Zitat von MFZ73 am 13. April 2023, 20:18 Uhr

Zitat von exitus2022 am 12. April 2023, 14:32 Uhr

noch OT zur "Inflation" - gemeint ist wohl Teuerung:

Zitat von MFZ73 am 11. April 2023, 20:48 Uhr

... frage ich mich, wie man aktuell mit historisch begründeten Zeitreihen 30 Jahre in die Zukunft schauen soll/darf? Halte ich für fraglich.

Nur mal so zwischendurch, bin gerade im U und werde vor Montag keine fundierte Antwort liefern können und wollen …

und dabei: WELCHE Zeitreihe?

Gegenfrage: gehe ich davon aus, dass das alles so wie gerade 30 Jahre stabil läuft oder der TE u.a.? Sämtliche hier formulierten (!) Berechnungen gehen davon aus, dass alles immer schön so bleibt, wie es gerade ist. Das halte ich für fraglich, weil ich nicht davon ausgehe, dass wir dauerhaft 6-10% Inflation haben werden.

wie die DM in den 30 Jahren z.B. von 1970 bis 2000 ihren Wert und ihre Kaufkraft erhalten/verloren hat?

Guter Punkt, aber nicht meine Baustelle. Dass die DM zum Schluss eine viel schlechtere Wertstabilität hatte, als ihr allgemein und vor allem dem Euro ggü. zugebilligt wurde, ist mir bekannt. Und Argument dafür, die vorgenannten Prognosen nicht über lange Zeiträume anzunehmen.

oder betrachten wir lieber die italienische Lira?
(die von 1970 bis 2000 gegenüber der DM um 80 % abgewertet hat - sprich Italien hatte IM MITTEL dieser 30 Jahre eine um 5 % höhere Geldentwertung als D)

--> ist der Euro als Gemeinschaftswährung eine europäische DM? oder eine europäische Lira?

In Bezug auf des Thema des Threads ist mir das egal. Ansonsten können/müssten wir auch diskutieren, was ein deutscher Rentenpunkt in Thailand oder in einer Favela in Rio wert ist.

Zitat von Privatier am 13. April 2023, 20:38 Uhr

Zitat von konsument am 12. April 2023, 16:41 Uhr

wer Bock auf Thailand hat kann gerne vorbeikommen, Platz ist genug auch zum Bau einer eigenen Hütte 😀

Bin gerade ca. Auf halber Wegstrecke. Kann ich nächste Woche nach meinem Urlaub äh meiner Reise direkt nach Thailand fliegen?

Zitat von konsument am 14. April 2023, 12:21 Uhr

meine Frau fliegt am 26.04. hin, kannst Dich aber natürlich vorher in ein schönes Hotel dort einbuchen 😎

ich erst im Winter, brauchen das Geld fürs Haus...

Zitat von MFZ73 am 20. April 2023, 12:57 Uhr

Zitat von Frugi85 am 6. April 2023, 17:16 Uhr

Ich habe mich nun auch mal 2 Stunden hingesetzt und ein Tool hier fürs Forum gebastelt.

Habe es runtergeladen und grob gecheckt. Sorry, wenn ich das so sage, aber das kann man so auf keinen Fall rechnen.

Was sofort auffällt:

1. KNK nicht berücksichtigt. Anfangsfehler von 50-100T€.
2. Planungskosten für zB Architekt etc. in Baukosten enthalten?
   1. Sind 3T€/m² plausibel, um kfw-Mittel zu erhalten?
3. Rendite/Wertzuwachs - sorry - komplett falsch berechnet. Machen aber fast alle so.

Zu 3. im speziellen;

a: Der Wertzuwachs ist mit 3% sehr hoch angesetzt. Meiner Meinung nach ist das auch zu hoch.

b: Ein erheblicher Teil des Wertzuwachses wird durch den Miet-Faktor 25 zugewiesen. Ob man den zu Beginn erreicht, hängt aber maßgeblich von den Baukosten ab, die man vorher ansetzt.

c: Beim Wertzuwachs sind die 100T€ EK nicht berücksichtigt. Müssen im ersten Jahr abgezogen werden.

d: In den Folgejahren muss aufbauend auf c das Start-EK von 100T€ jeweils um die Tilgung erhöht werden, um auf vergleichbare Prozentsätze mit zB einem Aktiendepot zu kommen. Die absurd hohen Prozentsätze von +400% sind irreführend, weil ja eben "nur" eine Wertsteigerung von 3% erzielt werden kann. Wenn ich die Zahlen/Berechnung abändere, sinkt die Anfangsrendite schon mal von >400% auf unter 70%. Und selbst diese 70T€ sind fraglich bzw. eine Annahme bzgl. des erreichbaren Mietfaktors von 25.

e: bei den Opportunitätskosten fehlt ein Aktiendepot, das mit 100T€ EK startet und jeweils durch das zugeschossene Kapital in den ersten 5 Jahren erhöht wird

f: Rücklagen für Instandhaltung spätestens nach 5 Jahren plausibel einbauen. Fiktives Aktiendepot entspr. ergänzen/weiterführen.

 

So wie das aufgebaut ist, kann man (s)ein konkretes Objekt nachführen, also im post-prozessing bewerten, wenn die o.g. Änderungen eingebaut werden. Zur Entscheidung, ob sich das nach 10 Jahren rechnet, reicht das mE nicht aus. Vor allem ... wie kommt ihr immer auf absurd hohe EK-Renditen um 400%!?

Das ist Quatsch.

Der Immomarkt bewegt sich nicht im luftleeren Raum. Mit einem IT-Büro kann man als Inhaber ca. 25% Rendite erwirtschaften. Das ist Top-Wert in D. Mit Aktien 5-8% im Mittel. Mit EE-Projekten wie Windenergieanlagen oder PV-Parks grob 10% durch EE-Umlage +x% durch Strompreissteigerungen, die über der Energiepauschale liegen.

Mit Immos wollt Ihr 400% oder wahlweise 45% netto pro Jahr erwirtschaften.

Ernsthaft. Wenn das ginge, würde niemand  - also wirklich GAR KEINER! - auch nur einen müden Euro in die vorgenannten Alternativen investieren, sondern JEDER würde seinen Nachbarn ermorden, um an dessen Bude zu kommen und 45% oder 400% rauszuholen.

Wenn also solche Zahlen am Ende einer Tabelle rauskommen, sollte man sich fragen, wie man die auf 0-25% skaliert oder an welcher Stelle man anders rechnen muss. Wer aber glaubt, er könne mit irgendeinem Invest einfach mal das doppelte bis zehnfache erwirtschaften wie alle anderen ... dem ist nicht mehr zu helfen bzw. das taugt dann allenfalls als Benchmark zwischen zwei Immo-projekten. Aber dann eben - wie beschrieben - keinesfalls als tool zur Entscheidung [Immo <=> alternatives Invest].

Und das stört mich dabei, weil es immer so dargestellt wird. Immocation macht das so. FFF macht das so. Du machst das so.

Dabei bin ich Immos ja gar nicht abgeneigt. Nur ... wenn ich mein aktuelles Invest mal dagegen rechne, dann ist das auf der Rückseite einer Briefmarke erledigt. Seit knapp 3 Wochen bin ich Kommanditist eines Parks für WEA mit insgesamt 11 Anlagen, Baubeginn voraussichtlich 2024. Wirtschaftlichkeitsprüfung "Investorcase" liegt bei +10% auf Basis der alten EEG-Umlage von 5,88ct/kwh. Aktuell liegt die Vergütung bei +8ct/kwh und die Anlagen/Betrieb werden _nicht_ 25% teurer. Selbst wenn ... es bliebe bei +10% Mindestrendite und man hat bei einer Finanzierungsquote von 100% sofort positiven Cashflow nach Steuern, sobald sich die Anlagen drehen.

Da kommt man mit einer Wohn-Immo nicht dran, egal wie absurd hoch angebliche Renditeprozentzahlen gepusht werden. Also was ist plausibler und schlussendlich effektiver - Deine 4xx%, FFF's 45% netto p.a. ... oder meine "bescheidenen" 10+x%?

Natürlich meine 10%. Ergo musst Du jetzt Deine Tabelle so bauen, dass die EK-Quote nach Steuern auf unter 10% fällt. Erst dann wäre es als Tool nutzbar, um eine Entscheidung zwischen Immo und Alternativinvest zu leisten.

Aber das ist ein altes Thema, das ich hier gefühlt schon 100 mal bemängelt habe und im Prinzip seit meinem ersten Beitrag. Die Hoffnung auf Besserung habe ich auch schon längst aufgegeben. Die 400% kriegt man einfach nicht aus den Köpfen.

C'est la vie.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 20. April 2023, 15:18 Uhr

Moin,

ich denke du hast den Zweck des Tools nicht ganz verstanden, ich gehe heute Abend auf die von dir angesprochenen Punkte ein. 🙂👍

Zitat von MFZ73 am 20. April 2023, 16:00 Uhr

Zitat von Frugi85 am 20. April 2023, 15:18 Uhr

Moin,

ich denke du hast den Zweck des Tools nicht ganz verstanden, ich gehe heute Abend auf die von dir angesprochenen Punkte ein. 🙂👍

Deine Aussage:

Irhendwas muss man eben ansetzen. Das gute ist ja, dass man hier schnell mit den verschiedenen Parametern spielen kann und dben mal guckem wie sich hohe oder niedrige Inflation auswirkt, auf cashflow oder auch das ygesamtinvest etc...

da hat man schnell diverse Möglichkeiten ertestet und kann sich ein Urteil bilden....man sieht eben, wie das slles korrelliert. Das kriegste von Hand so gar nicht hin.

Dazu isses gut.

Wie gesagt. Es wird immer wieder die gleiche Behauptung aufgestellt, man könnte so das Gesamtinvest beurteilen bzw. die Auswirkung der Inflation auf ebendieses.

Wenn man aber einfach mal "irgendwas" bei verschiedenen Parametern ansetzt, ist das unsinnig. Man muss plausible Werte(spannen) ansetzen, weil sich zu große Abweichungen über lange Zeitreihen systematisch knallhart auswirken. Da kommt am Ende und je länger die Zeitreihe immer Murks raus. Aktuell haben wir zB auch gegenläufige Wertentwicklungen, also negative. Bei FFF sind es "bis zu 40%", wenn man seriöse Analysen als Quelle nutzt, ca. 6% - bin aber gerade unsicher, ob das ein inflationsbereinigter Wert ist oder nicht. Grundsätzlich kann man aber eine Korrelation zwischen Inflation und Wertentwicklung annehmen - nur scheint die ja nicht in die gleiche Richtung zu laufen, sprich: +8% Inflation und +3% Wertentwicklung passt nicht zur Realität von -6% Wertentwicklung (wenn Inflation korrekt berücksichtigt).

Zitat von Gelöschter Benutzer am 20. April 2023, 18:04 Uhr

@mfz73

So, geht los 😎

Erst einmal muss man bitte verstehen, dass ich das Ding in weniger als einer Stunde gefertigt habe. Damit soll jetzt bitte keiner zur bank laufen und einen Kredit aufnehmen! Ich habe einige Vereinfachungen getroffen, klar - sonst brauche ich dafür nicht eine Stunde sondern eine Woche! Du hast einige davon entdeckt, gehe ich gleich drauf ein damit man das richtig einordnen kann.

Gedacht ist das Tool aber dazu gewesen, die wesentlichen Parameter zu erfassen und dann verschiedene Szenarien zu erstellen. Um eben z.B. zu sehen was passiert wenn man mal mit 10 Jahren 6% Inflation kalkuliert ( Privatier äußert ja gerne mal solche Extremszenarien)...und wie ist der Casflow dann oder wenn man hohen oder niedrigen Zins hat oder wenn es keinen Wertzuwachs gibt oder alles zusammen. Und ist viel Eigenkapital dann besser oder schlechter. Es berücksichtigt Einkommensteuern anderer Einnahmen um Abschreibungs und Steuereffekte darzustellen. Man soll nicht das Voreingestellte Extremszenario aufgreifen sondern mit den grünen Eingabfeldern mögliche Kosntellationen erfassen und schauen, was sich auf der rechten Seite dann so ergibt.

Wenn man aber einfach mal "irgendwas" bei verschiedenen Parametern ansetzt, ist das unsinnig. Man muss plausible Werte(spannen) ansetzen, weil sich zu große Abweichungen über lange Zeitreihen systematisch knallhart auswirken. Da kommt am Ende und je länger die Zeitreihe immer Murks raus.

Ja genau, da stimme ich zu. Plausible Wertepaare eingeben ist gut, mach das mal. Man kann ja aber auch mal unplausible ansetzen und sehen was dann passiert. So kann sich ggf. auch ein FFF überzeugen, wie sich eine Inflation nun auswirkt und ob es Steuereffekte gibt.

Dafür ist es super.

 

Nun mal zu deinen Anmerkungen:

Was sofort auffällt:

1. KNK nicht berücksichtigt. Anfangsfehler von 50-100T€.
2. Planungskosten für zB Architekt etc. in Baukosten enthalten?
   1. Sind 3T€/m² plausibel, um kfw-Mittel zu erhalten?
3. Rendite/Wertzuwachs - sorry - komplett falsch berechnet. Machen aber fast alle so.

1 - Ja, sind nicht mit drin. Kann man in die Grundstückskosten reinsetzen. War mir jetzt bei selbst beauftragtem Neubau nicht so vordergründig. Kann man natürlich mit einbauen - ändert aber nichts an der Größenordnung.

2- ja, die sind mit drin. Für diesen preis könnte ich direkt all inclusive loslegen und beauftragen. Ja, das ist plausibel. Fördermittel derzeit bei 40 Plus mit Moduldämmung bis zu 45%. Wenn man es geschickt anstellt, bekommt man also gut die Hälfte als Tilgungszuschuss. BIS ZU - nicht bekommt jeder!

3- ja, auch hier vereinfacht, sonst hätte es mehr Zwischenschritte und Hirnleistung gebraucht. Weicht aber nur geringfügig davon ab wie es korrekt wäre.

Zu 3. im speziellen;

a: Der Wertzuwachs ist mit 3% sehr hoch angesetzt. Meiner Meinung nach ist das auch zu hoch.

b: Ein erheblicher Teil des Wertzuwachses wird durch den Miet-Faktor 25 zugewiesen. Ob man den zu Beginn erreicht, hängt aber maßgeblich von den Baukosten ab, die man vorher ansetzt.

c: Beim Wertzuwachs sind die 100T€ EK nicht berücksichtigt. Müssen im ersten Jahr abgezogen werden.

d: In den Folgejahren muss aufbauend auf c das Start-EK von 100T€ jeweils um die Tilgung erhöht werden, um auf vergleichbare Prozentsätze mit zB einem Aktiendepot zu kommen. Die absurd hohen Prozentsätze von +400% sind irreführend, weil ja eben "nur" eine Wertsteigerung von 3% erzielt werden kann. Wenn ich die Zahlen/Berechnung abändere, sinkt die Anfangsrendite schon mal von >400% auf unter 70%. Und selbst diese 70T€ sind fraglich bzw. eine Annahme bzgl. des erreichbaren Mietfaktors von 25.

e: bei den Opportunitätskosten fehlt ein Aktiendepot, das mit 100T€ EK startet und jeweils durch das zugeschossene Kapital in den ersten 5 Jahren erhöht wird

f: Rücklagen für Instandhaltung spätestens nach 5 Jahren plausibel einbauen. Fiktives Aktiendepot entspr. ergänzen/weiterführen.

a - ich gebe Dir Recht, wer pessimistisch ist, sollte da ggf. nur ein oder gar null eintragen. Ich habe mich für 3 entschieden weil z.b. die Lage super gut ist und die Gegend weiter ausgebaut wird und entsprechende Infrastruktur folgt. Das kann ich nicht vorhersehen, ihr sollte ja aber auch genau solche Zahlen ändern und sehen, was passiert.

b - stimmt, ist aber eine realistische Größenordnung. Aber auch hier wieder individuell und beispielhaft. Ein Neubau sollte aber schon gute 25 erreichen, das ist praxisgerecht, vor allem bei NEUBAU. Aber auch hier kann man ja pessimistisch sein und den runtersetzen. Was man aber nicht tun sollte ist, bei einfach allen Eingaben immer nur pessimistisch sein, auch das ist nicht zielführend. Realistische Wertepaarszenarien eingeben, wie du selbst sagtest 🙂

c - mag sein, verstehe aber nicht ganz was du meinst, vielleicht habe ich da was übersehen in der Kürze der Zeit. Kannst du das bitte nochmal präzisieren?

d - erstmal gehts nicht darum, das ganze mit einem Aktiendepot zu vergleichen. Das kann jeder Sparplanrechner in richtiger Größenordnung. Ich bewerte hier alleinstehend das Invest "Immobilienneubau". Für hohe Effizienz sollte es schon ein MFH sein. Die 400% kommen ja vor allem aus dem Tilgungszuschuss ihv. hier 25% (und bis zu besagten 45%). Die bekommst du ein paar Monate nach Fertigstellung und Antragsprüfung auf deinen Kredit als Tilgungszuschuss gutgeschrieben. Das ist wie Paybackgeld. Das kann dann bei Verkauf oder Weiterfinanzierung geldwert gemacht werden. Es ist also nur passiver Vermögensaufbau - aber er ist vorhanden - in Bezug auf das eingesetzte EK. Mag aber sein, dass dein Punkt "c" da was dran ändert, sicher aber nicht bedeutsam. Tatsächlich habe auch ich mit meinem MFH jetzt in den ersten 5 Jahren den größten Vermögensaufbau. Wenn ich in 8 Jahren verkaufe (und das werde ich natürlich tun) und den Kredit ablöse, dann kann ich die geringere Restschuld ja quasi in Cash umwandeln. Das ist Teil des INVESTMENTS, als das ich das MFH betrachte. Bis dahin hohe Abschreibung (bei mir noch mit Sonderafa, also insgesamt 7%). Wir reden hier ja aber auch über INVESTMENTS.

e - kann man machen und ergänzen wenn man den vergleich möchte, dauert 2 Minuten, aber hat für das was ich aufzeigen möchte keine Bedeutung. Ich möchte nicht vergleichen, ich möchte aufzeigen was möglich ist und wie wie Dinge miteinander korrelieren.

f - in den ersten 10 Jahren passiert quasi gar nichts wenn keine Baufehler oder technisch schlechte Planung vorhanden sind. Das ist wirklich Kleinkram. Aber klar, wer das gerne berücksichtigen möchte, der kann das ja bei der Wertsteigerung abziehen, z.b. 1%.

Mit Immos wollt Ihr 400% oder wahlweise 45% netto pro Jahr erwirtschaften.

Ernsthaft. Wenn das ginge, würde niemand  - also wirklich GAR KEINER! - auch nur einen müden Euro in die vorgenannten Alternativen investieren, sondern JEDER würde seinen Nachbarn ermorden, um an dessen Bude zu kommen und 45% oder 400% rauszuholen.

Wenn also solche Zahlen am Ende einer Tabelle rauskommen, sollte man sich fragen, wie man die auf 0-25% skaliert oder an welcher Stelle man anders rechnen muss. Wer aber glaubt, er könne mit irgendeinem Invest einfach mal das doppelte bis zehnfache erwirtschaften wie alle anderen ... dem ist nicht mehr zu helfen bzw. das taugt dann allenfalls als Benchmark zwischen zwei Immo-projekten. Aber dann eben - wie beschrieben - keinesfalls als tool zur Entscheidung [Immo <=> alternatives Invest].

Und das stört mich dabei, weil es immer so dargestellt wird. Immocation macht das so. FFF macht das so. Du machst das so.

Ich mache gar nichts. Ich berichte aus meinen Erfahrungen und zeige auf was möglich ist. Das Tool soll zeigen, was geht, es ist aber nur so schlau wie der Anwender der es füttert. Ich kann das aus der Praxis bestätigen. Und natürlich sind aktuell auch noch sehr gute Deals möglich. Genau das machen aber eben auch Immobilieninvestoren. Ich kann nicht immer versuchen alles auf den zögerlichen Hans umzurechnen der sich mit 45 traut, eine kleine 24 Quadratmeter große Eigentumswohnung vom Bauträger für 5000E pro Quadratmeter zu kaufen. Da zahlt man natürlich noch Makler, Bauträger, Projektierer etc.

Aber das ist ja bei Aktien auch so. Wenn ich einen Fondmanager meine Produkte auswählen lasse, dann kassiert der da 5% Einstandsquote und 3% p.a. laufende Kosten.

Also macht man das nicht und kauft Aktien direkt und selbst, muss sich aber eben auch etwas damit beschäftigen. Ohne beschäftigen gehts auch bei Immobilien nicht. Wir reden ja über unternehmerisches Denken, denn ähnlich wie bei Aktien wollen wir ja was vermehren. Bei Immos kann man das ganz gut szenarisch berechnen, bei Aktien weniger. Wer sich selbst Gedanken macht, sich um ein Grundstück kümmert und einen Bauingenieur beauftragt, wer also pfiffig und etwas mutig ist, der wird auch "in diesen Zeiten" dafür belohnt. Es passt aber nicht für jeden und es gibt günstige und ungünstigere Konstellationen. Bewerten muss man das für sich selbst. 8 WE baue ich günstiger als 4 oder gar nur 2. Und 8 WE "selbst" bauen lassen ist noch wieder deutlich günstiger als 8WE über Makler vom Träger kaufen. Mit dem Humankapital " Denken und sich mit der Materie umfänglich beschäftigen" sind grundlegende Bestandteile des Erfolgs eines Immobilieninvestments. Je mehr man selbst an Hirnschmalz in ein solches Projekt steckt, desto billiger wird es - und bei größerer Skalierung ( wie bei mir mit 12 WE ) bietet es dann einen ordentlichen Renditehebel auf das EK.

Es klingt für mich immer so als wolltet ihr nicht, dass sowas funktionieren kann und auch täglich irgendwo tut. Lest nicht immer nur Artikel in der Franfurter Allgemeinen oder Internetstatistiken sondern schaut aus dem Fenster. Zumindest hier bei uns in der Gegend wie auch am Standort meines MFH wird derzeit vielerorts gebaut wie blöde, vor allem in kleineren Städten. Grundstückspreise da noch günstig. 150€ den Qm Grund zu 12 Kaltmiete pro Qm Wohnfläche. Nicht immer nur von hohen Bauzinsen lesen und "ohjee" denken. Selbst die Zusammenhänge begreifen (z.b. anhand meines Tools) und überlegen wie sich das Zusammenspiel verhält.

Na klar ist das etwas nerdig - aber irgendwie sind doch alle die mit Investments richtig durchgestartet haben irgendwie Nerds. @ Privatier is auchn Nerd der 3 Stunden täglich irgendwelche Geschäftsberichte studiert und jeden Scheiß über alle Aktien dieser Welt kennt ( wenn ich das richtig verstanden habe) 😀

Dafür hat er eben nach eigenen Angaben auch etwas überrendite im Depot. Und das sogar bei Aktien - bei Immobilien ist es etwas einfacher bzw. planbarer. Letztlich aber mache ich das gleiche mit wenig Eigenkapital und habe die "Überrendite" finanzierungsgehebelt. Das muss man aber bitte alles verstehen (wollen). ich möchte mich hier niemandem aufzwingen. Und ja, ich stehe da breit UND tief im Stoff. Das hat viele Jahre gedauert.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 20. April 2023, 18:27 Uhr

vielleicht nochmal als Ergänzung:

hier mal schauen was so aktuell ist:

https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Öffentliche-Einrichtungen/Kommunale-Unternehmen/Wohngebäude/Neubau/

Es ändert sich ständig was. Interessant ist für Investoren derzeit das hier:

https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Öffentliche-Einrichtungen/Kommunale-Unternehmen/Wohngebäude/Neubau/Effizienzhaus/

Finanzierung um die knapp 4%. Alternativ auch ohne Zuschuss und weniger effizient, dafür aber mit nur 0,7% Zins und langer Tilgungsfreiheit. Auch das kann für Investoren interessant sein. Förderungen der BAFA etc. gibts dann ja auch noch on Top, ebenso wie den des Planers und für den Energieberater.

 

Für Privatpersonen hingegen das hier derzeit gut:

https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/Das-Effizienzhaus/

Ab 0,12% Zins für bis zu 150K pro Wohneinheit. Und das sind alles AKTUELLE Fördertöpfe, die gibts grad - wie lange noch? Keine Ahnung. Aber wenn die gehen, dann werden neue kommen. Sich durch den Jungel des "wo kann ich welche Förderungen bekommen und wie beantrage ich all den Scheiß" ist dann die Aufgabe des Häuslebauers oder Investors - auf welchem level auch immer.

Zitat von MFZ73 am 20. April 2023, 19:04 Uhr

Mir gehts persönlich nicht darum, die Zusammenhänge zu begreifen, sondern darum, ob das für den 0815-User nachvollzieh- und anwendbar ist. Und das ist es bei den ganzen Einschränkungen eben nicht. Vor allem sind wir hier immer noch im „aktuelle Superchancen bei vermietete ETW“-Thread … wo es nicht um Neubau und ergo auch keinen Tilgungszuschuss geht. Die allermeisten werden auch keine eigene Projektierung/Planung ins Auge fassen, insofern erneut die Frage - wem soll das helfen? Wer kann das generell zu was nutzen?

c - mag sein, verstehe aber nicht ganz was du meinst, vielleicht habe ich da was übersehen in der Kürze der Zeit. Kannst du das bitte nochmal präzisieren?

Gucke ich mir noch mal an, aber ich hege da wenig Hoffnung.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 20. April 2023, 20:55 Uhr

Mir gehts persönlich nicht darum, die Zusammenhänge zu begreifen, sondern darum, ob das für den 0815-User nachvollzieh- und anwendbar ist.

Natürlich geht es darum, die Zusammenhänge zu begreifen. Wenn man das nicht will, dann ist man falsch - dann bitte aber auch nicht allen anderen erzählen es sei alles Quatsch!

Und auch muss es für den 0815-User nicht nachvollziehbar sein. 0815 User verstehen weder was von Aktien, noch ETF, noch haben sie idr. Vermögen oder Investments da sie sich nicht dafür nicht interessieren. Für die sind auch Aktien und ETF Teufelswerk, man kennt das sicherlich aus dem Bekanntenkreis...

Wir sind hier aber keine 0815 User. Wir sind überwiegend Frugalisten. Wir setzen uns bewusst mit Finanzen und Konsum auseinander. Wir sind idr. recht intelligent und tauschen uns auf recht hohem Niveau aus und versuchen, uns gegenseitig weiterzubringen und diskutieren über Vermögensaufbau, Investitionsmodelle und frühen Ruhestand. Wir bauen vermögen mit Aktien und Immobilien, P2p oder Ferienwohnungen auf und sind wissbegierig und wollen uns weiterentwickeln.

Wenn Du die Zusammenhänge nicht begreifen willst ist das schade, ich hoffe das sieht die Mehrheit anders. Warum sich dagegen wehren, was neues zu lernen. Es ändert sich derzeit viel und rasant schnell. Warum das nicht verstehen wollen und potenziell nutzen können?

Vor allem sind wir hier immer noch im „aktuelle Superchancen bei vermietete ETW“-Thread … wo es nicht um Neubau und ergo auch keinen Tilgungszuschuss geht.

In einem Threat in dem es um Superchancen geht, gehts also nur um Altbau? Die super Chancen liegen aber aktuell nicht im Altbau sondern im Neubau. Zumindest möchte ich aufzeigen, dass sich das aufgrund aktueller Förderungslage durchaus lohnt. Warum das Thema so abwimmeln?

Die allermeisten werden auch keine eigene Projektierung/Planung ins Auge fassen, insofern erneut die Frage - wem soll das helfen? Wer kann das generell zu was nutzen?

Erstmal jedem der neu kauft oder neu baut. Für Planung und Projektierung gibts Bauingenieure oder Architekten. Planen tut kaum einer selbst, muss auch niemand - habe ich auch nicht! Leute kennen heute aber nur noch Muster-Fertighaus aus dem Katalog mit ein wenig Abänderung oder was fertiges kaufen. Ein individuelles Objekt vom Bauingenieur mit lokalen Kontakten inkl. Bauüberwachung, Ausschreibung, Planung und projektierung ist idr. wenig bis gar nicht teurer. Ich weiß nicht wieviel du davon verstehst aber auch deine Investments haben ja offensichtlich eine hohe Rendite. Offensichtlich hast also auch du irgendwas schlaues angestellt (oder bist 0815 mit viel Glück und gutem Zockergen...?) Sicher hast du dein vermögen auch nicht durch Zufall gewonnen sondern dir was kluges ausgedacht.

Ich versuche, die meiner Meinung nach klugen DInge auch anderen zu vermitteln bzw. zumindest Hilfe zum Verständnis zu generieren.

Aber es ist natürlich klar: wer bereits von Anfang an sagt dass das alles Mist und zu kompliziert ist, bei dem wird das natürlich nichts. Man muss schon bereit sein für neue Ansätze und zeitaktuelle Lösungen.

Seit Januar gibt es z.b. eine erhöhte Afa von 3 statt 2%. So kann man eine Immobilie also über nur 30 jahre komplett abschreiben. Die Zinsen sind historisch gesehen nicht hoch, jedenfalls nicht im Verhältnis zur Inflation. Das ist eine gute Kombination. Die förderungen sind teilweise enorm hoch - siehe bitte mal meinen Link.

Ein guter Bauing. braucht vier Wochen für eine Entwurfsplanung für z.b. ein MFH mit 6 Einheiten. Davon muss sich jetzt nicht jeder 19-jährige angesprochen fühlen aber es gibt hier ja auch bereits Leute mit recht ansehlichem vermögen um die 200k aufwärts und entsprechendem Einkommen und Kreditwürdigkeit. Diese haben aktuell in der tat beste Chancen - so wie es der Titel des Threats beschreibt.

Es ist aber auch okay wenn man es ich von allen Seiten einreden lässt, alles sei gerade schlecht. Alle reden über Altbausanierung, die tollen neuen Förderungen für Neubau stehen nicht im Fokus, es gibt sie aber. Da trifft grad vieles aufeinander. Es geht nicht immer nur um die Höhe der Zinsen. Diese sind im aktuellen Inflationsumfeld relativ nebensächlich - da sind wir aber wieder bei den zusammenhängen die man verstehen wollen muss um Chancen zu erkennen. in einem Jahr regen sich wieder alle auf dass die Fördertöpfe leer sind, dass die Afa gesenkt wird, oder sonstwas. Dann sagt man wieder "das konnte ja keiner ahnen, sowas wissen ja nur Insider" oder " hätte mir das mal einer gesagt".

Jeder möge daraus machen was er will. Ich erwarte ja auch gar nicht dass jeder das alles umfänglich begreift, finde es aber schade wenn jedes Gramm auf die Goldwage gelegt wird, nur weil ich mir für Diejenigen die ggf. interessiert sind, die Mühe mache, meine Ausführungen hier zu posten und bis ins letzte Detail hier meine Zahlen offen zu legen.

Warum der ganze Gegenwind, gegen was denn eigentlich?

Viele Grüße

Frugi

Zitat von MFZ73 am 21. April 2023, 0:20 Uhr

Zitat von Frugi85 am 20. April 2023, 20:55 Uhr

Mir gehts persönlich nicht darum, die Zusammenhänge zu begreifen, sondern darum, ob das für den 0815-User nachvollzieh- und anwendbar ist.

Natürlich geht es darum, die Zusammenhänge zu begreifen. Wenn man das nicht will, dann ist man falsch - dann bitte aber auch nicht allen anderen erzählen es sei alles Quatsch!

Ok. MIR gehts nicht darum, die Zusammenhänge zu begreifen, weil ich solche Objekte jeden Tag auf dem Tisch habe und die Zusammenhänge - bei aller Bescheidenheit - auch ohne Dein Tool begreife. Ich bezweifle aber, dass damit dem regular User geholfen ist, der nicht selbst baut/entwickelt.

Und auch muss es für den 0815-User nicht nachvollziehbar sein. 0815 User verstehen weder was von Aktien, noch ETF, noch haben sie idr. Vermögen oder Investments da sie sich nicht dafür nicht interessieren. Für die sind auch Aktien und ETF Teufelswerk, man kennt das sicherlich aus dem Bekanntenkreis...

Wenn wir so diskutieren, kommen wir nie zum Ende. Ich meine natürlich den 0815-Immo-interessierten HIER im Forum. Die bauen/suchendoch nicht alle min. 5 Einheiten neu, sondern ggflls. auch im Bestand und etwaig auch nur einzelne Whg‘en.

Wir sind hier aber keine 0815 User. Wir sind überwiegend Frugalisten. Wir setzen uns bewusst mit Finanzen und Konsum auseinander. Wir sind idr. recht intelligent und tauschen uns auf recht hohem Niveau aus und versuchen, uns gegenseitig weiterzubringen und diskutieren über Vermögensaufbau, Investitionsmodelle und frühen Ruhestand. Wir bauen vermögen mit Aktien und Immobilien, P2p oder Ferienwohnungen auf und sind wissbegierig und wollen uns weiterentwickeln.

Wenn Du die Zusammenhänge nicht begreifen willst ist das schade, ich hoffe das sieht die Mehrheit anders. Warum sich dagegen wehren, was neues zu lernen. Es ändert sich derzeit viel und rasant schnell. Warum das nicht verstehen wollen und potenziell nutzen können?

Nochmal: ich bewerte jeden Tag mindestens eine Immobilie grob über den Daumen. Neubau, EFH, MFH, Umbau, Gewerbe, Spezialbauten, Ing.Bauwerke und bilde mich daher schon jeden Tag „notgedrungen“ fort - ich dachte, das wäre klar. Mein Fehler, habe ich vorausgesetzt.

Vor allem sind wir hier immer noch im „aktuelle Superchancen bei vermietete ETW“-Thread … wo es nicht um Neubau und ergo auch keinen Tilgungszuschuss geht.

In einem Threat in dem es um Superchancen geht, gehts also nur um Altbau? Die super Chancen liegen aber aktuell nicht im Altbau sondern im Neubau. Zumindest möchte ich aufzeigen, dass sich das aufgrund aktueller Förderungslage durchaus lohnt. Warum das Thema so abwimmeln?

Ich wimmel‘ gar nichts ab. Aber der TE FFF ist nun mal nur im Bestand unterwegs. Und da sieht die Betrachtung, was sich heute lohnt, eben völlig anders aus.

Die allermeisten werden auch keine eigene Projektierung/Planung ins Auge fassen, insofern erneut die Frage - wem soll das helfen? Wer kann das generell zu was nutzen?

Erstmal jedem der neu kauft oder neu baut. Für Planung und Projektierung gibts Bauingenieure oder Architekten. Planen tut kaum einer selbst, muss auch niemand - habe ich auch nicht! Leute kennen heute aber nur noch Muster-Fertighaus aus dem Katalog mit ein wenig Abänderung oder was fertiges kaufen. Ein individuelles Objekt vom Bauingenieur mit lokalen Kontakten inkl. Bauüberwachung, Ausschreibung, Planung und projektierung ist idr. wenig bis gar nicht teurer. Ich weiß nicht wieviel du davon verstehst aber auch deine Investments haben ja offensichtlich eine hohe Rendite. Offensichtlich hast also auch du irgendwas schlaues angestellt (oder bist 0815 mit viel Glück und gutem Zockergen...?) Sicher hast du dein vermögen auch nicht durch Zufall gewonnen sondern dir was kluges ausgedacht.

Das sprengt hier den Rahmen.

Ich versuche, die meiner Meinung nach klugen DInge auch anderen zu vermitteln bzw. zumindest Hilfe zum Verständnis zu generieren.

Aber es ist natürlich klar: wer bereits von Anfang an sagt dass das alles Mist und zu kompliziert ist, bei dem wird das natürlich nichts. Man muss schon bereit sein für neue Ansätze und zeitaktuelle Lösungen.

Ich denke, dass das mittlerweile klargeworden ist, aber ich sage nicht einfach, dass etwas Mist ist, weil ich die Zusammenhänge nicht verstehe, sondern ich sage, dass etwas falsch berechnet ist, WEIL ich die Zusammenhänge verstehe.

Seit Januar gibt es z.b. eine erhöhte Afa von 3 statt 2%. So kann man eine Immobilie also über nur 30 jahre komplett abschreiben. Die Zinsen sind historisch gesehen nicht hoch, jedenfalls nicht im Verhältnis zur Inflation. Das ist eine gute Kombination. Die förderungen sind teilweise enorm hoch - siehe bitte mal meinen Link.

Erneut: MIR musst Du gar nichts erklären. Ich werde dieses Jahr 50, habe Ende des Jahres so ein paar kleine Dinge hintereinander … und mein Ziel ist, dass ich noch 50 Wohn-Einheiten aufbaue, bevor ich verblöde. Aktuell liegt mein Bestand an Wohneinheiten bei Null, wenn ich meine eigene mal außer Acht lasse.

Ein guter Bauing. braucht vier Wochen für eine Entwurfsplanung für z.b. ein MFH mit 6 Einheiten. Davon muss sich jetzt nicht jeder 19-jährige angesprochen fühlen aber es gibt hier ja auch bereits Leute mit recht ansehlichem vermögen um die 200k aufwärts und entsprechendem Einkommen und Kreditwürdigkeit. Diese haben aktuell in der tat beste Chancen - so wie es der Titel des Threats beschreibt.

Der Titel des Threads beschreibt eindeutig BESTAND.

Es ist aber auch okay wenn man es ich von allen Seiten einreden lässt, alles sei gerade schlecht.

Erneut zur Erklärung: ich werde ab ca. 2025, evtl. auch schon 2024 anfangen Immos zu kaufen oder selbst zu projektieren. Oder eben anfangen Ducˋs zu sammeln, wenn ich das für die bessere Option halte. Was ich im speziellen tue oder lasse, empfehle ich aber hier im Forum niemandem weiter, es sei denn, es fragt mich jemand aktiv. Wenn ich mir also Dein Tool ansehe und Fragen stelle, dann ist mein Blick dabei immer darauf gerichtet, was jemand damit anfängt, der sowas noch nie gemacht hat. Und dann auf eine notorischen Verfechter wie FFF trifft.

 

Alle reden über Altbausanierung, die tollen neuen Förderungen für Neubau stehen nicht im Fokus, es gibt sie aber. Da trifft grad vieles aufeinander. Es geht nicht immer nur um die Höhe der Zinsen. Diese sind im aktuellen Inflationsumfeld relativ nebensächlich

Das sehe ich nicht so locker. Du setzt das in Deinem Tool aber für 10 Jahre konstant voraus. FFF stößt an der Stelle ins gleiche Horn.
Ich halte dem entgegen, dass wir eine äußerst seltene makroökonomische Situation haben, bei der sich eigentlich alle Volkswirte am Kopf kratzen - weil die Bekannten und erwarteten Effekte hoher Inflation nicht eintreten. Darüber hinaus - persönliche Meinung - gehe ich nicht davon aus, dass wir für weitere 10 Jahre eine Inflation von +5% haben werden.

- da sind wir aber wieder bei den zusammenhängen die man verstehen wollen muss um Chancen zu erkennen. in einem Jahr regen sich wieder alle auf dass die Fördertöpfe leer sind, dass die Afa gesenkt wird, oder sonstwas. Dann sagt man wieder "das konnte ja keiner ahnen, sowas wissen ja nur Insider" oder " hätte mir das mal einer gesagt".

Wie gesagt, ich kann jeden Tag was schnappen, das über meinen Schreibtisch huscht. Aber wer ist denn schon in der Situation?

Jeder möge daraus machen was er will. Ich erwarte ja auch gar nicht dass jeder das alles umfänglich begreift, finde es aber schade wenn jedes Gramm auf die Goldwage gelegt wird, nur weil ich mir für Diejenigen die ggf. interessiert sind, die Mühe mache, meine Ausführungen hier zu posten und bis ins letzte Detail hier meine Zahlen offen zu legen.

Warum der ganze Gegenwind, gegen was denn eigentlich?

Viele Grüße

Frugi

Der Gegenwind ist im Kern allein mathematisch/stochastisch begründet. Ich bin selbständiger Dipl.-Ing. im Bereich Baunebengewerbe, im Prinzip verdiene ich meine Brötchen mit Mathe, Stochastik/Wahrscheinlichkeiten und auch dem Dedektieren von systematischen Fehlern, die sich fatal auswirken - wenn man deren Macht ignoriert. Und im Sinne dessen, was ich weiter oben geschrieben habe … ich spreche Dir nicht ab, dass Du selbst ein Objekt mit kfw-Mitteln überblickst, aber ich behaupte, dass ein interessierter User aus diesem Thread in Kombi mit Deinem Tool nicht in der Lage ist, das auf sein explizites Objekt anzupassen.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 21. April 2023, 8:38 Uhr

Moin @mfz73

Ok. MIR gehts nicht darum, die Zusammenhänge zu begreifen, weil ich solche Objekte jeden Tag auf dem Tisch habe und die Zusammenhänge - bei aller Bescheidenheit - auch ohne Dein Tool begreife. Ich bezweifle aber, dass damit dem regular User geholfen ist, der nicht selbst baut/entwickelt.

ich bewerte jeden Tag mindestens eine Immobilie grob über den Daumen. Neubau, EFH, MFH, Umbau, Gewerbe, Spezialbauten, Ing.Bauwerke und bilde mich daher schon jeden Tag „notgedrungen“ fort - ich dachte, das wäre klar. Mein Fehler, habe ich vorausgesetzt.

Nein, das war mir so nicht unbedingt klar, du hattest dich bislang immer sehr zurückgehalten mit Infos dazu was du machst. Man las immer nur von "Projekt(en)".

 

Was ich im speziellen tue oder lasse, empfehle ich aber hier im Forum niemandem weiter, es sei denn, es fragt mich jemand aktiv. Wenn ich mir also Dein Tool ansehe und Fragen stelle, dann ist mein Blick dabei immer darauf gerichtet, was jemand damit anfängt, der sowas noch nie gemacht hat.

Auch von mir ein "nochmal": das Tool soll keine persönliche Planung einleiten. Es soll Marktszenarien ermitteln und mit veränderbaren Hauptparametern flott darstellen können und bewerten helfen, ob sich im aktuellen Marktgeschehen eine  Immobilie (Neubau, sorry- mein Fehler im Bestandsbaubauthreat) "rechnet" und für einen Vermögensaufbau geeignet ist. Heute ist sowas alles "speziell". "Früher" war es der normale Weg. Man hatte ein Grundstück gekauft oder zumindest in Aussicht und eine Idee davon, was man damit anstellen möchte - also ein Konzept. Dann ging man zum Ingenieur, hat das ganze konkret ausgefeilt und zugeschnitten, geplant, gebaut, bezahlt und war happy. Man selbst brauchte sich in guter Betreuung um wenig kümmern. Heute wird so getan als wäre das alles Hexenwerk. Den Gang zum Ingenieur können aber auch Laien bzw. sind das die Meisten ihrer Kunden gewesen. Einige davon besitzen nun mittlerweile hunderte Wohnungen. Bauträger sind eine Modeerscheinung die vor 20 Jahren zunehmend ihren Lauf nahm. Fühlt sich eben alles seriöser an wenn och jemand dazwischen sitzt der nochmal 20-30% Marge hat?!

Was ich bei all den Diskussionen hier erreiechen möchte, ist vor allem jungen Leuten Mut zu machen, sich schlau zu machen und zu handeln. Mit Immobilien kann man aus dem Nichts bzw. mit geringsten Eigenmitteln in sehr kurzer zeit ein hohes vermögen aufbauen, das im weiteren nur noch verwaltet bzw. abgesessen werden muss. Das lohnt mit 50 natürlich nur noch bedingt.

Du setzt das in Deinem Tool aber für 10 Jahre konstant voraus. FFF stößt an der Stelle ins gleiche Horn.
Ich halte dem entgegen, dass wir eine äußerst seltene makroökonomische Situation haben, bei der sich eigentlich alle Volkswirte am Kopf kratzen - weil die Bekannten und erwarteten Effekte hoher Inflation nicht eintreten. Darüber hinaus - persönliche Meinung - gehe ich nicht davon aus, dass wir für weitere 10 Jahre eine Inflation von +5% haben werden.

Nö! Ich sehe (derzeit) keine Anhaltspunkte für langjährig hohe Inflation, stimme dir da also zu. Ich hätte im Tool auch 17% eingeben können oder minus 9. Und ins gleiche Horn wie FFF stoßen kann ich ja schonmal gar nicht da ich von Neubau spreche, er von Altbau. Letzteres ist aktuell (!) sehr diffizil zu betrachten. Das ist wirklich was für Profis wenns in der gesamtbetrachtung funktionieren soll. Ich persönlich würde da gerade gar nichts kaufen, politisch alles unklar - und auf Glück baue ich nicht auf.

Wie gesagt, ich kann jeden Tag was schnappen, das über meinen Schreibtisch huscht. Aber wer ist denn schon in der Situation?

Die, die das schon gemacht haben
Die, die sich damit beschäftigen weil sie sich z,b. durch Fuzzis wie mich inspiriert fühlen und sich mit der Materie befassen
Die, die sich ggf. auch beruflich ansehen wie andere das seit Jahren machen und dann den Mut fassen, das ggf. auch mal selbst anzugehen statt anderen das Feld zu überlassen.

ich spreche Dir nicht ab, dass Du selbst ein Objekt mit kfw-Mitteln überblickst, aber ich behaupte, dass ein interessierter User aus diesem Thread in Kombi mit Deinem Tool nicht in der Lage ist, das auf sein explizites Objekt anzupassen.

mag sein, aber um Kennzahlen grob abzuschätzen und zu bewerten, den "Rest" bespricht man mit einem Fachplaner den man dafür bezahlt. Die Mathematik macht aber auch der nicht. Er liefert aber Zahlen und kennwerte mit denen man dann im aktuellen Marktumfeld, Preissektor und Förderungsjungle konkret rechnen kann. Erst dann folgen Entwurf, Genehmigungsplanung, Antrag und Bau....

Aber vielleicht ist das auch vegebene Liebesmüh und ich sollte es so halten wie du es machst und mich dazu nur noch melden wenn ich konkret angesprochen werde.
Ich kann schwer einschätzen, wer sich das hier überhaupt durchliest oder ob das alle langweilig und nerdig finden (was es ja aber nicht ist, zumindest letzteres).

Oft ist es so, dass menschen die mit derlei Kram sehr erfolgreich sind, das schön für sich behalten, so dass es für andere ein Mysterium bleibt. Es bekommt dann Oberwissenschaftlichen Charakter so nach dem Motto "das ist ja eh nur was für Leute mit Geld". Das ist natürlich Unfug. Der Gewinn liegt im Einkauf. Wenn cih mir ansehe, wie hoch da teilweise die Margen bei Bauträgern sind. Endkunden zahlen nicht selten 50% Aufpreis für ein Objekt im vergleich zu dem was sie berappen müssten wenn sie es selbst in Auftrag geben würden. Eine entsprechende Erstberatung beim guten Ingenieur kostet um die 100 Euro, eine grobe Kostenanalyse (etwa plus minus 5%) ist für wenige hundert Euro zu haben. Kann man schonmal machen wenn man anschließend hunderttausende ausgibt (oder auch hunderttausende spart). Wer natürlich vom Träger für 5k pro Qm kauft statt das selbe Objekt für 3,5K zu bauen, der muss natürlich genauer rechnen. Oft liegt der Gewinn dann eben nur noch in der Eigenleistung durch z.b. Hausverwaltung etc.

Ich sehe diese Betretenheit oft im Bekanntenkreis. Erst heißt es oft: "was, du bist ja verrückt, du baust 6 Wohnungen?!", später dann "is ja klar dass du Kohle hast, bei 6 Wohnungen. Interessant ist für sie dann nur noch dass sie weniger haben als ich, nicht aber wie sie selbst das ebenfalls erreichen können. Wie fast überall liegt der gewinn im Einkauf. Die Marge ist hoch, es braucht nur etwas Mut, auch im aktuellen Marktumfeld. Auch hier im Forum kann ich das teilweise beobachten. Schnell ist man der nervige Laberhannes der es ja schon geschafft hat und der daher ja easy große Töne spucken kann. ich werde daher über künftige Projekte auch hier nicht mehr berichten, für die meisten ist das schon zu abgehoben. Aber auch ich habe mit Mitte 20 mit einem Objekt mit 3 WE begonnen, dann kam ein 12er, nun sitze ich an der Planung für ein 36WE Objekt bzw. ist die Entwurfsplanung nach 2 Wochen fertig und nun muss ich schauen ob ich den Zuschlag für die Ausschreibung erhalte - vermutlich schwierig da hunderte Bewerber...Aber auch dort dann wieder: 3,5K Baukosten zzgl. 40% Förderung gegen 5K Marktwert. Wenns klappt, dann stecke ich mir von den 8 Millionen Baukosten nach 10 Jahren bei verkauf 5m in die eigene Tasche, bis dahin monatlich 30K Cashflow. Wenns nicht klappt muss ich etwas warten und wieder zwei Wochen investieren.

Die Größenordnung bzw. Skalierungist aber nebensächlich, wichtigb ist das man beginnt, sich traut und die Finanzierungshebel nutz. Macht mand as ohne Zwischenhändler, ist das ganze letztlich seutlich stabiler finanziert als ohne, dann wirds eben 30% günstiger, darin liegt der Gewinn.

Dennoch, ich danke Dir fürs Feedback zum Tool, vielleicht findet es ja auch mal jemand der noch am Anfang steht. Viel Erfolg auch für dein eigenes Projekt 🙂

Zitat von Privatier am 21. April 2023, 9:33 Uhr

Zitat von Frugi85 am 21. April 2023, 8:38 Uhr

 

Was ich bei all den Diskussionen hier erreiechen möchte, ist vor allem jungen Leuten Mut zu machen, sich schlau zu machen und zu handeln. Mit Immobilien kann man aus dem Nichts bzw. mit geringsten Eigenmitteln in sehr kurzer zeit ein hohes vermögen aufbauen, das im weiteren nur noch verwaltet bzw. abgesessen werden muss. Das lohnt mit 50 natürlich nur noch bedingt.

 

Ich will Dir das gerne glauben und kann mir auch gut vorstellen, dass das geht. Aber die Diskussionen hier finde ich ehrlich gesagt eher abschreckend. Sogar ich, der ich ja nun schon ein gutes finanzielles Wissen mitbringe, frage mich, ob ich mir das antuen soll oder ob ich es besser bleiben lasse. Je mehr ich lese, um so mehr bin ich (für mich gesprochen) von meinen Aktieninvestments überzeugt. Die Meinungen, Berechnungen und Einschätzungen liegen derart auseinander, dass man zu der Erkenntnis kommen muß, dass das sehr viel Zeit, Aufwand und Wissen erfordert.

Zitat von Muslime_Frugi am 21. April 2023, 9:43 Uhr

@mfz73

selten hatte ich so eine Einigkeit mit dir wie hier bei dieser "ausufernden" Diskussion.
Grundlegend handelt sich hier um eine Kommunikationsproblem. Wohl wirklich gut gemeint aber am Thema etwas vorbei. Es wird ein Wissen, Netzwerk und Erfahrung wie aber auch finanzielle Stärke vorausgesetzt, über die ein privater Wohnungskäufer/Hausbauer i.d.R. nicht verfügt.

Die Gefahr ist dann eher größer, dass sich ein Interessent einer kleinen Immobilie von FFF, frugi85 oder auch Immocations Euphorie anstecken lässt und dann im Detail Fehler macht und für diese viel Lehrgeld bezahlt oder sich das Genick bricht.

Ein Nachbar meiner Eltern wollte sein EF Haus dass er sich eigentlich gar nicht leisten konnte mit dem Bau eines 4 Famielienhauses finanzieren. Begleitet und motiviert wurde er von einem Entwickler/Bauingenieur mit dem er im örtlichen Tennisclub gut befreundet war. Was bei dem Bauing. selbst gut funktioniert hat und ihn wohlhabend machte, brach dem anderen sein Genick. Am Ende stand er alleine da!

Am Ende ging er Pleite, die Ehe scheiterte und er beging Selbstmord.

Um zurückzukommen auf die aktuellen Investitionsmöglichkeiten: Selten haben die Rahmenbedingungen und Fördermöglichkeiten so wenig zusammengepasst. Zumindest in meiner Gegend.

• Gefördert wird KfW40, projektiert und derzeit angeboten wird ausschließlich KfW55.
• Die maximalen m2 Preise passen nicht mit den Neubaupreisen überein.
• Die günstigen KfW Zinsen müssen mit hohen Tilgungsraten erkauft werden

Wir sind in vielerlei Hinsicht in einer Transformationsphase. Vielleicht lieber warten bis KfW40 Standard ist und sich die Förderungen an die Realität anpassen. Die Entwicklung der Zinsen lässt sich eh nicht voraussehen.

@mfz73: Tut hier wenig zur Sache, aber ich frage mich schon, warum du mit Erfahrung und Netzwerk dir nicht selbst einen Immobilienbestand aufgebaut hast? Denn ohne Frage, wer das kann, wird schneller vermögender als der ordinäre Aktiensparer ... sofern er will...

 

 

Zitat von Gelöschter Benutzer am 21. April 2023, 10:01 Uhr

Moin Lrivatier,

für irgendwen schon, aber nicht für dich als Kunden. Technischen Sachverstand brauchst du keinen bis wenig. Dafür gibts Planer, am besten dinen guten. Was du machen musst ist die Finanzierung suf die ybeine stellen und dann brav alle Rechnungen schreiben und du brauchst ein Konzept. Für " nur" eine eigengenutze Wohnung brauchst du aber alles das auch nicht. Du baust damkt ja sber auch quasi kein Vermögen mehr auf. Du kaufst vom Träger und hockst dich dann wieder vor deine Aktiennerichte 😉

Aber letztlich ist die Abschreckung zu Unrecht hoch. Genau da versuche ich ja anzusetzen und entgegenzuwirken. Aktien sind auch kompliziert fur jemanden der sich da nicht mit auseinandersetzt und die Produkte nicht versteht. Für dich und in deinem Alter ist selbst eine Eigentumswohnung kein langfristig irientiertes Invest mehr, das ist es ggf. für deine Erben. Du musst erstmal den Mehrpreis abwohnen den du dafür zahlst dass sich andere Gedanken machen.

Für wen oder was du nun eigentlich eine Eigentumswohnung suchst ist mir auch nicht wirklich klar. Bei dir ist doch der Drops gelutscht.

 

Und ja, solche Diskussionen sind eher abschrechend, auch für mich.

Du haust dir beim Thema Aktien sicherlich auch regelmäßig vor die Strin wenn da wieder einer überlegt, einen aktiv gemanagten Fond bei der Sparkasse einzurichten...

Da kommen hier dann tausend Leute im Forum und sagen " Eh, das ist nicht effizient, denk doch mal drauf rum, lieber einen ETF zu besparen, das ist deutkich günstiger und dann vsrdienst auch du was daran und nicht nur der Bankberater. Ist sofort jedem klar und logisch.

Bei Immobilien ist es ähnlich, nur heißen die Worte da anders. Da wird die Aktie zur Immobilie und der Fonmanager zum Bauträger. Ansers ist nur, dass du dir billiges Geld leihen kannst und somjt nicht auf deine vielleicht 100k Eigenkapital beschränkt bist sondern auch für z.b. weitere 900k bauen kannst die du gar nicht besitzt und auch darauf Dividende erhälst.

Bei Aktien suchst du ja auch nach günstigen Einstiegsgelegenheiten und schwimmst nicht mit dem Strom, investierst nicht in das in das alle investieren sondern bewertest und analysierst den Markt und seine Produkte.

Wenn ich das mit Immobilien mache, dann wirkt das abschreckend, abnormal und ultra übermenschlich kompliziert...tja...

Und glauben tut es einem auch keiner - man wird zum Spinner 😉 Immerhin ein sehr wohlhabender Spinner 😀😘

 

 

 

 

Zitat von FredFinanzFuchs am 21. April 2023, 10:20 Uhr

In unseren größeren Städten sind 80% Mieter und nicht Eigentümer. Die Politik fördert die Eigentumsbildung im Bestand wenig, den Lastenzuschuss kennen nur wenige. Finanzielle Bildung in den Schulen: Fehlanzeige. Zum Thema Geld und Vermögen: Eine eher skeptische Einstellung. Das Forum hier lesen nicht nur diejenigen, die auch posten. Ich will Mut machen, sich mit der Immobilie zu beschäftigen, deshalb animierende Überschriften - und es ist gut, wenn hier auch gemahnt wird.

Ich empfehle den Einstieg mit einer preisgünstigen gebrauchten Wohnung, die man in Eigenleistung renoviert und deren Belastung nicht höher als eine Miete ist - zur Eigennutzung.  Oder in diesem thread den Einstieg mit einer kleinen, vermieteten Gebrauchten. Vorher aber ein halbes Jahr Preisrecherche, um zu wissen, was günstig ist. Die Makler berechnen nicht pro Besichtigung und sind natürlich sehr freundlich und aufgeschlossen. Und sich parallel über Finanzierung und auch Kosten für Modernisierung informieren. Macht alles viel Mühe. Aber für jemanden, der ein regelmäßiges, mittleres Einkommen hat, der wird damit langfristig (mindestens 10 Jahre) einen guten wirtschaftlichen Erfolg haben. Bestand ist dabei erheblich einfacher als Neubau, auch wenn eine energetische Sanierung erforderlich wird.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 21. April 2023, 10:29 Uhr

Moin Muslime Frugi,

• Gefördert wird KfW40, projektiert und derzeit angeboten wird ausschließlich KfW55.
• Die maximalen m2 Preise passen nicht mit den Neubaupreisen überein.
• Die günstigen KfW Zinsen müssen mit hohen Tilgungsraten erkauft werden

Wir sind in vielerlei Hinsicht in einer Transformationsphase. Vielleicht lieber warten bis KfW40 Standard ist und sich die Förderungen an die Realität anpassen. Die Entwicklung der Zinsen lässt sich eh nicht voraussehen.

Genau das ist doch aber der "Fehler". Ineigenregie kannst du nereits jetzt KFW 40 bauen, hab ich schon vor drei Jahren, sogar 40 Plus. Der Träger baut kfw55 weil das für ihn deutlich billiger ist. Ob du das anschließend mit 15 oder 40% gefördert bekommst ist ihm doch egal. Seine Marge ist bei 55 deutlich höher und das Lrojekt einfacher, da weniger harte Vorgaben.

Alles was jetzt auf den Reißbrettern liegt wird kfw40 ( muss!). Diese Ibjekte findet man dann in 1.5-2 Jahren auf dem Markt. Wenn andere dann staunen betreibe ich so eine Bude schon 5 Jahre 😉

Und dieses ewige abearten und warten auf besere oder andere Förderungen ist ein Scheinargument. die Forderungen von vor zwei Jahren gibts heute nicht mehr, die von heute gibts nächstes Jahr nicht mehr. So kommt man stets zu Spät zum Zug.

Und zu deinem Bekannten:

Wer sich schon ein Eigenheim nicht leisten kann und dann aber noch versucht, aus einem Objekt das er sich ebenfalls nicht leisten kann, noch ein weiteres zu finanzieren, der hat ohnehin bereits bei den Grundlagen aufgehort nachzudenken und die Intelligenz ist dem Größenwahn gewichen, da habe ich dann wenig Mitleid. Wär er mal nur beim MFH geblieben wär die Story sicherlich eine andere...

KfW40 Standard ist und sich die Förderungen an die Realität anpassen. Die Entwicklung der Zinsen lässt sich eh nicht voraussehen.

Die Realität ist jetzt und nicht wenn die Kiste in zwei Jahren über Träger, Makler und sonstige mitverdienende Wasserköpfe verscheuert wird.

Die Entwicklung der Zinsen ist ebenfalls egal. Du kalkulierst zum JETZIGEN Zeitpunkt mit aktuellen Zahlen durch und hast das 10 Jahre safe ohne dass sich etwas ändert. Effizient ist es (das Investment) , dann zu verkaufen oder bei fallender Zinslage ggf. auch weiterlaufen zu lassen, wär sber nicht mein Style da dann irgendwann die Zeit kommt in der neue Aufgabenstellungen anfallen.

KFW40 ist JETZT Standard, ebenso wie AKTUELLE Förderungen. Jetzt wird das Geld verdient. Das sird in 5 Jahren ähnlich sein. Den Vorteil eines ggf. geringeren Sollzinses in 5 Jahren holst du nicht mehr raus im Vergleich zu einem Objekt das du jetzt baust und schon hast 5 Jahre für dich abeiten lassen. Abwarten kann nur, wer ewig 30 bleibt 😉

9 Monate lang haben alle gejammert es gBe keine Förderungen mehr. Jetzt gerade gibts irre viele auf einen Haufen. Für einen Neubau zahlt man aktuell inkl. Förderungen effektiv weniger als noch vor drei Jahren. Alternativ ohne Förderungssumme, dafür aber aktuell für 0,3% Zinsen 😯

Dieses ewige abwarten und nach hinten Schieben ist doch der eigentliche Renditekiller.

Bei Aktien investierst du doch auch direkt und schaust dir das nicht nochmal 5 Jahre lang an um zu sehen was so passiert...

Ich finde es seltsam, wie die gleichen Vorgehensweisen da so unterschiedlich bewertet werden

 

Zitat von Gelöschter Benutzer am 21. April 2023, 10:36 Uhr

Bestand ist dabei erheblich einfacher als Neubau, auch wenn eine energetische Sanierung erforderlich wird.

Oha. Eine Sanierung ist eigentlich das Anspruchsvollste was man machen kann. Die Zusammenhänge sind komplex. Hier sucht man sich dann idr. einen Fachberater oder Bauing. Das ist nichts anderes als das was man macht wenn man einen Neubau erstellt. nur kommt das eben erst später und man hat keine andere Wahl. Gerade bei Sanierungen geschehen die größten Baufehler, vor allem wenn in Eigenregie durchgeführt und die Kisten von in 7 Jahren kenne ich jetzt noch nicht und kann sie nicht einpreisen, die von heute hingegen schon.

Ich klinke mich jetzt aber aus, mehr hab ich nicht zu sagen 💩

Zitat von MFZ73 am 21. April 2023, 11:39 Uhr

Zitat von Frugi85 am 21. April 2023, 8:38 Uhr

Auch von mir ein "nochmal": das Tool soll keine persönliche Planung einleiten. Es soll Marktszenarien ermitteln und mit veränderbaren Hauptparametern flott darstellen können und bewerten helfen, ob sich im aktuellen Marktgeschehen eine  Immobilie (Neubau, sorry- mein Fehler im Bestandsbaubauthreat) "rechnet" und für einen Vermögensaufbau geeignet ist.

Ich hab's für mich mal um zwei Zeilen erweitert. Bruttorendite auf korrekt berechnetes ... kumuliertes (!) ... EK ... geht im dritten bis zehnten Jahr massiv runter auf "normale" Werte zwischen 0-10%. Abzüglich Inflation tauchen dann je nach Eingangswert sogar negative (!) Nettorenditen im Wertzuwachs auf.

Weiterer Fehler: den abschreibungsfähigen AFA-Wert verknüpfst Du mit der KFW-Tilgung. Das ist mE verkehrt, weil der Afa-Wert irgendwo bei 75% des Baupreises liegt. Mit 25% KFW passt das zufällig, aber es passt nicht mehr, wenn man den KFW-Wert ändert.

Heute ist sowas alles "speziell". "Früher" war es der normale Weg. Man hatte ein Grundstück gekauft oder zumindest in Aussicht und eine Idee davon, was man damit anstellen möchte - also ein Konzept. Dann ging man zum Ingenieur, hat das ganze konkret ausgefeilt und zugeschnitten, geplant, gebaut, bezahlt und war happy. Man selbst brauchte sich in guter Betreuung um wenig kümmern. Heute wird so getan als wäre das alles Hexenwerk. Den Gang zum Ingenieur können aber auch Laien bzw. sind das die Meisten ihrer Kunden gewesen. Einige davon besitzen nun mittlerweile hunderte Wohnungen. Bauträger sind eine Modeerscheinung die vor 20 Jahren zunehmend ihren Lauf nahm. Fühlt sich eben alles seriöser an wenn och jemand dazwischen sitzt der nochmal 20-30% Marge hat?!

Fragt man sich, warum gerade reihenweise Bauträger pleite gehen ...

Was ich bei all den Diskussionen hier erreiechen möchte, ist vor allem jungen Leuten Mut zu machen, sich schlau zu machen und zu handeln. Mit Immobilien kann man aus dem Nichts bzw. mit geringsten Eigenmitteln in sehr kurzer zeit ein hohes vermögen aufbauen, das im weiteren nur noch verwaltet bzw. abgesessen werden muss.

Wie gesagt ... negative Nettorenditen. Und ich werd's nicht zum 100. Mal vorkauen.

Das lohnt mit 50 natürlich nur noch bedingt.

Kommt drauf an, was man für Ziele hat im Leben.

Nö! Ich sehe (derzeit) keine Anhaltspunkte für langjährig hohe Inflation, stimme dir da also zu. Ich hätte im Tool auch 17% eingeben können oder minus 9.

Mich würde interessieren, was bei nicht konstanter Inflation passiert. Aber dann wird's definitiv komplex.

ich spreche Dir nicht ab, dass Du selbst ein Objekt mit kfw-Mitteln überblickst, aber ich behaupte, dass ein interessierter User aus diesem Thread in Kombi mit Deinem Tool nicht in der Lage ist, das auf sein explizites Objekt anzupassen.

mag sein, aber um Kennzahlen grob abzuschätzen und zu bewerten, den "Rest" bespricht man mit einem Fachplaner den man dafür bezahlt. Die Mathematik macht aber auch der nicht.

Wenn einer mit Deinem Tool zu mir ins Büro kommt, bekommt er Mathematik. Ob er will oder nicht. Alles andere wäre eine Falschberatung, für die ich haftbar wäre.

Er liefert aber Zahlen und kennwerte mit denen man dann im aktuellen Marktumfeld, Preissektor und Förderungsjungle konkret rechnen kann. Erst dann folgen Entwurf, Genehmigungsplanung, Antrag und Bau....

Aber vielleicht ist das auch vegebene Liebesmüh und ich sollte es so halten wie du es machst und mich dazu nur noch melden wenn ich konkret angesprochen werde.
Ich kann schwer einschätzen, wer sich das hier überhaupt durchliest oder ob das alle langweilig und nerdig finden (was es ja aber nicht ist, zumindest letzteres).

Oft ist es so, dass menschen die mit derlei Kram sehr erfolgreich sind, das schön für sich behalten, so dass es für andere ein Mysterium bleibt.

Tja, das ist das Risiko, das man eingeht. Halte ich mich zurück, halten mich 95% für einen verwirrten Spinner, der nur rumquaken will. Beschreibe ich mal ein konkretes Projekt mit Zahlen/Werten und zeige beispielhaft auf, was ich tue, bin ich der großkotzige Selbstdarsteller. Dazwischen gibt's wenig.

Ich sehe diese Betretenheit oft im Bekanntenkreis. Erst heißt es oft: "was, du bist ja verrückt, du baust 6 Wohnungen?!", später dann "is ja klar dass du Kohle hast, bei 6 Wohnungen.

Das ist in dieser Diskussion egal. Entweder das tool rechnet korrekt oder es rechnet eben nicht korrekt.

Ich glaube, ich habe auch noch einen anderen Fehler entdeckt, denn die Rendite verändert sich nur unmerklich, wenn man den Eingangswert von 25% kfw auf Null setzt. Und das kann bei aller Liebe nicht sein. Es muss einen signifikanten Unterschied ergeben, ob man mit oder ohne KFW-Förderung finanziert ...

Zitat von Privatier am 21. April 2023, 9:33 Uhr

Ich will Dir das gerne glauben und kann mir auch gut vorstellen, dass das geht. Aber die Diskussionen hier finde ich ehrlich gesagt eher abschreckend. Sogar ich, der ich ja nun schon ein gutes finanzielles Wissen mitbringe, frage mich, ob ich mir das antuen soll oder ob ich es besser bleiben lasse. Je mehr ich lese, um so mehr bin ich (für mich gesprochen) von meinen Aktieninvestments überzeugt. Die Meinungen, Berechnungen und Einschätzungen liegen derart auseinander, dass man zu der Erkenntnis kommen muß, dass das sehr viel Zeit, Aufwand und Wissen erfordert.

Es ist im Grunde immer der gleiche Fehler. In seinem tool stehen in der letzten Zeile Margen von +100% auf das EK, fällt binnen 10 Jahren nie unter 40%. Wenn das korrekt wäre, hätten wir in D Bürgerkrieg und jeder Grundbesitzer 'ne geladene halbautomatische Waffe im Auto. Skaliert man es korrekt runter, kommt man in die Bereiche, die Du auch mit Aktien und ich mit meinem WEA-Projekt erzielen.

Würde ich mein WEA-Projekt so rechnen, wie frugi85 seine Immo, hätte ich allerdings noch krassere "Renditen", weil ich mich nahe am Bereich "Division durch Null" bewege. Ich muss Dir nicht erklären, was dann passiert, aber dann wird die Rendite unendlich - was auch schon mal einem der beiden Schlauköpfe von immocation vor laufender Kamera aufgefallen ist. Natürlich ohne in der Konsequenz darüber nachzudenken, ob die absurd hohen Anfangsrenditen letztlich plausibel sind.

Dass der Gewinn höher ist, je früher man in der Wertschöpfungskette einsteigt, ist das einzige Argument, das man hier gelten lassen kann. Risiken werden dabei aber komplett ausgeblendet. Kleines Beispiel aus meiner Praxis: Bauträger hat 1 Jahr Verzögerung und damit 1 Jahr Kreditkosten plus 150T€ Zusatzkosten für Bodendenkmalpflege, weil beim Bodengutachten drei alte Löffel und 'ne Feuerstelle aufgetaucht sind. Machste nix. Die 150 Scheine sind weg. Die müssen deswegen ihren MB S580 nicht verkaufen oder zum Pfandleiher bringen, aber das muss man auch erst mal wegstecken und bei anderen Projekten wieder reinholen können.

Wenn das einem Einsteiger passiert, ist das existenzbedrohend. Und wer darauf hinweist, ist eben der Miesepeter.

That's life.