzfuchs, wenn sich das als Einzelobjekt rechnet, wieso empfiehlst Du dann gleich den nächsten Kauf?!

Nehmen wir mal die Zahlen von Dir:

120.000 Wohnungswert - 2% Inflation 2.400€
120.000 Darlehen            - 2% Inflation 2.400€
Mietüberschuss 1.800

Falsch, s.o.

abzüglich 45% Steuern = 990€ - das sind 9,9% auf die eingesetzten 10.000

Falsch, Folgefehler, s.o.

Summe 5.790 - der Löwenanteil von 4.800 Inflationsgewinne, wenn sie denn eintreten

Ja, wenn. Und vor allem, was bedeutet das denn, ein Inflationsgewinn, Finanzfuchs? Wenn die Immo nur in Höhe der Inflation steigt, ist sie am Ende immer nur so viel wert wie vorher auch. Also kein Gewinn ggü. dem Markt erzielt. Das ist bei Finanzierungen auch schon berücksichtigt, oder glaubst Du im Ernst, im Frankfurter Bankenviertel sitzen nur Lappen mit Volksschulabschluss und lassen sich von Dir weniger Geld zurückzahlen als sie Dir vorher gegeben haben?

Von Steuervorteilen beim Erwerb steht hier nichts wie auch im ersten Post nichts.

Wie gesagt, der Vorteil ist ja auch gar nicht vorhanden.

Im nächsten Jahr tilgt er 2% des Darlehens also 2.400. Er spart die Zinsen auf diese 2.400 von 1% also 24€ und tilgt in dieser Höhe zusätzlich. Steuerlich kann er nun 24€ weniger absetzen und zahlt deshalb 10€ Steuern mehr. Die Summe von 5.790 verändert sich nur um 10 Euro. Kann man also ruhig so weitermachen. Allerdings muss man es auch liquiditätsmäßig sehen: Bei 2.400€ Tilgung reicht der Mietüberschuss von 990 nicht aus. Er muss also 1.410€ im Jahr zuzahlen. Und das schmälert seine Ansparsumme für eine weitere Immobilie.

Das schmälert nicht nur die Ansparsumme für eine weitere Immo, sondern das beweist, dass die Bude jeden Monat ein Zuschussgeschäft ist und zwar 33 Jahre lang. Da ändern auch die 10€ mehr oder weniger nichts, da hast Du völlig Recht. Zudem kommst Du mit 1410€ nicht hin, weil Du die zu versteuernde Summe nicht korrekt berechnest, s.o. - der negative Cashflow bzw. die Lücke bei notwendigen Instandhaltungsrücklagen ist also noch höher.

Wenn ein selbstnutzender Eigenheimbesitzer tilgt, dann zahlt er für diesen Betrag weniger Zinsen. Da der Zinssatz derzeit 1% ist, spart er 1% des getilgten Betrages.

Gegenüber einer Tilgungsaussetzung, ja. Das ist aber kein Konstrukt für den durchschnittlichen Eigenheimbesitzer. Solche Späße kann man treiben, wenn man 'ne Million im Rücken hat und keine Verantwortung für Minderjährige.

 

Der doppelte Effekt von: Steigenden Mieten und

 

Zitat von FredFinanzFuchs am 23. Dezember 2020, 18:05 Uhr

 

Das Zinsrisiko gibt es. Laut Tenhagens Finanztip liegen die Hypothekenzinsen bei 15 Jahren Festschreibung heute bei 1%. Der Markt geht also von langfristig niedrigen Zinsen aus. Man könnte den Zinssatz bei leicht höheren Zinsen auch noch länger festschreiben. Insofern ist dieses Risiko gering.
Ich empfehle eine Umschichtung nach mehr als 10 Jahren und deshalb keine längere Festschreibung. In 10 Jahren haben wir voraussichtlich auch 20% mehr Miete und wenn wir wollen, haben wir 20% des Darlehens getilgt. Die Immobilie ist 20% mehr wert.

Meine Immobilien sind in den letzten 10 Jahren um tlw. mehr als 100% gestiegen. Das ist aber primär dem Zinsverfall geschuldet. Ich gehe jetzt nur noch von der Inflationsrate als Preissteigerung aus. Denn man kann auch die Miete bei Inflation entsprechend steigern.
Und bei vermieteten Wohnungen in guten Städten macht die Wohnung bei Freiwerden einen Preissprung von ca. 25% mit, eine Art stille Reserve.

In meinem Internet sagt die verlinkte Seite:

[quote]Die aktuellen Bauzinsen für eine Standardfinanzierung liegen bei etwa 0,9 bis 1 Prozent effektiv. Standardfinanzierung bedeutet: Die Kreditsumme beträgt 80 Prozent des Immobilienwerts, die Zinsbindung liegt bei zehn Jahren.[/quote]

Ich sage mal: 100% Finanzierung über 15 Jahre kostet mehr Zinsen, damit bleibt weniger übrig.

Wertsteigerungen: 25% - verdammt, mein Mieter kostet mich Geld - was er mir jedes Monat an Miete überweist sind Peanuts :-). Hatte da eher so 10% im Hinterkopf...

Das mit dem doppelten Effekt von steigenden Mieten bei sinkenden Schuldenstand ist wirklich so, ich sage mal: Anschlussfinanzierung ist tendentiell deutlich lockerer, als die erste Finanzierung. Noch entspannter ist das ganze, wenn man dann z.B. statt 4% nur noch 0,8% zahlt... dann ist die Mietpreisbremse auch gar nicht mehr so schlimm. Wenn man statt 0,8 auf einmal 4% stemmen müsste, sähe es anders aus, immerhin könnte das mit höheren Mieten und geringeren Schulden etwas aufgefangen werden.

Habe leider nicht die Gabe, in die Zukunft zu schauen - ein entscheidender Faktor für Immobilienpreise sind mit Sicherheit die Zinsen. Da ist auf jeden Fall nicht mehr viel Luft nach unten. Nach oben durchaus. Nicht einfach so, nicht von heute auf morgen, aber man muss damit rechnen. Steigende Immobilienpreise - habe Zweifel, dass da wirklich noch viel geht. 100% Steigerung war in den letzten 10 Jahren recht normal, vielleicht geht noch was, aber sie werden wohl nicht von 30 oder 40 Jahreskaltmieten auf 60 bis 80 Jahreskaltmieten steigen...Mieten selbst sind ja erstmal rel. eingefroren.

30 Jahreskaltmieten wäre mir als Preis zu hoch für Aufwand und Risiko. Nur aus dem winzigen Erfahrungsschatz kleiner privater Vermieter Zwei kleine Wohnungen führten in den letzten zehn Jahren vier Mal dazu, dass wir an die Grenze unserer liquiden Mittel kamen (2*Kauf, 1* Renovierung, 1*heftiger Wasserschaden in beiden Wohnungen, dauerte über ein Jahr, bis wir wieder vermieten konnten), Zeit und Nerven, die wir investieren mussten (auch wenn es gerade überhaupt nicht passte... ) ist ungezählt (halt v.a. Renovierung und Wasserschaden, hatte vorher noch nie wirklich mit Handwerkern zu tun, und bin da nicht an die besten geraten, ich hatte auch noch nie wirklich mit Versicherungen zu tun, oder auch mit Haftungsfragen, und überhaupt, diesem Recht und so...). Gut, wir hatten da auch etwas Pech, würde nicht empfehlen, zwei übereinanderliegende Wohnungen zu kaufen... aber mit dergleichen muss man rechnen, und man kommt im Fall der Fälle auch nicht aus. Man trägt Risiken, ich bin auch durchaus bereit Risiken zu tragen, aber man hätte schon gerne etwas dafür, nicht nur ein Modell, das, wenn alles glatt läuft, schon ganz in Ordnung ist, es muss mehr sein, dass man, wenn das zuerst abstrakte Risiko dann doch greifbare Realität wird, nicht der Depp ist, der draufzahlt.

 

@mfz73
Richtig, die 840€ für Instandhaltung dürfen steuerlich erst abgezogen werden, wenn sie anfallen, Verwaltung sofort.

Die Wohnung ist kein Zuschussgeschäft, da sie einen wenn auch geringen Mietüberschuss bringt. Nur die Hebelung durch das zinsniedrige Darlehen erhöht die Rendite. Die Tilgung reduziert das Darlehen und ist praktisch ein Sparprozess. Aber richtig, ich bekomme Eigengeld und Tilgung nur wieder heraus, wenn ich die Wohnung mindestens zum Einstandspreis zzgl. Erwerbsnebenkosten wieder verkaufe.

@namir
Ob es möglich ist, dass die Bank 100% des Kaufpreises finanziert zu Normalkonditionen und dass der Käufer nur die Nebenkosten aufbringt, hängt vom Objekt und der Bonität des Käufers ab.
Hier gehe ich davon aus, dass die Bonität des Käufers gut ist, z. B. sein Einkommen nachhaltig und er die Belastung verkraften kann.
Der Kaufpreis der Wohnung muss außerdem vom Gutachter der Bank als günstig eingestuft werden, so dass Normalkonditionen gegeben werden. Bei vermieteten Wohnungen weiß der Gutachter, dass die Wohnung bei Freiwerden mehr bringen würde -aber sie ist natürlich nicht frei, erst wenn der Mieter ausziehen würde.
Richtig, sonst würden die Zinsen über 1% liegen, der Hebel weniger Effekt.

Genau, das Zinsentwicklungsrisiko gibt es. Ich persönlich halte es für überschaubar. Man kann zu einem etwas höheren Zins auch 20 oder 30 Jahre festschreiben bei bestimmten Banken. Muss dann aber bei vorzeitiger Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen oder man vereinbart gleich die Möglichkeit von Sondertilgungen.
Die Preise in den Großstädten liegen derzeit bei 30-fach und höher. Es kommt natürlich auf die genaue Lage, den Zustand des Hauses, die aktuelle Miethöhe (gibt es eine Mietreserve) an. Und ja, das läuft alles nur mit guter Betreuung. Und man sollte auch eine Haftpflichtversicherung abschließen, ggf. kann man auch Wasserschäden versichern.

Man wird also eine Art Kleinunternehmer, der durchaus auch teure Fehler machen kann. Einen ETF zu kaufen und zu halten, das braucht viel weniger Aufwand. Aber, da muss man die Nerven haben, Verluste durchzuhalten. Und es gibt auch Immobilien, die im Preis sinken können, z. B. in Städten, die nicht so gefragt sind. Ich setze deshalb weiter auf die Groß- und Universitätsstädte, die eine große Vermietungs- oder Wiederverkaufssicherheit bringen. Aber dort ist die Rendite wegen der höheren Sicherheit geringer, der Kaufpreis höher.

 

@jan-veerman
Es gibt aktuell eine besondere Gesetzeslage, die Schnäppchen ermöglicht. Wir verkaufen ja mit unserer Firma hansereal.de vermietete Eigentumswohnungen in Berlin. Und die Nachfrage ist eingebrochen. Wir verkaufen eigentlich nur noch freie Wohnungen. Das liegt an der Mietpreisbremse und insbesondere dem Mietendeckel in Berlin. Die Sache liegt jetzt beim Verfassungsgericht, ob der wieder gekippt wird. Deshalb warten viele ab. Die Preise in Berlin stagnieren also, es lässt sich vielleicht ein Schnäppchen machen, da manchen Konkurrenten von mir Finanziers mit hohen Zinskosten im Nacken haben und Umsatz brauchen - und sei es zum Einstandspreis.

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