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Ziel 2020?

Zitat von Nyxpriest am 25. April 2020, 21:46 Uhr

Vor allem den Teil mit sinngemäß "Immobilien funktionieren als Anlage" will ich (naturgemäß, das ist mein Anlage-Schwergewicht) so nicht glauben oder verstehen. Über meinen Ansatz lässt sich sicher streiten, aber mich mach die Absolutheit der Aussage stutzig.

Die Absolutheit ist auch unsinnig, selbst wenn man sich die Aussagen von Kommer, auf die @Fritz sich stützt, zu Nutze macht:

https://www.youtube.com/watch?v=mvM4tvTF264

In diesem Interview legt Kommer dar, dass die Profis ca. 30% billiger einkaufen, was durchaus realistisch ist.

Nun könnte man Fritz' Argumentation folgen, dass die ca. 60% "Kleinvermieter", die es in D im Gesamtmarkt gibt, allesamt Verluste fabrizieren, weil sie gegen die Kostenstruktur der Profis nicht ankommen. Spinnt man das logisch weiter, müsste man sich fragen, was denn passieren würde, wenn der Mietmarkt komplett staatlich oder von institutionellen Anlegern umgesetzt werden würde. Die Profis würden unter 50 Einheiten aussteigen, der Rest müsste entweder durch staatliche Verwaltung oder Nischen-Firmen gedeichselt werden.

Das wäre mE auch nicht optimal, zeigt aber das Potential für private Investoren auf: man muss sich im Detail kümmern.

Zitat von Nyxpriest am 25. April 2020, 21:46 Uhr

Ich finde extrem spannend was hier diskutiert wird und auch wenn es nichts mehr mit Zielen 2020 zu tun hat, mach es Spaß das hier zu lesen.

Als Anfänger (und so einer bin ich auch) ist man aus meiner Sicht selbst verantwortlich sein Wissen aus unterschiedlichen Quellen zu beziehen und es ist wichtig auch solche Beiträge wie von Fritz zumindest ernst zu nehmen.

Es handelt sich hier um Forum um teilweise ganz offensichtlich sehr erfahrene Anleger und von deren Meinung kann man nur profitieren. Auch wenn ich ein "Berufsanfänger frisch von der Uni mit den Dollarzeichen in den Augen" bin und mir einiges gegen den Strich geht was du hier so sagst Fritz 😀

Vor allem den Teil mit sinngemäß "Immobilien funktionieren als Anlage" will ich (naturgemäß, das ist mein Anlage-Schwergewicht) so nicht glauben oder verstehen. Über meinen Ansatz lässt sich sicher streiten, aber mich mach die Absolutheit der Aussage stutzig. Kannst du einmal genauer erläutern wie du das meinst? Gerne auch mit Link, wenn es irgendwo in dem Forum schon steht. @fritz

Sorry, nicht persönlich nehmen. Ich sage nur manchmal unbequeme Wahrheiten und nehme vielleicht nich so viel Rücksicht auf die "Befindlichkeiten" anderer. Hat aber auch was damit zu tun, dass ich für die "unbequemen Wahrheiten" selbst gern angegangen werde. Egal...

Was ich zu dem Thema Immobilien meinte ist, dass es sich für private Kleinanleger nicht wirklich lohnt. Klar, du kannst kurzzeitig durchaus viel Geld damit machen, aber den meisten ist das Risiko nicht bewusst und sie kenne weder den wahren Wert ihre Immobilie noch die tatsächlichen Kosten, weil sich alles auf sehr viel länger Zeiträume erstreckt, als bspw. bei Aktien. Ich betrachte jetzt mal die 2 typischen Fälle mit Immobilien Geld zu verdienen: a) Vermieten von Wohnungen/Häusern; b) Kauf- und Verkauf.

Zu Fall a) Wer hier keine tiefgreifende Fachkenntnis hat, beurteilt unter Garantie den Wert seiner Immobilie falsch. Es ist nämlich nicht so, dass man einfach einen Marktpreis heranziehen kann und das ist es dann. Das kann mächtig nach hinten los gehen. Wenn du den Wert der Immobilie aber schon falsch beurteilst, berechnest du auch deine Jahresrendite falsch. Hinzu kommen sehr hohe Nebenkosten, (Grunderwerbssteuer, Notarkosten, usw.) die hier viel höher sind, als bei Wertpapieren und sich nur bei entsprechender Größe/Menge relativiert. Des Weiteren gibt es zusätzliche Risiken, die z.B. bei Aktien gar nicht vorhanden sind. Z.B. wie ist über die Jahre die Auslastung, also wie oft und wie lange stehen Wohnungen leer. Oder wie oft hat man Probleme mit zahlungsunfähigen/-unwilligen Mietern. Du hast es vielleicht selbst noch nicht erlebt, aber einen nicht zahlenden Mieter aus einer Wohnung herauszubekommen dauert in Deutschland durchschnittlich ein halbes Jahr. Hinzu kommen noch die Gerichtskosten. Die Einnahmen, die dir da entgehen sind für immer weg, wenn der Mieter vielleicht noch Privatinsolvenz anmeldet oder auf Hartz-IV ist. Außerdem kann ein Haus u.U. hohe Kosten verursachen, wenn da mal was kaputt geht oder wenn altersbedingte Reparaturen anstehen (nicht alles kann man auf die Mieter umlegen). Das geht schnell mal in die 10.000 EUR. Wenn du alles richtig berechnest, hast kommst du vielleicht auf eine Bruttorendite von 4% p.a., wenn alles gut läuft. Aber, wenn nun aus oben genannten Gründen auch nur eine Wohnung keine Einkünfte generiert, kannst du auch ganz schnell ins Minus rutschen. Jetzt stellt sich die Frage, ob man die Aussicht auf eine solch mickrige Rendite, mit einem solch hohen Risiko erkaufen sollte. Als Kleinanleger, kannst du kaum streuen, da dir einfach das Kapital fehlt. Eine Vonovia hat kaum ein Problem damit, wenn da mal ein Mieter nicht zahlt, du schon. Hinzu kommt noch, dass du alle Leistungen (Handwerker, Material, etc.) ca. 30% teurer einkaufen musst, als eine große Immobiliengesellschaft. Du hast also eine gravierenden Kostennachteil. Mit Aktien machst du allein durch Buy-and-hold (also ohne spezielle Anlagestrategie) ca. 5% p.a. und du kannst auch als Kleinanleger sehr breit streuen.

Fall b) Kommen wir zum Kauf und Verkauf. Auch hier bist du als Kleinanleger extrem im Nachteil. Das geht schon damit los, dass du den Wert einer Immobile kaum ermitteln kannst, dass erfordert eine tiefgreifende Fachkenntnis. Nicht umsonst gibt es dafür studierte Gutachter. Das Problem ist, es wird dir kaum jemand eine Immobilie zu einem fairen Preis verkaufen. Was die meisten machen, ist eben zu hoffen, dass es genügend Ahnungslose auf dem Markt gibt, die bereit sind noch überzogenere Preise zu zahlen. Das Thema ist halt sehr emotional aufgeladen. Insbesondere die kleinen "Häuslebauer" wollen eben ein Objekt unbedingt haben und zahlen Mondpreise. Aber da stellt sich eben die Frage, wie lange das gut geht. Die Subprimekrise in den USA, die später in die Finanzkrise mündete, hat genau auf diese Weise angefangen. Man hat angenommen, dass es immer noch jemanden gibt der bereit ist einen noch höheren Preis zu zahlen. Bis diese Leute eben plötzlich nicht mehr da waren und das ganze ist wie ein Kartenhaus zusammen gebrochen. Auch in Deutschland haben wir vielerorts schon wieder die Anzeichen von Blasenbildung. Des Weiteren hast du als Käufer ca. 8% Nebenerwerbskosten zu tragen. Diese musst du ja dem nächsten Käufer mindestens wieder drauf rechnen um überhaupt in die Gewinnzone zu kommen. Je nachdem wie lange es dauert, bis du die Immobilie wieder los bekommst musst du dann 15% oder mehr drauf schlagen, damit sich das überhaupt lohnt. Jetzt kommt hinzu, dass die Immobilienpreise nicht überall in Deutschland steigen. Es gibt auch Gegenden (insbesondere einige ländliche und strukturschwache Gegenden) da fallen sie sogar. Durchschnittberechnungen zufolge sind für Kleinanleger ca. 10 Jahre Haltedauer notwendig um in die Gewinnzone zu kommen. Als Kleinanleger braucht darüber hinaus nur ein Geschäft schlecht zu laufen um einem das Genick zu brechen. Bei Aktien ist es nicht so schlimm, wenn mal ein Unternehmen den Bach runter geht. Man kann ja auf 30 oder mehr streuen.

Fazit: Es lohnt sich für Kleinanleger nicht weil für diese Gruppe a) diese Geschäfte zu riskant sind, b) bei den meisten die Expertise nicht da ist und c) die tatsächliche Rendite viel zu gering ist.

 

Ausserdem werden oft wesentliche Dinge vernachlässigt bzw. nicht berücksichtigt, weil die Leute sich selber in die Tasche lügen / nicht rechnen können. Beispiele:

  • Eigener Aufwand in die Renovierung / Instandsetzung der Immobilie wird oft gar nicht berücksichtigt. Ich kenne da aber genug Fälle. Wenn ich 2 Jahre lang wie wild an den Abenden / Wochenenden an meinem Haus rumarbeite, muß ich die Stunden auch entsprechend berücksichtigen. Macht aber keiner.
  • Viele bekommen von Eltern / Großeltern mal zwischendurch eine Summe "zugesteckt" um irgendwelche Arbeiten etc. durchzuführen. Das wird oft auch nicht berücksichtigt.

Deshalb stimmen die Renditen oft überhaupt nicht.

Bei Aktien kann ich das ganz einfach ermitteln: ein Blick auf mein Master-Excel oder mein Depot und ich sehe nahezu realtime die Perfomance meiner Aktien, zB der größten Position Microsoft (680% Kursgewinn ohne Berücksichtigung der Dividenden).

Also ich habe eben nochmal meine Ziele vom November durchgelesen... passt alles noch. Keine neue Ausrichtung.

 

Zitat von Lex am 26. April 2020, 19:52 Uhr

Also ich habe eben nochmal meine Ziele vom November durchgelesen... passt alles noch. Keine neue Ausrichtung.

Aktuell könnte ich meine Ziele wöchentlich aktualisieren. Umsatz und Gewinn gehen völlig unerwartet steil nach oben, Umsatzeinbruch bzgl. Corona ist auch noch nicht in Sicht, eher im Gegenteil. Anfang Mai wird dann der Schlachtplan für's Restjahr aufgestellt, viel Investitionsstau habe ich aber gar nicht mehr. Komplett irre Situation. Werde dieses Jahr wohl bisschen Cashpolster aufbauen und dann Kredite abbauen. Vielleicht mache ich auch was völlig Verrücktes und zahle meine Steuern im Voraus.

Für meine Aktien hatte ich in 2020 mit 10% Negativentwicklung gerechnet. Somit liege ich aktuell auch ganz gut im Plan. Aber das Jahr ist ja noch lang....

Zitat von MFZ73 am 27. April 2020, 2:26 Uhr

Vielleicht mache ich auch was völlig Verrücktes und zahle meine Steuern im Voraus.

kicher.

 

Zitat von Christine am 27. April 2020, 10:21 Uhr
Zitat von MFZ73 am 27. April 2020, 2:26 Uhr

Vielleicht mache ich auch was völlig Verrücktes und zahle meine Steuern im Voraus.

kicher.

Upgrade: StB hat gestern die Erhöhung der Vorauszahlungen beantragt, sodass ich nach aktueller Prognose Ende 2020 keine Steuerschulden mehr hätte, faktisch also 1,5-2 Jahre Vorsprung ggü. dem normalen Prozedere. Den Gag gönne ich mir also tatsächlich, bringt auf der anderen Seite aber Ruhe vor dem FA, damit erhöhte Planungssicherheit und das war eines meiner großen Ziele als Unternehmer. Bis Ende des Jahres werde ich dann nur weiter Cash/Tagesgeld aufbauen, im Nov/Dez das Versorgungswerk voll ausschöpfen und ggflls. SoTi's bei den Krediten tätigen.

So wie es aussieht werde ich auch allen Mitarbeitern statt Urlaubsgeld (10€/Urlaubstag) ein halbes Gehalt auszahlen und die Weihnachtsgelder deutlich vorzeitig raushauen. Wenn ich das bis Juli (sic!) schaffe, kann der Einbruch kommen, dann muss ich für ca. 1,5 Jahre nur noch kostendeckend arbeiten und mein Grundrauschen erwirtschaften.