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Was meint ihr?

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Hab die Möglichkeit eine zwei Zimmer Wohnung in zentraler Lage in einer deutschen Großstadt zu kaufen für ca. 250.000€. Neubau ca. 55qm

Miete dürfte 550-600 kalt realisierbar sein. Nach Rücksprache mit dem Banker bekomme ich auch die nebenerwerbskosten finanziert bei 30 Jahren zu 1,5% als endfälliges Darlehen. Es blieben also 250€ im Monat bis 300€ an Cash Flow über. Wie sehr ihr das?

Hallo @yaleidal, du zahlst bereits um die 350€ Zinsen, wie willst du da selbst bei 600 kalt auf 300€ Cashflow kommen? Für Verwaltung + Instandhaltung zahlst du dann nochmal mindestens 300€ monatlich drauf für die nächsten 30 Jahre. Im Ergebnis hast du dein halbes Leben lang hohe Schulden, dazu das Objektrisiko und dauerhaft negativen Cashflow. Ob das Sinn macht, kannst du selbst beurteilen.

Ich kann nicht folgen.

312,5€ Zinsen bei 1,5% Sollzinssatz für 30 jahre

Keine Tilgung
Erziebare Miete: 550-650€
nicht umlagefähig sind ca. 60€

da neubeu, fällt Instandhaltung erstmal nicht an

somit

cashflow 277,5€ vor steuern

selbst wenn keine Wertsteigerung erfolgt sondern die Wohnung nur gleich viel wert bleibt, dann habe ich bestenfalls 30 Jahre lang Cash generiert.

 

Verwaltung mach ich selber. Und Instandhaltung muss ja nur für die Wohnung zurück gelegt werden. Da im

hausgeld schon eine Instandhaltungsrücklage vorhanden ist

Und in 15 Jahre kann ich die Schulden auf einen Schlag abbezahlen, dann vorhandener Liquidität

Rechne mal rückwärts:

Wenn die Zinsen ihv. 1,5% der halben Kaltmiete entspricht, dann bleibt nochmal in etwa 1,5% an Rendite, dazu noch Steuern ujd irgendeine Form,von Ausgaben,wirds auch mal irgendwo geben.

Wann du die Bude bezahlst ist erstmal egal, wenn du es aber tust dann ist das ygsld gebunden und kann nicht mehr anderweitig angelegt werden. Auf dieses Gesamtkostenkapital hast du dann also sowas wie 1% Nettorendite. Mietausfallrisiken, Renovierungen etc. sind auch noch nicht eingerechnet. Das ist richtig mies! Dazu noch der Aufwand für die Vermietung. Dein einziger möglicher Gewinn bei der Sache ist die in der Größenordnung nicht kalkulierbare Wertsteigerung. Da kannst du besser Aktien kaufen - die rufen dich auch nicht an wenn der Wassethahn leckt  😉

 

Ich warte geradezu auf Leute wie dich, die mir fast 5000€/Qm Bei 11€ Kaltmiete zahlen. Auch bei mir ist es Neubau mit Wohnungsgrößen zw. 45-60 Qm. Wenn du alle 11 zu gleichen Konditionen wie von dir beschrieben kaufst, dann bekommst du die zwölfte geschenkt 😉

Ich hätte dann innerhalb von drei Jahren aus 150.000€ Startkapital fast 2.000.000€ zu versteuernden Gewinn gemacht. Nach Steuern bleibt dann noch genug übrig um den Kasten nochmal neu zu bauen, dieses Mal allerdings ohne Kredit - den zahlst du dann ja für mich 😉

Von dann 8000€ monatlicher Bruttomiete komme ich ganz gut klar.

Meiner Meinung nach verkalkulierst du dich mit deinem Vorhaben ganz gewaltig!

 

vg

Frugi

 

 

 

 

Absolut die Rendite ist unterirdisch bei einem Eigenkapitaleinsatz. Es handelt sich allerdings um 110% geliehenes Geld.

also alles wird über die Bank finanziert. Das heißt mit nicht vorhandenen Geld wird Geld generiert

5.000€ qm sind für Innenstadtlage hast üblich. Wir reden von 1km entfernt zur hauptfußgängerzone einer Stadt mit ca. 800,000 Einwohnern.

wie kann man sonst Schulden aufnehmen? Eine Bank gibt einem kaum für aktienkäufe Geld.

Nur weil das so üblich ist bedeutet das ja noch nicht dass es ein gutes Investment ist. Die Margen sind da recht eng, die Preise derzeit astronomisch. Wenn du als Investor mit großem Koffer kommst, alles bar zahlen kannst und das Risiko auf mehrere Wohnungen streuen kannst dann ist ggf. nochmal was anderes. Du hast aber schon 50% der Kaltmiete nur an Zinsen und Null Streuung. Wenn BEI MIR mal ein, zwei oder auch drei Mieter nicht zahlen, dann ist das noch kein Drama. Wenn DU abet so ein Pech hast dann stehste doof da und kannst alles schön aus eigener Tasche zahlen und darauf warten dass du auf eigene Kosten Räumungsklage einreichst die dann irgendwann nach zwei Jahren mal erfolgreich ist und anscließend nochmal schön renovieren. Rechne das nochmal durch und erkenne deine Fehler in der Kalkulation!

Mietausfall kann locker gestemmt werden. 3.000 netto Einkommen aus Erwerbsarbeit und weitere 5.000€ monatliche Mieteinnahmen aus Zinshaus in ebenfalls Innenstadtlage einer Großstadt.

 

Wenn die Lage so gut ist, dann stelle ich mir zudem die Frage warum die Kaltmiete mit rund 10€/Qm so niedrig ausfällt - für einen Neubau!

Das hab ich ja schon in absoluter Provinzlage - da stimmt doch was nicht bzw. ist das Verhältnis von Mieteinnahme und Kaufpreis echt mies! Warum?

Zitat von yaleidal am 22. Oktober 2021, 10:14 Uhr

Mietausfall kann locker gestemmt werden. 3.000 netto Einkommen aus Erwerbsarbeit und weitere 5.000€ monatliche Mieteinnahmen aus Zinshaus in ebenfalls Innenstadtlage einer Großstadt.

Vor nicht mal 2 Wochen hast du das geschrieben:

"(...) Und habe nun Belastungsfrei eine Immobilie (1,3) geerbt. Diese hat Mieteinnahmen von ca. 2500€ monatlich und potential auf 5.000€. Allerdings läuft der Nießbrauch dem ehemaligen Eigentümer zu, so dass ich mit diesen Einnahmen erst in 10 Jahren rechnen kann. (...)"

Nießbrauch weggefallen.

2,2 - 2,7% Mietrendite ist grenzwertig (ich rechne die Mietrendite immer auf den GEsamtpreis, also mit Kaufnebenkosten). Bei 1,5% Darlehenskosten nicht umlagefähige Nebenkosten und etwas Steuer dürfte nichts bleiben außer Hebelrisiko.

Oben schreibst du 312,50€ Zinskosten, weiter oben von 110% Finanzierung. 1,5% von 270k = 337,50€

Gibt es wenigstens einen KfW Zuschuss zu dem Neubau? Programm 261 oder 461?

Weder der Zins von 1,5% ist besonders gut (ich gehe von Erstrangigen Konditionen aus) noch die Mietrendite auf den KP. Ok, die letzten 4 Wochen haben die Zinsen angezogen.

Ansonsten sind das klare Blasentendenzen. Warum sollte ein Mieter das nicht auch so machen und dann 337,50€ Kaltmiete zahlen anstatt 550 - 600€?

Fazit: Ich halte nichts davon gar nicht zu tilgen. Es fallen die guten Zinsangebote raus, i.d.R. verlangen Banken 1% Mindesttilgung. Ich würde mir das alles nochmal überlegen.

Zitat von yaleidal am 22. Oktober 2021, 10:25 Uhr

Nießbrauch weggefallen.

und die Miete hast du auch gleich um 100% erhöht? Du legst echt ein Tempo vor 😉

Warum denn dann die schlechten Konditionen und dauerhaft hohen Zinsen eines endfälligen Darlehens in Anspruch nehmen? Wenn du schulddnfrei mit den anderen Mieteinnahmen bequem tilgen kannst dann ergibt doch ein "normales Darlehen" ggf. viel mehr Sinn?!

Ich verstehe schon, dass du die Rendite über das endfällige Darlehen hebeln möchtest, allerdungs ist die Gewinnmarge in diesem speziellen Fall viel zu gering bzw. steht in keinem positiven Verhältnis zum Risiko des Investments...

@Frugi 85:

Ich habe größten Respekt vor deiner Energie die du in deine Projekte steckst! Das ist im Prinzip eine unternehmerische Bauträgertätigkeit. Das geht wohl auch nur, weil du im Umland der Zentren deine Projekte machst. In Stadtlagen kommt man kaum bis gar nicht an Grundstücke dran.

Allen anderen würde ich nicht den Mut nehmen um eine kleine Einheit bequem und fix und fertig zu kaufen. Ich kaufe gerade eine kleine Neubauwohnung mit zu erwartender Mietrendite von 3,2% - 3,4%, einem zweckungebundenen KfW Zuschuß von 26.250€ und einem Darlehnszins von 0,73% auf 15 Jahre in städtisch guter Zukunftslage. Ich habe meine 2 im Bestand vermieteten Wohnungen 1996 und 2012 gekauft, beide haben sich bei damaligen Parametern nicht annähernd so gut gerechnet wie diese.

@ Yaleidal:

Wenn du 5.000€ Bruttomieteinnahmen hast und 1.500€ zum Leben benötigst, solltest du dich über die Erbschaft freuen und gleich deinen Job kündigen um deinem Traum nachzugehen und etwas Selbständiges zu machen. Warum willst du als Anfänger mit zweifelhaften Businesscases unnötige Risiken eingehen für eine Kapitalmaximierung die du gar nicht brauchst?

@yaleidal Dir scheint einiges an Basiswissen zu fehlen. Was nicht schlimm ist, muss man sich halt aneignen, das Forum hier ist ja auch für sowas da. Aber du bekommst hier gerade Feedback von Leuten mit deutlich mehr Erfahrungen und solltest besser auf sie hören und lernen, und nicht nur blind dein Wunschdenken verteidigen.

Deinem Ausgangsposting fehlen elementare Angaben. Was kalkulierst du denn in 30 Jahren für mittlere Kosten an Instandhaltung und Verwaltung? ("Die ersten Jahre 0€" ist keine Antwort darauf). Und natürlich hast du nicht umlegbare WEG-Verwalterkosten, auch wenn du selbst vermietest. Mit welchem Anteil Leerstand und Mietausfall rechnest du? Wie lange Zinsbindung hat dein Kredit? Was soll überhaupt Großstadt aussagen, mehr München oder mehr so Chemnitz? Bei allen wirklich begehrten Lagen bekommst du früher oder später eine Mietpreisgrenze reingedrückt, dann vermietest du deutlich unter freier Marktmiete. Wie sieht es aus, wenn der Markt auf mieterfreundlich umschlägt (in 30 Jahren sehr wahrscheinlich), die Mieten stagnieren, die Mieter wohnen wechseln wie die Unterwäsche (und das tun sie, sobald sie es können) und nur noch frisch renovierte Wohnungen marktfähig sind?

Und warum erzählst du uns Räuberpistolen wie die von deiner (Ex-)Nießbrauchsimmo?

Die KfW Zuschüsse 461 262,261 gehen auch bei Kauf von neuen Immobilien?

Ja:
https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestehende-Immobilie/F%C3%B6rderprodukte/Bundesf%C3%B6rderung-f%C3%BCr-effiziente-Geb%C3%A4ude-Wohngeb%C3%A4ude-Zuschuss-(461)/?kfwmc=vt.sea.google.SEA_VT_EBS_BEG_BK.

Programm 461 gibt es als Auszahlung zur freien Verwendung, Programm 261 ist mit einem KfW Darlehen verbunden. Beide Programme sind seit Juli 2021 am Start.

@muslime_frugi

Das sind ja aber schon doch nochmal etwas andere Zahlen als bei Yaleidal. Knapp 4% Mietrendite ist zwar auch kein Brüller aber zumindest ausreichend um relativ sicher shwarze Zahlen zu schreiben. Das sehe ich bei Yaleidal mit fast der Hälfte dessen nicht mehr. Das kann nur zur Belastung werden. Warum sich sowas antun?! Es besteht doch kein Zwang hier was zu unternehmen und mit etwas Zeit wird sich da wohl auch ein besseres Objekt finden.

Noch immer verwundert mich die für Lage und Neubauobjekt im Verhältnis geringe Kaltmiete...

Neubauwohnung mit zu erwartender Mietrendite von 3,2% - 3,4%, einem zweckungebundenen KfW Zuschuß von 26.250€ und einem Darlehnszins von 0,73% auf 15 Jahre in städtisch guter Zukunftslage

Wenn du den Zuschuss abgreifsn kannst dann kommt auch noch die Sonderafa in Frage. DAS ist der eigentliche Gewinn an der Sache und verhilft zu schnellem Anfangscash das dann anderswo investiert werden kann. Erst dadurch hat man ja gehebelt. Kapital erzeugen nicht durch Mieteinnahmen sondern durch Abschreibung und somit Steuerersparnis. Gut also, wenn man noch weitere Einnahmen hat damit man hier nichts verschenkt.

 

Zitat von TheWanderer am 22. Oktober 2021, 11:03 Uhr

@yaleidal Dir scheint einiges an Basiswissen zu fehlen. Was nicht schlimm ist, muss man sich halt aneignen, das Forum hier ist ja auch für sowas da. Aber du bekommst hier gerade Feedback von Leuten mit deutlich mehr Erfahrungen und solltest besser auf sie hören und lernen, und nicht nur blind dein Wunschdenken verteidigen.

Deinem Ausgangsposting fehlen elementare Angaben. Was kalkulierst du denn in 30 Jahren für mittlere Kosten an Instandhaltung und Verwaltung? ("Die ersten Jahre 0€" ist keine Antwort darauf). Und natürlich hast du nicht umlegbare WEG-Verwalterkosten, auch wenn du selbst vermietest. Mit welchem Anteil Leerstand und Mietausfall rechnest du? Wie lange Zinsbindung hat dein Kredit? Was soll überhaupt Großstadt aussagen, mehr München oder mehr so Chemnitz? Bei allen wirklich begehrten Lagen bekommst du früher oder später eine Mietpreisgrenze reingedrückt, dann vermietest du deutlich unter freier Marktmiete. Wie sieht es aus, wenn der Markt auf mieterfreundlich umschlägt (in 30 Jahren sehr wahrscheinlich), die Mieten stagnieren, die Mieter wohnen wechseln wie die Unterwäsche (und das tun sie, sobald sie es können) und nur noch frisch renovierte Wohnungen marktfähig sind?

Und warum erzählst du uns Räuberpistolen wie die von deiner (Ex-)Nießbrauchsimmo?

Die Kosten der Weg Verwaltung sind bereits abgezogen von der mietrendite als Teil der nicht umlagefähigen kosten.

Instandhaltung Neubau ist nur für die Wohnung relevant. Wenn ich die Wohnung tatsächlich 30 Jahre halte. Dann einmal Boden, streichen, Fliesen sollten nach 30 Jahren auch noch halten.

maximal 10.000€

wir reden mehr von München als

chemnitz

Aufgrund innenstadtlage rechnen ich mit

mietausfall von maximal 3-6 Monaten bei einem

zeitraum von 30 Jahren.

dank Stellplatz kann die Mietpreisbremse

umgangen werden

zinsbindung 30 Jahre natürlich sonst wäre der Zinssatz von 1,5 Ja sehr grausam. Für 10 Jahre werden mir momentan 0,6 angeboten.

Die Zukunft kann ich nur bedingt vorhersehen. Aber 20 Jahre scheinen die Prognose für die Bevölkerung stabil auszusehen. Vll kommt es sogar zu einem weiteren Wachstum dank der flüchtlinge

 

 

 

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