Zitat von Planer am 3. Januar 2023, 21:49 Uhr

Hallo @fredfinanzfuchs,

ich persönlich halte nicht zu viel von einer Investition, welche auf Steuerspareffekte, Inflation und negativen Cashflow basiert, aber das muss jeder selber wissen. Ein Fehler hat sich aber eingeschlichen wenn ich mich nicht täusche:

Du hast die Kaufnebenkosten ausgeklammert oder ich habe sie überlesen.  Wenn ich heute eine Wohnung für einen angemessenen Marktwert kaufe und 280.000 Euro (inklusive Kaufnebenkosten) bezahle, ist die Wohnung ca. 10% weniger wert wenn ich sie am nächsten Tag wieder zum gleichen Marktwert verkaufen würde. Dies bedeutet, dass bei deiner Rechnung die Wohnung in den 10 Jahren Haltedauer real im Wert wachsen muss.

Gruß,
Planer

Zitat von MFZ73 am 3. Januar 2023, 23:07 Uhr

Zitat von Planer am 3. Januar 2023, 21:49 Uhr

Ein Fehler hat sich aber eingeschlichen wenn ich mich nicht täusche:

Habe es nur überflogen und mindestens drei grobe Fehler gefunden, ohne Deinen. Ein Fehler ist so haarsträubend, das spottet jeder Beschreibung. Nehme ich bei Gelegenheit mit Anmut auseinander.

Kleiner Tipp: mal die Überschrift des Threads genau lesen … und dann die Berechnung im Text.

Mathe 6, setzen.

Zitat von Privatier am 3. Januar 2023, 23:24 Uhr

Zitat von MFZ73 am 3. Januar 2023, 23:07 Uhr

Zitat von Planer am 3. Januar 2023, 21:49 Uhr

Ein Fehler hat sich aber eingeschlichen wenn ich mich nicht täusche:

Habe es nur überflogen und mindestens drei grobe Fehler gefunden, ohne Deinen.

Mathe 6, setzen.

 

Zitat von FredFinanzFuchs am 2. Januar 2023, 12:24 Uhr

Bei einer durchschnittlichen Inflationsrate von 6% bringt die Wohnung in 10 Jahren 60% mehr, das sind 168.000€. Wenn man hiervon den Unterschuss von 6.600€ abzieht, beträgt er Gewinn rund 160.000€ netto.

 

Also die Annahme hierbei ist, dass die Wertsteigerung der Wohnung exakt der Inflation entspricht:

1. Die letzten Jahrzehnte haben aber gezeigt, dass das zumeist nicht der Fall ist. Die letzten (+-) 10 Jahre sind hierbei eine Ausnahme gewesen
2. Wenn der Wert der Wohnung genau mit der Inflation steigt, hat man aber o,0 verdient. Nominal ist der Wert der Wohnung gestiegen, aber real beträgt der Wertzuwachs bei der Wohnung dann genau 0,0 oder 0%
3. Bei einer Inflationsrate von 6% bringt die Wohnung nach 10 Jahren genau 179000

Den Rest überlasse ich @mfz73

 

Zitat von MFZ73 am 4. Januar 2023, 22:54 Uhr

Keine Ahnung, wer solche Beiträge mit einem Daumen nach oben versieht, aber es geht schon in der Überschrift los:

Jetzt vermietete Eigentumswohnungen kaufen - und an der Inflation und am Mieterschutz verdienen, 44% netto jährlich sind möglich

Bei aller Liebe. Das darf einem selbsternannten Immobilienfuchs nicht passieren.

44% netto. Jetzt mal ehrlich, Freunde ... Vierundvierzig Prozent Netto Pro Jahr?! Und da schrillen niemandem die Alarmglocken? Wir diskutieren uns im Immo-Thread die Finger wund, ob historisch betrachtet Immobilien so ungefähr 1% p.a. realen Wertzuwachs haben und dann kommt der Fuchs aller Füchse und kredenzt in der Überschrift 44%?

Natürlich nicht: denn im Text sind es dann nur noch ...

Gesamtrendite dann 44%. Und da der Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei ist netto.

... bezogen auf das EK. Ein Trick, den schon ganz andere in formvollendeter Ausführung vorgetragen haben. Hier mit besonderem Augenmerk auf die Illusion, eine hohe Inflation würde zu hohen realen Wertsteigerungen führen. Was natürlich hanebüchener Nonsense ist. Und je kleiner das nicht an die Inflation angepasste EK, desto größer die Rendite - alter Quark in neuen Schläuchen.

Nun zum Rest:

Zitat von FredFinanzFuchs am 2. Januar 2023, 12:24 Uhr

Mit vermieteten Eigentumswohnungen ist es zum einen möglich, an der Inflation Geld zu verdienen. Wohnungen bleiben in A-Lagen knapp, ihr Wert bleibt nahezu gleich - deshalb steigt ihr Preis mit der Inflation.

Was einem realen Wertzuwachs von Null entspricht. siehe Beitrag @privatier.

Inflationsvorhersage für die kommenden 10 Jahre? Möchte jemand Wetten abschließen? Vermutlich volatil. Also zählen wir mal die Unsicherheitsfaktoren durch:

1. Inflationsentwicklung

Außerdem besteht in den nächsten 10 Jahren eine große Wahrscheinlichkeit, dass der Mieter auszieht.

2. Mietfluktuation

Denn bei Umwandlung läuft sein besonderer Kündigungsschutz maximal 10 Jahre nach dem ersten Verkauf. Frei lieferbar macht die Wohnung dann einen Preissprung

3. Preissprung nach 10 Jahren

mit, da sie nun auch für Eigennutzer interessant ist, aufwändig renoviert

4. Renovierungsstau/Auwertung

und von der Miethöhe her frei vermietet werden kann.

5. Mieterhöhung

Wie sehen die Zahlen bei einer normalen, gebrauchten 70qm-Wohnung in einer A-Stadt aus?
Nehmen wir an, es gelingt, die Wohnung zu 4.000€/qm brutto zu kaufen. Das wären dann 280.00€.

NK fehlen bzw. sind nicht explizit ausgewiesen. In den 280T€ enthalten? Wie hoch? Keine Angaben, daher Ansatz der Berechnung unklar und in der Folge kann es nur falsch werden, denn: wenn die NK enthalten sind, sind die Renditen mit falscher Basis berechnet. Wenn die NK nicht enthalten sind, sind die Gesamtkosten und damit dieGesamtrendite resp. auch Opportunitätskosten für alternative Anlagemöglichkeiten nicht exakt zu berechnen.

Die Miete beträgt in diesem Beispiel 7€ netto nach Instandhaltung und Verwaltung, das erforderliche Eigenkapital 60.000€.

Nächste Unklarheit: Verwaltungskosten wirken sich auf die Steuer aus, der Effekt wird hier ausgeklammert, daher:

6. falscher Ansatz der Verwaltungskosten.

7. Höhe der Rücklagen unklar, wirkt sich auf Gesamtrendite/Opportunitätskosten aus.

Die 220.000€ Darlehen kosten dann bei 3,8% Zinsen für 10 Jahre fest jährlich 8.400€, die Jahresmiete beträgt 5.900€, der Unterschuss also 2.500€.

Ohne Tilgung, also ein tilgungsfreies Darlehen, damit:

8. Zinsänderungsrisiko, Tilgung muss ggflls. mit verpfändetem Aktienpaket gegenbesichert werden oder durch weiteres EK abgedeckt werden. Was erneut die Betrachtung der Gesamtrendite massiv beeinflusst.

FFF selbst hat diese Art der Finanzierung hier in diesem Forum mal für einen Rentner durchgerechnet, der den Überschuss (!) aus diesem Konstrukt einfach mitnimmt und das Risiko an die Kinder vererbt. Das war aber vor dem Anstieg der Bauzinsen, aktuell bleibt eine Unterdeckung. Also für Rentner nicht geeignet, denn wer zahlt schon Summe x jährlich ein, wenn er nicht davon ausgehen kann, dass man die 10-Jahresfrist noch erlebt? Und welcher (angehende) Rentner verfügt dauerhaft über ein Einkommen, das 40% Spitzensteuersatz auslöst? Also nichts für Leute, die kurz vor RE stehen, sondern nur für die, die mindestens noch 10 Jahre im Spitzensteuersatz verdienen (wollen).

Zum Unterschuss von 2.500€ kommt steuerlich nach die AfA hinzu von ca. 2.100€

Afa idR 2% des Immobilienwertes, ohne Grundstücksanteil, damit: 2100€ / 0,02 = 105T€ - der Wert wirft nur Fragezeichen auf, weil das im krassen Gegensatz zu den 280T€ Wohnungswert steht. Damit ab hier sämtliche Berechnungn ohne die o.g. Varianzen bestenfalls nicht nachvollziehbar. Vermutlich einfach mal grob falsch.

Steuerlich beträgt der Verlust dann 4.600€.

S.o., Afa müsste höher sein, Verwaltungskosten nicht angesetzt.

Das bringt beim Spitzensteuersatz von 40% dann eine Steuerersparnis von 1.840€.

Berechnung falsch, Folgefehler, s.o.

9. Verdienstausfall/RE in den ersten 10 Jahren

Der Unterschuss von 2.500€  verringert sich um diese 1.840€, so dass der Verlust jährlich 660€ beträgt.

Berechnung falsch, Folgefehler, s.o.

Bei einer durchschnittlichen Inflationsrate von 6% bringt die Wohnung in 10 Jahren 60% mehr, das sind 168.000€.

Berechnung ohne Zinseszins, fehlerhaft, wenn mit Opportunitätskosten verglichen werden soll. Wertsteigerung ist real Null, da nur die Inflation angesetzt wird.

Wenn man hiervon den Unterschuss von 6.600€ abzieht, beträgt er Gewinn rund 160.000€ netto.

Berechnung falsch, Folgefehler, s.o. - an dieser Stelle entsteht kein realer Wertzuwachs, sondern nur Kosten in Form des Unterschusses, kumuliert auf 10 Jahre.

Bezogen auf die 60.000€ Eigenkapital beträgt die jährliche Rendite also 16.000€, also 26%.

Berechnung falsch, Folgefehler, s.o. - die Wertsteigerung aus dieser Berechnung ist Null.

EK-Berechnung ggflls. falsch, weil gegenbesichert werden muss, s.o. - kann nach 10 Jahren uU aufgehen, wenn nach Inflation eine REALE Wertsteigerung der Immobilie erzielt wird. Unsicherheit in den vorangegangenen Varianzen enthalten.

Sollte der Mieter ausziehen, würde die Wohnung rund 25% mehr bringen von 448.000 - und damit zusätzliche 112.000€, also bezogen auf die 60.000€ Eigenkapital weitere 18%.

Zur Erläuterung: gemeint sind hier ~18,6% Wertsteigerung pro Jahr, bezogen auf das EK. Faktisch entspricht das aber "nur" einer Verzinsung von ~6,5% eff.

Stichwort Gegenbesicherung bereits mehrfach genannt, ob die Wertsteigerung in dieser Höhe zu diesem Zeitpunkt zu realisieren ist ...? Reiner Zock.

Gesamtrendite dann 44%. Und da der Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei ist netto.

Falsch, Folgefehler, s.o. - die "Gesamtrendite" wird auf das EK berechnet, bis auf die 25% Spekulationsanteil durch Wegfall des Mietervertrages entspricht das allerdings nur dem Inflationsausgleich. Auf diesen durch hohe Inflationsannahme massiv aufgepumpten Wert werden dann 25% aufgeschlagen und mit dem EK zum Kaufzeitpunkt verglichen.

Der eff. Zins auf das EK beträgt ~8% p.a. - wenn man zum Zeitpunkt x die 25% real erzielen kann.

Zur Vollständigkeit:
Die Tilgung habe ich hier nicht berücksichtigt. Man kann Tilgungsaussetzung vereinbaren, außerdem ist Tilgung ein Sparvorgang, es sind keine Kosten. Aber man könnte das als zusätzlich erforderliches Eigenkapital ansehen. Bei 1% wären das 2.200€ jährlich oder rund 22.000 in 10 Jahren. Das würde die berechnete Rendite schmälern. Man müsste in der Lage sein, diese Liquidität aufzubringen.
Andererseits wurden laufend mögliche Mieterhöhungen in den nächsten 10 Jahren nicht berücksichtigt. Und bei allen Berechnungen wurde der Zinseszinseffekt außen vorgelassen (jährliche Inflation der Inflation z. B.)

Der Gedanke ist falsch. Durch Inflationsausgleich ensteht kein realer Gewinn. Die Zahlen werden nur größer.

Auch der Spitzensteuersatz muss durchgehend erzielt werden bei dieser Berechnung. Und natürlich gibt es das Risiko, dass Gesetze geändert werden, der Ertrag z. B. steuerpflichtig wird. Und dass die Inflation wieder zurückgeht, der Immobilienmarkt sich entspannt.
Ich selbst verkaufe vermietete Eigentumswohnungen, meine Empfehlung ist also nicht uneigennützig. Andererseits kosten mich aktuell die Wohnungen nichts. Ich habe sie en bloc natürlich günstiger eingekauft, die Miete erwirtschaftet die Zinskosten. Ich hab also keinen Verkaufsdruck - kann die berechenten Renditen also selbst mitnehmen - allerdings steuerpflichtig.

Viel Vergnügen, Donald.

In Summe: es gibt hier neben verschiedenen mathematischen groben Fehlern und nicht nachvollziehbaren Werten (zB Afa) mindestens 9 Aspekte, die man mit einer individuellen Varianz versehen müsste. Bei Betrachtung nach Fehlerfortpflanzungsgesetz kommt da ganz schnell ein Faktor 2 raus. Oder auch Null. 2 entspricht einer realen Verdoppelung des Kapitals - 0 entspricht dem Totalverlust des EK's.

Natürlich kann man solche Überlegungen anstellen, aber die Inflation kann und muss man hier einfach mal rauslassen. Wenn man das tut, ist es nur ein Zock von 60T€, die sich nach 10 Jahren mit dem Hebel 4 (20/80-Finanzierung) um 25% aufwerten sollen. Abzüglich der realen Kosten, die man hier gar nicht korrekt berechnen kann.

Alternativ müsste man - mit korrekten Zahlen - zB ein Invest ni einen ETF-Fonds gegenrechnen, mit ebenfalls individuellen Varianzen.

Last not least: es ist der werte Finanzfuchs selbst, der hier in diesem Forum behauptet hat, dass Immobilien in der aktuellen Situation auf Werte um 20 NKM fallen werden. Wenn man zu den angegebenen 7€ eine Instandhaltungsrücklage sowie Verwaltungskosten von ca. 1,50€ aufschlägt - was verdammt viel wäre - kommt man auf einen NKM-Faktor von mindestens (sic!) ... 39.

An der Stelle zur Erinnerung, man liest da ja so schnell drüber weg ...

Ich selbst verkaufe vermietete Eigentumswohnungen, meine Empfehlung ist also nicht uneigennützig.

Ein Schelm, wer Böses dabei denkt ... 😉

Zitat von FredFinanzFuchs am 5. Januar 2023, 15:05 Uhr

Zitat von Planer am 3. Januar 2023, 21:49 Uhr

Du hast die Kaufnebenkosten ausgeklammert oder ich habe sie überlesen.  Wenn ich heute eine Wohnung für einen angemessenen Marktwert kaufe und 280.000 Euro (inklusive Kaufnebenkosten) bezahle, ist die Wohnung ca. 10% weniger wert wenn ich sie am nächsten Tag wieder zum gleichen Marktwert verkaufen würde. Dies bedeutet, dass bei deiner Rechnung die Wohnung in den 10 Jahren Haltedauer real im Wert wachsen muss.

Gruß,
Planer

Ich schrieb "4.000€ brutto" je qm, das sollte heißen inkl. der Nebenkosten. Richtig, die betragen um die 10% - 12% (Notar, Grundbuch, Makler, Grunderwerbsteuer).
Ich gehe zum einen davon aus, dass man "günstig" eingekauft hat und die Nebenkosten zusätzlich wieder hereinholt.
Ich habe aber auch den Zinseszinseffekt der Preisentwicklung vernachlässigt, der zu einer Inflation von nahezu 8% jährlich in 10 Jahren führt bei 6% im Jahr. (Aus 100€ werden bei 6% Steigerung jährlich 179,08€). Das würde die Nebenkosten bei weitem wieder hereinholen (8%-6%=2% auf 250.000 Nettokaufpreis wären 50.000€).

Aber  man könnte die Erwerbsnebenkosten herausrechnen und auch die Preisentwicklung der Wohnung nur auf Basis des Nettopreises berechnen. Das würde den Preiszuwachs von insgesamt berechneten 172.000 reduzieren. Zunächst um die rund 30.000€ Erwerbsnebenkosten. Und dann um den Effekt der Nebenkosten von 60% - also nochmals 18.000€ - insgesamt also rund 50.000. Ertrag durch Preissteigerung dann 122.000.

Bezogen auf die eingesetzten 60.000 sind das aber immer noch rund 200% oder 20% netto jährlich (ohne Zinseszins).

Natürlich ist auch zu berücksichtigen, dass dieser Gewinn auch an Kaufkraft verloren hat. Es ist ja nur ein Preiszuwachs durch Inflation und kein Wertzuwachs. Aber bei vielen Anlageformen ist man froh, wenn man zumindest die Inflation schlägt - insbesondere auch nach Steuern.

Und ja, das muss jeder selbst wissen, ob er mit dem über Bankdarlehen gehebelten Risiko auf weitere Inflation setzt und an ihr verdienen will. Zumindest gibt es hier eine Möglichkeit. Und mir ist das bisher gelungen.

Zitat von FredFinanzFuchs am 6. Januar 2023, 11:19 Uhr

Zitat von Planer am 3. Januar 2023, 21:49 Uhr

Hallo @fredfinanzfuchs,

ich persönlich halte nicht zu viel von einer Investition, welche auf Steuerspareffekte, Inflation und negativen Cashflow basiert, aber das muss jeder selber wissen.

 

Ich finde dagegen, dass genau diese Aspekte sehr wichtig sind:

1. Inflation und Steuern: Jede Rendite muss versteuert werden. Der Wertverlust durch Inflation des eingesetzten Kapitals dagegen ist ein steuerlich nicht absetzbarer Vermögensschaden.
   Deshalb ist es ganz wichtig, dass ich mich frage, wie sieht es bei meiner Investition steuerlich und bzgl. der Inflation aus. Und die Immobilie bietet mir die Möglichkeit, an der Inflation Geld zu verdienen,
   - indem ich in den Sachwert Immobilie investiere, die bei einem Geldwertverlust im Preis (nicht im Wert) steigt. Der Wertverlust durch Alterung ist viel geringer als die Inflation und nahezu zu vernachlässigen,
   - indem ich mir Geld leihe, welches der Inflation unterworfen wird. Ich zahle es mit Geld zurück, welches im Wert durch Inflation geschmälert wurde
2. Cashflow: Ich kann das steuern, indem ich mehr Eigenkapital einsetze. Man kann natürlich auch die Immobilie nur mit Eigengeld bezahlen - nur nutzt man dann nicht den Geldwertverlust des geliehenen Geldes. Und die Rendite fällt erheblich geringer aus. Im Beispiel betrug der negative Cashflow jährlich 660€ also 55€ monatlich - praktisch nichts.
   Es ist Verhandlungssache, die Tilgung z. B. für 5 Jahre auszusetzen. Meist ist die Miete innerhalb der 5 Jahre gestiegen, dann kann man später über Tilgung nachdenken oder die Aussetzung verlängern. Ich pflege zu tilgen, weil ich eigentlich immer genug Liquidität übrig habe und leider nicht all mein Kapital in gute Immobilien investieren kann.

Noch zur Vollständigkeit bzgl. Steuern: Die AfA beträgt je nach Baualter zwischen 2 und 3%. Bezogen auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises. Früher betrug der Gebäudeanteil oft 80% des Kaufpreises, heute versucht das Finanzamt oft die Relation umzukehren. Ggf. muss man ein Gutachten erstellen lassen. Ich bin hier von 105.000€ Gebäudeanteil der Gesamtkosten und 2% ausgegangen und komme so auf  2.100€.
Alle Betriebskosten sind auf den Mieter umlegbar außer Instandhaltung und Verwaltung, die aber steuerlich absetzbar sind. Deshalb gehe ich nach diesen Kosten von 7€ netto netto aus (entspricht ca. 8,50€ brutto). Die Instandhaltungskosten sind erst absetzbar, wenn sie entstehen. Ein Teil der Kosten geht also in eine Rücklage und ist erst absetzbar, wenn aus der eine größere Reparatur bezahlt wird. Alles aber Kleinkram gegen den Steuervorteil: Gewinn beim Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei.

Für mich ist die Immobilie der Königsweg, um Geld zu investieren: Wenig volatil, Sachwert, Hebelungsmöglichkeit durch Finanzierung, super Rendite - und bei vermieteten Objekten günstiger Einkauf, da Wert durch umfassenden super sozialen Mieterschutz gemindert - und der fällt bei Freiwerden weg.

Aber man muss erst einmal mindestens ein halbes Jahr investieren, um sich in Immobilien auszukennen und eine gute Immobilie zu finden. Immocation liefert da wertvolle Tipps.

Ich habe meine erste Immobilie Anfang der 70er Jahre gekauft, inzwischen ist es ein Bestand von 1.500 Wohnungen geworden. Hat also jetzt 50 Jahre gut funktioniert. Und wir haben schon hunderte Wohnungen wieder verkauft. Meine politische Vision: 90% der Bürger sind schuldenfreie Wohnungseigentümer.

 

Zitat von Silberstreif am 6. Januar 2023, 15:49 Uhr

Du könntest ja die 1500 Wohnungen an die Mieter verschenken, das wär zumindest mal ein Anfang 😉

Zitat von FredFinanzFuchs am 6. Januar 2023, 11:19 Uhr

 

Ich habe meine erste Immobilie Anfang der 70er Jahre gekauft, inzwischen ist es ein Bestand von 1.500 Wohnungen geworden. Hat also jetzt 50 Jahre gut funktioniert. Und wir haben schon hunderte Wohnungen wieder verkauft. Meine politische Vision: 90% der Bürger sind schuldenfreie Wohnungseigentümer.

 

 

Zitat von Planer am 6. Januar 2023, 15:57 Uhr

@fredfinanzfuchs

Ich habe nicht geschrieben, dass man die Aspekte Steuern und Inflation nicht betrachten muss. Für mich ist die steuerliche Betrachtung und der Inflationsschutz natürlich wichtig. Unterm Strich muss sich eine Investition lohnen und das Risiko muss tragbar sein. Eine geratene durchschnittliche Inflationsrate für das nächste Jahrzehnt ist hingegen für mich keine gute Basis zum Investieren.

Der unterstellte Steuerspareffekt mag bei 1500 Wohnungen im Besitz ein No-Brainer sein, aber bei Wohnung Nr.1 oder Nr.2 sieht das ggf. anders aus. Rahmenbedingungen können sich auch auf der Einnahmenseite zum negativen ändern (z.B. Kurzarbeit, Arbeitslosigkeit, Stundenreduktion aus gesundheitlichen Gründen oder freiwillig, Sabbatical, etc.) und dann ist der Effekt kleiner oder weg. Wenn der Steuerspareffekt kleiner wird, hat man gleichzeitig einen noch größeren negativen Cashflow. So eine mögliche Lose-Lose Situation (Einnahmen runter, negativer Cashflow rauf) ist mit 1500 Wohnungen bestimmt praktisch ausgeschlossen, aber für viele halt nicht. Wenn dann noch die Wette auf die Inflation nicht ganz aufgeht, sieht es bei der Rendite nicht so toll aus.

Zitat von FredFinanzFuchs am 6. Januar 2023, 17:14 Uhr

@planer

Ich stimme den Argumenten zu. Jeder muss für sich und seine Situation die Chancen und Risiken abwägen. Steuervorteile gibt es nur für Steuerzahler.
Man kann aber auch mit einer kleineren Wohnung starten und so viel Eigengeld einsetzen, dass kein negativer Cashflow eintritt. Die Inflation kann natürlich geringer ausfallen. Aber bisher gab es sie immer. Und man kann über Immobilien an ihr wie beschrieben verdienen.
Ich habe auch mit einer Immobilie angefangen, habe mich vorher genau über den Markt informiert, für die erste Immobilie sogar ein Wertgutachten machen lassen zur Sicherheit. Und ich hatte Eigenkapital. Meine Rendite war super, und ich kaufte als nächstes ein 8-Familienhaus. War auch damals ziemlich mutig, aber ich hätte auch kleiner weitermachen können.

Zitat von Jan Veerman am 6. Januar 2023, 18:37 Uhr

Was mir die ganze Diskussion zeigt ist doch folgendes. Es gibt einen FFF @fredfinanzfuchs der von allen Seiten am Spielfeldrand kritisiert wird was er falsch berechnet hat und besser machen sollte, mit seinem Handeln jedoch recht gut durchgekommen ist. Ich finde 1500 Wohnungen zu kaufen schon beachtlich. Auf der anderen Seite ist es so das es für das Immobiliengeschäft wohl nicht besonders viel Know-How braucht es ist ein ziemlich primitives buissiness das jeder Durschnittlich begabte in seiner Freizeit nebenher betreiben kann. Man kann sogar ziemlich viel falsch rechnen sich eine Menge Fehler erlauben (habe ich auch ständig gemacht und mache ich immer noch) und trotzdem mit einem blauen Auge davon kommen. Die wenigsten gehen pleite. Das ist beim gründen einer Firma ganz anders da ist das Risiko viel größer. Das einzige was den meisten Menschen fehlt ist der Mut zu investieren oder auch die Lust sich damit zu beschäftigen. Wie hoch am Ende die Renditen sind spielt kaum eine Rolle es gibt kaum ein vergleichbares Invest bei dem man so einfach mit so wenig Wissen so schnell so risikoarm im Millionenbreich Zahlen schieben kann. Ein großer Spaß für alle Mathematiker.

Zitat von MFZ73 am 6. Januar 2023, 19:25 Uhr

Bist Du wirklich so naiv, Jan? Glaubst Du im Ernst, der hat jemals irgendeine Immo für 40 NKM gekauft?

Nein. Er kauft MFH für ca 20 NKM, besorgt die Aufteilung in kleine Häppchen und verkauft dann die vermieteten (!) Einzelwohnungen incl. der hanebüchenen Story vom Inflationsschutz/Steuerersparnis ohne Risiko an unbedarfte Käufer mit hohen Einkommen. Obendrauf bietet er noch die Verwaltung an, die er ja eh schon für sich selbst ausführt.

So kommt man an +1500 Einheiten - aber keinesfalls, wenn man überteuerte Einzel-Whg. von Investoren kauft, die exakt das gleiche tun.

Dazu kommt, dass er sich hier verplappert hat, was er natürlich nie zugeben würde, aber die angegeben Afa von 2100€ ist wessen Afa - die des Käufers? Oder seine?

So. Und wer jetzt n Taschenrechner bedienen kann, kann in 2 Minuten seinen Nettogewinn pro Whg überschlagen.

Wenn’s dann immer noch nicht klingelt - ruf‘ ihn an und kauf‘ ihm so‘n Ding für 40 NKM ab. 😉

Zitat von Jan Veerman am 6. Januar 2023, 20:30 Uhr

@mfz73 ich nehme an das FFF etwas schlauer ist als einer wie ich und von daher seine Immos zu besseren Faktoren eingekauft hat. Für 40 NKM da gebe ich dir recht lohnt es sich nur selten einzusteigen es sei denn die Lage ist erstklassig.
Meine erste Immo habe ich ja 7 Jahre nach Kauf mit fast 50% Verlust 2011 wieder verkauft und es hat sich trotzdem gelohnt (hab viel gelernt und viel Miete gespart). Meine letzte habe ich im November 2022 zum Faktor von 35 gekauft 430€ Kaltmiete zu 180k Bruttokaufpreis (unrenovierter Altbau von 1956, mittlere Lage, schlecht vermietet, total renovierungsbedürftig). Außer mir gab es keinen anderen Interessenten. Und doch bin ich vollkommen überzeugt das es sich lohnt. Hab die Elektrik erneuert, einen Durchbruch gemacht und schon nach kurzer Zeit mich mit den Mietern (seit über 8 Jahren drin) geeinigt eine win-win Situation geschaffen. Alles ist möglich auch ohne Toyota :-). Hab nur nen Mazda für meine Renovierungen.

Die Immos von FFF werde ich jedoch nicht kaufen da ich nur Zeugs kaufe das ich in maximal 15 Minuten mit dem Auto erreichen kann alles andere macht für mich keinen Sinn. Zudem bekomme ich zur Zeit gar keinen Kredit mehr von der Bank und bin sowieso fast blank also besteht zur Zeit auch keine Gefahr das ich jemanden den super Deal von FFF wegschnappen kann 🙂

Zitat von FredFinanzFuchs am 7. Januar 2023, 14:51 Uhr

Zitat von Jan Veerman am 6. Januar 2023, 18:37 Uhr

Auf der anderen Seite ist es so das es für das Immobiliengeschäft wohl nicht besonders viel Know-How braucht es ist ein ziemlich primitives buissiness das jeder Durschnittlich begabte in seiner Freizeit nebenher betreiben kann.....Das einzige was den meisten Menschen fehlt ist der Mut zu investieren oder auch die Lust sich damit zu beschäftigen. Wie hoch am Ende die Renditen sind spielt kaum eine Rolle es gibt kaum ein vergleichbares Invest bei dem man so einfach mit so wenig Wissen so schnell so risikoarm im Millionenbreich Zahlen schieben kann. Ein großer Spaß für alle Mathematiker.

Genau richtig: Man wird eine Art Miniunternehmer und braucht keine höhere Mathematik. Aber man muss Zeit investieren und Mut haben, Trägheit überwinden. Und indem ich die möglichen Renditen vorstelle, will ich etwas Mut machen. 

Ich selbst verkaufe aktuell praktisch keine vermieteten Wohnungen mehr, bei 1% Zinsen war das noch anders. Wir bieten dem Mieter attraktive Beträge zur einvernehmlichen Aufhebung des Mietverhältnisses. Die sind im Geschäft für uns absetzbar, für den Mieter steuerfrei und der höhere Verkaufspreis spielt sie ggf. wieder rein - sonst lassen wirs. Frei lieferbar können wir weiterhin attraktive Preise bekommen, die sind trotz der Zinsen bei Normalwohnungen noch wenig gesunken. Auch wenn die Vermarktung jetzt länger dauert.
Aber es gibt viele Konkurrenten am Markt, die nicht so liquide sind wie wir, die tlw. das Eigenkapital zu hohen Zinsen geliehen haben und verkaufen müssen. Oder es gibt Verkäufer, die die Nase vom Vermieten voll haben und deshalb Wohnngen verkaufen wollen. Die haben oft vor mehr als 10 Jahren gekauft und sind mit ihrem Einstandspreis zufrieden.
Man muss diese Angebote nun suchen - oder freche Gegenangebote machen. Cash ist dabei trumpf. Oder eine zugesagte Finanzierung. Wir kaufen jetzt viel weniger aber dann für etwas über 20-fach in A-Lagen ein - können den vollen Kaufpreis auf dem Tagesgeldkonto zeigen - brauchen also keine Finanzierung. Das hilft manchmal, denn es gibt Verkäufer mit nicht abgewickelten Verträgen, weil der Käufer nicht zahlen konnte. Und die Makler sind auch interessiert abzuschließen.

Zitat von FredFinanzFuchs am 7. Januar 2023, 14:56 Uhr

Zitat von Silberberstreif am 6. Januar 2023, 15:49 Uhr

Du könntest ja die 1500 Wohnungen an die Mieter verschenken, das wär zumindest mal ein Anfang 😉

Die sind leider alle hoch finanziert - wie ich es auch hier empfehle. Selbst als Geschenk müsste man dann die Schulden übernehmen, sich mit allen Fragen vertraut machen. 😉 Es bleibt also beim mühsamen Weg zum Grundeigentümer: Eigengeld ansparen, den Markt erkunden, Schnäppchen entdecken und den Mut zum Handeln finden. Ob Eigennutzer oder Vermieter - es wird sich lohnen.

Übrigens im Ernst: Ich finde es sehr wichtig, dass man selbst etwas geleistet hat, auf etwas verzichtet hat, um z. B. das Eigenkapital anzusparen. Und auch die Tilgung bedeutet Konsumverzicht für die meisten. Dann hat man eine ganz andere Einstellung zu seinem Eigentum - als wenn es einem geschenkt wurde. Gut finde ich es, wenn man z. B. aus der Familie Unterstützung bekommt. Eine Schenkung als Voraberbe z. B. für das Eigenkapital oder einen Tilgungszuschuss in den ersten 5 Jahren.
Gerade wer jetzt eine Wohnung sucht und am Mietmarkt nichts findet, der könnte aktiv mal Eltern oder Großeltern ansprechen, ob sie ihn bei einem Wohnungserwerb unterstützen würden.

Zitat von MFZ73 am 7. Januar 2023, 17:21 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 7. Januar 2023, 14:51 Uhr

Wir kaufen jetzt viel weniger aber dann für etwas über 20-fach in A-Lagen ein […]

q.e.d.

Und indem ich die möglichen Renditen vorstelle, will ich etwas Mut machen.

Für wen? 😉

Zitat von Jan Veerman am 7. Januar 2023, 17:54 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 7. Januar 2023, 14:51 Uhr

dann für etwas über 20-fach in A-Lagen ein

Lieber FFF wenn du mal was für den Faktor 20 (nach Mietspiegel) in Stuttgart findest gib mir bitte sofort bescheid da werde ich alle Hebel in Bewegung setzten die Hütte noch irgendwie zu bekommen.

Zitat von Privatier am 7. Januar 2023, 19:24 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 7. Januar 2023, 14:56 Uhr

Zitat von Silberberstreif am 6. Januar 2023, 15:49 Uhr

Du könntest ja die 1500 Wohnungen an die Mieter verschenken, das wär zumindest mal ein Anfang 😉

Die sind leider alle hoch finanziert - wie ich es auch hier empfehle.

D.h. Sie gehören meiner Ansicht nach dir schon mal überhaupt nicht, sondern den Banken. Und wie jeder weiß - sogar Leute, die von Immos keine Ahnung haben - versuchen alle größeren Immobilieninvestoren aktuell größere Wohnungspakete anzustoßen, weil sie sonst ein Problem bekommen.

Wahrscheinlich bietest Du deine Wohnungen deshalb hier auch an wie Sauerbier, sonst würdest Du dich wohl kaum mit so einem Thema hier im Forum beschäftigen. (Ich zB würde hier keinem Aktien von mir anbieten wollen - eher ein theoretisches Konstrukt - weil ich keine einzige davon aktuell verkaufen möchte).

Aber vielleicht tue ich Dir ja auch unrecht und Du bist durch und durch ein Menschenfreund und "verschenkst" hier Wohnungen weit unter Marktpreis.

Zitat von FredFinanzFuchs am 8. Januar 2023, 10:37 Uhr

Zitat von Jan Veerman am 7. Januar 2023, 17:54 Uhr

Lieber FFF wenn du mal was für den Faktor 20 (nach Mietspiegel) in Stuttgart findest gib mir bitte sofort bescheid da werde ich alle Hebel in Bewegung setzten die Hütte noch irgendwie zu bekommen.

Wir sind in Stuttgart nicht aktiv. Es ist aber absolut richtig, etwas in der Nähe zu suchen, damit man ohne großen Aufwand z. B. bei Renovierung oder Neuvermietung am Objekt sein kann.

Zum anderen bekommt man ein Mehrfamilienhaus mit 20 Wohnungen rund 20 bis 25% günstiger als eine einzelne Wohnung, ist eine Art Mengenrabatt. Und es liegt daran, dass nur wenige 5 Mio. aufbringen können, viele aber 300.000 - die Nachfrage nach Zinshäusern ist also geringer.

Dennoch kann man auch einzelne Wohnungen manchmal sehr günstig kaufen, man muss intensiv suchen und auch freche Gebote machen. Intensiv suchen heißt z. B. auch Makler oder Umwandler direkt ansprechen und ein persönliches Gespräch führen. Deshalb empfehle ich, ein halbes Jahr (sozusagen nebenberuflich) zu investieren, um den Markt kennenzulernen und ein Schnäppchen zu finden, auch mal auf Versteigerungen gehen oder Tipps von Profis zur Akquise folgen (z.B. Alex Fischer oder immocation).

Zitat von Oliver am 30. April 2023, 10:33 Uhr

Beiträge von @fredfinanzfuchs rund um die Themen Immobilien und Politik können künftig hier diskutiert werden:

https://frugalisten.de/forum/topic/die-deutsche-wohnungspolitik-verhindert-den-neubau-bauboom-statt-marktzerstoerung/