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Zitat von Frugi85 am 22. Oktober 2021, 11:18 Uhr

Wenn du den Zuschuss abgreifsn kannst dann kommt auch noch die Sonderafa in Frage. ...

4 Jahre Sonder AfA gibt es nur bei Neubauten mit maximal 3.000€ p.m2. Da liege ich deutlich drüber. Die Sonder AfA wäre natürlich toll gewesen, da ich max. noch so lange arbeiten will und derzeit eine hohe Steuerlast habe. Aber so bleibt die lineare AfA für 50Y höher.

Wichtig ist natürlich immer ein hoher ausweisbarer Gebäudeanteil. In meinem Fall sind es 93%. So ergibt sich neben den abschreibbaren Schuldzinsen und NK eine geringe und ab FIRE geradezu marginale Steuerlast.

das tolle an der Afa ist, dass ich die insgesamt 20% verteilen kann wie ich will. Das Jahr Bauzeit mitgerechnet. Da im Durchschnitt mehr Afa abzuschreiben ist als Miete rein kommt wirkt sich das auch noch schön auf meine Sonstigen Einnahmen aus. Insgesamt sind das knapp 300.000€ auf bis dahin nach Abzug absetzbarer Kosten etc. 250.000€ Mieteinnahmen. bleiben Nach Steuerfreibetrag noch gut 15.000€ pro Jahr übrig. Bleiben im Schnitt maximal 10.000€ zu versteuerndes Jahreseinkommen bei insgesamt etwa 120.000 abzugsfähige Bruttoeinnahmen. Das ganze vier Jahre lang, dann setzt die Tilgungsphase des MFH ein. Bis dahin ist aber bereits das "letzte" Bauobjekt gebaut...hoffe ich. Zwar deutlich weniger Afa aber für ein weieres Jahr volle Pulle absetzen reichts, danach kommt der Steuerteufel :-/

Allerdings bin ich dann 40, werde Nachwuchs haben und ggf. geheiratet haben so dass die Steuerlast deutlich sinken wird. Zwischsnzeitlich wird das Depot mit bis dahin etwa 300.000€ an über die Tilgungsfreien Jahre gesammelten Mieteinnahmen gefüllt sein.

Was dann bleibt sind netto etwa 1.000€ aus Vermietung, 1500€ aus den Ferienwohnungen und 1000€ aus einem 450er und einem gerade so sozialversicherungspflichtigen Job mit sowas wie 500€ Brutto um Krankenversicherung zu sparen.

Macht 3500 Netto und bei Bedarf nochn Tausender aus dem Depot ohne dass es einschrumpft. Das langt bei shuldenfreiem Eigenheim auch dicke für eine vierköpfige Familie wenn man das will...

Zwar machen Vermietung und Fewo auch weiterhin Arbeit aber alles zusammengerechnet kostet mich das im Monat vielleicht 5 Tage an Zeit. Ich denke das kann man schaffen und mit diesem "Teilfire" wäre ich auch sehr happy, zumal ich gesundheitlich bis dahin auch viel mehr nicht mehr werde regeln können...

 

Zitat von yaleidal am 22. Oktober 2021, 11:18 Uhr

Die Kosten der Weg Verwaltung sind bereits abgezogen von der mietrendite als Teil der nicht umlagefähigen kosten.

Du hast 550-600€ kalt genannt, Kaltmiete enthält keine Kosten. Falls das Kaltmiete minus Kosten sein sollten, müsstest du das so formulieren. Kann die Bewertung entscheidend verändern, tut es in deinem Fall aber eher nicht. 🙂

Instandhaltung Neubau ist nur für die Wohnung relevant. Wenn ich die Wohnung tatsächlich 30 Jahre halte. Dann einmal Boden, streichen, Fliesen sollten nach 30 Jahren auch noch halten.

maximal 10.000€

10.000€ in 30 Jahren Instandhaltung, also knapp 28€ monatlich? Da hängst du besser noch ne 0 dran. In dem Zeitraum dürfte die Haustechnik weitgehend saniert werden, die Fassade, das Bad, Elektrik, diverse gesetzliche Anforderungen umgesetzt werden... Und solltet ihr weniger als üblich in Gebäude und Wohnung investieren, hilft dir das wenig, weil sich dafür der erzielbare Verkaufspreis entsprechend reduziert.

Aufgrund innenstadtlage rechnen ich mit

mietausfall von maximal 3-6 Monaten bei einem

zeitraum von 30 Jahren.

6 Monate in 30 Jahren könnte als Mittelwert hinkommen. Mit Innenstadtlage hat das aber wenig zu tun, zahlungsunfähig/-unwillig können Mieter in allen Lagen werden. Evtl. Verwechslung mit Leerstand?

dank Stellplatz kann die Mietpreisbremse

umgangen werden

Magst du das genauer erklären? M.w. sind zwar Mobiliar und andere Dinge von der Mietpreisbremse ausgenommen, aber auch hier gibts Normen und Rechtsprechung, die deinen Rendite stark begrenzen. So schlau waren andere vor dir ja auch schon.

zinsbindung 30 Jahre natürlich sonst wäre der Zinssatz von 1,5 Ja sehr grausam. Für 10 Jahre werden mir momentan 0,6 angeboten.

Jo, 1,5 sind schon sehr hoch. Wie @muslime_frugi schon sagte, ein wenig Tilgung und ein gesunder Anteil EK machen da viel aus.

1,5 % sind JETZT grausam, in 15 oder 20 Jahren aber vielleicht ein Träumchen zumal das so wie ich es gelesen habe über die gesamte 30 jährige Laufzeit angesetzt ist. Also eigentlich okay - doof ist nur dass sich die Zinskosten nicht fortwährend senken da keine Tilgung erfolgt. Ich habe mit KFW zu 0,75 finanziert, festgeschrieben auf 10 Jahre. Wenns danach 2,5 % werden ist immer noch alles Wie am Anfang. Wer weiß schon wie sich das sobentwickelt. Für ein Entfälliges Darlehen über 30 Jahre ist das eigentlich ein sehr guter Zins, da kommt meine Bank nicht hin, die wollen für,das gleiche 2,4%. Ich hatte ja bewusst darüber nachgedacht das Bauprojekt auf meinem Hinterhofgrundstück so zu finanzieren, um unter benannten Verlusten mehr Geld in die nächsten paar Jahre zu transferieren da in hoffentlich noch weit entfernter Zeit aber realistisch betracht innerhalb der nächyten 20 Jahre nochmal ein recht großes Immobilienerbe auf mich zusteuert. Da ich nicht wüsste was ich mit Mitte/Ende 50 mit dem Geld aus dann insgesamt knapp 30 Wohnungen anfangen soll, wäre das ggf. eine Überlegung wert - wozu sich jetzt zu Tode sparen und im Alter nicht wissen wohin mit monatlich 20.000€ aus Vermietung und Dividenden...?!

ABER das ist bei mir eben auch ein spezieller Fall und ergibt meiner Meinung nach eben nur aufgrund des zuberwartenden Erbe Sinn...

 

Um die Wertung "hoch" zu relativieren möchte ich ergänzen, dass ich die 1,5 für 30Y nicht absolut zu hoch finde, sondern relativ zu geringeren Laufzeiten.

Die Zinshöhe bestimmt maßgeblich die Kosten für einen Businesscase. Bei einer Finanzierung der 270k betragen die Zinskosten für die 30Y (1,5%) Laufzeit 337,50€ p.M. im Monat, bei 0,73% auf 15Y 164,25€ p.M..

Dann lieber geringere Laufzeit und Eigenkapital bilden. Nach den 15Y schrumpft die Prolongationssumme um >30% der Ursprünglichen. Die Restschuld steht nominal ggü. der dann geringeren Kaufkraft in einem positiven Vwrhältnis. Eine längere Laufzeit ist letztendlich immer wie eine Versicherung. @Energiefuchs hat vor kurzem von <1% auf 30Y  geschrieben was mir extrem günstig (zu günstig?) erscheint.

Es gibt verschiedene Gründe und Motive eine Investition zu tätigen und so können Entscheidungen für den einen ein"no GO" sein und für den anderen passend.

@Yaleidal will über diesen Kauf ja wohl in erster Linie monatlichen Free Cashflow generieren. Warum er das machen will, nachdem er vor wenigen Tagen oder Stunden die frohe Botschaft über 5.000€ monatliche Bruttomieteinnahmen erfahren hat kann uns nur er beantworten. Die Büchse der Pandora war wohl eine recht große Schachtel.

Vor wenigen Tagen hat er zu all den turbulenten Ereignissen auch noch einen Beitrag eröffnet der fragt "Wie kommt man an renditestarke Objekte".  ...Die Welt ist eben bunt, schnelllebig und die Stimme aus dem OFF zeitweilen mystisch...

In dem Sinne allen ein entspanntes Wochenende!

Geht ja auch mehr darum, dass der zukünftige Leser hier sinnvolle Inhalte findet. Ob der Fall real oder frei erfunden ist, ist für mich dann zweitrangig. Allerdings könnte der TE sich tatsächlich mal glaubhaftere Plot-Twists überlegen. 🙂

Zitat von TheWanderer am 22. Oktober 2021, 14:33 Uhr

Geht ja auch mehr darum, dass der zukünftige Leser hier sinnvolle Inhalte findet.

Da stimme ich dir voll zu!

wird allerdings mit dem Titel „was meint ihr“ schwierig.

Vor wenigen Tagen hat er zu all den turbulenten Ereignissen auch noch einen Beitrag eröffnet der fragt "Wie kommt man an renditestarke Objekte".

Nunja, renditestark ist jedenfalls was anderes als das heute vorgestellte Objekt.

Gerade heute wieder ein traumhaftes Grundstück an der Ostsee entdeckt das nach meinem Geschmack wäre. Wieder im Einzugsbereich meines Planers, der mich auch darauf hingewiesen hat. Sowas ist renditestark bei Gesamtbaukosten inkl. Außenanlagen und Grund etc. von um die 2500€/Qm.

Müsste ein Dreigeschosser mit rund 850 QM Wohnfläche hin. Erzielbare Kaltmiete dort um die 13€/Qm. Jetzt könnt ihr mal rechnen.

 

 

 

Dann lieber geringere Laufzeit und Eigenkapital bilden. Nach den 15Y schrumpft die Prolongationssumme um >30% der Ursprünglichen. Die Restschuld steht nominal ggü. der dann geringeren Kaufkraft in einem positiven Vwrhältnis. Eine längere Laufzeit ist letztendlich immer wie eine Versicherung. @Energiefuchs hat vor kurzem von <1% auf 30Y  geschrieben was mir extrem günstig (zu günstig?) erscheint.

Hallo,

bitte den von mir genannten Zins nicht als gängige Kondition ansehen. Meine Frau arbeitet bei einer Bank, das sind Sonderkonditionen für Mitarbeiter. Ein Teil ist sogar zinslos, der Rest vergünstigt (gerade an der Schwelle zur Versteuerung als Geldwerter Vorteil)

Gruß Energiefuchs

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