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Rat bzgl. ETW - vermieten oder verkaufen

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Ich würde mich über Ratschläge über das Vorgehen zu einer ETW freuen, da bisher keinerlei eigene Erfahrungen mit Kauf/Verkauf/Vermietung einer ETW vorliegen.

Die ETW wird innerhalb der Familie vererbt und geht an 2 Personen, von denen eine sehr wahrscheinlich kein Interesse am Halten/vermieten hat. Es geht daher um die Frage, ob die andere Person sie auszahlen sollte oder die ETW über den Markt verkauft wird.

Es besteht aktuell keinerlei Interesse innerhalb der Familie für Eigennutzung. Ein Grossteil von Familienmitgliedern ist jedoch im Umkreis wohnhaft. Eigennutzung realistisch eingeschätzt wäre ggf. in 15 Jahren vom dann erwachsenen Nachwuchs vielleicht (!!) eine Option - wer weiss das schon. Es besteht desweiteren keine grossartige "Gefühlsbindung" an die ETW, das man sie jetzt unbedingt in der Familie halten müsste. Daher darf die Sicht eines Investors eingenommen werden.

Die Daten zur ETW (grösstenteils geschätzt):

6-Parteien-Haus (EG/1/2), Mittellage in 1, 65qm

Speckgürtel Hannover, geschätzte erwartete Mieteinnahme wären ca. 8-9 /qm, Verkaufspreis unbekannt (bei einer Sichtung auf  Immobilienscout komme ich auf eine range von 140-220k, irgendwas in der Mitte würde ich jetzt mal erfahrungslos schätzen - da mich Immobilienpreise von Wohnungen im Stadtgebiet bisher gar nicht interessiert haben, erscheint mir das sehr sehr teuer, aber wenn die Immobilienlage preislich so ist würde mich das auch nicht wundern nach den letzten  Jahren?)

Es müssten Wände/Boden/Decken wohl renoviert werden, tlw. auf jeden Fall auch neue Fenster. Ganz teure Sachen wie Bad/Heizung wahrscheinlich nicht. EBK wohl grösstenteils auch raus.

Hausgeld ca. 200/Monat, Rücklage unbekannt, derzeit besteht kein nennenswerter Sanierungsbedarf

sehr gute Stadtlage: S-Bahnhof, Strassenbahn,  Busbahnhof, Ärzte, Einkaufszentrum, Schule(n) etc. ist alles in unterschiedlichen Richtungen fussläufig erreichbar. Bushaltestelle quasi direkt vor der Tür. Kellerraum vorhanden. Balkon zur Südseite vorhanden. Umgebung alles in Ordnung / gepflegt. Nachbarschaft i.O., tlw. von Eigentümern selbst bewohnt. Einziger Nachteil: die Nähe zu einer Hauptverkehrsstrasse sorgt je nach Tageszeit entsprechend für Lärm.

Wie bewertet man sowas aus investorischer Sicht, ab welchem Verkaufspreis sollte man einfach verkaufen weil man mit dem Erlös in anderer Anlageform (simpelstes Beispiel: in 2-3 Standard ETF) mehr erzielt bzw. dasselbe ohne Aufwand ?

Es besteht keinerlei Eile  bei einer Entscheidungsfindung.

Hallo @michael321, wie stehst du denn persönlich zum Thema vermieten? Würdest du das selbst machen oder beauftragen, oder gar bestimmte Handwerksarbeiten selbst machen? Hast du Erfahrung mit Vermietung, würdest du es ganz gern machen oder wäre es dir eher lästig? Hast du noch weitere Immobilien, und ggf. auch Immokredite?

Was würdest du mit deinem Teil des Verkaufserlös anstellen?

 

Hallo Michael

Ja Plopp das heißt Stopp du musst dich entscheiden 3 Felder sind frei...

Ne ernsthaft... wie Wanderer schon schreibt eine grundlegende Frage ob du Vermieter sein willst und Immobilien deine oder eine Assetklasse für dich ist?

Ich habe Immobilien und Aktien. Die vermieteten Immobilien fühlen sich für mich weitaus passiver an als Aktien. Für Aktien verwende ich wesentlich mehr Stunden übers Jahr als für Immobilien. Aber mir macht das Beschäftigen der Aktien auch Spaß.

Mit der Erbimmobilie könntest du eventuell recht günstig an einf EHE kommen. Meist einigt man sich in der Erbgemeinschaft an einem Marktpreis an dem unteren Rand. Vor allem wenn noch Renovierungen ausstehen. Wenn du diese in Eigenleistung machen kannst/willst ist der Hebel noch größer.

Einen weiteren Hebel hast du über die Finanzierung über Fremdkapital und regelmäßigen Cashflow/Miete.

Hast du noch 10 oder besser 20 Jahre Zeit und Eigenkapital in Form von Erbanteil oder Eigenleistung ist es wahrscheinlich dassdu von Beginn an einen positiven Cashflow hast.

Ein weiterer Vorteil ist, dass du die Gebäudekosten jährlich mit 2%abschreiben kannst.  D.h. bei angenommen 180k Kaufpreis und 150k Gebäudeanteil kannst du von der Miete 3k p.a. abschreiben. Plus Rücklagen, Verwaltung und Investitionen  Damit liegst du unter Umständen günstiger als mit der Kapitalerstragssteuer auf Aktien.

Grundsätzlich würde ich zur Betrachtung folgende Kenngrößen zugrundelegen:

1.

Verhältniss der Jahreskaltmiete zum Kaufpreis = Ist etwa vergleichbar mit dem KGV von Aktien. Hängt stark von der Lage und zu erwartenden Wertentwicklung ab. In der Nähe von Hannover wäre <25 tendenziell eher gut.

2.

Ist eine Finanzierung im 1. Rang zu machen oder bei >60% Beleihung nur mit Zinsaufschlägen. Wir reden dann von einem 10 Jährigen Anuitätenzins zwischen 0,4 bis zu 2%!

3.

Ist die Immobilie von deinem Wohnort erreichbar?

4.

Wie ist die Eigentümerstruktur. Das Verhältnis untereinander. Renovierungsstau? Rücklagen? Verhältnis Eigentümer/Mieter.

5.

Wie hoch ist die Mietrendite? Die Nettomietrendite im Verhältnis zum Gesamtkaufpreis inkl. Nebenkosten = Dies (abzüglich von Verwaltungs- und Rücklagenkosten) entspricht etwa der Dividendenrendite bei Aktien.

6.

Wie sehen die Kenngrößen exakt aus? M2, Alter, Mietpreis? Ist die Wohnung derzeit vermietet?

 

 

->Info: diesen Beitrag habe ich auf TheWanderer geschrieben, der von MuslimeFrugi war noch nicht gepostet <-

Also ich selbst habe gar keine Erfahrung mit Vermieten, wäre jedoch im Fall, dass die ETW in der Familie bleibt, derjenige, der die anfallenden Arbeiten möglichst komplett erledigen würde/müsste. Sowohl ein Grossteil der Renovierungsarbeiten (würde nur wenig spezielle Sachen an Handwerker vergeben), als auch dauerhaft die Vermietung. Es ist für die Zukunft nicht geplant, mehr in diesem Bereich zu machen, sprich weitere Immos zuzukaufen o.ä.

Bzgl. gern/lästig: sehe ich völlig neutral, wenn es Renditetechnisch Sinn macht erledige ich das, es wäre als Mietimmobilie quasi eine Anlagendiversifizierung. Aber ich habe kein Freizeitproblem, und wenn als Beispiel ein simpler ETF-Kauf von vornherein besser ist, dann würde ich das voziehen. Es gibt aber noch keinerlei konkrete Überlegung, in was der Verkauferlös sonst angelegt werden würde.

Ich hätte von mir aus nicht nach einer solchen Immo geschaut bzw. als Anlagendiversifizierung in Betracht bezogen, weil ich bei einem normalen Kauf mich viel umfassender informieren müsste (Markt, Kaufpreis etc.). Die ETW in der Familie zu halten wäre aber bzgl. Ablauf sehr schnell und einfach geklärt - sogar einfacher als ein Verkauf - es ist nur die Frage, ob das Sinn macht/sich lohnt, weil die Gelegenheit sich gerade so anbietet, oder ich Mietwohnungen als Anlage weiter ausser Betracht lasse?

Der erste Gedanke war, es ist eine normale durchschnittliche Wohnung, aber mit (sehr) guter Lage - es muss nichts aussergewöhnlich saniert werden, das Umfeld ist gepflegt und wird es bleiben, es ist sehr unwahrscheinlich, dass es (auch langfristig) Probleme geben wird, vernünftige Mieter zu finden, wenn man eine faire Miete verlangt. (Sprich - ich sehe da spontan auf Dauer keine aussergewöhnlich grosse Arbeit mit und ist relativ risikolos was den Werterhalt/Steigerung betrifft, wenn 2021 renoviert und ein Mieter da ist. Hab aber natürlich auch wie gesagt keine Erfahrung.).

Thema Kredite ist in dem Fall vernachlässigbar.

Es wäre quasi eine Anlagendiversifizierung als "Hobby"Vermieter, ggf. mal fürs Alter, die so nebenbei läuft, mit einer Immobilie, die nicht ständig aussergewöhnliche Arbeit in Anspruch nehmen sollte. Daher wäre ich da an Erfahrungen interessiert, also z.B. was fällt so durchschnittlich im Jahr an aussergewöhnlichen Kosten an, und/oder wieviel h/Jahr würde das an Arbeit (Nebenkostenabrechnung, ET-Versammlung etc.) grob geschätzt in Anspruch nehmen (nach Mieterbezug), und wie kalkuliert jemand (bzw. wie sollte ich) das renditetechnisch gegenüber einer ganz einfachen Anlage wenn man sie verkauft und den Erlös anlegt.

Da ich nicht alle direkt mit Romanen zutexten mag, zum Post von Muslime_Frugi mehr in Kurzform gefasst:

zu 1)

sagen wir mal beispielhaft 65 x 8,50 x 12 = 6600 / Jahr Kaltmiete. x25 wären 165.000

Und 6600 - 2400 Hausgeld wären 4200 Brutto über, auf die 165k ergäbe das 2,55% (Brutto)Rendite.

Rechnet man das so? Erscheint mir erstmal wenig. Über steuerliches hab ich mir noch gar keine Gedanken gemacht.

zu 2)

keine Finanzierungskosten/Zinsen

zu 3)

ja, und das auch von mehreren Familienmitgliedern innerhalb 5km, falls mal was ist und man selbst ist nicht da. Das ist für mich auch ein Punkt, der sonst Vorraussetzung wäre - also wäre die ETW in München o.ä. würde ich nicht überlegen, direkt Verkauf.

zu 4)

von den 6 Parteien sind 2x Eigentümer, 2x Mieter, 1x weiss ich nicht, 1x die betreffende Wohnung (frei, nicht vermietet, war eigengenutzt). Tlw. sehr gutes, sonst neutrales Verhältnis

Das Gebäude selbst hat keinerlei Investitionsstau, wie hoch die Rücklagen aktuell sind weiss ich noch nicht.

zu 5)

Es wird ja in dem Sinne keinen Kauf geben, sondern entweder eine Familienregelung/Auslösung, oder Verkauf. Was der freie Markt dafür bieten würde, ich kann es erstmal nur abschätzen. Es gibt auch bisher keine Bewertung eines externen (Makler o.ä.)

Arbeitsaufwand im Jahr:

10 Min zum Weiterleiten der Nebenkostenabrechnung. Zur Eigentümerversammlung gehe ich wenn ich Lust habe oder was wichtiges ansteht wozu ich mich beteiligen will.

Bei Mieterwechsel (große Wohnung seit 8 Jahren erstvermietet, bei kleiner Wohnung alle 5 Jahre) etwa 10 Stunden.

...wie gesagt mit Aktien beschäftige ich mich etwa 10h im Monat.

...und Immobilien bringen sehr zuverlässigen Cashflow

Ich habe nicht verstanden ob du die Wohnung alleine übernehmen willst und die Erbengemeinschaft auszahlst, oder ob ihr die Wohnung als Gemeinschaftseigentümer behalten wollt?

Zum Hausgeld: Der größte Teil dürfte ja den Verbrauchskosten zuzuordnen sein die der Mieter trägt

Also bzgl. Arbeitsaufwand hört sich das ja nach sehr wenig an 😀

Mit Aktien beschäftige ich mich auch erheblich mehr, aber einfach weil es mir auch Spass macht. Dementsprechend hängt aber auch die Diversifikation "schief". Muss man nicht zwingend ändern, könnte man jetzt aber ggf.

Bei Immos rein als Anlage war es mir immer zuviel Aufwand, erst den Markt nach allem zu durchsuchen, dann durchzurechnen, dann Besichtigung, dann ggf. Kredit/Notarkram usw. - bei Aktien drückst auf den "kaufen" Button und fertig, und hat man einen Fehler gemacht oder es ändert sich was, ist genauso schnell der "verkaufen" Button gedrückt - das ist bei einer Immo anders. Und die betreffende Immo, Umfeld/Entwicklung kenn ich aus persönlicher Erfahrung Jahrzehnte, da brauche ich mich nicht weiter umschauen/besichtigen. Die betrachte ich als  relativ risikolos. Nur Renditetechnische Kalkulation / Preis / späterer Arbeitsaufwand sind mir aufgrund fehlender Erfahrung unbekannt und muss ich irgendwie einschätzen um später zu einer Entscheidung zu kommen.

 

Zu letzterem Post (wieder gleichzeitig während ich geschrieben habe :D)

Die Wohnung würde auf eine Einzelperson umgeschrieben werden, keine Eigentumsgemeinschaft / Erbgemeinschaft.

Wie sich das Hausgeld genau zusammensetzt muss ich mir auch mal anschauen, wenn ich die Papiere alle durchschauen kann.

wenn nichts außergewöhnliches vorfällt, kann das echt mit recht wenig Aufwand verbunden sein. Steuererklärung dauert halt immer ein wenig, wenn man sowas zum ersten Mal macht, können da schon ein paar Stunden ins Land gehen.

Wenn irgendwas ist, hängt man halt drin, und es können auch ein paar Stunden mehr werden. Würde sowas nur machen, wenn es sich lohnt.  Wenn man sowas zum halben Preis bekommen kann, ist das schon ein Argument. Option eines Verkaufs muss man natürlich gegenrechnen.

Renovierung: Boden, Wände und Decken machen zu lassen, ist jetzt nicht soo wahnsinnig teuer, aber 10.000€ kommen schneller zusammen, als man schauen kann - kommt auch vor, dass Handwerker (nach dem sie angefangen haben) feststellen, dass das doch aufwändiger ist, als angenommen Tapete geht nicht von der Wand, oder Putz kommt gleich mit, wenn man schon Wände macht, würde sich auch anbieten, die Elektrik zumindest mal überprüfen zu lassen - dazu noch den Miterben auszahlen. Also es fließt erstmal Geld rein. Weiß nicht, wie das mit Handwerkern in der Region so ist, kann durchaus schon auch Nerven kosten, es gibt da auch schwarze Schafe.

"Lage (sehr) gut" hört sich jedenfalls gut an, wenn der Markt einbricht, muss man in gefragten Lagen erstmal weniger Bewerbern absagen, bevor man eine WOhnung nicht mehr vermietet bekommt. V.a. wenn schon ein paar Aktien vorhanden sind - kann man das schon machen. Sonst sucht man sowas u.U. erstmal lange, um etwas breiter aufgestellt zu sein.

Ich schaue gerade mal die Unterlagen durch. Das Hausgeld beträgt 220 EUR / Monat und beinhaltet 100 EUR Instandhaltungsrücklage / Monat.

(Aufgefallen ist mir: das Hausgeld hat sich in den letzten 7 Jahren deutlich erhöht, war mal jahrelang bei um die 140. Die vereinbarte Instandhaltungsrücklage hat sich seitdem aber auch mehr als verdoppelt. Zudem war die vorhandene Instandhaltungsrücklage vor 7 Jahren noch 6-stellig und entsprach den Einzahlungen mehrerer Jahre. Es wurde aber in den letzten Jahren viel an den Häusern saniert, z.B. Dächer.) Stand Ende 2019 betrug die Rücklage exakt 1 Jahr Einzahlung der EG. Da würde ich jetzt vermuten, das erhöht den Wert der Wohnung bei Verkauf nicht, aber mindert auch nicht.

Im Falle einer Vermietung wären 120 EUR an den Mieter weiterzugeben (Gemeinschaftskosten, Heizkosten), die 100 EUR Instandhaltungsrücklage darf nicht weitergegeben werden, richtig? Mal zum grob kalkulieren.

Ich wollte morgen mal einen örtlichen Makler anrufen, um mir mal eine Marktpreiseinschätzung geben zu lassen. Und ganz wichtig bald, ob es, falls Wohnung verkauft wird, es Sinn macht sie zu renovieren und auch alle Fenster zu erneuern (bzgl. Verkaufspreis) oder ob man das dann den Käufer machen lässt. Zeitdruck besteht ja keiner.

Dabei habe ich übrigends eine Anzeige gefunden von einer nahe gelegenen 64qm ETW in einem Gebäude das baugleich sein sollte, Daten ähnlich. Diese ist seit 2 Jahren vermietet für 7,50 /qm und wird angeboten für 150.000. Das Hausgeld dort beträgt allerdings 270 EUR zzgl. 160 EUR Rücklage / Monat. Kommt mir jetzt irgendwie komisch vor da das doch ein deutlicher Unterschied ist? Miete kann man heute dafür mindestens 8 erzielen.

Achso, und grosse Diskussion heute war, ob es wohl besser wäre die 20 Jahre alte Küche komplett drin zu lassen. Die ist definitiv altbacken, ich persönlich würde sie unabhängig von Verkauf/Vermietung jetzt direkt mit entsorgen, aber da gingen die Meinungen deutlich auseinander...

Ja, Instandhaltungsrücklagen,Verwaltungskosten und Kontoführungskosten sind nicht umlagefähig

Und nicht die Grundsteuer vergessen, die kommt für den Mieter auf die 120€ noch drauf. 😉

Die Grundsteuer hatte ich gestern auch schon gefunden, um die 230€/Jahr wenn ich es richtig im Kopf habe.

Habe jetzt auch mit dem Makler einen Termin vereinbart, er wird sich alles mal anschauen und eine (schriftliche) Marktwerteinschätzung erstellen. Dieser hat gleich gesagt, bei der Lage gäbe es weder bei Verkauf noch Vermietung ein grosses Problem, und die Erstellung einer Marktwerteinschätzung sei nicht ungewöhnlich, im Gegenteil, bei Erbengemeinschaft wohl sogar vorgeschrieben. Letzteres weiss ich jetzt nicht und spielt in meinem Fall auch keine Rolle, aber ggf. ja auch aus steuerlichen Gründen, ist auch erstmal wurscht 🙂

Auf jeden Fall habe ich auch mit dem Hausverwalter mal gesprochen bzgl. der Fenster, diese sind knapp 40 Jahre alt und gehören zwar zum Gemeinschaftseigentum, allerdings müsste ein Austausch/Erneuerung von den Eigentümern selbst bezahlt werden - es sei denn die Eigentümergemeinschaft würde beschliessen, dies generell für alle zu machen. Das hält er aber für höchst unwahrscheinlich in den nächsten Jahren. Allerdings eine Verwalterzustimmung muss man von ihm vorher schon einholen, das ist aber kein Problem und da gibt er dann auch an was diese erfüllen müssen (geht dabei mehr um die Aussenoptik des Gebäudes, und da nichts ungewöhnliches gemacht werden soll wird das denke ich auch kein Problem. Sofern die Wohnung gehalten wird und ich dann sowas beauftrage)

Um es übersichtlicher zu gestalten, jetzt mal eine Zahlenkolonne die die Basis für eine Entscheidung (wohl mehr oder weniger) sein werden. Dabei kommt nicht alles auf den letzten Euro / Nachkommastelle an, es ist ja vieles nur angenommen/eingeschätzt. Aber sollte im grossen und ganzen realistisch sein, so dass man nun auch eine Anlagealternative gegensetzen kann bei Verkauf (z.B. simpler ETF-Kauf)

Preis bei Verkauf 165.000

bei Verkauf über Makler abzgl. Nebenkosten (Provision, Notar etc.) 158.400

Kaltmiete 590, abzgl. 140 Instandhaltungsrücklage und Verwaltung EG ergibt netto 450 / Monat, angenommene Dauer Vermietung 7 Jahre (Durchschnitt sollen 8 Jahre sein) ergibt in dem Zeitraum 37800 Mieteinnahmen.

Dagegen stehen erstmal 10.000 Renovierung (grosszuegig und bei kompletter Fremdvergabe), 1770 Mietersuche durch Makler, 2100 bei Fremdvergabe Verwaltung (Vertretung EG, Nebenkostenabrechnungen etc.), 1400 angenommene aussergewoehnliche Handwerkereinsätze (Wasserhahn tauschen, Fenstergriffreparatur, was weiss ich für Kleinigkeiten, angenommen 1x200 im Jahr)

Bleiben nach 7 Jahren 22530 Mietertrag über, was 2% Rendite entspricht. Allerdings auch quasi alles komplett fremd vergeben, also kaum Eigenleistung in allen Punkten. Neuinvestition nach 7 Jahren unbekannt, dito neuer Marktwert Wohnung.

Klar ist auch schon, im Falle des Haltens der Wohnung und Vermietung würden nicht alle Renovierungsarbeiten fremdvergeben werden, dieser grosse Kostenblock würde durch Eigenleistung schonmal kleiner werden. Rest wäre halt dann auch noch zu überdenken. Aber das man erstmal ne halbwegs "faire" Kalkulation hat (hoffentlich?).

Also die 2% als quasi Ausschüttung wuerden ja ETF auch schaffen. Wertentwicklung wie beim Marktwert der Immo +x? Sehe ich das richtig, realistisch so vergleichbar? Meinungen erlaubt und erwuenscht 😉

Beim Anlesen dachte ich, das wird ja intetessant,  fast genau der potentielle Verkaufs- und Mietpreis meiner Wohnung.

Diese Wohnung habe ich als Neubau gekauft und halte sie nun 26 Jahre.

Kann jetzt nur aus meiner Selbsterfahrung schildern und da sind einige Dinge wie von dir gezeigt zu negativ für die Immo dargestellt oder schlicht falsch.

1. Meine Rücklagen- und  Rücklagen-Verwaltungskosten liegen bei der Hälfte der von dir mit 140€ beschriebenen.

2. Alle Instandhaltungen wurden bislang von den Rücklagen bezahlt. Renovierungen wie Streich- und Tapezierarbeiten machen die Mieter. Einzig ca. 1.000€ für das Material eines neuen Bodenbelages habe ich bislang investiert. Die Verlegung machte der Mieter selbst. Einzig ein neues Bad oder neue Innentüren würden über die Instandhaltungsrücklagen hinausgehen.

3. Verwaltungs- und Instandhaltung sowie alle sonstigen Investitionen sind absetzbar. Makler auch.

4. Den Mieteinnahmen steht die AfA entgegen was die Nettorendite begünstigt.

5. Kleinreperaturen bis 200€ zahlen meine Mieter (ist durchaus so üblich).

All das führt bei mir eher zu einer Rendite von 3,5%. Da hab eine Rücklage für Instandhaltungen drin, die über die Instandhaltungsrücklagen hinausgehen.

Jetzt möchte ich dennoch nach dem nächsten Mieterwechsel diese Wohnung verkaufen. Wenngleich eine risikoarme Depot Entnahme auch nicht über 3,5% liegen sollte.

Der Grund sie verkaufen zu wollen ist eher damit begründet meine Aktienquote zu erhöhen. Und auch ein bisschen die großen Investitionen wie Bad und Innentüren zu umgehen. Ebenso weil irgendwann im Alter ein Depot stressfreier sein kann, solange es ein ETF als Autopilot ist.

Auf alle Fälle eine eigengenutzte und eventuell eine vermietete Immobilie würde ich auf jeden Fall halten, alleine schon wegen der geringen Korrelation mit den Aktien und wegen dem zuverlässigen Cashflow (für die vermietete und noch im größeren Maße für die Selbstgenutzte als gesparte Miete und die steuerfrei! )

Erstmal grosses Dankeschön für deine Mühen & Antwort

Im grossen und ganzen ist das etwas übervorsichtig bzw. negativ für die Vermietung kalkuliert, da würde ich dir erstmal Recht geben - aber so als naiver Ahnungsloser will man ja nicht später eine dicke Kosten-Überraschung ernten 😉

Ich versuche mal zu einigen Punkten etwas zu sagen, Nummerierung wie bei dir:

1)Die Zahl ist eine grosse Ausnahme in meiner Kalkulation, weil sie nicht angenommen ist, sondern den Unterlagen entnommen ist. Die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft ist in den letzten 7 Jahren erheblich angestiegen (bzw. hat sich verdoppelt) und ist jetzt so hoch - die Gebäude sind aber auch mehr als doppelt so alt (aus den 60ern) wie deine, wenn du vor 26 Jahren Neubau gekauft hast, und ich vermute da besteht jetzt eben höherer Bedarf (z.B. werden aktuell Stück für Stück Dächer neu gemacht, aber ich weiss natürlich auch nicht, ob die monatlich zahlbare Rücklage ggf. auch in ein paar Jahren wieder gesenkt wird wenn alles gemacht ist?)

 

2)Die in Punkt 1 genannte Instandhaltungsrücklage ist die von der Eigentümergemeinschaft festgelegte, monatlich zahlbare für die Gebäude & Grundstücke. Renovierungen innerhalb der Wohnungen sind alles Sache der Eigentümer und können dafür nicht verwendet werden, das muss also immer obendrauf gerechnet werden in der Kalkulation. Die Wohnung wurde jetzt 20 Jahre nicht renoviert, alle Wände, Decken und Fussböden sind entsprechend "abgewohnt" und müssen definitiv neu (ausser Boden Küche + Bad) - es war Empfehlung des Maklers dies auch bei einer Vermietung vorher zu machen, um die genannte Kaltmiete realisieren zu können (Wohnung optisch wieder schick machen). Ob ein neuer Mieter das auch selbst machen würde, ohne Mietnachlass o.ä.? Ich weiss es nicht.

3)Zu den steuerlichen Sachen habe ich gerade erst angefangen mich zu informieren - das könnte kompliziert werden, weiss ich noch nicht, kann ich später mal etwas ausführen

4)wie Punkt 3 steuerliches, kann ich gerade gar nichts zu sagen, muss ich ehrlich zugeben - weiss ich spontan nichtmal, ob/was genau da möglich ist

5)Du hast schonmal gute Mieter 😀 Ja puh, ist das üblich bzw. generell anzunehmen, ich weiss es nicht. Also ich weiss von früher wo ich mal in einem Mehrfamilienhaus zur Miete gewohnt habe, da hat die eine Mieterin ständig den Hausmeister angerufen weil auf dem Boden die Glühlampe immer schnell ausfiel, und das Paar gegenüber um neue Schraubsicherungen zu bekommen. Ich hab in vielen Jahren nur einmal angerufen, und das als mir die Balkontür entgegenfiel weil gebrochen. Also die 200/Jahr sind schon eher sehr negativ angenommen denke ich, ja. Normalerweise sollte da nicht jährlich was sein.

 

Allgemeines - bei mir ist der Grossteil des Vermögens eben schon in Aktien. Weil ich auch die letzten Jahre aus anderen Anlagen umgeschichtet habe. Die Wohnung zu halten wäre daher jetzt eine sehr gute und m.E. sehr sinnvolle Diversifizierung. Bei Verkauf und Anlage in Aktien wüsste ich dafür, wie es gemacht wird und was ich erwarten kann. Und es wäre so gut wie keine Mehrarbeit (in h).

Ich will die Antwort mal versuchen zusammenzufassen:

Es ist nicht unüblich, das Eigentümergemeinschaften die Rücklagen über Jahre zu niedrig ansetzen und es dann zu kräftigen Erhöhungen kommt wenn Dach oder andere große Investitionen anstehen. Nur dann kann man die versäumten Jahre schwer nachholen. Große Investitionen kann man natürlich auch über Einmalumlagen machen. Was aber wenn ein oder mehrere Eigentümer dann nicht zahlungsfähig sind? Gleiches Risiko natürlich auch bei laufenden Rücklagen. Wird ein oder mehrere Eigentümer säumig, haften die Anderen. Hatte ich alles noch nie, aber solche Risiken sollte man wissen!

Investitionen in das Allgemein- und auch Sondereigentum sind ja erst mal nichts schlechtes und steigern den Wert der Immobilie, die Vermietbarkeit und den Mietpreis. Ich stimme meist für Investitionen!

Wenn du die Wohnung kaufen willst solltest du die vorhandenen Rücklagen anschauen und die Investitionen entgegenstellen. Dann den Business Case anschauen und dies berücksichtigen. Deine Rechnung oben deutet eher darauf hin dass die Wohnung zu teuer ist? Auch 3,5% Mietrendite wären mir bei einer unrenovierten -sanierten Wohnung zu wenig.

Weiter halte ich die Lage, den Grundstückswert, sprich die Vermietbarkeit und Zukunftsfähigkeit für Entscheidung bei einem 60er Jahreprojekt zu investieren.

Um es an einem Beispiel konkret zu machen, stecke ich das Geld bei einem KP von 165k lieber in eine Einzimmerwohnung in Frankfurt am Main, als in eine Vierzimmerwohnung in Frankfurt Oder. Der Sanierungsaufwand für die Einzimmerwohnung ist deutlich geringer als der der 4 Zimmer. Das eigentlich wertvolle an einer Immobilie ist das Grundstück und dessen knappe Verfügbarkeit. Das Gebäude ist Abschreibungsmasse (um es etwas überspitzt darzustellen). Bei einer nicht zukunftsfähigen Lage schmeißt du gutes Geld hinterher.

Wenn du ein ganzes MFH kaufst und selbst gestalten und entscheiden kannst - vielleicht auch noch selbst Hand anlegst- ist der Hebel natürlich noch größer! Ich selbst habe es bevorzugt neue Immobilien zu kaufen. Bei anfänglich geringerer Mietrendite aber dafür die ersten 25-30 Jahre so gut wie keinen Aufwand.

Aus Investitionssicht in Abwegung oder Ergänzung zu Aktien ist das Alter entscheidend. Eine Immobilie mit Hebel kann parallel zu Aktieninvestment durchaus Sinn machen und sich bei guter Wahl selbst tragen. Dazu brauchst du viel Zeit. 5 Jahre vor FIRE und mit schon vorhandenen 80% des Net Worth würde ich nicht mehr unbedingt in eine Immobilie investieren. Es sei denn du hast schon welche mit vorhandener Grundschuld, genügend Erfahrung und guter Gelegenheit.

Fazit: Hier wird dir keiner eine Beratung geben können, höchstens einen qualifizierten Austausch. Zumal du dazu nicht alle umfassenden Rahmenbedingungen mitgeteilt hast.

Ich versuch mal mit der Zitatfunktion zurechtzukommen für einen übersichtlichen Post

Zitat von Muslime_Frugi am 1. Februar 2021, 18:38 Uhr

Es ist nicht unüblich, das Eigentümergemeinschaften die Rücklagen über Jahre zu niedrig ansetzen und es dann zu kräftigen Erhöhungen kommt wenn Dach oder andere große Investitionen anstehen. Nur dann kann man die versäumten Jahre schwer nachholen. Große Investitionen kann man natürlich auch über Einmalumlagen machen. Was aber wenn ein oder mehrere Eigentümer dann nicht zahlungsfähig sind? Gleiches Risiko natürlich auch bei laufenden Rücklagen. Wird ein oder mehrere Eigentümer säumig, haften die Anderen. Hatte ich alles noch nie, aber solche Risiken sollte man wissen!

Investitionen in das Allgemein- und auch Sondereigentum sind ja erst mal nichts schlechtes und steigern den Wert der Immobilie, die Vermietbarkeit und den Mietpreis. Ich stimme meist für Investitionen!

Aus solchen Gründen habe ich immer gesagt, ich würde mir nie eine ETW in einem MFH (z.B. 6 Parteien) kaufen. Allein wenn da jemand 3-4 Wohnungen besitzt oder z.B. kenne ich auch den Fall, das 3 Wohnungen nicht derselben Person, jedoch derselben Familie gehören - da hat man in der Praxis keinerlei Mitspracherecht mehr und muss alles mittragen.

In diesem Fall ist die EG aber eine grosse aus 48 Wohnungen, da der halbe Block die Gemeinschaft ist, nicht die einzelnen Häuser. Die Wohnungen sind auch alle verteilt, in der Liste kommen einige mit 2 Wohnungen vor, aber ich glaube es war nichtmal jemand mit 3. Nachteil ist quasi, die eigene Stimme zählt nicht viel - was gleichzeitig der Vorteil ist, gross was planen/beteiligen an Planungen muss man auch nicht zwingend (als reines Investment gesehen).

Die Instandhaltungsrücklagen waren vor den Erhöhungen jahrelang 6-stellig, ohne das grosse Investitionen gemacht wurden. Als man dann offenbar beschloss solche Sachen wie Dächer anzugehen, gingen die Rücklagen in den 5-stelligen Bereich und daher wurde der Monatsbeitrag dann mehrmals erhöht. Er ist die letzten Jahre stabil im mittleren 5-stelligen Bereich. Dadurch, dass es ja viele Häuser sind, wird sowas wie Dächer über die Jahre verteilt - jedes Jahr wird dann 1-2 andere Gebäude gemacht, nie alles auf einmal.

Bei den Abstimmungen (so ich mal die Ergebnisse durchgeblättert habe) waren diese auch immer sehr eindeutig (nur vereinzelte Gegenstimmen/Enthaltungen). Daraus schliesse ich für mich erstmal - ja ich kann mitabstimmen, aber im Grunde genommen scheinen die Abstimmungen gut vorbereitet bzw. die Mehrheit der Eigentümer sich eh relativ einig zu sein. Egal was meine Meinung gewesen wäre bzw. in Zukunft wäre. Viele Wohnungen sind auch von den Eigentümern selbst bewohnt.

Post

Zitat von Muslime_Frugi am 1. Februar 2021, 18:38 Uhr

Wenn du die Wohnung kaufen willst solltest du die vorhandenen Rücklagen anschauen und die Investitionen entgegenstellen. Dann den Business Case anschauen und dies berücksichtigen. Deine Rechnung oben deutet eher darauf hin dass die Wohnung zu teuer ist? Auch 3,5% Mietrendite wären mir bei einer unrenovierten -sanierten Wohnung zu wenig.

Kaufen eh nicht. Schreibe ich am Ende nochmal was zu. Sanierung würde ich auch nicht sagen, das wäre übertrieben. Gemacht werden sollte, Empfehlung Makler: alle Tapeten von den Wänden, weiss streichen. Decken weiss streichen. Alle Teppiche raus und Laminat rein. Bad ist schonmal saniert worden, muss nichts gemacht werden. Einbauküche bleibt drin, Boden(Fliesen) auch, die sichtbare Wand + Decke neu streichen. Rest sind Kleinigkeiten. Also keine riesige Sanierung, eigentlich nur Standardrenovierung wenn jemand die Wohnung neu bezieht. Ob das nun ein Mieter macht wie von dir vorgeschlagen, weiss ich nicht. Einen Teil kann ich auch selbst (z.B. Laminat ist kein Problem). Evtl. wird fast alles in Eigenleistung gemacht, noch offen. Also die 10.000 in der Kalkulation oben sind wirklich komplette Fremdvergabe und grosszuegig geschätzt. Und sonst fallen keine grossen Investitionen an, alles was Gebäude betrifft läuft über die monatlich zahlbare EG-Rücklage und wird "zentral" gesteuert. Da sehe ich auch nicht, dass diese in naher Zukunft weiter deutlich angehoben wird, die Gebäude sind nicht neu aber gepflegt, sowas wie Heizung (Gas) oder TV (Sat) oder Fassaden alles nicht brandneu aber auch nicht sanierungsbedürftig. Die Fenster könnten es mal werden, aber Makler hat empfohlen da nichts zu machen (und sollte die EG einen generellen Tausch entscheiden in 10 Jahren o.ä. wuerde das wieder aus der EG-Ruecklage gezahlt werden.

Also wenn es auf z.B. 10 Jahre dann 3,5% werden wäre ich damit zufrieden (ohne Marktwertberücksichtigung, rein Mietrendite)

 

Zitat von Muslime_Frugi am 1. Februar 2021, 18:38 Uhr

Weiter halte ich die Lage, den Grundstückswert, sprich die Vermietbarkeit und Zukunftsfähigkeit für Entscheidung bei einem 60er Jahreprojekt zu investieren.

Um es an einem Beispiel konkret zu machen, stecke ich das Geld bei einem KP von 165k lieber in eine Einzimmerwohnung in Frankfurt am Main, als in eine Vierzimmerwohnung in Frankfurt Oder. Der Sanierungsaufwand für die Einzimmerwohnung ist deutlich geringer als der der 4 Zimmer. Das eigentlich wertvolle an einer Immobilie ist das Grundstück und dessen knappe Verfügbarkeit. Das Gebäude ist Abschreibungsmasse (um es etwas überspitzt darzustellen). Bei einer nicht zukunftsfähigen Lage schmeißt du gutes Geld hinterher.

Die Lage ist aus Investorensicht absolut Top. Stadtbahn, Busbahnhof, S-Bahnhof, Ärzte, Rathaus, Einkaufscenter, mehrere Schulen usw. alles innerhalb 1km um die Wohnung herum. Wer dort wohnt kann problemlos ohne Auto leben. Wer im Alter gut angebunden sein will kann dort problemlos wohnen. Ob Single, Paar ohne Kinderwunsch / berufstätige mit Job in unterschiedlichsten Stadtteilen, Paar mit Kinderwunsch oder 1 Kind, alles Ü60 bis Ende, all diese Gruppen dürften (wenn sie städtisch wohnen möchten) stark interessiert sein. Jedoch kein Luxus-Klientel, die gehen hier woanders hin. Ganz "normale" Einkommen. Direkt angrenzende Landeshauptstadt Hannover. Kein Boomgebiet wie München, FFM, Hamburg, aber mit sehr guter Infrastruktur und stetig wachsend. In meinen Augen definitiv als sehr zukunftsfähig anzusehen. Einziges für mich vorstellbares Szenario in dem diese Immobilie hier punktuell verlieren könnte, wäre, wenn der Stadtteil zum sozialen Brennpunkt mutieren würde. Sehe ich aber derzeit nicht so, aber wer weiss was in 20 Jahren o.ä. so passieren kann an Wirtschaftskrisen usw.

Zitat von Muslime_Frugi am 1. Februar 2021, 18:38 Uhr

Fazit: Hier wird dir keiner eine Beratung geben können, höchstens einen qualifizierten Austausch. Zumal du dazu nicht alle umfassenden Rahmenbedingungen mitgeteilt hast.

Nein eine umfassende fertige Beratung erwarte ich auch nicht. Aber natürlich versuche möglichst viele Infos und Erfahrungen anderer zu sammeln, zumal kaum eigene vorhanden sind.

Wenn wichtige Rahmenbedingungen fehlen - sagen/fragen. Ich kann nicht alles beantworten, aber versuche es möglichst offen. Sofern du oder ggf. auch andere Lust dazu haben, denn ich weiss, es kostet ja auch eure Zeit mitzulesen und zu antworten.

Nochmal zum Thema kaufen: Also ich würde keine Immobilie auf dem Markt suchen als Investor und kaufen. Weder jetzt noch in Zukunft, denke ich. Aber die Wohnung bietet mit der Lage (denke ich) viele Vorteile und ist bereits im Familienbesitz. Erste Gespraeche haben auch stattgefunden. Aktueller Stand: Es wird (im Fall behalten) eine Eigentumsgemeinschaft von 2 Personen (50:50), jedoch nicht der beiden, die es erben. Die Klärung innerhalb meiner Familie ist ja erstmal wurscht, aber es wird keinerlei Fremdkapital im Sinne von Bankdarlehen geben (bzgl. Hebel/Zinsabschreibungen/usw. falls das die Frage ist), ich wäre eine der beiden Personen der neuen EG, sofern sich Vermietung als wirtschaftlich sinnvoll ergibt (gegenuber Geldanlage inkl. Aufwand). Ansonsten ist die einfache Alternative Verkauf und Erlösverteilung.

Ich werde mit der Zeit einfach mal immer wieder einen aktuellen Stand posten:

Es ist die Entscheidung getroffen die Wohnung in der Familie zu behalten (2 Personen 50:50).

Zudem wurde & wird die Wohnung abgesehen von Sanitär/Küche/Fenster einmal kompliert saniert und renoviert. Dabei wurden tlw. auch Dinge gemacht und/oder beauftragt, die nicht zwingend nötig gewesen wären, aber für die Zukunft eine gute Basis bzw. einfaches Handling versprechen - quasi lieber >10 Jahre ausser Kleinkrams/Streichen Ruhe und jetzt einmal richtig rumstauben wo eh Leerstand ist.

ca. 40% wurde von uns in Eigenleistung erbracht (Arbeitszeitanteil). Es wäre ein höherer Anteil möglich gewesen (natürlich auch nicht alles), allerdings haben wir bei einigen Arbeiten auch die dafür benötigte Zeit bzw. Gesamtdauer / Mietausfälle gegenkalkuliert, denn es macht natürlich einen grossen Unterschied ob quasi mit mir 4 Handwerker gleichzeitig Mo-Sa arbeiten oder z.B. nur ich allein da immer mal wieder ein paar Stunden rumwerkel und sich das über Monate hinzieht 😉 Die Gesamtkosten der Sanierung/Renovierung werden am mittlerweile absehbarem Ende bei ca. 10.000 Euro liegen.

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