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Kaufentscheidungen und Tilgungsraten

Moin,

ich bin "Neufrugalist" 😉 und gerade dabei, mich im Bereich Investitionen aufzuschlauen. Zufällig jetzt möchten meine Partnerin und ich Wohneigentum erstehen. Erst zogen wir den Kauf einer Eigentumswohnung in Betracht, doch nun soll es ein Hausbau werden. Die Wohnung könnte ich trotzdem kaufen und vermieten, habe ich mir so gedacht.

Haus aufm Dorf: Ich stelle mir die Frage, wie ich das Haus finanzieren soll. Die Darlehensverträge sollen 10 Jahre zu 1,4% und 30 Jahre zu 1,5% (bzw. ähnliches Zinsniveau) laufen. Bringe ich mein Eigenkapital mit ein? Wie viel soll ich tilgen? Im Netz finde ich ausschließlich Empfehlungen, aufgrund des niedrigen Zinsniveaus eine Volltilgung innerhalb der Zinsbindung anzustreben, sprich, eine Tilgung von 2% oder mehr anzupeilen. Eben so, wie man es gerade noch bezahlen kann.
Die im frugalen Umfeld besprochenen Theorien machen mich an dieser Stelle jedoch stutzig.
Fahre ich besser, wenn ich so wenig wie möglich tilge und das übrige Geld anlege? 

Wie schaut's aus, wenn ich nach 10 Jahren vor der Wahl stehe: Sondertilgung oder Folgekredit? Eine Sondertilgung wäre nur möglich, wenn mein Depot nicht in der Kreide steht. Kann ich die Sondertilgung nicht machen, ist ein Folgekredit notwendig, der ggf. miese Zinsen beinhaltet. Sollte ich den 10jährigen Kredit mit 2 oder 3% tilgen, um auf Nummer sicher zu gehen?

Background Infos: Ich verdiene etwa 31.000€ netto p.a. und für ein Haus rechnet man hier ca. 350.000€. Ich versuche mit 300.000€ auszukommen - Fertighaus <140qm, 625m² Grundstück (die anderen verfügbaren Grundstücke sind >800 m²).

Eigentumswohnung in der Kleinstadt nebenan: Könnte mir vorstellen, die Wohnung für eine Kaltmiete von 650€ zu vemieten. Kaufpreis 199.000, inkl. NK 225.000. Die Lage ist gut, BJ 2016, Wohnungspreise steigen in der Region an (Kleinstadt, ländlicher Raum).
Möglichkeiten:
a) Kaltmiete kassieren, 1% tilgen, den Rest der Kaltmiete in ETFs packen und den ganzen Rummel nach 10 Jahren verkaufen.
b) Zinsbindung auf 10 Jahre (ergo günstiger Kredit), 2,5% Tilgen (entspricht der Kaltmiete), Verkauf nach 10 Jahren.
c) Konventionell: Zinsbindung auf 30 Jahre (höherer Zins) & 10 Jahre, 2% Tilgen (Kaltmiete deckt Zins+Tilgung), keine ETFs, nach 10 Jahren Folgekredit oder Sondertilgung aus eigener Tasche, ggf. Verkauf nach 10 Jahren.

Was meint ihr dazu, habt ihr persönliche Erfahrungen?

Gruß

Grundsaetzlich sind fuer mich Immobilien ein Klumpenrisiko, das ich vermeiden will. Nebenher gibt es da einen sehr grossen "Home-Bias". Eine Ausnahme finde ich ein selbstgenutztes Haus, wenn man an dem Besitz selber Freude hat.

Einen Kredit fuer ein Haus aufnehmen und gleichzeitig in Aktien investieren wuerde ich auch nicht - das aenhnelt dem Spekulieren mit geliehenem Geld und hat grosses Risiko.

Ihr könntet die Wohnung behalten und im Alter bewohnen. Gerade im Alter sind die Kinder aus dem Haus, und man ist vllt froh um etwas weniger zu bewirtschaftende Wohnfläche (niedrigere Nebenkosten!) und eine wohnortnähere Versorgung. Das Haus könnt Ihr dann verkaufen.

@karlmags Du willst alles zu 100 % finanzieren?

Als ich 2005 kaufte bot man mit Container an, Anlage/darüber Kredit. Die Firma gab es seit 1975, feste Zusage über Gewinne. Ich habe es nicht gemacht und es war ein Schneeballsystem, was über Jahrzehnte funktionierte. Niemand weiß wie Anlagen laufen, niemand weiß wie Immobilien morgen im Wert stehen.

Eine Wohnung zur Vermietung die 28 Jahre alle Kaltmieten schluckt wäre mir zu teuer.

Ein Haus zum selbst bewohnen was 10 Jahre das gesamte Einkommen schluckt?

Dazu kommen noch Kosten wenn mal was saniert werden muss. Z.b. bei mir 15.000 für die Gemeinschaft weil die Abflussrohre nach ca. 60 Jahren hin waren. 14.000 gerade für Sanierung Balkone, neue Fenster für alle, Wärmedämmung (vor 10 Jahren 30.000), neue Heizung steht an, das ganze bei 6 Parteien, mir gehören zwei Einheiten. Der Topf war voll bei Einzug. Trotzdem hatte ich Kosten für Straßensanierung und Sanierung im Sondereigentum.

Ich habe für jede Wohnung, Kauf, ca. dreieinhalb Jahreseinkommen gerechnet (mit Zinsen) und langsam abgezahlt/aber mit Sondertilgung. Nebenbei Rücklagen.

Mein Ziel/Grund ist, ich kann die Wohnungen jederzeit neu belasten oder verkaufen. Das lohnt sich nur wenn sie mindestens so viel wert sind wie bei Kauf und ich Mehrwert durch abwohnen/Vermietung/Steuern habe die weitere Investitionskosten überschreiten.

 

Wie alt bist Du denn und wann willst Du in Rente? Kaufst Du oder Du und Deine Partnerin? Zahlt ihr beide?

 

 

 

 

Wenn Du alles machen kannst was Du willst solltest Du etwas wollen.

Interessanter Rechner mit aktuellen Baukreditzinsen:

https://www.drklein.de/bauzinsen-rechner.html?darlehensbetrag=350000&sollzinsbindung=10#!/#reiter_id_ergebnis

Ich würde mtl. ETF Sparpläne machen, statt höher zu tilgen. Chance auf eine Renditedifferenz und Inflation nutzen. Die europäischen Kreditzinsen werden keine grossen Sprünge mehr machen. Vorsicht höheres Risiko bei diesem Modell.

"Weniger ist mehr."
Zitat von alija am 16. Oktober 2019, 20:04 Uhr

@karlmags Du willst alles zu 100 % finanzieren?

Das habe ich gar nicht erwähnt, sorry. Das Haus möchte ich nicht zu 100% finanzieren. Wir steuern etwa 70.000€ Eigenkapital bei.

 

Zitat von alija am 16. Oktober 2019, 20:04 Uhr

Wie alt bist Du denn und wann willst Du in Rente? Kaufst Du oder Du und Deine Partnerin? Zahlt ihr beide?

Ich bin 28, meine Partnerin ist 26. Die Eigenheimplanung machen wir zusammen, d. h. wir tilgen gemeinsam. Ich habe keinen FIRE-Plan. Stand heute kann ich mir vorstellen, bei einem guten Händchen im Investmentbereich und minimalistischem Lebensstil meine Arbeitslast zu gegebener Zeit zu verringern. D. h. ich plane kein Leben als Privatier. Ergo hab ich 39 Jahre Berufsleben vor mir.

Zitat von Schwaebin am 16. Oktober 2019, 19:32 Uhr

Ihr könntet die Wohnung behalten und im Alter bewohnen. Gerade im Alter sind die Kinder aus dem Haus, und man ist vllt froh um etwas weniger zu bewirtschaftende Wohnfläche (niedrigere Nebenkosten!) und eine wohnortnähere Versorgung. Das Haus könnt Ihr dann verkaufen.

Im Grundsatz gefällt mir die Idee, sich im Alter "zu verkleinern". Ich finde den Gedanken schöner, in eine moderne Wohnung zu ziehen, als in eine Wohnung, die 30 Lenze zählt. Andererseits hieße das, mit Anfang 50 nochmal hunderttausende in die Hand zu nehmen. Das wäre dann wohl eher semi-frugal 😉 Also hieß die Devise dann eher: 25, 30 Jahre vermieten und bei Eigenbedarf renovieren.

Zitat von alija am 16. Oktober 2019, 20:04 Uhr

Eine Wohnung zur Vermietung die 28 Jahre alle Kaltmieten schluckt wäre mir zu teuer.

Das verfügbare Objekt missfällt mir preislich ebenfalls. Der Mietmultiplikator liegt deutlich im roten "Lass die Finger davon!"-Bereich 😉 Da müssten locker 15% runter, um als Renditeobjekt in Betracht zu kommen.

 

Hallo Karlmags,

ehrliche Antwort meinerseits: Ich würde die Eigentumswohnung kaufen und selbst einziehen wenn die Größe passt. Steuerlich ist das im Moment nicht wirklich interessant mit der Vermietung und ein Klumpenrisiko ist es in deinem Falle ebenfalls. Außerdem könntest du sie alleine kaufen ohne deine Partnerin wenn sich das Eigenkapital hälftig aufteilt. Mit Partnerin in Immobilien zu investieren, vielleicht auch noch eine GbR dafür zu gründen wäre mir zu umständlich (bei Heirat deutlich risikoärmer). Und warum direkt ein Haus mit 140 qm Wf, kannst du ja dann immer noch in ein paar Jahren machen. Du hättest mit dem Modell die deutlich geringeren Kosten im Monat und später könntest du immer noch Vermieten, Hausbauen usw..

Ich habe das zwar mit 35 -37 Jahren auch so gehändelt wie du es vor hast (Einfamilienhaus 140 qm + 2 Einfamlienhäuser zur Vermietung mit je 115 qm), aber vor 17 Jahren waren die Preise auch anders. Zusammen waren das rund 450.000 Euro, aber die Mieteinnahmen und die Mieteinsparungen lagen auch bei über 2000 Euro im Monat. Zu heutigen Konditionen würde ich davon Abstand nehmen. Außerdem sind Schulden in Höhe von über 500000 nicht wirklich beruhigend.

ich würde deinen plan evtl. mal im hausbau-forum vorstellen, da wird schnell mal Tacheles geredet ob die Planung realistisch ist, in der Regel sind die eigenen Annahmen zu optimistisch, d.h. es wird oft deutlich teurer als angenommen

Zitat von karlmags am 16. Oktober 2019, 13:39 Uhr

Haus aufm Dorf: Ich stelle mir die Frage, wie ich das Haus finanzieren soll. Die Darlehensverträge sollen 10 Jahre zu 1,4% und 30 Jahre zu 1,5% (bzw. ähnliches Zinsniveau) laufen. Bringe ich mein Eigenkapital mit ein? Wie viel soll ich tilgen? Im Netz finde ich ausschließlich Empfehlungen, aufgrund des niedrigen Zinsniveaus eine Volltilgung innerhalb der Zinsbindung anzustreben, sprich, eine Tilgung von 2% oder mehr anzupeilen. Eben so, wie man es gerade noch bezahlen kann.
Die im frugalen Umfeld besprochenen Theorien machen mich an dieser Stelle jedoch stutzig.
Fahre ich besser, wenn ich so wenig wie möglich tilge und das übrige Geld anlege? 

Das wirst Du erst hinterher wissen. Grundsätzlich ist das ein Zinsswap und wenn der nicht aufgeht oder Du nicht ruhig schlafen kannst, wenn das Aktienpaket unter Soll dümpelt, hast Du ein Problem. Also erst mal in sich hineinhorchen und sich fragen, in welcher Risikoklasse man sich wohlfühlt. Ich selbst bin bei der eigenen Immobilie äußerst konservativ, da geht alles rein, was geht, damit ich an der Stelle Ruhe habe. Ansonsten bin ich aber als Selbstständiger eh immer im Risikobereich unterwegs und da auch ziemlich leger - no risk, no fun.Würde ich aber nicht jedem empfehlen, vor allem nicht, wenn es um Basics geht. Bei FY-money sieht's anders aus ...

Wie schaut's aus, wenn ich nach 10 Jahren vor der Wahl stehe: Sondertilgung oder Folgekredit? Eine Sondertilgung wäre nur möglich, wenn mein Depot nicht in der Kreide steht. Kann ich die Sondertilgung nicht machen, ist ein Folgekredit notwendig, der ggf. miese Zinsen beinhaltet. Sollte ich den 10jährigen Kredit mit 2 oder 3% tilgen, um auf Nummer sicher zu gehen?

Background Infos: Ich verdiene etwa 31.000€ netto p.a. und für ein Haus rechnet man hier ca. 350.000€. Ich versuche mit 300.000€ auszukommen - Fertighaus <140qm, 625m² Grundstück (die anderen verfügbaren Grundstücke sind >800 m²).

Du allein oder 50%?

Eigentlich aber auch egal, ich glaube nämlich nicht, dass ihr beide Objekte gestemmt bekommt. Bei niedrigen 10% KNK und jeweils EK von 20% sowie Rücklagen von 5% des reinen Immowertes  bräuchtet ihr für beide Objekte ca. 150T€ EK. Das sind 5 Nettojahresgehälter. Bei 100%-Finanzierungen entspr. weniger allerdings zahlt Ihr dann auch mehr Zins - wenn überhaupt finanziert wird. Insgesamt bräuchtet Ihr (KNK und Rücklagen aus Eigenmitteln vorausgesetzt) ansonsten ca. 500T€ Kredit, also mehr als 15 Deiner Netto-Jahresgehälter.

So hoch war ich noch nie, obwohl ich s.o. manches ziemlich locker sehe. Restschulden an meiner privaten Immobilie sind aktuell ca. 3 Nettojahresgehälter von mir allein, dazu kommen aktuell ca. ein weiteres Netto-Gehalt für Verbindlichkeiten in der Firma und ab 2020 etwa noch mal das gleiche obendrauf, weil ich neu investieren will/muss/darf (call it as u want) ... dann wäre ich bei 5 Nettojahresgehältern an Schulden, wobei das deutlich weniger als 50% der Buchwerte entsprechen würde, mit anderen Worten: wenn's mich morgen in die Insolvenz haut, bleibt noch was übrig.

Du denkst über eine Summe von 15 Gehältern nach ... finde ich mutig.

Eigentumswohnung in der Kleinstadt nebenan: Könnte mir vorstellen, die Wohnung für eine Kaltmiete von 650€ zu vemieten. Kaufpreis 199.000, inkl. NK 225.000. Die Lage ist gut, BJ 2016, Wohnungspreise steigen in der Region an (Kleinstadt, ländlicher Raum).

Haben ja schon einige andere gemerkt, das entspricht einem Verhältnis von ~26 Nettokaltmieten. Abgesehen davon, dass niemand hier plausibel die Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen beurteilen kann, ist das viel. Kann in Deinem Ort passen, wäre aber für "Dorf" ungewöhnlich.

Möglichkeiten:
a) Kaltmiete kassieren, 1% tilgen, den Rest der Kaltmiete in ETFs packen und den ganzen Rummel nach 10 Jahren verkaufen.

Lohnt sich für Dich nicht, Du bist nicht im Spitzensteuersatz. Wenn Du Dein Gehalt verdoppelst, sieht das anders aus.

b) Zinsbindung auf 10 Jahre (ergo günstiger Kredit), 2,5% Tilgen (entspricht der Kaltmiete), Verkauf nach 10 Jahren.

"Entspricht der Kaltmiete" bedeutet, dass Du die Zinsen aus eigener Tasche bezahlst. +20 Jahre lang, plus alle weiteren Risiken, die mit einer Immo verbunden sind und entstehen.

Ernstgemeinter Rat: rechne Dir diese Belastung mtl. aus, nimm das Geld und geh mit Deiner LG jeden Monat dafür Essen oder klopp's für einen Urlaub raus. Die Rendite ist 10 mal höher.

c) Konventionell: Zinsbindung auf 30 Jahre (höherer Zins) & 10 Jahre, 2% Tilgen (Kaltmiete deckt Zins+Tilgung), keine ETFs, nach 10 Jahren Folgekredit oder Sondertilgung aus eigener Tasche, ggf. Verkauf nach 10 Jahren.

Klingt immer noch nicht gut, weil vermuttlich bestimmte Risiken noch gar nicht benannt und beziffert worden sind.

Mein Rat daher: erstmal prüfen, ob ihr privat womöglich besser mieten könnt. Dabei bekommst Du einen Überblick über aktuelle Mietpreise. Wenn dann rauskommt, dass sich ein Eigenheim eher lohnt, weil's nichts Vernünftiges zu mieten gibt, dann erst mal das Eigenheim stemmen. Wenn Du das im Griff hast, kannst Du immer noch ein Mietobjekt kaufen. Oder auch 10.