ForumImmobilien und VermietungDer wirkliche Frugalismus beginnt …

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Der wirkliche Frugalismus beginnt heute mit dem Kauf der eigengenutzten Wohnung

#21 · 30. März 2023, 16:58

Zitat von Frugi85 am 30. März 2023, 15:13 Uhr

Also wirklich, ihr seid doch sonst nicht so naiv!

120%-Finanzierung ohne EK, Kohle zinslos in der Verwandtschaft leihen oder halt einfach mal was erben - das ist das vorgestellte Prinzip des "EEE" in Kurzform.

Und Du nennst uns naiv.

#22 · 30. März 2023, 17:23

Und Du nennst uns naiv.

Kejne Ahnung was hier ggf. irgendwann mal gelaufen ist. Ich habe nur den Eindruck, dass es ganz egal ist was er schreibt, jedes Mal gibts direkt Shitstorm und wilde Spekulationen...

Davon, dass hier angeblich Immos versucht werden an den Mann zu bringen, kann ich aber auch unter vollstem Einsatz all meiner Kreativität nichts erkennen. keine Ahnung warum sich da so viel negative Energie sammelt.

Gibt Leute hier die richtig "tolle" Sachen schreiben die einfach ignoriert werden oder bei denen man die Inhslte diskutiert. Bei FFF gibts stets direkt auf die Fresse...finde ich weder okay, noch mir verständlich...

#23 · 30. März 2023, 17:29

Dann erklär' mir doch mal, wie jemand, der zu den genannten 80% gehört, in den nächsten 6 Monaten zu einer eigengenutzten Immo in einer Top7-Großstadt kommt.

Und wenn Du schon dabei bist ... wo ist der angeblich steuerfreie Gewinn? Bin gespannt. Konnte oder wollte EEE bislang trotz mehrfacher Nachfrage nicht erläutern.

#24 · 30. März 2023, 19:49

Zitat von Privatier am 30. März 2023, 9:43 Uhr

Ist das ein Werbepost?

Nein:

Werbung erfordert, dass man die Vorzüge des Verkaufsguts subtil vermittelt und dabei glaubwürdig rüberkommt

So wie FFF hier postet bzw. Shitstorms provoziert ist das eher Antiwerbung 🙄

#25 · 31. März 2023, 8:27

Zitat von FredFinanzFuchs am 31. März 2023, 8:27 Uhr
Es gibt hier Argumente zur Person und zum Inhalt. Einige hier im Forum mögen mich nicht wegen meines politischen Hintergrundes oder wegen früherer Posts. Deshalb wird von ihnen alles angegriffen, was ich schreibe. Ich danke dafür, dass die Beiträge hier nicht explizit beleidigend formuliert wurden.

Zur Person:
Richtig, ich bin Mitglied der AfD und ich war dort Leiter eine Fachausschusses für Bauen und Wohnen und Mitglied des Schiedsgerichts. Beeinflusst habe ich die Wohnungspolitik. Die AfD ist die einzige Partei, die Sozialwohnungen ablehnt und sich stattdessen für ein Wohngeld einsetzt, das alle Einkommensschwachen erreicht und das für Mieter und Eigentümer das Wohnen bezahlbar macht. Und ich freue mich, dass es mir gelang, das ins Wahlprogramm für die letzte Bundestagswahl zu bringen. Das Wohngeld wurde inzwischen drastisch erhöht, erreicht aber immer noch nicht alle Betroffenen.

Ich bin an diversen Firmen beteiligt, die Zinshäuser kaufen, aufteilen und wieder verkaufen. Privat halte ich mit anderen viele Zinshäuser. Und wenn es wirtschaftlich sinnvoll ist, teile ich sie nach 10 Jahren auf und verkaufe insbesondere frei werdende Wohnungen - da die Mietpreisbremse das Vermieten bei Freiwerden unattraktiv macht. Es ist dann sinnvoller, den Wert der Wohnung zu realisieren und sich z. B. zu entschulden.
Die ca. 1.500 Wohnungen, an denen ich beteiligt bin, sind nur zu 50% des Kaufpreises finanziert und bringen laufend Überschüsse, mit denen Zins und Tilgung auch bei 5% Zinsen und mehr bedient werden könnten. Viele Objekte sind auch schuldenfrei. Wir stehen also unter keinerlei Verkaufsdruck.

Deshalb sind meine Empfehlungen nicht eigennützig motiviert. Ich möchte vielmehr das empfehlen, was ich selbst gemacht habe. Geprägt hat mich das Buch "Die geheimen Verführer" von Vance Packard. Er beschreibt, wie mit Psychotricks versucht wird, die Menschen zu Käufen zu veranlassen von Dingen, die sie nicht brauchen z. B. um Leuten zu imponieren... Ich will selbstbestimmt kaufen und überlege weiterhin jeden Kauf genau.

Beim Wohnen empfehle ich auch genau das, was ich selbst gemacht habe. Am 14.7.1971 (ich war 22, gestern wurde ich 74) habe ich mein erstes Haus gekauft in Hamburg Eppendorf, direkt am Mühlenteich auf Leibrente für damals 160.000DM. Ich habe wohl insgesamt noch mal 200.000DM investiert, insgesamt also 180.000€. Es war damals richtig teuer, aber es ist heute ca 2,5 Mio. wert. Es ist ein Dreifamilienhaus und ich bewohnte eine kleine Wohnung und zahlte die Leibrente mit den Mieterträgen und indirekt mit der kalkulatorisch eigenen Miete. Das Eigenkapital von damals 30.000DM bekamen wir überwiegend aus einem angesparten Bausparvertrag meiner Frau mit der ich noch heute glücklich verheiratet bin.

Zu den sonstigen Argumenten
Verwandte um Unterstützung anzusprechen, das ist eine große Überwindung. Aber es kann sich wirklich lohnen. Wenn sie sehen, dass man dafür eine "bescheidene" Wohnung kauft, die nur das Grundbedürfnis Wohnen ohne jeglichen Luxus bedient, man noch Eigenleistung zur Renovierung erbringt und danach über die Tilgung monatlich selbst mehrere hundert Euro aus seinem Einkommen tilgt/spart, dann halten es manche für unterstützenswert. So bekamen wir den Bausparvertrag und das darin Angesparte als zinsloses Darlehen.
So kann es durchaus gelingen, ein Voraberbe zu erhalten oder zumindest eine Bürgschaft bei einer 100%-Finanzierung.

Wer eine Wohnung auf Kredit kauft, der beginnt durch die erforderliche Tilgung einen Sparvorgang von mehreren hundert Euro, der verpflichtend ist und nicht von Selbstdisziplin und Verzichten wollen abhängig ist.
Der Kredit verliert durch die Inflation an Kaufkraft. Es fällt einem -bei durch die Inflation langsam steigendem Einkommen- immer leichter, den Kredit zu bedienen. Eine Miete dagegen steigt bei Inflation.

Natürlich kann man sich den Wertverlust des Kredites nicht bar auszahlen lassen. Aber er belastet mit der Zeit weniger. Gleichzeitig steigt die Wohnung durch die Inflation im Preis - sofern man marktgerecht eingekauft hat. Und natürlich hat man beim Erwerb Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten bezahlt, die erst einmal "verloren" sind, den Wert der Wohnung nicht erhöhen. Das muss die Inflation erst mal ausgleichen. Aber bei 8% heute ist das eher wenig.

Nun zum steuerfreien Mietertrag: Erst wenn das Bankdarlehen getilgt ist, dann habe ich ein Vermögen in Höhe des Wertes der Wohnung. Die Wohnung könnte ich z. B. für 12€ je qm vermieten. Die Miete müsste ich mit dem normalen Steuersatz versteuern (nach Abschreibung und Bewirtschaftung). Als Eigennutzer zahle ich die Miete praktisch an mich als Eigentümer. Ich bin praktisch Mieter meiner eigenen Wohnung. Und dieser Ertrag ist steuerfrei. Es ist ein großes Steuerprivileg in Deutschland, dass die Eigentümer und gleichzeitig Nutzer schuldenfreier Immobilien den Ertrag in Form der ersparten Miete nicht versteuern müssen.

Solange man finanziert, merkt man diesen Vorteil nicht wegen der hohen Zinsen, die steuerlich nicht absetzbar sind. Aber wenn man nach einigen Jahren namhaft getilgt hat und als Mieter schon höhere Miete hätte zahlen müssen, dann merkt man es wohl.

Inzwischen bewohne ich das ganze Haus am Eppendorfer Mühlenteich, und es würde wohl 4.500€ Miete kosten. Muss ich nicht versteuern, da es schuldenfrei ist.

Aktuell werden viel Käufer verunsichert wegen der möglichen Kosten für eine energetische Sanierung, die teilweise Pflicht werden soll. Als Mieter müsste ich höchstwahrscheinlich 8% als Mieterhöhung bezahlen. Wenn ich das als Eigentümer finanziere, wird die Belastung durch eine Finanzierung geringer sein. Und es geht bei meiner Empfehlung um eine Wohnung mit ca. 70qm. Und jede Investition z. B. in neue Fenster, die Fassadendämmung, anteilige Dämmung von Dach und Keller erhöht den Wert meiner Wohnung.

Das Hauptproblem bei der Immobilieninvestition: Man muss etwas Mut haben und man muss Zeit investieren und sich informieren. Schon allein das Verstehen des Vorteils der steuerfreien ersparten Miete hat hier im Forum stark gefordert - ich hoffe, ich konnte es verständlich erklären.

Ist heute ein günstiger Zeitpunkt zu kaufen? Ich schrieb in einem anderen Post, dass die Preise um bis zu 40% fallen. Das ist auch bereits geschehen. Wir haben vor kurzem hier in HH-Eppendorf ein 5 Mio Objekt gekauft, das schon vor einem 3/4 Jahr am Markt war und damals über 8 Mio. kosten sollte. Anlageobjekte, die früher in guten Lagen in A-Städten durchaus 36-fach kosteten sind drastisch im Preis gefallen.

Anders sieht es bei freien Wohnungen aus. Dort sind die Preise viel weniger gefallen, eher im einstelligen Bereich. Die Mieter sind durch den umfassenden Mieterschutz bestens geschützt, zahlen in Hamburg tlw. nur 7€/qm. Und die Mietpreisbremse lässt bei Neuvermietung eigentlich nur eine Erhöhung auf 7,70 zu - der Markt würde ohne Bremse ca. 13€ ermöglichen. Die Käufer vergleichen mit einer Belastung ohne Mietpreisbremse - zumal viele Vermieter die Bremse umgehen. Deshalb sind freie Wohnungen im Verkauf viel teuer und trotz steigender Zinsen im Preis wenig gesunken.

Fazit: Wer eine super-günstige Mietwohnung hat (z. B. eine monatlich hoch subventionierte Sozialwohnung), der sollte sich eher eine vermietete Wohnung kaufen, um Vorteile der Immobilieninvestition zu nutzen.
Wer jedoch nach einer Wohnung zur Eigennutzung sucht, der sollte ernsthaft über den Kauf einer preiswerten Gebrauchten nachdenken statt eine der wenigen teuren Wohnungen am Markt zu mieten - wenn er sie überhaupt bekommt. Aber man muss sich erst am Markt über die Preise schlau machen (kostet Zeit), man muss etwas gespart haben oder sich überwinden und die Verwandtschaft ansprechen (und sei es als Bürgen), und man muss ein sicheres Einkommen haben. Und es gehört auch etwas Selbstüberwindung und Mut dazu.

Es gibt hier Argumente zur Person und zum Inhalt. Einige hier im Forum mögen mich nicht wegen meines politischen Hintergrundes oder wegen früherer Posts. Deshalb wird von ihnen alles angegriffen, was ich schreibe. Ich danke dafür, dass die Beiträge hier nicht explizit beleidigend formuliert wurden.

Zur Person:
Richtig, ich bin Mitglied der AfD und ich war dort Leiter eine Fachausschusses für Bauen und Wohnen und Mitglied des Schiedsgerichts. Beeinflusst habe ich die Wohnungspolitik. Die AfD ist die einzige Partei, die Sozialwohnungen ablehnt und sich stattdessen für ein Wohngeld einsetzt, das alle Einkommensschwachen erreicht und das für Mieter und Eigentümer das Wohnen bezahlbar macht. Und ich freue mich, dass es mir gelang, das ins Wahlprogramm für die letzte Bundestagswahl zu bringen. Das Wohngeld wurde inzwischen drastisch erhöht, erreicht aber immer noch nicht alle Betroffenen.

Ich bin an diversen Firmen beteiligt, die Zinshäuser kaufen, aufteilen und wieder verkaufen. Privat halte ich mit anderen viele Zinshäuser. Und wenn es wirtschaftlich sinnvoll ist, teile ich sie nach 10 Jahren auf und verkaufe insbesondere frei werdende Wohnungen - da die Mietpreisbremse das Vermieten bei Freiwerden unattraktiv macht. Es ist dann sinnvoller, den Wert der Wohnung zu realisieren und sich z. B. zu entschulden.
Die ca. 1.500 Wohnungen, an denen ich beteiligt bin, sind nur zu 50% des Kaufpreises finanziert und bringen laufend Überschüsse, mit denen Zins und Tilgung auch bei 5% Zinsen und mehr bedient werden könnten. Viele Objekte sind auch schuldenfrei. Wir stehen also unter keinerlei Verkaufsdruck.

Deshalb sind meine Empfehlungen nicht eigennützig motiviert. Ich möchte vielmehr das empfehlen, was ich selbst gemacht habe. Geprägt hat mich das Buch "Die geheimen Verführer" von Vance Packard. Er beschreibt, wie mit Psychotricks versucht wird, die Menschen zu Käufen zu veranlassen von Dingen, die sie nicht brauchen z. B. um Leuten zu imponieren... Ich will selbstbestimmt kaufen und überlege weiterhin jeden Kauf genau.

Beim Wohnen empfehle ich auch genau das, was ich selbst gemacht habe. Am 14.7.1971 (ich war 22, gestern wurde ich 74) habe ich mein erstes Haus gekauft in Hamburg Eppendorf, direkt am Mühlenteich auf Leibrente für damals 160.000DM. Ich habe wohl insgesamt noch mal 200.000DM investiert, insgesamt also 180.000€. Es war damals richtig teuer, aber es ist heute ca 2,5 Mio. wert. Es ist ein Dreifamilienhaus und ich bewohnte eine kleine Wohnung und zahlte die Leibrente mit den Mieterträgen und indirekt mit der kalkulatorisch eigenen Miete. Das Eigenkapital von damals 30.000DM bekamen wir überwiegend aus einem angesparten Bausparvertrag meiner Frau mit der ich noch heute glücklich verheiratet bin.

Zu den sonstigen Argumenten
Verwandte um Unterstützung anzusprechen, das ist eine große Überwindung. Aber es kann sich wirklich lohnen. Wenn sie sehen, dass man dafür eine "bescheidene" Wohnung kauft, die nur das Grundbedürfnis Wohnen ohne jeglichen Luxus bedient, man noch Eigenleistung zur Renovierung erbringt und danach über die Tilgung monatlich selbst mehrere hundert Euro aus seinem Einkommen tilgt/spart, dann halten es manche für unterstützenswert. So bekamen wir den Bausparvertrag und das darin Angesparte als zinsloses Darlehen.
So kann es durchaus gelingen, ein Voraberbe zu erhalten oder zumindest eine Bürgschaft bei einer 100%-Finanzierung.

Wer eine Wohnung auf Kredit kauft, der beginnt durch die erforderliche Tilgung einen Sparvorgang von mehreren hundert Euro, der verpflichtend ist und nicht von Selbstdisziplin und Verzichten wollen abhängig ist.
Der Kredit verliert durch die Inflation an Kaufkraft. Es fällt einem -bei durch die Inflation langsam steigendem Einkommen- immer leichter, den Kredit zu bedienen. Eine Miete dagegen steigt bei Inflation.

Natürlich kann man sich den Wertverlust des Kredites nicht bar auszahlen lassen. Aber er belastet mit der Zeit weniger. Gleichzeitig steigt die Wohnung durch die Inflation im Preis - sofern man marktgerecht eingekauft hat. Und natürlich hat man beim Erwerb Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten bezahlt, die erst einmal "verloren" sind, den Wert der Wohnung nicht erhöhen. Das muss die Inflation erst mal ausgleichen. Aber bei 8% heute ist das eher wenig.

Nun zum steuerfreien Mietertrag: Erst wenn das Bankdarlehen getilgt ist, dann habe ich ein Vermögen in Höhe des Wertes der Wohnung. Die Wohnung könnte ich z. B. für 12€ je qm vermieten. Die Miete müsste ich mit dem normalen Steuersatz versteuern (nach Abschreibung und Bewirtschaftung). Als Eigennutzer zahle ich die Miete praktisch an mich als Eigentümer. Ich bin praktisch Mieter meiner eigenen Wohnung. Und dieser Ertrag ist steuerfrei. Es ist ein großes Steuerprivileg in Deutschland, dass die Eigentümer und gleichzeitig Nutzer schuldenfreier Immobilien den Ertrag in Form der ersparten Miete nicht versteuern müssen.

Solange man finanziert, merkt man diesen Vorteil nicht wegen der hohen Zinsen, die steuerlich nicht absetzbar sind. Aber wenn man nach einigen Jahren namhaft getilgt hat und als Mieter schon höhere Miete hätte zahlen müssen, dann merkt man es wohl.

Inzwischen bewohne ich das ganze Haus am Eppendorfer Mühlenteich, und es würde wohl 4.500€ Miete kosten. Muss ich nicht versteuern, da es schuldenfrei ist.

Aktuell werden viel Käufer verunsichert wegen der möglichen Kosten für eine energetische Sanierung, die teilweise Pflicht werden soll. Als Mieter müsste ich höchstwahrscheinlich 8% als Mieterhöhung bezahlen. Wenn ich das als Eigentümer finanziere, wird die Belastung durch eine Finanzierung geringer sein. Und es geht bei meiner Empfehlung um eine Wohnung mit ca. 70qm. Und jede Investition z. B. in neue Fenster, die Fassadendämmung, anteilige Dämmung von Dach und Keller erhöht den Wert meiner Wohnung.

Das Hauptproblem bei der Immobilieninvestition: Man muss etwas Mut haben und man muss Zeit investieren und sich informieren. Schon allein das Verstehen des Vorteils der steuerfreien ersparten Miete hat hier im Forum stark gefordert - ich hoffe, ich konnte es verständlich erklären.

Ist heute ein günstiger Zeitpunkt zu kaufen? Ich schrieb in einem anderen Post, dass die Preise um bis zu 40% fallen. Das ist auch bereits geschehen. Wir haben vor kurzem hier in HH-Eppendorf ein 5 Mio Objekt gekauft, das schon vor einem 3/4 Jahr am Markt war und damals über 8 Mio. kosten sollte. Anlageobjekte, die früher in guten Lagen in A-Städten durchaus 36-fach kosteten sind drastisch im Preis gefallen.

Anders sieht es bei freien Wohnungen aus. Dort sind die Preise viel weniger gefallen, eher im einstelligen Bereich. Die Mieter sind durch den umfassenden Mieterschutz bestens geschützt, zahlen in Hamburg tlw. nur 7€/qm. Und die Mietpreisbremse lässt bei Neuvermietung eigentlich nur eine Erhöhung auf 7,70 zu - der Markt würde ohne Bremse ca. 13€ ermöglichen. Die Käufer vergleichen mit einer Belastung ohne Mietpreisbremse - zumal viele Vermieter die Bremse umgehen. Deshalb sind freie Wohnungen im Verkauf viel teuer und trotz steigender Zinsen im Preis wenig gesunken.

Fazit: Wer eine super-günstige Mietwohnung hat (z. B. eine monatlich hoch subventionierte Sozialwohnung), der sollte sich eher eine vermietete Wohnung kaufen, um Vorteile der Immobilieninvestition zu nutzen.
Wer jedoch nach einer Wohnung zur Eigennutzung sucht, der sollte ernsthaft über den Kauf einer preiswerten Gebrauchten nachdenken statt eine der wenigen teuren Wohnungen am Markt zu mieten - wenn er sie überhaupt bekommt. Aber man muss sich erst am Markt über die Preise schlau machen (kostet Zeit), man muss etwas gespart haben oder sich überwinden und die Verwandtschaft ansprechen (und sei es als Bürgen), und man muss ein sicheres Einkommen haben. Und es gehört auch etwas Selbstüberwindung und Mut dazu.

#26 · 31. März 2023, 9:30

Danke für die Erläuterungen.

Also der sogenannte Steuervorteil ist ja ein rein kalkulatorischer Ansatz, denn ich kann nicht Steuern sparen auf etwas für das ich ohnehin keine Steuern zahlen muss. Wie Du sagst ist die eingesparte Miete nicht steuerpflichtig (wäre ja auch noch schöner, gibt es Länder bei denen dies der Fall ist?), somit spare ich tatsächlich keine Steuern, denn die Steuerlast bleibt die gleiche ob ich eine Wohnung miete oder eine Immobilie finanziere. Nur beim Vermieten kann ich die Steuerzahlungen von den Einkünften absetzen aber das ist ein anderes Thema oder wenn ich einen Immobilienkauf (ohne Finanzierung) als Alternativinvestition betrachte wie privatier erläutert hatte.

Ich sehe einen großen Vorteil darin, dass die Rate im Zeitablauf durch die Inflation weniger wird, demgegenüber die Miete aber steigt. So entspricht meine ab 2034 für 5 Jahre zu zahlende Rate von 526 Euro Stand heute bei 3% Inflation lediglich 380 Euro.

#27 · 31. März 2023, 9:39

Zitat von Gelöschter Benutzer am 31. März 2023, 9:39 Uhr
Moin Fred,

ich sehe vieles so wie von dir beschrieben. Wer in jungen Jahren die Möglichkeit hat, an Wohneigentum zu kommen, der sollte das nutzen. Wer hierfür Rückendeckung aus der Familie bekommt, der sollte auch das nutzen und sich über dieses Privileg freuen.
Ich selbst habe auch vor knapp 10 Jahren eine Schrottimm gekauft (also wirklich schrott, hätte eigentlich abgerissen werden müssen, dann aber baurechtlich nicht mehr neu gebaut werden können) und in 5 Jahren Eigenleistung saniert. Dabei hat mich meine Familie sehr unterstützt. Mein Vater hat mir geholfen die Fundamente zu verstärken, Mauerwerke trocken zu legen und einen neuen Dachstuhl zu zimmern. Meine Mutter hat ebenfalls viel unterstützt. Vom damaligen Freundeskreis kann ich das leider nicht behaupten, auch wenn es stets so beweorben wurde. Heute ist die Bude abgezahlt, ich wohne mietfrei und kann aus zwei auf der Liegenschaft geschaffenen Ferienwohnungen meinen Lebensunterhalt bestreiten. Mich hat diese zeit entscheidend geprägt und oft war ich durch das Projekt "pleite" und es zog sich so sehr, dass ich dachte ich würde niemals fertig werden. Ich habe aber in dieser Zeit sehr viel gelernt - über das sanieren, über Baurecht, über harte Arbeit und über Freundschaften. Ohne dieses mutige Projekt mit Mitte 20 wäre ich heute nicht da wo ich jetzt finanziell stehe.

Es begann die Niedrigzinsphase. Neubau war "billig" an Material und in der Finanzierung. Daher baute ich dann nach vielem Überlegen und mit etwas Mut 2020 mein 12WE Mehrfamilienhaus. Eine sehr gute Entscheidung. Einen weiteren guten Bauplatz habe ich noch im Ärmel, das Projekt liegt aber erstmal auf Eis bis man einen Neubau wieder kalkulieren kann.

Günstige Kaufgelegenheiten sehe ich derzeit vor allem bei Schrottimmobilien mit guter Grundsubstanz dann, wenn man selbst bereit bzw. in der Lage ist, gewisse Arbeiten selbst durchzuführen. Vor einem Monat etwa wurde mir eine Immobilie die Straße runter angeboten. 60K für ein 250 Jahre altes Deichdoppelhaus mit 250Qm Wohn- und 100 Qm Nutzfläche.

Ich habe es nur nicht gekauft, weil ich gesundheitlich angeschlagen bin. Weder den Kauf, noch die notwendigen energetischen und technischen Sanierungen hätte ich finanzieren müssen, vieles wäre in Eigenleistung möglich gewesen (Wasser, Elektrik, Böden, Fassadendämmung...eigentlich alles bis auf das Dach). Ich hatte dafür rund 120k kalkuliert, so dass ich auf Gesamtkosten von um die 200K und 2 Jahre Aufwand gekommen wäre. Das wären zum derzeitigen Marktvert vergleichbarer sanierter Objekte gut 300K "Gewinn" gewesen, dazu keine Schulden/Finanzierung und als Bonbon noch monatlich 2K Cashflow oben drauf. Eigentlich ein Nobrainer!

Ich hätte das auch noch gemacht, wenn das Objekt das doppelte gekostet hätte.
Die Niedrigzinsphase ist vorbei, dennoch erwarte auch ich bei Altbauten ggf. noch weitere Preisnachlässe, die Politik macht ja genug "Angst".

Bei Altbauten sehe ich derzeit gute Chanen, vor allem dann, wenn man handwerklich was drauf hat und vieles selbst erledigen kann bzw. will. Das Objekt muss eben passen und man braucht Ideen. Für einen Frugalisten ggf. eine gute Gelegenheit, mit angespartem Fuck you-money diese Chancen zu erkennen und durch viel Eigenleistung einen dennoch sehr guten Deal zu machen. Das ganze möglichst in jungen Jahren denn: die Arbeit ist teilweise hart und belastend (Handwerkerjob eben), man kann jedoch unterm Strich richtig viel sparen. Zumindest sind im Vergleich zu den letzten beiden Jahren nun auch wieder Objekte am Markt zu finden, bei denen sich so ein Vorhaben lohnen kann. Wenn ein Gebäude ohnehin marode und sanierungsbedürftig ist, dann ist der Mehraufwand für eine vernünftige energetische Sanierung verhältnismäßig gering.

Dort sind die Preise viel weniger gefallen, eher im einstelligen Bereich. Die Mieter sind durch den umfassenden Mieterschutz bestens geschützt, zahlen in Hamburg tlw. nur 7€/qm. Und die Mietpreisbremse lässt bei Neuvermietung eigentlich nur eine Erhöhung auf 7,70 zu - der Markt würde ohne Bremse ca. 13€ ermöglichen.

An dem Punkt verstehe ich oft die zugrundelegende Mathematik nicht. Ich kann doch kein Objekt für 6-8K den Quadratmeter (am besten noch Altbau) kaufen und anschließend für so wenig Kohle vermieten. Wenn dann noch saniert werden soll...
Ist ja gut und schön für den Mieter eine billige Wohnung zu bekommen, wie sich das auf Vermieterseite rechnet, ist mir aber schleierhaft.

Moin Fred,

ich sehe vieles so wie von dir beschrieben. Wer in jungen Jahren die Möglichkeit hat, an Wohneigentum zu kommen, der sollte das nutzen. Wer hierfür Rückendeckung aus der Familie bekommt, der sollte auch das nutzen und sich über dieses Privileg freuen.
Ich selbst habe auch vor knapp 10 Jahren eine Schrottimm gekauft (also wirklich schrott, hätte eigentlich abgerissen werden müssen, dann aber baurechtlich nicht mehr neu gebaut werden können) und in 5 Jahren Eigenleistung saniert. Dabei hat mich meine Familie sehr unterstützt. Mein Vater hat mir geholfen die Fundamente zu verstärken, Mauerwerke trocken zu legen und einen neuen Dachstuhl zu zimmern. Meine Mutter hat ebenfalls viel unterstützt. Vom damaligen Freundeskreis kann ich das leider nicht behaupten, auch wenn es stets so beweorben wurde. Heute ist die Bude abgezahlt, ich wohne mietfrei und kann aus zwei auf der Liegenschaft geschaffenen Ferienwohnungen meinen Lebensunterhalt bestreiten. Mich hat diese zeit entscheidend geprägt und oft war ich durch das Projekt "pleite" und es zog sich so sehr, dass ich dachte ich würde niemals fertig werden. Ich habe aber in dieser Zeit sehr viel gelernt - über das sanieren, über Baurecht, über harte Arbeit und über Freundschaften. Ohne dieses mutige Projekt mit Mitte 20 wäre ich heute nicht da wo ich jetzt finanziell stehe.

Es begann die Niedrigzinsphase. Neubau war "billig" an Material und in der Finanzierung. Daher baute ich dann nach vielem Überlegen und mit etwas Mut 2020 mein 12WE Mehrfamilienhaus. Eine sehr gute Entscheidung. Einen weiteren guten Bauplatz habe ich noch im Ärmel, das Projekt liegt aber erstmal auf Eis bis man einen Neubau wieder kalkulieren kann.

Günstige Kaufgelegenheiten sehe ich derzeit vor allem bei Schrottimmobilien mit guter Grundsubstanz dann, wenn man selbst bereit bzw. in der Lage ist, gewisse Arbeiten selbst durchzuführen. Vor einem Monat etwa wurde mir eine Immobilie die Straße runter angeboten. 60K für ein 250 Jahre altes Deichdoppelhaus mit 250Qm Wohn- und 100 Qm Nutzfläche.

Ich habe es nur nicht gekauft, weil ich gesundheitlich angeschlagen bin. Weder den Kauf, noch die notwendigen energetischen und technischen Sanierungen hätte ich finanzieren müssen, vieles wäre in Eigenleistung möglich gewesen (Wasser, Elektrik, Böden, Fassadendämmung...eigentlich alles bis auf das Dach). Ich hatte dafür rund 120k kalkuliert, so dass ich auf Gesamtkosten von um die 200K und 2 Jahre Aufwand gekommen wäre. Das wären zum derzeitigen Marktvert vergleichbarer sanierter Objekte gut 300K "Gewinn" gewesen, dazu keine Schulden/Finanzierung und als Bonbon noch monatlich 2K Cashflow oben drauf. Eigentlich ein Nobrainer!

Ich hätte das auch noch gemacht, wenn das Objekt das doppelte gekostet hätte.
Die Niedrigzinsphase ist vorbei, dennoch erwarte auch ich bei Altbauten ggf. noch weitere Preisnachlässe, die Politik macht ja genug "Angst".

Bei Altbauten sehe ich derzeit gute Chanen, vor allem dann, wenn man handwerklich was drauf hat und vieles selbst erledigen kann bzw. will. Das Objekt muss eben passen und man braucht Ideen. Für einen Frugalisten ggf. eine gute Gelegenheit, mit angespartem Fuck you-money diese Chancen zu erkennen und durch viel Eigenleistung einen dennoch sehr guten Deal zu machen. Das ganze möglichst in jungen Jahren denn: die Arbeit ist teilweise hart und belastend (Handwerkerjob eben), man kann jedoch unterm Strich richtig viel sparen. Zumindest sind im Vergleich zu den letzten beiden Jahren nun auch wieder Objekte am Markt zu finden, bei denen sich so ein Vorhaben lohnen kann. Wenn ein Gebäude ohnehin marode und sanierungsbedürftig ist, dann ist der Mehraufwand für eine vernünftige energetische Sanierung verhältnismäßig gering.

Dort sind die Preise viel weniger gefallen, eher im einstelligen Bereich. Die Mieter sind durch den umfassenden Mieterschutz bestens geschützt, zahlen in Hamburg tlw. nur 7€/qm. Und die Mietpreisbremse lässt bei Neuvermietung eigentlich nur eine Erhöhung auf 7,70 zu - der Markt würde ohne Bremse ca. 13€ ermöglichen.

An dem Punkt verstehe ich oft die zugrundelegende Mathematik nicht. Ich kann doch kein Objekt für 6-8K den Quadratmeter (am besten noch Altbau) kaufen und anschließend für so wenig Kohle vermieten. Wenn dann noch saniert werden soll...
Ist ja gut und schön für den Mieter eine billige Wohnung zu bekommen, wie sich das auf Vermieterseite rechnet, ist mir aber schleierhaft.

#28 · 31. März 2023, 11:03

Zitat von konsument am 31. März 2023, 9:30 Uhr

Danke für die Erläuterungen.

Also der sogenannte Steuervorteil ist ja ein rein kalkulatorischer Ansatz, denn ich kann nicht Steuern sparen auf etwas für das ich ohnehin keine Steuern zahlen muss. Wie Du sagst ist die eingesparte Miete nicht steuerpflichtig (wäre ja auch noch schöner, gibt es Länder bei denen dies der Fall ist?), somit spare ich tatsächlich keine Steuern, denn die Steuerlast bleibt die gleiche ob ich eine Wohnung miete oder eine Immobilie finanziere.

Ja, es gibt diverse Länder, wo ich die ersparte Miete versteuern muss, z. B. die Schweiz. Und es war auch in Deutschland früher so. Bis zur Höhe des Mietwertes durfte man damals Zinsen etc. absetzen. Jetzt ist privates Wohneigentum in Deutschland absolute Privatsache, deshalb wird wohl auch die Steuerfreiheit beim Verkauf eigengenutzten Wohnraums bleiben.

Aber Du hast recht, es steht so im Gesetz und deshalb ist es keine Ersparnis sondern nur die Nutzung des Gesetzes. Ich habe den Effekt aber nur, wenn ich das Gesetz auch tatsächlich nutze, also eigengenutztes Wohneigentum habe.

Wenn ich jedoch Mieter bleibe und statt einer eigengenutzten Wohnung ein Vermögen in Aktien oder Renten habe in Höhe des Wertes meiner Wohnung und deren Erträge verwende, um meine Miete zu zahlen - dann muss ich vorher Steuern drauf zahlen - wenn auch nur 25%. Und wenn ich das Vermögen (noch) nicht habe, muss ich die Miete aus versteuertem und sozialversichertem Einkommen bezahlen.

Deshalb ist es so sinnvoll, zunächst ein Vermögen in Form einer schuldenfreien, eigengenutzten Wohnung aufzubauen und die hier vorhandene gesetzliche Möglichkeit zu nutzen, auf die ersparte Miete keine Steuern zu zahlen.

#29 · 31. März 2023, 11:32

Zitat von FredFinanzFuchs am 31. März 2023, 11:32 Uhr

Zitat von Frugi85 am 31. März 2023, 9:39 Uhr

Dort sind die Preise viel weniger gefallen, eher im einstelligen Bereich. Die Mieter sind durch den umfassenden Mieterschutz bestens geschützt, zahlen in Hamburg tlw. nur 7€/qm. Und die Mietpreisbremse lässt bei Neuvermietung eigentlich nur eine Erhöhung auf 7,70 zu - der Markt würde ohne Bremse ca. 13€ ermöglichen.

An dem Punkt verstehe ich oft die zugrundelegende Mathematik nicht. Ich kann doch kein Objekt für 6-8K den Quadratmeter (am besten noch Altbau) kaufen und anschließend für so wenig Kohle vermieten. Wenn dann noch saniert werden soll...
Ist ja gut und schön für den Mieter eine billige Wohnung zu bekommen, wie sich das auf Vermieterseite rechnet, ist mir aber schleierhaft.

Hallo Frugi,

zunächst Glückwunsch zu Deinem Mut und Deinem Einsatz und dass Du Dir mit Unterstützung so ein Immobilienvermögen aufbauen konntest und aus den Erträgen für Deinen Lebensunterhalt nicht mehr arbeiten musst. Danke auch für die Offenheit, solch positive Beispiele überzeugen doch am besten. Ich wünsche Dir, dass es Dir gesundheitlich bald besser geht.

Zum oben genannten Punkt: Ich wollte damit nur illustrieren, warum die Preise für vermietete Immobilien erheblich gefallen sind, für eigengenutzte jedoch sehr wenig.

Wenn eine Wohnung nur 7€ netto bringt, dann zahle ich als Anleger und Käufer eines Mehrfamilienhauses für sie keine 6-8k. Sondern maximal 30-fach also 2.500/qm in Hamburg. Denn bei Freiwerden bin ich ja auch an die Mietpreisbremse gebunden, habe also nur geringes Steigerungspotential.

Sobald solch eine Wohnung aber frei ist, dann bringt sie als Eigentumswohnung am Markt aktuell durchaus 4.000€ unrenoviert. Der Käufer zahlt dann zwar 13,33 je qm für Zinsen (4%), aber die müsste er ohne Mietpreisbremse auch als Nettomiete in etwa bezahlen. Und der Mietmarkt ist leergefegt. Aufgeteilt werden darf in den nächsten 5 Jahren nicht, es kommen also wenig Aufteilungsobjekte neu an den Markt. Also ist auch das Angebot an preiswerten Gebrauchtwohnungen knapp.

Zitat von Frugi85 am 31. März 2023, 9:39 Uhr

Dort sind die Preise viel weniger gefallen, eher im einstelligen Bereich. Die Mieter sind durch den umfassenden Mieterschutz bestens geschützt, zahlen in Hamburg tlw. nur 7€/qm. Und die Mietpreisbremse lässt bei Neuvermietung eigentlich nur eine Erhöhung auf 7,70 zu - der Markt würde ohne Bremse ca. 13€ ermöglichen.

An dem Punkt verstehe ich oft die zugrundelegende Mathematik nicht. Ich kann doch kein Objekt für 6-8K den Quadratmeter (am besten noch Altbau) kaufen und anschließend für so wenig Kohle vermieten. Wenn dann noch saniert werden soll...
Ist ja gut und schön für den Mieter eine billige Wohnung zu bekommen, wie sich das auf Vermieterseite rechnet, ist mir aber schleierhaft.

Hallo Frugi,

zunächst Glückwunsch zu Deinem Mut und Deinem Einsatz und dass Du Dir mit Unterstützung so ein Immobilienvermögen aufbauen konntest und aus den Erträgen für Deinen Lebensunterhalt nicht mehr arbeiten musst. Danke auch für die Offenheit, solch positive Beispiele überzeugen doch am besten. Ich wünsche Dir, dass es Dir gesundheitlich bald besser geht.

Zum oben genannten Punkt: Ich wollte damit nur illustrieren, warum die Preise für vermietete Immobilien erheblich gefallen sind, für eigengenutzte jedoch sehr wenig.

Wenn eine Wohnung nur 7€ netto bringt, dann zahle ich als Anleger und Käufer eines Mehrfamilienhauses für sie keine 6-8k. Sondern maximal 30-fach also 2.500/qm in Hamburg. Denn bei Freiwerden bin ich ja auch an die Mietpreisbremse gebunden, habe also nur geringes Steigerungspotential.

Sobald solch eine Wohnung aber frei ist, dann bringt sie als Eigentumswohnung am Markt aktuell durchaus 4.000€ unrenoviert. Der Käufer zahlt dann zwar 13,33 je qm für Zinsen (4%), aber die müsste er ohne Mietpreisbremse auch als Nettomiete in etwa bezahlen. Und der Mietmarkt ist leergefegt. Aufgeteilt werden darf in den nächsten 5 Jahren nicht, es kommen also wenig Aufteilungsobjekte neu an den Markt. Also ist auch das Angebot an preiswerten Gebrauchtwohnungen knapp.

#30 · 31. März 2023, 12:26

Zitat von Gelöschter Benutzer am 31. März 2023, 12:26 Uhr
zunächst Glückwunsch zu Deinem Mut und Deinem Einsatz und dass Du Dir mit Unterstützung so ein Immobilienvermögen aufbauen konntest und aus den Erträgen für Deinen Lebensunterhalt nicht mehr arbeiten musst

Nunja, Arbeit gibt trotzdem genug. Ich betreue die Fewos selbst ( tägliche Reinigung, 2x im Jahr Kleinere Renovierungen etc. Buchführung, Gäste annehmen und sie wieder los werden. Ebenso kümmere ich mich beim MFH selbst um die Hausverwaltung. Aber letztlich ist es selbstbestimmte Arbeit und passt gut zu unserem Lifestyle, das gefällt mir 🙂

Finanziert hatte ich mein Eigenheim 2013 zu 3,2%. Auch nicht so sehr viel besser als es mittlerweile wieder ist. Alles zusammen habe ich knapp 250k ausgegeben und ich will auch nicht verkaufen aber die Liegenschaft hätte jetzt einen realistischen Wert von gut 650k. Dazu wohne ich mietfrei und habe zwei weitere vermietbare Einheiten die mir um die 40-50k brutto ranschaffen, dieses Jahr gehts wohl eher gegen 70k.

Beim Mehrfamilienhaus plane ich einen Verkauf nach Ende der Zinsbindung, das sind bei mir 10 Jahre. In dieser Zeit kann ich gut 40% der Immo abschreiben, habe 4 Jahre ohne Tilgung und dann bis Verkauf noch 5 Jahre.

Wenn ich dann weiter machen wollte, ist es mir egal ob ich dann Altbau saniere oder Neubau kaufe oder errichte, eine Finanzierung bräuchte ich dann nicht mehr. Das geht aber eben alles nicht, wenn man erst mit 60 anfängt, über solche Ideen nachzudenken. Den Grundstein legt man in jungen Jahren, war bei dir ja ähnlich 😉

Man "muss" das ganze Vorhaben den politischen Gegebenheiten anpassen. Ich konnte noch Sonderafa und Tilgungszuschuss mitnehmen. Vor allem die Sonderafa ist gold wert. Hier kann ich 50k mehr absetzen als ich mit der Immo überhaupt an Miete generiere. Führt dazu, dass ich letztlich auch meine Einnahmen aus den Fewos steuerfrei habe. Für die Steuerjahre 21-24 habe ich daher Null Steuern zu zahlen, sammel aber mit Nebenjob effektiv 150k p.a. ein.

Ja, so eine Immo hat enorme steuerliche Vorteile bzw. KANN sie haben...mein eigentlicher Gewinn entsteht dadurch, das alles geschickt zu kombinieren und zim richtigen Zeitpunkt das richtige zu tun.

Ob das zum nachahmen taugt? Wohl eher nicht. Der Drops Neubau ist gelutscht. Keine Förderungen, keine Sonderafa mehr. Bitte nucht mehr nachmachen.

Neue Konzepte sind gefragt!

Das mag alles einfach klingen, ich habe mich allerdings auch viele tausend Stunden mit der Materie beschäftigt, recherchiert, gerechnet etc.

Letztlich passiert nichts Gutes außer man tut es 😉

Nun ist also "Altbauzeit". Da empfehle ich doch sehr die Substanz aus den 60er und 70er Jahren. Silide Bauweise, Sperrungen noch intakt, Luftschichtmauerwerk das man easy kann ausblasen lassen. Dachstuhl noch neuwertig und mit Aufdopplung gut nachzudämmen. Kennt sich jede Baufirma bestens mit aus. Einschalige Mauerwerke meiden, Klinkerbauten meiden, Grenzbebauung meiden, sehr individuelle Gebäude meiden. Holzbalkendecken meiden. Kleine Grundstücke bevorzugen. Möglichst kleine Wohnungen sind vorteilhaft, da besser zu vermieten und mehr gefragt. Wichtig sind mir persönlich Parkflächen direkt am Haus...

Und im besten Fall hebt man sich irgendwie von der Masse ab und entwickslt dahingehend ein Konzept...

zunächst Glückwunsch zu Deinem Mut und Deinem Einsatz und dass Du Dir mit Unterstützung so ein Immobilienvermögen aufbauen konntest und aus den Erträgen für Deinen Lebensunterhalt nicht mehr arbeiten musst

Nunja, Arbeit gibt trotzdem genug. Ich betreue die Fewos selbst ( tägliche Reinigung, 2x im Jahr Kleinere Renovierungen etc. Buchführung, Gäste annehmen und sie wieder los werden. Ebenso kümmere ich mich beim MFH selbst um die Hausverwaltung. Aber letztlich ist es selbstbestimmte Arbeit und passt gut zu unserem Lifestyle, das gefällt mir 🙂

Finanziert hatte ich mein Eigenheim 2013 zu 3,2%. Auch nicht so sehr viel besser als es mittlerweile wieder ist. Alles zusammen habe ich knapp 250k ausgegeben und ich will auch nicht verkaufen aber die Liegenschaft hätte jetzt einen realistischen Wert von gut 650k. Dazu wohne ich mietfrei und habe zwei weitere vermietbare Einheiten die mir um die 40-50k brutto ranschaffen, dieses Jahr gehts wohl eher gegen 70k.

Beim Mehrfamilienhaus plane ich einen Verkauf nach Ende der Zinsbindung, das sind bei mir 10 Jahre. In dieser Zeit kann ich gut 40% der Immo abschreiben, habe 4 Jahre ohne Tilgung und dann bis Verkauf noch 5 Jahre.

Wenn ich dann weiter machen wollte, ist es mir egal ob ich dann Altbau saniere oder Neubau kaufe oder errichte, eine Finanzierung bräuchte ich dann nicht mehr. Das geht aber eben alles nicht, wenn man erst mit 60 anfängt, über solche Ideen nachzudenken. Den Grundstein legt man in jungen Jahren, war bei dir ja ähnlich 😉

Man "muss" das ganze Vorhaben den politischen Gegebenheiten anpassen. Ich konnte noch Sonderafa und Tilgungszuschuss mitnehmen. Vor allem die Sonderafa ist gold wert. Hier kann ich 50k mehr absetzen als ich mit der Immo überhaupt an Miete generiere. Führt dazu, dass ich letztlich auch meine Einnahmen aus den Fewos steuerfrei habe. Für die Steuerjahre 21-24 habe ich daher Null Steuern zu zahlen, sammel aber mit Nebenjob effektiv 150k p.a. ein.

Ja, so eine Immo hat enorme steuerliche Vorteile bzw. KANN sie haben...mein eigentlicher Gewinn entsteht dadurch, das alles geschickt zu kombinieren und zim richtigen Zeitpunkt das richtige zu tun.

Ob das zum nachahmen taugt? Wohl eher nicht. Der Drops Neubau ist gelutscht. Keine Förderungen, keine Sonderafa mehr. Bitte nucht mehr nachmachen.

Neue Konzepte sind gefragt!

Das mag alles einfach klingen, ich habe mich allerdings auch viele tausend Stunden mit der Materie beschäftigt, recherchiert, gerechnet etc.

Letztlich passiert nichts Gutes außer man tut es 😉

Nun ist also "Altbauzeit". Da empfehle ich doch sehr die Substanz aus den 60er und 70er Jahren. Silide Bauweise, Sperrungen noch intakt, Luftschichtmauerwerk das man easy kann ausblasen lassen. Dachstuhl noch neuwertig und mit Aufdopplung gut nachzudämmen. Kennt sich jede Baufirma bestens mit aus. Einschalige Mauerwerke meiden, Klinkerbauten meiden, Grenzbebauung meiden, sehr individuelle Gebäude meiden. Holzbalkendecken meiden. Kleine Grundstücke bevorzugen. Möglichst kleine Wohnungen sind vorteilhaft, da besser zu vermieten und mehr gefragt. Wichtig sind mir persönlich Parkflächen direkt am Haus...

Und im besten Fall hebt man sich irgendwie von der Masse ab und entwickslt dahingehend ein Konzept...

#31 · 31. März 2023, 13:20

Zitat von MFZ73 am 31. März 2023, 13:20 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 31. März 2023, 8:27 Uhr

Es gibt hier Argumente zur Person und zum Inhalt. Einige hier im Forum mögen mich nicht wegen meines politischen Hintergrundes oder wegen früherer Posts. Deshalb wird von ihnen alles angegriffen, was ich schreibe. Ich danke dafür, dass die Beiträge hier nicht explizit beleidigend formuliert wurden.

Nein. Du schreibst einfach wiederholt Dinge, die entweder rechnerisch falsch oder auch einfach unwahr sind. So auch hier:

Zu den sonstigen Argumenten
So kann es durchaus gelingen, ein Voraberbe zu erhalten oder zumindest eine Bürgschaft bei einer 100%-Finanzierung.

Das Kapital muss erst mal vorhanden und vor allem frei sein, d.h., der Schenkende muss FI sein. Bürgschaft ist Vollkatastrophe, der Bürge haftet.

Wer eine Wohnung auf Kredit kauft, der beginnt durch die erforderliche Tilgung einen Sparvorgang von mehreren hundert Euro, der verpflichtend ist und nicht von Selbstdisziplin und Verzichten wollen abhängig ist.
Der Kredit verliert durch die Inflation an Kaufkraft.

Ein Kredit hat Kaufkraft Null, aber gut, man kann erahnen, was Du sagen willst.

Es fällt einem -bei durch die Inflation langsam steigendem Einkommen- immer leichter, den Kredit zu bedienen. Eine Miete dagegen steigt bei Inflation.

Bei steigendem Einkommen in Höhe der Inflation ist die Miete relativ konstant. Letztlich ist das die Frage nach "Mieten oder Kaufen", die man so einfach eben nicht beantworten kann. Was Du aber immer wieder versuchst. Was Du hier völlig unterschlägst, sind die Kreditkosten.

Natürlich kann man sich den Wertverlust des Kredites nicht bar auszahlen lassen. Aber er belastet mit der Zeit weniger. Gleichzeitig steigt die Wohnung durch die Inflation im Preis - sofern man marktgerecht eingekauft hat. Und natürlich hat man beim Erwerb Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten bezahlt, die erst einmal "verloren" sind, den Wert der Wohnung nicht erhöhen. Das muss die Inflation erst mal ausgleichen. Aber bei 8% heute ist das eher wenig.

Das ist falsch. Die Inflation erhöht den Wert der Wohnung nicht, sondern nur eine Wertsteigerung, die auch dann noch positiv ist, wenn man die Inflation rausgerechnet hat. Du behauptest hier, dass durch 8% Inflation die KNK reingeholt werden könnten. Das stimmt so schlicht und ergreifend nicht. Zudem sind die Kreditkosten ebenfalls anzusetzen, was Du mit keinem Wort erwähnst. Erst wenn nach Abzug aller Kosten und Berücksichtigung der Inflation ein Gewinn errechnet werden kann, war der Kauf die richtige betriebswirtschaftliche Entscheidung. Im grob letzten Jahrzehnt war das so, ob das so bleibt, steht auf einem anderen Blatt.

Nun zum steuerfreien Mietertrag: Erst wenn das Bankdarlehen getilgt ist, dann habe ich ein Vermögen in Höhe des Wertes der Wohnung.

Was wieder die alte Frage nach Mieten oder Kaufen aufwirft, die maßgeblich von der Finanzierungslaufzeit beeinflusst ist. Je länger, desto schlechter schneidet der Kauf idR ab.

Die Wohnung könnte ich z. B. für 12€ je qm vermieten. Die Miete müsste ich mit dem normalen Steuersatz versteuern (nach Abschreibung und Bewirtschaftung). Als Eigennutzer zahle ich die Miete praktisch an mich als Eigentümer. Ich bin praktisch Mieter meiner eigenen Wohnung. Und dieser Ertrag ist steuerfrei. Es ist ein großes Steuerprivileg in Deutschland, dass die Eigentümer und gleichzeitig Nutzer schuldenfreier Immobilien den Ertrag in Form der ersparten Miete nicht versteuern müssen.

Mit dem gleichen Argument könnte man die steuerfreie Luft zum Atmen als Steuervorteil bezeichnen. Selbst wenn man Dir diesen Punkt so zugesteht wie beschrieben ... der Effekt steht erst nach der vollständigen Tilgung zur Verfügung. Darauf weist Du nie hin.

Solange man finanziert, merkt man diesen Vorteil nicht wegen der hohen Zinsen, die steuerlich nicht absetzbar sind. Aber wenn man nach einigen Jahren namhaft getilgt hat und als Mieter schon höhere Miete hätte zahlen müssen, dann merkt man es wohl.

Das ist eine rein plakative Darstellung, die erneut sämtliche zu betrachtenden Kosten irgendwie auf zwei Vergleichswerte zusammenschrumpft. Das ist schlimmstenfalls falsch, bestenfalls unseriös.

Inzwischen bewohne ich das ganze Haus am Eppendorfer Mühlenteich, und es würde wohl 4.500€ Miete kosten. Muss ich nicht versteuern, da es schuldenfrei ist.

Du müsstest das auch nicht versteuern, wenn die Immo belastet wäre. Der Satz ist reiner Unsinn, so wie er da steht - aber gut, wir ahnen ja, was Du stattdessen sagen wolltest ...

Das Hauptproblem bei der Immobilieninvestition: Man muss etwas Mut haben und man muss Zeit investieren und sich informieren. Schon allein das Verstehen des Vorteils der steuerfreien ersparten Miete hat hier im Forum stark gefordert - ich hoffe, ich konnte es verständlich erklären.

Ich behaupte, dass der Effekt gar nicht existiert. Würde man das Gesetz entspr. wie in der Schweiz ändern, hätte das Auswirkungen auf die gesamte Bepreisung von Immobilien. Das ist also bereits eingepreist, ergo kann man ggü. einer Miete keinen finanziellen Vorteil erreichen. Auch wenn Du das dauerhaft behauptest.

Ist heute ein günstiger Zeitpunkt zu kaufen? Ich schrieb in einem anderen Post, dass die Preise um bis zu 40% fallen. Das ist auch bereits geschehen.

Es gibt kleinen flächendeckenden Preisverfall um 40%. Die Formulierung "um bis zu" kann dabei getrost als Rettungsanker betrachtet werden. Ich könnte genauso gut behaupten, dass wir im Immobilienbereich einen Preisverfall um bis zu 50% oder 60% erleben werden - und müsste mir dann nur _ein_ Objekt rausangeln, bei dem das der Fall ist. Ich hätte zum Vergleich auch eines, wo sich binnen einer Woche der Preis verdoppelt hat. So kommt man aber nicht zu einer generellen Einschätzung des Marktes.

Anders sieht es bei freien Wohnungen aus. Dort sind die Preise viel weniger gefallen, eher im einstelligen Bereich.

Eben. Und deswegen sind Deine "bis zu 40%" auch rein plakativ. Mit der Realität hat das eher wenig zu tun.

Zitat von FredFinanzFuchs am 31. März 2023, 8:27 Uhr

Es gibt hier Argumente zur Person und zum Inhalt. Einige hier im Forum mögen mich nicht wegen meines politischen Hintergrundes oder wegen früherer Posts. Deshalb wird von ihnen alles angegriffen, was ich schreibe. Ich danke dafür, dass die Beiträge hier nicht explizit beleidigend formuliert wurden.

Nein. Du schreibst einfach wiederholt Dinge, die entweder rechnerisch falsch oder auch einfach unwahr sind. So auch hier:

Zu den sonstigen Argumenten
So kann es durchaus gelingen, ein Voraberbe zu erhalten oder zumindest eine Bürgschaft bei einer 100%-Finanzierung.

Das Kapital muss erst mal vorhanden und vor allem frei sein, d.h., der Schenkende muss FI sein. Bürgschaft ist Vollkatastrophe, der Bürge haftet.

Wer eine Wohnung auf Kredit kauft, der beginnt durch die erforderliche Tilgung einen Sparvorgang von mehreren hundert Euro, der verpflichtend ist und nicht von Selbstdisziplin und Verzichten wollen abhängig ist.
Der Kredit verliert durch die Inflation an Kaufkraft.

Ein Kredit hat Kaufkraft Null, aber gut, man kann erahnen, was Du sagen willst.

Es fällt einem -bei durch die Inflation langsam steigendem Einkommen- immer leichter, den Kredit zu bedienen. Eine Miete dagegen steigt bei Inflation.

Bei steigendem Einkommen in Höhe der Inflation ist die Miete relativ konstant. Letztlich ist das die Frage nach "Mieten oder Kaufen", die man so einfach eben nicht beantworten kann. Was Du aber immer wieder versuchst. Was Du hier völlig unterschlägst, sind die Kreditkosten.

Natürlich kann man sich den Wertverlust des Kredites nicht bar auszahlen lassen. Aber er belastet mit der Zeit weniger. Gleichzeitig steigt die Wohnung durch die Inflation im Preis - sofern man marktgerecht eingekauft hat. Und natürlich hat man beim Erwerb Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten bezahlt, die erst einmal "verloren" sind, den Wert der Wohnung nicht erhöhen. Das muss die Inflation erst mal ausgleichen. Aber bei 8% heute ist das eher wenig.

Das ist falsch. Die Inflation erhöht den Wert der Wohnung nicht, sondern nur eine Wertsteigerung, die auch dann noch positiv ist, wenn man die Inflation rausgerechnet hat. Du behauptest hier, dass durch 8% Inflation die KNK reingeholt werden könnten. Das stimmt so schlicht und ergreifend nicht. Zudem sind die Kreditkosten ebenfalls anzusetzen, was Du mit keinem Wort erwähnst. Erst wenn nach Abzug aller Kosten und Berücksichtigung der Inflation ein Gewinn errechnet werden kann, war der Kauf die richtige betriebswirtschaftliche Entscheidung. Im grob letzten Jahrzehnt war das so, ob das so bleibt, steht auf einem anderen Blatt.

Nun zum steuerfreien Mietertrag: Erst wenn das Bankdarlehen getilgt ist, dann habe ich ein Vermögen in Höhe des Wertes der Wohnung.

Was wieder die alte Frage nach Mieten oder Kaufen aufwirft, die maßgeblich von der Finanzierungslaufzeit beeinflusst ist. Je länger, desto schlechter schneidet der Kauf idR ab.

Die Wohnung könnte ich z. B. für 12€ je qm vermieten. Die Miete müsste ich mit dem normalen Steuersatz versteuern (nach Abschreibung und Bewirtschaftung). Als Eigennutzer zahle ich die Miete praktisch an mich als Eigentümer. Ich bin praktisch Mieter meiner eigenen Wohnung. Und dieser Ertrag ist steuerfrei. Es ist ein großes Steuerprivileg in Deutschland, dass die Eigentümer und gleichzeitig Nutzer schuldenfreier Immobilien den Ertrag in Form der ersparten Miete nicht versteuern müssen.

Mit dem gleichen Argument könnte man die steuerfreie Luft zum Atmen als Steuervorteil bezeichnen. Selbst wenn man Dir diesen Punkt so zugesteht wie beschrieben ... der Effekt steht erst nach der vollständigen Tilgung zur Verfügung. Darauf weist Du nie hin.

Solange man finanziert, merkt man diesen Vorteil nicht wegen der hohen Zinsen, die steuerlich nicht absetzbar sind. Aber wenn man nach einigen Jahren namhaft getilgt hat und als Mieter schon höhere Miete hätte zahlen müssen, dann merkt man es wohl.

Das ist eine rein plakative Darstellung, die erneut sämtliche zu betrachtenden Kosten irgendwie auf zwei Vergleichswerte zusammenschrumpft. Das ist schlimmstenfalls falsch, bestenfalls unseriös.

Inzwischen bewohne ich das ganze Haus am Eppendorfer Mühlenteich, und es würde wohl 4.500€ Miete kosten. Muss ich nicht versteuern, da es schuldenfrei ist.

Du müsstest das auch nicht versteuern, wenn die Immo belastet wäre. Der Satz ist reiner Unsinn, so wie er da steht - aber gut, wir ahnen ja, was Du stattdessen sagen wolltest ...

Das Hauptproblem bei der Immobilieninvestition: Man muss etwas Mut haben und man muss Zeit investieren und sich informieren. Schon allein das Verstehen des Vorteils der steuerfreien ersparten Miete hat hier im Forum stark gefordert - ich hoffe, ich konnte es verständlich erklären.

Ich behaupte, dass der Effekt gar nicht existiert. Würde man das Gesetz entspr. wie in der Schweiz ändern, hätte das Auswirkungen auf die gesamte Bepreisung von Immobilien. Das ist also bereits eingepreist, ergo kann man ggü. einer Miete keinen finanziellen Vorteil erreichen. Auch wenn Du das dauerhaft behauptest.

Ist heute ein günstiger Zeitpunkt zu kaufen? Ich schrieb in einem anderen Post, dass die Preise um bis zu 40% fallen. Das ist auch bereits geschehen.

Es gibt kleinen flächendeckenden Preisverfall um 40%. Die Formulierung "um bis zu" kann dabei getrost als Rettungsanker betrachtet werden. Ich könnte genauso gut behaupten, dass wir im Immobilienbereich einen Preisverfall um bis zu 50% oder 60% erleben werden - und müsste mir dann nur _ein_ Objekt rausangeln, bei dem das der Fall ist. Ich hätte zum Vergleich auch eines, wo sich binnen einer Woche der Preis verdoppelt hat. So kommt man aber nicht zu einer generellen Einschätzung des Marktes.

Anders sieht es bei freien Wohnungen aus. Dort sind die Preise viel weniger gefallen, eher im einstelligen Bereich.

Eben. Und deswegen sind Deine "bis zu 40%" auch rein plakativ. Mit der Realität hat das eher wenig zu tun.

#32 · 31. März 2023, 16:11

Grundsätzlich kann eine Immobilie natürlich eine gute Investition sein wenn man es geschickt anstellt, da bin ich dabei.

Ich habe meine ETW 2007 komplett ohne EK mit einer Beleihung von 118% gekauft, 10 Jahre gewohnt, 2 Jahre vermietet, nix investiert und bin 2020 mit einem Erlös von 162 Tsd. rausgegangen, steuerfrei und ohne EK eingesetzt zu haben. Keine andere Anlageform hätte mir dies ermöglicht. Heute wäre eine solche Finanzierung ohne EK wahrscheinlich nicht mehr möglich, die anderen Rahmenbedingungen haben sich ebenfalls geändert.

#33 · 31. März 2023, 17:55

Klar doch, man muss auch ein wenig Glück haben oder zumindest kein Pech, das ist aber bei den meisten Anlageformen so. 😉

#34 · 31. März 2023, 18:18

Zitat von FredFinanzFuchs am 31. März 2023, 8:27 Uhr

Ist heute ein günstiger Zeitpunkt zu kaufen? Ich schrieb in einem anderen Post, dass die Preise um bis zu 40% fallen. Das ist auch bereits geschehen. Wir haben vor kurzem hier in HH-Eppendorf ein 5 Mio Objekt gekauft, das schon vor einem 3/4 Jahr am Markt war und damals über 8 Mio. kosten sollte.

Nur noch mal ganz kurz dazu in Ergänzung: wenn an einer Immobilie was auch immer für ein Preisschild dranhängt, dann ist das keine unabhängige Bewertung und geht auch nicht über die Kaufpreissammlung in die allgemeine Wertentwicklung der Gutachterausschüsse ein. Die 8 Mio wären also nur dann als realer Marktpreis anzusetzen, wenn es vor 9 Monaten ein tagesaktuelles Wertgutachten oder einen realen Kauffall gegeben hätte, die Immo also vor 9 Monaten für 8 Mio den Eigentümer gewechselt hätte. Beides dürfte nicht der Fall sein. Denn wenn das ein realer Marktpreis gewesen wäre ... wäre sie ja für den Preis verkauft worden.

Demzufolge ist auch der damit argumentierte Preisverfall von "bis zu 40%" in der Realität deutlich niedriger.

#35 · 31. März 2023, 19:11

Zitat von Frugi85 am 31. März 2023, 17:55 Uhr

Klar doch, man muss auch ein wenig Glück haben oder zumindest kein Pech, das ist aber bei den meisten Anlageformen so. 😉

Entscheidend ist aber:

"Markettiming":
also am Ende einer Baisse und nicht in der Euphorie einer Hausse neu einzusteigen - oder in die kurz-nach-Peak-Bärenmarktfalle zu laufen!
GUTE günstige (oder zumindest faire) Angebote von Blendern unterscheiden zu können!
(sich also nicht von Tatortkommissaren Telekom-Aktien aufschwatzen zu lassen)

#36 · 31. März 2023, 20:18

Zitat von Gelöschter Benutzer am 31. März 2023, 20:18 Uhr
oder in die kurz-nach-Peak-Bärenmarktfalle zu laufen!

Genau das ist mir ja passiert, als ich zwischen Weihnachten und Neujahr 2021 mit 100k auf einen Schlag genau auf Allzeithoch in den Markt gegangen bin. Statistisch gesehen ist das ja die bessere Entscheidung, da hatte ich eben einfach Pech. Danach ging es per Sparplan weiter. Mittlerweile ist fast das Dreifache investiert. Tagesaktuell stehe ich mit meinem Portfolio über alles 8% im Minus. Naja, nun stehe ich doof da. Aber ich kann ja wenig Einfluss nehmen. Ich habe 5k fest über Sparplan in den Thesaurisrenden ACWI laufen und was ich sonst noch entbehren kann (aktuell 2-3k) packe ich in Einzeltitel. Ich muss zum Jahresende noch etwas für die Steuer 2021 wegpacken und möchte mein Werkstattgebäude sanieren und verkaufe dafür dann zwei oder drei meiner Autos. Bis Ende 2024 Kann ich das so seiter fahren, dann ist Schluss und das MFH wirft durch die dann einsetzende Tilgung und Ende der Sonderafa nur noch Spielgeld ab. Dann haben wir am Aktienmarkt schon fast 4 Jahre " Katastrophe. Aber dann bin ich maximal investiert. Jedenfalls bis ich dann dab 2030 die Immobilie verkaufen kann. Wenn es bis dahin am Aktienmarkt immer noch scheiße läuft, dann kann ich nach Verkauf nochmal 2 Millionen nachschieben. Wäre ja auch nicht schlecht, von wegen Renditereihenfolge...wenns dann die nächsten Jahre noch immer stockt, dann hat die Welt aber auch echt ernste Probleme...!

Mit dem eigentlichen Projekt, der Immobilie hatte ich hingegen ein sehr gutes Market-Timing. Günstig finanziert und gebaut, hoch abschreibungsfähig, 20% Förderung, gute Lage, hohe Nachfrage - BÄM 🙋🕺

Die war ja explizit dafür gedacht, mit billig geliehenem Geld über maximal spät einsetzende Tilgung, Förderungen und Steuervorteilen Cash zu drucken. Das macht sie 5 Jahre lang. Danach muss man erstmal etwas warten. Im Gesamtresultst dieser Anlageaktivitäten bin ich, so denke ich, gut aufgestellt. Das Immobilieninvestment hT sich definitiv gelohnt. Mit 150k Eigenkapital habe ich alleine daraus seit Baubeginn 2020 gut 2 Millionen Nettovermögen generiert, ich muss "nur" eben noch 8 Jahre warten bis ich mir das steuerfrei auszahlen lassen kann und nutze in der Zwischenzeit die Steuervorteile, auch übergreifend auf meine sonstigen Einnahmen.

Denn: Natürlich gibt es, so wie FFF das sagt gewaltig große Steuervorteile bei Immobilieninvestments...aber teilweise kommen und gehen sie mit politischen Entscheidungen. Davon ist man als Immobilienfuzzi eben immer machtlos abhängig. Das Aktiendepot stellt für mich lediglich ein Gegengewicht zur Immobilie und dem geplant bald hohem Cashanteil meiner Eltern dar.

oder in die kurz-nach-Peak-Bärenmarktfalle zu laufen!

Genau das ist mir ja passiert, als ich zwischen Weihnachten und Neujahr 2021 mit 100k auf einen Schlag genau auf Allzeithoch in den Markt gegangen bin. Statistisch gesehen ist das ja die bessere Entscheidung, da hatte ich eben einfach Pech. Danach ging es per Sparplan weiter. Mittlerweile ist fast das Dreifache investiert. Tagesaktuell stehe ich mit meinem Portfolio über alles 8% im Minus. Naja, nun stehe ich doof da. Aber ich kann ja wenig Einfluss nehmen. Ich habe 5k fest über Sparplan in den Thesaurisrenden ACWI laufen und was ich sonst noch entbehren kann (aktuell 2-3k) packe ich in Einzeltitel. Ich muss zum Jahresende noch etwas für die Steuer 2021 wegpacken und möchte mein Werkstattgebäude sanieren und verkaufe dafür dann zwei oder drei meiner Autos. Bis Ende 2024 Kann ich das so seiter fahren, dann ist Schluss und das MFH wirft durch die dann einsetzende Tilgung und Ende der Sonderafa nur noch Spielgeld ab. Dann haben wir am Aktienmarkt schon fast 4 Jahre " Katastrophe. Aber dann bin ich maximal investiert. Jedenfalls bis ich dann dab 2030 die Immobilie verkaufen kann. Wenn es bis dahin am Aktienmarkt immer noch scheiße läuft, dann kann ich nach Verkauf nochmal 2 Millionen nachschieben. Wäre ja auch nicht schlecht, von wegen Renditereihenfolge...wenns dann die nächsten Jahre noch immer stockt, dann hat die Welt aber auch echt ernste Probleme...!

Mit dem eigentlichen Projekt, der Immobilie hatte ich hingegen ein sehr gutes Market-Timing. Günstig finanziert und gebaut, hoch abschreibungsfähig, 20% Förderung, gute Lage, hohe Nachfrage - BÄM 🙋🕺

Die war ja explizit dafür gedacht, mit billig geliehenem Geld über maximal spät einsetzende Tilgung, Förderungen und Steuervorteilen Cash zu drucken. Das macht sie 5 Jahre lang. Danach muss man erstmal etwas warten. Im Gesamtresultst dieser Anlageaktivitäten bin ich, so denke ich, gut aufgestellt. Das Immobilieninvestment hT sich definitiv gelohnt. Mit 150k Eigenkapital habe ich alleine daraus seit Baubeginn 2020 gut 2 Millionen Nettovermögen generiert, ich muss "nur" eben noch 8 Jahre warten bis ich mir das steuerfrei auszahlen lassen kann und nutze in der Zwischenzeit die Steuervorteile, auch übergreifend auf meine sonstigen Einnahmen.

Denn: Natürlich gibt es, so wie FFF das sagt gewaltig große Steuervorteile bei Immobilieninvestments...aber teilweise kommen und gehen sie mit politischen Entscheidungen. Davon ist man als Immobilienfuzzi eben immer machtlos abhängig. Das Aktiendepot stellt für mich lediglich ein Gegengewicht zur Immobilie und dem geplant bald hohem Cashanteil meiner Eltern dar.

#37 · 1. April 2023, 11:06

Ich möchte mal einen Nebensatz aufgreifen, der auf den 1. Blick nichts mit dem eigentlichen Thema zu tun hat, der aber in vielerlei Hinsicht entscheidend ist:

"...meiner Frau mit der ich bis heute glücklich verheiratet bin."

Habe ich das richtig verstanden FFF, du hast dich mit Anfang 20 gebunden und kriegst das seit >50 Jahren mit deiner Gattin hin? Kein wir-haben-uns-auseinander-gelebt oder Ich-muss-jetzt-unbedingt-Selbstverwirklichung-betreiben?

Chapeau! Das stellt in unserer heutigen Zeit eine Glanzleistung dar. Abgesehen von deinem persönlichen Glück bedeutet das einen großen (wenn auch schwer quantifizierbaren) Gewinn für die Gesellschaft, weil intakte und erfolgreiche Elternhäuser recht häufig wiederum produktive Kinder hervorbringen. In deinem Fall geht es vermutlich schon um Enkelkinder.

Als eine junge Frau die noch im 1. Drittel ihres Lebens und am Anfang einer auf Dauer angelegten Beziehung steht, bitte ich dich also darum, dein Geheimnis mit mir zu teilen. Wie schaffst du das mit deiner Frau seit Jahrzehnten? Was kann man sich von dir abgucken?

Freundliche Grüße

#38 · 1. April 2023, 11:34

@bouldering

Welch wundersame und nette Frage! Beziehung auf Dauer angelegt derzeit.... passt und besten Verlauf wünsche ich!

#39 · 1. April 2023, 11:44

Meine Großeltern sind nun auch schon seit 74 Jahren verheiratet, nächstes Jahr große Party 😀

#40 · 1. April 2023, 12:30

Zitat von bouldering am 1. April 2023, 11:06 Uhr

Als eine junge Frau die noch im 1. Drittel ihres Lebens und am Anfang einer auf Dauer angelegten Beziehung steht, bitte ich dich also darum, dein Geheimnis mit mir zu teilen. Wie schaffst du das mit deiner Frau seit Jahrzehnten? Was kann man sich von dir abgucken?

Freundliche Grüße

Ja, zu meiner Ehe kann ich mir nur gratulieren. Es sind nicht zwei, drei Tipps. Ich habe bei Schulz-von Thun Kommunikationspsychologie studiert. Seine Bücher Miteinander Reden 1-3 und "Das innere Team" sind wahre Fundgruben von Hinweisen, wie man gut miteinander umgeht. Und ich habe versucht, davon möglichst viel in die Tat umzusetzen und meine Frau ebenfalls. Und ich hätte es früher nie gedacht: Es knistert noch immer erotisch. Wir sehen allerdings auch nicht aus wie Oma und Opa-Stereotypen (haben 6 Enkelkinder). Sie spielt fleißig Tennis, ich segle im Doppeltrapez Katamaran - gerade kommen wir von zwei Wochen Skiurlaub. Und wir sind seit über 40 Jahren finanziell unabhängig.