Aktuell super Chancen bei vermieteten Eigentumswohnungen
Zitat von FredFinanzFuchs am 1. April 2023, 8:02 UhrWir haben am Immobilienmarkt aktuell wieder super Chancen. Vermietete Immobilien laufen derzeit schlecht. Die Käufer der letzten Jahre waren durch die Niedrigzinsen monatliche Überschüsse gewohnt - heute muss man wegen der gestiegenen Zinsen trotz Steuervorteilen monatlich zuzahlen, war macht das schon gerne.
Aber es lohnt sich, eine vermietete Wohnung zu kaufen und ca. 100€ netto monatlich zuzuzahlen. Denn wir haben derzeit eine jährliche Inflationsrate von 8,7%. Wenn wir die nächsten 10 Jahre im Schnitt 7% Inflation haben, beträgt die Gesamtinflation wegen des Zinseszinseffektes nicht nur 10*7=70% sondern über 100%. 30% allein durch den Zinseszinseffekt!
Man glaubt es kaum. Aber der Liter Milch wird in 10 Jahren über 2€ kosten, die Kugel Eis 3€. Die Gewerkschaften werden einen Ausgleich fordern, die Löhne entsprechend steigen. Indexmieten werden mit der Inflation steigen. Der Mieter zahlt in 10 Jahren dann das Doppelte.
(Die Belastung der Finanzierung bleibt dagegen gleich, und bei der Tilgung wirkt der Zinseszinseffekt positiv. Denn die Rate bleibt gleich obwohl man inzwischen getilgt hat und deshalb eigentlich weniger Zinsen zahlen müsste. Das erhöht dann die Tilgung. Nennt sich "Tilgung zzgl. ersparter Zinsen")Natürlich ist das ein Blick in die Zukunft mit allen Unwägbarkeiten. Aber unser Geld ist durch keinerlei Sachwert gedeckt und damit ein rein fiktiver Wert.
Aber wer jetzt eine Wohnung kauft, wird bei der genannten Inflation in 10 Jahren für sie das Doppelte bekommen. Bei 200.000 Investition und 40.000 Eigenkapital sind das dann 200.000 Erlös. Nach Abzug der Erwerbsnebenkosten noch immer 180.000. Dafür kann man locker 100€ monatlich zuzahlen - zumal die meist in Tilgung fließen und bei einem Verkauf wieder zurückkommen. Inzwischen konnte die Miete ja auch drastisch erhöht werden.
Rendite 450% in 10 Jahren oder 45% jährlich (ohne Zinseszinseffekt) - netto, wenn der Gesetzgeber nicht wie geplant die Erlöse aus dem Verkauf vermieteter Objekte steuerpflichtig macht.
Es lohnt sich also heute auch, nach günstigen vermieteten Wohnungen Ausschau zu halten und dort z. B. 20.000 Eigenkapital zu investieren.
Vonovia verkauft z. B. fleißig z. B. eine Wohnung in Hamburg für 215.000 für 54qm. Miete jährlich 5.360, nach Verwaltung und Instandhaltung ca. 4.400€. Die Zinsen bei Vollfinanzierung auf 230.000 (keine Courtage) 9.200, Unterschuss also 4.800 zzgl. AfA ca. 2.300. Steuerlicher Verlust also 7.100, Steuervorteil darauf bei 40% Spitzensteuersatz 2.840. Reduziert den Unterschuss auf 1.960 oder 163 monatlich zzgl. 1% Tilgung snd 191.
Man hat also einen negativen Cashflow bei Vollfinanzierung von monatlich rund 360€ - das schreckt viele ab - auch wenn darin knapp 200€ Tilgung stecken. Wer erkennt, dass den rund 2.000€ Nettoverlust rund 20.000 Preisgewinn der Wohnung wegen Inflation gegenüberstehen?
Die Inflation beweg sich wie der Stundenzeiger einer Armbanduhr - unmerklich! Die 162 Euro monatlich merkt man jeden Monat. Aber wenn man sich das bewusst macht, kann man auf die Gewinnerseite wechseln.
P.S.: Wer intensiv sucht, der wird auch Objekte für 3.000€/qm in guten Städten finden, die mehr Ertrag bringen. Da ist die Zuzahlung geringer.
Wir haben am Immobilienmarkt aktuell wieder super Chancen. Vermietete Immobilien laufen derzeit schlecht. Die Käufer der letzten Jahre waren durch die Niedrigzinsen monatliche Überschüsse gewohnt - heute muss man wegen der gestiegenen Zinsen trotz Steuervorteilen monatlich zuzahlen, war macht das schon gerne.
Aber es lohnt sich, eine vermietete Wohnung zu kaufen und ca. 100€ netto monatlich zuzuzahlen. Denn wir haben derzeit eine jährliche Inflationsrate von 8,7%. Wenn wir die nächsten 10 Jahre im Schnitt 7% Inflation haben, beträgt die Gesamtinflation wegen des Zinseszinseffektes nicht nur 10*7=70% sondern über 100%. 30% allein durch den Zinseszinseffekt!
Man glaubt es kaum. Aber der Liter Milch wird in 10 Jahren über 2€ kosten, die Kugel Eis 3€. Die Gewerkschaften werden einen Ausgleich fordern, die Löhne entsprechend steigen. Indexmieten werden mit der Inflation steigen. Der Mieter zahlt in 10 Jahren dann das Doppelte.
(Die Belastung der Finanzierung bleibt dagegen gleich, und bei der Tilgung wirkt der Zinseszinseffekt positiv. Denn die Rate bleibt gleich obwohl man inzwischen getilgt hat und deshalb eigentlich weniger Zinsen zahlen müsste. Das erhöht dann die Tilgung. Nennt sich "Tilgung zzgl. ersparter Zinsen")
Natürlich ist das ein Blick in die Zukunft mit allen Unwägbarkeiten. Aber unser Geld ist durch keinerlei Sachwert gedeckt und damit ein rein fiktiver Wert.
Aber wer jetzt eine Wohnung kauft, wird bei der genannten Inflation in 10 Jahren für sie das Doppelte bekommen. Bei 200.000 Investition und 40.000 Eigenkapital sind das dann 200.000 Erlös. Nach Abzug der Erwerbsnebenkosten noch immer 180.000. Dafür kann man locker 100€ monatlich zuzahlen - zumal die meist in Tilgung fließen und bei einem Verkauf wieder zurückkommen. Inzwischen konnte die Miete ja auch drastisch erhöht werden.
Rendite 450% in 10 Jahren oder 45% jährlich (ohne Zinseszinseffekt) - netto, wenn der Gesetzgeber nicht wie geplant die Erlöse aus dem Verkauf vermieteter Objekte steuerpflichtig macht.
Es lohnt sich also heute auch, nach günstigen vermieteten Wohnungen Ausschau zu halten und dort z. B. 20.000 Eigenkapital zu investieren.
Vonovia verkauft z. B. fleißig z. B. eine Wohnung in Hamburg für 215.000 für 54qm. Miete jährlich 5.360, nach Verwaltung und Instandhaltung ca. 4.400€. Die Zinsen bei Vollfinanzierung auf 230.000 (keine Courtage) 9.200, Unterschuss also 4.800 zzgl. AfA ca. 2.300. Steuerlicher Verlust also 7.100, Steuervorteil darauf bei 40% Spitzensteuersatz 2.840. Reduziert den Unterschuss auf 1.960 oder 163 monatlich zzgl. 1% Tilgung snd 191.
Man hat also einen negativen Cashflow bei Vollfinanzierung von monatlich rund 360€ - das schreckt viele ab - auch wenn darin knapp 200€ Tilgung stecken. Wer erkennt, dass den rund 2.000€ Nettoverlust rund 20.000 Preisgewinn der Wohnung wegen Inflation gegenüberstehen?
Die Inflation beweg sich wie der Stundenzeiger einer Armbanduhr - unmerklich! Die 162 Euro monatlich merkt man jeden Monat. Aber wenn man sich das bewusst macht, kann man auf die Gewinnerseite wechseln.
P.S.: Wer intensiv sucht, der wird auch Objekte für 3.000€/qm in guten Städten finden, die mehr Ertrag bringen. Da ist die Zuzahlung geringer.
Zitat von MFZ73 am 1. April 2023, 9:41 UhrZitat von FredFinanzFuchs am 1. April 2023, 8:02 UhrNatürlich ist das ein Blick in die Zukunft mit allen Unwägbarkeiten. Aber unser Geld ist durch keinerlei Sachwert gedeckt und damit ein rein fiktiver Wert.
Ja, die alte Mär vom ungedeckten Geld. Stimmt ja schon deswegen nicht, weil der Immo-Markt nebst Kreditgeschäft kein Nischenmarkt ist.
Aber wer jetzt eine Wohnung kauft, wird bei der genannten Inflation in 10 Jahren für sie das Doppelte bekommen. Bei 200.000 Investition und 40.000 Eigenkapital sind das dann 200.000 Erlös. Nach Abzug der Erwerbsnebenkosten noch immer 180.000. Dafür kann man locker 100€ monatlich zuzahlen - zumal die meist in Tilgung fließen und bei einem Verkauf wieder zurückkommen. Inzwischen konnte die Miete ja auch drastisch erhöht werden.
Rendite 450% in 10 Jahren oder 45% jährlich (ohne Zinseszinseffekt) - netto, wenn der Gesetzgeber nicht wie geplant die Erlöse aus dem Verkauf vermieteter Objekte steuerpflichtig macht.
Wie oft denn noch, FFF? Preiserhöhung durch Inflation = NULL Gewinn. Kreditkosten in Höhe von grob 50T€ unterschlagen. Opportunitätsrechnung in alternative Assets wie immer völlig außer Acht gelassen.
Aber gut, ich will gnädig sein. In 20 Minuten zeichne ich meine Anteile einer KG mit defensiv gerechneten 10% Gewinn vor Steuern p.a. - das pulverisiert Deine Investitions-Ideen im Handumdreh‘n. Wer das jetzt für einen schlechten Aprilscherz hält, kann das so sehen, wobei ich ja eher das oben Geschriebene so bezeichnen würde. Denn wer ernsthaft 50T€ Kosten unterschlägt und sich dann nicht ob zauberhafter 450% Gewinn wundert, wenn doch die mittlere Rendite bei Immos nach Kosten und Inflation historisch so ungefähr bei 1% (!) p.a. liegt … der sollte für derlei Rechenkünste nicht noch mit upvotes belohnt werden.
Bin aber gespannt, wieviele er doch wieder erhalten wird.
Zu meinem konkreten Invest werde ich in etwa 4-6 Wochen mehr schreiben. Ist ein Politikum und ich will erst sicher gehen, dass alles schon in der Zeitung steht, bevor ich hier interna ausbreite.
Gutgeh‘n.
Zitat von FredFinanzFuchs am 1. April 2023, 8:02 UhrNatürlich ist das ein Blick in die Zukunft mit allen Unwägbarkeiten. Aber unser Geld ist durch keinerlei Sachwert gedeckt und damit ein rein fiktiver Wert.
Ja, die alte Mär vom ungedeckten Geld. Stimmt ja schon deswegen nicht, weil der Immo-Markt nebst Kreditgeschäft kein Nischenmarkt ist.
Aber wer jetzt eine Wohnung kauft, wird bei der genannten Inflation in 10 Jahren für sie das Doppelte bekommen. Bei 200.000 Investition und 40.000 Eigenkapital sind das dann 200.000 Erlös. Nach Abzug der Erwerbsnebenkosten noch immer 180.000. Dafür kann man locker 100€ monatlich zuzahlen - zumal die meist in Tilgung fließen und bei einem Verkauf wieder zurückkommen. Inzwischen konnte die Miete ja auch drastisch erhöht werden.
Rendite 450% in 10 Jahren oder 45% jährlich (ohne Zinseszinseffekt) - netto, wenn der Gesetzgeber nicht wie geplant die Erlöse aus dem Verkauf vermieteter Objekte steuerpflichtig macht.
Wie oft denn noch, FFF? Preiserhöhung durch Inflation = NULL Gewinn. Kreditkosten in Höhe von grob 50T€ unterschlagen. Opportunitätsrechnung in alternative Assets wie immer völlig außer Acht gelassen.
Aber gut, ich will gnädig sein. In 20 Minuten zeichne ich meine Anteile einer KG mit defensiv gerechneten 10% Gewinn vor Steuern p.a. - das pulverisiert Deine Investitions-Ideen im Handumdreh‘n. Wer das jetzt für einen schlechten Aprilscherz hält, kann das so sehen, wobei ich ja eher das oben Geschriebene so bezeichnen würde. Denn wer ernsthaft 50T€ Kosten unterschlägt und sich dann nicht ob zauberhafter 450% Gewinn wundert, wenn doch die mittlere Rendite bei Immos nach Kosten und Inflation historisch so ungefähr bei 1% (!) p.a. liegt … der sollte für derlei Rechenkünste nicht noch mit upvotes belohnt werden.
Bin aber gespannt, wieviele er doch wieder erhalten wird.
Zu meinem konkreten Invest werde ich in etwa 4-6 Wochen mehr schreiben. Ist ein Politikum und ich will erst sicher gehen, dass alles schon in der Zeitung steht, bevor ich hier interna ausbreite.
Gutgeh‘n.
Zitat von TakeTwo am 1. April 2023, 9:49 UhrWenn man dann noch die Karte zieht „lasse alle Deine Häuser renovieren“, schaut die Rechnung noch anders aus 😉
Wenn man dann noch die Karte zieht „lasse alle Deine Häuser renovieren“, schaut die Rechnung noch anders aus 😉
Zitat von exitus2022 am 1. April 2023, 10:53 UhrIch würde darauf vertrauen, dass Vonovia weiß was sie tut...
...und wenn diese Ratte das sinkende Schiff verlässt, dann weil ihr (zumindest bei diesem Objekt) das Bilgenwasser bis zum Hals steht!
Vonovia-Wohnungen sind selten gut - und wenn was verkauft wird, dann ja wohl nicht die Filetstücke!
Ich würde darauf vertrauen, dass Vonovia weiß was sie tut...
...und wenn diese Ratte das sinkende Schiff verlässt, dann weil ihr (zumindest bei diesem Objekt) das Bilgenwasser bis zum Hals steht!
Vonovia-Wohnungen sind selten gut - und wenn was verkauft wird, dann ja wohl nicht die Filetstücke!
Zitat von bouldering am 1. April 2023, 12:28 Uhr@mfz73das ist schön und freut uns für dich, aber...das ist gerade gar nicht Thema und niemand hat danach gefragt. Warum ist es dir also so ein dringendes Bedürfnis, deine antizipierten Erfolge trotzdem mitzuteilen? Gibt's zu Hause keinen der zuhört?
Keine Überheblichkeit, nur so ein Aspekt der mir schon mehrfach aufgefallen ist.
Ebenfalls gutgeh'n.
@mfz73das ist schön und freut uns für dich, aber...das ist gerade gar nicht Thema und niemand hat danach gefragt. Warum ist es dir also so ein dringendes Bedürfnis, deine antizipierten Erfolge trotzdem mitzuteilen? Gibt's zu Hause keinen der zuhört?
Keine Überheblichkeit, nur so ein Aspekt der mir schon mehrfach aufgefallen ist.
Ebenfalls gutgeh'n.
Zitat von FredFinanzFuchs am 1. April 2023, 12:50 UhrZitat von TakeTwo am 1. April 2023, 9:49 UhrWenn man dann noch die Karte zieht „lasse alle Deine Häuser renovieren“, schaut die Rechnung noch anders aus 😉
Diese Kosten sollte man auf jeden Fall einbeziehen - aber ich kann sie mit 8% auf die Mieter umlegen, die Zinskosten bei einer Finanzierung liegen aktuell bei 4%, ich kann also zusätzlich 4% tilgen.
Und die Modernisierung erhöht den Wert meiner Wohnung - als Mieter tut sich in Richtung Vermögensbildung nichts. Bei mir erhöht sich der Wiederverkaufswert.
Und ich kann die Modernisierung steuerlich geltend machen, beim Verkauf ist der Mehrerlös steuerfrei.
Übrigens sind bei meiner Berechnung die Finanzierungskosten voll berücksichtig. Auf der Einnahmenseite stehen gegen die Zinsen (Finanzierungskosten) die Nettomieteinnahmen und der Steuervorteil. Wobei man natürlich tatsächlich auch durchweg einen Spitzensteuersatz von 40% haben müsste. Bei der AfA habe ich 50% des Kaufpreises als Basis angesetzt -kann je nach Objekt etwas mehr oder auch etwas weniger sein.
Aber man kann es auf die Spitze treiben und sagen: Eigentlich mache ich doch keinen Gewinn:
Die Wohnung, die ich für 215.000 gekauft habe, kostet in 10 Jahren zwar vielleicht 430.000 - besonders dann, wenn sie inzwischen frei lieferbar ist - aber sie ist ja auch 430.000 wert. Wo liegt denn da der Gewinn? Und außerdem: Die 430.000 haben in 10 Jahren doch auch nur die Kaufkraft von 215.000 gegenüber heute! Die Wohnung ist also nur im Preis gestiegen, nicht im Wert.
Der Gewinn liegt nur darin, dass ich möglichst voll finanziere und somit tatsächlich nur den monatlichen Unterschuss tatsächlich einsetze. Das sind im Beispiel 163€ monatlich oder 20.000€ in 10 Jahren. Wahrscheinlich werden es weniger sein, da die Miete alle zwei Jahre erhöht werden darf. Ich vernachlässige das jetzt, da ich ja auch Tilgung zahlen muss, für die ich indirekt 4% Zinsen bekomme (, da ich auf sie keine Zinsen mehr bezahlen muss).
Aus diesen 20.000 werden dann also 430.000, die dann aber auch nur 215.000€ wert sind.
Alles natürlich nur, wenn die Inflation hoch bleibt und ich Einkommen habe und damit Steuervorteile, die Zinsen kann ich 10 Jahre festschreiben. Und wenn nicht eine Gesetzesänderung kommt, die den super Ertrag steuerpflichtig macht - aktuell ist er nach 10 Jahren noch netto.
Ich hoffe, es wird verstanden - denn das alles zu verstehen, ist sicher für 70% der Bürger nahezu eine Überforderung und denjenigen, die es verstehen, denen fehlt zu 90% der Mut. So machen es nur wenige. Aber es war immer sinnvoller eine Stunde über Geld nachzudenken als einen Monat für Geld zu arbeiten.
Aber ich freue mich über jede Rechnung, bei der aus monatlich 163€ mit großer Chance mehr wird als 430.000€. Dann würde ich sofort aufspringen.
Zitat von TakeTwo am 1. April 2023, 9:49 UhrWenn man dann noch die Karte zieht „lasse alle Deine Häuser renovieren“, schaut die Rechnung noch anders aus 😉
Diese Kosten sollte man auf jeden Fall einbeziehen - aber ich kann sie mit 8% auf die Mieter umlegen, die Zinskosten bei einer Finanzierung liegen aktuell bei 4%, ich kann also zusätzlich 4% tilgen.
Und die Modernisierung erhöht den Wert meiner Wohnung - als Mieter tut sich in Richtung Vermögensbildung nichts. Bei mir erhöht sich der Wiederverkaufswert.
Und ich kann die Modernisierung steuerlich geltend machen, beim Verkauf ist der Mehrerlös steuerfrei.
Übrigens sind bei meiner Berechnung die Finanzierungskosten voll berücksichtig. Auf der Einnahmenseite stehen gegen die Zinsen (Finanzierungskosten) die Nettomieteinnahmen und der Steuervorteil. Wobei man natürlich tatsächlich auch durchweg einen Spitzensteuersatz von 40% haben müsste. Bei der AfA habe ich 50% des Kaufpreises als Basis angesetzt -kann je nach Objekt etwas mehr oder auch etwas weniger sein.
Aber man kann es auf die Spitze treiben und sagen: Eigentlich mache ich doch keinen Gewinn:
Die Wohnung, die ich für 215.000 gekauft habe, kostet in 10 Jahren zwar vielleicht 430.000 - besonders dann, wenn sie inzwischen frei lieferbar ist - aber sie ist ja auch 430.000 wert. Wo liegt denn da der Gewinn? Und außerdem: Die 430.000 haben in 10 Jahren doch auch nur die Kaufkraft von 215.000 gegenüber heute! Die Wohnung ist also nur im Preis gestiegen, nicht im Wert.
Der Gewinn liegt nur darin, dass ich möglichst voll finanziere und somit tatsächlich nur den monatlichen Unterschuss tatsächlich einsetze. Das sind im Beispiel 163€ monatlich oder 20.000€ in 10 Jahren. Wahrscheinlich werden es weniger sein, da die Miete alle zwei Jahre erhöht werden darf. Ich vernachlässige das jetzt, da ich ja auch Tilgung zahlen muss, für die ich indirekt 4% Zinsen bekomme (, da ich auf sie keine Zinsen mehr bezahlen muss).
Aus diesen 20.000 werden dann also 430.000, die dann aber auch nur 215.000€ wert sind.
Alles natürlich nur, wenn die Inflation hoch bleibt und ich Einkommen habe und damit Steuervorteile, die Zinsen kann ich 10 Jahre festschreiben. Und wenn nicht eine Gesetzesänderung kommt, die den super Ertrag steuerpflichtig macht - aktuell ist er nach 10 Jahren noch netto.
Ich hoffe, es wird verstanden - denn das alles zu verstehen, ist sicher für 70% der Bürger nahezu eine Überforderung und denjenigen, die es verstehen, denen fehlt zu 90% der Mut. So machen es nur wenige. Aber es war immer sinnvoller eine Stunde über Geld nachzudenken als einen Monat für Geld zu arbeiten.
Aber ich freue mich über jede Rechnung, bei der aus monatlich 163€ mit großer Chance mehr wird als 430.000€. Dann würde ich sofort aufspringen.
Zitat von FredFinanzFuchs am 1. April 2023, 13:16 UhrZitat von exitus2022 am 1. April 2023, 10:53 UhrIch würde darauf vertrauen, dass Vonovia weiß was sie tut...
...und wenn diese Ratte das sinkende Schiff verlässt, dann weil ihr (zumindest bei diesem Objekt) das Bilgenwasser bis zum Hals steht!
Vonovia-Wohnungen sind selten gut - und wenn was verkauft wird, dann ja wohl nicht die Filetstücke!
Die Vonovia hat die Häuser sicher vor mehr als 10 Jahren gekauft, nicht gerade gestern. Vor 10 Jahren kosteten solche Wohnungen rund 1.000€ je Quadratmeter. Das habe ich jedenfalls damals brutto gezahlt für vergleichbare 50 Wohnungen in Hamburg Hummelsbüttel. Die haben vielleicht noch mal aus den Mietüberschüssen 500€ pro Quadratmeter investiert. Hat sie also praktisch nichts gekostet. So habe ich das in den letzten 10 Jahren gemacht. Und ich habe auch für 4.000€ pro Quadratmeter verkauft - so wie Vonovia jetzt.
Die machen also 3.000€ Gewinn pro Quadratmeter. So hat man vielleicht gute Chancen, ihnen drei Wohnungen mit einem Rabatt von 20% aus dem Kreuz zu leiern.
Ähnlich sieht es bei vielen anderen Privatverkäufern aus. Die machen bei 3.000 oder 4.000€ Forderung einen super Gewinn. Wenn die dann wirklich verkaufen wollen, sind die verhandlungsbereit. Sie machen ja immer noch einen großen Reibach (Vonovia ist da wahrscheinlich härter).
Deshalb kann man im Einkauf hier und da ein Schnäppchen machen. Die Verkäufer verzichten auf etwas Gewinn und ich kaufe super ein.
Wir haben in Eppendorf jetzt für brutto 2.500€/qm gerade eingekauft (ganzes Haus für 5 Mio.) - wird in 10 Jahren sicher einen guten Gewinn bringen. Aber wenn man es in so großem Stil macht wie wir, gibt es nicht genügend günstige Objekte. Wir zahlen mit der reinkommenden Liquidität aktuell alle Darlehen zurück, die zur Prolongation fällig werden und sparen damit 4% Zinsen.
Zitat von exitus2022 am 1. April 2023, 10:53 UhrIch würde darauf vertrauen, dass Vonovia weiß was sie tut...
...und wenn diese Ratte das sinkende Schiff verlässt, dann weil ihr (zumindest bei diesem Objekt) das Bilgenwasser bis zum Hals steht!
Vonovia-Wohnungen sind selten gut - und wenn was verkauft wird, dann ja wohl nicht die Filetstücke!
Die Vonovia hat die Häuser sicher vor mehr als 10 Jahren gekauft, nicht gerade gestern. Vor 10 Jahren kosteten solche Wohnungen rund 1.000€ je Quadratmeter. Das habe ich jedenfalls damals brutto gezahlt für vergleichbare 50 Wohnungen in Hamburg Hummelsbüttel. Die haben vielleicht noch mal aus den Mietüberschüssen 500€ pro Quadratmeter investiert. Hat sie also praktisch nichts gekostet. So habe ich das in den letzten 10 Jahren gemacht. Und ich habe auch für 4.000€ pro Quadratmeter verkauft - so wie Vonovia jetzt.
Die machen also 3.000€ Gewinn pro Quadratmeter. So hat man vielleicht gute Chancen, ihnen drei Wohnungen mit einem Rabatt von 20% aus dem Kreuz zu leiern.
Ähnlich sieht es bei vielen anderen Privatverkäufern aus. Die machen bei 3.000 oder 4.000€ Forderung einen super Gewinn. Wenn die dann wirklich verkaufen wollen, sind die verhandlungsbereit. Sie machen ja immer noch einen großen Reibach (Vonovia ist da wahrscheinlich härter).
Deshalb kann man im Einkauf hier und da ein Schnäppchen machen. Die Verkäufer verzichten auf etwas Gewinn und ich kaufe super ein.
Wir haben in Eppendorf jetzt für brutto 2.500€/qm gerade eingekauft (ganzes Haus für 5 Mio.) - wird in 10 Jahren sicher einen guten Gewinn bringen. Aber wenn man es in so großem Stil macht wie wir, gibt es nicht genügend günstige Objekte. Wir zahlen mit der reinkommenden Liquidität aktuell alle Darlehen zurück, die zur Prolongation fällig werden und sparen damit 4% Zinsen.
Zitat von FredFinanzFuchs am 1. April 2023, 13:37 UhrZitat von FredFinanzFuchs am 1. April 2023, 12:50 UhrAber ich freue mich über jede Rechnung, bei der aus monatlich 163€ mit großer Chance mehr wird als 430.000€. Dann würde ich sofort aufspringen.
Muss zu meiner Schande gestehen, dass ich natürlich nicht die 430.000 als Gewinn gemacht habe (wäre auch zu schön) - sondern dass ich das Darlehen abziehen muss von 230.000 (Tilgung nicht berücksichtigt). Sind also nur 200.000 Erlös bei 20.000€ Einsatz -also nur 180.000€. Konnte das im Post nicht mehr korrigieren.
Zitat von FredFinanzFuchs am 1. April 2023, 12:50 Uhr
Aber ich freue mich über jede Rechnung, bei der aus monatlich 163€ mit großer Chance mehr wird als 430.000€. Dann würde ich sofort aufspringen.
Muss zu meiner Schande gestehen, dass ich natürlich nicht die 430.000 als Gewinn gemacht habe (wäre auch zu schön) - sondern dass ich das Darlehen abziehen muss von 230.000 (Tilgung nicht berücksichtigt). Sind also nur 200.000 Erlös bei 20.000€ Einsatz -also nur 180.000€. Konnte das im Post nicht mehr korrigieren.
Zitat von MFZ73 am 1. April 2023, 14:46 UhrZitat von bouldering am 1. April 2023, 12:28 Uhr@mfz73das ist schön und freut uns für dich, aber...das ist gerade gar nicht Thema und niemand hat danach gefragt. Warum ist es dir also so ein dringendes Bedürfnis, deine antizipierten Erfolge trotzdem mitzuteilen? Gibt's zu Hause keinen der zuhört?
Keineswegs. Es gehört nur zu einer seriösen Betrachtung, was eine „super Chance“ ist, dass man das mit alternativen Anlagemöglichkeiten vergleicht. Wie zB Kommer Mieten in Kombi mit ETF zu einem Kauf verglichen hat. Aktien gehen gerade auch nicht so richtig, aber es gibt mit Direkt-Invests in EE Möglichkeiten, die bei der Rendite weit über dem liegen, was hier wie sauer Bier angeboten wird. Kleines bonmot aus der heutigen Sitzung was Bonität angeht … die Banken sind so heiß auf diese Projekte, dass man mit 10% EK in die höchste Bonitätsklasse einsortiert wird, ergo den niedrigsten Zins erhält. Du kannst ja gern mal eine Bank benennen, die einen potentiellen Wohnungskäufer eine Wohnungsfinanzierung mit 10%EK zum bestmögliche Zins anbietet.
Da braucht man mit einer Wohnung zum Vermögensaufbau gar nicht anzufangen, weil das so ist, als wenn man mit ner Bleikugel am Fuß zum 100m-Lauf antritt.
Zitat von bouldering am 1. April 2023, 12:28 Uhr@mfz73das ist schön und freut uns für dich, aber...das ist gerade gar nicht Thema und niemand hat danach gefragt. Warum ist es dir also so ein dringendes Bedürfnis, deine antizipierten Erfolge trotzdem mitzuteilen? Gibt's zu Hause keinen der zuhört?
Keineswegs. Es gehört nur zu einer seriösen Betrachtung, was eine „super Chance“ ist, dass man das mit alternativen Anlagemöglichkeiten vergleicht. Wie zB Kommer Mieten in Kombi mit ETF zu einem Kauf verglichen hat. Aktien gehen gerade auch nicht so richtig, aber es gibt mit Direkt-Invests in EE Möglichkeiten, die bei der Rendite weit über dem liegen, was hier wie sauer Bier angeboten wird. Kleines bonmot aus der heutigen Sitzung was Bonität angeht … die Banken sind so heiß auf diese Projekte, dass man mit 10% EK in die höchste Bonitätsklasse einsortiert wird, ergo den niedrigsten Zins erhält. Du kannst ja gern mal eine Bank benennen, die einen potentiellen Wohnungskäufer eine Wohnungsfinanzierung mit 10%EK zum bestmögliche Zins anbietet.
Da braucht man mit einer Wohnung zum Vermögensaufbau gar nicht anzufangen, weil das so ist, als wenn man mit ner Bleikugel am Fuß zum 100m-Lauf antritt.
Zitat von konsument am 1. April 2023, 17:03 UhrZitat von FredFinanzFuchs am 1. April 2023, 8:02 UhrWenn wir die nächsten 10 Jahre im Schnitt 7% Inflation haben, beträgt die Gesamtinflation wegen des Zinseszinseffektes nicht nur 10*7=70% sondern über 100%. 30% allein durch den Zinseszinseffekt!
Vonovia verkauft z. B. fleißig z. B. eine Wohnung in Hamburg für 215.000 für 54qm. Miete jährlich 5.360, nach Verwaltung und Instandhaltung ca. 4.400€. Die Zinsen bei Vollfinanzierung auf 230.000 (keine Courtage) 9.200, Unterschuss also 4.800 zzgl. AfA ca. 2.300. Steuerlicher Verlust also 7.100, Steuervorteil darauf bei 40% Spitzensteuersatz 2.840. Reduziert den Unterschuss auf 1.960 oder 163 monatlich zzgl. 1% Tilgung sind 191.
mal ein paar Anmerkungen zu der Berechnung, der Zins von 9.200 auf 230.000 entspricht guten 4,2%, dazu 1% Tilgung habe ich eine Rate von rd. 1.000 € welche ich monatlich bezahlen muss. Dem stehen 450 € Mieteinnahmen gegenüber, also ich lege erst mal jeden Monat 550 € drauf, das ist nicht wenig. Der Spitzensteuersatz von 40% ist hoch gewählt, das wird bei den meisten niedriger liegen. Und ob das Finanzamt 10 Jahre lang steuerliche Verluste bei Einkünften aus V+V anerkennt, also ich weiß nicht, das kann als Liebhaberei ausgelegt werden.
Wann verfolgt der Vermieter eine Einkunftserzielungsabsicht? | Steuern | Haufe
Abgesehen davon gehst Du ja davon aus, dass die Miete jedes Jahr steigt, also verringert sich der Steuereffekt jedes Jahr. Richtigerweise muss man zusätzlich einen Mietausfall mit einrechnen.
Ich würde auch nicht mit einer Inflationsrate von 7% für die nächsten 10 Jahre rechnen, das ist eine Momentaufnahme. Im Beobachtungszeitraum von 1960 bis 2021 lag die durchschnittliche Inflationsrate bei 2,6 % pro Jahr. Also ob der Wert der Wohnung in 10 Jahren der doppelte sein wird weiß keiner.
Meine Wohnung ist dafür ein gutes Beispiel, der Erstkäufer hat 1995 200 Tsd. bezahlt, die Bauzinsen für 10 Jahre lagen zu dem Zeitpunkt bei gut 8% und sie 2007 (12 Jahre später) an mich für 123 Tsd. verkauft. Ich habe sie für 4,5% finanziert, ab 2017 für 1,2% und sie 13 Jahre später 2020 für 295 Tsd. verkauft. Also bei ihm war es ein mieses Investment und bei mir ein Top Investment. Wie die nächsten 10-12 Jahre werden weiß keiner, gerade auch vor dem Hintergrund der politischen Diskussionen energetische Sanierungen, Heizungserneuerung, Mietendeckel etc.
Zitat von FredFinanzFuchs am 1. April 2023, 8:02 UhrWenn wir die nächsten 10 Jahre im Schnitt 7% Inflation haben, beträgt die Gesamtinflation wegen des Zinseszinseffektes nicht nur 10*7=70% sondern über 100%. 30% allein durch den Zinseszinseffekt!
Vonovia verkauft z. B. fleißig z. B. eine Wohnung in Hamburg für 215.000 für 54qm. Miete jährlich 5.360, nach Verwaltung und Instandhaltung ca. 4.400€. Die Zinsen bei Vollfinanzierung auf 230.000 (keine Courtage) 9.200, Unterschuss also 4.800 zzgl. AfA ca. 2.300. Steuerlicher Verlust also 7.100, Steuervorteil darauf bei 40% Spitzensteuersatz 2.840. Reduziert den Unterschuss auf 1.960 oder 163 monatlich zzgl. 1% Tilgung sind 191.
mal ein paar Anmerkungen zu der Berechnung, der Zins von 9.200 auf 230.000 entspricht guten 4,2%, dazu 1% Tilgung habe ich eine Rate von rd. 1.000 € welche ich monatlich bezahlen muss. Dem stehen 450 € Mieteinnahmen gegenüber, also ich lege erst mal jeden Monat 550 € drauf, das ist nicht wenig. Der Spitzensteuersatz von 40% ist hoch gewählt, das wird bei den meisten niedriger liegen. Und ob das Finanzamt 10 Jahre lang steuerliche Verluste bei Einkünften aus V+V anerkennt, also ich weiß nicht, das kann als Liebhaberei ausgelegt werden.
Wann verfolgt der Vermieter eine Einkunftserzielungsabsicht? | Steuern | Haufe
Abgesehen davon gehst Du ja davon aus, dass die Miete jedes Jahr steigt, also verringert sich der Steuereffekt jedes Jahr. Richtigerweise muss man zusätzlich einen Mietausfall mit einrechnen.
Ich würde auch nicht mit einer Inflationsrate von 7% für die nächsten 10 Jahre rechnen, das ist eine Momentaufnahme. Im Beobachtungszeitraum von 1960 bis 2021 lag die durchschnittliche Inflationsrate bei 2,6 % pro Jahr. Also ob der Wert der Wohnung in 10 Jahren der doppelte sein wird weiß keiner.
Meine Wohnung ist dafür ein gutes Beispiel, der Erstkäufer hat 1995 200 Tsd. bezahlt, die Bauzinsen für 10 Jahre lagen zu dem Zeitpunkt bei gut 8% und sie 2007 (12 Jahre später) an mich für 123 Tsd. verkauft. Ich habe sie für 4,5% finanziert, ab 2017 für 1,2% und sie 13 Jahre später 2020 für 295 Tsd. verkauft. Also bei ihm war es ein mieses Investment und bei mir ein Top Investment. Wie die nächsten 10-12 Jahre werden weiß keiner, gerade auch vor dem Hintergrund der politischen Diskussionen energetische Sanierungen, Heizungserneuerung, Mietendeckel etc.
Zitat von Muslime_Frugi am 1. April 2023, 17:25 UhrHallo Fred
deine Rechnung ist mit für dich günstigen Parametern gerechnet. Sowohl bei der Inflationsrate als auch bei künftigen Mietsteigerungen.
Generell ist zu deinen Immobilienrechnungen zu sagen, dass die Empfehlungen für Liquiditäts- und Einkommensklammen Käufern einiges an Risiken mit sich bringt.
Allgemein ist der jetzige Zeitpunkt nicht schöner zu reden als er ist. Vor 2 Jahren war der Kauf eines teuren Neubaus mit 1% Zins, langer Laufzeit und mindestens 2% Tilgung plus Sondertilgungsmöglichkeit besser gewesen als ein Kauf heute mit Nachlass für eine energetisch sanierungsbedürftige VONOVIA Wohnung mit Preisabschlag.
Aber vorbei ist vorbei.
Klar, mit investieren anzufangen ist immer besser als ewig von der Seitenlinie zuzugucken. Je jünger desto besser.
Nur das Mantra wie es auch Immocation gerne macht, nämlich das ewige: „Jetzt ist ein super oder gar beste Zeitpunkt“ ist so langweilig wie durchschaubar.
Hallo Fred
deine Rechnung ist mit für dich günstigen Parametern gerechnet. Sowohl bei der Inflationsrate als auch bei künftigen Mietsteigerungen.
Generell ist zu deinen Immobilienrechnungen zu sagen, dass die Empfehlungen für Liquiditäts- und Einkommensklammen Käufern einiges an Risiken mit sich bringt.
Allgemein ist der jetzige Zeitpunkt nicht schöner zu reden als er ist. Vor 2 Jahren war der Kauf eines teuren Neubaus mit 1% Zins, langer Laufzeit und mindestens 2% Tilgung plus Sondertilgungsmöglichkeit besser gewesen als ein Kauf heute mit Nachlass für eine energetisch sanierungsbedürftige VONOVIA Wohnung mit Preisabschlag.
Aber vorbei ist vorbei.
Klar, mit investieren anzufangen ist immer besser als ewig von der Seitenlinie zuzugucken. Je jünger desto besser.
Nur das Mantra wie es auch Immocation gerne macht, nämlich das ewige: „Jetzt ist ein super oder gar beste Zeitpunkt“ ist so langweilig wie durchschaubar.
Zitat von konsument am 1. April 2023, 18:40 Uhrich habe mir die Wohnung einmal angeschaut, Baujahr 1957 54 qm 2 Zimmer 5.364 Miete p.a., also bei den Eckdaten liegt der Ertragswert wohlwollend berechnet bei gerade mal 140-150 Tsd. €.
Die Miete beträgt nur 8,20 Euro je qm und ist seit 1968 vermietet (an denselben Mieter?). Das ist ja nun alles andere als eine schöne Wohnung. Bei dem Preis von 215 Tsd. gehört schon viel Phantasie dazu bzw. sind die Mietsteigerungen der nächsten 10 Jahre bereits eingepreist, ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, das so eine Wohnung in 10 Jahren 430 Tsd. bringen soll.
Mal zum Vergleich meine Wohnung, top Lage in der Landeshauptstadt, Maisonette mit 88 QM, 2 Bädern, Fußbodenheizung, Parkett, TG-Stellplatz, großem Garten hat sich in 25 Jahren von 200 Tsd. auf 295 Tsd. entwickelt, wie soll eine 1957 Wohnung EG in Hamburg Horn das schaffen, hab mal Horn gegoogelt, bin ja kein Hamburger:
Manche Hamburger hegen Vorurteile gegen die Stadtteile im Osten. Es gibt sogar einen bösen Spruch dazu: „Billstedt, Hamm und Horn erschuf Gott im Zorn!
Die Wohnung wird mit dem Slogan "Grundbuch statt Sparbuch" angeboten, mit den Erwerbsnebenkosten beträgt der Kaufpreis gut 244 Tsd. Daraus werden 5.364 Miete p.a. generiert, 1.000 Verwalter und Instandhaltung runter macht 4.364, das sind 1,8%. Ist natürlich mehr als ein Sparbuch im Augenblick bringt, aber doch weit entfernt von einer rentablen Investition. Ein Leerstand für mehrere Monate oder größere Instandhaltung verhagelt die ganze Kalkulation.
ich habe mir die Wohnung einmal angeschaut, Baujahr 1957 54 qm 2 Zimmer 5.364 Miete p.a., also bei den Eckdaten liegt der Ertragswert wohlwollend berechnet bei gerade mal 140-150 Tsd. €.
Die Miete beträgt nur 8,20 Euro je qm und ist seit 1968 vermietet (an denselben Mieter?). Das ist ja nun alles andere als eine schöne Wohnung. Bei dem Preis von 215 Tsd. gehört schon viel Phantasie dazu bzw. sind die Mietsteigerungen der nächsten 10 Jahre bereits eingepreist, ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, das so eine Wohnung in 10 Jahren 430 Tsd. bringen soll.
Mal zum Vergleich meine Wohnung, top Lage in der Landeshauptstadt, Maisonette mit 88 QM, 2 Bädern, Fußbodenheizung, Parkett, TG-Stellplatz, großem Garten hat sich in 25 Jahren von 200 Tsd. auf 295 Tsd. entwickelt, wie soll eine 1957 Wohnung EG in Hamburg Horn das schaffen, hab mal Horn gegoogelt, bin ja kein Hamburger:
Manche Hamburger hegen Vorurteile gegen die Stadtteile im Osten. Es gibt sogar einen bösen Spruch dazu: „Billstedt, Hamm und Horn erschuf Gott im Zorn!
Die Wohnung wird mit dem Slogan "Grundbuch statt Sparbuch" angeboten, mit den Erwerbsnebenkosten beträgt der Kaufpreis gut 244 Tsd. Daraus werden 5.364 Miete p.a. generiert, 1.000 Verwalter und Instandhaltung runter macht 4.364, das sind 1,8%. Ist natürlich mehr als ein Sparbuch im Augenblick bringt, aber doch weit entfernt von einer rentablen Investition. Ein Leerstand für mehrere Monate oder größere Instandhaltung verhagelt die ganze Kalkulation.
Zitat von FredFinanzFuchs am 2. April 2023, 8:02 Uhr@muslime_frugi und @konsument
Das sind wirklich gute, sachliche Gegenargumente, vielen Dank dafür!
- Zum Preis und der Rendite
4.000€ bei 8€ Nettokaltmiete ist zu teuer, besonders für den Stadtteil. Es gibt diverse Immobilienpreisrechner, mit denen man die Preise für bestimmte Stadtteile recherchieren kann. Wobei diese Preise alle für frei lieferbare Wohnungen gelten und auch die Neubaupreise den Durchschnitt nach oben treiben. Bei Immoscout beginnen die Quadratmeterpreise in Hambug bei 1.800€.
Ich empfehle einen mittelguten Stadtteil und einen Nettokaufpreis von 3.000€/qm und einer Miete von ca. 8,33/qm monatlich netto kalt, das sind dann 100€ p.a., der Faktor ist dann 30-fach.
Ein paar Videos bei immocation ansehen, besonders zum Preise verhandeln. Die Nachfrage ist derzeit gering, man kann gut verhandeln. Und es wird Privatverkäufer geben, die wirklich verkaufen wollen. Es gibt auch einige Umwandler mit Zinsdruck ihrer Investoren, die zu ihrem Einstandspreis verkaufen, um überhaupt Liquidität zu gewinnen. Ich bin bei Bergfürst und Exporo manchmal überrascht, mit wie wenig Eigenkapital die arbeiten.
Man wir dann für Instandhaltung und Verwaltung bei einer 60 qm-Whg. auf netto netto 7€ kommen, der Bruttokaufpreis beträgt bei 7% Nebenkosten 3.210€/qm (vieles wird ohne Maklercourtage angeboten besonders von privat und Umwandler.
3.210/84 sind immerhin noch 38,2 fach oder eine Rendite von nur 2,61%. Das kann man dem Verkäufer direkt vor die Nase halten.- Die monatliche Belastung
550€ monatlich draufzulegen, das wäre sicher für viele zu viel. Aber das würde den Steuervorteil nicht berücksichtigen. Und den kann man sich in die Steuerkarte eintragen lassen und bekommt monatlich mehr netto. Aber richtig, ohne Steuervorteil rechnet sich das Ganze nicht.
Die unter 1. genannte Wohnung würde bei 4% Zinsen und 1% Tilgung und Bruttokosten von 193.000 bei Vollfinanzierung 9.650€ jährlich kosten bei 5.040€ Nettoertrag. Das wären dann 4.610€ Zuzahlung oder 384€ monatlich.
Steuerlich beträgt der Verlust von Unterschuss (7.720-5.040) 2.680. Die AfA kalkuliere ich mit einer Basis von 50% des Kaufpreises mit jährlich 1.930. Sind zusammen 4.610. Darauf 40% sind 1.844.
4.610 Zuzahlung abzüglich Steuervorteil sind dann 2.766€ oder 230€ monatlich. Davon sind 160€ Tilgung. Die Tilgung ist ein Sparvorgang mit dem ich Jahr für Jahr 4% Zinsen erspare und diese Ersparnis zusätzlich tilge. Wo kann ich derzeit mit 4% Rendite sparen?
Also sind es nur 70€ monatlich die ich wirklich "verliere".- Der Spitzensteuersatz zu hoch?
Der steuerliche Gesamtverlust beträgt 4.610. Der Spitzensteuersatz von 42% beginnt bei Ledigen bei 63.000, bei Verheirateten das Doppelte. Muss man sich also genau ausrechnen. Aber ja, man muss gut verdienen, sonst lohnt sich das alles nicht. Außerdem wird man dann keine Vollfinanzierung bekommen.- Vollfinanzierung oder Eigenkapital?
Den maximalen Effekt erreicht man bei Vollfinanzierung. Aber es lohnt sich auch, eigenkapital einzusetzen. Denn man spart dann 4% Zinsen. So hohe Zinsen bekommt man derzeit nirgendwo bei hoher Sicherheit und ohne Kursrisiko für sein Geld. Aber der Steuervorteil wird dann auch geringer - die monatliche Zuzahlung im positiven Sinne dagegen auch.
Wir arbeiten mit 50% Eigenkapital.- Sind 7% Inflation zu hoch gerechnet?
2012 begann die EZB mit dem Aufkauf von Anleihen und drückte damit den Zinssatz bis auf Null. Zinsen und Inflation korrelieren hoch. Jetzt ist Schluss mit zusätzlichen Ankäufen, die Zinsen normalisieren sich. Von 1960 bis 2011 hatten wir eine durchschnittliche Inflationsrate von 6,1%. Insofern sind 7% vielleicht zu hoch, aber 6% sind normal - und aktuell haben wir diverse Sondereffekte besonders für Deutschland: Den Krieg und besonders die Energiewende mit dem weltweit einmaligen Ausstieg aus der Atomenergie.- Steuerliche Risiken
Gewinnerzielungsabsicht: Hierzu gibt es diverse Videos bei immocation von deren Steuerexperten. Bisher wurden Verluste aus VundV immer anerkannt. Um das Vermieten zu fördern, gibt es die AfA und die Möglichkeit, mit anderen Einkunftsarten zu verrechnen.
Aber ja, Gesetze können geändert werden und in anderen Ländern wird der Gewinn beim Wiederverkauf besteuert. Das kann auch in D kommen.- Mietausfall
Das ist eigentlich das Beste, was einem passieren kann. Denn man kann dem bestehenden Mieter kündigen, wenn er zwei Monate mit der Miete im Rückstand ist. Die Wohnung kann man dann erheblich teurer mit Indexklausel vermieten und die Vermietung zeitlich befristen, so dass man in 10 Jahren eine freie Wohnung hat, die man rund 20% teurer verkaufen kann als eine vermietete Wohnung.
Aber ja, man muss den Ausfall von drei Mieten verkraften können und Reserven dafür haben.Fazit: Man muss Zeit und Mühe investieren, um eine preiswerte Immobilie zu finden. Man muss die Bank überzeugen, voll zu finanzieren, alternativ Eigengeld einbringen und man muss möglichst hohes, steuerpflichtiges Einkommen haben und bisher wenig Steuervorteile nutzen. Dann lohnt es sich. Es ist eine der wenigen Möglichkeiten, an der Inflation Geld zu verdienen. Und da sie jetzt wiederkommt, macht es Sinn. Und da die Nachfrage nach vermieteten Immobilen mau ist, haben wir dort eine Baisse - immer die geeignete Einkaufssituation.
Und man muss konfliktfähig sein, um freche Gebote zu machen, vielleicht schafft man es auch zu 2.500€/qm. Und man muss das alles verstehen und durchschauen und dann den Mut haben zu handeln.
Das alles trifft nur bei Wenigen zusammen, weshalb die Nachfrage nach vermieteten Immobilien unten bleiben wird - bei Eigennutzung sieht das anders aus. Deshalb macht es z. B. Sinn, mit dem Mieter eine Absprache zu treffen gegen eine für ihn steuerfreie Abfindung nach 10 Jahren auszuziehen. Man hat dann auch die Eigennutzer als Käufer und kann rund 20% mehr erzielen. Zusammen mit den 60% wegen Preisentwicklung lohnt es sich dann richtig.
Man macht aus nicht einmal 100€ echter Zuzahlung monatlich, die jedes Jahr geringer werden mit großer Wahrscheinlichkeit mindestens 50% Profit auf die Investition von rund 200.000. Das sind 100.000 netto bei weniger als 12.000€ Einsatz oder 10.000€ jährlich bei 1.200€ Einsatz.
Das sind wirklich gute, sachliche Gegenargumente, vielen Dank dafür!
- Zum Preis und der Rendite
4.000€ bei 8€ Nettokaltmiete ist zu teuer, besonders für den Stadtteil. Es gibt diverse Immobilienpreisrechner, mit denen man die Preise für bestimmte Stadtteile recherchieren kann. Wobei diese Preise alle für frei lieferbare Wohnungen gelten und auch die Neubaupreise den Durchschnitt nach oben treiben. Bei Immoscout beginnen die Quadratmeterpreise in Hambug bei 1.800€.
Ich empfehle einen mittelguten Stadtteil und einen Nettokaufpreis von 3.000€/qm und einer Miete von ca. 8,33/qm monatlich netto kalt, das sind dann 100€ p.a., der Faktor ist dann 30-fach.
Ein paar Videos bei immocation ansehen, besonders zum Preise verhandeln. Die Nachfrage ist derzeit gering, man kann gut verhandeln. Und es wird Privatverkäufer geben, die wirklich verkaufen wollen. Es gibt auch einige Umwandler mit Zinsdruck ihrer Investoren, die zu ihrem Einstandspreis verkaufen, um überhaupt Liquidität zu gewinnen. Ich bin bei Bergfürst und Exporo manchmal überrascht, mit wie wenig Eigenkapital die arbeiten.
Man wir dann für Instandhaltung und Verwaltung bei einer 60 qm-Whg. auf netto netto 7€ kommen, der Bruttokaufpreis beträgt bei 7% Nebenkosten 3.210€/qm (vieles wird ohne Maklercourtage angeboten besonders von privat und Umwandler.
3.210/84 sind immerhin noch 38,2 fach oder eine Rendite von nur 2,61%. Das kann man dem Verkäufer direkt vor die Nase halten. - Die monatliche Belastung
550€ monatlich draufzulegen, das wäre sicher für viele zu viel. Aber das würde den Steuervorteil nicht berücksichtigen. Und den kann man sich in die Steuerkarte eintragen lassen und bekommt monatlich mehr netto. Aber richtig, ohne Steuervorteil rechnet sich das Ganze nicht.
Die unter 1. genannte Wohnung würde bei 4% Zinsen und 1% Tilgung und Bruttokosten von 193.000 bei Vollfinanzierung 9.650€ jährlich kosten bei 5.040€ Nettoertrag. Das wären dann 4.610€ Zuzahlung oder 384€ monatlich.
Steuerlich beträgt der Verlust von Unterschuss (7.720-5.040) 2.680. Die AfA kalkuliere ich mit einer Basis von 50% des Kaufpreises mit jährlich 1.930. Sind zusammen 4.610. Darauf 40% sind 1.844.
4.610 Zuzahlung abzüglich Steuervorteil sind dann 2.766€ oder 230€ monatlich. Davon sind 160€ Tilgung. Die Tilgung ist ein Sparvorgang mit dem ich Jahr für Jahr 4% Zinsen erspare und diese Ersparnis zusätzlich tilge. Wo kann ich derzeit mit 4% Rendite sparen?
Also sind es nur 70€ monatlich die ich wirklich "verliere". - Der Spitzensteuersatz zu hoch?
Der steuerliche Gesamtverlust beträgt 4.610. Der Spitzensteuersatz von 42% beginnt bei Ledigen bei 63.000, bei Verheirateten das Doppelte. Muss man sich also genau ausrechnen. Aber ja, man muss gut verdienen, sonst lohnt sich das alles nicht. Außerdem wird man dann keine Vollfinanzierung bekommen. - Vollfinanzierung oder Eigenkapital?
Den maximalen Effekt erreicht man bei Vollfinanzierung. Aber es lohnt sich auch, eigenkapital einzusetzen. Denn man spart dann 4% Zinsen. So hohe Zinsen bekommt man derzeit nirgendwo bei hoher Sicherheit und ohne Kursrisiko für sein Geld. Aber der Steuervorteil wird dann auch geringer - die monatliche Zuzahlung im positiven Sinne dagegen auch.
Wir arbeiten mit 50% Eigenkapital. - Sind 7% Inflation zu hoch gerechnet?
2012 begann die EZB mit dem Aufkauf von Anleihen und drückte damit den Zinssatz bis auf Null. Zinsen und Inflation korrelieren hoch. Jetzt ist Schluss mit zusätzlichen Ankäufen, die Zinsen normalisieren sich. Von 1960 bis 2011 hatten wir eine durchschnittliche Inflationsrate von 6,1%. Insofern sind 7% vielleicht zu hoch, aber 6% sind normal - und aktuell haben wir diverse Sondereffekte besonders für Deutschland: Den Krieg und besonders die Energiewende mit dem weltweit einmaligen Ausstieg aus der Atomenergie. - Steuerliche Risiken
Gewinnerzielungsabsicht: Hierzu gibt es diverse Videos bei immocation von deren Steuerexperten. Bisher wurden Verluste aus VundV immer anerkannt. Um das Vermieten zu fördern, gibt es die AfA und die Möglichkeit, mit anderen Einkunftsarten zu verrechnen.
Aber ja, Gesetze können geändert werden und in anderen Ländern wird der Gewinn beim Wiederverkauf besteuert. Das kann auch in D kommen. - Mietausfall
Das ist eigentlich das Beste, was einem passieren kann. Denn man kann dem bestehenden Mieter kündigen, wenn er zwei Monate mit der Miete im Rückstand ist. Die Wohnung kann man dann erheblich teurer mit Indexklausel vermieten und die Vermietung zeitlich befristen, so dass man in 10 Jahren eine freie Wohnung hat, die man rund 20% teurer verkaufen kann als eine vermietete Wohnung.
Aber ja, man muss den Ausfall von drei Mieten verkraften können und Reserven dafür haben.
Fazit: Man muss Zeit und Mühe investieren, um eine preiswerte Immobilie zu finden. Man muss die Bank überzeugen, voll zu finanzieren, alternativ Eigengeld einbringen und man muss möglichst hohes, steuerpflichtiges Einkommen haben und bisher wenig Steuervorteile nutzen. Dann lohnt es sich. Es ist eine der wenigen Möglichkeiten, an der Inflation Geld zu verdienen. Und da sie jetzt wiederkommt, macht es Sinn. Und da die Nachfrage nach vermieteten Immobilen mau ist, haben wir dort eine Baisse - immer die geeignete Einkaufssituation.
Und man muss konfliktfähig sein, um freche Gebote zu machen, vielleicht schafft man es auch zu 2.500€/qm. Und man muss das alles verstehen und durchschauen und dann den Mut haben zu handeln.
Das alles trifft nur bei Wenigen zusammen, weshalb die Nachfrage nach vermieteten Immobilien unten bleiben wird - bei Eigennutzung sieht das anders aus. Deshalb macht es z. B. Sinn, mit dem Mieter eine Absprache zu treffen gegen eine für ihn steuerfreie Abfindung nach 10 Jahren auszuziehen. Man hat dann auch die Eigennutzer als Käufer und kann rund 20% mehr erzielen. Zusammen mit den 60% wegen Preisentwicklung lohnt es sich dann richtig.
Man macht aus nicht einmal 100€ echter Zuzahlung monatlich, die jedes Jahr geringer werden mit großer Wahrscheinlichkeit mindestens 50% Profit auf die Investition von rund 200.000. Das sind 100.000 netto bei weniger als 12.000€ Einsatz oder 10.000€ jährlich bei 1.200€ Einsatz.
Zitat von Muslime_Frugi am 2. April 2023, 10:54 UhrFred, ist mir bei aller Sachlichkeit zuviel Euphorie und Unbekannte Zukunftszahlenspiele und zu wenig Ehrlichkeit.
Es wäre mir deutlich lieber wenn sowohl du als auch Immocation erst starten mit einem: „Die Bedingungen haben sich insgesamt verschlechtert…“
…und erst dann argumentativ mit den genannten Argumenten fortfahren.
Ich habe meine Mietverträge auf Indexbasis und mit einer Startmiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ich weiß nicht ob es gut und sinnvoll ist jetzt jedes Jahr 7-8% demnach zu realisieren.
Die Welt der Mieter sieht doch anders aus. Aktuelle Gehaltsforderungen liegen bei 10-12% p.a. was vor Steuer und Abgaben auch notwendig wäre um die Inflation Netto zu decken.
Raus kommen werden wahrscheinlich irgendwie 10% auf 24 Monate, was einer Nettolohnerhöhung von etwa 3% p.a. entspricht.Dennoch wollte ich meine vor 2 Jahren getroffene Kaufentscheidung nicht heute treffen wollen. Der Neubau ist heute teurer. Junge gebrauchte kaum günstiger und im alten Bestand sind die Preise doch mehr oder weniger im Rahmen der Effizienzmarkttheorie realistisch. Bzw. sie waren in der 0 Zins Bubble überteuert. Und überteuerte alte Buden früher sind doch kein Argument für realistische Preise heute, oder?
Ältere wie du verstehen das alles ausreichend gut und haben genug Kohle wenn doch was schief geht. Mittelalte wie ich arbeiten nicht mehr lang genug um Steuern sparen zu können.
Wie gesagt an der Seitenlinie zu verharren ist auch keine Lösung. Ich kann jüngere nur warnen sich nicht von Annahmen und Zahlen blenden zu lassen. Schlimmsten Fall mit wenig Sachkenntnis hinsichtlich Sanierungsfolgekosten etc..
Fred, ist mir bei aller Sachlichkeit zuviel Euphorie und Unbekannte Zukunftszahlenspiele und zu wenig Ehrlichkeit.
Es wäre mir deutlich lieber wenn sowohl du als auch Immocation erst starten mit einem: „Die Bedingungen haben sich insgesamt verschlechtert…“
…und erst dann argumentativ mit den genannten Argumenten fortfahren.
Ich habe meine Mietverträge auf Indexbasis und mit einer Startmiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ich weiß nicht ob es gut und sinnvoll ist jetzt jedes Jahr 7-8% demnach zu realisieren.
Die Welt der Mieter sieht doch anders aus. Aktuelle Gehaltsforderungen liegen bei 10-12% p.a. was vor Steuer und Abgaben auch notwendig wäre um die Inflation Netto zu decken.
Raus kommen werden wahrscheinlich irgendwie 10% auf 24 Monate, was einer Nettolohnerhöhung von etwa 3% p.a. entspricht.
Dennoch wollte ich meine vor 2 Jahren getroffene Kaufentscheidung nicht heute treffen wollen. Der Neubau ist heute teurer. Junge gebrauchte kaum günstiger und im alten Bestand sind die Preise doch mehr oder weniger im Rahmen der Effizienzmarkttheorie realistisch. Bzw. sie waren in der 0 Zins Bubble überteuert. Und überteuerte alte Buden früher sind doch kein Argument für realistische Preise heute, oder?
Ältere wie du verstehen das alles ausreichend gut und haben genug Kohle wenn doch was schief geht. Mittelalte wie ich arbeiten nicht mehr lang genug um Steuern sparen zu können.
Wie gesagt an der Seitenlinie zu verharren ist auch keine Lösung. Ich kann jüngere nur warnen sich nicht von Annahmen und Zahlen blenden zu lassen. Schlimmsten Fall mit wenig Sachkenntnis hinsichtlich Sanierungsfolgekosten etc..
Zitat von MFZ73 am 2. April 2023, 11:28 UhrDie ganze Argumentation ist nicht nur zu euphorisch, sondern auch sachlich falsch. Bei 1% Tilgung und Vollfinanzierung zu 107% incl. KNK stehen nach 10 Jahren noch 93,x der Finanzierungssumme offen. Nur das real getilgte EK, also etwa 6%, rentieren sich mit dem Hebel - keineswegs die gesamte Summe. Zu Beginn entsteht auch gar kein Gewinn, weil bei Verkauf nach 3 oder 4 Jahren gerade mal die KNK drin sind. Das ist und bleibt ein Zock darauf, dass noch mal ein Jahrzehnt überdurchschnittlicher Immo-Rendite folgt und sich der Immowert an sich entwickelt. Die Rendite-Kalkulation auf Miete incl. Steuer kann man da fast vollständig vernachlässigen. Für Investoren, die nicht dauerhaft über 40% Steuerlast haben, ist das Geschäft noch risikoreicher und damit unattraktiver.
Dazu kommt, dass man sich mit einer Einheit in einem solchen Kasten auf eine lustige Eigentümergemeinschaft einstellen kann. 25 Eigentümer, 50 Meinungen. Volltreffer.
Wer Spitzensteuersatz dauerhaft erreicht, kauft also am besten ein komplettes MFH und führt die Eigentümerversammlung morgens bei sich zu Hause durch. Dauert eine Kaffeelänge und Einsprüche gibts auch keine.
Die ganze Argumentation ist nicht nur zu euphorisch, sondern auch sachlich falsch. Bei 1% Tilgung und Vollfinanzierung zu 107% incl. KNK stehen nach 10 Jahren noch 93,x der Finanzierungssumme offen. Nur das real getilgte EK, also etwa 6%, rentieren sich mit dem Hebel - keineswegs die gesamte Summe. Zu Beginn entsteht auch gar kein Gewinn, weil bei Verkauf nach 3 oder 4 Jahren gerade mal die KNK drin sind. Das ist und bleibt ein Zock darauf, dass noch mal ein Jahrzehnt überdurchschnittlicher Immo-Rendite folgt und sich der Immowert an sich entwickelt. Die Rendite-Kalkulation auf Miete incl. Steuer kann man da fast vollständig vernachlässigen. Für Investoren, die nicht dauerhaft über 40% Steuerlast haben, ist das Geschäft noch risikoreicher und damit unattraktiver.
Dazu kommt, dass man sich mit einer Einheit in einem solchen Kasten auf eine lustige Eigentümergemeinschaft einstellen kann. 25 Eigentümer, 50 Meinungen. Volltreffer.
Wer Spitzensteuersatz dauerhaft erreicht, kauft also am besten ein komplettes MFH und führt die Eigentümerversammlung morgens bei sich zu Hause durch. Dauert eine Kaffeelänge und Einsprüche gibts auch keine.
Zitat von FredFinanzFuchs am 2. April 2023, 11:42 Uhr@muslime_frugi:
Der Mensch ist von Natur aus träge und das ist auch gut so. Denn alle Energie muss erarbeitet werden durch Nahrungssuche. Und Nahrung war über Jahrtausende knapp. Heute nicht mehr - jedenfalls bei uns. Deshalb muss man sich selbst motivieren und sich Ziele setzen.Hohe Gewinnmöglichkeiten motivieren. Und ich freue mich, dass ich die vor 10 Jahren gekauften Immobilien jetzt für das drei- bis vierfache des Einstandspreises verkaufen kann und möchte dazu motivieren, sich mit dem Thema zu beschäftigen.
Ja, auch ich habe Fehler gemacht und z. B. die Zinsentwicklung falsch eingeschätzt und in den Jahren 2020 und 2021 Häuser zu Preisen gekauft, die ich heute nicht bezahlen würde. Aber nun haben wir eine hohe Inflation, die Mieten sind indexgekoppelt und werden steigen. Die Zinsen sind festgeschrieben auf 10 Jahre. Und durch die Inflation werden die Objekte in den 10 Jahren den zu hoch bezahlten Preisanteil einholen und doch noch Gewinne machen. Denn wir haben höchstens 10-20% zu viel bezahlt.
Bei den Mieten ist es für die wenigen Mieter schlecht, die in den Jahren vor der Mietpreisbremse zu höheren Mieten als Mietpreisspiegel gemietet haben und auch noch gemäß Index mehr zahlen müssen. Da werden wir sicher dem einen oder andren entgegenkommen. Aber die sollten sich auch einmal über Eigentum Gedanken machen. Oder eine Genossenschaftswohnung.
Und die Mehrzahl der Mieter hat eine Miete gemäß Mietpreisspiegel, die selbst bei Indexsicherung noch himmelweit von den Mieten entfernt sind, die bei o.g. Neuvermietungen gezahlt werden. Beispiel: Mietpreisspiegel 7€, Neuvermietung 12€. Die gleiche Wohnung im selben Haus. Die mit 7€ können noch 50% Steigerung ab.
Ja, man muss sich nicht nur mit angemessenen Preisen und Finanzierung sondern auch mit Modernisierungskosten auskennen und mit Mietrecht. Man wird als Vermieter ja praktisch Unternehmer. Noch kann man Modernisierungskosten mit 8% umlegen, bekommt damit also kaum Probleme.
Und ganz richtig und und wichtig:
„Die Bedingungen haben sich insgesamt verschlechtert…“
Deshalb gibt es beste Argumente, den Einkaufspreis zu verhandeln. Verkäufer wie wir oder Vonovia wollen herausholen, was der Markt hergibt - die empfehle ich deshalb auch nicht.
Es geht um die Erben, die drei vermietete Wohnungen geerbt haben und den Ärger mit den Mietern und den Zirkus mit der Heizung und Modernisierung nicht haben wollen. Die können auch für 2.000€/qm verkaufen, damit ihr Problem erledigt ist. Es ist geerbt und geschenkt.
Und es geht um Investoren (Umwandler, im Neubau ist es zu eng), die ihre letzten drei Wohnungen im Objekt loswerden wollen - und sei es zum Einstandspreis oder etwas darunter, um das Objekt aus den Büchern zu kriegen und die Geldgeber zu bedienen. Der Gewinn ist meist in den letzten Wohnungen gebunden, und erst wenn die verkauft sind, fließt der Gewinn.
Also die schlechten Bedingungen nutzen - wir machen das jetzt konsequent. Und der 90 Jahre Eigentümer in Friedenau ist froh, das Haus mit 20 Mietern endlich loszusein. Er hatte vor 30 Jahren nicht einmal 400€ pro Quadratmeter dafür gezahlt. Da sind doch 2.000€ super! Und das ohne dass der Makler ein Inserat aufgeben musste und mit uns schon einen solventen Käufer hatte.
Aber solche Perlensuche macht Mühe und mit dem durch die Inflation jetzt trotz der hohen Zinsen winkenden Gewinn bei günstigem Einstieg möchte ich motivieren, die Sache anzupacken.
@muslime_frugi:
Der Mensch ist von Natur aus träge und das ist auch gut so. Denn alle Energie muss erarbeitet werden durch Nahrungssuche. Und Nahrung war über Jahrtausende knapp. Heute nicht mehr - jedenfalls bei uns. Deshalb muss man sich selbst motivieren und sich Ziele setzen.
Hohe Gewinnmöglichkeiten motivieren. Und ich freue mich, dass ich die vor 10 Jahren gekauften Immobilien jetzt für das drei- bis vierfache des Einstandspreises verkaufen kann und möchte dazu motivieren, sich mit dem Thema zu beschäftigen.
Ja, auch ich habe Fehler gemacht und z. B. die Zinsentwicklung falsch eingeschätzt und in den Jahren 2020 und 2021 Häuser zu Preisen gekauft, die ich heute nicht bezahlen würde. Aber nun haben wir eine hohe Inflation, die Mieten sind indexgekoppelt und werden steigen. Die Zinsen sind festgeschrieben auf 10 Jahre. Und durch die Inflation werden die Objekte in den 10 Jahren den zu hoch bezahlten Preisanteil einholen und doch noch Gewinne machen. Denn wir haben höchstens 10-20% zu viel bezahlt.
Bei den Mieten ist es für die wenigen Mieter schlecht, die in den Jahren vor der Mietpreisbremse zu höheren Mieten als Mietpreisspiegel gemietet haben und auch noch gemäß Index mehr zahlen müssen. Da werden wir sicher dem einen oder andren entgegenkommen. Aber die sollten sich auch einmal über Eigentum Gedanken machen. Oder eine Genossenschaftswohnung.
Und die Mehrzahl der Mieter hat eine Miete gemäß Mietpreisspiegel, die selbst bei Indexsicherung noch himmelweit von den Mieten entfernt sind, die bei o.g. Neuvermietungen gezahlt werden. Beispiel: Mietpreisspiegel 7€, Neuvermietung 12€. Die gleiche Wohnung im selben Haus. Die mit 7€ können noch 50% Steigerung ab.
Ja, man muss sich nicht nur mit angemessenen Preisen und Finanzierung sondern auch mit Modernisierungskosten auskennen und mit Mietrecht. Man wird als Vermieter ja praktisch Unternehmer. Noch kann man Modernisierungskosten mit 8% umlegen, bekommt damit also kaum Probleme.
Und ganz richtig und und wichtig:
„Die Bedingungen haben sich insgesamt verschlechtert…“
Deshalb gibt es beste Argumente, den Einkaufspreis zu verhandeln. Verkäufer wie wir oder Vonovia wollen herausholen, was der Markt hergibt - die empfehle ich deshalb auch nicht.
Es geht um die Erben, die drei vermietete Wohnungen geerbt haben und den Ärger mit den Mietern und den Zirkus mit der Heizung und Modernisierung nicht haben wollen. Die können auch für 2.000€/qm verkaufen, damit ihr Problem erledigt ist. Es ist geerbt und geschenkt.
Und es geht um Investoren (Umwandler, im Neubau ist es zu eng), die ihre letzten drei Wohnungen im Objekt loswerden wollen - und sei es zum Einstandspreis oder etwas darunter, um das Objekt aus den Büchern zu kriegen und die Geldgeber zu bedienen. Der Gewinn ist meist in den letzten Wohnungen gebunden, und erst wenn die verkauft sind, fließt der Gewinn.
Also die schlechten Bedingungen nutzen - wir machen das jetzt konsequent. Und der 90 Jahre Eigentümer in Friedenau ist froh, das Haus mit 20 Mietern endlich loszusein. Er hatte vor 30 Jahren nicht einmal 400€ pro Quadratmeter dafür gezahlt. Da sind doch 2.000€ super! Und das ohne dass der Makler ein Inserat aufgeben musste und mit uns schon einen solventen Käufer hatte.
Aber solche Perlensuche macht Mühe und mit dem durch die Inflation jetzt trotz der hohen Zinsen winkenden Gewinn bei günstigem Einstieg möchte ich motivieren, die Sache anzupacken.
Zitat von Muslime_Frugi am 2. April 2023, 12:36 Uhr@fredfinanfuchs
bitte sachlich bleiben. Bei Modernisierung in Kombi Indexmietvertrag ist keine weitere Erhöhung von 8% möglich
https://www.haus-und-grund.com/indexmietvertraege_08-2022.html
Ich verstehe sehr wohl deine motivierende Intention und unterstelle dir auch grundsätzlich eine gut gemeinte eigene Überzeugung.
Aber die ganze Darstellung hat -wie eben auch bei Immocation- verkäuferische Elemente. So gut, dass ein unerfahrener oder naiver Leser von den im Kern nachvollziehbaren Argumenten vollends überzeugt ist, dabei aber entscheidende Parameter falsch einschätzt. Mit unter für ihn fatale Folgen.
Ein Anfänger Fehler könnte schon zum Start sein, den Kauf einer einzelnen Wohnung mit dem Kauf eines MFH einer sehr solventen und weitaus erfahreneren Käufer zu vergleichen.
Ich bin jetzt hier raus.
Fazit: Im Kern einiges in die richtige Richtung gedacht im Detail lückenhaft und fahrlässig dargestellt.
bitte sachlich bleiben. Bei Modernisierung in Kombi Indexmietvertrag ist keine weitere Erhöhung von 8% möglich
https://www.haus-und-grund.com/indexmietvertraege_08-2022.html
Ich verstehe sehr wohl deine motivierende Intention und unterstelle dir auch grundsätzlich eine gut gemeinte eigene Überzeugung.
Aber die ganze Darstellung hat -wie eben auch bei Immocation- verkäuferische Elemente. So gut, dass ein unerfahrener oder naiver Leser von den im Kern nachvollziehbaren Argumenten vollends überzeugt ist, dabei aber entscheidende Parameter falsch einschätzt. Mit unter für ihn fatale Folgen.
Ein Anfänger Fehler könnte schon zum Start sein, den Kauf einer einzelnen Wohnung mit dem Kauf eines MFH einer sehr solventen und weitaus erfahreneren Käufer zu vergleichen.
Ich bin jetzt hier raus.
Fazit: Im Kern einiges in die richtige Richtung gedacht im Detail lückenhaft und fahrlässig dargestellt.
Zitat von Privatier am 2. April 2023, 13:16 UhrZitat von Muslime_Frugi am 2. April 2023, 12:36 UhrIch bin jetzt hier raus.
@muslime_frugi das ist doch seit einem Jahr oder so immer das gleiche: irgendein (für mein Empfinden und dieses Forum) eher reißerischer Text und dann 20 Beiträge hin- und her. Irgendwie habe ich das Gefühl, dass ist so gewollt. Wahrscheinlich könnte CHATGPT diese Beitragsfolgen inzwischen automatisch generieren. Einfach ignorieren.
Zitat von Muslime_Frugi am 2. April 2023, 12:36 UhrIch bin jetzt hier raus.
@muslime_frugi das ist doch seit einem Jahr oder so immer das gleiche: irgendein (für mein Empfinden und dieses Forum) eher reißerischer Text und dann 20 Beiträge hin- und her. Irgendwie habe ich das Gefühl, dass ist so gewollt. Wahrscheinlich könnte CHATGPT diese Beitragsfolgen inzwischen automatisch generieren. Einfach ignorieren.
Zitat von Privatier am 2. April 2023, 13:21 UhrZitat von Privatier am 2. April 2023, 13:16 Uhr
@muslime_frugi das ist doch seit einem Jahr oder so immer das gleiche: irgendein (für mein Empfinden und dieses Forum) eher reißerischer Text und dann 20 Beiträge hin- und her. Irgendwie habe ich das Gefühl, dass ist so gewollt. Wahrscheinlich könnte CHATGPT diese Beitragsfolgen inzwischen automatisch generieren. Einfach ignorieren.
Mit einer Antwort zum Eingangspost ist ChatGPT sehr schnell - weil die Sache auch recht klar ist:
"
Der Text argumentiert, dass es derzeit günstig sei, vermietete Immobilien zu kaufen, selbst wenn man monatlich darauf zahlen müsse. Der Grund dafür ist die erwartete Inflation, die den Wert der Immobilie steigern und die Mieteinnahmen erhöhen würde. Der Text betont auch, dass die Zinsen gestiegen seien und dass die monatliche Zuzahlung durch die Tilgung wieder zurückkommen könne.
Es gibt jedoch einige Probleme mit dieser Argumentation. Zunächst ist die Prognose der Inflation in den nächsten 10 Jahren unsicher und kann sich ändern. Der Autor des Textes geht von einer durchschnittlichen jährlichen Inflation von 7% aus, was sehr hoch ist. Eine solche Inflationsrate könnte auch zu anderen wirtschaftlichen Problemen führen, wie z.B. höheren Zinsen und einer Verschlechterung der Kaufkraft des Geldes.
Des Weiteren gibt es viele andere Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen können, wie z.B. Änderungen im Markt, der Lage und der Nachfrage. Es ist daher unklug, allein auf die Inflation zu setzen, um den Wert einer Immobilie zu erhöhen.
Außerdem sollten die finanziellen Risiken, die mit der Investition in eine vermietete Immobilie verbunden sind, nicht unterschätzt werden. Es gibt viele Kosten, die mit dem Besitz und der Vermietung einer Immobilie verbunden sind, wie z.B. Instandhaltungskosten, Versicherungen und Verwaltungskosten. Wenn die Mieteinnahmen nicht ausreichen, um diese Kosten zu decken, kann die Investition sehr schnell unrentabel werden.
Insgesamt sollte man bei der Investition in eine vermietete Immobilie sehr vorsichtig sein und alle finanziellen Risiken sorgfältig abwägen. Die Aussage im Text, dass es sich immer lohne, monatlich auf eine vermietete Immobilie zu zahlen, um von der Inflation zu profitieren, ist daher sehr pauschal und sollte kritisch betrachtet werden."
Zitat von Privatier am 2. April 2023, 13:16 Uhr
@muslime_frugi das ist doch seit einem Jahr oder so immer das gleiche: irgendein (für mein Empfinden und dieses Forum) eher reißerischer Text und dann 20 Beiträge hin- und her. Irgendwie habe ich das Gefühl, dass ist so gewollt. Wahrscheinlich könnte CHATGPT diese Beitragsfolgen inzwischen automatisch generieren. Einfach ignorieren.
Mit einer Antwort zum Eingangspost ist ChatGPT sehr schnell - weil die Sache auch recht klar ist:
"
Der Text argumentiert, dass es derzeit günstig sei, vermietete Immobilien zu kaufen, selbst wenn man monatlich darauf zahlen müsse. Der Grund dafür ist die erwartete Inflation, die den Wert der Immobilie steigern und die Mieteinnahmen erhöhen würde. Der Text betont auch, dass die Zinsen gestiegen seien und dass die monatliche Zuzahlung durch die Tilgung wieder zurückkommen könne.
Es gibt jedoch einige Probleme mit dieser Argumentation. Zunächst ist die Prognose der Inflation in den nächsten 10 Jahren unsicher und kann sich ändern. Der Autor des Textes geht von einer durchschnittlichen jährlichen Inflation von 7% aus, was sehr hoch ist. Eine solche Inflationsrate könnte auch zu anderen wirtschaftlichen Problemen führen, wie z.B. höheren Zinsen und einer Verschlechterung der Kaufkraft des Geldes.
Des Weiteren gibt es viele andere Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen können, wie z.B. Änderungen im Markt, der Lage und der Nachfrage. Es ist daher unklug, allein auf die Inflation zu setzen, um den Wert einer Immobilie zu erhöhen.
Außerdem sollten die finanziellen Risiken, die mit der Investition in eine vermietete Immobilie verbunden sind, nicht unterschätzt werden. Es gibt viele Kosten, die mit dem Besitz und der Vermietung einer Immobilie verbunden sind, wie z.B. Instandhaltungskosten, Versicherungen und Verwaltungskosten. Wenn die Mieteinnahmen nicht ausreichen, um diese Kosten zu decken, kann die Investition sehr schnell unrentabel werden.
Insgesamt sollte man bei der Investition in eine vermietete Immobilie sehr vorsichtig sein und alle finanziellen Risiken sorgfältig abwägen. Die Aussage im Text, dass es sich immer lohne, monatlich auf eine vermietete Immobilie zu zahlen, um von der Inflation zu profitieren, ist daher sehr pauschal und sollte kritisch betrachtet werden."
Zitat von FredFinanzFuchs am 2. April 2023, 13:52 UhrWer den thread bis hierher durchliest, der stellt fest: Es kann sich lohnen, eine vermietete Wohnung zu kaufen und so an der Inflation Geld verdienen. Und der Ertrag kann im Verhältnis zum eingesetzten Geld äußerst interessant sein - 1:10 jährlich steuerfrei als Chance gibt es eigentlich nur beim Glücksspiel.
Aber diesen Chancen stehen auch Risiken und Aufwand gegenüber. Man wird praktisch Unternehmer, muss einkaufen, finanzieren, vermieten und verkaufen.
- Zunächst muss man das Spiel insgesamt verstehen und die Berechnungen nachvollziehen, auch die genannten steuerlichen Aspekte
- Dann muss man den Markt für Immobilien (hier vermietete Eigentumswohnungen) recherchieren, Besichtigungen machen.
- Man muss sich bezüglich der Beurteilung von Bausubstanz und Modernisierungsbedarf schlau machen
- Mit seiner Bank muss man die Finanzierungsmöglichkeiten abstimmen
- Man muss sich mit Mietrecht schlau machen, Mieterhöhungsmöglichkeiten und Grenzen (Index schließt Erhöhung bei Mod. aus)
- Man muss ein gutes Einkommen haben, um Steuervorteile zu nutzen
- Man muss die Nerven haben, wenn Konflikte auftreten
- Man muss sich bewusst sein, dass sich Rahmenbedingungen ändern können (Zinsen, Inflation, Steuern, Nachfrage), Risiken drohen
- Man sollte ein worst-case-Szenario haben (z. B. Objekt behalten und Darlehen tilgen)
- Und man muss dann den Mut haben, auch wirklich zu handeln.Und danke für die vielen Einwände, sie haben mich auch wieder etwas weiter gebracht. Und ich denke, die Diskussion ist für einen Leser interessanter als ein Aufsatz mit allen Vor- und Nachteilen - das ist auch nicht ein Format für ein Forum.
Wer den thread bis hierher durchliest, der stellt fest: Es kann sich lohnen, eine vermietete Wohnung zu kaufen und so an der Inflation Geld verdienen. Und der Ertrag kann im Verhältnis zum eingesetzten Geld äußerst interessant sein - 1:10 jährlich steuerfrei als Chance gibt es eigentlich nur beim Glücksspiel.
Aber diesen Chancen stehen auch Risiken und Aufwand gegenüber. Man wird praktisch Unternehmer, muss einkaufen, finanzieren, vermieten und verkaufen.
- Zunächst muss man das Spiel insgesamt verstehen und die Berechnungen nachvollziehen, auch die genannten steuerlichen Aspekte
- Dann muss man den Markt für Immobilien (hier vermietete Eigentumswohnungen) recherchieren, Besichtigungen machen.
- Man muss sich bezüglich der Beurteilung von Bausubstanz und Modernisierungsbedarf schlau machen
- Mit seiner Bank muss man die Finanzierungsmöglichkeiten abstimmen
- Man muss sich mit Mietrecht schlau machen, Mieterhöhungsmöglichkeiten und Grenzen (Index schließt Erhöhung bei Mod. aus)
- Man muss ein gutes Einkommen haben, um Steuervorteile zu nutzen
- Man muss die Nerven haben, wenn Konflikte auftreten
- Man muss sich bewusst sein, dass sich Rahmenbedingungen ändern können (Zinsen, Inflation, Steuern, Nachfrage), Risiken drohen
- Man sollte ein worst-case-Szenario haben (z. B. Objekt behalten und Darlehen tilgen)
- Und man muss dann den Mut haben, auch wirklich zu handeln.
Und danke für die vielen Einwände, sie haben mich auch wieder etwas weiter gebracht. Und ich denke, die Diskussion ist für einen Leser interessanter als ein Aufsatz mit allen Vor- und Nachteilen - das ist auch nicht ein Format für ein Forum.
