Zitat von MFZ73 am 22. April 2023, 14:16 Uhr

Zitat von Frugi85 am 22. April 2023, 13:48 Uhr

Wenn man es genau nimmt, dann ist das Investieren in fremdgenutzte Immobilien keine Investition sondern man wird Unternehmer. Eine Investition wäre es, wenn man Immobilienaktien kaufen würde, dann machen die Arbeit andere.

Und auch noch vorher Geld angespart haben und eine gute Bonität haben. Nur dann kann man als Unternehmer Vermieter werden.
Und nur wenn man das alles gut macht, dann hat man eine ordentlichen Gewinn als Unternehmergewinn. Sonst kann man durchaus auch Verluste machen.

Wieso bekommt FFF dafür einen Daumen runter? verstehe ich nicht - er hat doch recht!

Eine fremdgenutzte Immobilie ist also keine Investition und eine eigengenutzte Immo kein Konsum, weil man sein Haus ja nicht aufisst.

Jetzt mal ehrlich … wenn Du das unterschreibst, bist Du mittags um kurz nach 14:00 Uhr nachweislich nicht mehr zurechnungsfähig.

 

Zitat von Gelöschter Benutzer am 22. April 2023, 14:40 Uhr

Du begreifst es wirklich nicht, oder? Mein Invest pulverisiert das, weil ich im Normalfall in 12-15 Jahren voll amortisiere, also voll tilge. Mit EK Null. Und positivem Cash-Flow nach Steuern vom ersten Tag. Im best case ist das nach 8 Jahren durch, weil das Gerät dann in der Lage ist, 8% (!!) Anfangstilgung plus ca. 4,5% Zins zu tragen. Bei nach wie vor positivem Cash-Flow nach Steuern.

Kommt Dein Ding nie dran, weil Du nie im Leben eine Finanzierung mit +4% Tilgung gestemmt kriegst, ohne massiv zuzuschießen. Egal, wie Du es drehst, rechnest und wendest.

Das ist doch hier kein Schwanzvergleich! Gratuliere zu deinem tollen Invest(ment)! Aber was soll uns das jetzt sagen? Ich habe auch Anteile an einer WEA. Ich kenne die Zahlen. Ist die Lizenz zum Geld drucken wenn nach 5+ Jahren Planung, Projektierung und Bau auch endlich was passiert.  Habe ja auch einige Jahre in der technischen Betriebsführung gearbeitet, zuvor Offshore als Site Manager, später dann onshore, erst für ne kleine Bude, dann fürn großen süddeutschen Konzern. Aber sowas ist ja für keinen Normalbürger einfach so zu haben, da brauchts Connections.

Wir reden doch hier aber jetzt über Immobilien? oder suchen wir nach dem Investmentkönig? Ich hab 2009 Bitcoin für 1,20€ gekauft und war der erste, der damit in Oldenburg eine Pizza bestellt hat 😀 Einen halben habe ich noch übrig, ist jetzt 15K wert, kostete mich damals 80 Cent. Wieviel Prozent sind das, hab ich jetzt gewonnen? 😀

weil Du nie im Leben eine Finanzierung mit +4% Tilgung gestemmt kriegst, ohne massiv zuzuschießen.

So ein Unfug!!! Das ist doch gerade dieses Pauschale Gelaber was unsinnig und unseriös ist. Es kommt doch ganz auf den Einzelfall an. Ich tilge übrigens mit 5%...wenns denn in zwei Jahren mal los geht, habe aber nur 0,75% Zins, daher bleibt in den weiteren 5 Jahren bis Verkauf noch positiver Cashflow übrig.

Das ganze EK-Rendite-Gelaber, das hier vom Zaun gebrochen wird, ist dazu definitiv völlig überflüssig.

Okay:

Max hat 100k und kauft davon Aktien. Nach 10 Jahren verkauft er sie für 200k. er hat 100k Gewinn gemacht. Das sind vereinfacht gesagt 10%/Jahr.

Moritz hingegen hat 100k und kauft davon ein Grundstück. Die Bank leiht ihm eine Million für ein MFH. Nach 10 Jahren verkauft er es, zahlt seine Restschuld und hat  noch 800k übrig. Dieses MFH hat eine Rendite von nur 5%. Moritz wird nun von Max ausgelacht, da seine Immobilie nur halb so viel Rendite hat.

Trotz der deutlich geringeren Rendite freut sich Moritz mehr als Max, wer kann es erklären? 😉
Warum hat Moritz nun 4 Mal so viel Geld wie Max, obwohl er nur halb so viel Rendite hat? 🙄

Bei der Erklärung darf man die Worte "Eigenkapital", "Hebel" und "Immobilienkredit" nicht verwenden. 😉

Zitat von Gelöschter Benutzer am 22. April 2023, 14:55 Uhr

Eine fremdgenutzte Immobilie ist also keine Investition und eine eigengenutzte Immo kein Konsum, weil man sein Haus ja nicht aufisst.

Jetzt mal ehrlich … wenn Du das unterschreibst, bist Du mittags um kurz nach 14:00 Uhr nachweislich nicht mehr zurechnungsfähig.

So hat er es nachweislich nicht geschrieben, warum drehst du jetzt jedem das Wort im Mund um?

eine eigengenutzte Immo kein Konsum, weil man sein Haus ja nicht aufisst.

WO hat er das geschrieben?

Eine fremdgenutzte Immobilie ist also keine Investition

....SONDERN EINE UNTERNEHMERISCHE TÄTIGKEIT"
Un natürlich, jemand der losgeht und z.b. ein Mehrfamileinhaus baut mit der Absicht damit Vermögen aufzubauen handelt unternehmerisch. Der FOKUS liegt auf UNTERNEHMERisch und nicht auf "keine Investition". Man darf auch verstehen wollen, was er zum Ausdruck bringen möchte anstatt prinzipienbedingt immer nur gegenzuschießen und die Kernaussagen zu verwirren. Schade.

Davon mal abgesehen bin ich nicht selten auch bereits vor 14 Uhr nicht mehr zurechnungsfähig, komme damit aber ganz gut zurecht 🙂

Zitat von Jan Veerman am 22. April 2023, 20:34 Uhr

So nun zu meinem Invest. Über Zahlen haben wir ja schon genug gesprochen darum lenke ich den Blick mal auf die anderen Aspekte:

Vor einiger Zeit habe ich angefangen Wohnungen zum Leben zu erwecken. Meist haben zuvor in übergroßen Wohnungen nur einzelne Personen gewohnt die dann ausziehen wollten oder die Wohnungen standen schon lange Zeit leer. Keiner wollte und konnte etwas damit anfangen dann kam ich ins Spiel.
Mit hat es total Spaß gemacht zu renovieren und den Wohnraum bestmöglich an sehr viele Menschen die es dringend gebrauchen konnte zu vermitteln.
Durch die Vermietung bin ich mit super vielen netten inspirierenden Menschen in Kontakt gekommen von denen viele meine Freunde geworden sind.
Ob am Ende etwas Geld übrig bleibt oder nicht spielt eigentlich keine so große Rolle mehr aus menschlicher Sicht war der Gewinn bereits so groß das der finanzielle fast egal ist. Das einzige was noch eine Rolle für mich spielt ist das meine Bonität gerade noch so gut ist das ich weiterhin Kredite bekomme.

Der Leser darf jetzt entscheiden wer das Spiel gewonnen hat 🙂

Zitat von Absprung_2020 am 22. April 2023, 21:16 Uhr

Hej Leute, ihr versteht die Spielregeln nicht! Denn die macht MFZ73.  Ich z.B darf nur noch was schreiben zu einem Thema, wenn ich dazu gefragt werde, also gezielt angeschrieben werde... von wem? Da muss ich erst mal noch auf weitere Order warten.

Starbucks zu ca. 4,5€ habe ich auch gekauft, allerdings vor schon über 20 Jahren. Relativ gut auch Stryker zu 27€ im Juli 2009. Mit Dividenden knapp 900% seit dem. Bin ich da auch benchmarkseitig jetzt inline? Bittebittebitte!

Zitat von Jan Veerman am 22. April 2023, 21:22 Uhr

Alles klar @absprung_2020 aus meiner Sicht hast du gewonnen. Wobei der Bitcoin von @frugi85 war halt auch fast unschlagbar 🙂

Zitat von FredFinanzFuchs am 23. April 2023, 11:56 Uhr

Ich will mich hier nicht über Begriffe streiten. Unter Investition versteht man den Einsatz von Kapital. Und das erfordert mehr oder weniger Aufwand. Bei Immobilien erfordert es einen recht hohen Aufwand.
Es geht hier um vermietete Eigentumswohnungen. Und ich sehe aktuell eine recht gute Einstiegschance, weil die Nachfrage gering ist und auch deshalb Schnäppchen möglich sind.

Ich sehe auch ein besondere Chance darin, dass wegen der Unsicherheit bzgl. energetischer Modernisierung Kaufzurückhaltung besteht. Auch in diesem thread wird ja auf dieses Risiko aufmerksam gemacht.
Andererseits sehen wir, dass der Gesetzgeber darauf achten wird, dass der Aufwand für den Normalbürger zumutbar sein wird. Bei Heizungen wird es 30% Zuschuss geben und mehr. Auch deshalb kommen die Zuschüsse vom Staat, um Wohnen bezahlbar zu halten.
Dann darf man die Miete um 8% der Maßnahme erhöhen, maximal 3€/qm in 6 Jahren, das wäre eine Investition von 450€/qm, die steuerlich absetzbar ist und beim Spitzensteuersatz nur 261€ kostet, den Wert aber um den Bruttobetrag erhöht, also eine super Rendite - besonders wenn man das mit 4% Zinsen finanziert).

Der besondere Vorteil dieser ganzen Investition besteht darin, dass man der Inflation unterworfenes Fremdkapital als Hebel einsetzt. Dass die Inflation so für einen arbeitet. Dass man durch die AfA und die Absetzbarkeit eines Unterschusses und den steuerfreien Verkauf nach mehr als 10 Jahren Steuervorteile nutzen kann. Und dass die Mieten bei Inflation gesteigert werden können. Man hat also einen inflationsgeschützten Ertrag.

Und Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Die Attraktivität der größeren Städte Deutschlands wird bleiben. Die Menschen werden weiterhin einen Prozentsatz ihres Einkommens für die Miete ausgeben.

Natürlich kann man bei Einzelaktien oder Krypo oder... ab und zu super Renditen einfahren - verbunden aber mit einem hohen Risiko, das man nicht erkennen kann. Die Risiken bei Immobilien sind dagegen klar erkennbar und man kann sie durch Zeitaufwand minimieren. Gut Einkaufen durch Marktkenntnis und gut verwalten durch Rechtskenntnis.

Zitat von MFZ73 am 25. April 2023, 13:07 Uhr

@jan-veerman @frugi85

Zitat von Jan Veerman am 22. April 2023, 20:34 Uhr

So nun zu meinem Invest. Über Zahlen haben wir ja schon genug gesprochen darum lenke ich den Blick mal auf die anderen Aspekte:

Bislang steht von Dir nur diese Behauptung im Raum:

Zitat von Jan Veerman am 22. April 2023, 9:16 Uhr

Hi Frugi, [...] Wer es nicht selbst erlebt hat wie mit gehebeltem Invest sich die Rendite vervielfacht kann es von außen kaum glauben. Ich kann es nachvollziehen das es stimmt was du sagst.

Eine konkrete Rendite wird nicht genannt. Nur behauptet, dass diese so hoch sei, dass man es kaum glauben könne. Ähnlich Frugi selbst, mehrfach, hier nur ein konkretes Beispiel:

Zitat von Frugi85 am 21. April 2023, 16:35 Uhr

Wie hoch ist also die Nettorendite p.a.? Sicher nicht 2 oder 3 oder 8 %. Ich habe mein EK bereits zurück, nach nun 2 Jahren. Näöchstes Jahr steigt die Bruttomiete auf 105k p.a.

Erneut. Es wird keine konkrete Rendite genannt, nur behauptet, dass diese signifikant höher sei, als 2, 3 oder 8%.

Meine ursprüngliche Frage zielte darauf ab, dass Ihr Eure Rendite nur im Vergleich zu meinen glatten 10% abschätzt und die drei Werte in Relation setzt. Brutal simpel - keine Antwort. Weder von Dir, noch von Frugi noch von sonst irgendjemandem.

Also noch mal: in welcher Spanne seht Ihr Eure Rendite p.a. im Vergleich zu einer vorliegenden Wirtschaftlichkeitsberechnung (die jede Bank für die Finanzierung einer Miet-Immo - ergo auch für Eure - ebenfalls anfertigt, meist aber nur für interne Bewertungen nutzt).

A: 0 - 5%

B: >5 - 10%

C: >10%-15%

D:>15%-25%

E: >25%

Ich vermute, dass Ihr Euch beide selbst in D-E einsortiert, aber ich hätte es ganz gern von Euch selbst gelesen.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 25. April 2023, 13:31 Uhr

Ich ging mit 150K Kapital ins Projekt und gehe nach 10 Jahren und Verkauf mit mind. rund 2,5m Netto aus der Sache raus, habe in dieser Zeit noch 400K Miete nach Tilgung und Zins eingenommen.

Abzüglich EK und Verkaufskosten bin ich dann bei einem Endergebnis von rund 2,7 Millionen innerhalb von 10 Jahren, also 270.000€ p.a.

Ergibt nach meiner Rechnung 180% p.a. Gewinn nach Steuer auf mein investiertes Kapital. Ich denke, das sollte dann Kategorie "E" sein.

Ich vermiete das Objekt jetzt seit recht genau 2 Jahren und habe mein eingesetztes Eigenkapital (für Kauf und Kaufnebenkosten Grundstück) bereits zurück. Alles was jetzt noch kommt, sowie der Verkaufserlös sind Gewinn 🙂

Zitat von Jan Veerman am 25. April 2023, 19:47 Uhr

Ich kann es nicht mehr richtig nachvollziehen wieviel EK ich eigentlich investiert habe. Da ich nichts gespart habe und alles immer re-investiert habe liegt meine Rendite bis jetzt bei 0%. Erst wenn ich alles verkaufe lässt sich meine Rendite berechnen sofern ich dann noch herausrechnen kann wieviel eigenes Geld ich eingesetzt habe.

Zitat von MFZ73 am 25. April 2023, 23:55 Uhr

So weit so erschütternd - und dabei ist der rote Daumen nach unten nicht mal von mir.

@Jan: es ist kaum drei Beiträge her, dass Du behauptet hast, dass die Renditen so hoch seien, dass sich das Außenstehende gar nicht vorstellen können. Nun behauptest Du, Deine Rendite wäre Null. Beides ist falsch. Deine Rendite ist und war (hoffentlich) immer positiv. Ansonsten hättest Du nichts re-investieren können. Hast Du aber, wenn man Dir Glauben schenkt. Wie also soll Deine Rendite p.a. Null sein? Das ist schon rein logisch verkehrt, egal wie und welche Rendite man berechnet. Deinen EK-Anteil kann ich darüber hinaus in 5 Minuten zumindest überschlagen, wenn ich Zugriff auf Deine anonymisierten Daten hätte.

Ernsthafte Frage: Wieso kannst Du das selbst angeblich nicht berechnen oder zumindest plausibel abschätzen? Das geht. Und Du kannst es selbst.

@frugi85: Du hast die Rendite auf Dein anfängliches EK berechnet. Ist mathematisch nicht falsch, kann man tun. Ich habe vorher im Thread schon meine eigene EK-Rendite nach der von Dir im Tool - und offensichtlich auch von Jan und FFF - grundsätzlich unterstützen Formel berechnet und gepostet. Der Wert unterscheidet sich signifikant von den 10%, die sich für das gleiche Projekt aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ergeben.

Ernsthafte Fragen:

• Wie groß ist der von mir angegebene Wert?
• Ist der Wert, mit Deinem Tool berechnet, plausibel? Wenn nein, warum nicht?
• Wenn plausibel: Wie stehen diese Werte (mathematisch/logisch) zueinander und wie kann man sie vergleichen oder - wenn nicht vergleichbar - sinnvoll umrechnen?

 

 

Zitat von Gelöschter Benutzer am 26. April 2023, 0:37 Uhr

@frugi85: Du hast die Rendite auf Dein anfängliches EK berechnet. Ist mathematisch nicht falsch, kann man tun.

Achso, nun auf einmal kann man das tun, einige Posts zuvor war das angeblich noch falsch. Aber vergleichen kann ich letztlich nur miteinander das die gleichen Voraussetzungen hat. Egal ob ich in Aktien oder Immobilien investiere - meinen Gewinn bzw. die Rendite berechne ich doch auf die Kohle mit der ich an den Start gehe.

Bei Aktien habe ich keinen hebel, bei Immobilien hingegen kann er enorm sein. Wie gesagt, im Tool muss noch in der ersten Spalte das EK abgezogen werden - ich reiche das noch in einem separaten Threat nach und poste da dann auch eine Version mit den Eingaben meines MFH...

Der Wert unterscheidet sich signifikant von den 10%, die sich für das gleiche Projekt aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ergeben.

Das ist ja auch logisch. Bei der reinen Betrachtung der Wirtschaftlichkeitsrechnung fällt natürlich der Hebel raus. Meine Immobilie hat auch "nur" 10% Rendite vor Zins und Tilgung (wobei letztere ja auch nur steuerreduziert - oder auch nicht -  von der einen Tasche in die andere wandert). Hätte ich das Objekt also nicht finanziert sondern nur aus Eigenkapital gebaut, so hätte ich eben nur 10% Rendite auf diesen Investitionsbetrag. Hab ich aber nicht. Ich erhalte die Dividende auf ein Projekt mit 10% Rendite auf das zehnfache dessen was ich eingebracht habe. Der Rest der Rendite kommt dann über den Verkauf, da ich zum halben Preis gebaut habe wie vergleichbare Objekte derzeit(!) angeboten werden.

Die gehebelte Rendite ist also je nach Finanzierungsanteil des Projektes bei jedem unterschiedlich. Vergleichbar sind entweder nur die Projektdaten ansich (damit kann ich also vergleichen, wer das wirtschaftlichere Projekt angeleiert hat) oder eben das eingebrachte Eigenkapital. Für mich ergibt nur letzteres Sinn - ich schaue was ich reingesteckt habe und was dabei raus kommt. Jemand der das gleiche Projekt mit nur halb so viel Eigenkapital durchführt, hat also auf dieses eingebrachte Kapital gerechnet eine doppelt so hohe Rendite wie ich. Logisch! Nun ist das aber auch nur theoretisch der fall denn in der Praxis bestimmt je nach Verhandlungsgeschick und Präsentation des Projekts die Bank, ob und mit wieviel Eigenkapital man kommen muss um überhaupt für solche Summen finanzieren zu können. In meinem fall musste ich den Grund selbst kaufen und konnte die Baukosten zu 100% finanzieren. Heute müsste ich mit doppelt so viel Eigenkapital erscheinen, eben weil durch höheren Zins und wackelige Situation am Markt höhere Sicherheiten gefordert werden....etc.

Nun ist nur die Frage, ob es überhaupt einen Hebel zwischen Fnanzierungskosten und Projektrentabilität gibt den ich nutzen kann. Die dafür notwendigen Zusammenhänge darstellen - dafür gedacht ist ja eben das Tool. Es dient somit auch der Risikobewertung. Denn natürlich bildet ein Hebelprodukt auch gewisse Mehrrisiken - bei Immobilien immerhin relativ zuverlässig zu modellieren und darstellbar.

Letztlich war die Immobilie ja auch dazu gedacht, Casflow für die Anlage am Kapitalmarkt zu "erschaffen". Dort kann die Kohle dann ungebebelt weiterinvestiert werden, musste aber erst aus dem Hebelpodukt Immobilienkredit "hintenrum" geschaffen werden. Ich nutze die Immobilie also als gehebelten Cashflowlieferanten für den Aufbau meines ETF Portfolios - denn leider gibt mir keine Bank 1,5 Millionen Euro damit ich das Geld in Aktien investieren kann. Man gibt mir aber dieses Geld für das ich dann eine Immobilie bauen darf mit deren 4 Jahre lang steuerfreien Mieteinnahmen ich dann mein Depot besparen kann. Komisch oder? 😀

Wenns gut läuft, dann kann (bzw. könnte) ich mit den in ETF investierten Mieteinnahmen der ersten 5 Jahre, nach 10 Jahren die Restschuld ablösen, so dass das gesamte MFH Projekt dann bereits durch wäre. Hier ist dann aber ein Verkauf des Objekts nach 10 Jahren deutlich effizienter. Warum dieses einzigartige Steuergeschenk nicht annehmen?! Es sind nach diesen 10 Jahren bereits fast 40% des Objektes abgeschrieben und die Besteuerung von Dividenden bzw. Kurszuwächsen ist bei FIRE dann wesentlich effizienter als 100K Einnahmen alleine aus Mieten (Stichwort Grenzsteuersatz der Mieteinnahmen). Zudem entfällt der Aufwand der Vermieterei und der lästige Papierkrieg bei dann ähnlichem Nettoertrag. Ich nutze die Immo also nur als staatlich subventionierten und fremdfinanzierten Kapitalmultiplikator und bin da relativ emotionslos.

Ernsthafte Fragen:

• Wie groß ist der von mir angegebene Wert?
• Ist der Wert, mit Deinem Tool berechnet, plausibel? Wenn nein, warum nicht?
• Wenn plausibel: Wie stehen diese Werte (mathematisch/logisch) zueinander und wie kann man sie vergleichen oder - wenn nicht vergleichbar - sinnvoll umrechnen?

Da verstehe ich leider schon die erste Frage nicht, die anderen bauen dann ja darauf auf...Auf was bezieht sich das jetzt?

 

VG

Zitat von MFZ73 am 26. April 2023, 14:17 Uhr

Zitat von Frugi85 am 26. April 2023, 0:37 Uhr

@frugi85: Du hast die Rendite auf Dein anfängliches EK berechnet. Ist mathematisch nicht falsch, kann man tun.

Achso, nun auf einmal kann man das tun, einige Posts zuvor war das angeblich noch falsch.

Frugi. Man kann in eine Excel-Tabelle reinhacken, was man will ... mathematisch ist das Ergebnis immer korrekt, es sei denn, man trickst den Rechner aus, in dem man Rundungsfehler provoziert. Die Frage, die hier wie ein Elefant im Raum steht, ist also nicht, ob Dein Excel-Tool 3 Zahlen mathematisch korrekt rauspurzeln lässt, sondern ob die Eingabe-Gleichung dem entspricht, was sinnvoll und logisch korrekt im Sinne der Fragestellung ist und ob es am Ende Werte liefert, die vergleichbar und plausibel sind.

Aber vergleichen kann ich letztlich nur miteinander das die gleichen Voraussetzungen hat.

Frugi. Wonach hatte ich gefragt? Ich hatte gefragt, wo meine 10% im Vergleich (!) zu Deinem und Jans Invest stehen. Keine Antwort. Dann noch mal die gleiche Frage mit vorgegebenen Rendite-Spannen formuliert. Jan wähnt sich dann bei 0%, Du bei 180%. Wenn ich meine Zahlen in Dein Tool haue, kommen noch weit höhere Zahlen raus, als bei Dir. Was aber nichts an der Wirtschaftlichkeitsberechnung ändert - die bleibt bei 10%.

Egal ob ich in Aktien oder Immobilien investiere - meinen Gewinn bzw. die Rendite berechne ich doch auf die Kohle mit der ich an den Start gehe.

Du machst das so. Immocation macht das (gern) so. FFF macht das ungefähr so. Ich nicht. Und dafür gibt's sehr gute Gründe.

Bei Aktien habe ich keinen hebel, bei Immobilien hingegen kann er enorm sein. Wie gesagt, im Tool muss noch in der ersten Spalte das EK abgezogen werden - ich reiche das noch in einem separaten Threat nach und poste da dann auch eine Version mit den Eingaben meines MFH...

Der Wert unterscheidet sich signifikant von den 10%, die sich für das gleiche Projekt aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ergeben.

Das ist ja auch logisch. Bei der reinen Betrachtung der Wirtschaftlichkeitsrechnung fällt natürlich der Hebel raus. Meine Immobilie hat auch "nur" 10% Rendite vor Zins und Tilgung [...]

Interessant. Wonach hatte ich gefragt, Frugi? Doch eindeutig nach einem Wert, der vergleichbar zu meinem Wert ist, der aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung stammt. Was hattest Du doch gleich nochmal geantwortet? Ach, ja, richtig. Irgendwas um 180%.

Nun taucht eine zweite Zahl auf, die nicht mehr ganz so coolhaftig groß aussieht wie 180, aber so auf den ersten Blick irgendwie viel besser zu meinen 10% passt.

Zur Sicherheit aber noch mal an der Stelle meine Frage ... bist Du jetzt in Kategorie E++ oder B/C, wenn man den Gedanken im Hinterkopf behält, dass man Werte vergleicht, die unter gleichen Voraussetzungen berechnet wurden?

 

(wobei letztere ja auch nur steuerreduziert - oder auch nicht -  von der einen Tasche in die andere wandert). Hätte ich das Objekt also nicht finanziert sondern nur aus Eigenkapital gebaut, so hätte ich eben nur 10% Rendite auf diesen Investitionsbetrag. Hab ich aber nicht. Ich erhalte die Dividende auf ein Projekt mit 10% Rendite auf das zehnfache dessen was ich eingebracht habe. Der Rest der Rendite kommt dann über den Verkauf, da ich zum halben Preis gebaut habe wie vergleichbare Objekte derzeit(!) angeboten werden.

Die gehebelte Rendite ist also je nach Finanzierungsanteil des Projektes bei jedem unterschiedlich.

Aha. Aber was berechnet denn Dein tool, frugi? Doch exakt das. Die persönliche EK-Quote. Wenn die aber bei jedem unterschiedlich ist ... wie sollen dann vergleichbare Werte rauskommen?

Vergleichbar sind entweder nur die Projektdaten ansich (damit kann ich also vergleichen, wer das wirtschaftlichere Projekt angeleiert hat)

Erneut. Wonach habe ich hier gefragt. Exakt danach. Ich bekomme aber wie gesagt höchst widersprüchliche Antworten.

oder eben das eingebrachte Eigenkapital. Für mich ergibt nur letzteres Sinn - ich schaue was ich reingesteckt habe und was dabei raus kommt. Jemand der das gleiche Projekt mit nur halb so viel Eigenkapital durchführt, hat also auf dieses eingebrachte Kapital gerechnet eine doppelt so hohe Rendite wie ich. Logisch!

Logisch ist, dass das dann keine vergleichbaren Werte mehr sind. Weil die Voraussetzungen geändert wurden.

Nun ist das aber auch nur theoretisch der fall denn in der Praxis bestimmt je nach Verhandlungsgeschick und Präsentation des Projekts die Bank, ob und mit wieviel Eigenkapital man kommen muss um überhaupt für solche Summen finanzieren zu können. In meinem fall musste ich den Grund selbst kaufen und konnte die Baukosten zu 100% finanzieren. Heute müsste ich mit doppelt so viel Eigenkapital erscheinen, eben weil durch höheren Zins und wackelige Situation am Markt höhere Sicherheiten gefordert werden....etc.

Eine zutiefst sekundäre Frage. Wenn man ein unwirtschaftliches Invest hebelt, ist die erste Investitionsentscheidung nun mal schlecht. Dein Gegenargument wird nun sein, dass man einen 1%-er durch EK-Anteil von 10% noch auf 10% hebeln kann, aber wie ich schon sagte ... weder Du, noch Jan oder ich bewegen uns im luftleeren Raum, was bedeutet, dass man sich am durchschnittlichen Marktteilnehmer orientieren muss. Der verhält sich im Mittel genauso wie Du, Jan oder ich, weil niemand von uns das Rad neu erfindet. Er hebelt im Durchschnitt also in gleichem Maße - und wenn der Durchschnitt eine bessere erste Investitionsentscheidung trifft, weil er die grundsätzliche Wirtschaftlichkeit eines Invests korrekter ermittelt/erkennt ... dann verliert das unwirtschaftlichere Invest dagegen nun mal. Mit oder ohne Hebel, völlig egal.

Nun ist nur die Frage, ob es überhaupt einen Hebel zwischen Fnanzierungskosten und Projektrentabilität gibt den ich nutzen kann. Die dafür notwendigen Zusammenhänge darstellen - dafür gedacht ist ja eben das Tool.

Das tool liefert exakt das nicht. Obwohl Du es immer wieder behauptest. Vor allem ... wenn Deine Projektrentabilität 10% beträgt, warum antwortest Du dann mit 180%? Das ist ja der Wert, den das tool rausschmeißt und nicht die 10%, die der ursächlichen Projektrentabilität entsprechen.

Es dient somit auch der Risikobewertung.

Da nicht A, nicht B.

Denn natürlich bildet ein Hebelprodukt auch gewisse Mehrrisiken - bei Immobilien immerhin relativ zuverlässig zu modellieren und darstellbar.

Das klingt hier völlig anders, kein Wort von irgendwelchen Risiken:

Aktuell super Chancen bei vermieteten Eigentumswohnungen – Seite 8 – Aktuell super Chancen bei vermieteten Eigentumswohnungen – Seite 8 – Forum – Frugalisten

Letztlich war die Immobilie ja auch dazu gedacht, Casflow für die Anlage am Kapitalmarkt zu "erschaffen". Dort kann die Kohle dann ungebebelt weiterinvestiert werden, musste aber erst aus dem Hebelpodukt Immobilienkredit "hintenrum" geschaffen werden. Ich nutze die Immobilie also als gehebelten Cashflowlieferanten für den Aufbau meines ETF Portfolios - denn leider gibt mir keine Bank 1,5 Millionen Euro damit ich das Geld in Aktien investieren kann.

Auch dafür gibt es Gründe, führt hier aber zu weit.

Man gibt mir aber dieses Geld für das ich dann eine Immobilie bauen darf mit deren 4 Jahre lang steuerfreien Mieteinnahmen ich dann mein Depot besparen kann. Komisch oder? 😀

Nö. Business as usual.

Wenns gut läuft, dann kann (bzw. könnte) ich mit den in ETF investierten Mieteinnahmen der ersten 5 Jahre, nach 10 Jahren die Restschuld ablösen, so dass das gesamte MFH Projekt dann bereits durch wäre.

Nicht schlecht. Meins läuft noch besser, trotz schlechterer Startkonditionen. Stellt Dein tool nicht dar.

 

Ernsthafte Fragen:

• Wie groß ist der von mir angegebene Wert?
• Ist der Wert, mit Deinem Tool berechnet, plausibel? Wenn nein, warum nicht?
• Wenn plausibel: Wie stehen diese Werte (mathematisch/logisch) zueinander und wie kann man sie vergleichen oder - wenn nicht vergleichbar - sinnvoll umrechnen?

Da verstehe ich leider schon die erste Frage nicht, die anderen bauen dann ja darauf auf...Auf was bezieht sich das jetzt?

 

VG

S.o. - wenn ich Dein tool nutze, kommt ein Fantasiewert raus, der zwar in etwa erahnen lässt, wie massiv der Hebel ist, aber das ergibt sich auch eigentlich schon aus den Eingangswerten. Was aber rein gar nichts mit der ursächlichen Rentabilität des Invests zu tun hat. Insofern leistet das tool eben genau das nicht, was es Deinen Aussagen nach leisten soll - nämlich vergleichbare Zahlen zu unterschiedlichen Objekten zu liefern, um abzuschätzen, ob man in Invest A, B oder C investiert. Es liefert im Gegenteil sogar unterschiedliche Werte in Abhängigkeit des Hebels zu ein und demselben Objekt. Der Mehrwert einer solchen Aussage ist meiner bescheidenen Meinung nach ... überschaubar.

Darüber hinaus hat oder hatte es mindestens drei handwerkliche Fehler.

Aber zwei andere User finden es schon in der dargestellten Version super und tauglich für eine Weiterentwicklung.

Naja. Ich bin da jetzt auch einfach mal raus, aber ich werde natürlich die restlichen geneigten Leser nicht dumm sterben lassen und meine Eingangsfrage einfach selbst beantworten:

Rendite Jan ca. 4-6% < Rendite Frugi < Rendite MFZ73 (10%)

Warum ist das so?

Wie ich bereits schrieb, erstellt jeder Kreditgeber eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, aus der hervorgeht, ob Zins und Tilgung mit gewissen Risiken dauerhaft getragen werden können, die Wirtschaftlichkeitsberechnung muss also knapp mehr ergeben, als Zins und Tilgung zusammen (Ausnahmen bestätigen die Regel).  Zins und anfängliche Tilgung lagen bei Projekten wie bei Jan bis vor 1 Jahr bei ca. 1%Z/2%T. Bei einem Objekt, das staatlich gefördert wird wie bei frugi, liegt das um 1%Z/4-5%T - die höhere Tilgung kann durch die staatlichen Zuschüsse und höhere Abschreibung geleistet werden.

Wie frugi aber korrekt beschreibt, ist die aktuelle Situation für Investoren schwieriger geworden. Um eine Immo zu finanzieren, braucht man deutlich mehr EK als noch vor 1-2 Jahren und man erhält auch einen besseren Zins, je mehr EK man einbringt.

Bei WEA's ist das aktuell anders. Die höchste Bonität wird schon bei 10% EK erreicht, wenn die Rendite über das EEG und Wirtschaftlichkeitsberechnung abgesichert ist. Das heißt, man bekommt keinen besseren Zinssatz mehr, egal, wieviel EK man über 10% einbringen will. Dazu kommt, dass sich die Banken erheblich darum bemühen, auch den Rest vom Kuchen zu finanzieren. Ich habe also meine Finanzierung für meinen Kommanditanteil bei zwei Banken angefragt ... und beide Banken haben relativ schnell und deutlich zu verstehen gegeben, dass die sich auch am kompletten Windpark beteiligen wollen. Überspitzt gesagt fragt man also eine niedrige 6-stellige Summe an und geht mit einer 8-stelligen Zusage wieder raus. Das wird bei einem Miet-Objekt eher selten passieren.

Warum? Weil die Rendite höher und sicherer ist als bei den allermeisten Immos (Ausnahmen bestätigen die Regel).

Das hat auch absolut gar nichts mit einem Schwanzvergleich zu tun, sondern stellt nur dar, wie jede Bank intern rechnet und jeder Gutachter rechtskonform die Opportunitätskosten von Alternativ-Invests berechnet. Dafür gibt es (kostenpflichtige) Tools am Markt und man kann das alles in entsprechenden Vorschriften nachlesen.

Macht nur keiner, weil sich "180%" einfach viel geiler lesen als so olle Richtlinientexte. Vor allem fällt niemandem auf, dass der eine User mit 180% (frugi) den anderen User mit "nur" 45% Nettorendite pro Jahr (FFF) um den satten Faktor 4 übertrumpft. Das wird unreflektiert übernommen und ich stelle mir beim Lesen immer die Frage ... fällt das wirklich niemandem auf, dass man aus einem vergleichbaren Invest nicht einfach so das 4-fache rausholen kann? Spätestens an der Stelle muss man sich Fragen stellen, welche Zahlen wie zustande kommen und was da überhaupt berechnet wird. Das bleibt aber aus. Und so lange das so ist, hat es auch absolut keinen Sinn, das immer wieder im Detail vorzurechnen, weil's am Ende eh keiner glauben will.

Life sux, then you die.

Zitat von Privatier am 26. April 2023, 14:41 Uhr

Das wird mir echt zu anstrengend. Ich schiebe also einfach den text als Input in meinen Lieblingsfreund und er fasst das so zusammen:

"Es scheint hier eine Diskussion über die Berechnung von Renditen bei Immobilieninvestitionen zu geben. Es gibt unterschiedliche Ansätze zur Berechnung der Rendite, wie z.B. die Betrachtung der Rendite auf das eingebrachte Eigenkapital oder auf das gesamte Investitionsvolumen. Beide Ansätze haben Vor- und Nachteile und sollten je nach persönlicher Präferenz und Projektsituation angewendet werden. Wichtig ist, dass die Berechnung der Rendite transparent und nachvollziehbar ist und die gleichen Voraussetzungen für die Vergleichbarkeit gelten. Es kann sinnvoll sein, verschiedene Berechnungsansätze zu nutzen und die Ergebnisse zu vergleichen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können."

Zitat von Privatier am 26. April 2023, 14:43 Uhr

oder

"

Verwirrung, Konfusion, Gedanken im Fluss, Widersprüche und Diskussionen, das ist der Guss. Frugi85, Jan und FFF, alle diskutieren, aber wer hat recht?

Frugi85 rechnet mit Eigenkapital, doch ist das vergleichbar, das ist die Qual. Jan hat 0% Rendite, das ist klar, doch wie steht es im Vergleich, das ist die Frage wahr.

Das Excel-Tool spuckt Zahlen aus, doch sind sie vergleichbar, das bleibt ein Graus. Immobilien und Aktien, so verschieden sie sind, doch wie man sie vergleicht, das ist der Wind.

Frugi85 hat eine Immobilie mit Hebel, das Tool berücksichtigt das nicht, das ist der Teufel. Die Rendite vor Zins und Tilgung ist 10%, doch was ist mit dem Hebel, das ist der Hintergrundverstehent.

Ein zweiter Wert taucht auf, 180% war zu groß, doch jetzt ist es vergleichbar, das ist der Stoß. Doch wo steht Frugi85 im Vergleich, E++ oder B/C, das ist der Streit.

Das Tool berechnet die EK-Quote, doch jeder hat eine andere, das ist die Note. Vergleichbarkeit ist nur durch Projektdaten gegeben, sonst ist es schwer, das ist das Leben.

Eigenkapital ist für Frugi85 die Grundlage, doch für andere ist es eine andere Sage. Verwirrung und Konfusion, das bleibt bestehen, doch Diskussionen und Debatten, das ist das Sehen."

Zitat von FredFinanzFuchs am 26. April 2023, 15:49 Uhr

In diesem thread ist der Focus auf vermietetes Wohneigentum - ob einzelne Wohnung oder Mehrfamilienhaus. Das lässt sich mit Windenergie nur bedingt vergleichen. Solche Anlagen werden aktuell besonders gefördert, weil sie politisch gewollt sind. Mit Windmühlen gibt es zwar schon hunderte von Jahren Erfahrung, aber nicht mit riesigen Offshore-Anlagen. Wie lange die halten, das ist noch sehr ungewiss. Sie sind enormen Naturgewalten ausgesetzt, in ihnen arbeiten mechanische Teile, die aufwändig gewartet werden müssen, die Flügel sind Sondermüll, ihre Entsorgung in x Jahren ist schwer zu kalkulieren. Auf jeden Fall verschleißen sie in absehbarer Zeit. Ob das Ganze wirklich wirtschaftlich sinnvoll ist, das weiß man auch erst in x Jahren. Vielleicht kommt man zwischenzeitlich mit der Atomkraft weiter, vielleicht erlebt die Kernfusion einen Durchbruch...

Bei Häusern weiß man, dass sie mehr als hundert Jahre überdauern können, wenn sie regelmäßig repariert und modernisiert werden. Deshalb ist die AfA mit 2% eigentlich nur eine Steuervergünstigung. Und ihr enormer Vorteil gegenüber WEA, sie verlieren nicht so schnell an Wert wie wir Inflation haben. Wenn man sie deshalb fremdfinanziert, kann man an der Inflation Geld verdienen. Aber sie haben auch die oben genannten Risiken.

Eigentlich kann man nur die eine Wohnimmobilie mit einer andern vergleichen. Und im Sinne einer Diversifizierung kann man dann sowohl das eine wie auch das andere machen.

Je aufwändiger ein Kalkulationstool - desto schwerer ist es nachvolllziehbar. Die Banken geben bei vermieteten Immobilien nur solche Darlehen, die auch aus dem Cashflow bedient werden können (Zins, Tilgung, Instandhaltung, Verwaltung). So kommen wir im Normalfall auf mindestens 30% Eigenkapital, bei uns sind es jetzt oft schon 40-50%, weil wir nicht genügend Immobilien finden, die unseren Vorstellungen entsprechen.

Die Rendite hängt im großen Maße von der Inflationsrate ab. Und die ist nicht vorhersehbar. Die Optimisten wie Lindner hoffen, nächstes Jahr steht vorne schon eine drei, andere sehen die Hyperinflation kommen...

Auf jeden Fall stimmt die Überschrift: Wenn man jetzt nach den Perlen sucht, findet man das eine oder ander Objekt, bei dem jemand wirklich jetzt verkaufen will und ein  niedriges Gebot akzeptiert.

Schön, dass unsere Diskussion jetzt auch lyrisch begleitet wird - es gibt inzwischen auch KI, die Hits komponieren kann im erwünschten Musikstil. Ich wünsche mir einen Reggea.

Zitat von FredFinanzFuchs am 26. April 2023, 17:43 Uhr

Ich habe von Excel wenig Ahnung. Habe mal ein ganz einfaches Tool gebastelt (unseres für den Einkauf ist viel komplexer).
Grundannahme: 4% Zinsen 1% Tilgung, Kaufpreis 25-fach der Nettomiete, 30% Eigengeld, ohne Zinseszinseffekte,
Ich habe hier der Einfachheit halber vernachlässigt, dass die Tilgung nicht absetzbar ist, dafür habe ich einfach die AfA als steuerliche Kosten weggelassen. Die geringe Rendite auf das Eigenkapital durch Mietüberschüsse habe ich auch vernachlässigt.

Man kann jetzt den Kaufpreis einsetzen sowie Zins/Tilgung und Inflationsrate und sieht das "überschlägige" Ergebnis. Sollte der Mietertrag höher/geringer sein, müsste man den entsprechenden Prozentsatz ändern.

Bei 5% Inflation Rendite 14%, bei 3% Inflation 8% ggf. steuerfrei nach 10 Jahren. Das wäre eine "konservative" Vorgehensweise.

Wenn man gute Bonität hat, kann man natürlich höher finanzieren und dann die Kalkulation erweitern, da der Unterschuss und die AfA steuerlich absetzbar sind.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 26. April 2023, 20:08 Uhr

@privatier

Gehts dir noch gut, tut es not, dass du den Threat mit KI-Gedichten zumüllen musst? Sonst regst du dich doch über genau sowas auf. Ist hier eh schon schwer genug den faden zu behalten.

@mfz73

Frugi. Man kann in eine Excel-Tabelle reinhacken, was man will ... mathematisch ist das Ergebnis immer korrekt, es sei denn, man trickst den Rechner aus, in dem man Rundungsfehler provoziert. Die Frage, die hier wie ein Elefant im Raum steht, ist also nicht, ob Dein Excel-Tool 3 Zahlen mathematisch korrekt rauspurzeln lässt, sondern ob die Eingabe-Gleichung dem entspricht, was sinnvoll und logisch korrekt im Sinne der Fragestellung ist und ob es am Ende Werte liefert, die vergleichbar und plausibel sind.

Richtig. Wie wir festgestellt haben, kann man das Invest als ganzes betrachten oder die Rendite auf eingebrachtes Eigenkapital. Das Tool rechnet mit letzterem. Das ist auch okay so. Wenn man beides wissen möchte, kann man die "Projektrendite" ja noch hinzufügen, können wir uns darauf einigen? 🙂 Das brauchen wir aber kein viertes Mal erläutern.

Frugi. Wonach hatte ich gefragt? Ich hatte gefragt, wo meine 10% im Vergleich (!) zu Deinem und Jans Invest stehen. Keine Antwort. Dann noch mal die gleiche Frage mit vorgegebenen Rendite-Spannen formuliert. Jan wähnt sich dann bei 0%, Du bei 180%. Wenn ich meine Zahlen in Dein Tool haue, kommen noch weit höhere Zahlen raus, als bei Dir. Was aber nichts an der Wirtschaftlichkeitsberechnung ändert - die bleibt bei 10%.

Jain. Du sprachst offensichtlich von der Rendite die das Projekt abwirft - das hast du aber nicht mit dazugesagt- meine Zahlen beinhalteten aber den Hebel, das hingegen wusstest du. Warum also erst behaupten alles wäre quatsch und die Zahlen seien zu hoch. Sind sie ja nicht, es steht im Tool auch eindeutig Eigenkapitalrendite. Warum fängst du also an, bewusst Äpfel mit Birnen zu vergleichen?

Natürlich rechnet man sich auch die Projektrendite durch, ist doch logisch. Aber die bleibt immer gleich, die Eigenkapitalrendite hingegen nicht. Da sind wir wieder bei Max und Moritz, die beide mit dem gleichen Geld starten, einer soll Immobilie bauen, der andere marktbreit in Aktien investieren. Wer hat nach 10 Jahren mehr Kohle. Wohl der Moritz, der mit 100 k Startgeld ein Grundstück kauft und ein Vier-Parteieinhaus drauf stellt das er nach 10 Jahren verkauft hat. ICH PERSÖNLICH  halte das für besser vergleichbar. Mich interessiert nicht, ob z.b. der Privatier nach 25 Jahren Arbeit 2 Millionen im Depot hat und damit bei 10% Rendite im Jahr jetzt 200k im Jahr dazugewinnt. Vielleicht kann er davon gut leben, investiert klug und hat in 10 Jahren vier Millionen weil er da jeden tag vier Stunden mit rumspielt. Erinnert mich irgendwie immer etwas an die guten alten Zeiten von "Ports of call" 🙂 Mich interessiert, dass ich innerhalb von 10 Jahren damit auch 2,5 Millionen verdiene. Und auch ich kann durch die tilgungsfreien Jahre und gut von den Mieteinnahmen leben und auch genug weglegen, dass ich die fehlenden 5 Jahre auch bequem davon leben kann und dann verkaufe ich den Katen  und hab dann auch mindestens drei Millionen im Depot.

Ich brauchte aber dafür nur 150.000€ und nicht 2 Millionen.

Zum besseren Verständnis: 150k hat man schneller zusammengespart als 2 Millionen. Ich kann also bereits viel früher den Renditebooster zünden - auch darin sind wir uns denke ich einig. Daher halte ich das für entscheidender bei sonst guten Zahlen, also natürlich muss das Projekt gut aufgestellt sein - aber auch diese Zahlen (ohne Betrachtung vom EK) sieht man ja in den diversen Zeilen im Tool. Man soll sich ja auch die Summenmengen ansehen und nicht nur die letzte Zeile lesen, man kann da viel mehr rausziehen!

Aha. Aber was berechnet denn Dein tool, frugi? Doch exakt das. Die persönliche EK-Quote. Wenn die aber bei jedem unterschiedlich ist ... wie sollen dann vergleichbare Werte rauskommen?

Vergleichbar in der Form, dass ich als Toolnutzer meine persönlichen Möglichkeiten ja kenne und verschiedene Objekte in ihrer Gesamtperformance vergleichen kann.

Ich sehe dann z.b. dass bei 15% Sollzins die Sache schief geht wenn ich nur mit 10% Eigenkapital an die Sache herangehe, ohne Finanzierung aber gut klar kommen würde. Das mag bei 4% gerade noch hinkommen, bei 2% hingegen hab ich schon wieder einen tollen Hebel. Ist also individuell und soll es auch sein. Wenn ich also z.b. eine Eigenkapitalsumme vorgegeben bekomme, dann kann ich schauen ob ggf. eine Eigentumswohnung für 400k "lohnenswerter" ist als ein 12 WE Mehrfamilienhaus, das bei minimalem oder negativem Hebel durch hohe Zinslast oder immensem negativen cashflow (den man auch wegstecken können müsste) bei angenommener Mietsteigerung etc. ggf. dann nicht gut abschneidet. Dafür zahlt man dort aber ggf. mehr pro Qm Wohnfläche weil ne ETW eben idr. über Träger verkloppt werden. Auch das kann man dann im Tool anpassen.

Das Tool soll also nicht etwa mein Invest mit den Konditionen eines anderen Investors vergleichen, sondern es soll für meine persönliche Situation verschiedene Objekte vergleichen können um herauszufinden, was im aktuellen Marktumfeld Sinn ergibt.

Rendite Jan ca. 4-6% < Rendite Frugi < Rendite MFZ73 (10%)

Warum ist das so?

10% ist schon ganz gut, wo steht die Anlage wenn man fragen darf? Ich konnte damals leider nur mit 10k einsteigen, Anlage ist gepoolt und steht in einem Park aus 35 Anlagen in SH. Konnte ich vollfinanzieren. Hebel ist irre hoch. Durch besten Standort fährt die KG nach TBF seit Start im Schnitt 18% Rendite ein. der Hebel aufs Eigenkapital ist quasi unendlich groß, weil gab halt keins. Deine Anteile sind vermutlich deutlich größer, prima.

Ich mach das gleiche mit meiner Immobilie. Der Finanzierungshebel ist in etwa 1:10, der Hebel auf den Marktwert sogar 1:20. Auch sowas könnte man noch mit einbauen als Info.

Der Punkt ist doch auch der - wenn ich in eine Immobilie investieren möchte, dann steht der Zeitpunkt ja eigentlich fest: nämlich jetzt!
Also muss ich mir Gedanken machen, was mir dieses stets zeitaktuelle Umfeld an Möglichkeiten bietet, ein effizientes Invest zu gestalten.

Zinsen gerade historisch niedrig? Toll: kräftig hebeln mit soviel wie geht.

Zins nicht so super: okay, was gibts für Förderungen und was muss dafür erfüllt sein. Okay. Was sagt der Planer dazu - okay - was sagt die Bank dazu - okay

Ist Altbau besser?: Entweder: Ja, ich bin Handwerker, krieg ich selbst hin und krieg auch überall Prozente. oder: Nein, ich hab keinen Schimmer, sanieren ist mir zu anstrengend und ich grusel mich trotz Sanierungszuschüssen vor den Regierungsplänen und will mich mit sowas nicht auseinandersetzen müssen.

Für mich daher auch klarer Trend zu Neubau als kalkulierbares Investmentprojekt.

Macht nur keiner, weil sich "180%" einfach viel geiler lesen als so olle Richtlinientexte. Vor allem fällt niemandem auf, dass der eine User mit 180% (frugi) den anderen User mit "nur" 45% Nettorendite pro Jahr (FFF) um den satten Faktor 4 übertrumpft. Das wird unreflektiert übernommen und ich stelle mir beim Lesen immer die Frage ... fällt das wirklich niemandem auf, dass man aus einem vergleichbaren Invest nicht einfach so das 4-fache rausholen kann? Spätestens an der Stelle muss man sich Fragen stellen, welche Zahlen wie zustande kommen und was da überhaupt berechnet wird. Das bleibt aber aus. Und so lange das so ist, hat es auch absolut keinen Sinn, das immer wieder im Detail vorzurechnen, weil's am Ende eh keiner glauben will.

Ich hoffe, du hast es nach obigen Ausführungen verstanden, falls nicht, dann willst du es nicht verstehen, das wäre schade. Du wirfst wissentlich kreditfinanzierte Hebelinvestments mit mit Renditen der Investitionsvolumen durcheinander und beschwerst dich dass die Zahlen nicht passen. Dann rechne es eben um. Und dann?

Du kannst aber auch Äpfel und Kirschen vergleichen und dich wundern, warum in den gleichen Eimer mehr Kirschen passen und dass da doch was nicht stimmen kann und dass das doch jemandem auffallen müsse dass das nicht sein kann 😀

Okay. Wie auch immer, vielleicht schreibt der Privatier ja noch ein schönes KI- Gedicht.

Zitat von Privatier am 26. April 2023, 20:36 Uhr

Zitat von Frugi85 am 26. April 2023, 20:08 Uhr

@privatier

Gehts dir noch gut, tut es not, dass du den Threat mit KI-Gedichten zumüllen musst? Sonst regst du dich doch über genau sowas auf. Ist hier eh schon schwer genug den faden zu behalten.

 

Das macht hier doch keinen Unterschied mehr. Das inhaltslose dadaistische Zeug versteht doch kein Mensch mehr. Mehrwehrt  = Null.